Come trovare il valore dopo la riparazione della tua casa

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ARV sta per "after repair value", che è il valore stimato di un immobile una volta che è stato ristrutturato. La stima è un'ipotesi plausibile ben studiata su quanto vale una casa dopo lavori di ristrutturazione e riparazione.

Questa cifra cruciale può aiutare a calcolare se vale la pena acquistare una casa finanziariamente. Inoltre, quanto ristrutturare una casa ea quale prezzo massimo la casa dovrebbe essere acquistata per lasciare spazio a profitti e costi imprevisti.

Che cosa significa valore post-riparazione o ARV?

Cosa significa ARV? IL semplice definizione di ARV è il valore stimato di una casa dopo le riparazioni. Il valore è il prezzo previsto, in contrasto con il valore attuale della casa, a cui una casa può essere venduta. Tiene conto delle vendite comparabili (comps) dopo che la sua condizione attuale è stata aggiornata e riparata.

ARV è utilizzato da:

• Investitori immobiliari
• Pinne domestiche
• Istituti di credito
• Potenziali acquirenti di case

Il significato immobiliare ARV determina se vale la pena acquistare una casa a un prezzo specifico considerando il costo delle riparazioni e le comps immobiliari locali. Il valore effettivo di qualsiasi proprietà si realizza una volta che è stata effettuata una vendita. Quindi la migliore informazione per quale importo in dollari potrebbe vendere una particolare proprietà è guardare le case nelle vicinanze che sono state vendute di recente.

Le composizioni possono essere trovate cercando sul Multiple Listing Service (MLS). I periti e gli agenti immobiliari possono consultare l'MLS per vedere le case vendute di recente nella stessa zona dell'immobile in questione. Si assicurano di confrontare case simili o che saranno simili, nel caso di una casa che non è stata ancora ristrutturata.

Le vendite di case di costruzione, età e stile simili e un numero simile di camere da letto, bagni e metratura vengono confrontate per ottenere un prezzo medio di vendita. Gli agenti esamineranno le vendite di case comparabili negli ultimi 90 giorni per ottenere un'istantanea del mercato attuale.

Valore dopo la riparazione rispetto al valore dopo la ristrutturazione rispetto all'ARV

Sebbene esistano lievi differenze nei termini "riparazione" e "ristrutturazione", sono spesso usati in modo intercambiabile per quanto riguarda l'ARV. Tecnicamente, i lavori di ristrutturazione includono riparazioni ma includono anche aggiornamenti e aggiornamenti.

Le riparazioni, in senso stretto, riparano le aree rotte. Ad esempio, se il tetto perde, dovrà essere riparato. Tuttavia, dopo il valore di riparazione e dopo il valore di ristrutturazione si riferisce generalmente allo stesso termine ARV.

Gli aggiornamenti di una casa possono includere il rinnovamento della vernice, la rimozione dell'estetica vecchia e obsoleta e rimodellamento cucine ed bagni con pavimenti e infissi vecchi. Ad esempio, una cucina con vecchi elettrodomestici e apparecchi di illuminazione obsoleti non ha necessariamente bisogno di essere riparata, ma potrebbe essere aggiornata per includere elettrodomestici e apparecchi più moderni.

Come calcolare dopo il valore di riparazione

Il calcolo accurato dell'ARV richiede la conoscenza di alcuni numeri. Avrai bisogno di quanto segue:

• Una stima dei costi dei lavori di ristrutturazione
• Il valore che aggiungeranno i lavori di ristrutturazione
• O il valore attuale della casa o il prezzo previsto basato su vendite comparabili

Il modo di guardare all'ARV potrebbe dipendere dal fatto che tu sia attualmente proprietario della casa e hai bisogno di effettuare riparazioni o se stai pensando di acquistare una casa da ristrutturare. Se possiedi la casa, puoi valutarla per trovare il valore attuale. Quindi, puoi aggiungere il valore dei lavori di ristrutturazione per ottenere l'ARV:

VAR = valore attuale + valore dei lavori di ristrutturazione

Puoi trovare sia il valore attuale della casa che il valore dei lavori di ristrutturazione lavorando con un perito. I periti ti forniranno il valore corrente ed elencheranno come l'hanno determinato. 

Ad esempio, un perito può stimare che la sostituzione di un vecchio tetto abbia un valore di $ 5,000. Questo ti dice che il valore della riparazione del tetto è di $ 5,000. Ciò non significa necessariamente che il costo della ristrutturazione sarà di $ 5,000, ma piuttosto che il valore di tale ristrutturazione aumenterà il valore complessivo della casa di $ 5,000. La riparazione effettiva può costare più o meno di questo importo di $ 5,000.

>> L'AGENTE RISPONDE: Cosa posso fare se non sono d'accordo con la valutazione della casa?

In alternativa, potresti essere un investitore o un flipper che cerca di acquistare una casa che necessita di lavori di ristrutturazione. Per questo Calcolo dell'ARV, è necessario conoscere i comps e la metratura dell'immobile:

VAR = prezzo medio al metro quadrato di proprietà comparabili × metratura della proprietà

Come funziona l'ARV

Il concetto di ARV è semplice. È il valore di una casa dopo le riparazioni. È essenziale ottenere un ARV accurato, altrimenti potresti finire per vendere la tua casa ristrutturata per meno di quanto avevi pianificato, lasciando meno profitti.

Il calcolo dell'ARV corretto può richiedere l'assunzione di un perito o l'utilizzo dell'esperienza di un agente immobiliare che abbia familiarità con il mercato locale e sia in grado di esaminare l'MLS per vedere le composizioni locali.

Valutazione del valore delle ristrutturazioni

La stima del valore dei lavori di ristrutturazione può essere un aspetto complicato ma importante per capire come determinare l'ARV. Può essere difficile stimare i costi di ristrutturazione quando i costi dei materiali e della manodopera oscillano o addirittura, come abbiamo visto di recente, salire costantemente. Ecco perché potresti dover indovinare quanto una particolare ristrutturazione aumenterà il valore attuale di una casa in base al mercato immobiliare locale.

Molti diversi tipi di lavori di ristrutturazione possono essere completati su una casa. Le case potrebbero aver bisogno di:

• Riparazioni o sostituzioni di coperture
• Aggiunte metratura
• Cucine e bagni nuovi
• Elettrodomestici moderni
• Riparazioni strutturali come riparazione di fondazioni
• Aggiornamenti alla vernice e all'estetica

Questi sono solo alcuni esempi di potenziali lavori di ristrutturazione, ognuno dei quali dipenderà dalla particolare proprietà e dal suo livello di degrado. 

Quanto i lavori di ristrutturazione aumentano il valore della casa? La risposta a questa domanda dipenderà dalla specifica ristrutturazione e dal mercato immobiliare locale. 

Il costo dei lavori di ristrutturazione non sarà interamente recuperato, ma alcuni lavori di ristrutturazione potranno essere recuperati da oltre% 90, come l'installazione di una nuova porta del garage.

Alcuni lavori di ristrutturazione possono portare un rendimento inferiore rispetto ad altri e possono persino essere dannosi per il valore della casa. Ci sono alcuni riparazioni e ristrutturazioni che potrebbero non valere la pena, sia che siano troppo costosi senza alcuna possibilità di ritorno sull'investimento (ROI) o troppo impegnativi senza molti vantaggi, se ce ne sono.

Dovresti tenere conto della possibilità di eseguire i lavori di ristrutturazione a un buon prezzo per stimare il ROI. Altrimenti, le riparazioni potrebbero essere proibitive se vuoi che i lavori di ristrutturazione e il tuo investimento complessivo nella casa ripaghino. Questo è uno dei motivi per cui gli investitori e i flipper usano la regola del 70%.

La regola del 70%

Gli investitori, i finanziatori e i flipper generalmente amano usare il Regola 70% quando si investe, si presta denaro o si acquista una casa che necessita di ampi lavori di ristrutturazione. La regola del 70% significa che faresti un'offerta dell'ARV moltiplicata per il 70% (0.70) meno i costi di riparazione previsti.

Ad esempio, l'ARV di una casa è di $ 100,000 e le riparazioni previste costeranno $ 20,000. In questo esempio, moltiplichi l'ARV per 0.70 e ottieni $ 70,000:

$ 100,000×0.70 = $ 70,000

Successivamente, sottrai i costi di riparazione previsti da quel numero per ottenere $ 50,000, che dovrebbe essere il massimo che offriresti per questa particolare proprietà:

$ 70,000-$ 20,000 = $ 50,000

Ciò presuppone che tu stia utilizzando la regola del 70%, che le condizioni di mercato potrebbero non supportare sempre.

Questa regola garantisce una zona cuscinetto in grado di sopportare un costo di ristrutturazione inaspettatamente elevato o un basso prezzo di stima o di acquisto quando si vende la casa.

>> L'AGENTE RISPONDE: Gli effetti della conversione del garage in mudroom?

La regola del 70% consente agli investitori di tenere conto del profitto che desiderano ottenere dall'investimento coprendo al tempo stesso i costi di chiusura e le spese impreviste o un prezzo di vendita in definitiva basso dopo che rinnovare la casa e metterlo sul mercato.

Questa regola è utilizzata anche da banche e prestatori di denaro duro che prestano denaro alle pinne per acquistare e ristrutturare un immobile. Non possono prestare denaro per l'acquisto se la proprietà non può essere acquistata per il 70% dell'ARV o inferiore.

Un mutuatario può determinare quanto potrebbe essere in grado di prendere in prestito per un prestito di ristrutturazione o costruzione calcolando l'ARV e moltiplicando quel numero per il 70%.

Alcuni esempi: valori prima e dopo la ristrutturazione della casa

Le sezioni precedenti descrivono in dettaglio come funziona ARV, valutando il valore dei lavori di ristrutturazione e utilizzando la regola del 70% per limitare la potenziale offerta o offerta sulla proprietà. Questi dettagli possono essere messi in prospettiva, come mostrato nei seguenti esempi ipotetici.

Esempio uno

Una casa che necessita di molti lavori può essere quotata sul mercato. Poiché necessita di riparazioni estese, la casa è quotata a $ 180,000, che è inferiore a quella per cui sono state vendute le case nel quartiere. Questo è il valore prima dei lavori di ristrutturazione.

Se tu o il tuo agente guardate le composizioni locali e scoprite che case comparabili in buone condizioni vendono per circa $ 300,000, allora quel numero è l'ARV.

Se utilizzi la regola del 70%, moltiplichi l'ARV per il 70% e otterrai $ 210,000:

$ 300,000 × 0.7 = $ 210,000

Il passaggio successivo consiste nel calcolare con precisione i costi totali di ristrutturazione previsti. Questa casa potrebbe aver bisogno di un nuovo tetto, che costerà $ 10,000, e di una nuova cucina, che dovrebbe costare $ 20,000. Si stima che le riparazioni totali costino $ 30,000.

Hai stabilito che avrai bisogno di $ 30,000 per le riparazioni, quindi lo sottrai dal 70% dell'ARV:

$ 210,000- $ 30,000 = $ 180,000

In questo esempio, il prezzo di listino è corretto quando si utilizza la regola del 70% e il venditore potrebbe ricevere un'offerta per il prezzo richiesto.

Esempio due

In un altro esempio, una casa gravemente danneggiata può essere quotata in un quartiere simile per $ 250,000. Le composizioni sono di circa $ 300,000, rendendo quel numero l'ARV. Si stima che i lavori di ristrutturazione costeranno $ 100,000. Usando la regola del 70%, otterresti $ 210,000:

$ 300,000 × 0.7 = $ 210,000

Dopo aver sottratto i costi di riparazione, ti rimangono $ 110,000, che è il massimo che offrirai su quella particolare casa:

$ 210,000- $ 100,000 = $ 110,000

Quando il prezzo più alto che desideri offrire è inferiore al prezzo richiesto, dovresti negoziare per convincere l'acquirente ad accettare un'offerta inferiore, oppure potresti voler cedere la proprietà.

Cose da tenere a mente quando si calcola l'ARV

Considera alcuni punti chiave su come determinare l'ARV quando si tratta di trovare, riparare e vendere una proprietà ristrutturata:

• Sapere come calcolare l'ARV si riduce alla comprensione delle composizioni di una proprietà.
• Se riesci a capire con precisione come stimare una ristrutturazione della casa, potresti avere maggiori possibilità di rimanere al di sotto del budget.
• La regola del 70% potrebbe funzionare solo a volte in alcuni mercati, quindi potrebbe essere necessario modificare la tua offerta per ottenere la proprietà.
• L'ARV è solo una stima attuale, poiché il valore della casa potrebbe cambiare nel momento in cui viene venduta.
• Sopravvalutare l'ARV può comportare meno margini di errore durante il rinnovamento e l'abbassamento dei margini di profitto.
• Alcuni lavori di ristrutturazione possono essere costosi e alcuni possono danneggiare il valore della casa.

Considerazioni finali su ARV

Il calcolo dell'ARV di una proprietà può aiutarti a decidere sull'acquisto di una casa che necessita di riparazioni estese. Se la casa è notevolmente scontata e conosci i costi stimati delle riparazioni necessarie, dovresti fare un'offerta del 70% dell'ARV stimato della casa. In questo modo, puoi essere sicuro che ci sarà abbastanza spazio per costi imprevisti e profitti quando vendi la casa.

I fattori critici che devi conoscere sono:

• Vendite comparabili locali
• L'entità del danno e ciò che deve essere riparato
• Costi stimati delle riparazioni e valore dei lavori di ristrutturazione

Conoscere l'ARV è solo uno dei tanti aspetti dell'investimento immobiliare e del lancio di case. Che tu sia un investitore, un flipper o un proprietario di una casa, avrai bisogno di una piattaforma semplice per trovare i migliori agenti che ti assistano nel calcolo dell'ARV di potenziali proprietà e, infine, ti aiutino a vendere la tua casa ristrutturata.

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• Fonte: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/