זה סיפור שהדהד ברחבי פלטפורמות המדיה החברתית מבעלי נכסים להשכרה ברחבי המדינה: השכרות נופש כבר לא מייצרות את ההכנסות הקבועות שהמשקיעים גדלו לצפות להם במהלך המגיפה. עידן #Airbnbust תפס אחיזה.
משקיעת הנדל"ן סברינה מאסט, שפעם שכרה את דירת 2 חדרי השינה שלה באנסיניטס, קליפורניה, תמורת 1,000 דולר ללילה בסוף שבוע של חגים, הורידה את התעריפים ל-275 דולר ללילה עקב ירידה בביקוש, וול סטריט הז'ורנל דיווחים. זוג אחר שנכנס להשקעות נדל"ן במהלך המגיפה ראה הזמנות חזקות בתחילת הדרך, ולאחר מכן שיעורי תפוסה נמוכים בקיץ האחרון.
זו בעיה עבור אנשים רגילים רבים שהחליטו לנסות יד בהשקעות נדל"ן בתקופה של ביקוש גואה, לפעמים ללא תוכנית גיבוי או כישורים להישאר תחרותיים בזמן שפל. ככל שהמצב מתפתח, אסטרטגיית ההשכרה לטווח קצר מאבדת את כוחה, במיוחד כנקודת כניסה למתחילים.
מדוע אסטרטגיית ההשכרה לטווח קצר מאבדת קיטור
עודף היצע מגביל את פוטנציאל תזרים המזומנים
שיעורי התפוסה של Airbnb הראו ירידות משנה לשנה שמונה חודשים רצופים, על פי נתונים מחברת המחקר להשכרת נופש AirDNA. זה לא בגלל שהאינפלציה ריסנה את הביקוש להשכרה לטווח קצר. למעשה, הלילות גדלו ב-21.3% נכון לאוקטובר בהשוואה לשנה שעברה. אבל היצע הרישומים של Airbnb זינק ב-23.3% משנה לשנה. 66,000 נכסים להשכרה חדשים נרשמו באוקטובר הקרוב, גידול שהאפיל על הצמיחה שנראתה באוקטובר הקודם.
מה יצר את עודף ההיצע? במהלך המגיפה, הביקוש לבתים שניים כמעט הוכפל שכן ריביות נמוכות התנגשו בהזדמנויות עבודה מרוחקות וברצון ליותר מקום. הביקוש המרקיע שחקים להשכרות נופש ונתוני שיא הכנסות ב-2021 עודדו גם קבוצה חדשה של משקיעי נדל"ן לקנות בתים באופן בלעדי להשכרה. ועכשיו, זילו חוזה את מספר בעלי הבית בפעם הראשונה לגדול משמעותית כאשר בעלי בית שני מנסים להרוויח כסף מהנכסים שלהם בזמן שהאינפלציה נמשכת והציפיות בשוק המניות דוביות. יתר על כן, בעלי בתים שננעלו בריבית נמוכה עשויים להתפתות לשכור את בתיהם במקום למכור כשמגיע הזמן לעבור.
יש לציין ששיעורי התפוסה עדיין עלו ב-12.8% בהשוואה לאוקטובר 2019. AirDNA תחזיות ההיצע הזה יגדל בעוד 9% ב-2023, למרות שיעורי המשכנתאות הגבוהים שגורמים ללחץ על סבירות עבור רוכשי דירה שניה - אך צופה ששיעורי התפוסה יישארו גבוהים מעל לרמות שלפני המגפה. עם זאת, אם האבטלה הגוברת חותכת את הביקוש להשכרה לטווח קצר או אם יותר בעלי בתים יחליטו להיות מארחים במאמץ להגדיל את הכנסותיהם, יש סיבה להאמין ששיעורי התפוסה עלולים לרדת עוד יותר.
הצמיחה בתעריפים היומיים הממוצעים ובהזמנות מואטת
בהשוואה לשנת 2019, הביקוש להשכרה לטווח קצר נותר יציב או גדל בכל העולם. אבל צמיחת ההכנסות של Airbnb הואטה מ-58% ברבעון השני ל-29% ברבעון השלישי, ו-Airbnb צופה שהכנסות החגים לא יעמדו בציפיות השוק.
גם AirDNA דיווחים האטת הצמיחה בתעריפים היומיים הממוצעים. הצמיחה של 5.6% בתעריפים היומיים הממוצעים (ADRs) הצפוי לשנת 2022 מייצגת למעשה הפסד ריאלי עקב אינפלציה. וצמיחת ה-ADR צפויה להאט ל-1.7% ב-2023, בעוד האינפלציה צפויה להישאר גבוהה. גם ההכנסות לחדר פנוי צפויות לרדת מכיוון שהתעריפים המעט גבוהים יותר לא יקזזו את הירידה בשיעורי התפוסה.
הרשויות המקומיות פוצחות
השכרות לטווח קצר היו יחסית לא מוסדרות בימי ההתחלה של Airbnb, ועדיין יש הרבה ערים שרק דורשות מהמארחים להגיש בקשה לרישיון השכרה לטווח קצר. אבל יותר ויותר, ממשלות מקומיות מחמירות את כללי השכירות לטווח קצר עקב ביקורת על כך ששפע יתר של דירות נופש מגביל את הזמינות של דיור להשכרה במחיר סביר בקהילה.
בעיר ניו יורק, השכרות לטווח קצר של פחות מ-30 יום אסור אלא אם כן המארח נוכח ולאורחים ניתנת גישה ללא הפרעה לכל היחידה. בסן פרנסיסקו, השכרות לטווח קצר חייבות להיות מגורים ראשוניים שבו הבעלים מתגורר לפחות 275 ימים בשנה. באופן דומה, דנבר מאפשרת רק לבעלי בתים להגיש בקשה לרישיון שכירות לטווח קצר עבורם מגורים ראשוניים. אלו הן דוגמאות למספר גדל והולך של ערים שפוגעות בהשכרות לטווח קצר. ניכר כי משקיעים שייכנסו כעת לשוק השכירות לטווח קצר יצטרכו תוכנית גיבוי מכיוון שאם ערים גדולות התלויות בהכנסות מתיירות יעברו דרישות מחמירות לבעלי נכסים להשכרה, זה יכול לקרות בכל מקום.
כיצד מאבקי משקיעים עלולים להשפיע על שוק הדיור
משקיעים חדשים שחטפו נכסים להשכרה במהלך המגיפה בהתבסס על חזיות ADR באותה עת לא יוכלו לכסות את תשלומי המשכנתא שלהם. ככל ששיעורי התפוסה ממשיכים לרדת, רבים עשויים להיאלץ למכור את נכסיהם. מכירה נרחבת של נכסים המיועדים להשכרה לטווח קצר תגדיל את היצע הבתים, ותתרום לירידה במחירי הדירות. היצע נמוך הוא גורם אחד המונע כיום ממחירי הדירות לרדת מהר מדי, גם כאשר רוכשי דירות פוטנציאליים נסוגים עקב שיעורי המשכנתא הגבוהים.
בעיה חמורה יותר עלולה להתרחש אם המחירים יורדים ומשקיעים חדשים יישארו עם משכנתאות מתחת למים. במהלך השנה האחרונה, הלוואות יחס כיסוי שירות חוב (DSCR) הפכו נפוצות יותר ויותר, בלומברג דיווחים, המאפשר למשקיעים לזכות בסכומים גדולים יותר בהתבסס על תחזיות הכנסה עתידיות ולא על מקדמה גדולה או משכורת אישית. חלק מההלוואות הללו (לא ברור כמה) נארזו ונמכרו למשקיעים כניירות ערך מגובי משכנתאות על ידי חברות וול סטריט. כמה מלווים במרחב אמרו שהם מצפים להנפיק מאות מיליונים בהלוואות מבוססות שכירות השנה, וחלק ניכר מהלווים יזכו בהתבסס על הכנסה צפויה של Airbnb.
בעוד שרוב המומחים טוענים שלא תהיה קריסת דיור מכיוון שתקני ההלוואות מחמירים יותר כעת מאשר היו לפני המשבר הפיננסי של 2008, הלוואות מבוססות שכירות אלו הן סיפור אחר. ללא חשבון מלא של כמה מההלוואות הללו יש בחוץ, אי אפשר לומר אם ברירות מחדל פוטנציאליות עלולות לגרום למספיק עיקולים להשפיע על הכלכלה. אבל בהחלט, ההאטה ב-Airbnb יכולה לתרום להיצע גדול יותר של בתים בשוק.
איך להישאר במשחק Airbnb
ההיצע הרב של נכסים להשכרה לטווח קצר אומר שמשקיעים בחלל צריכים להתבלט כמארחים כוכבים אם הם מקווים לשמור על הכנסות גבוהות. בריאן איגן, מנכ"ל ומייסד שותף של חברת ניהול השכרת נופש, Evolve, מספר וול סטריט הז'ורנל שהמארחים המצליחים ביותר מספקים חוויה יוצאת דופן על ידי מעלה את הרף לאירוח והבטחת הנכס עומד או עולה על ציפיות האורחים לאחר צפייה ברישום.
מארחים צריכים גם לחקור את האלגוריתמים שבהם משתמשת כל פלטפורמת רישום כדי לנסות להרחיב את טווח ההגעה שלהם ולשפר את הרישומים שלהם כדי לשפר את ההמרות. תעדוף תמונות מקצועיות והצעת מחירים ומדיניות תחרותיים יכולים להגדיל את הסבירות שהאורחים יזמינו את ההשכרה שלך, וגם זמני תגובה מהירים חשובים.
בסופו של דבר, תוכנית גיבוי היא חיונית. ייתכן שלא תוכל להשיג את ההכנסות להן אתה מקווה אם יש עודף של נכסים בשוק שלך. מיתון עמוק עלול לרסן את הביקוש לדירות נופש באופן כללי. או שתקנות מקומיות עלולות למנוע ממך לרשום את הנכס שלך כהשכרה לטווח קצר לחלוטין. ייתכן שתצטרך לעבור ל-a לטווח בינוני או אסטרטגיית השכרה לטווח ארוך, שכדאי לוודא שהיא אפשרית באזור שבו אתה קונה. כמו כן, אתה צריך להיות מספיק עתודות מזומנים כדי לכסות את תשלומי המשכנתא והתחזוקה שלך אם שכר דירה הוגן בשוק לא יספק תזרים מזומנים חיובי.
פריחת ה-Airbnb אולי עומדת להסתיים, אבל עדיין יש הזדמנות להרוויח כסף מהשכרות לטווח קצר, במיוחד עבור משקיעים מנוסים ואסטרטגיים. גם כששיעורי התפוסה ירדו משיאם, המארחים מרוויחים יותר כסף עכשיו ממה שהיו לפני המגיפה. אבל מחירי הנכסים ושיעורי המשכנתאות זינקו מאז, ולכן משקיעים חדשים חייבים לפעול בזהירות. אל תצפה שכל נכס שאתה קונה יהיה הצלחה אוטומטית. להבין את הסיכונים, לקבל החלטות רכישה מגובות מחקר, ולהיות מוכנים להשתלב בכלכלה המשתנה.
שלטו בהשכרה לטווח בינוני
הספר הראשון אי פעם על השכרות לטווח בינוני, מדריך זה יעזור לך למצוא את השווקים, הנכסים, הריהוט והשוכרים הנכונים כדי להפוך אותך למארח מוצלח להשכרה לטווח בינוני עם תזרים מזומנים מרבי ומינימום דאגות.
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/airbnbust-why-it-may-be-time-to-rethink-short-term-rentals
- 000
- 1
- משבר פיננסי 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- a
- יכול
- מֵעַל
- גישה
- פי
- חֶשְׁבּוֹן
- להשיג
- לרוחב
- למעשה
- תופעות לוואי
- מחיר סביר
- לאחר
- Airbnb
- אלגוריתמים
- תעשיות
- מאפשר
- מאפשר
- כמויות
- ו
- אחר
- בְּכָל מָקוֹם
- לערער
- החל
- AREA
- מחבר
- מכני עם סלילה אוטומטית
- זמינות
- זמין
- מְמוּצָע
- בחזרה
- גיבוי
- בָּר
- מבוסס
- דובי
- כי
- להיות
- לפני
- למתחילים
- התחלה
- תאמינו
- לחסום
- בלומברג
- ספר
- הזמנות
- בום
- לְהַגבִּיר
- גבול
- לווים
- בריאן
- לִקְנוֹת
- קליפורניה
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לגרום
- גורם
- בזהירות
- מנכ"ל
- בהחלט
- משתנה
- ערים
- עִיר
- מייסד שותף
- מגיע
- Common
- קהילה
- חברה
- לעומת
- תחרותי
- להמשיך
- לתרום
- תורם
- המרות
- יכול
- זוג
- לכסות
- כיסוי
- להתרסק
- נוצר
- משבר
- ביקורת
- כיום
- קיצוצים
- יומי
- נתונים
- יְוֹם
- ימים
- חוב
- החליט
- החלטות
- ירידה
- ירידות
- להקטין
- עמוק
- מחדל
- דרישה
- דנבר
- למרות
- לטבול
- לא
- מטה
- מטה
- ירידה
- ירד
- נשמט
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- לזכות
- רווחים
- כלכלה
- מאמץ
- מורם
- עודד
- מספיק
- לְהַבטִיחַ
- הבטחתי
- שלם
- כניסה
- תקופה
- במיוחד
- חיוני
- אחוזה
- אֲפִילוּ
- כל יום
- להתפתח
- דוגמאות
- אך ורק
- לְהַרְחִיב
- לצפות
- הציפיות
- צפוי
- מצפה
- ניסיון
- מנוסה
- מומחים
- נרחב
- הוגן
- ליפול
- כספי
- משבר כלכלי
- חברות
- ראשון
- לראשונה
- תזרים
- בעקבות
- פרנסיסקו
- החל מ-
- מלא
- נוסף
- יתר על כן
- עתיד
- כללי
- יצירת
- נתן
- ממשלות
- קְבוּצָה
- גדל
- צמיחה
- אורחים
- מדריך
- לקרות
- לעזור
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- להחזיק
- חַג
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- לקוות
- מקווה
- המארח
- דיור
- איך
- אולם
- HTTPS
- מאות
- מאות מיליונים
- פְּגִיעָה
- חשוב
- בלתי אפשרי
- לשפר
- in
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- יותר ויותר
- אינפלציה
- אינטרס
- שערי ריבית
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- סוגיה
- IT
- גָדוֹל
- גדול יותר
- אחרון
- שנה שעברה
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- רמות
- LG
- רישיון
- גבולות
- ברשימה
- רישום
- רישומים
- לחיות
- חי
- הלוואות
- מקומי
- נעול
- לטווח ארוך
- עוד
- לאבד
- את
- נמוך
- לתחזק
- תחזוקה
- לעשות
- ניהול
- רב
- שוק
- שוקי
- מקסימום
- אומר
- מדיה
- בינוני
- נפגש
- מיליונים
- מינימום
- כסף
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- המהלך
- אוּמָה
- בהכרח
- צורך
- חדש
- ניו יורק
- ניו יורק
- לילה
- מספר
- ניו יורק
- תפוסה
- אוֹקְטוֹבֶּר
- הצעה
- לקזז
- ONE
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- בולט
- בעלים
- בעלי
- מגיפה
- חולף
- עבר
- תשלום
- תשלומים
- שִׂיא
- אֲנָשִׁים
- תקופה
- נמשכת
- אישי
- Pivot
- תכנית
- פלטפורמה
- פלטפורמות
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שפע
- נקודה
- מדיניות
- חיובי
- אפשרי
- פוטנציאל
- חזה
- תחזית
- מוּכָן
- להציג
- לחץ
- למנוע
- מניעה
- מחירים
- תמחור
- קודם
- סדר עדיפויות
- בעיה
- מקצועי
- מוקרן
- התחזיות
- נכסים
- רכוש
- לספק
- רכישה
- זכאי
- רובע
- מָהִיר
- מהר
- תעריפים
- יחס
- לְהַגִיעַ
- ממשי
- מקרקעין
- טעם
- שֵׁפֶל
- שיא
- תקנון
- יחסית
- להשאר
- נשאר
- מרחוק
- עבודה מרחוק
- לשכור
- השכרות
- לייצג
- מייצג
- לדרוש
- דרישות
- מחקר
- עתודות
- תגובה
- רויטרס
- הכנסה
- - גידול בהכנסות
- הכנסות
- עולה
- סיכונים
- חֶדֶר
- עגול
- כללי
- אמר
- משכורת
- סן
- סן פרנסיסקו
- שְׁנִיָה
- רבע שני
- ניירות ערך
- למכור
- מכירת
- רציני
- שרות
- כמה
- משמרת
- טווח קצר
- צריך
- משמעותי
- באופן דומה
- since
- מצב
- מיומנויות
- להאט
- האט
- מאט
- So
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- פלטפורמות מדיה חברתיות
- נמכרים
- כמה
- מֶרחָב
- יציב
- לעמוד
- תקנים
- להשאר
- נשאר
- יציב
- כוכב
- עוד
- מניות
- שוק המניות
- סיפור
- אסטרטגי
- אִסטרָטֶגִיָה
- רְחוֹב
- קַפְּדָנִי
- מחמיר
- חזק
- מאבקים
- הצלחה
- מוצלח
- קיץ
- לספק
- זינק
- אל האני
- האזור
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- שְׁלִישִׁי
- השנה
- הידוק
- זמן
- פִּי
- ל
- גַם
- תיירות
- נָכוֹן
- להבין
- מתחת למים
- אבטלה
- יחידה
- חופשה
- וול סטריט
- webp
- בסוף השבוע
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- נָפוֹץ
- יצטרך
- לְלֹא
- תיק עבודות
- עוֹלָם
- היה
- כתוב
- WSJ
- שנה
- זפירנט
- Zillow