Dietro i numeri del multifamigliare: gli alloggi a prezzi accessibili nella città di New York attirano grandi somme di denaro

Gli alloggi a prezzi accessibili hanno rappresentato circa il 43% dei 3.91 miliardi di dollari di vendite multifamiliari di New York City nel secondo trimestre del 2, secondo il rapporto sul trimestre multifamiliare in revisione del secondo trimestre del 2 di Ariel Property Advisors.

Importanti investitori orientati alla missione, tra cui Nuveen, The Vistria Group, Tredway e Asland Capital Partners in associazione con Goldman Sachs, hanno effettuato considerevoli acquisizioni di alloggi a prezzi accessibili in tutti i distretti nel secondo trimestre, il che ha contribuito al significativo aumento del volume di dollari. Oltre a preservare e produrre alloggi a prezzi accessibili, gli investimenti in questa classe di asset sono interessanti perché offrono accesso a capitale dedicato, opportunità di creazione di valore, incentivi fiscali sulla proprietà, finanziamenti di agenzie e dimensioni, tutti fattori che hanno contribuito alla loro crescita sostanziale.

Gli investitori orientati alla missione si fanno avanti

Nuveen è uno dei maggiori gestori istituzionali nazionali di alloggi a prezzi accessibili e ha recentemente preso la decisione strategica di acquistare a New York City. Nuveen supervisiona più di 1.1 trilioni di dollari in asset, di cui 6.4 miliardi di dollari comprendono 161 investimenti immobiliari a prezzi accessibili con circa 32,000 unità che servono principalmente residenti a basso reddito che guadagnano il 60% del reddito mediano dell'area (AMI) o meno.

L'acquisizione a partecipazione parziale da parte di Nuveen di un portafoglio a prezzi accessibili da Omni Holding Company per circa 956 milioni di dollari è stata la più grande transazione multifamiliare a New York City nel secondo trimestre e ha rappresentato quasi il 60% del volume in dollari investito in alloggi a prezzi accessibili durante questo periodo. L'accordo comprendeva 72 immobili (lotti fiscali) distribuiti su 5,900 unità nel Bronx (66% delle unità), Brooklyn (21% delle unità), Queens (10% delle unità) e Northern Manhattan (2% delle unità). unità).

“Il nostro obiettivo è investire in modo significativo nella conservazione e nell’espansione di alloggi a prezzi accessibili di alta qualità per sostenere il benessere dei residenti gravati dagli affitti all’interno delle comunità locali”, ha affermato Pamela West, Senior Portfolio Manager di Impact Investing presso Nuveen Real Estate in un Annuncio dell'azienda. “Con la transazione Omni, possiamo sviluppare e gestire proprietà negli Stati Uniti e ottenere i risultati desiderati per residenti e investitori”.

Il Gruppo Vistria, una società di investimento privata, si è avventurata per la prima volta nel mercato immobiliare a prezzi accessibili della città di New York a giugno effettuando un investimento di 174 milioni di dollari in un portafoglio con 1,290 unità in cinque edifici ad affitto stabilizzato; quattro nel Bronx e uno nel nord di Manhattan. La transazione è stata finanziata tramite un prestito concesso da Keybank a Freddie Mac.

Eleonora Bershadskaya, Principal, Real Estate, per il Gruppo Vistria, che è stata relatrice al recente evento di Ariel Property Advisors Evento Tariffe Caffè e Berretti, ha affermato che l'acquisizione è interessante perché gli edifici hanno subito notevoli miglioramenti di capitale nel corso dell'ultimo decennio e beneficiano di uno sgravio fiscale ai sensi dell'Articolo 11, che sarà in vigore per i prossimi 30 anni.

"Uno dei fattori più importanti è stato il livello di convenienza che persisterà a lungo in tutto il portafoglio, soprattutto nel Bronx, che ha visto una crescita degli affitti piuttosto significativa negli ultimi cinque anni", ha detto Bershadskaya. "Inoltre, ci sono opportunità di sviluppo nel distretto, quindi avere un rifugio conveniente in quella zona era importante per noi sia dal punto di vista dell'impatto che da quello finanziario."

Il Gruppo Vistria, che lo scorso anno ha ampliato la propria attenzione al settore della sanità, delle soluzioni di conoscenza e apprendimento e dei servizi finanziari per includere alloggi multifamiliari a prezzi accessibili, con reddito misto e forza lavoro a livello nazionale, sta adottando una visione a lungo termine quando acquisisce beni abitativi a prezzi accessibili nel tentativo di incontrare un doppio risultato finale.

"In primo luogo, è incredibilmente importante per noi contribuire ad affrontare la crisi degli alloggi a prezzi accessibili in questo paese", ha affermato Bershadskaya. “In secondo luogo, anche dal punto di vista finanziario ha senso perché quando forniamo quel livello di convenienza, abbiamo una base di affittuari appiccicosa con un basso turnover e un’elevata occupazione, che si traduce in costi inferiori e una migliore economia per l’asset”.

Tredway, un importante proprietario-operatore-sviluppatore di alloggi a prezzi accessibili con sede a New York City, ha collaborato con Gilbane Development Company ed ELH Mgmt a maggio per acquisire il Sea Park Portfolio, un portafoglio di alloggi a prezzi accessibili composto da tre ex edifici con ascensori Mitchell Lama per un totale di 818 unità e un lotto di 89,357 piedi quadrati. Consulenti immobiliari Ariel ha organizzato la vendita da 150 milioni di dollari (156 dollari/SF)..

Gli edifici multifamiliari comprendono 589 unità che servono famiglie con un reddito annuo massimo del 60% dell'AMI, 159 unità che servono quelle con un reddito massimo del 50% dell'AMI e 65 case che servono famiglie che guadagnano fino all'80% dell'AMI. L'AMI 2023 per la regione di New York City è di $ 127,100 per una famiglia di tre persone (AMI al 100%). I vari accordi normativi stipulati su ciascuna proprietà sono una combinazione di unità voucher, unità non voucher e unità a tariffa di mercato della New York City Housing Authority (NYCHA) e del Dipartimento per la preservazione e lo sviluppo dell'edilizia abitativa (HPD) di New York City.

Tredway e i suoi partner intendono intraprendere una riabilitazione multimilionaria dell'intero complesso del Sea Park incentrata sul miglioramento della qualità della vita, nonché sul rafforzamento della sua resilienza e sul miglioramento dell'efficienza energetica della struttura. Delle unità, 90 appartamenti saranno riservati agli ex residenti senza casa e tre saranno riservati ai sovrintendenti. Il team di sviluppo intende inoltre costruire nel sito 250 nuove unità abitative olistiche a prezzi accessibili destinate agli anziani.

"Siamo lieti di proteggere, preservare e produrre nuove case a prezzi accessibili a Sea Park, un quadro che aumenterà l'accesso alle opportunità per tutti i residenti attuali e futuri", ha affermato Will Blodgett, CEO e fondatore di Tredway, nel annuncio dell'azienda. “Gli investimenti che stiamo facendo porteranno a una comunità più accessibile, connessa, diversificata, sana e vivace e favoriranno la stabilità economica per le migliaia di newyorkesi che chiamano casa Sea Park e il più ampio quartiere di Coney Island”.

Asland Capital Partners, una società di investimenti immobiliari privati ​​specializzata in investimenti multifamiliari e ad uso misto, ha collaborato con Gruppo di investimento urbano entro Gestione patrimoniale di Goldman Sachs per lanciare l’Asland Sustainable Housing Fund. Nel mese di giugno, Asland e Goldman Sachs hanno annunciato la prima acquisizione del Fondo per l'edilizia sostenibile da parte dell'Asland Portafoglio Heighliner, un portafoglio di alloggi a prezzi accessibili situato a Upper Manhattan e nel Bronx, che comprende cinque asset, 334 unità residenziali e diversi rivenditori focalizzati sulla comunità che si estendono su quasi 250,000 piedi quadrati. Ariel Property Advisors ha organizzato la transazione da 45.2 milioni di dollari.

Asland e Goldman Sachs hanno sviluppato una strategia globale per garantire la sostenibilità finanziaria e fisica a lungo termine delle attività del portafoglio Heighliner che include la gestione della manutenzione differita, l'implementazione di aggiornamenti di sostenibilità e la fornitura di servizi residenti come la banda larga gratuita e la tecnologia di creazione di credito. In cambio del mantenimento dell’accessibilità economica, il portafoglio beneficerà di un’esenzione fiscale sulla proprietà a lungo termine.

"Siamo entusiasti di aver acquisito con successo il portafoglio Heighliner e di continuare nella nostra missione di preservare alloggi a prezzi accessibili", ha affermato James H. Simmons, III, fondatore e CEO di Asland Capital Partners, in un articolo di annuncio su Citybiz. “Attraverso la nostra collaborazione strategica con Goldman Sachs, il Dipartimento per la preservazione e lo sviluppo dell’edilizia abitativa (HPD) della città di New York e la Corporazione per lo sviluppo abitativo della città di New York (HDC), siamo fiduciosi nella nostra capacità di migliorare la qualità della vita dei nostri residenti, garantendo al tempo stesso la sostenibilità a lungo termine di queste preziose proprietà”.

Questa transazione del portafoglio Heighliner rappresenta l'investimento iniziale in una strategia più ampia per l'Asland Sustainable Housing Fund, che mira a distribuire una somma iniziale di 250 milioni di dollari verso acquisizioni Core Plus della Sezione 8, Conservazione del credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito (LIHTC) e redditi misti transazioni, con un mandato nazionale e un'enfasi iniziale a New York City.

Driver di alloggi a prezzi accessibili

L’aumento della domanda di alloggi a prezzi accessibili illustra come le fonti di capitale orientate alla missione siano sempre più attratte da questo settore a causa dei suoi forti fondamentali e incentivi sottostanti che includono:

• Soddisfare il duplice obiettivo degli investitori di integrare il successo finanziario con la responsabilità sociale.
• Incentivi fiscali sulla proprietà e in alcuni casi sussidi.
• Opportunità di valore aggiunto in termini di aumento degli affitti, in particolare con inquilini con voucher i cui affitti sono vincolati Affitto equo del mercato del Dipartimento statunitense per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD). programma per ciascuna dimensione dell'unità.
• La capacità di sfruttare i finanziatori delle agenzie (Fannie Mae, Freddie Mac e HUD) e i programmi cittadini offerti da HPD e HDC rappresenta un netto vantaggio considerando il controllo che le banche regionali stanno affrontando da quando Signature Bank ha chiuso all’inizio di quest’anno. Di conseguenza, il finanziamento è diventato difficile per alcune operazioni multifamiliari, in particolare per i beni a canone stabilizzato.

Il mio partner Victor Sozio ha riassunto il fascino degli alloggi a prezzi accessibili in questo modo: “Non solo gli alloggi a prezzi accessibili continuano ad attrarre capitali per scopi CRA (Community Reinvestment Act), capitale destinato a alloggi a prezzi accessibili, ma ci sono ancora strumenti con cui lavorare per aggiungere valore raggiungendo allo stesso tempo gli obiettivi delle rispettive agenzie che governano e limitano queste proprietà.

Al contrario, gli edifici a canone stabilizzato, che hanno rappresentato solo il 10% delle vendite multifamiliari del secondo trimestre, stanno registrando i parametri di prezzo più bassi in quasi due decenni perché l’Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) del 2019 ha eliminato la possibilità di aumentare adeguatamente gli affitti. per coprire le crescenti spese e la ristrutturazione delle unità sfitte.

Cosa aspettarsi

La recente legislazione, unita all’impegno delle città a preservare l’accessibilità economica, ha creato significative opportunità di investimento in alloggi a prezzi accessibili, che si tradurranno in rendimenti costanti per gli investitori e in migliori condizioni di vita per gli inquilini di alloggi a basso reddito. Ci aspettiamo che questa tendenza continui poiché la domanda degli investitori rimane solida per questo sottosegmento multifamiliare.

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• Fonte: https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/09/28/behind-the-multifamily-numbers-affordable-housing-in-new-york-city-attracts-big-money/