Vuoi creare molteplici flussi di reddito? Beh, indovina un po'? NON è necessario acquistare più proprietà per farlo. Invece puoi trasformare una proprietà in affitto esistente in una mucca da mungere…ma deve soddisfare le giuste qualifiche. Questo è proprio ciò che dice il primo ospite di oggi, Stacie, sta cercando. Ha più proprietà e alcune hanno abbastanza terreno per aggiungere una seconda proprietà in affitto. Ma lo sviluppo vale l’elevato flusso di cassa?
Bentornati Vedendo Greene, dove David e Rob rispondono alle domande immobiliari degli ascoltatori di BiggerPockets proprio come te! Per prima cosa parleremo di lei con Stacie acquistare vs. costruire dilemma, e che ha MOLTO più senso nel mercato di oggi. Quindi, un investitore lottando per risparmiare acconti chiede cosa dovrebbe fare: risparmiare, investire altrove o ripagare i suoi mutui. Infine, David fornisce alcuni rapidi consigli sull'utilizzo di a “accordo” di equità domestica e come fare Guadagna PIÙ soldi con l'hacking della tua casa.
Vuoi fare una domanda a Davide? Se è così, invia qui la tua domanda così David può rispondere nel prossimo episodio di Seeing Greene. Salta sul Forum di BiggerPockets e chiedere ad altri investitori la loro opinione, oppure segui David su Instagram per vedere quando andrà in diretta in modo da poter partecipare a una sessione di domande e risposte dal vivo e ottenere una risposta immediata alla tua domanda!
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David Greene:
Questo è il podcast di BiggerPockets. Cosa sta succedendo a tutti? Sono David Greene, il conduttore del podcast BiggerPockets Real Estate, che viene da voi da Kauai, e questa è una delle cose che amo del settore immobiliare è che posso portarvi domande dalla nostra base di ascoltatori da ogni parte del mondo. La mia speranza è che molti di voi possano arrivare alla stessa posizione e oggi condivideremo alcuni consigli che vi aiuteranno a fare proprio questo. L'episodio di oggi di Seeing Greene contiene molte cose interessanti, incluso cos'è un accordo di equità domestica e se dovrebbe essere utilizzato. I modi migliori per reinvestire il flusso di cassa che stai guadagnando dal tuo portafoglio attuale oggi e come dovresti pensarci e una chiamata dal vivo con uno dei nostri ascoltatori in cui andiamo avanti e indietro.
Aiutandoli a determinare se dovrebbero prendere i soldi che hanno guadagnato nel settore immobiliare e migliorare le proprietà che hanno o se dovrebbero acquistare nuove proprietà e, in caso affermativo, a cosa pensare quando vanno avanti e indietro con quella decisione. Molte persone nel mercato odierno possiedono azioni e stanno cercando di capire come dovrebbero usarle, e a volte ciò significa acquistare più immobili, ma a volte ciò significa migliorare gli immobili di cui dispongono. Questo argomento mi piace particolarmente perché molte persone hanno capitale azionario e lo stanno sfruttando con HELOC, ma non sono sicuri se dovrebbero usare quei soldi HELOC per espandersi in un portafoglio più grande o migliorare ciò che hanno. Quindi affronteremo questo e altro nell'episodio di oggi di Seeing Greene.
Tra un attimo presenteremo il nostro primo ospite, ma prima di dare un rapido suggerimento per tutti voi. Ne sentirete di più nella prossima domanda, ma ne sono fermamente convinto, soprattutto se avete un affitto a breve termine che attinge al vostro capitale e usa quel denaro per migliorare la proprietà, migliorare l'arredamento, aggiungere servizi, renderlo più bello, scattare foto migliori, è un modo rapido per ottenere un ritorno sul tuo capitale che può quindi essere utilizzato per ripagare la linea di credito azionaria. Non mi piace nel mercato odierno prendere $ 200,000 da una casa a un tasso di interesse piuttosto alto e usarli per l'acconto su una proprietà per poi dover ottenere un altro prestito per il restante 80% e accumulare debiti quando i tassi sono più alto.
Sono un grande fan della strategia "entra e esci", un po' come usare una moto d'acqua invece di una corazzata. Prendi un po' di capitale, sistema la tua casa, migliora le entrate, quindi ripaga il prestito azionario con quelle entrate e poi chiediti come puoi farlo di nuovo. Come puoi riciclare quegli stessi 20 o $ 30,000 per migliorare le proprietà che hai e vincere nelle guerre degli affitti a breve termine? Va bene, arriviamo al nostro primo ospite oggi. Diamo il benvenuto a Stacie in studio. Stacie, benvenuta al Seeing Greene. Un po' di informazioni su di te. Hai una proprietà unifamiliare, un duplex e un pezzo di proprietà nella zona di Austin, a New Braunfels, in Texas. Una storia davvero divertente qui, ho quasi investito io stesso in New Braunfels circa cinque anni fa e vorrei averlo fatto, perché avrei fatto molto bene.
Sono caduto preda dello stesso problema, beh, quando ne ho sentito parlare per la prima volta era così tanto e ora sono $ 50,000 in più. Non voglio arrivare troppo tardi e commettere lo stesso errore che dico a tutti gli altri di non fare perché l'ho imparato in quell'esempio. Quindi congratulazioni per aver fatto la cosa giusta e per avere una proprietà a New Braunfels. Allora, dicci cosa hai in mente oggi.
Stacy:
Grazie. Sì, quindi considerando le proprietà che abbiamo e la nostra strategia a lungo termine di acquisto e mantenimento, su cui siamo coinvolti al 100%, quindi abbiamo questa proprietà a New Braunfels. In realtà l'abbiamo acquistato senza vederlo ed è stato un ottimo acquisto per noi. È multifamiliare suddiviso in zone. È a un isolato dal fiume Guadalupe, quindi lì c'è una casa unifamiliare dove abbiamo un affittuario a lungo termine, ma abbiamo l'opportunità di svilupparla perché è già suddivisa in zone per multifamiliari. È un terreno di mezzo acro. Poi, abbiamo questo terreno, questo terreno di un quarto di acro a Lago Vista vicino al Lago Travis che ci è stato dato da una famiglia che ha anche opportunità di sviluppo.
Quindi abbiamo queste due proprietà di nostra proprietà, che hanno opportunità di sviluppo, ma siamo anche tentati di acquistare il nostro prossimo investimento immobiliare. Quindi siamo sul punto di decidere se mantenere la rotta, lasciare quelle proprietà così come sono perché abbiamo un affittuario a lungo termine a New Braunfels, il nostro flusso di cassa è di circa $ 600 al mese lì, quindi è ben pagato stesso e poi alcuni. Poi, abbiamo questo lotto che è lì vuoto e stiamo cercando di capire cosa fare. Il nostro duplex a South Austin ha un flusso di cassa di circa $ 2,100 al mese. Quindi abbiamo due affitti a lungo termine lì. Non stiamo cercando di sviluppare o fare nulla con questo in questo momento. Quindi siamo a quel tipo di punto di flesso.
Acquistiamo il nostro prossimo investimento immobiliare o è giunto il momento di fare effettivamente un po' di equità forzata e sviluppare la proprietà di New Braunfels o costruire qualcosa a Lago Vista?
David Greene:
Alrighty.
Rapinare:
La mia prima domanda è: qual è il motivo per cui vuoi entrare nella prossima proprietà? È il motivo per cui vuoi entrare nella proprietà successiva semplicemente per motivi di crescita e dici: “Ehi, voglio solo aggiungere qualcosa al portafoglio. Non ho davvero bisogno di flusso di cassa", o vuoi entrare in un'altra proprietà perché vuoi più flusso di cassa perché hai bisogno di un paio di centinaia di dollari in più ogni mese?
Stacy:
Non abbiamo bisogno di denaro extra ogni mese. Vogliamo far crescere il portafoglio e vogliamo anche investire in un certo senso, so che non si tratta di tempizzare i mercati, tempo nel mercato, ma sembra comunque che ora sia un buon momento prima che tutti tornino sul mercato, nel caso in cui i tassi dovessero scendere . Quindi abbiamo la sensazione che, volendo ottenere la prossima proprietà perché vogliamo far crescere il portafoglio, ma anche, quando è il momento di sviluppare effettivamente queste proprietà su cui siamo seduti anche noi? Quindi non sappiamo necessariamente quale strada prendere.
Rapinare:
Penso che se non hai pressioni per il flusso di cassa e hai molto e hai una proprietà suddivisa in zone per più proprietà, sono un grande fan di ottenere quanti più flussi di reddito da una proprietà possibile. Quindi, se hai la forza e se hai una sorta di dedizione e immagino la mente aperta per affrontare una nuova costruzione, allora penso che dovresti farlo. Da grande sostenitore, in realtà penso che le nuove costruzioni siano semplicemente il modo migliore per combattere molte cose che stanno accadendo in questo momento perché sì, otterrai qualcosa con un interesse più elevato se acquisti una proprietà. Quindi per me, penso, penso che se puoi andare a costruire qualcosa a tue spese senza il ricarico di qualcuno... se vai a comprare una nuova costruzione da Redfin, stai pagando il loro costo e stai pagando un premio per questo, giusto?
Quindi, se puoi andare a costruire qualcosa a tue spese, non è proprio lo stesso margine di quello che si ottiene togliendolo dalla MLS e quando ti ritiri e tiri fuori i tuoi soldi, ovviamente avrai un tasso di interesse più alto, ma è così non farà così male come aver acquistato una proprietà direttamente dalla MLS, se ha senso. Quindi, se hai la capacità di aspettare, diciamo, dai 12 ai 18 mesi, allora penso sicuramente che costruire da zero sia una cosa davvero intelligente da fare in questo momento.
David Greene:
Va bene. Peserò anche su questo. Adoro la domanda. Succede spesso dove vivo nella Bay Area, di solito lo vedi nelle aree più costose, dove la domanda è: costruisco un ADU o compro una nuova casa? E la cosa difficile è che non puoi finanziare la costruzione. Se potessi finanziare la costruzione, sarebbe quasi sempre facile: "Sì, migliora solo la proprietà che hai". Il problema è che devi investire molto capitale per farlo. Quindi mi piace provare a semplificare il più possibile questa trasformazione in mele alle mele. E ho posto la domanda: per il capitale che investirò in questa cosa, quanto flusso di cassa riceverò?
Qual è il ROI su questo e quanta equità ho intenzione di costruire? Qual è il ritorno sull’investimento in questo? Quindi, se dovessi aumentare la proprietà che già possiedi, quanti soldi dovresti investire per farlo e pensi che aumenterebbe il patrimonio netto?
Stacy:
Per la proprietà di New Braunfels, probabilmente dovremmo versare circa 200,000 di capitale per costruire un ADU, almeno un ADU, giusto? Un ADU prefabbricato sarebbe probabilmente di circa 200,000, tutto compreso. Per la proprietà Lago Vista, stiamo valutando probabilmente un capitale da 250 fino a mezzo milione da investire per sviluppare quella proprietà, poiché è terreno grezzo, richiederà molta più autorizzazione e lavoro per rendere quella proprietà pronta per la costruzione. Quindi non penso che faremmo entrambe le cose allo stesso tempo. Penso che siamo piuttosto ansiosi di guardare davvero... Penso che la proprietà di New Braunfels abbia il maggior potenziale perché è un'area in forte crescita e la sua posizione è privilegiata, essendo a un isolato dal fiume Guadalupe. Quindi penso che ci siano molti vantaggi nello sviluppare New Braunfels da tutto quello che posso dire.
David Greene:
Quindi, se investiste 200,000 dollari in New Braunfels, aggiungereste capitale alla proprietà?
Stacy:
Sì, credo che aggiungeremmo capitale alla proprietà.
David Greene:
Quanto pensi che aggiungeresti?
Stacy:
Penso che probabilmente aggiungeremmo... l'abbiamo comprato due anni fa. Probabilmente abbiamo circa... direi circa 40,000 di capitale proprio negli ultimi due anni nella proprietà. Quindi, se aggiungiamo un ADU, dovremmo configurare un po' anche la front house per inserire l'ADU. Non lo so, ma immagino che probabilmente ne aggiungeremmo circa... immediatamente un centinaio , 150,000 di capitale proprio in quella proprietà. Suonano giusti i numeri che ho condiviso?
David Greene:
Non conosco la zona. Sì, potrebbe. Potrebbe funzionare. E il flusso di cassa? Se costruisci un ADU per $ 200,000, per cosa verrà affittato?
Stacy:
Sì, perché in questo momento stiamo affittando, tutto in P e io siamo tipo 1800. 18, 1900 stiamo affittando per 25 nella casa unifamiliare, quindi abbiamo un buon flusso di cassa lì. Possiamo costruire fino a 1,000 piedi quadrati di ADU senza che questa venga considerata una seconda struttura principale nella proprietà. Quindi 1,000 piedi quadrati, probabilmente potremmo affittarli, dirò intorno ai 18 nel mercato odierno per 1900 piedi quadrati.
David Greene:
Va bene. Ciò aumenterebbe le tasse sulla proprietà se si aggiungesse a questo lavoro, facendolo valere di più?
Stacy:
Più probabilmente.
David Greene:
E poi dove sono a New Braunfels, circa il 2,5% o giù di lì?
Stacy:
No, è proprio intorno al 2%. È come 1.97, qualcosa del genere. Sì.
David Greene:
Quindi questo è un ritorno abbastanza salutare. Voglio dire, avrai tasse sulla proprietà aggiuntive e ci saranno più assicurazioni, ma comunque, credo che tu abbia detto che era il 1800, pensi che lo affitteresti?
Stacy:
Sì.
David Greene:
Quindi diciamo che continui a dire, 1400 di questi per investire 200,000. Non è un cattivo affare lì. Non sei troppo lontano dalla regola dell’1%. Lo svantaggio sarebbe che stai spendendo $ 200,000 per aggiungere $ 100,000 di capitale proprio, quindi in un certo senso stai effettivamente perdendo capitale proprio perché stai trasferendo quel denaro dal tuo conto bancario alla proprietà. Perderai $ 100,000 di valore lì, ma guadagnerai il flusso di cassa extra, diciamo, $ 1,400 al mese o $ 1,300 al mese. Ora, ecco perché l’ho inquadrato in questo modo. Penso che il tuo compito qui, Stacie, sia chiederti con questi $ 200,000, se li investissi in un diverso veicolo di investimento, potrei ottenere di più di diciamo 13 o $ 1,400 al mese ed evitare di perdere $ 100,000 di capitale proprio? Potresti investire $ 200,000 nella costruzione di una nuova casa per guadagnare $ 100,000 di capitale alla fine invece di perderlo?
Si tratta di uno swing di $ 200,000, o forse ottieni un flusso di cassa migliore, forse il flusso di cassa non è altrettanto buono, ma non perdi così tanto capitale. Hai esaminato opportunità del genere?
Stacy:
Non l'ho fatto, no.
David Greene:
Va bene. È così che la penso. E se pagassi in contanti per qualcosa che valeva 200,000 dollari, magari con un aggiustamento superiore, lo aggiustassi e poi lo rifinanziassi, potresti farlo di nuovo, o potresti comprare una proprietà da un milione di dollari, mettere giù 200,000 dollari, così ho quelli. Nella mia mente, hai tre opzioni. Lo metti come acconto su qualcosa, paghi in contanti per qualcosa o lo metti nella proprietà che possiedi. Rob, a cosa stai pensando?
Rapinare:
Sì, immagino che lo vorrei davvero... e sfortunatamente non saremo in grado di risolvere questo problema in questo episodio, ma vorrei sapere che tipo di equità aggiungeremmo perché penso che sia, Non dirò raro, ma ho la sensazione che se stai costruendo qualcosa sulla tua proprietà come un ADU o un'unità secondaria, ritengo che il capitale che stai costruendo dovrebbe essere abbastanza commisurato alla quantità di denaro che stai investendo, vero? Quindi è come se pensassi che se avessi speso 200 ma otterresti solo $ 100,000 in capitale proprio, allora sì, sarei d'accordo con David. Probabilmente non lo farei.
Andrei a cercare da qualche parte dove otterrei il rapporto uno per uno, ma mi chiedo se otterresti tutta l'equità aggiungendo un'aggiunta alla proprietà. Se la risposta è sì, seguirei quella strada, poi la costruirei e poi, farei un rifinanziamento del cash-out e proverei a recuperare la maggior parte di quei soldi, perché se lo fai e ottieni una parte piuttosto significativa dei tuoi soldi indietro, il tuo ROI sali alle stelle in quel punto. Sono un grande fan di questa strategia solo perché puoi impilare i flussi di reddito su una proprietà e fa davvero un’enorme differenza. Avevo una proprietà a Los Angeles. Quando l'ho comprato, era un mutuo di $ 400. Da allora ho rifinanziato, ora sono circa 4,200, ma ora affitto la casa principale, che costa... dai 3,500 ai 5,000 dollari al mese.
Ho un ADU nel cortile che va da 2300 a $ 3,000 al mese, e ho anche una terza unità che non affitto, ma lo facevo, e quelli erano altri $ 2,000 per quell'unità. Quindi, quando hai sommato il tutto, erano come $ 8,000 su una proprietà e i tuoi margini di profitto su questo sono semplicemente salutari. Le tue fatture paesaggistiche sono tutte consolidate in quella proprietà. Tutte le tue fatture sono semplicemente consolidate in questa attività, ed è per questo che sono un grande sostenitore dell'accumulo di quanti più flussi di reddito possibili su una proprietà, presupponendo che il tuo capitale investito sia uno a uno sull'investimento che hai inserito.
David Greene:
Questa è la chiave, Stacie. Non amo l’accordo se stai investendo più soldi di quanto guadagni in termini di capitale. Sentendo questo, cosa ti passa per la mente.
Stacy:
Sì. No, ha molto senso. Non sono al 100% su tutti i numeri. Questo è quanto sono riuscito a ottenere, ma scaverò più a fondo in termini di capitale effettivo che saremmo in grado di ottenere da quella proprietà. Sì, e solo per lanciare una palla curva qui, giusto? La nostra casa a Los Angeles, siamo nella San Fernando Valley, siamo a Encino sulle colline. Ecco perché la mia connessione Internet è un po’ discontinua. Voglio dire, inizialmente avremmo tenuto questa casa e l'avremmo venduta o non venduta, ma l'avremmo usata come una sorta di nostro investimento immobiliare qui, affittandola. La nostra ultima idea è stata quella di vendere questa casa per acquistare altre proprietà in Texas.
Quindi stiamo cercando di trattare tutte le nostre case come una sorta di parte del portafoglio e di come sfruttarle al massimo, e so che David, sei nel nord della California, ma non lo so, eravamo cominciavamo a pensare che volevamo solo andarcene dalla California.
David Greene:
Scioccante. Non ho mai sentito nessuno dirlo.
Stacy:
Sì, mai, vero?
David Greene:
Sì. È qualcosa a cui pensare perché probabilmente hai molta equità lì. Non penso che ti avvantaggerebbe venderlo e investire i soldi in Texas, a meno che tu non sappia dove metterai i soldi, e sembra che tu debba prima capire questo problema. Dove impiegheremo il nostro capitale e come lo impiegheremo? Non penso che sarà così semplice come costruire semplicemente su ciò che già abbiamo. Potrebbe esserci qualcosa per cui vorrei prendere un po' di quel denaro e cercare un modo per acquistare qualcosa che forse era in difficoltà da poter sistemare e aggiungere valore, anche se non è male costruire un ADU in quell'area dove sai avrai inquilini, sai che i valori aumenteranno.
Non ti farà male. Odio quelle alte tasse sulla proprietà del Texas, giusto? Se il valore della proprietà aumenta, quelle tasse danneggiano il flusso di cassa che otterresti.
Stacy:
Lo fanno, e anche l'assicurazione sta aumentando, quindi ogni anno, l'assicurazione aumenta costantemente.
David Greene:
Giusto. Beh, grazie Stacie. Questa era una bella domanda. Penso che sempre più persone si pongano questa domanda perché le tariffe sono alte, quindi non è automatico, sì, dovrei andare a comprare un’altra proprietà. Adesso le tariffe stanno diventando davvero alte. È difficile fargli guadagnare denaro. Quindi stiamo iniziando a porre domande come questa, quindi grazie per aver sollevato l'argomento.
Stacy:
Grazie ragazzi.
David Greene:
Grazie, Stacie.
Rapinare:
Thank you.
David Greene:
Va bene, grazie Stacie per esserti unita a noi oggi. Ho appena lasciato Rob a un Chipotle, quindi volerò da solo per il resto dell'episodio di oggi, ma grazie mille a Rob per essersi unito. L'ho apprezzato così tanto che gli ho lasciato un dollaro così da poter avere un po' di guac extra su quel burrito che ama così tanto. Il suo consiglio per ottenere il massimo da una proprietà è un ottimo takeaway e apprezzo che lo condivida. Se desideri che io e Rob, o io o chiunque altro nell'universo BP, rispondiamo alle tue domande specifiche, vai su bigpockets.com/david dove potrai inviarle e questo mi renderà come te. Se hai inviato una domanda a Seeing Greene, puoi considerarti mio amico e quando ci vedremo al BP Con, farò una foto con te, ti abbraccerò e dirò qualcosa di carino.
Spero che tu abbia tratto qualche valore dalla conversazione di oggi e dalle domande degli ascoltatori finora, ma ne avremo altre in arrivo dopo questa sezione. Mi piace prendermi un minuto nel mezzo dei nostri programmi per condividere i commenti che tutti voi avete lasciato su YouTube o quando rivedete il podcast. La nostra prima recensione risale al 1981 a South Bay. “Adoro gli episodi di Seeing Greene. Adoro questi episodi ed è una grande aggiunta avere Rob nella serie. Mia moglie ed io ascoltiamo Bigger Pockets da due anni. Finalmente abbiamo appena acquistato i nostri primi due duplex e stiamo progettando di acquisire più proprietà. Non avremmo potuto farcela senza questo podcast e la community. Grazie, David, Rob e l’intera comunità BP”.
Bene, grazie South Bay per la recensione a cinque stelle. È dannatamente fantastico. Spero che alcuni dei nostri ascoltatori seguano il tuo esempio e inoltre, se ti trovi nella South Bay, nella California settentrionale, siamo praticamente vicini. Vivo a circa un'ora di distanza da te, quindi assicurati di contattarmi su Instagram. Fammi sapere che sei stato tu a lasciare quel commento e vediamo se riusciamo a farti venire ad alcuni degli incontri che faccio nel nord della California. Abbiamo alcuni commenti qui dall'episodio 840 di Seeing Greene che provengono direttamente dal canale YouTube. Il primo viene da Dan Cohan. “Grazie per aver condiviso questo fantastico video. Mi riferisco davvero alla difficoltà di stimare i costi di ristrutturazione, soprattutto quando si investe in immobili da molto lontano." E poi Laura Peffer ha aggiunto: "Sì, per favore, fai un intero spettacolo su To Cash Flow o Not to Cash Flow".
Bene, hai parlato e noi abbiamo ascoltato. In realtà abbiamo registrato uno spettacolo su quando va bene o forse non va bene acquistare proprietà che non generano flussi di cassa e parlerò con il nostro staff di produzione di mettere insieme uno spettacolo che dica se il flusso di cassa è l'unico motivo per investire nel settore immobiliare o è va bene non investire in esso? Forse avremo un avanti e indietro in cui avremo i difensori del flusso di cassa e i vendicatori dell’apprezzamento o come lo chiameremo. Nel caso te lo fossi perso, torna indietro e ascolta l'episodio 853, pubblicato il 6 dicembre, in cui analizziamo tre accordi di flusso di cassa negativi. Va bene, passiamo alla prossima domanda. Va bene, la nostra prossima domanda viene da Roy Gottsteiner. È un cittadino straniero che vive all'estero, quindi ha difficoltà a ottenere finanziamenti.
Può ottenere solo un rapporto prestito/valore compreso tra il 60 e il 65% e nessun accesso a prodotti come FHA o HELOC. Roy ha iniziato quattro anni fa investendo nella Carolina del Nord e nell'Ohio e attualmente ha un portafoglio di 10 case unifamiliari in affitto. Si occupa principalmente di BRRR e noleggi tradizionali a lungo termine e recentemente ha iniziato a fare anche alcuni a medio termine. Roy dice: “Ciao David. Questi episodi sono estremamente utili e mi aiutano ad adattare costantemente il mio pensiero in base alle attuali dinamiche di mercato e alla mia posizione nel percorso di investimento, quindi grazie di tutto. Ho creato un portafoglio di 10 unità, con un flusso di cassa da due a $ 3,000 al mese. Ho 35 anni e ho un ottimo lavoro, quindi non ho bisogno di questo reddito e intendo reinvestirlo tutto.
“Sto cercando di pensare al modo migliore per utilizzare quei soldi per migliorare ulteriormente i miei progressi verso l’indipendenza finanziaria. Ecco alcune opzioni che avevo in mente, ma sono felice di sentire i tuoi pensieri. Se c'è qualcos'altro a cui devo pensare. Investirlo regolarmente in un indice azionario e in una media del costo in dollari per una tenuta a lungo termine. La media del costo in dollari significa fondamentalmente continuare ad acquistare azioni anche se il prezzo sta scendendo. È divertente che abbiamo inventato questa frase, media del costo in dollari per dire, beh, continua a comprare anche se il prezzo sta scendendo perché alla fine salirà e lo avrai acquistato a una media inferiore rispetto ai prezzi quando erano alto. Numero due, estinguere i mutui sui miei investimenti immobiliari per ridurre la leva finanziaria e aumentare il flusso di cassa.
“Numero tre: risparmia i soldi e prova a trovare un accordo di finanza creativa con una voce di 30,000 dollari ogni anno. Il mio ultimo acquisto è stato un sub-due con un ingresso di 42,000 dollari, ed è stato fantastico. Aspetto con ansia il tuo saggio consiglio. Va bene, grazie per la domanda. Lo apprezzo. Posso rispondere abbastanza velocemente. Non mi piace l’idea di estinguere i tuoi mutui, soprattutto perché se li hai acquistati e ne hai 10, probabilmente hanno tassi piuttosto bassi in questo momento, quindi non stai risparmiando un sacco di soldi facendolo. Devi anche pagare un sacco di mutui prima di non dover effettivamente effettuare il pagamento quando è di proprietà libera e chiara, quindi non vedi davvero il ritorno su quei soldi per anni.
Potrebbero volerci 10, 15, 20 anni di tentativi di ripagare queste cose prima di sbarazzarti effettivamente di quegli interessi sul tuo mutuo. Quindi ciò che accadrà è che costruirai il capitale più velocemente, ma non metterai soldi in banca più velocemente. Quindi non amo questa idea e non amo investire nell'indice azionario, perché non voglio dare consigli su qualcosa che non capisco veramente e non so se ci siano consigli validi da può dare a chiunque quando si tratta di investire in azioni. Penso anche solo che farai meglio con il settore immobiliare a lungo termine. Quindi la tua terza opzione, risparmiare denaro e provare a trovare un accordo finanziario creativo come quello che hai fatto l'ultima volta, è abbastanza buona.
Ed ecco perché mi piace. Se non trovi l’accordo di finanza creativa, hai solo più riserve e non mi troverai mai arrabbiato per qualcuno che ha molte riserve, soprattutto considerando l’economia in cui stiamo entrando. In passato, il successo era tutto una questione di scalabilità e acquisizione. Quante porte puoi ottenere? Questo era il vanto del cocktail party, ho così tante porte. In futuro, credo, sarà, cosa puoi conservare? Come puoi mantenere l’immobile che hai già acquistato? E le riserve possono essere un fattore enorme per salvarti lì. Va bene, passiamo alla prossima domanda. Questo viene da Chris Lloyd di Hampton Roads, Virginia.
Chris Lloyd:
Ciao David. Mi chiamo Chris Lloyd di Newport News, Virginia. Ed ecco la mia domanda. Attualmente ho una proprietà che stavo cercando di ristrutturare e ho intenzione di finanziare questa ristrutturazione utilizzando un HELOC. Ho due proprietà con una buona equità e di recente ho scoperto che non posso qualificarmi per un HELOC perché sono un lavoratore autonomo da meno di due anni. Ho preso la mia attività a tempo pieno poco più di un anno fa. Quindi ho cercato altri modi per finanziare questo progetto e mi sono imbattuto in accordi di equità domestica. Non è qualcosa di cui ho davvero sentito parlare nel podcast e mi chiedevo se ci fosse un motivo per cui. Se si tratta di un prodotto più recente, se sta semplicemente prendendo piede o se questo prodotto è assolutamente spazzatura, non lo so. Quindi mi chiedo quali istanze avrebbe senso da utilizzare per qualcuno e quando e non avrebbe senso?
David Greene:
Va bene, Chris, grazie per la domanda. Apprezzalo. Il mio consiglio sarebbe: no, non penso che dovresti stipulare un contratto di equità domestica a meno che tu non sia in gravi difficoltà finanziarie. E anche se lo fossi, probabilmente preferirei che tu vendessi la casa, prendessi il tuo capitale e passassi a qualcos'altro. Va bene, la nostra ultima domanda verrà da Nick Lynch ed è una domanda video.
Nick Lynch:
Ehi David, sono Nick Lynch da Sacramento, California. Grazie per tutto quello che tu e BiggerPockets fate. Adoro i tuoi contenuti, ragazzo. Spero di acquistare la mia prima casa nella zona di Sacramento in California quando il mio attuale contratto di locazione scade il 30 aprile 2024. La mia domanda per te è quale sarebbe il metodo migliore per entrare nella mia prima casa e allo stesso tempo investire tempo, dato quanto sono alti i prezzi in California. Sto valutando l'idea di hackerare una casa, di spostarsi da una casa all'altra o semplicemente di acquistare una residenza principale. Mi sento a mio agio a vivere a lungo termine e a utilizzare il resto del fondo che avrei, dopo un acconto, magari per investire in proprietà fuori dallo stato che potrebbe capitalizzare più facilmente.
La mia più grande preoccupazione con l'hacking o il salto di casa in California è che la proprietà è così costosa che ci vorrebbe un acconto molto grande per far sì che quelle proprietà entrino in cassa anche dopo averci vissuto per un paio d'anni. Grazie, Davide. Apprezzo l'aiuto.
David Greene:
Va bene, Nick, sono felice che tu mi abbia contattato. In realtà facciamo molti affari con il team di David Greene nell'area di Sacramento e aiutiamo continuamente le persone con cose del genere. La chiave per l’hacking domestico non sta nel pagare il mutuo o nell’acquistare una casa a buon mercato. La chiave per avere successo nell'hacking domestico, e con questo intendo uscirne e avere soldi per dopo. Quella che spesso chiamo la subdola tattica dell'affitto perché puoi ottenere una proprietà in affitto con uno sconto del 5% o del tre virgola mezzo per cento invece del 20% se ci vivi prima, è trovare una proprietà reale con una planimetria che funzioni. . Abbiamo aiutato i clienti a raggiungere questo obiettivo acquistando proprietà con un numero elevato di camere da letto e bagni perché si tratta di più unità che possono creare per generare entrate.
Abbiamo anche aiutato persone a farlo quando affittano parte della casa come affitto a breve termine o una planimetria che può essere spostata dove vengono aggiunti muri per creare più di un'unità nella proprietà stessa . La chiave non è concentrarsi sulle spese e mantenerle basse, ma concentrarsi sulle entrate e aumentarle. Quindi, quando cerchi la proprietà, quello che vuoi veramente fare è cercare una planimetria che abbia molte camere da letto e bagni e abbia un parcheggio sufficiente e sia anche in un'area da cui le persone vogliono affittare, oppure tu vuoi cercare una planimetria in cui il seminterrato in cui potresti vivere e affittare magari due unità sopra o due unità sopra e abbia un ADU.
Qualcosa in cui puoi ottenere molte più entrate dalla proprietà su cui hai più controllo. Io chiamo questo flusso di cassa forzato rispetto a una proprietà che hai appena acquistato a un prezzo inferiore perché non è realistico. Se stai cercando di acquistare in un mercato ad alto apprezzamento come la California settentrionale, dove i salari sono alti e il mercato è forte, avrai meno probabilità di trovare una casa economica. Contattami direttamente e vedrò se possiamo aiutarti in questo e iniziamo a guardare le proprietà con la metratura più grande e poi, chiedendoti, come potrei manipolare e manovrare la metratura fino a dove questa sarebbe una buona casa hackerare. Ottima domanda comunque, e ti auguro il meglio per i tuoi sforzi.
Va bene, tutti quelli che vedono Greene per oggi, apprezzo molto che siate qui con me e che mi abbiate prestato la vostra attenzione e mi abbiate permesso di aiutarvi a educarvi sugli investimenti immobiliari e sulla crescita della ricchezza attraverso il settore immobiliare perché ne sono appassionato e io vi voglio bene ragazzi. Spero davvero di essere stato in grado di aiutare alcune di voi anime coraggiose che hanno intrapreso l'azione e di farmi le domande a cui ho potuto rispondere per tutti gli altri. E non vedo l'ora di rispondere ad altre tue domande. Vai su bigpockets.com/david e invia la tua domanda per partecipare a Seeing Greene. Spero che vi sia piaciuto lo spettacolo di oggi e ci vediamo al prossimo episodio di Seeing Greene.
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In questo episodio copriamo:
- Come trasformare una proprietà in affitto in più flussi di reddito
- Costruire un ADU (unità abitativa accessoria) e quanto si può guadagnare
- Se risparmiare, investire o ripagare il tuo mutuo con il tuo flusso di cassa
- “Accordi” di equità immobiliare e se valgono il rischio nel 2024
- Il UNA cosa che David cerca in QUALSIASI trucchetto domestico questo lo trasformerà in una mucca da mungere
- E altre ancora… So Molto di piu!
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Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
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