Più di un decennio dopo che il tracollo dei mutui statunitensi ha minacciato di distruggere il sistema finanziario internazionale, un investitore “Big Short” vede ancora una volta il disastro finanziario in arrivo nel mercato immobiliare.
Dave Burt, CEO della società di ricerca sugli investimenti DeltaTerra Capital, che mira ad aiutare i clienti a gestire il rischio climatico, è stato uno dei pochi scettici a riconoscere che il mercato immobiliare era sull'orlo del collasso nel 2007.
Ha aiutato due dei protagonisti del libro bestseller di Michael Lewis "La grande scommessa" a scommettere contro il mercato dei mutui nel periodo precedente alla crisi finanziaria globale del 2008. A quanto pare avevano ragione e si stima che avessero guadagnato milioni.
Ora, Burt crede che un rischio climatico trascurato potrebbe vedere la storia ripetersi.
"Sono sempre alla ricerca di questi grandi problemi sistemici e ci sono alcune ragioni per questo", ha detto Burt alla CNBC in videoconferenza.
"Professionalmente, se qualcosa ha un prezzo sbagliato, allora come investitore, che è stato il mio lavoro per gran parte della mia carriera, la tua principale opportunità per aggiungere valore è identificare qualcosa che è troppo economico per essere acquistato per i tuoi clienti o qualcosa che lo è troppo costoso da vendere per il tuo cliente", ha detto.
"Da un punto di vista personale, e questo si basa in parte su quello professionale, ho visto quando qualcosa va storto, quanto impatto può avere sulle economie e sulla società e sui nostri più vulnerabili. E sto davvero pensando al post-global periodo di crisi finanziaria qui negli Stati Uniti dal 2008 al 2012, dove si è verificata un'enorme quantità di sofferenza umana."
Alla fine, raggiungerai un punto critico locale o nazionale in cui scoppierà un qualche tipo di bolla.Jeremy PorterResponsabile delle implicazioni climatiche presso la First Street Foundation
Burt ha affermato che la ricerca di DeltaTerra Capital suggerisce che il 20% delle case statunitensi ha “un’esposizione significativa” a un problema di prezzi errati a causa del rischio di inondazioni. Se realizzata, ha avvertito, le conseguenze potrebbero assomigliare alla straordinaria correzione osservata durante la crisi finanziaria globale.
"Riteniamo che questo problema di revisione dei prezzi rappresenti forse un quarto delle dimensioni e dell'entità della [crisi finanziaria globale] nel suo insieme, ma ovviamente molto, molto dannoso per le comunità esposte", ha affermato Burt.
I suoi commenti arrivano in un momento in cui il mercato immobiliare sta attualmente vivendo un importante cambiamento fondamentale a causa dei tassi ipotecari più elevati e mentre le banche centrali globali continuano la lotta contro l'inflazione aumentando i tassi di interesse.
A sua volta, Burt afferma che stanno iniziando ad apparire alcune crepe nei termini del costo dell'assicurazione. Ha notato la ripresa in Florida da L'uragano Ian era un problema che stava osservando da vicino, soprattutto perché questa tempesta ha esposto a l'incubo dell'assicurazione contro le inondazioni per i proprietari di casa.
"Diventeranno degli abissi quest'anno? Non ne sono sicuro", ha detto Burt. "Ma l'osservazione dei dati fondamentali con la frequenza più elevata sulle vendite di case e sugli inventari delle case indica che le cose stanno decisamente andando male per queste proprietà esposte."
Mercato immobiliare statunitense sopravvalutato?
Mentre la maggior parte degli investitori rimane scettica sull'impatto dei rischi climatici sui loro portafogli, un recente studio ha avvertito che il mercato immobiliare statunitense potrebbe essere sopravvalutato di circa $ 200 miliardi a causa di rischi di inondazioni non valutati.
L'analisi è stata pubblicata a metà febbraio sulla rivista Nature Climate Change. Scritto da ricercatori dell'Environmental Defense Fund, della First Street Foundation e della Federal Reserve statunitense, tra gli altri, lo studio ha modellato i cambiamenti a livello di proprietà nel rischio di inondazioni negli Stati Uniti nei successivi tre decenni e ha avvertito che le famiglie a basso reddito erano particolarmente vulnerabili alla svalutazione del valore della casa.
“Il motivo principale per cui è importante dal nostro punto di vista è che il rischio climatico non viene scontato nel mercato immobiliare”, ha detto alla CNBC Jeremy Porter, responsabile delle implicazioni climatiche presso la First Street Foundation.
"I costi attuali o le valutazioni delle case non tengono conto della realizzazione di quell'effettivo rischio di inondazioni, e questo non tiene conto del fatto che abbiamo un'enorme sopravvalutazione legata alle proprietà in tutto il paese."
Porter ha avvertito che poiché le persone continuano a non disporre di informazioni sufficienti sul rischio climatico quando acquistano le loro case, persiste il pericolo che le famiglie possano perdere una parte significativa del valore della loro proprietà durante la notte.
"Non è così inverosimile affermare che si è raggiunto un punto critico", ha detto Porter. "Potrebbe essere comunità per comunità. Potrebbe essere un punto di svolta più ampio che colpisci in tutto il paese nel mercato immobiliare. Ma alla fine, raggiungerai un punto di svolta locale o nazionale in cui ci sarà qualche tipo di bolla che scoppia."
Allo stato attuale, lo studio afferma che quasi 15 milioni di proprietà statunitensi affrontano una probabilità annuale di inondazioni dell'1%, con danni annuali previsti alle proprietà residenziali che superano i 32 miliardi di dollari.
Ha anche avvertito che la crescente frequenza e gravità delle inondazioni in mezzo all'aggravarsi dell'emergenza climatica potrebbe vedere il numero di proprietà statunitensi esposte alle inondazioni aumentare dell'11% e le perdite medie annuali aumentare di almeno il 26% entro il 2050.
"Quando acquisti una casa, una delle considerazioni più importanti è il costo di manutenzione di quella casa e penso che molte decisioni importanti vengano prese in base a questo", ha detto Burt.
"In definitiva, finché le persone non avranno informazioni attendibili su quali saranno questi costi legati al clima, creeremo nuovi problemi ogni giorno. Penso che questo sia davvero il nocciolo della questione."
Riflettendo sui risultati dello studio, Jesse Gourevitch, ricercatore presso l'Environmental Defense Fund, ha detto alla CNBC che la sopravvalutazione era più diffusa tra i proprietari di immobili a basso reddito.
Ha aggiunto che “se dovesse verificarsi una deflazione dei prezzi, ciò potrebbe potenzialmente ampliare i divari di ricchezza negli Stati Uniti ed esacerbare la disuguaglianza”.
Un altro rischio significativo, ha detto Gourevitch, potrebbero essere gli effetti potenzialmente dannosi sulle entrate fiscali dei governi locali perché il totale per i comuni dipende in gran parte dalle tasse sulla proprietà. "E avendo questo legato a un bene fisico esposto al cambiamento climatico, penso che introduca molti rischi per la stabilità di quel flusso di entrate", ha detto Gourevitch.
"Una crisi umanitaria"
Lungi dall'essere una questione interna, Burt ha sottolineato che i rischi climatici associati al mercato immobiliare statunitense rappresentano un grave problema per i paesi di tutto il mondo.
"Penso che quando si inizia a pensare a questi problemi a livello globale, si inizia a pensare alle implicazioni più grandi che in realtà i paesi più esposti spesso sono anche i più poveri", ha detto Burt.
"È più una crisi umanitaria quando si inizia a guardare la situazione attraverso la lente globale."
Münchener Rück, la più grande compagnia di riassicurazione al mondo, osservato forti perdite economiche nel 2022 poiché la crisi climatica ha provocato eventi meteorologici più estremi, come l'uragano Ian negli Stati Uniti e le inondazioni apocalittiche in Pakistan. La riassicurazione si riferisce all'assicurazione per le compagnie di assicurazione.
Ha stimato che queste perdite ammontassero a $ 270 miliardi l'anno scorso, di cui circa $ 120 miliardi coperti da assicurazioni. Il totale dei sinistri assicurati continua un trend di perdite elevate negli ultimi anni.
"Alla fine, qualcuno deve pagare per queste crescenti perdite", ha detto alla CNBC Ernst Rauch, capo climatologo e geologo della Münchener Rück. "Non importa se è assicurato o meno, si tratta di un peso economico crescente."
Un'area di particolare preoccupazione, ha detto Rauch, sono state le inondazioni improvvise. Questo si riferisce a un tipo specifico di inondazione in cui la pioggia cade così rapidamente che il terreno sottostante non può drenarla abbastanza velocemente.
Ha citato il inondazioni eccessive osservate in Germania nel 2021 che ha causato lo straripamento dei fiumi per devastare le città della Germania occidentale, del Belgio, dell'Austria e di parti dei Paesi Bassi, della Svizzera e del Lussemburgo.
Rauch ha affermato che la crescente frequenza di questi tipi di eventi piovosi estremi locali o regionali viene ancora sottovalutata. "Non importa se parliamo del tipico proprietario di una casa in Germania o in altre parti del mondo", ha aggiunto.
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- Fonte: https://www.cnbc.com/2023/04/06/a-big-short-investor-sees-disaster-brewing-in-housing-markets.html
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