Opinione: questo caso della Corte Suprema della California potrebbe alleviare la carenza di alloggi ovunque

Opinione: questo caso della Corte Suprema della California potrebbe alleviare la carenza di alloggi ovunque

Timestamp: 8 gennaio 2024 6:00
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Il 9 gennaio la Corte Suprema degli Stati Uniti ascolterà la questione Custodie del californiano George Sheetz, che ha chiesto un permesso per costruire una casa industriale sul suo terreno nella contea di El Dorado ed è stato colpito da una tassa di mitigazione del traffico di $ 23,420. Opponendosi alla mancanza di qualsiasi collegamento tra l'importo in dollari e l'effettivo impatto della sua famiglia sul traffico nella zona, Sheetz ha pagato la tassa ma si è rivolto al sistema legale. Sheetz contro la contea di El Dorado, California, affronta solo una piccola parte della crisi immobiliare dello stato. Tuttavia, sarà importante per milioni di persone che non riescono a trovare case a prezzi accessibili qui e in molti altri stati.

Quando le “tasse di impatto” non sono ancorate ai maggiori costi che una città o una contea dovrà sostenere a causa di una nuova casa o di uno sviluppo edilizio, le tariffe possono fare di più che presentare a qualcuno un conto ingiusto: possono anche ridurre la costruzione di alloggi. In un paese in cui la carenza di case ha portato a prezzi alle stelle, questo è più importante di quanto si possa pensare.

Gli sviluppatori dovrebbero pagare la loro giusta quota, ovviamente. Se le tasse di costruzione non riescono a coprire i costi dei maggiori servizi pubblici richiesti dal nuovo sviluppo, i funzionari eletti e gli elettori si rivolgono ad altri mezzi per coprire o evitare tali costi. Potrebbero imporre restrizioni alla crescita o altre politiche di zonizzazione escludenti per bloccare la costruzione di nuove case piuttosto che accettare progetti che portano a tasse più alte o servizi degradati.

Vediamo prove pervasive di ciò che accade quando le località adottano regole come la zonizzazione unifamiliare, requisiti minimi di dimensione dei lotti e requisiti estetici che garantiscono che solo alloggi costosi, che generano tasse sulla proprietà più elevate, possano essere costruiti.

Commissioni di impatto fissate correttamente offrono allo sviluppo un modo per finanziarsi e riducono la pressione politica contro la crescita necessaria. Studi locali hanno scoperto che sono associate tariffe fissate in modo appropriato aumento della costruzione nelle aree suburbane.

Ma quando le tariffe sono fissate a livelli arbitrariamente elevati, disincentivano la costruzione di nuove case e aumentano le sfide legate all’accessibilità economica degli alloggi del paese, causando tensione per gli affittuari e gli acquirenti di nuove case.

Nel 2013, la Corte Suprema ha stabilito che tutte le tariffe per i permessi devono avere un collegamento essenziale con l’impatto effettivo di uno sviluppo sui servizi della città o della contea e un prezzo più o meno proporzionale. Ciò riduce sensibilmente il rischio che le tasse possano soffocare lo sviluppo.

In alcuni stati, come la Florida, la giurisprudenza va anche oltre, richiedendo che le tasse finanzino solo le infrastrutture che servono gli sviluppi specifici su cui sono imposte. Non a caso, la Florida ha visto la sua popolazione crescere più del doppio più velocemente del paese nel suo insieme, riflettendo la sua apertura a nuove case e prezzi relativamente equi rispetto a gran parte del resto del paese.

Ma in altri stati, tra cui California, Maryland, Washington e Arizona, i tribunali hanno stabilito un’eccezione al principio di proporzionalità della Corte Suprema, consentendo tariffe più elevate se stabilite dalla legislazione. Il caso di Sheetz verificherà se tale eccezione è costituzionale.

Parte della logica alla base dell’esclusione è che gli elettori hanno un rimedio contro valutazioni eccessive alle urne. In teoria, possono votare per escludere i legislatori responsabili.

Tuttavia, qualsiasi affermazione che gli elettori possano effettivamente farlo e lo faranno effettivamente è dubbia. I promotori immobiliari rappresentano una piccola parte dell’elettorato. I futuri acquirenti o affittuari di case – coloro che hanno bisogno che i comuni incentivino, e non scoraggiano, la costruzione di case – potrebbero non votare o vivere nella giurisdizione quando vengono determinate le tariffe. D’altro canto, le persone che votano sono probabilmente quelle che già possiedono case nelle vicinanze, e tendono a resistere alla crescita: le loro proprietà aumentano di valore se le tariffe elevate mantengono bassa l’offerta immobiliare.

La crisi dell’accessibilità degli alloggi è reale. I californiani in particolare dovrebbero comprendere il semplice calcolo della domanda e dell’offerta che sta esacerbando il numero dei senzatetto e facendo sì che sette città (o aree metropolitane) dello stato si classifichino tra le 10 più costose della nazione, secondo US News e World Report. Quando e dove i tribunali statali consentiranno ai politici locali di soddisfare i loro elettori più ricchi, addebitando tasse di impatto esorbitanti e altrimenti escludendo nuove case, la situazione non migliorerà.

Si prevede che la Corte Suprema emetta una sentenza sulle tariffe della contea di El Dorado nella prima metà del 2024. La tesi legale secondo cui tutte le tariffe di impatto, indipendentemente da chi le stabilisce, dovrebbero essere soggette alle stesse condizioni è forte. E durante una crisi immobiliare a livello nazionale, le ragioni economiche contro le pratiche statali e locali che peggiorano l’accessibilità degli alloggi e impediscono la produzione di alloggi necessari sono ancora più forti.

Carlo Gardner è un avvocato e ricercatore presso il Mercatus Center della George Mason University. Emily Hamilton è un direttore del Progetto Urbanità di Mercatus.

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