Il rapido boom dei prezzi che molti mercati immobiliari hanno sperimentato durante la pandemia lo è rallentamento, e molti economisti si aspettano a correzione del mercato immobiliare. La buona notizia è che non si prevede che il mercato immobiliare crollerà. La cattiva notizia è che il mercato immobiliare sta entrando in una nuova era che probabilmente non porterà benefici a nessuno in particolare.
Case elencate nel 2023 maggio rimanere sul mercato più a lungoe i venditori potrebbero non realizzare gli stessi profitti che avrebbero potuto ottenere sei mesi fa. Nel frattempo, anche se in alcuni mercati gli acquirenti riescono a ottenere un prezzo più basso per una casa, gli alti tassi di interesse stanno danneggiando l’accessibilità economica. Gli agenti lo sono già ferito dal rallentamento dell’attività di vendita, e gli investitori dovranno adattarsi alle nuove condizioni che stanno rendendo alcune strategie di investimento impraticabili. Nessuno vince. Tuttavia, tutti possono tenere conto delle previsioni immobiliari e adattare i propri piani per ottenere i migliori risultati possibili in una situazione difficile.
L'impatto sui venditori
Il mercato sta già cambiando
I venditori potrebbero essere consapevoli che la quotazione in vendita ora comporterà un processo più lungo e pagamenti ipotecari più elevati su una nuova casa, ma le persone dovranno comunque trasferirsi. Inventario ha iniziato ad aumentare, determinando una minore concorrenza, anche se le scorte sono ancora limitate rispetto ai livelli pre-pandemia. Anche il rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino sta diminuendo: sono finiti i giorni delle offerte multiple sopra richieste. E il numero medio di giorni in cui una casa rimane sul mercato è stato in aumento da giugno. Sebbene le tendenze nei singoli mercati varino, molti si stanno spostando verso il mercato mani dell'acquirente.
I venditori sono ancora pronti a guadagnare profitti
I prezzi delle case esistenti sono saliti alle stelle durante la pandemia. Tra dicembre 2019 e giugno 2022, i prezzi delle case rosa 45%, il balzo più grande da quando è stato sviluppato l’indice nazionale dei prezzi immobiliari negli Stati Uniti. I mercati che hanno visto gli aumenti più rapidi sono rallentando il più veloce, ma anche le previsioni immobiliari più disastrose prevedono un calo fino a 30% nei mercati più sopravvalutati, non abbastanza da spazzare via i guadagni azionari sperimentati dalla maggior parte dei proprietari di case, anche se alcuni individui potrebbero perdere denaro a causa di un cattivo tempismo.
Alcune famiglie potrebbero guadagnare fino a 1 milione di dollari in plusvalenze non tassate se venisse approvato il More Homes on the Market Act, approvato dalla National Association of Realtors. La legislazione raddoppierebbe la soglia per l’esclusione delle plusvalenze, che ora è di 250,000 dollari per le persone single e di 500,000 dollari per le coppie sposate. La legge potrebbe incoraggiare i proprietari di case precedentemente esitanti a ridimensionare, afferma il NAR.
Ma è un momento difficile per le famiglie in crescita trasferirsi in una casa più grande. I venditori che hanno acquistato le loro case durante il boom degli acquisti immobiliari, quando i tassi di interesse erano bassi, potrebbero trovarsi ad affrontare pagamenti di mutui inaccessibili se tentano di permutare. La rata mensile di un mutuo fisso di 30 anni per a casa a prezzo medio è più che raddoppiato dal secondo trimestre del 2020, sulla base dei nuovi tassi ipotecari e dei prezzi elevati.
Il tempismo è tutto
Una varietà di aziende, tra cui Morgan Stanley, Moody's Analytics e Capital Economics, lo hanno fatto hanno rivisto le loro previsioni sugli alloggi per il 2023 per prevedere cali ancora più ripidi di quanto inizialmente stimato. Gli esperti più ottimisti si aspettano solo un modesto aumento dei prezzi: ad esempio, Lawrence Yun, capo economista della NAR, afferma che i prezzi potrebbero aumento dell'1% in tutti i mercati il prossimo anno. I tempi del calo dei prezzi e della ripresa del mercato immobiliare sono ancora imprevedibili. Tuttavia, potrebbe fare la differenza tra magri profitti ed enormi plusvalenze per i venditori.
Vendere adesso significa affrontare pagamenti meno convenienti per una nuova casa. Ma aspettare fino alla fine del 2023 potrebbe lasciare i venditori in una situazione peggiore: i tassi ipotecari potrebbero rimanere elevati, mentre i prezzi delle case potrebbero scendere. Resistere fino alla fine del 2025 o 2026 è probabilmente l’opzione migliore, soprattutto per i venditori con mutui a tasso fisso, poiché la maggior parte degli esperti si aspetta che il mercato si riprenda entro quella data. Ma non tutti avranno la possibilità di aspettare.
L'impatto sugli acquirenti
Pressione sull’accessibilità nel mercato odierno
I potenziali acquirenti di case devono affrontare diverse sfide nel mercato odierno. Grazie all’inflazione, i redditi sono ridotti al minimo. Prezzi al supermercato e affitti che dovrebbero continuare a salire salire fino al 2023 stanno rendendo difficile il salvataggio delle persone. La casa dal prezzo medio, che ora è di $ 454,900, è diventata fuori portata famiglie a reddito medio. I tassi ipotecari sono scesi leggermente, ma è improbabile che scendano ulteriormente e potrebbero addirittura aumentare poiché la lotta della Fed per domare l'inflazione è in corso. Ai tassi attuali, le rate del mutuo su una casa a prezzo medio assorbirebbero il 38% del reddito mensile di una famiglia con reddito medio.
Una correzione immobiliare potrebbe fornire un sollievo limitato
Se i prezzi scendono come molti economisti si aspettano, gli acquirenti potrebbero essere in grado di concludere affari migliori nel 2023 o 2024 e realizzare guadagni di apprezzamento nel 2025 o 2026. Ma le previsioni non sono esatte e gli esperti non sono d’accordo su quando i prezzi toccheranno il fondo. Ed è difficile determinare quando i tassi ipotecari scenderanno. L'inflazione ha resistito agli sforzi della Fed.
Anche con una moderata riduzione dei prezzi, l’accessibilità economica rimarrà un problema per i potenziali acquirenti di case. Affinché le rate del mutuo tornino al 18% del reddito familiare, cosa storicamente tipica per gli acquirenti di case, i prezzi dovrebbero scendere del 39%. Il Washington Post rapporti. Si tratta di una correzione dei prezzi maggiore di quanto ci si aspettasse.
Le strategie di finanziamento si stanno evolvendo
Nel 2021 richiedere un mutuo tradizionale a tasso fisso di 30 anni è stato un gioco da ragazzi. Gli acquirenti potrebbero beneficiare di tassi storicamente bassi. Ora, un mutuo tradizionale significa essere vincolati a un tasso di interesse più elevato. Ora che gli acquirenti contano sul rifinanziamento una volta che i tassi di interesse scenderanno, stanno perseguendo strategie di finanziamento che potrebbero essere state ritenute troppo rischiose in passato.
Ad esempio, i mutui a tasso variabile lo sono diventando più popolare, anche se prevedono pagamenti mensili imprevedibili una volta terminato il periodo a tasso fisso. Questa incertezza potrebbe aver scoraggiato i richiedenti mutui in passato, ma gli ARM hanno recuperato Il 12.8% delle richieste di mutuo per la casa a partire dalla seconda settimana di ottobre, in aumento rispetto al solo 3.1% di inizio anno. I tassi ARM non sono aumentati tanto quanto i tassi dei mutui fissi, consentendo agli acquirenti di case di accedere a pagamenti mensili del mutuo più bassi, almeno durante la fase di interesse fisso del prestito.
Potrebbero esserci anche opportunità per gli acquirenti di utilizzare altre opzioni di finanziamento creativo che potrebbero non avere senso o essere disponibili in un mercato diverso. Ad esempio, i venditori potrebbero essere disposti a offrire finanziamenti al proprietario, che potrebbero essere più accessibili agli acquirenti a basso reddito con un acconto basso o a quelli con scarso credito. Con il finanziamento del proprietario o del venditore, il venditore diventa il prestatore, trattenendo l'atto finché l'acquirente non ha pagato la casa con gli interessi. Finanziamento del venditore può essere rischioso perché non è soggetto alle stesse tutele dei consumatori di un mutuo tradizionale, ma spesso può comportare termini più flessibili e risparmi sui costi nel tempo.
L'impatto sugli agenti
Non abbastanza affari
In 2021, oltre 47 milioni di americani hanno lasciato il lavoro volontariamente. Molti si sono sentiti in trappola lavori poco retribuiti e senza opportunità di avanzamento. Ora viene chiamata la Grande Dimissione e, sebbene i controlli di stimolo durante la pandemia possano essere stati un fattore motivante per le persone a trovare nuove carriere, alcuni esperti affermano che la tendenza è in corso da un decennio. Le persone sono alla ricerca di modi migliori per vivere e guadagnare denaro grazie a lavori che garantiscono retribuzioni migliori e maggiore flessibilità. Questa tendenza si è scontrata con l’elevata domanda nel settore immobiliare, spingendo sempre più persone a diventare agenti immobiliari.
Il numero di agenti immobiliari statunitensi ha raggiunto il picco in 2021, e ora non ci sono abbastanza affari per tutti. L'attività di vendita è in calo quasi 30%. Gli agenti sono passati dal rispondere a troppe telefonate di potenziali clienti al bussare alle porte dei proprietari di case che rischiano il pignoramento, sperando di acquisire nuovi annunci e guadagnare commissioni.
Differenziarsi ed espandersi per sopravvivere
Licenziamenti diffusi nel settore immobiliare e la diminuzione dell'attività di vendita hanno portato molti agenti immobiliari a farlo perseguire attività secondarie finché l’attività di vendita non riprenderà. Coloro che sperano di restare in gioco dovranno adattarsi. Una maggiore concorrenza tra gli agenti richiede strategie di marketing più aggressive, compreso il marketing sui social media. Gli agenti immobiliari potrebbero anche aver bisogno di espandere l'area o il prezzo in cui lavorano o addirittura trasferirsi in un nuovo mercato dove c'è più domanda. Il lavoro di consulenza immobiliare può essere un'opzione per alcuni, mentre altri con meno esperienza potrebbero abbandonare completamente il settore. Gli agenti possono anche usufruire del nostro Programma agente in primo piano per contatti coerenti con gli investitori!
L'impatto sugli investitori
Il denaro è re
Gli alti tassi ipotecari stanno comprimendo i margini delle operazioni di investimento per gli investitori che fanno affidamento sui finanziamenti. Se i tassi di interesse fossero ancora al 3.25%, gli investitori sarebbero in grado di ottenere quasi il 40% in più di flusso di cassa su una proprietà in affitto a prezzo medio che soddisfa la regola dell’1%, ovvero una proprietà che può catturare l’1% del prezzo di acquisto in affitto mensile. Tassi ipotecari elevati lasciano meno spazio a problemi di posti vacanti, problemi di manutenzione e altre cose che possono andare storte con un investimento immobiliare. A meno che gli investitori non abbiano le riserve per acquistare proprietà in contanti, guarderanno a un segmento più ristretto di proprietà che possono ottenere il rendimento che stanno cercando.
Il tempismo giusto può massimizzare i tuoi rendimenti
Come per qualsiasi investimento, è meglio acquistare un immobile quando i prezzi sono al minimo e venderlo quando i prezzi sono alti. I valori delle case nel 2023 non sono prevedibili, ma è probabile che scendano, raggiungendo il minimo nel 2024 o 2025. A volte, gli investitori possono sfruttare l’aspettativa di prezzi più bassi a proprio vantaggio. Con il calo della concorrenza tra gli acquirenti, le case restano sul mercato più a lungo. Non è più irragionevole offrire un prezzo inferiore a quello richiesto, soprattutto in mercati in cui le riduzioni dei prezzi sono comuni.
Tuttavia, l’incertezza sui futuri valori delle case rende rischiose anche alcune strategie di investimento. Un accordo "risolvi e ribalta" di successo richiede una rapida ristrutturazione. Ma il mercato immobiliare sta già perdendo slancio. Gli investitori che acquistano ora una proprietà da riparatore potrebbero guardare a valori della casa più bassi quando proveranno a rivenderla tra pochi mesi.
Scegliere la giusta strategia è più importante che mai
Il settore immobiliare è ancora un ottimo investimento, ma alcune strategie stanno diventando meno praticabili. Sta diventando più economico affittare che acquistare nella maggior parte dei mercati, il che rende difficile per gli investitori ottenere un flusso di cassa positivo da un affitto a lungo termine. Proprio come gli agenti devono adattarsi guardando altri mercati, gli investitori potrebbero dover perseguire investimenti a lunga distanza se sperano nella stabilità di un affitto a lungo termine.
Nel frattempo, la mercato degli affitti a breve termine sta diventando saturo. Nel 2021, la domanda di affitti Airbnb è stata elevata, incoraggiando gli investitori a entrare nel mercato come host. Il numero di noleggi disponibili sulla piattaforma aumentato 23.2% nel corso dell’anno che termina a settembre 2022. Ora, c’è un enorme eccesso di offerta di proprietà Airbnb rispetto alla domanda dei consumatori, causando un calo dei tassi di occupazione.
Ma a crescente numero di nomadi digitali può creare domanda per affitti a medio termine in alcuni mercati. Con un affitto a medio termine, l'investitore arreda l'immobile, paga le utenze e affitta l'unità per un periodo da uno a sei mesi alla volta. L'affitto a medio termine è il ricciolo d'oro delle strategie di investimento immobiliare: offre maggiore stabilità rispetto a un affitto a breve termine e un potenziale di flusso di cassa più elevato rispetto a un affitto a lungo termine. Tuttavia, funziona solo nel mercato giusto. Un’area urbana calda che ospita anche datori di lavoro che utilizzano professionisti in viaggio offrirà probabilmente le maggiori opportunità per gli investitori.
Tutti devono adattarsi
Per ottenere i migliori risultati dalla tua transazione immobiliare, dovrai prestare attenzione ai cambiamenti del mercato e adattarti di conseguenza. Questo è vero per acquirenti, venditori, agenti e investitori. Con la giusta strategia e un po’ di pazienza, chiunque può resistere alla prevista correzione immobiliare e potrebbero persino esserci opportunità di trarne profitto.
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