Il mese scorso YIMBY Law, un gruppo no-profit a favore dell'edilizia abitativa, ha citato in giudizio la città di Los Angeles per conto di un promotore privato che cerca di costruire un condominio di 360 unità a Canoga Park. Questi appartamenti sarebbero solo per gli affittuari che soddisfano la definizione federale di redditi da bassi a moderati a Los Angeles Il progetto è stato presentato sotto il sindaco Karen Bass' Direttiva esecutiva 1, inteso ad accelerare notevolmente il processo di approvazione e autorizzazione per progetti di alloggi a prezzi accessibili al 100%. Ma recentemente la città ha revocato l'idoneità dell'edificio Canoga Park per questo programma lamentele dei proprietari di case unifamiliari.
Questo voltafaccia fa parte di una tendenza. L'anno scorso, l'ufficio del sindaco ha modificato l'ED1 per proteggere le zone unifamiliari dallo sviluppo semplificato, dopo otto di queste applicazioni, compresa la proposta di Canoga Park, erano già stati presentati. A tali proposte è stata quindi negata l'ammissibilità per ED1. Alcuni progetti hanno presentato ricorso; uno la negazione è stata ribaltata, ma il Consiglio Comunale ha respinto il ricorso per il progetto Canoga.
Senza ED1, questi progetti devono affrontare un processo di approvazione discrezionale che potrebbe comportare una lunga revisione ambientale e altri ritardi che potrebbero impedirne la realizzazione. Questa svolta degli eventi potrebbe costare caro alla città più di 1,100 appartamenti a prezzi accessibili.
Bass ha annunciato ED1 come allontanare “il municipio dal suo approccio tradizionale incentrato sul processo e sostituirlo con un nuovo approccio incentrato su soluzioni, risultati e velocità”. L'intenzione dichiarata del sindaco ha ricevuto un notevole impulso attraverso la legge statale AB 2334, approvata nel 2022, che consente incentivi agli sviluppatori per progetti accessibili al 100%, compresi aumenti sostanziali dei limiti di altezza e della densità consentita (il numero di unità abitative su un appezzamento di terreno di determinate dimensioni ) In “aree di passaggio di veicoli molto limitate”, dove lo sviluppo residenziale limitato ha mantenuto basso il traffico. L’idea è che queste aree possano accogliere più facilmente qualsiasi traffico aggiuntivo derivante dall’aumento della densità abitativa.
Il potenziale risparmio sui costi derivante da ED1 e AB 2334 ha incoraggiato gli sviluppatori privati a produrre unità a lungo termine e con limiti di reddito, soprattutto senza fare affidamento sui finanziamenti pubblici. Se gli oltre 1,100 appartamenti ora bloccati dalla razionalizzazione ED1 fossero costruiti attraverso il percorso standard sovvenzionato con fondi pubblici, ad un costo tipico di circa $600,000 per unità, potrebbero richiedere fino a 660,000,000 milioni di dollari in finanziamenti pubblici. Le alternative finanziate privatamente rappresentano un vantaggio per i governi locali, regionali e statali che hanno cercato per anni di stimolare la produzione dei cosiddetti alloggi "intermedi mancanti". accessibile alle famiglie della classe operaia e a reddito medio.
Eppure ora questo progresso è in discussione, proprio mentre la forza di queste riforme complementari tra città e stato ha cominciato ad emergere. La causa riguardante l'edificio di Canoga Park potrebbe portare alla realizzazione di uno o più dei progetti bloccati, e il lo Stato ha suggerito che la città ha commesso un errore nel revocare la propria idoneità all'ED1. Ma anche se questi progetti venissero approvati, dal momento che ED1 ora esclude i quartieri unifamiliari che compongono approssimativamente tre quarti di terreno residenziale a Los Angeles, segnerebbero la fine piuttosto che l’inizio di uno sviluppo simile.
Alcuni residenti di questi quartieri dicono che è giusto. Secondo il consigliere Bob Blumenfield, per i proprietari di case interessati dai nuovi appartamenti, "il valore della loro proprietà verrà dimezzato, avranno una grande ombra sulla loro casa".
Si dà il caso che io possa parlare personalmente di queste preoccupazioni. Sono il proprietario e residente di un'unità in un piccolo complesso condominiale a schiera sul Westside situato direttamente dall'altra parte della strada rispetto a un progetto in corso di conversione di una casa unifamiliare in un condominio con più unità.
I miei vicini e la mia famiglia perdono molta luce solare durante il giorno proveniente dal nuovo edificio. La nostra strada è stata un cantiere cacofonico e disordinato per così tanto tempo che è difficile ricordare com'era prima.
Ma so che ecco come si risolve la crisi immobiliare: un unico lotto che in precedenza ospitava una famiglia viene trasformato in appartamenti per forse 15-25 persone, con unità riservate alle famiglie a basso reddito. Come quelli dei progetti ED1 contestati, queste unità a prezzi accessibili non richiederanno finanziamenti pubblici.
Semplicemente non c’è modo di risolvere la nostra crisi immobiliare senza gettare ombra in alcune aree residenziali unifamiliari. Potremmo dover aumentare il traffico anche in alcuni quartieri, fornendo però più alloggi nella zona ovest di Los Angeles, ricca di posti di lavoro potrebbe infine ridursi traffico permettendo alle persone di vivere più vicino a dove lavorano. Per quanto riguarda i valori immobiliari, numerosi studi hanno dimostrato che gli alloggi a basso reddito non li riducono sostanzialmente nei quartieri ad alto costo, e spesso aumenta loro.
Alcuni collegi elettorali si opporranno sempre allo sviluppo. I politici locali che sono seriamente intenzionati a risolvere la nostra doppia crisi, quella dell’accessibilità economica degli alloggi e quella dei senzatetto, devono valutare attentamente quanto capitale politico sono disposti a spendere per creare politiche efficaci di fronte a tali obiezioni.
Se non riusciamo a costruire progetti pienamente accessibili che non prosciughino le casse del governo anche ai margini dei terreni destinati a residenze unifamiliari, allora Angelenos dovrebbe prepararsi per una crisi abitativa permanente.
Ma se questa sembra la direzione sbagliata per la città, Bass e il Consiglio comunale dovrebbero impegnarsi pienamente a proteggere ed espandere la politica innovativa come l’originale ED1, senza esclusioni categoriche per i quartieri unifamiliari, e AB 2334. Meccanismi che convincono gli sviluppatori privati per produrre un'offerta di alloggi a prezzi accessibili a lungo termine che sia quanto di più vicino a un pranzo gratis in questa crisi quanto Los Angeles probabilmente otterrà.
Jason Ward è un economista presso Rand Corp. e il condirettore della Confine Centro per l'edilizia abitativa e i senzatetto.
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- Fonte: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1
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