Come vendere una proprietà in affitto (con tasse basse e profitto più alto)

L’inventario immobiliare rimane basso, il che significa che i prezzi delle case sono alti. In molte aree il numero di acquirenti supera di gran lunga il numero di case sul mercato, il che crea un mercato di venditori.

Se hai acquistato una proprietà in affitto qualche anno (o qualche decennio) fa, potresti decidere che ora è il momento migliore per vendere per ottenere il ritorno sull'investimento ideale.

Tuttavia, vendere un immobile in affitto può essere più complicato di una residenza principale. Devi pensare ai tuoi inquilini, alle implicazioni fiscali e ad altri costi imprevisti che possono incidere sui tuoi profitti. 

Fortunatamente, il nostro team di FastExpert è qui per aiutarti. Utilizza questa guida per imparare a vendere un immobile in affitto e ottenere il massimo dal tuo investimento. 

1. Assumi un agente immobiliare con esperienza in investimenti immobiliari

Il primo passo quando vendi la tua proprietà in affitto è assumere un agente immobiliare specializzato in questi tipi di vendite. Parla con un investitore immobiliare nella tua zona e vedi se ha qualche agente con cui preferisce lavorare. Puoi anche usare Esperto veloce per trovare agenti immobiliari specializzati in case di investimento. 

Dedica del tempo a intervista almeno tre agenti immobiliari prima di assumere il migliore. Fare domande sui tipi di case che vendono e su come le commercializzano. Se attualmente hai un inquilino nella tua proprietà in affitto, chiedi come gestisce il passaggio al nuovo proprietario.

Questo può aiutarti a comprendere la conoscenza dell'agente delle leggi locali che proteggono gli affittuari. Puoi anche chiedere informazioni sulla loro conoscenza della normativa fiscale se desideri evitare l'imposta sulle plusvalenze. 

Non solo devi trovare un agente immobiliare con una conoscenza dettagliata del mercato immobiliare, ma vuoi anche assicurarti che sia professionale. Probabilmente parlerai con il tuo agente immobiliare ogni giorno (o almeno più volte alla settimana), quindi devi andare d'accordo con loro. Va bene scegliere un agente immobiliare piuttosto che un altro solo perché si adatta meglio alla personalità.

2. Navigare in modo efficace nell'imposta sulle plusvalenze

Il imposta sulle plusvalenze è la cosa principale su cui devi concentrarti quando ti prepari a vendere il tuo investimento immobiliare. Se possiedi la casa da più di un anno, pagherai l’imposta sulle plusvalenze a lungo termine. Queste aliquote fiscali possono arrivare fino al 20% a seconda del reddito.

La cosa principale da sapere è che paghi solo le imposte sulle plusvalenze sui profitti derivanti dalla vendita della tua casa. Se il prezzo di acquisto era di $ 125,000 e lo vendi per $ 500,000, il tuo reddito imponibile inizia da $ 375,000.  

Inoltre, ci sono altri modi per ridurre le tasse. Tieni traccia di tutte le tue spese relative al marketing della casa e alla vendita, inclusa la commissione dell'agente immobiliare. Questi costi riducono i profitti totali. Usando lo stesso esempio sopra, se paghi a commissione del sei per cento sulla vendita di una casa da $ 500,000, costerebbe $ 30,000. Ciò porta i tuoi profitti imponibili a $ 345,000. 

Ogni voce conta quando si tratta di calcolare il pagamento delle tasse. Questo è un altro motivo per cui assumere un agente immobiliare esperto o lavorare con un commercialista di fiducia può aiutarti a risparmiare denaro.

Utilizza lo scambio 1031 per il differimento delle imposte

Esistono ulteriori modi per ridurre o differire la fattura fiscale. UN 1031 Exchange viene utilizzato quando si utilizzano i profitti della vendita della casa per acquistare un altro investimento immobiliare.

Ad esempio, se desideri trasferirti in un altro stato e portare con te il tuo investimento immobiliare in affitto, puoi vendere la casa, acquistarne un'altra nella tua nuova città e utilizzare lo scambio 1031 per differire le tasse.

Tieni presente che si tratta di un differimento, non di un'esenzione. In futuro dovrai pagare l’imposta sulle plusvalenze quando venderai il tuo immobile in affitto. 

Esistono più regole coinvolte in uno scambio 1031. Assicurati di avere un agente immobiliare o un consulente fiscale di fiducia per assicurarti che il tuo prossimo acquisto sia idoneo.  

Considera l'idea di occupare l'affitto prima di venderlo

Esistono altri modi per evitare del tutto di pagare le imposte sulle plusvalenze. Ad esempio, se non hai fretta di vendere la tua proprietà in affitto, puoi viverci come residenza principale. IL L'IRS offre esenzioni fiscali sulle vendite di case occupate dai proprietari per almeno due degli ultimi cinque anni. Se la proprietà è attualmente non occupata, potresti trasferirti, farne la tua residenza permanente e poi vendere la casa in due anni.

Dovrai dimostrare che questa casa è la tua residenza principale. Questo di solito significa cambiare la patente di guida e altri documenti per riflettere il trasferimento. 

Questa esenzione ha lo scopo di proteggere i proprietari di casa che vogliono trasferirsi. Il venditore di casa medio non deve preoccuparsi delle plusvalenze perché non sta vendendo un immobile da affittare.  

3. Gestire eticamente i contratti di locazione degli inquilini

Una delle discussioni più frequenti sulla vendita di un immobile in affitto riguarda gli inquilini. La prima cosa da fare è decidere se intendi vendere la casa con inquilini o aspettare che gli attuali inquilini se ne vadano.

Quando i tuoi attuali inquilini scoprono che stai vendendo la casa, potrebbero preoccuparsi del loro contratto di locazione. Vogliono sapere che non verranno sfrattati non appena subentrerà il nuovo acquirente.

Anche se non puoi garantire che i tuoi inquilini saranno assistiti, puoi prepararli per una potenziale transizione. Ecco alcune buone pratiche da seguire se prevedi di vendere la casa con gli affittuari: 

• Rivedi le leggi locali sugli inquilini. Scopri quanto preavviso devi dare e quali diritti hanno i tuoi inquilini nel tuo stato o città. 
• Comunica agli inquilini delle tue proprietà in affitto la tua intenzione di vendere. Il tuo stato potrebbe avere linee guida specifiche per questo, ma maggiore è il preavviso che fornisci, meglio è. 
• Fornire un preavviso di 24 ore ogni volta che avrai bisogno di accedere alla proprietà. Ciò include entrare in casa per effettuare riparazioni o programmare proiezioni. 
• Sii disponibile a rispondere alle domande dei tuoi inquilini e a fornire aggiornamenti sul processo di vendita della casa il più spesso possibile. 

Il problema più grande sorgerebbe se qualcuno acquistasse la casa da utilizzare come residenza principale. Mentre un altro investitore potrebbe subentrare nel contratto di locazione attivo con piccoli aggiustamenti o interruzioni per i tuoi inquilini, un acquirente che vuole vivere nella casa presenta maggiori complicazioni.

Tu e l'acquirente dovrete decidere chi è responsabile di assicurarsi che gli inquilini se ne vadano, il che dipenderà dalla data di chiusura, dal contratto di locazione attuale e dalla volontà dell'acquirente.

Trasforma gli inquilini affidabili in un punto di vendita

Se stai commercializzando una proprietà occupata da inquilini ad altri investitori, evidenzia i tuoi inquilini affidabili come punto di forza. Puoi parlare della longevità degli inquilini nei locali e mostrare una cronologia dei pagamenti tempestiva.

Ciò attira gli investitori immobiliari perché possono immediatamente rilevare la proprietà e riscuotere i redditi locativi dagli inquilini. Non ci saranno lacune in cui sarà necessario ristrutturare lo spazio o cercare di trovare nuovi affittuari. 

I tuoi inquilini potrebbero anche apprezzare il fatto che stai vendendo la tua casa a un altro investitore che li manterrà sul posto. La vendita della casa potrebbe non disturbarli affatto.

Leggi le leggi locali se stai terminando i contratti di locazione

Se vuoi vendere una casa in affitto libera, informati sulla legalità di chiedere ai tuoi inquilini di trasferirsi. Leggere le leggi locali può proteggere sia te che i tuoi affittuari. Puoi anche condividere queste leggi con le persone che attualmente si trovano a casa tua in modo che sappiano che ti stai comportando in modo etico ed equo.

Innanzitutto, guarda il periodo minimo. Potrebbe essere più semplice lasciare scadere il contratto di locazione naturalmente prima di vendere la casa. Nel giro di pochi mesi, i tuoi affittuari potranno trasferirsi perché avevano avuto ampio preavviso che non avresti rinnovato il contratto di locazione.

Successivamente, controlla la presenza di una clausola di risoluzione anticipata. Verifica se devi dei soldi al tuo inquilino per aver annullato il contratto di locazione quando il motivo non è colpa sua. Se la casa è in buone condizioni, dovrebbero almeno riavere indietro il deposito cauzionale. 

Stabilisci un ultimo giorno per riscuotere l'affitto e un giorno per il trasloco dei tuoi inquilini. Se non sei sicuro che ciò sia applicabile, consulta un avvocato immobiliare. Possono aiutarti a seguire un giusto processo legalmente vincolante per i tuoi inquilini.

Naturalmente, questo non è un problema con gli affittuari mensili. Puoi far loro sapere che non rinnoverai il contratto di locazione il mese successivo e chiedergli di trasferirsi. I contratti di locazione sono più complicati per i contratti di locazione a lungo termine, come quelli di sei e dodici mesi.

4. Dare priorità alle riparazioni e agli aggiornamenti

Potrebbero essere necessari alcuni mesi per preparare la tua casa alla vendita, il che dà ai tuoi inquilini il tempo di trovare una nuova casa, soprattutto se il contratto di locazione sta per scadere. IL il proprietario medio di una casa spende $ 5,400 per gli aggiornamenti della casa prima di immettere il proprio immobile sul mercato. Ciò di solito comporta costi paesaggistici, riparazioni e aggiornamenti per rendere la proprietà più desiderabile. 

Identificare le riparazioni e i miglioramenti necessari sulla proprietà in affitto per renderla attraente per gli acquirenti. Ancora una volta, queste decisioni potrebbero essere influenzate dai tuoi inquilini. Potresti decidere di sostituire la moquette e ridipingere le pareti, ma dovrai aspettare che i tuoi attuali affittuari se ne vadano.

Inoltre, considera il ritorno sull’investimento derivante da queste riparazioni. La sostituzione della porta del garage potrebbe avere un ROI più elevato rispetto alla sostituzione di pavimenti vecchi e obsoleti. Una nuova porta d'ingresso può creare una buona prima impressione che ha un impatto maggiore rispetto alle nuove lavanderie. Non vuoi spendere soldi per aggiornamenti che non riescono ad aumentare il valore della tua casa. 

Effettuare queste riparazioni può aumentare il valore della tua proprietà e renderla più desiderabile, aumentando le possibilità che venga venduta rapidamente. C'è però un altro motivo per concentrarsi sulle riparazioni in caso di vendita di un immobile in affitto: le imposte sulle plusvalenze.

Puoi detrarre le riparazioni effettuate sulla casa come costi essenziali che riducono i profitti complessivi. Se spendi $ 10,000 per preparare la tua casa alla vendita, puoi detrarre tale importo una volta ricevuta la fattura fiscale.

5. Sviluppare una strategia di prezzo realistica e competitiva

Quando incontri il tuo agente immobiliare, sviluppa una strategia di prezzo per la casa. Il tuo agente immobiliare dovrebbe fornire a analisi comparativa di marketing (CMA) che estrae informazioni da proprietà simili nella tua zona. Il tuo agente esaminerà le case di dimensioni simili, nella stessa area, vendute in un periodo recente. Questo può aiutarli a valutare a cosa dovrebbe vendere la tua casa. 

Ogni casa è unica, il che significa che il prezzo della tua casa potrebbe essere più alto o più basso rispetto ad altri nella zona. Se dispone di servizi come una piscina o un garage chiuso, il prezzo aumenta. Tuttavia, se la casa è usurata e necessita di importanti miglioramenti, il prezzo di vendita stimato diminuirà. 

Puoi anche impostare il prezzo di vendita in base alle tue specifiche esigenze. Alcuni venditori elencano le proprietà a prezzi più bassi se vogliono trasferirsi in fretta. Questa strategia attira più acquirenti e i proprietari possono scegliere le offerte che offrono le migliori opzioni – solitamente offerte in contanti che offrono date di chiusura favorevoli.

Tuttavia, un agente immobiliare esperto può aiutarti a ottenere il pieno valore della tua proprietà aiutandoti a muovere la tua squadra. Possono contattare i proprietari di immobili in affitto nella zona per vedere se sono interessati ad ampliare i propri portafogli di investimenti.

6. Marketing efficace della tua proprietà in affitto

Vendere un immobile in affitto può essere più complicato di una casa ad uso del proprietario. Ciò è particolarmente vero se hai un inquilino esistente o desideri vendere un'unità immobiliare plurifamiliare. Decidi se vuoi vendere la tua proprietà a qualsiasi acquirente – investitore o cacciatore di case – o se desideri rivolgerti specificamente agli investitori immobiliari. Questo determinerà il modo in cui promuovi la tua casa. 

Se vuoi vendere a un altro investitore immobiliare, valuta la possibilità di organizzare una casa aperta. Avvisa i tuoi inquilini della situazione e paga una pulizia approfondita della proprietà. Questo evento può attirare più potenziali acquirenti che potrebbero voler acquistare la tua proprietà in affitto duplex o unifamiliare.

Trova un agente immobiliare con esperienza nella vendita di immobili in affitto 

Che tu possieda una singola casa in affitto o più proprietà di investimento nella zona, puoi facilmente vendere questo bene quando sei pronto. Il primo passo è assumere un agente immobiliare di cui ti puoi fidare.

Assumendo un agente che comprenda le tasse sulla proprietà, i contratti di locazione e il mercato degli affitti, puoi vendere rapidamente e legalmente il tuo investimento immobiliare. Possono valutare e commercializzare efficacemente la tua casa per attirare gli acquirenti giusti. 

Per trovare quell'agente immobiliare, rivolgiti ai professionisti di FastExpert. Puoi consultare i profili degli agenti immobiliari per conoscere diversi agenti e assumere quello migliore per supportarti durante l'intero processo.

Trova agenti immobiliari che conoscono il tuo mercato locale e sono pronti ad aiutarti a vendere la tua casa. Prova FastExpert oggi.

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