Apa kuncinya membayar pajak lebih sedikit? Itu studi pemisahan biaya. Tidak pernah mendengar hal tersebut? Kebanyakan investor real estat belum melakukannya, tapi kami akan segera melakukannya membuka dunia pendapatan bebas pajak penghasilan menggunakan alat khusus ini. Jika Anda bertanya-tanya bagaimana orang kaya membayar pajak yang begitu sedikit sambil memiliki real estat yang menghasilkan jutaan dolar, beginilah caranya. Dalam episode hari ini, Anda juga akan belajar cara menggunakan pemisahan biaya, sehingga Anda dapat menyimpan lebih banyak uang di saku Anda.
Pajak bukan mata pelajaran favorit semua orang, tapi membayar pajak lebih sedikit? Anda mungkin bisa mendukung hal itu. Kami telah menghadirkan CPA dan CFP Mitchell Baldridge untuk menjelaskan bagaimana dia membantu investor real estat, besar dan kecil, menghapus penghasilan kena pajak mereka dan membangun mereka portofolio real estat lebih cepat. Rob Abasolo kita sendiri menggunakan tim Mitchell untuk memotong pajaknya lebih dari enam digit!
Di episode ini, kami akan menjelaskannya apa itu pemisahan biaya, kenapa banyak sekali yang top investor real estat gunakan itu untuk menurunkan pajak mereka, bila Anda dapat (dan tidak dapat) menggunakannya di properti Anda, maka persewaan jangka pendek “celah” pajak untuk mengambil keuntungan, DAN apa yang terjadi jika Anda melakukannya dengan salah.
Klik disini untuk mendengarkan di Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
David:
Ini adalah Podcast BiggerPockets, acara 823.
mitchell:
Jadi segregasi biaya adalah strategi utama tentang bagaimana investor real estat menghasilkan banyak sekali depresiasi bonus pada tahun pertama dan menurunkan tagihan pajak mereka sebanyak satu ton. Sehingga, seperti yang saya katakan, daripada membayar pajak, investor real estat dapat terus mengumpulkan dana dan melanjutkan pembelian real estat yang semakin besar.
David:
Apa yang terjadi semuanya? Ini adalah David Greene, pembawa acara BiggerPockets Podcast Anda, podcast real estate terbesar, terbaik, dan terburuk di dunia. Bergabung dengan rekan pembawa acara saya hari ini, Rob Abasolo. Rob, apa yang terjadi, kawan?
Rampok:
Ini berjalan baik, kawan. Ini hari Rabu, tapi pada dasarnya hari Jumat karena saya akan terbang ke San Diego besok untuk beberapa hari ke depan, jadi saya sangat bersemangat.
David:
Apa yang akan kamu lakukan di sana?
Rampok:
Ya, ini adalah pesta ulang tahun sahabatku yang ke-40, dan aku tidak akan pergi, dan istriku berkata, “Hei, kamu harus pergi. Ini pesta ulang tahunnya yang ke-40.” Dan saya berpikir, “Benarkah?” Dan dia berkata, "Ya." Jadi saya memesan beberapa penerbangan dengan poin dan saya akan memberikan kejutan padanya. Dia bahkan tidak tahu.
David:
Jadi Rob tidak hanya berolahraga setiap hari, makan dengan bersih, dan tidak lagi selalu mengenakan kaos saku Haynes, dia juga mendapatkan teman yang akan senang melihatnya di San Diego. Beri tahu kami di kolom komentar di YouTube, betapa bangganya Anda terhadap Rob, dan mohon ucapkan selamat kepadanya atas hal ini. Dan saya ingin mengucapkan selamat kepada Anda semua yang akan mendengarkan acara ini karena ini adalah api. Jika Anda adalah seseorang yang tidak menyukai pajak, dan saya berasumsi Anda semua juga menyukainya, Anda akan mendapatkan banyak manfaat dari acara hari ini karena kami akan membahas cara-cara agar Anda dapat menghemat pajak secara legal. Anda mungkin belum mengetahuinya, dengan langkah-langkah spesifik yang dapat diambil siapa pun jika ini adalah sesuatu yang ingin mereka lakukan. Rob, wawasan paling berharga apa yang akan diambil orang-orang saat mendengarkan acara ini?
Rampok:
Hari ini kita akan berbicara tentang bagaimana memanfaatkan strategi pajak untuk menambah kekayaan Anda sepanjang hidup Anda. Baiklah. Tetapi Anda harus mendengarkan dengan cermat dan Anda harus memahami bahwa ada banyak hal dalam hal ini, dan kami tidak mengharapkan Anda menjadi ahli yang sempurna di akhir episode ini, tetapi tandai dan perhatikan baik-baik karena menurut saya itu dapat memiliki dampak yang sangat besar selama karier real estat Anda.
David:
Itu hebat. Saran saya adalah mendengarkan acara ini sampai Anda dapat menjelaskannya kepada orang lain yang tidak memahami pajak atau real estat. Itulah cara terbaik untuk mengetahui bahwa Anda memiliki pemahaman yang kuat tentang bagaimana Anda juga dapat menghemat pajak. Sekarang, sebelum kita mendatangkan tamu kita, Mitchell Baldridge, saya punya tip singkat khusus untuk Anda. Berhentilah berpikir untuk memecahkan masalah masa depan dan mulailah berpikir dalam jangka waktu beberapa dekade. Real estat pada umumnya dan penangguhan pajak pada khususnya tidak dimanfaatkan dengan baik sebagai strategi jangka pendek. Saat Anda menggunakan 1031, saat Anda menggunakan strategi percepatan bonus untuk studi segregasi biaya, Anda tidak menghindari pajak, Anda sering kali menundanya. Dan jika Anda menunda pajak dengan cara yang salah dan berakhir pada situasi di mana Anda tidak menghasilkan uang dan tagihan pajak menimpa Anda saat Anda belum siap, hal ini bisa merugikan.
Pada saat yang sama, jika Anda mencoba membangun dan mempercepat portofolio Anda, ini bisa menjadi akselerator yang sangat bermanfaat bagi Anda. Jadi buatlah strategi keseluruhan, rencana tujuan yang Anda inginkan 10, 20, 30 tahun dari sekarang, dan tanyakan pada diri Anda strategi mana yang akan berhasil untuk membawa Anda ke sana lebih cepat. Rob, ada yang ingin kamu tambahkan sebelum kami mendatangkan Mitchell?
Rampok:
Dengarkan saja sampai akhir karena kami benar-benar membicarakan banyak hal yang harus diperhatikan. Ada banyak hal baik dan belum tentu buruk, tapi menurut saya peringatan itu sangat penting untuk dipahami. Jadi sungguh, kapan pun David mengatakan sesuatu, dengarkan baik-baik karena, kawan, Anda benar-benar memahaminya dengan sangat baik hari ini.
David:
Terima kasih untuk itu, kawan. Saya menghargai pujiannya. Saya mencoba memecahnya setiap ada kesempatan. Saya harap Anda menguraikannya di San Diego dan biarkan Mitchell Baldridge menguraikannya untuk kita sekarang. Mitchell Baldridge, selamat datang di Podcast BiggerPockets. Jadi untuk memulai, ceritakan sedikit tentang diri Anda.
mitchell:
Hei, terima kasih sudah menerimaku. Ya, namaku Mitchell Baldridge. Saya seorang CPA dan perencana keuangan bersertifikat di Houston, Texas. Saya menjalankan perusahaan CPA saya sendiri. Kami terutama bekerja dengan pemilik usaha kecil dan sindikator real estate. Selain itu, saya memiliki layanan pajak pembukuan bernama Betterbookkeeping.com, dan kemudian saya menjadi mitra di RE Cost Seg dan STR Cost Seg.
Rampok:
Wah, luar biasa, kawan. Terima kasih sudah datang. Bagi siapa pun yang mungkin tidak mau mendengarkan karena kita akan berbicara tentang pajak, izinkan saya menjelaskan apa yang akan kita bicarakan karena secara pribadi saya merasa bahwa pajak jauh lebih seksi daripada yang diyakini kebanyakan orang, karena menurut saya, jika Anda membayar pajak, Anda tidak menyimpan uang itu di saku Anda, sehingga penghasilan Anda berkurang setiap tahunnya. Saya memiliki beberapa tagihan pajak enam angka dan strategi yang satu ini adalah bagaimana saya dapat menurunkan tagihan saya melalui kekuatan pengetahuan pajak real estat. Dan Mitchell, inilah mitra saya di strcostseg.com, ingin mengajak mereka untuk benar-benar menyiapkan landasan bagi apa yang menurut saya merupakan strategi membangun kekayaan paling ampuh di bidang real estat.
mitchell:
Ya, sepenuhnya. Anda tidak diperparah dengan membayar pajak kepada Paman Sam.
David:
Dan strategi pajak ajaib yang akan kita terapkan hari ini disebut segregasi biaya. Bagi mereka yang sudah tahu kemana tujuan kami, selamat. Mitchell, mengapa penting bagi investor untuk mengetahui tentang pemisahan biaya?
mitchell:
Tentu. Jadi segregasi biaya adalah strategi utama tentang bagaimana investor real estat menghasilkan banyak sekali depresiasi bonus pada tahun pertama dan menurunkan tagihan pajak mereka sebanyak satu ton. Sehingga, seperti yang saya katakan, daripada membayar pajak, investor real estat dapat terus mengumpulkan dana dan melanjutkan pembelian real estat yang semakin besar.
David:
Rob, beri tahu kami mengapa menurut Anda segmen biaya bisa lebih berpengaruh daripada arus kas itu sendiri, meskipun kedengarannya sesat.
Rampok:
Tentu saja. Menurut saya, sebagian besar investor yang terlibat dalam permainan ini, kita cenderung fokus pada arus kas karena kita ingin menghasilkan uang hari ini. Tentu saja hal ini terlalu menggeneralisasi, dan hal ini tidak berlaku untuk semua orang, namun bagi orang-orang yang benar-benar fokus pada arus kas mereka, menurut saya sangat penting untuk melihat ROI keseluruhan dari investasi Anda, bukan hanya uang atas pengembalian tunai. Karena ketika Anda melihat semua komponen yang berbeda mulai dari arus kas hingga apresiasi hingga pembayaran utang, dan kemudian Anda mulai menambahkan pengurangan pajak yang bisa Anda peroleh, ROI Anda pada properti apa pun bisa benar-benar mulai meroket. Saya akan memberi tahu Anda tentang kesepakatan cepat, dan tentu saja ini adalah kesepakatan yang lebih besar. Ini bukanlah sesuatu yang semua orang di rumah akan mengatasinya. Tapi saat ini saya sedang mengerjakan properti senilai $2.4 juta. Arus kasnya akan berada di sisi yang lebih rendah untuk properti tertentu.
Menurut saya, arus kasnya akan berkisar antara 30 hingga $40,000 per tahun, yang sekali lagi, ini bukan jumlah arus kas yang buruk, tetapi dibandingkan dengan properti itu, saya biasanya mencari sedikit lebih banyak. Namun, begitu kita mulai menggunakan beberapa pengurangan pajak yang akan kita bicarakan hari ini, properti khusus ini sebenarnya akan membantu menurunkan tagihan pajak saya sekitar 250 hingga $300,000. Dan sekali lagi, kita akan membahas kesepakatan lain di episode hari ini, kesepakatan yang jauh lebih kecil, lebih taktis bagi banyak orang di luar sana, namun besar atau kecil, kesepakatan ini bisa berhasil bagi siapa pun.
David:
Baiklah, jadi sekarang kita tahu mengapa ini berharga, tapi bagaimana cara kerjanya? Mitchell, bisakah Anda memberikan dasar sederhana kepada kami sehingga pendengar kami dapat memahami apa itu pemisahan biaya dan bagaimana cara menggunakannya?
mitchell:
Tentu. Jadi dalam istilah yang sangat sederhana, pemisahan biaya adalah mekanismenya, ini adalah laporan teknik di mana Anda meledakkan bangunan Anda menjadi seperti, bayangkan salah satu diagram komponen cetak biru tersebut. Nah, Anda mengambil investasi real estat, apakah itu sewa jangka pendek atau properti industri besar dan Anda membaginya menjadi semua bagian komponennya. Anda mengambil tanah sebagai satu bagian, Anda mengambil atap sebagai bagian yang lain, Anda mengambil fondasi sebagai bagian yang berbeda dan jendela serta sistem penanganan udara khusus, dan Anda menerapkan keringanan pajak pada setiap komponen bangunan Anda. Alasan Anda melakukan ini adalah karena terdapat masa pajak yang berbeda untuk aset yang berbeda.
Jadi atap, pondasi, dinding, dan rangka sebuah bangunan akan dikenakan masa pajak 27 setengah atau 39 tahun, baik itu properti tempat tinggal atau aset komersial. Namun sebagian besar komponen bangunan ini memiliki masa pajak yang jauh lebih pendek, memiliki masa pakai lima, tujuh, atau 15 tahun, seperti lansekap atau lantai vinil atau lemari tertentu atau sistem mekanis tertentu dapat memiliki masa pakai yang jauh lebih pendek. Jadi apa yang dilakukan oleh laporan teknik ini, studi pemisahan biaya ini adalah mengambil bangunan tersebut dan memasukkannya ke dalam kategori masa pajak yang berbeda sehingga Anda dapat menyerahkannya ke CPA Anda dan Anda dapat menghemat uang pada tahun pertama.
David:
Baiklah, Mitchell, jadi Anda telah menjelaskan cara kerja segregasi biaya, namun mari kita mundur sedikit dan membahas tentang cara kerja penyusutan secara keseluruhan. Bagaimana jika saya memberi Anda pemahaman saya tentang hal itu dan sebagai seorang profesional, Anda dapat mengoreksi saya jika saya melewatkan sesuatu? Kedengarannya bagus?
mitchell:
Kedengarannya bagus.
David:
Jadi, jika Anda adalah pemilik usaha kecil, dan kami adalah investor real estat, maka portofolio real estat kami adalah bisnis kami. Dan katakanlah Anda memiliki sebuah restoran dan Anda membeli mesin pencuci piring untuk bisnis tersebut dan Anda menghabiskan $20,000 untuk mesin pencuci piring kelas industri ini, itu akan menjadi penghapusan untuk bisnis tersebut. Jadi meskipun bisnis tersebut dapat menghasilkan $100,000 dalam setahun, Anda harus menghabiskan 20,000 dolar tersebut untuk membeli mesin pencuci piring. Jadi, Anda dapat menghapus $20,000 terhadap 100,000 yang Anda hasilkan. Namun pemerintah biasanya tidak mengizinkan Anda menghapus seluruh jumlah pada tahun pertama karena jika Anda memiliki perusahaan konstruksi dan membeli sejumlah besar truk untuk bisnis tersebut dan jumlah kendaraan yang Anda beli lebih banyak daripada keuntungan sebenarnya. yang telah dibuat, Anda tidak perlu membayar pajak dan terus mengumpulkan aset.
Jadi yang mereka lakukan adalah membiarkan Anda menghapus persentase dari mesin pencuci piring itu setiap tahun dan mereka mencari tahu berapa tahun mesin pencuci piring itu akan bertahan, katakanlah mesin pencuci piring itu memiliki masa manfaat 10 tahun. Dan mereka akan berkata, “Anda dapat menghapus sepersepuluh dari pendapatan mesin pencuci piring itu setiap tahun,” sehingga Anda tidak dapat mengambil pengurangan penuh pada tahun pertama karena Anda mungkin tidak akan membayar banyak pajak sama sekali. Jika Anda terus-menerus membeli peralatan baru, Anda dapat menghindari atau mengurangi pajak secara signifikan. Prinsip yang sama, yang disebut depresiasi, juga berlaku pada investasi real estat. Jadi bangunan yang kami beli sebenarnya runtuh seiring berjalannya waktu. Pelapis dindingnya sudah aus, unit AC, sistem mekanisnya, semua hal yang Anda sebutkan sudah aus.
Dan sebagai aturan umum, IRS mengatakan, “Hei, kami mengatakan bahwa sebuah rumah memiliki masa manfaat 27 setengah tahun untuk tempat tinggal. Kami akan membiarkan Anda menghapuskan seper 27.5 setiap tahunnya terhadap pendapatan yang Anda peroleh.” Jadi jika properti menghasilkan arus kas sebesar delapan ribu dolar, namun apresiasinya adalah $6,000, Anda hanya dikenakan pajak sebesar $2,000, yang jauh lebih baik dibandingkan jika Anda memperoleh uang di W2, Anda tidak punya cara untuk melindunginya. Pemahaman saya tentang pemisahan biaya adalah bahwa alih-alih memperpanjang masa manfaat properti, yaitu 27 setengah tahun untuk real estat perumahan, Anda dapat mempercepatnya dan mengambil sebagian darinya sejak awal.
Kabinet tersebut tidak akan bertahan selama 27 setengah tahun penuh. AC, ketel uap, beberapa komponen papan lantai lainnya yang Anda katakan, mungkin tidak akan berfungsi sepanjang waktu. Jadi mereka akan membiarkan Anda mengambil bagian yang lebih besar, yaitu bagian tersebut di awal, yang memberi Anda penghapusan yang lebih besar untuk pendapatan tahun itu. Bagaimana yang saya lakukan?
Rampok:
Menurutku itu cukup bagus.
mitchell:
Idenya tentu saja, saya memiliki bisnis dan saya membeli stapler, saya dapat menghapus stapler tersebut pada tahun pertama. Namun jika saya membeli, menurut pendapat Anda, mesin pencuci piring kelas komersial atau rumah ini, mereka akan berkata, “Wah, wah, wah. Ini bukan suatu biaya. Ini adalah aset modal dan cara Anda memulihkan biaya tersebut seiring waktu adalah melalui depresiasi.” Dan ada metode yang berbeda dan ada banyak aturan berbeda mengenai hal itu, beberapa di antaranya akan kita bahas sekarang.
David:
Sekarang menurut saya hal ini penting untuk disebutkan, dan saya tahu kita akan segera membahasnya, kita cenderung, sebagai investor, berpikir ketika saya membeli properti senilai $500,000 dan saya investasikan $100,000, itu berarti turun 20%. Begitulah cara otak kita melihatnya. Saya investasikan 100,000, karena itulah yang saya ambil dari rekening bank saya dan berikan kepada penjual lalu bank memberikan 80% sisanya. Namun Anda sebenarnya membeli aset senilai $500,000. Anda berada dalam bahaya untuk membayar kembali seluruh 400 ribu yang Anda pinjam. Itu tidak gratis. Rasanya bebas karena kita membayarnya kembali dengan uang yang berasal dari penyewa. Namun kenyataannya, Anda membeli seluruhnya sebesar $500,000, yang berarti Anda dapat menghapuskan, menurut saya, Anda dapat menggunakan basis sebesar $500,000 dikurangi jumlah tanah yang telah Anda penyusutan.
Dan penting bagi orang-orang untuk menyadari bahwa Anda tidak mengambil 100 ribu dolar yang telah Anda investasikan dan menjadikannya sebagai basis Anda, Anda mendapatkan $500,000 penuh, yang berarti ketika Anda memasukkan leverage ke dalam real estat, penghematan pajak akan semakin mudah dilakukan. . Bisakah Anda menjelaskannya, Mitchell, bagaimana cara kerjanya?
mitchell:
Contoh paling sederhana di luar real estat adalah saya bisa masuk ke dealer mobil pada hari terakhir tahun itu dengan membawa $1,000 dan meletakkannya di atas meja dan keluar dengan membawa Chevy Tahoe senilai $100,000. Jadi saya juga akan, menurut pendapat Anda, David, keluar dengan pinjaman $99,000 dan ya, mereka akan memaksa saya membayarnya kembali. Dan kemudian kita akan berbicara lebih banyak tentang penyusutan bonus, tetapi dengan menggunakan penyusutan bonus, saya dapat menghapusnya, atau bagian 179, saya dapat menghapus seluruh mobil itu pada tahun saya membelinya. Jadi wow, saya baru saja masuk ke dealer mobil dengan $1,000 dan keluar dengan mobil dan dengan penghapusan $100,000. Itu luar biasa. Hal serupa juga terjadi di real estat, di mana, menurut pendapat Anda, uang muka rumah sebesar 20%, yang terlihat seperti uang muka yang cukup besar untuk sebuah rumah, sebenarnya leveragenya cukup tinggi. Jika Anda melihat gudang industri atau jika Anda melihat kesepakatan penyimpanan mandiri, mereka biasanya ingin Anda memberikan lebih dari 20%.
Tapi dengan rumah ini, mereka adalah target penyusutan yang bagus dalam arti bahwa dalam contoh Anda, saya akan mengambil $100,000, saya akan membeli rumah seharga $500,000, dan kemudian dari 500 itu, saya akan berpisah. tanah dari perbaikan dan kemudian saya akan melakukan perbaikan, baik perbaikan lokasi, perbaikan bangunan dan pemisahan biaya, yang berarti membagi semua perbaikan itu ke dalam masa pajak, umur yang lebih pendek dan umur yang lebih panjang. Dan kemudian saya akan menggunakan penyusutan bonus untuk mempercepat semua properti berumur pendek dan mengambil pengurangan besar pada tahun pertama. Ini sangat nyaman karena tahun keluarnya modal dari rekening bank saya juga merupakan tahun di mana saya mendapat potongan besar.
Rampok:
Ya, ada beberapa hal yang perlu dibongkar di sana. Maksud saya, manfaat leverage yang tinggi dari real estat cukup gila, karena seperti yang telah Anda bicarakan, Anda bisa mendapatkan leverage yang sangat tinggi di real estat, sedangkan Anda tidak bisa serta merta mengambil $100,000 dan berkata, “Hei, saya akan membeli saham Tesla senilai $500,000.” Sebenarnya tidak ada cara untuk melakukan itu, tidak mudah yang saya ketahui. Sedangkan Anda bisa pergi ke bank dan mendapatkan leverage yang sama pada real estat karena itu adalah aset yang terapresiasi dan bank bersedia melakukan itu. Dan Anda mendefinisikan gagasan penyusutan, jadi menurut saya kita mendapatkan bahwa seiring berjalannya waktu, apakah itu 27 setengah tahun atau 39 tahun untuk properti komersial, Anda mendapatkan pengurangan item baris yang kecil. Anda berbicara tentang pemisahan biaya, bagaimana kami dapat, menurut saya, memecah komponen-komponen tersebut dan melihat apa yang dapat dikurangi dengan lebih cepat. Namun satu hal yang belum kami bahas secara spesifik adalah depresiasi bonus. Lalu apa perbedaan penyusutan bonus dengan penyusutan secara umum?
mitchell:
Depresiasi bonus telah ada sejak lama dalam berbagai bentuk. Dan penyusutan bonus benar-benar berarti untuk properti dengan umur yang lebih pendek, barang-barang yang berumur lima, tujuh dan 15 tahun seperti mesin dan perlengkapan serta perbaikan tanah, penyusutan bonus tersebut memungkinkan Anda untuk mempercepat semua penyusutan atau sebagian dari penyusutan ke tahun pertama Anda menempatkan properti dalam pelayanan. Pada tahun 2017, dalam rekonsiliasi anggaran, mereka mengesahkan Undang-Undang Pemotongan Pajak Pekerjaan yang membuka peluang bonus besar ini. Pertama, bonusnya dikembalikan ke 100%, yang berarti properti apa pun yang berumur lima, tujuh, atau 15 tahun, yang merupakan properti nyata yang Anda gunakan pada tahun itu dapat disusutkan bonus 100%. Dan hal lainnya, Undang-Undang Pekerjaan Pemotongan Pajak yang dibuka adalah Anda dapat menerapkan bonus pada properti bekas. Pemisahan biaya dan penyusutan bonus sebelumnya sangat bermanfaat untuk pengembangan awal. Itu hanya bisa dipasang pada mobil baru, properti baru, peralatan baru. Undang-Undang Pekerjaan Pemotongan Pajak mengizinkan Anda mengambil apartemen yang merupakan nilai tambah dari tahun 1970-an dan membelinya baru untuk Anda dan mulai memisahkan biaya dan memberi bonus serta meneruskan semua penyusutan itu.
David:
Jadi jika saya memahami Anda dengan benar, sebelumnya Anda hanya dapat menghapus masa pakai beberapa hal seperti AC, atap saat masih baru, saat pertama kali dibangun. Dan mereka menyesuaikan kode pajak dengan mengatakan, “Hei, meskipun saat Anda membelinya, atap itu sudah berumur 20 tahun, kami tetap akan membiarkan Anda menghapusnya seolah-olah atap itu masih baru selama masa manfaat atap itu. .”
mitchell:
Ya, atapnya adalah aset yang umurnya lebih panjang, tapi ya. Jadi hal lain tentang penyusutan bonus dibandingkan dengan 179 dan pembukaan kunci yang besar, adalah bahwa penyusutan bonus akan memungkinkan Anda mengimbangi pendapatan Anda di bawah nol, sehingga Anda dapat menghasilkan kerugian operasional bersih di real estat. Jadi Rob, kembali ke poin Anda tentang rumah di Arizona yang akan menghasilkan arus kas bersih sebesar 40 hingga $60,000 setiap tahunnya. Tahun pertama, Anda akan kehilangan seperempat juta dolar. Jadi, Anda akan memiliki arus kas sebesar $40,000, namun mengalami kerugian bersih sebesar $200,000 dari properti tersebut. Jadi di situlah semua ini benar-benar bersatu. Kembali ke contoh Chevy Tahoe di mana saya menyisihkan $1,000 dan membeli mobil ini dan saya hanya menghasilkan kerugian $100,000 pada hari pertama.
Rampok:
Baiklah, dan mari kita perjelas, ketika Anda mengatakan "kerugian", kutip, tanda kutip, bagi semua orang yang mendengarkan di rumah, kita berbicara tentang kerugian kertas, yang secara efektif merupakan konsep bahwa Anda sebenarnya mendapat untung dari arus kas Anda, namun hal tersebut tidak terjadi. Bukan berarti di SPT Anda tidak terlihat seperti Anda kehilangan uang karena semua uang muka, atau saya kira penyusutan bonus atau penyusutan yang Anda ambil. Apakah hal tersebut merupakan gambaran akurat tentang apa yang dimaksud dengan kehilangan kertas?
mitchell:
Ya. Jadi jika Anda ingin melangkah lebih jauh, sangat aneh, itu adalah kewajiban pajak yang ditangguhkan. Jadi pada dasarnya Anda menciptakan kerugian hari ini lebih cepat dari jadwal dan Anda hanya mendorong pajak ke masa depan. Jadi ya, saya dulu bekerja di sebuah firma pajak perusahaan besar yang melakukan ketentuan perpajakan untuk perusahaan publik. Ini akan muncul di neraca Anda, sebuah kewajiban pajak tangguhan di luar sana. Jadi pada dasarnya saya mengambil potongan pajak lima tahun dari sekarang dan menariknya ke tahun ini. Dan kita akan berbicara lebih banyak tentang penangkapan kembali nanti dan kita akan berbicara tentang tidak ada makan siang gratis dalam kode pajak. Apa yang naik harus turun. Tapi ya, seperti yang saya bicarakan sebelumnya, merupakan hal yang menyenangkan untuk mengetahui bahwa tahun ketika ekuitas dihentikan dan utang bank mulai online, juga merupakan tahun di mana Anda dapat menghasilkan pengurangan besar-besaran sehingga Anda dapat menghasilkan uang. semoga saja Anda tidak membayar pajak pada tahun yang sama saat Anda membeli properti.
David:
Benar. Dan penting untuk diperhatikan bahwa kami menyebutnya sebagai kehilangan kertas. Jadi Anda menghapusnya… mereka menetapkan nilai dolar untuk hilangnya material di rumah karena suatu saat Anda harus menggantinya, namun itu tidak berarti Anda benar-benar kehilangan uang dalam kesepakatan tersebut. Dan ketika Anda mengajukan permohonan pembiayaan, mereka tidak akan menanggung depresiasi Anda. Jadi, jika properti menghasilkan $50,000 dalam setahun dan penyusutannya sebesar 40,000, Anda hanya dikenakan pajak sebesar 10. Namun saat Anda mengajukan pinjaman, dalam banyak kasus mereka akan mengizinkan Anda menggunakan $50,000 penuh sebagai pendapatan. Saya kira banyak orang juga yang bingung, kalau saya rugi depresiasi, itu akan mempengaruhi kemampuan saya meminjam uang, itu akan mempengaruhi rasio utang terhadap pendapatan saya. Namun bagi sebagian besar pemberi pinjaman, hal tersebut tidak terjadi. Benar, Mitchell?
mitchell:
Ya, itu panggilan yang bagus. Bankir yang baik mana pun akan mengizinkan Anda atau akan melakukan penjaminan emisi mereka dan mengizinkan Anda menambahkan kembali seluruh atau sebagian depresiasi itu untuk kembali ke-
Rampok:
Jadi secara teori, dengan menggunakan strategi penyusutan bonus dan bagaimana studi segregasi biaya dapat membantu Anda melakukan hal ini, apakah secara teori mungkin terjadi kerugian besar pada kepemilikan real estat Anda, sehingga sebenarnya berpindah ke jenis properti lain? pendapatan, seperti pendapatan W2 Anda dan membuatnya tampak seperti Anda kehilangan uang di sana, yang secara efektif menurunkan tagihan pajak Anda pada saat itu, apakah itu sesuatu yang dapat dilakukan orang lain juga?
mitchell:
Jadi ya, sekarang kita bahas bagaimana cara memanfaatkan kerugian ini? Dan hal ini patut untuk disebutkan di sini, bahwa pendapatan real estat atau pendapatan sewa pada dasarnya dianggap sebagai pendapatan pasif dan pendapatan W2 Anda pada dasarnya dianggap aktif dan Anda tidak dapat mengimbangi pendapatan aktif dengan kerugian pasif kecuali Anda seorang profesional real estat. . Jadi kita bisa mendapatkan status profesional real estat jika Anda mau.
David:
Ya, mari kita bahas itu. Jadi, apakah ini sesuatu yang dapat dilakukan semua orang yang mendengarkannya? Bisakah mereka mulai melakukan depresiasi tidak hanya terhadap transaksi real estat mereka, namun juga uang yang mereka hasilkan dari usaha lain?
mitchell:
Jadi, Anda mungkin harus melewati beberapa rintangan di luar sana. Jadi status profesional real estat adalah status garis terang yang diakui oleh IRS yang memungkinkan Anda mengimbangi pendapatan biasa, pendapatan aktif biasa dengan kerugian pasif di luar sana. Namun untuk menjadi seorang profesional real estat, Anda harus bekerja 750 jam dan lebih dari separuh waktu kerja Anda di bisnis real estat Anda sendiri di luar sana. Jadi, Anda harus mengakuisisi, atau mengembangkan, atau membangun kembali, atau merehabilitasi, atau menjadi perantara, atau mengelola real estat untuk bisnis yang Anda miliki lebih dari 5%. Jadi Anda bahkan tidak bisa menjadi karyawan W2 di perusahaan manajemen atau karyawan W2 di perusahaan pialang. Anda harus berkecimpung dalam bisnis real estat dan Anda harus bekerja lebih dari separuh waktu Anda dan benar-benar bekerja di bidang real estat untuk menjadi profesional real estat. Jadi, ini merupakan rintangan besar untuk dilompati.
Rampok:
Ya. Jadi akan sangat sulit untuk menjadi pekerja W2 penuh waktu dan profesional real estate karena pekerja W2 penuh waktu bekerja sekitar 2,000 jam setahun. Jadi jika Anda ingin menjadi seorang profesional, profesional real estat, dan pekerja W2, pada dasarnya Anda harus bekerja lebih dari 4,000 jam setahun, bukan?
mitchell:
Ya. Jika Anda seorang dokter gigi, akan sulit untuk menjadi dokter gigi penuh waktu dan menjadi ahli real estat. Jadi menjadi ahli real estat adalah hal yang luar biasa karena tidak hanya real estat yang Anda beli dan depresiasi bonusnya mampu mengimbangi pendapatan bisnis Anda, namun Anda juga bisa menjadi mitra terbatas dalam transaksi dan mengumpulkan semua real estat Anda. aktivitas real estat dan menciptakan kerugian pasif nyata yang akan mengimbangi … jika Anda seorang manajer properti atau broker, maksud saya, ini adalah cara yang bagus untuk secara pasif membungkam pendapatan Anda dengan real estat dan tidak harus mendapatkan sepenuhnya dalam membeli dan memiliki serta mengoperasikan real estat sendiri. Namun jika Anda tidak bisa atau tidak mau menjadi profesional real estat, ada beberapa cara agar Anda tetap bisa mendapatkan keuntungan dari kerugian real estat, namun Anda harus melewati beberapa rintangan.
Rampok:
Salah satu cara utama, salah satu hula-hoop terbesar yang dapat Anda lalui adalah dengan menikah dengan seorang profesional real estat. Maksudku, aku tahu itu tidak semudah itu, tapi secara teori, setelah kamu benar-benar menikah dengan seseorang, katakanlah kamu menikah dengan seorang pialang atau agen real estate, statusnya, apakah itu akan berpindah ke kamu? Bagaimana cara kerjanya?
mitchell:
Ya, kami terus bercanda tentang memulai aplikasi kencan ini di mana kami mengajak para profesional real estat dan kemudian kami mengajak orang-orang W2 berpenghasilan tinggi dan kami hanya mencocokkan mereka. Jadi ya, jika Anda menikah dengan seorang profesional real estat, status mereka secara otomatis diberikan kepada Anda. Jadi banyak dokter, pengacara, orang-orang seperti itu yang selalu berkata, “Oh, nikahi saja seorang profesional atau jadikan pasangan Anda yang tinggal di rumah menjadi seorang profesional real estate.”
David:
Apakah Anda mendengarnya, nona? Jika Anda menghasilkan banyak uang dan membutuhkan perlindungan pajak, saya orangnya.
Rampok:
Itu benar, karena David Greene bekerja di sisi agen real estat dan pialang. Jadi ini seperti Anda menjadi ahli real estat ganda.
David:
Nilai lebih. Mungkin aku bisa menjadi wajah dari aplikasi kencan ini ketika sudah diluncurkan, Mitchell. Rob, begitukah caramu mendapatkan istrimu? Pada dasarnya Anda hanya berkata, “Dengar, saya seorang profesional real estate penuh waktu, sangat jarang. Anda tidak ingin melewatkan kesempatan ini, mungkin tidak akan datang lagi.”
Rampok:
Dan dia berkata, "Ya, tolong terus bicara dengan saya tentang pajak." Dan saya seperti, "Gadisku, di sini."
mitchell:
Jadi, ya, Anda bisa menikah dengan seorang profesional real estate, yang mungkin bagus atau bisa sangat sulit, tergantung… Jadi, ada beberapa cara lain yang bisa Anda ambil juga, yaitu mengambil pendapatan pasif real estat itu dan menghasilkan uang. itu aktif. Oh, salah satu cara untuk melakukannya adalah saya seorang CPA, saya pemilik firma CPA, saya bisa membeli gedung tempat saya beroperasi, dan itu bukan aktivitas sewa pasif, itu akan menjadi aset bisnis saya. miliki, serupa dengan server atau mesin fotokopi atau aset lain apa pun yang kami miliki, tempat kami beroperasi. Dan agar kerugian aktif atas real estat yang saya beli dapat mengimbangi pendapatan bisnis dari setiap bisnis aktif saya.
David:
Anda dapat menggunakan penyusutan dari real estat yang Anda beli untuk melindungi pendapatan yang tidak terkait langsung dengan aset spesifik tersebut. Jadi komisi pinjaman Anda, komisi makelar barang tak bergerak Anda, saya bayangkan seorang pekerja konstruksi, mungkin sebagian dari uang yang mereka hasilkan dari mengerjakan proyek konstruksi, konsultasi, biaya pengelolaan properti, dan sebagainya. Anda dapat melindungi pendapatan tersebut dengan depresiasi yang sama, jika tidak maka pendapatan tersebut akan menumpuk. Dan jika Anda tidak menggunakan penyusutan, Anda menyimpannya dan tahun depan Anda dapat menggunakannya jika properti tersebut menghasilkan lebih banyak uang. Jadi hal ini bermanfaat bagi orang-orang seperti saya yang mencari nafkah dengan menulis buku dan mengajari orang-orang bagaimana menjadi investor real estate dan menjalankan broker. Namun bagaimana dengan mereka yang berpenghasilan tinggi yang tidak mampu sepenuhnya menjadi profesional real estat penuh waktu, namun masih ingin memanfaatkan apa yang sedang kita bicarakan?
mitchell:
Jadi ya, selain bisa membeli gedung sendiri atau membeli properti untuk bisnis Anda, yang pada saat Anda sudah membeli gedung dan membeli gudang serta membeli gedung lainnya, Anda hanya bisa membeli begitu banyak gedung untuk bisnis Anda. Anda juga bisa membuat jenis usaha lain, usaha persewaan jangka pendek, celah STR. Jadi IRS memandang persewaan jangka pendek, bukan sebagai real estat sewaan atau properti sewaan nyata, namun melihatnya sebagai hotel yang Anda operasikan, yang kebetulan Anda miliki real estatnya, yang sangat mirip dengan sewa. rumah, tapi itu dianggap sebagai hal yang berbeda. Jadi jika Anda menjalankan persewaan jangka pendek, yang berarti tujuh malam atau kurang, Anda memiliki peluang, atau rata-rata tujuh malam atau kurang, Anda memiliki peluang untuk mengambil semua penyusutan yang terkait dengan bisnis pedagang tersebut dan mengimbangi pendapatan aktif lainnya. .
Rampok:
Jadi salah satu persyaratan besar untuk celah persewaan jangka pendek ini, yang mungkin berlaku untuk sebagian besar audiens kami yang memiliki persewaan jangka pendek, adalah gagasan tentang partisipasi material. Dan pada dasarnya itu berarti, dengan cara yang sangat sederhana, jika Anda mengelola sendiri properti Anda, kemungkinan besar Anda akan berpartisipasi secara finansial dalam jangka waktu yang lama… Maksud saya, menurut saya ada tujuh cara untuk melakukan ini, koreksi saya jika saya salah, tapi salah satu hal utama yang mungkin berlaku bagi kebanyakan orang adalah jika Anda mengerjakan properti ini minimal 100 jam setiap tahun, yang menurut saya dua jam setiap minggu, dan mengerjakan properti itu lebih dari siapa pun, maka itu akan dianggap sebagai partisipasi materi, bukan?
mitchell:
Itu benar. Jadi jika penunjukan profesional real estat adalah 750 jam dan lebih dari separuh waktu Anda, partisipasi materi adalah semacam ujian atau ujian. Jadi jika Anda bekerja 500 jam dalam bisnis itu, Anda berpartisipasi secara materi. Jika Anda bekerja 100 jam atau lebih dari orang lain dalam bisnis ini, yang berarti Anda menghabiskan lebih banyak waktu dalam bisnis tersebut dibandingkan orang lain, Anda adalah peserta material. Atau jika Anda satu-satunya operator bisnis tersebut, Anda berpartisipasi secara material. Jadi jika Anda memiliki ADU di belakang rumah Anda dan Anda adalah satu-satunya orang yang benar-benar bekerja di dalamnya, namun membutuhkan waktu 20 jam setahun, maka Anda berpartisipasi secara material.
Rampok:
Jadi itu seperti jika itu ada di properti Anda, tapi Anda yang membersihkannya, Anda yang memeliharanya, yang menata taman, Anda yang benar-benar memiliki segalanya tentang itu, oke, sebenarnya Anda tidak perlu memenuhinya, ya, Anda tidak harus memenuhi persyaratan 100 jam dalam hal itu.
mitchell:
Betul.
Rampok:
Wow, itu gila.
mitchell:
Jadi ya, pedoman partisipasi materi sedikit lebih longgar. Kalau mau jadi nerd, ada terbitan 925 yang membahas tentang aturan aktivitas pasif, yang kalau memang mau tidur bisa baca semuanya malam ini.
Rampok:
Pembicaraan tidur pajak, begitu kami menyebutnya. Nah, jadi jika Anda berpartisipasi secara material dalam sewa jangka pendek, maksud saya, sekali lagi, menurut saya banyak orang melakukannya tanpa menyadarinya, di sinilah semuanya muncul dari sudut pandang penyusutan bonus dan pemisahan biaya. karena pada saat itulah Anda dapat mengambil kerugian Anda dan menerapkannya pada W2 Anda. Atau apakah saya melewatkan sesuatu?
mitchell:
Itu benar. Jadi ya, jika saya bekerja di perusahaan teknologi besar yang menghasilkan satu juta dolar setahun dan saya atau pasangan saya menjalankan persewaan jangka pendek dan berpartisipasi secara finansial, kami dapat menggabungkan dua sumber pendapatan tersebut, W2 yang berpenghasilan tinggi, dan kerugian besar dari kerugian kertas yang kita hasilkan, menggabungkannya dan membayar pajak yang jauh lebih sedikit dan menundanya di lain waktu.
Rampok:
Sial. Jadi apakah ada batasannya? Berapa pun jumlah uang yang Anda hasilkan di W2, dapatkah Anda hapus begitu saja?
mitchell:
Jadi, seiring dengan semua peraturan besar yang diberikan oleh Undang-undang Pekerjaan Pemotongan Pajak, peraturan tersebut juga menciptakan satu batasan, yaitu peraturan kerugian bisnis berlebih yang mulai berlaku tahun lalu. Jadi, satu orang dapat mengurangi sekitar $300,000 dari W2 mereka dan pasangan suami istri dapat mengurangi sekitar $600,000. Jadi, jika Anda seorang pedagang dana lindung nilai dengan W5 sebesar $2 juta, Anda tidak bisa langsung membeli satu ton pencucian mobil dan menghabiskan seluruh pendapatan Anda, Anda akan dibatasi pada 300 atau 600,000 di luar sana.
Rampok:
Lalu bagaimana dengan sisi real estat? Apakah ada batasan berapa banyak kerugian yang dapat Anda tanggung dalam real estat?
mitchell:
Aturan kerugian bisnis berlebih berlaku untuk semua jenis kerugian bisnis terhadap W2. Jadi jika Anda menjalankan toko gelato atau jika Anda menjalankan bisnis real estate, atau jika Anda menjalankan bisnis STR, Anda hanya bisa kehilangan 300 atau 600, jika Anda sudah menikah, dibandingkan meta $1 juta W2 untuk insinyur perangkat lunak.
Rampok:
Maksudku, dalam kepemilikan real estatmu, kamu hanya bisa menanggung kerugian sebesar $600,000? Karena saya pikir Anda bisa mengalami kerugian yang tidak terbatas.
mitchell:
Jumlah maksimum yang dapat Anda ambil untuk melawan W2 adalah 600,000, tetapi bisnis pialang David Greene yang menghasilkan setidaknya $20 juta per tahun, dia dapat mengimbanginya sebanyak yang dia inginkan dengan membeli sebanyak mungkin stadion atau amfiteater atau apa pun yang dia ingin lakukan. Apakah itu masuk akal?
Rampok:
Ya, ya, sepenuhnya.
David:
Jadi intinya, pemerintah memberikan imbalan kepada mereka yang mencari nafkah melalui real estate jika mereka menginvestasikan uangnya kembali ke real estate. Jadi jika Anda menghasilkan komisi pinjaman, Anda membalik rumah dan menghasilkan keuntungan di sana, Anda memperdagangkan keuntungan modal, namun Anda belum tentu melakukan pertukaran 1031, Anda memiliki perusahaan pinjaman, Anda melakukan hal-hal yang mempekerjakan rakyat, menghasilkan pendapatan bagi pemerintah. Mungkin semua karyawan Anda membayar pajak atas barang-barang mereka, tetapi jika Anda mengambil uang itu dan menginvestasikannya ke lebih banyak real estat, yang menciptakan lebih banyak lapangan kerja dan lebih banyak peluang ekonomi, imbalannya adalah Anda tidak mendapatkan atau tidak punya untuk membayar pajak. Anda hanya perlu menyadari bahwa ini tidak semuanya tentang sinar matahari dan pelangi, ini bukan uang gratis. Anda sangat rentan terhadap fluktuasi perekonomian jika Anda menghasilkan uang sebagai pialang real estat atau profesional real estat penuh waktu. Suku bunga naik, resesi ekonomi, dan masyarakat menjadi terpuruk pada saat-saat tersebut.
Jadi meskipun sepertinya, oh, bagus sekali, saya tidak akan pernah membayar pajak lagi, mungkin Anda tidak membayar pajak karena kehilangan uang selama empat tahun berturut-turut. 2010 memusnahkan banyak orang yang berada di bidang real estate. Jadi menurut saya penting untuk disoroti, ini tidak seperti kode curang di mana, oh, yang harus saya lakukan hanyalah menghasilkan uang di real estat. Sangat sulit untuk melakukan itu. Ini sangat kompetitif. Tidak ada langit-langit, tapi tidak ada lantai. Saya mendengar orang membicarakannya seperti, “Oh, hanya itu yang akan saya lakukan. Saya akan berhenti dari pekerjaan saya dan menjadi agen real estat.” Dan lima tahun kemudian mereka memohon kepada atasan mereka untuk mempekerjakan mereka kembali di pekerjaan W2 karena itu sangat sulit. Aku melihatmu tersenyum, Mitchell. Pernahkah Anda melihat ini sebelumnya?
mitchell:
Kami semua akan berhenti dari pekerjaan kami pada tahun 2021 dan berdagang kripto. Siklus pasar punya cara untuk melakukan hal itu. Dan maksud saya, saya juga membicarakan hal ini karena gagasan bahwa saya akan memisahkan biaya dan mendepresiasi bonus properti saya akan menciptakan kewajiban pajak tangguhan. Ya, itulah yang disebut tanggung jawab karena suatu alasan. Ingat kami melakukan ini dengan potongan 20%, pinjaman rumah sewa 80%. Baiklah, saya menambahkan lebih banyak pengaruh pada transaksi real estat saya dengan memuat semua depresiasi di awal. Itu hanyalah bentuk lain dari leverage. Anda berhutang uang kepada IRS di masa depan. Itu tidak akan muncul di neraca atau laporan keuangan pribadi Anda jika Anda tidak melakukan akuntansi kesenjangan yang besar. Namun jika Anda melakukan akuntansi kesenjangan yang besar, hal itu akan muncul sebagai kewajiban pajak masa depan yang harus Anda bayar.
Rampok:
Oke. Jadi Mitchell, Anda memandu kami memahami konsep dasar pemisahan biaya. Selanjutnya, kita akan membahas contoh yang memungkinkan kita melihat cara kerjanya dan mungkin kita juga dapat menemukan beberapa kendala dalam pemisahan biaya di bagian akhir ini. Tapi sebenarnya saya hanya ingin melihat studi kasus tentang properti yang baru saja saya tutup dan memandu orang-orang, menurut saya, properti yang sangat realistis bagi siapa pun di rumah. Apakah itu keren?
mitchell:
Itu keren.
Rampok:
Oke, luar biasa. Ya, properti ini, harga pembeliannya, dan kami mengumpulkannya sedikit agar perhitungannya tetap sederhana, namun harga pembeliannya sekitar $300,000 dan nilai tanah properti ini sekitar $111,000. Dan alasan yang penting adalah karena seperti yang Anda katakan sebelumnya, nilai tanah, Anda tidak bisa mendepresiasi tanah. Anda hanya dapat mendepresiasi perbaikan tanah, yang biasanya berupa rumah. Jadi kita mendepresiasi hal-hal seperti rumah itu sendiri, betonnya, terasnya, dan sebagainya.
mitchell:
Itu benar. Ya. Saya pikir ini memiliki banyak penghiasan dan perbaikan di luar yang semuanya merupakan properti bonus 15 tahun.
David:
Jadi kita lihat yang ini, dan menurut Anda, Anda membayar sekitar 300,000 untuk itu, tanahnya 111, Anda tidak bisa mendepresiasinya, jadi yang tersisa adalah 189,000 di luar sana. Dan kami dapat menemukan sekitar $60,000 hanya penyusutan tahun pertama antara bonus dan properti yang seharusnya berumur 27 setengah tahun. Kami mengambil hal-hal seperti finishing trim, karpet, papan vinil mewah, rak, pembuangan, microwave, dan seperti yang saya katakan, banyak dari hal-hal lansekap luar dan perbaikan lahan.
Rampok:
Jadi mari kita uraikan hal ini untuk orang-orang di rumah agar mereka mengerti. Jadi Anda bilang saya bisa mendepresiasi sekitar $60,000. Jadi cara Anda menghitung penangguhan pajak pada akhirnya adalah dengan mengalikan $60,000 itu dengan golongan pajak Anda?
mitchell:
Ya, jadi tarif pajak Anda menjadi faktor pembatas. Sebenarnya ada lima faktor pembatas. Yang ada adalah nilai tanah dibandingkan dengan nilai perbaikan dari apa yang Anda bayar. Ada jumlah properti jangka pendek yang kami temukan di dalam kesepakatan. Ada pengaruh yang Anda berikan pada properti, seperti yang telah kita bicarakan sebelumnya. Lalu, menurut Anda, Rob, apakah Anda termasuk dalam kelompok pajak 37% atau Anda termasuk dalam kelompok pajak 10%? Karena jika Anda termasuk dalam kelompok 10, Anda mungkin tidak ingin melakukan hal ini, terutama jika Anda akan memiliki tahun pajak yang tinggi di masa depan. Dan yang terakhir adalah di mana kita berada pada titik penyusutan bonus, apakah kita berada di kisaran 80, 60, 40, 20 atau nol di luar sana?
Rampok:
Ya. Jadi untuk properti ini, setelah kami menghitungnya untuk situasi saya, tagihan pajak saya turun sebesar $21,000, yang merupakan hal yang signifikan karena penyusutannya adalah 56,000, yang cukup dekat dengan uang muka properti ini.
mitchell:
Jadi ya, Anda membayar uang muka 20% dan Anda bisa mendapatkan efeknya, setelah dikurangi tanah, setelah dikurangi semuanya, setelah dikurangi bonus penyusutan 80% tahun 2023 yang Anda berikan pada properti tersebut. Dampaknya adalah mengubah uang muka Anda menjadi kontribusi 401 K atau kontribusi IRA, di mana Anda cukup mengurangi uang muka Anda dan kemudian menunda pajak tersebut di kemudian hari.
Rampok:
Ya. Jadi itu hanya menunjukkan properti yang tidak terlalu gila untuk dikunjungi dan didapatkan oleh siapa pun. Dan strategi penangguhan pajak yang gila-gilaan membuat ROI pada properti tersebut kini meroket. Jadi Mitchell, apakah ada hal keren lainnya yang harus diketahui pendengar tentang segmen biaya?
mitchell:
Ya, jadi sekali lagi, seperti yang baru saja Anda sebutkan, ini adalah strategi pajak paling canggih untuk masyarakat biasa, di mana Anda dapat meminjam dengan aset yang terapresiasi dan menghapus pajak seperti ini. Beberapa peluang bagi masyarakat adalah jika Anda telah mengoperasikan properti dari akhir tahun 2017 hingga saat ini dan belum menjalankan strategi ini, maka itu belum terlambat, semuanya belum hilang. Anda dapat mengejar penyusutan dengan mengajukan perubahan metode akuntansi pada pengembalian pajak berikutnya, atau Anda mungkin dapat mengubah pengembalian pajak sebelumnya. Anda dapat mengoptimalkannya dengan akuntan Anda tentang apa yang harus Anda lakukan. Namun Anda dapat kembali ke saat mereka memberlakukan Undang-Undang Pekerjaan Kredit Pajak dan mengejar penyusutan dengan melakukan studi pemisahan biaya hari ini.
Rampok:
Lalu jika Anda mengalami kerugian yang besar, apa yang terjadi, misalkan Anda mengalami kerugian yang lebih besar daripada keuntungan sebenarnya yang Anda peroleh, apakah Anda hanya kehilangan kerugian tersebut pada tahun Anda mengambilnya?
mitchell:
Ya. Nah, cara kerja kurung pajak, Anda tidak akan pernah mau mengeposkan angka nol, terutama jika Anda adalah orang yang berpenghasilan tinggi sepanjang tahun. Tapi katakanlah Anda melakukannya. Katakanlah Anda hanya menghasilkan kerugian operasional bersih karena Anda menggunakan properti besar dalam satu tahun, Anda dapat meneruskan kerugian bersih tersebut dan itu tidak menjadi masalah.
David:
Artinya adalah jika Anda tidak menggunakan seluruh penyusutan Anda, jika Anda mempunyai penyusutan sebesar $100,000, namun hanya ada $80,000 uang yang dapat dikenakan pajak, Anda tidak kehilangan $20,000 tersebut, uang tersebut akan terbawa ke tahun berikutnya dan Anda secara teoritis dapat menggunakannya setiap tahun selamanya. Apakah itu akurat?
mitchell:
Ya. Itu hanya berlanjut sampai Anda menggunakannya.
David:
Jadi bukan berarti kalau tidak dipakai maka hilang. Anda menyimpannya.
mitchell:
Betul.
David:
Jika Anda tidak membutuhkannya, simpan saja. Saya mencoba membuat sajak itu. Coba cari alternatifnya, kalau tidak dipakai nanti hilang. Jadi mari kita masuk ke beberapa peringatan di sini karena saya pribadi percaya bahwa sering kali orang diajari informasi seperti ini, hal itu dilakukan dari sudut pandang gratis. Misalnya, Anda tidak akan pernah membayar pajak lagi jika melakukan pertukaran 1031. Sebenarnya tidak seperti itu. Ada peringatan, ada kendala, ada harga yang harus Anda bayar untuk memanfaatkan hal ini dan itu tidak berarti jangan lakukan, itu berarti waspadai apa yang akan terjadi. Jadi mari kita bicara sedikit tentang fakta bahwa Anda tidak menghindari pajak, Anda tidak melewatkan pajak. Mungkin Anda menunda pajak atau menurunkan tagihan pajak. Atau bagaimana dengan fakta bahwa ketika Anda memperhitungkan depresiasi di muka, seperti yang sedang kita bicarakan, Anda tidak perlu menanggungnya di kemudian hari. Bisakah Anda menjelaskan sedikit tentang apa yang sebenarnya terjadi di sini dari sudut pandang praktis?
mitchell:
Ya, menurut Anda, penyusutan itu nyata, perolehan kembali itu nyata. Bangunan Anda akan runtuh seiring berjalannya waktu, dan ini hanyalah percepatan dari semua tunjangan penyusutan yang diberikan pemerintah kepada Anda selama 40 tahun hingga tahun pertama, atau sebagian besar darinya. Jadi Anda tidak bisa melakukan itu tanpa mengorbankan sesuatu. Jadi ya, kedengarannya bagus, tetapi Anda tidak boleh melakukan ini jika Anda tidak dapat memanfaatkan kerugian karena Anda bukan seorang profesional atau itu bukan STR atau bukan properti bisnis. Anda tidak boleh melakukan hal ini jika Anda sudah memasuki tahun pajak rendah dan tidak memiliki banyak pajak yang harus ditunda. Anda tidak boleh melakukan ini jika Anda akan menjual properti dalam beberapa tahun mendatang.
David:
Bisakah Anda menjelaskan mengapa?
mitchell:
Nah, jadi ada sesuatu yang disebut penangkapan kembali di luar sana. Jadi sama seperti kita mengurangi semua properti pribadi yang berumur pendek ini pada tahun pertama, ketika kita menjualnya, kita akan mengalami apa yang disebut perebutan kembali. Jadi kulkas umur 30 tahun yang kita bonuskan disusutkan, nah kalau umurnya 34 tahun dan kita mau jual, mereka akan evaluasi ulang dengan metodologi yang sama. Dan depresiasi apa pun yang kami ambil tidak akan terjadi dengan sendirinya, kami akan membayarnya kembali sebagai perolehan kembali. Jadi kami hanya akan membayarnya sesuai tarif pajak biasa. Jadi menurut Anda, ini hanyalah hukum pajak Newton, apa yang naik pasti turun, tetapi yang diberikan oleh strategi ini adalah banyak keuntungan. Anda sudah menyebutkan 1031, sial, jika Anda bekerja di zona peluang dan Anda mendapatkan peningkatan itu pada tahun dasar 10, ini secara efektif menjadi kredit pajak karena Anda tidak akan mengalami kesulitan mendapatkan kembali tahun 10, Anda hanya akan pergi untuk mendapatkan Yobel pajak ini. Jadi, Anda harus melakukan ini jika Anda berada di zona peluang.
David:
Tapi seperti contoh Rob, dia menyisihkan $60,000, dia menghemat pajak sebesar 60,000 untuk membelinya. Jika dia menjualnya tahun depan, dia harus membayar kembali tabungannya sebesar 60,000 itu. Apakah itu benar?
mitchell:
Itu benar. Dan ada sedikit perencanaan yang dapat Anda lakukan untuk mengatasi hal itu, tetapi secara terarah itu adalah pernyataan yang benar.
David:
Harus membayar piper. Selain itu, kami telah menyebutkan, untuk waktu yang lama Anda dapat mengurangi 100% dari biaya yang muncul dalam studi pemisahan biaya. Tahun ini mencapai 80%. Tahun depan jumlahnya akan menjadi 60. Jadi seiring berjalannya waktu, penggunaan strategi ini menjadi semakin kurang efisien kecuali jika peraturan perpajakan diperbarui. Jadi itu hal lain yang harus diperhatikan. Ini belum tentu merupakan strategi yang dapat Anda gunakan selamanya. Apakah Anda memiliki sesuatu untuk ditambahkan di sana?
mitchell:
Ya, ada banyak hal tentang, beberapa peraturan yang keluar dari Undang-Undang Pemotongan Pajak Pekerjaan yang tidak sepenuhnya terkait dengan hal ini, yang sedang dibicarakan di Kongres. Dan beberapa usulannya adalah untuk terus memperluas bonus 100% sebagai mitra di segmen biaya STR. Baik Rob maupun saya berdoa semoga mereka memperpanjangnya selamanya. Namun seiring berjalannya waktu, kebijakan ini kehilangan keefektifannya karena pada akhirnya, menurut Anda, hal ini adalah penangguhan pajak. Jadi, Anda mendapatkan nilai waktu dari penggunaan uang Anda dan Anda dapat meminjam uang ini dari pemerintah tanpa bunga. Dan sebenarnya apa yang Anda hemat pada tahun pertama atau apa yang Anda hemat dalam beberapa tahun pertama dibagi dengan biaya yang Anda bayarkan untuk studi ini, adalah pengembalian awal Anda. Jadi Anda ingin menyadari apa yang Anda dapatkan untuk melakukan ini.
David:
Dan kita tidak berbicara tentang 1031, tapi ini juga merupakan strategi penangguhan pajak yang mirip dengan depresiasi. Dan itu adalah hal yang sering dilontarkan juga. Ya, cukup 1031, tidak perlu bayar pajak. Bukan berarti Anda tidak perlu membayarnya, namun Anda menundanya. Anda menendang kaleng pepatah itu ke jalan.
mitchell:
Dan trade off dari pembeli favorit semua orang adalah orang yang berada pada posisi teratas yang tidak memiliki leverage atau yang tidak memiliki kemampuan untuk pergi karena mereka terikat pada strategi ini karena mereka-
David:
Anda tidak akan mendengar banyak cerita luar biasa yang dihasilkan, saya baru saja membuat 1031 dan saya tertarik dengan kesepakatan yang saya dapatkan, dan itu luar biasa. Ini seperti, Anda sekarang berkomitmen pada hal ini apakah Anda ingin berada di sana atau tidak, atau ini jam ke-11 dan Anda menemukan sesuatu karena itu lebih baik daripada berhutang pajak, atau setidaknya kita memberi tahu diri kita sendiri. Dan saya ingin menekankan, penting untuk diperhatikan jika Anda akan menggunakan strategi seperti ini, kemungkinan besar Anda tidak akan pernah bisa berhenti membeli lebih banyak real estat. Ini bukanlah strategi pengurangan leverage. Saya sering mengatakan ini berjalan satu arah. Analogi yang disukai Rob adalah menurut saya, Anda sedang diserang oleh serigala, jadi dia tidak dapat menggigit Anda, Anda tidak akan membayar pajak, tetapi Anda tidak akan pernah bisa melepaskannya.
Anda seperti terjebak dalam kebuntuan dengan portofolio Anda sendiri karena jika Anda menjual properti dan tidak ingin berinvestasi kembali, Anda akan mendapat keuntungan dari seluruh jumlah yang Anda peroleh, mungkin dari dua, tiga. , empat 1031 seiring waktu. Apakah Anda ingin mengomentari hal itu?
Rampok:
Saya punya komentar. Kamu punya telinga serigala dan kamu harus terus memberinya biskuit kecil sesering mungkin, jadi dia tidak berusaha melepaskan diri dari cengkeramanmu dan menyerangmu.
mitchell:
Saat Anda membangun gunung pengungkit ini, muncul gagasan bahwa Anda mencoba memindahkan lemari es dan Anda mempunyai sebuah boneka, dan ketika hal itu bertentangan dengan Anda dan jatuh menimpa Anda, itu menjadi masalah besar. Jadi leverage pasti bisa berjalan dua arah. Maksud saya, masalah yang dihadapi orang-orang ketika mereka menggunakan segmen biaya, dan mereka memiliki pengalaman tidak membayar pajak, adalah rasanya sangat, sangat menyenangkan dan Anda hanya ingin melakukannya berulang kali.
David:
Itulah yang ingin kami soroti. Jika Anda menyukai real estat dan ini adalah apa yang akan Anda lakukan seumur hidup, itu luar biasa. Jika ini adalah fase yang Anda lalui, Anda ingin bekerja sangat keras selama 10 tahun dan berhenti melakukannya, akan tiba saatnya Anda harus membayar. Banyak orang tidak menyadari bahwa ketika Anda membeli properti senilai satu juta dolar dan kemudian menjualnya, Anda memperoleh keuntungan $300,000, Anda menginvestasikan kembali uang tersebut, Anda membeli properti seharga 1.5 juta, beberapa tahun kemudian Anda membeli properti senilai $2. juta properti, Anda melakukan ini dan itu menjadi portofolio atau properti senilai $8 juta, bagaimana pun cara kerjanya. Jika Anda ingin mencoba mendapatkan uang dari kesepakatan itu, di luar pembiayaan kembali tunai, Anda akan membayar pajak tersebut. Mereka akan memukulmu dengan keras.
Dan jika Anda ingin melakukan pembayaran kembali tunai, yang akan membantu Anda menghindarinya, Anda tetap harus memiliki penghasilan yang cukup untuk bisa mendapatkan pinjaman tersebut. Jadi jika Anda membeli properti ini, Anda hidup dari pendapatan, Anda telah mewujudkan impian BiggerPockets, Anda hidup dari arus kas Anda, dan sekarang Anda ingin memperbaikinya, Anda tidak bisa mendapatkan pinjaman karena rasio utang terhadap pendapatan Anda sudah rusak. Ada banyak hal yang bisa salah jika keseimbangan pH tidak tepat.
mitchell:
Ya. Dan selanjutnya, ketika Anda terus melakukan pembayaran kembali tunai, Anda bisa sampai pada titik di mana, pada titik Anda, Anda menjual seluruh portofolio Anda, Anda membayar kembali semua utangnya, dan kemudian Anda memiliki kewajiban pajak tangguhan yang besar yang akan jatuh tempo dan itu akan menjadi tanggung jawab Anda. bisa saja menelan semua keuntungan Anda atau menelan semua keuntungan Anda dan kemudian sebagian lagi, itu hanya mimpi buruk. Jadi ya, berhati-hatilah, kawan. Kita berada pada tahap akhir dalam perencanaan pajak dan strategi perpajakan. Jangan mengabaikan nasihat pajak dari podcast. Hubungi CPA Anda, hubungi profesional, lakukan pekerjaan nyata dalam merencanakan hal ini karena Anda harus memikirkan hal ini dalam jangka waktu beberapa dekade. Itu bukan sesuatu yang sudah selesai.
David:
Namun Anda harus mendengarkan Podcast BiggerPockets karena kami akan langsung memotret Anda dan memberi tahu Anda bahwa ini bukanlah pil ajaib atau kacang ajaib yang hanya akan menghasilkan kaldu kacang yang sempurna. Hal ini akan mempercepat pertumbuhan Anda, namun dengan pertumbuhan tersebut timbul beban pajak yang lebih tinggi yang pada suatu saat akan berhasil. Jadi Rob dan saya sudah katakan sebelumnya, membeli sampai Anda mati adalah cara Anda menghindari pajak. Anda terus meningkatkan, menunda pajak. Ya, ini adalah episode berima sekarang. Parapa si Rappa.
Rampok:
Kami mengerjakannya selama 10 menit sebelum ini, tapi itu bagus. Cepat sekali, sebelum kita keluar dari sini, berbicara tentang strategi keluar, kapan sebaiknya melakukan studi pemisahan biaya pada sebuah properti? Apakah ada titik harga atau sweet spot tertentu untuk ini?
mitchell:
Dengan segmen biaya STR dan segmen biaya RE, saat Anda mengunjungi situs web kami dan mengisi formulir dan menghubungi kami, kami akan memberikan proposal yang secara harfiah berbunyi, “Inilah yang akan Anda hemat. Inilah biaya yang harus Anda keluarkan. Inilah rasio pengembaliannya.” Jadi kita, di seluruh dunia, kita membuat rumah seharga $200,000 dan kita membuat bangunan seharga $100 juta. Kami melakukan studi teknik segmen biaya. Kami memiliki beberapa cara berbeda untuk mendekatinya. Untuk bangunan yang lebih kecil, kami menggunakan data dan membuat model lalu meninjaunya. Kami memiliki proses peninjauan insinyur untuk hal itu. Untuk jenis properti berukuran sedang, kami melakukan sesuatu yang disebut kunjungan situs virtual, yang pada dasarnya kami melakukan panggilan telepon FaceTime dan berjalan-jalan di properti sehingga seseorang tidak perlu terbang ke properti Anda, sehingga semuanya menjadi lebih menarik. terjangkau. Lalu untuk portofolio industri senilai $100 juta, kami akan terbang menemui Anda dan berjalan-jalan serta mengambil foto dan melakukan pembelajaran dengan cara yang kuno.
Jadi yang kami coba lakukan adalah menjadi sangat gesit dan membangun produk yang dapat menurunkan pasar dan membuka segmen biaya bagi orang-orang yang biasanya tidak bisa mendapatkannya, hanya karena biayanya $4,500 untuk satu segmen biaya. Rumah sewa seluas 2,600 kaki persegi. Itu tidak masuk akal, tapi sekarang masuk akal.
Rampok:
Keren keren. Lalu bisakah Anda, hal yang sama, bisakah Anda memberi kami kisaran harga untuk itu juga, agar kami dapat menjelaskannya secara ringkas? Berapa kisaran harga bagi sebagian besar investor yang cocok untuk segmen biaya?
mitchell:
Ya, jadi Anda bisa mendapatkan harga properti mulai dari 100, $150,000, hingga tak terbatas. Dan segmen biaya ini dapat berharga mulai dari $1,000 hingga $20,000, $40,000, bergantung pada kompleksitasnya. Jadi kami telah melakukan pekerjaan yang baik dengan mencoba menjangkau seluruh pasar dengan tiga produk berbeda, atau solusi yang baik, lebih baik, dan terbaik.
David:
Terima kasih banyak, Mitchell. Ini luar biasa. Saya harap pendengar kami mendapat lebih banyak pemahaman tentang pemisahan biaya, penyusutan bonus. Kata-kata besar dengan banyak suku kata yang berhubungan dengan pajak ini tidak harus terlalu mengintimidasi kedengarannya. Dan pada saat yang sama, mereka bukanlah kartu bebas keluar dari penjara. Masih ada harga yang harus dibayar. Namun jika Anda menggunakannya secara strategis, hal ini akan membantu mempercepat peningkatan kekayaan Anda. Saya juga mengatakan jika Anda menggunakannya dengan bodoh, hal itu dapat mempercepat kehancuran Anda. Biasanya, hal-hal seperti memanfaatkan strategi pajak, membantu Anda dalam satu arah atau yang lain.
Rampok:
Manfaat 101.
David:
Tepat sekali, itu poin yang bagus. Leverage 101. Terima kasih, Mitchell. Bagi orang yang ingin mengetahui lebih banyak tentang Anda, ke mana mereka bisa pergi?
mitchell:
Oh man. Baiklah, terima kasih banyak telah menerima saya. Ini adalah peluang besar. Saya tidak memberi tahu kalian semua, tapi saya sudah mendengarkan BiggerPockets sejak 2013 ketika saya masih duduk di pekerjaan perusahaan saya, jadi 10 tahun. Saya adalah pendengar awal pod ini, dan itu keren untuk diikuti.
David:
Anda telah berada di sini sejak tahun-tahun yang canggung.
mitchell:
Sejak tahun-tahun yang canggung.
David:
Sejak pubertas BiggerPockets, biggerpuberty.com.
mitchell:
Dulu ketika Anda bisa mengikuti aturan 1%, dan kita seharusnya membeli semua yang pernah kita lihat, itulah pelajarannya.
David:
Tentu saja, dan kami punya alasan untuk mengeluh dan mengatakan itu terlalu sulit dan tidak adil, lalu kami punya peluang penyusutan bonus 100% dan kami punya alasan untuk mengeluh, dan sekarang turun menjadi 80, 40, 60, kami 'akan mengeluh tentang hal itu.
mitchell:
Kami hanya akan mengeluh selamanya.
David:
Tepatnya [tidak terdengar 00:56:07]. Satu-satunya alasan kami ada adalah untuk membantu menjawab semua keberatan yang terus dilontarkan orang-orang untuk menghalangi mereka dalam membangun kekayaan mereka sendiri.
mitchell:
Aku menyukainya. Jadi Anda bisa menemukan saya, tempat utama saya beroperasi di internet adalah di Twitter, sekarang X @baldrigecpa. Saya memiliki buletin bernama General Ledger. Saya memiliki podcast berjudul, Pajak Bodoh, dengan teman saya Scott Hambrick. Anda dapat menemukan saya di STR Cost Seg, atau RE Cost Seg, Better Bookkeeping, saya ada di mana-mana, saya rasa. Tapi terima kasih.
David:
Terima kasih untuk itu. Rob, di mana orang bisa menemukanmu, dasar iblis tampan?
Rampok:
Anda dapat menemukan saya di Instagram @rawbuilt, di YouTube di Raw Built juga, dan di bagian ulasan aplikasi Apple Podcast tempat kami meminta Anda memberikan ulasan bintang lima kepada kami.
David:
Ya, jika ini menghemat uang Anda atau mencegah Anda melakukan kesalahan, silakan beri kami ulasan bintang lima sehingga lebih banyak orang dapat menemukan podcast keren tersebut. Anda dapat menemukan saya di davidgreene24.com atau @davidgreen24 di media sosial favorit Anda. Mitchell, sekali lagi terima kasih. Senang sekali Anda ada di sini. Menghargai Anda berbagi pengetahuan dan senang kami bisa mendapatkan penggemar lama di acara itu. Beri tahu kami di komentar YouTube, apa pendapat Anda, jika kami melewatkan sesuatu yang seharusnya kami tanyakan, atau apakah Anda terkejut saat ini. Kami membacanya dan memasukkannya ke dalam pertunjukan mendatang. Ini David Greene untuk Rob, Dewa Rap, Abasolo, yang menandatangani kontrak.
Tonton Episodenya Disini
Bantu Kami!
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya butuh 30 detik dan instruksi dapat ditemukan di sini. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Dalam Episode Ini Kami Meliputi:
- Bagaimana cara menghapus pajak penghasilan Anda menggunakan studi pemisahan biaya
- Depresiasi bonus dan menghapus properti Anda lebih cepat dari sebelumnya
- Menggunakan kerugian real estat untuk turunkan W2 atau pendapatan bisnis Anda
- Grafik “celah” sewa jangka pendek SIAPA PUN dapat menggunakan untuk mengurangi penghasilan kena pajak mereka
- Membawa kerugian dan mengapa investor real estate papan atas TIDAK PERNAH berhenti membeli properti
- Peringatan dan kendala dalam pemisahan biaya dan kapan ia bisa kembali menggigitmu
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Terhubung dengan Mitchell:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Surel .
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- PlatoData.Jaringan Vertikal Generatif Ai. Berdayakan Diri Anda. Akses Di Sini.
- PlatoAiStream. Intelijen Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- PlatoESG. Karbon, teknologi bersih, energi, Lingkungan Hidup, Tenaga surya, Penanganan limbah. Akses Di Sini.
- PlatoHealth. Kecerdasan Uji Coba Biotek dan Klinis. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :memiliki
- :adalah
- :bukan
- :Di mana
- $ 1 juta
- $ 100 juta
- $NAIK
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- 10th
- 15%
- 179
- 20
- 20 tahun
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- 40th
- 500
- 5th
- 60
- 80
- a
- kemampuan
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- mempercepat
- percepatan
- akselerator
- mengakses
- Akun
- akuntan
- akuntansi
- tepat
- mengakuisisi
- Bertindak
- Tindakan
- aktif
- kegiatan
- sebenarnya
- sebenarnya
- menambahkan
- menambahkan
- tambahan
- Disesuaikan
- maju
- Keuntungan
- nasihat
- mempengaruhi
- terjangkau
- lagi
- terhadap
- Agen
- agregat
- di depan
- UDARA
- AC
- Semua
- mengizinkan
- diizinkan
- memungkinkan
- hampir
- sepanjang
- sudah
- juga
- alternatif
- selalu
- am
- menakjubkan
- jumlah
- an
- dan
- Lain
- menjawab
- Apa pun
- siapapun
- apa saja
- di manapun
- selain
- Apartemen
- aplikasi
- Apple
- berlaku
- berlaku
- Mendaftar
- Menerapkan
- menghargai
- menghargai
- apresiasi
- pendekatan
- ADALAH
- arizona
- sekitar
- AS
- asam
- meminta
- aset
- Aktiva
- At
- melampirkan
- menyerang
- perhatian
- para penonton
- penulis
- secara otomatis
- rata-rata
- menghindari
- menghindari
- sadar
- jauh
- kembali
- Buruk
- Saldo
- Neraca keuangan
- Bank
- akun bank
- bankir
- Bank
- dasar
- Pada dasarnya
- dasar
- BE
- karena
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- mulai
- Awal
- di belakang
- makhluk
- Percaya
- di bawah
- bermanfaat
- Manfaat
- TERBAIK
- Lebih baik
- antara
- Besar
- teknologi besar
- lebih besar
- Terbesar
- tagihan
- Uang kertas
- pesta ulang tahun
- Bit
- meniup
- cetak biru
- bonus
- Buku-buku
- batas
- meminjam
- dipinjam
- BOS
- kedua
- membeli
- Otak
- merek
- Merek Baru
- Istirahat
- Bright
- membawa
- Broke
- makelar
- perdagangan perantara
- pialang
- Terbawa
- anggaran belanja
- membangun
- Bangunan
- dibangun di
- ikat
- beban
- bisnis
- pemilik bisnis
- pemilik usaha
- bisnis
- tapi
- membeli
- PEMBELI..
- Pembelian
- by
- menghitung
- dihitung
- panggilan
- bernama
- panggilan
- datang
- CAN
- Bisa Dapatkan
- tidak bisa
- topi
- modal
- mobil
- kartu
- Lowongan Kerja
- hati-hati
- karpet
- membawa
- mobil
- kasus
- studi kasus
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- gulat
- kategori
- plafon
- tertentu
- Pasti
- Tersertifikasi
- kesempatan
- perubahan
- Penyelesaian
- tertutup
- rapat
- Tuan Rumah Bersama
- kode
- sadar
- COM
- bagaimana
- datang
- kedatangan
- komentar
- komentar
- komersial
- komisi
- berkomitmen
- Perusahaan
- perusahaan
- kompetitif
- sama sekali
- kompleksitas
- komponen
- komponen
- Senyawa
- konsep
- konsep
- bingung
- Kongres
- dianggap
- terus-menerus
- konstruksi
- konsultasi
- kontak
- terus
- kontribusi
- Mudah
- dingin
- Timeline
- benar
- Biaya
- bisa
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- BPA
- gila
- membuat
- dibuat
- menciptakan
- membuat
- kredit
- kripto
- Memotong
- pemotongan
- siklus
- data
- Tanggal
- kencan
- Aplikasi Kencan
- David
- hari
- Hari
- transaksi
- pedagang
- Penawaran
- Hutang
- dekade
- mendalam
- menetapkan
- pastinya
- Tergantung
- terdepresiasi
- penyusutan
- dijelaskan
- penunjukan
- berkembang
- Pengembangan
- iblis
- diagram
- MELAKUKAN
- Mati
- Diego
- perbedaan
- berbeda
- sulit
- arah
- langsung
- Display
- Terbagi
- do
- dokter
- tidak
- Tidak
- melakukan
- Dolar
- dolar
- Boneka
- dilakukan
- Dont
- Oleh
- dua kali lipat
- turun
- mimpi
- dua
- Terdahulu
- Awal
- mendapatkan
- Produktif
- mudah
- mudah
- Mudah
- Ekonomis
- ekonomi
- efek
- efektif
- kemanjuran
- efisien
- antara
- lain
- Karyawan
- karyawan
- akhir
- usaha keras
- insinyur
- Teknik
- cukup
- Seluruh
- episode
- peralatan
- keadilan
- terutama
- esensi
- perkebunan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- pERNAH
- Setiap
- setiap hari
- semua orang
- semua orang
- semua orang
- segala sesuatu
- di mana-mana
- persis
- contoh
- kelebihan
- Pasar Valas
- gembira
- menjalankan
- dieksekusi
- ada
- Exit
- mengharapkan
- pengalaman
- ahli
- Menjelaskan
- memperpanjang
- memperpanjang
- Menghadapi
- FaceTime
- fakta
- faktor
- faktor
- adil
- Jatuh
- Jatuh
- Air terjun
- kipas
- fantastis
- lebih cepat
- Favorit
- pemberian makanan
- merasa
- Biaya
- beberapa
- sedikit
- Angka
- Filing
- mengisi
- keuangan
- pembiayaan
- Menemukan
- menyelesaikan
- Kebakaran
- Perusahaan
- Pertama
- lima
- Penerbangan
- Lantai
- aliran
- fluktuasi
- penerbangan
- Fokus
- mengikuti
- Kaki
- Untuk
- Untuk Investor
- selama-lamanya
- bentuk
- bentuk
- Depan
- ditemukan
- Prinsip Dasar
- empat
- Gratis
- Jumat
- teman
- dari
- depan
- Memenuhi
- penuh
- sepenuhnya
- dana
- lebih lanjut
- masa depan
- Mendapatkan
- Keuntungan
- permainan
- celah
- memberikan
- Umum
- umumnya
- menghasilkan
- dihasilkan
- mendapatkan
- mendapatkan
- Gadis
- Memberikan
- memberikan
- Pemberian
- Go
- Tuhan
- Pergi
- akan
- baik
- pekerjaan yang baik
- mendapat
- Pemerintah
- kelas
- agung
- diberikan
- memahami
- besar
- Tanah
- Tumbuh
- Pertumbuhan
- Tamu
- pedoman
- Cowok
- memiliki
- Setengah
- tangan
- Penanganan
- terjadi
- terjadi
- Kejadian
- Terjadi
- senang
- Sulit
- Memiliki
- memiliki
- he
- kepala
- mendengar
- mendengar
- pagar
- hedge fund
- membantu
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- Menyoroti
- sangat
- dia
- -nya
- Memukul
- Hits
- memegang
- Saham
- Beranda
- berharap
- Mudah-mudahan
- tuan rumah
- hotel
- jam
- JAM
- Rumah
- rumah
- houston
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- besar
- Menyakiti
- i
- SAYA AKAN
- ide
- if
- membayangkan
- Dampak
- penting
- perbaikan
- perbaikan
- in
- Di lain
- Pendapatan
- menggabungkan
- makin
- industri
- Angka tak terbatas
- informasi
- mulanya
- dalam
- wawasan
- sebagai gantinya
- instruksi
- bunga
- Suku Bunga
- Internet
- mengintimidasi
- ke
- Menginvestasikan
- diinvestasikan
- investasi
- investasi
- Investor
- IRA
- IRS
- IT
- item
- NYA
- Diri
- iTunes
- penjara
- Pekerjaan
- Jobs
- bergabung
- jpg
- melompat
- hanya
- Menjaga
- pemeliharaan
- kunci
- menendang
- Jenis
- Tahu
- Mengetahui
- pengetahuan
- dikenal
- Tanah
- besar
- Terakhir
- Tahun lalu
- Terlambat
- kemudian
- Hukum
- Pengacara
- meletakkan
- BELAJAR
- pengetahuan
- paling sedikit
- Meninggalkan
- meninggalkan
- Buku besar
- meninggalkan
- sah
- pemberi pinjaman
- kurang
- pelajaran
- membiarkan
- Lets
- Leverage
- LG
- kewajiban
- Hidup
- 'like'
- Mungkin
- 'like
- MEMBATASI
- pembatasan
- Terbatas
- pasangan terbatas
- Faktor Pembatas
- baris
- mendengarkan
- pendengar
- Listening
- sedikit
- hidup
- hidup
- pinjaman
- Panjang
- lama
- lagi
- melihat
- terlihat seperti
- tampak
- TERLIHAT
- jalan keluar
- kehilangan
- Kerugian
- lepas
- kerugian
- kalah
- Lot
- banyak
- cinta
- Rendah
- menurunkan
- diturunkan
- penurunan
- Kemewahan
- mesin-mesin
- terbuat
- sihir
- Utama
- pemeliharaan
- Mayoritas
- membuat
- menghasilkan uang
- MEMBUAT
- Membuat
- pria
- pengelolaan
- manajer
- pelaksana
- banyak
- Pasar
- besar-besaran
- Cocok
- bahan
- secara material
- bahan
- matematika
- Mungkin..
- mungkin
- me
- berarti
- makna
- cara
- mekanis
- mekanisme
- Media
- menyebut
- tersebut
- meta
- metode
- Metodologi
- metode
- mungkin
- juta
- Jutaan dolar
- juta dolar
- keberatan
- minimum
- menit
- terjawab
- hilang
- kesalahan
- model
- saat
- uang
- lebih
- paling
- Gunung
- pindah
- terharu
- banyak
- beberapa
- mengalikan
- harus
- my
- Alam
- perlu
- Perlu
- bersih
- tak pernah
- New
- Buletin
- berikutnya
- bagus
- gesit
- tidak
- None
- biasanya
- Melihat..
- sekarang
- of
- lepas
- mengimbangi
- sering
- sering
- oh
- Oke
- Tua
- on
- sekali
- ONE
- yang
- secara online
- hanya
- Buka
- beroperasi
- operasi
- operator
- Pendapat
- Peluang
- Kesempatan
- menentang
- Optimize
- or
- biasa
- Lainnya
- jika tidak
- kami
- diri
- di luar
- di luar
- lebih
- secara keseluruhan
- sendiri
- dimiliki
- pemilik
- pemilik
- memiliki
- dibayar
- kertas
- bagian
- ikut
- Berpartisipasi
- berpartisipasi
- partisipasi
- tertentu
- khususnya
- pasangan
- rekan
- pihak
- Lulus
- pasif
- pendapatan pasif
- Membayar
- PEMBAYARAN
- pembayaran
- pembayaran
- Konsultan Ahli
- persentase
- sempurna
- melakukan
- orang
- pribadi
- Sendiri
- perspektif
- tahap
- telepon
- Panggilan telepon
- Foto
- gambar
- bagian
- potongan-potongan
- Tempat
- ditempatkan
- rencana
- perencanaan
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- pemain
- silahkan
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- portofolio
- mungkin
- Pos
- berpotensi
- kekuasaan
- kuat
- Praktis
- cukup
- sebelumnya
- harga pompa cor beton mini
- terutama
- prinsip
- Sebelumnya
- per
- mungkin
- Masalah
- masalah
- proses
- Produk
- Produk
- profesional
- Keuntungan
- keuntungan
- memprojeksikan
- properties
- milik
- usul
- Proposal
- PROS
- terlindung
- bangga
- publik
- perusahaan publik
- Publikasi
- membeli
- dibeli
- Mendorong
- menempatkan
- Menempatkan
- Perempat
- Cepat
- mengutip
- jarak
- ketukan
- LANGKA
- Penilaian
- Tarif
- agak
- penilaian
- perbandingan
- Mentah
- RE
- mencapai
- Baca
- siap
- nyata
- real estate
- realistis
- menyadari
- benar-benar
- makelar barang tak bergerak
- alasan
- alasan
- mengenali
- diakui
- rujuk
- Memulihkan
- menurunkan
- refi
- reguler
- menginvestasikan kembali
- terkait
- relatif
- ingat
- diperbaharui
- Menyewa
- Penawaran
- menggantikan
- melaporkan
- mewakili
- perwakilan
- kebutuhan
- Persyaratan
- perumahan
- ISTIRAHAT
- restoran
- kembali
- pendapatan
- ulasan
- Pahala
- bermanfaat
- benar
- jalan
- merampok
- ROI
- atap
- Cerah
- kira-kira
- bulat
- pembulatan
- rute
- BARIS
- Aturan
- aturan
- Run
- berjalan
- berjalan
- Tersebut
- Universitas
- sama
- San
- San Diego
- Save
- disimpan
- Tabungan
- melihat
- mengatakan
- mengatakan
- mengatakan
- menjadwalkan
- Sekolah
- scott
- detik
- Bagian
- melihat
- tampaknya
- terlihat
- melihat
- DIRI
- menjual
- rasa
- terpisah
- layanan
- set
- tujuh
- berbagi
- dia
- lembar
- Berlindung
- Menembak
- Belanja
- Pendek
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- menunjukkan
- Pertunjukkan
- sisi
- penting
- signifikan
- penandatanganan
- mirip
- Sederhana
- sejak
- tunggal
- situs web
- Duduk
- situasi
- ENAM
- meroket
- Meroket
- tidur
- kecil
- bisnis kecil
- Pemilik usaha kecil
- lebih kecil
- So
- Sosial
- media sosial
- Perangkat lunak
- Software Engineer
- terjual
- larutan
- Memecahkan
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- Suara
- sumber
- Space
- berbicara
- khusus
- tertentu
- Secara khusus
- menghabiskan
- menghabiskan
- Sponsor
- Spot
- kotak
- Tumpukan
- stadion
- Tahap
- sudut
- Bintang
- awal
- Mulai
- Pernyataan
- Status
- tinggal
- Langkah
- Tangga
- Masih
- saham
- berhenti
- penyimpanan
- cerita
- lurus
- Secara strategis
- strategi
- Penyelarasan
- studi
- Belajar
- subyek
- seperti itu
- sinar matahari
- besar
- yakin
- mengherankan
- rentan
- manis
- sistem
- tabel
- taktis
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- target
- diajarkan
- pajak
- Kredit pajak
- spt
- layanan pajak
- Pajak
- Pengajaran
- tim
- tech
- Perusahaan Teknologi
- mengatakan
- penyewa
- istilah
- Tesla
- Stok Tesla
- uji
- texas
- dari
- terima kasih
- Terima kasih
- bahwa
- Grafik
- Ibukota
- Masa depan
- Dunia
- mereka
- Mereka
- kemudian
- teori
- Sana.
- Ini
- mereka
- hal
- hal
- berpikir
- Pikir
- ini
- tahun ini
- itu
- meskipun?
- pikir
- tiga
- Melalui
- Demikian
- Terjalin
- waktu
- kali
- ujung
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- mengatakan
- besok
- ton
- Nada
- terlalu
- mengambil
- alat
- puncak
- SAMA SEKALI
- perdagangan
- pedagang
- Trading
- Salinan
- transfer
- mencoba
- truk
- mencoba
- mencoba
- MENGHIDUPKAN
- dua
- mengetik
- jenis
- khas
- Akhirnya
- memahami
- pemahaman
- penjaminan
- satuan
- membuka kunci
- sampai
- us
- menggunakan
- bekas
- kegunaan
- menggunakan
- biasanya
- Penggunaan
- dimanfaatkan
- Berharga
- nilai
- berbagai
- Kendaraan
- sangat
- Video
- vinil
- maya
- Mengunjungi
- berjalan
- berjalan
- ingin
- ingin
- menginginkan
- ingin
- Gudang
- adalah
- Cara..
- cara
- we
- Kekayaan
- Bangunan Kekayaan
- kaya
- Situs Web
- Rabu
- minggu
- selamat datang
- BAIK
- adalah
- Apa
- Apa itu
- apa pun
- ketika
- sedangkan
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- seluruh
- mengapa
- istri
- akan
- rela
- Windows
- menghapus
- dengan
- tanpa
- serigala
- kata
- Kerja
- pekerja
- pekerja
- kerja
- berolahraga
- bekerja
- dunia
- bernilai
- akan
- Wow
- menulis
- penulisan
- tertulis
- Salah
- X
- tahun
- tahun
- iya nih
- namun
- kamu
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- nol
- zona