Balasan Rookie: Pembiayaan Penjual, Penghuni Liar, dan Apakah Menjadi Agen Layak?

Ashley:
Ini adalah Real Estate Rookie episode 268.

Tony:
Saya pikir banyak pemula mungkin membuat asumsi yang salah bahwa mereka memerlukan izin untuk menjadi investor real estat, padahal sebagian besar investor real estat yang saya kenal tidak memiliki izin, dan sebaliknya, kami mempekerjakan seseorang yang ahli di bidangnya. hal spesifik itu dan kami memanfaatkan keahlian mereka, karena agen saya di Joshua Tree, dia dan timnya, saya sangat menyukai mereka karena mereka memiliki proses pembelian dan penjualan real estat hingga ke ilmu pengetahuan. Misalnya, jika saya lupa menjadwalkan pemeriksaan, koordinator transaksinya berkata, "Hei, saya akan menjadwalkan pemeriksaan untuk Anda."

Ashley:
Nama saya Ashley Kehr dan saya di sini bersama co-host saya Tony Robinson.

Tony:
Dan selamat datang di Podcast Pemula Real Estate di mana setiap minggu, dua kali seminggu, kami memberikan Anda inspirasi, motivasi, dan cerita yang perlu Anda dengar untuk memulai perjalanan investasi Anda. Seperti biasa, saya ingin memulai episode hari ini dengan meneriakkan seseorang dengan nama pengguna KSP75. KSP memberi kami ulasan bintang lima di Apple Podcast. Dikatakan, “Saya memiliki rumah multi-keluarga dan keluarga saya tinggal di sebagian dari rumah tersebut, jadi saya mempunyai kontak dengan penyewa, sewa, dan lain-lain. Rookie Real Estat sangat bagus untuk didengarkan karena memberikan informasi, panduan, dan kepercayaan diri untuk beralih ke tingkat investasi real estat berikutnya. Saya berencana untuk melahap setiap episode, membuat catatan, membaca, meneliti, dan 100% siap dengan kepastian mutlak untuk melakukan kesepakatan saya berikutnya ketika kondisinya tepat.” Jadi KSP, kami menghargai, Anda dan saya senang bahwa Anda akan segera mendapatkan informasi, bimbingan, dan kepercayaan diri untuk menyelesaikan kesepakatan berikutnya.

Ashley:
Jadi Tony, apa yang baru denganmu?

Tony:
Aku punya baju dengan warna berbeda hari ini, jadi aku memakai warna merah marun. Kukira. Warnanya hampir hitam, tapi belum sepenuhnya.

Ashley:
Saya harus menaikkan kecerahan ponsel saya karena saya masih mengira warnanya hitam sampai produser mengatakan sesuatu dan saya mengubah kecerahannya, saya seperti, "Oh ya, warnanya berbeda."

Tony:
Saya pikir saya mungkin akan mencoba warna yang berbeda untuk tahun 2023, jadi kita lihat saja nanti. Tapi tidak, secara serius, kami sebenarnya, saya rasa saya akan terbang ke West Virginia akhir pekan ini. Kami baru saja mendapatkan LOI yang menandatangani kesepakatan yang telah kami pertimbangkan di luar sana. Ini adalah sebidang tanah yang sangat keren yang kami lihat. Luasnya sekitar enam hektar, dan dekat dengan taman nasional baru di West Virginia, dan properti itu sendiri memiliki rumah utama, wisma, lima landasan RV, dan juga memiliki izin untuk menambahkan banyak tempat glamping juga. . Jadi idenya adalah kita akan membeli properti itu, menambah lokasi glamp, merenovasi rumah utama, dan mungkin membeli beberapa perkemahan Airstream juga untuk menjadikannya tujuan kecil di luar sana. Jadi kami bersemangat untuk itu.

Ashley:
Itu luar biasa. Itu sangat menarik.

Tony:
Ya.

Ashley:
Apakah Anda pernah ke Virginia Barat sebelumnya?

Tony:
Tidak pernah di hidupku. Ini akan menjadi yang pertama kalinya.

Ashley:
Ketika saya masih muda, saya sering mengikuti Kejuaraan Dunia IBO untuk memanah di sana. Saya, ayah, dan saudara laki-laki saya akan menelepon [tidak terdengar 00:02:51].

Tony:
Anda berada di kejuaraan dunia untuk memanah?

Ashley:
Seperti satu liga, Liga IBO, tapi ya.

Tony:
Kenapa aku baru mendengarnya sekarang? Pernahkah Anda memberi tahu saya bahwa Anda mengikuti kejuaraan dunia memanah?

Ashley:
Aku tidak tahu. Maksudku, aku merasa itu bukan masalah besar. Aku tidak tahu. Tapi ya, saya biasa melakukan penembakan sasaran panahan 3D ketika saya masih muda.

Tony:
Maksud saya, berapa banyak orang yang bisa mengatakan bahwa mereka pernah mengikuti kejuaraan dunia karena alasan apa pun?

Ashley:
Tapi bagaimanapun, itu terjadi di Snowshoe Mountain setiap tahun di West Virginia dan saya sangat senang pergi ke sana. Ini seperti desa ski kecil di puncak gunung, dan itu sangat keren. Seluruh turnamen panahan akan berjalan naik dan turun bukit untuk melakukan pemotretan 3D dan sebagainya, jadi itu sangat keren.

Tony:
Ya, saya belum pernah ke sana, jadi saya pikir kami akan berangkat akhir pekan ini dan ini akan menjadi perjalanan yang cepat, tapi kami sangat bersemangat. Ini pertama kalinya kami melakukan sesuatu dengan glamping. Bahkan tidak benar-benar ada dalam rencana permainan, tetapi propertinya muncul dengan sendirinya. Sebenarnya, orang ini menghubungiku di Instagram, dan aku bukan yang terbaik dalam memeriksa DM-ku, tapi sesekali aku akan memeriksanya dan mencoba membersihkannya, dan seseorang mengirimiku kesepakatan. , seperti, “Hei, ya, saya ingin menawarkan ini.” Jadi, jika kalian memiliki penawaran bagus lainnya yang sesuai dengan kriteria tersebut, silakan terus kirimkan kepada saya karena ini tidak akan terjadi tanpa orang tersebut.

Ashley:
Saya juga akan pergi akhir pekan ini, tapi sayangnya ini bukan karena kesepakatan. Ini untuk akhir pekan gadis real estate di Las Vegas. Jadi, beberapa wanita investor real estate telah menjadi teman terdekat saya. Jadi kami mengadakan akhir pekan perempuan di Las Vegas. Kami melakukan banyak perjalanan bersama, tapi biasanya seluruh kelompok teman kami, tapi kali ini hanya beberapa gadis saja, dan ya, kami akan menghancurkan Las Vegas.

Tony:
Selama Anda tidak bersenang-senang dengan mereka lebih dari yang Anda alami dengan saya dan Sarah musim panas lalu, saya pikir itu baik-baik saja.

Ashley:
Nah, tahukah Anda? Saya pikir Anda aman karena kolam renang tutup sepanjang tahun ini, jadi tidak akan ada pesta biliar.

Tony:
Tidak ada pesta biliar.

Ashley:
Tapi saya juga pernah ke Las Vegas, entahlah, mungkin 12 kali, tapi saya belum pernah ke klub malam di Las Vegas. Itu mungkin pertama kalinya bagi saya akhir pekan ini.

Tony:
Ya, selama itu menempati urutan kedua perjalanan Vegas Anda yang paling menyenangkan, dan menurut saya kita jujur. Kami baik-baik saja.

Ashley:
Jadi hari ini di Balasan Pemula, kami sebenarnya memiliki beberapa pertanyaan bagus yang diambil produser kami dari grup Facebook Pemula Real Estat. Jadi kita akan berbicara tentang pembersihan untuk pergantian. Jadi setelah penyewa pindah, bagaimana Anda harus mengenakan biaya untuk itu, apa yang umum, cara-cara berbeda yang Anda kenakan untuk mengenakan biaya pembersihan. Juga, sedikit pembiayaan penjual, jika penjual memang menawarkannya kepada Anda, bagaimana cara kerjanya dengan mendapatkan pembiayaan bank di tempat yang sama, dan kemudian kita berbicara tentang melakukan survei terhadap sebuah properti. Tony dan saya mempunyai pengalaman yang sangat berbeda mengenai hal itu, jadi jika kalian ingin mempertimbangkan kesamaan apa yang ada di daerah kalian, kami ingin kalian masuk ke komentar YouTube dan berkomentar di bawah untuk mengetahui apakah kalian biasanya melakukan hal tersebut. atau tidak mendapatkan survei saat membeli properti dan alasannya.
Oke, jadi pertanyaan pertama hari ini datang dari Jason Dorsey. “Saat membeli properti, apa tujuan melakukan survei? Agen properti menanyakan apakah saya akan mendapatkannya.” Oke, jadi survei, survei tanahnya. Jadi di mana letak garis batasnya, Anda akan mengetahui di mana, seberapa luas bidang tanahnya, berapa hektarnya, dan ke mana sebenarnya garis tersebut mengarah. Jadi, properti apa yang sebenarnya Anda beli dan properti tetangganya. Tony, apakah orang biasa melakukan survei di tempat Anda tinggal untuk membeli properti?

Tony:
Setidaknya bukan properti yang saya beli. Saya tidak berpikir makelar barang tak bergerak atau siapa pun atau bahkan pemberi pinjaman saya pernah meminta saya untuk melakukan survei, tetapi paket kami juga cukup kecil. Saya pikir garis lot biasanya terdefinisi dengan baik. Jadi mungkin itu sebabnya hal ini tidak terlalu menjadi perhatian bagi pasar tempat saya berada.

Ashley:
Ya, saya rasa saya belum pernah menutup sebuah properti tanpa melakukan survei yang menarik.

Tony:
Bukankah itu sangat gila?

Ashley:
Ya. Untuk di sini, sangat umum untuk melakukan survei, dan biasanya, biasanya, penjual membayar untuk melakukan survei di mana surveyor keluar, menandai properti, mungkin mempertaruhkan sudut-sudut tanah untuk Anda, dan pada dasarnya menarik keluar. peta survei. Mereka biasanya akan menempatkan lokasi rumah di properti tersebut, garis properti di mana jalan berada. Kadang-kadang seseorang mungkin sudah melakukan survei sebelumnya ketika mereka membeli rumah, atau saya membeli kabin kecil berbingkai A tahun lalu dan ada survei lama seperti tahun 90an, dan saya menerima survei itu dan baru saja melakukan survei. penjual menandatangani pernyataan tidak ada perubahan yang menyatakan bahwa mereka mengatakan tidak ada perubahan pada jalur parsel. Biasanya Anda hanya disarankan untuk kembali dan menerima survei yang mungkin baru berumur beberapa tahun, hanya untuk mendapatkan rasa aman bahwa tidak ada perubahan apa pun pada paket dan jalur survei Anda.
Saya memang punya properti yang ketika survei dilakukan, ada perselisihan dengan tetangga bahwa itu sebenarnya tidak dilakukan dengan benar, dan kami tidak menutup dan penutupan kami ditunda sampai perselisihan yang sebenarnya selesai dan garis-garisnya selesai. sebenarnya didefinisikan ke mana paket itu sebenarnya pergi. Di sinilah Anda juga dapat mengetahui apakah ada kemudahan pada properti tersebut juga. Di sekitar tempat tinggal saya, sangat umum terjadi kemudahan kepada perusahaan gas yang memiliki saluran gas. Sebenarnya, di tempat tinggal utama saya, kami memiliki sumur gas, dan ada jalan kembali ke sumur gas di properti dimana National Fuel adalah perusahaan gas yang dapat mereka datangi dan akses kapan saja. Dan kemudian mereka membayar, kami mendapatkan bahan bakar gratis ke rumah kami dan itu sangat bagus. Ya, konsumsi tanpa batas, yang bahkan tidak Anda dengar akhir-akhir ini. Jadi, ada hal-hal berbeda seperti itu yang juga bisa Anda ketahui dengan melakukan survei di properti tersebut.
Jadi jika itu direkomendasikan dari agen real estate Anda, tanyakan apakah itu sesuatu yang akan diberikan oleh penjual. Jika tidak, Anda selalu dapat membayar biaya survei yang harus dilakukan, dan tergantung pada ukuran bidang tanahnya, maksud saya, biasanya saya melihat untuk beberapa hektar, bukan satu ton bangunan atau apa pun di atasnya, itu bisa berkisar dari 400 hingga mungkin $1,000 paling tinggi.

Tony:
Menarik. Ya, saya benar-benar belum pernah mendengarnya. Saya sedang memeriksa dokumen penutup saat Anda membicarakan beberapa properti lama kami untuk melihat apakah mungkin properti itu ada di sana dan saya bahkan tidak menyadarinya, namun saya tidak melihat apa pun tentang survei di salah satu dokumen yang saya miliki. Hal terdekat yang saya miliki, bahkan menunjukkan garis lot, adalah dari judul laporan dan halaman terakhir hanya menampilkan pandangan sekilas dari semua bidang tanah yang berbeda di jalan itu, dan itu hanya menguraikan bidang mana yang merupakan milik kami. . Tapi tidak, itu sangat menarik. Saya benar-benar belum pernah melakukan itu sebelumnya.

Ashley:
Ya, sebenarnya aku juga kaget dengan hal itu. Kami memiliki episode di mana kami berbicara tentang sumur dan bagaimana Anda biasanya tidak memiliki sumur di tempat Anda pertama kali membeli, tapi ya, untuk survei, untuk menyelesaikannya. Ya, saya akan merekomendasikan untuk melakukan survei atau melihat apakah mereka sudah melakukannya. Hanya saja, segalanya juga akan jauh lebih mudah jika Anda mendapatkan pembiayaan dari bank. Saya baru-baru ini memiliki bank yang juga meminta salinan survei tersebut, padahal sebelumnya saya belum pernah melakukannya, namun saya baru saja melakukan pinjaman komersial dan mereka meminta salinan survei tersebut.

Tony:
Ya, dan sekarang saya bertanya-tanya apakah saya mungkin membuka diri terhadap masalah yang akan datang dengan tidak melakukan survei ketika kita membeli properti, terutama jika harganya hanya beberapa ratus dolar. Itu hanya untuk memastikan tidak ada masalah dengan garis properti atau bagaimana jika pagar tetangga berjarak 10 kaki dari yang seharusnya. Anda dapat melihat beberapa di antaranya, seperti makelar barang tak bergerak saya, mereka menggunakan LandGlide, aplikasinya, atau semacamnya. Jadi jika kita sedang berada di properti, mereka akan berkata, “Hei, di sini garisnya,” dan hal-hal seperti itu, tapi mungkin ini adalah sesuatu yang harus kita tanggapi lebih serius karena saya mendengarnya.

Ashley:
Ya, kami juga menggunakan LandGlide dan onX Hunt. Sebenarnya kami melakukan percobaan kecil beberapa minggu yang lalu di mana saya membeli lahan seluas 30 hektar ini, kami berjalan di jalur properti. Saat itu tepat setelah musim berburu berakhir, dan sungguh menakjubkan betapa dekatnya beberapa tegakan pohon dengan tetangga yang berada… Mereka menghadap ke arah properti mereka, tapi ada beberapa kejadian di mana itu seperti, “Eh, itu sebenarnya mungkin ada di properti kami,” pohon mereka berdiri. Namun onX Hunt yang kami perhatikan, dan LandGlide, juga sedikit melenceng dari lokasi taruhan sebenarnya di sudut-sudut properti. Itu tidak terlalu akurat.

Tony:
Tepat.

Ashley:
Ya.

Tony:
Dingin. Baiklah, haruskah kita beralih ke pertanyaan kedua?

Ashley:
Ya, mari kita lanjutkan ke yang berikutnya. “Bisakah Anda berbagi pro dan kontra dalam mendapatkan lisensi real estat hanya untuk membantu diri Anda sendiri dalam transaksi investasi real estat?” Pertanyaan ini datang dari Teresa Molter dari grup Facebook Real Estate Rookie. Jika kalian belum tergabung dalam grup Facebook Real Estate, pastikan kalian sudah bergabung. Ada baiknya mendaftar ke Facebook hanya untuk masuk ke grup ini, dan Anda bisa terhubung dengan banyak investor yang berpikiran sama dan juga mengajukan pertanyaan yang mungkin kami mainkan dalam acara tersebut. Jadi Tony, tidak satu pun dari kami yang memiliki izin real estat, tapi Sara sudah mendapatkan izinnya, bukan?

Tony:
Sara sedang berusaha mendapatkan miliknya. Meskipun dia telah melalui seluruh proses ini, dia hampir mencapai garis finis sekarang, dan kami masih berdebat apakah dia perlu melalui langkah terakhir dalam mengikuti tes. Ada beberapa hal yang sedang kita lihat, bukan? Pertama, proses yang cukup panjang di California untuk mendapatkan lisensi Anda. Anda harus mengikuti tiga kursus, ada beberapa sertifikasi tambahan yang harus Anda dapatkan, dan akhirnya Anda harus mengikuti ujian ini yang merupakan ujian yang cukup panjang juga, dan tentunya ada beberapa biaya yang terkait dengan semua ini juga. Namun tidak dalam waktu 30 hingga 45 hari Anda bisa mendapatkan lisensi Anda. Ini seperti cobaan berat minimal enam bulan, bahkan mungkin lebih lama tergantung seberapa cepat Anda menyelesaikan semua tugas.
Jadi menurut saya pertanyaan pertama yang harus ditanyakan siapa pun pada diri mereka sendiri, kecuali Teresa khususnya untuk Anda, adalah berapa banyak waktu, uang, dan energi yang diperlukan agar Anda bisa mendapatkan lisensi. Dan hal kedua adalah apa tujuan Anda melakukan ini. Anda mengatakan bahwa mungkin itu hanya untuk membantu diri Anda sendiri dalam transaksi real estat Anda sendiri. Apakah Anda hanya ingin memiliki akses MLS? Apakah Anda mungkin ingin menghemat komisi yang akan Anda bayarkan kepada agen pembeli saat Anda membeli sesuatu atau agen penjual jika Anda menjual sesuatu? Apa motivasi Anda melakukan hal itu? Lalu berapa volume yang menurut Anda akan benar-benar Anda gunakan? Jika Anda membeli satu kesepakatan dalam setahun, apakah masuk akal untuk melalui proses mendapatkan dan mempertahankan lisensi tersebut setiap tahun atau sesering apa pun di negara bagian Anda?
Saya pikir banyak pemula mungkin membuat asumsi yang salah bahwa mereka memerlukan izin untuk menjadi investor real estat, padahal mayoritas investor real estat yang saya kenal tidak memiliki izin, dan sebaliknya kami mempekerjakan seseorang yang ahli dalam hal itu. hal tertentu dan kami memanfaatkan keahlian mereka, karena agen saya di Joshua Tree, dia dan timnya, saya sangat menyukai mereka karena mereka memiliki proses pembelian dan penjualan real estat hingga ke ilmu pengetahuan. Jika saya lupa menjadwalkan pemeriksaan, koordinator transaksinya berkata, “Hei, saya akan menjadwalkan pemeriksaan untuk Anda,” atau, “Hai Tony, sekadar pengingat, periode uji tuntas Anda akan berakhir dalam tujuh hari. Jika Anda ingin menyampaikan permintaan Anda, pastikan kami melakukannya hari ini.” Jadi menurutku, Teresa, jika tujuanmu hanya untuk menghemat uang, mungkin tidak melakukannya, tapi jika kamu benar-benar ingin menjadi agen, maka aku mungkin akan melakukannya.

Ashley:
Saya memulai lisensi real estat saya sebanyak tiga kali. Saya rasa saya membayar sekitar $99 untuk kursus online. Ini, saya tidak tahu, lima tahun yang lalu atau apa pun. Anda harus membeli kembali kursus tersebut setelah satu tahun atau berapa pun. Tapi itu sampai pada titik yang sama mengapa saya membutuhkannya, dan sebenarnya satu-satunya alasan saya akan mendapatkannya adalah agar saya bisa membawa diri saya ke pertunjukan, jadi saya tidak perlu menjadwalkan pertunjukan dengan orang lain, dengan seorang agen, dan saya bisa langsung pergi ke propertinya. Kemudian saya sampai pada titik di mana sebagian besar properti saya tidak termasuk dalam penawaran pasar. Itulah satu-satunya manfaat bagi saya. Tentu saja, menghemat uang untuk komisi, tapi menurut saya ada gunanya membayar uang itu agar orang lain mengurus dokumen, membuat kontrak, berbicara dengan agen lain, menangani hal-hal yang muncul.
Terutama, menurut saya merupakan keuntungan besar memiliki agen ketika Anda memiliki penyewa di properti dan Anda mencoba menjualnya. Menjadwalkan pertunjukan dengan penyewa di properti bisa menjadi mimpi buruk jika hanya berkoordinasi dengan mereka, meminta mereka memberikan akses. Saya telah menghadiri begitu banyak pertunjukan properti di mana saya seharusnya mendapatkan satu unit dan kami tiba di sana dan rasanya, “Tidak, maaf. Penyewa mengatakan tidak atau mereka seharusnya berada di sini, namun ternyata tidak. Kami tidak punya kunci,” hal-hal seperti itu. Saya sebenarnya menjual dua properti dalam setahun terakhir yang memiliki penyewa dan sebenarnya saya hanya pergi dengan agen real estat yang bekerja dengan perusahaan manajemen properti saya, berkata, “Untuk itulah saya ingin menjualnya. Ini properti saya,” dan dia mendapatkan semua informasi penyewa dari perusahaan pengelola properti, dia mengoordinasikan setiap pertunjukan dengan mereka secara langsung. Memang benar bahwa ada komisi yang layak untuk dilakukan karena harus melakukan itu.
Saya setuju dengan Tony dalam hal ini. Jika Anda ingin benar-benar menjalankan bisnis sebagai agen real estate dan membeli dan menjual rumah untuk orang lain, maka ya, itu mungkin layak dilakukan karena ingat, ada biaya pendidikan berkelanjutan. Agar lisensi Anda tetap berjalan, Anda perlu mengeluarkan uang, juga menghabiskan waktu untuk mengambil kelas pendidikan berkelanjutan.

Tony:
Ya, saya sangat setuju, Ash. Saya pikir itu tergantung pada motivasi utama. Seperti yang Anda katakan, saya lebih suka membayar seseorang untuk menangani semua pekerjaan administratif daripada saya melakukannya sendiri. Tapi sekali lagi, saya mengerti. Kami berada di ruang yang berbeda dalam perjalanan real estate kami, jadi mungkin lebih masuk akal bagi kami untuk melakukan itu. Tapi pemikiran pribadi saya, Teresa, adalah jika Anda tidak berencana menjadikan ini sebagai sumber penghasilan nyata bagi Anda, saya mungkin akan lebih memfokuskan waktu saya untuk membangun bisnis real estat saya terlebih dahulu dan kemudian melihat urusan agensi atau pekerjaan agen. Nanti.

Ashley:
Oke. Ke pertanyaan kami berikutnya oleh Rick Watts. “Apakah ada yang pernah membeli rumah dengan penghuni di dalamnya? Adakah yang perlu saya pertimbangkan dalam mencoba mengeluarkannya? Mereka berada di sana dengan izin dari pemilik sebelumnya, namun tidak ada perjanjian sewa apa pun dan sepertinya mereka tidak ingin pergi. Saya mungkin akan berbicara dengan pengacara mengenai kewajiban hukum saya. Saya akan mencari sedikit tentang kewajiban etis juga. Saya tidak tahu apakah ada orang yang pernah mengalami hal ini sebelumnya.”

Tony:
Ash, bolehkah aku mulai dengan pertanyaan padamu dulu, kan? Saya tidak pernah membeli properti dengan penyewa. Bahkan sandal yang kami beli, sering kali merupakan persewaan jangka panjang sebelumnya, tetapi yang selalu menjadi persyaratan bagi saya adalah pembeli untuk memastikan bahwa penyewa telah mengosongkan. Sebenarnya ada kemunduran yang telah kami alami dalam kontrak selama hampir dua bulan karena penjual sedang berusaha mengeluarkan penyewa tersebut. Jadi dasar saya adalah saya tidak akan membelinya jika ada penyewa di sana karena saya tidak ingin pusing karena harus mencoba dan mengusir. Dari sudut pandang Anda, jika Anda memiliki properti yang ingin Anda beli dan Anda sudah tahu bahwa penyewanya tidak ingin pergi, apakah Anda tetap akan membelinya?

Ashley:
Ya, dan saya pikir ada sesuatu dengan pertanyaan ini yang mungkin tidak diketahui oleh Rick untuk melakukan uji tuntas. Saya pikir mungkin karena properti ini terikat kontrak, karena menurut saya ada beberapa cara dia bisa menangani ini sebelum membuatnya berdasarkan kontrak. Percayalah, ada banyak hal yang saya harap saya ketahui pada beberapa properti pertama yang saya lakukan juga.
Saya telah membeli beberapa properti yang memiliki penyewa, namun yang saya lakukan adalah membuat perjanjian estoppel di mana saya membandingkan apa yang dikatakan pemiliknya dengan apa yang dikatakan penyewa. Penyewa atau tuan tanah akan berkata, “Ini syarat-syarat sewanya, ini perjanjian sewanya.” Atau, jika dalam situasi Rick, tidak ada perjanjian sewa, mereka hanya akan memberi saya uang tunai $400 per bulan dan mereka dari bulan ke bulan dan ini nama mereka, ini nomor telepon mereka, hanya ini yang saya miliki. Kemudian saya akan menghubungi penyewa, tentu saja dengan izin pemiliknya, dan meminta mereka mengisi perjanjian estoppel yang pada dasarnya memberi saya lebih banyak informasi tentang mereka tetapi menegaskan apa yang dikatakan pemiliknya. Apakah mereka mengatakan sewa mereka juga $400 per bulan? Apakah mereka mengatakan bahwa mereka sebenarnya berada dalam perjanjian sewa lima tahun di mana pemiliknya berkata, “Tidak, Anda bisa mengeluarkannya segera setelah Anda menutup propertinya”?
Jadi ada beberapa langkah yang bisa Anda ambil. Anda juga dapat menggunakan ini sebagai negosiasi juga. Saya baru-baru ini menjual sebuah properti dan orang yang membelinya ingin agar penyewanya dikeluarkan dari properti tersebut sebelum membeli. Apa yang kami lakukan adalah memberi pemberitahuan agar mereka mengosongkan diri. Mereka dari bulan ke bulan, kami memberikan pemberitahuan yang sesuai, mereka berkata, “Tidak, kami tidak akan pergi.” Jadi kami memulai proses penggusuran dan sebenarnya kami masih menutup properti tersebut, namun kami menyimpan uang kembali di escrow untuk membayar biaya pengacara jika mereka harus melanjutkan penggusuran. Kami menetapkan jumlah dolar, menurut saya mungkin sekitar $1,200 atau berapa pun untuk menutupi biaya pengacara jika mereka harus melanjutkan penggusuran jika penyewa tidak pergi. Jadi, ketika penyewa pergi sendiri tanpa harus melanjutkan penggusuran, saya mendapat pengembalian dana sebesar $1,200. Dan jika mereka harus melakukan penggusuran penuh, pembeli akan mendapat sisa $1,200 itu untuk membantu menutupi biayanya.
Ada beberapa cara yang dapat Anda lakukan untuk mengatasi masalah ini sebelum penutupan properti dengan menyatakan dalam kontrak Anda bahwa properti tersebut akan kosong. Dalam situasi yang sama dengan Rick, Anda harus memulai proses penggusuran untuk mengeluarkan orang-orang ini dari unit. Hal yang perlu dikhawatirkan adalah tidak adanya perjanjian sewa atas properti tersebut dan Anda ingin berhati-hati hingga Anda pergi ke pengadilan dan tiba-tiba muncul perjanjian sewa. Jadi mendapatkan semacam dokumentasi mungkin dari pemilik sebelumnya yang menyatakan bahwa mereka tinggal di sana dengan jumlah X ini, tidak ada perjanjian sewa atau bulanan, sesuatu seperti itu pasti dapat membantu kasus Anda.
Namun sejauh melakukan pencarian jiwa atas kewajiban etis, Anda berhak atas hak atas properti tersebut, dan cukup melakukan proses hukum untuk menjalani penggusuran. Dan kemudian, Tony, Anda mungkin tahu lebih banyak tentang hal ini mengenai hak-hak penghuni liar. Maksud saya, apakah mereka membayar sewa di sini atau hanya tinggal di properti itu? Karena hal ini bisa menjadi masalah lain yang mengharuskan Anda harus melalui proses penggusuran lagi, tapi maaf, di California, saya yakin hak-hak penghuni liar sangat lunak. Apakah itu benar?

Tony:
Saya tidak memiliki persewaan jangka panjang di California. Saya tidak pernah. Tapi aku tahu itu, dan jangan kutip aku soal ini karena aku mungkin akan sedikit melenceng, tapi aku cukup yakin bahkan jika seseorang menemukan open house dan mereka tinggal di sana cukup lama tanpa izin dari siapa pun, mereka secara teknis dapat mempunyai hak sebagai penyewa. Ini pasti akan berbeda-beda di setiap negara bagian, Rick. Jadi berbincanglah dengan seorang pengacara di negara bagian Anda untuk mendapatkan informasi yang benar, namun preferensi saya selalu adalah Saya tidak membeli properti yang memiliki penyewa di sana jika saya tidak berencana untuk mempertahankan penyewa tersebut.

Ashley:
Ya, dan saya melakukan house flip dengan James Dainard di Seattle, Washington dan ada hak penghuni liar yang cukup menguntungkan di sana juga. Saya selalu bercanda dengannya, ya, jika kesepakatan ini gagal, saya hanya akan pindah ke properti itu dan setidaknya saya bisa tinggal di sana mungkin selama satu atau dua tahun secara gratis agar saya bisa kembali.

Tony:
Sebelum kamu diusir.

Ashley:
Oke, jadi mari kita lanjutkan ke pertanyaan berikutnya. Pertanyaan ini dari Rob Young dan juga datang dari grup Facebook Real Estate Rookie. “Apa risiko yang terkait dengan penjual yang membiayai uang muka? Saya pembelinya. Penjual tidak memiliki rumah secara gratis dan jelas. Saya bisa mendapatkan hipotek tetapi tidak punya uang untuk uang muka. Penjual bersedia memperpanjang jangka waktu. Dia harus melunasi hipoteknya ketika dia menjual. Ada saran?” Oke, mari kita petakan ini dulu. Oke, jadi Rob akan mendapatkan hipotek untuk membeli properti ini. Oke, kita gunakan saja, untuk perhitungan yang mudah, misalkan dia membelinya seharga $100,000. Dia mendapat hipotek sebesar 80%, jadi $80,000 dan dia membutuhkan $20,000. Penjual berkata, “Saya akan meminjamkan Anda $20,000 untuk uang muka. Anda harus membayar saya sejumlah X selama lima tahun,” atau apa pun itu.
Jadi masalahnya adalah bank ingin melihat dari mana uang itu berasal, terutama jika Anda melakukannya di rumah di mana Anda harus menunjukkan bahwa Anda memperoleh pendapatan itu atau Anda menyimpan uang itu atau uang itu berasal. dari Anda, atau itu adalah hadiah dari anggota keluarga. Mengingat Anda mendapat uang dari penjual mungkin tidak memenuhi syarat sebagai bukti dana untuk properti tersebut. Itulah diskusi pertama yang ingin saya lakukan adalah menemui petugas bagian pinjaman, pemberi pinjaman yang Anda gunakan dan menanyakan situasinya.
Jika Anda melakukan pembiayaan komersial, saya tahu hal ini cukup umum terjadi ketika penjual akan melakukan pembiayaan penjual untuk uang muka. Anda mengungkapkannya kepada bank, bank menghitung angka-angkanya dan berkata, “Oke, properti sewaan ini mampu membayar pengeluaran bulanannya termasuk dua pembayaran hipotek ini, satu ke bank seharga $80,000 dan yang lainnya ke penjual seharga $20,000. . Disetujui. Teruskan. Ayo maju.” Tapi itulah kekhawatiran saya dengan ini. Apakah ini akan menjadi pembiayaan perumahan atau pembiayaan komersial? Jadi itu seperti langkah pertama yang akan saya pertimbangkan untuk situasi seperti ini.

Tony:
Dan saya pikir, Rob, hanya untuk memberi Anda kejelasan tentang bagaimana uang mengalir antara pembeli, bank, penjual, bank, karena ada beberapa langkah di sana, bukan? Jadi kembali ke contoh Anda, Ashley, katakanlah Rob membeli rumah ini seharga $100,000, dia mendapatkan hipotek sebesar $80,000, dan dia memiliki uang muka sebesar 20, dan katakanlah penjual ini mungkin berhutang $35,000 atas rumah tersebut. Dengan menggunakan angka bulat, jika mereka menjualnya seharga 100, mereka akan melunasi hipotek mereka sebesar $35,000, setelah itu mereka akan memiliki $65,000, bukan?
Tapi Rob, uangnya tidak langsung mengalir dari Anda ke penjual. Biasanya ada pihak ketiga di antaranya. Di California, kami menggunakan perusahaan kepemilikan dan escrow, dan cara kerjanya adalah ketika bank mengirimkan cek mereka sebesar $80,000, mereka akan mengirimkannya ke dalam kepemilikan dan escrow. Escrow kemudian akan mendatangi penjual dan berkata, “Hai Pak Penjual, uang ini untuk properti yang Anda jual kepada Rob. Kami melihat Anda masih berhutang $35,000 kepada Bank of America untuk properti ini. Jadi sebelum kami memberikan dana apa pun kepada Anda, pertama-tama kami akan melunasi hutang Anda sebesar $35,000 kepada Bank of America dan Anda akan mendapatkan sisanya sebesar 65,000.” Jadi, Rob, Anda tidak perlu khawatir penjual akan melunasi hipotek awal itu karena selama Anda melalui hak kepemilikan dan escrow, mereka akan memastikan bahwa utang atau hak gadai apa pun, apa pun yang bertentangan dengan itu properti dilunasi sebelum uang itu benar-benar masuk ke penjual.

Ashley:
Ya, jadi poin bagusnya adalah Anda ingin memastikan bahwa uang yang Anda bayarkan, sehingga $80,000 dalam contoh kita, dapat menutupi utang hipotek atau bahwa penjual memang memiliki uang tersebut. Tapi seperti kata Tony, itu adalah sesuatu yang pasti akan terjadi pada saat penutupan dan Anda tidak akan tiba-tiba memiliki properti ini tetapi masih ada hak gadai lain yang tersisa atas properti tersebut dari pemilik sebelumnya.

Tony:
Ash, berdasarkan apa yang kamu katakan, aku setuju. Saya pikir adalah hal biasa bahwa Anda akan melihat kadang-kadang penjual akan mengembalikan sebagian uang muka, dan sejujurnya, saya pikir ada beberapa bank yang lebih kecil, jika Rob bekerja dengan serikat kredit lokal atau sesuatu yang mungkin nyaman dengan itu. penjual juga mempunyai hak gadai kedua terhadap properti itu. Rob, di situlah biasanya bank merasa aneh, di mana mereka tidak ingin ada orang yang berada di posisi hak gadai kedua. Mereka ingin Anda memiliki semacam skin dalam game dan bukan pemberi pinjaman lain. Namun jika Anda bekerja dengan credit union yang lebih kecil atau bank lokal, mungkin mereka merasa nyaman memberi Anda 80k untuk yang pertama dan kemudian meminta penjual memberi Anda 20k untuk yang kedua. Jadi menurut saya itu tergantung pada bank tempat Anda bekerja.

Ashley:
Apalagi jika Anda membeli properti di bawah harga pasar. Jika Anda dapat menunjukkan kepada perusahaan bank dan berkata, “Dengar, saya membeli rumah ini seharga 100,000, tetapi rumah lain yang seperti ini di sekitar saya akan dijual setidaknya dengan harga 150,000. Saya sudah membelinya seharga $50,000 di bawah harga pasar,” atau apa pun itu, itu pasti akan membantu kasus Anda juga.
Oke, jadi pertanyaan kita berikutnya dari Eric Donno. “Biaya kebersihan dan perpindahan, bagaimana Anda menangani biaya? Untuk persewaan jangka panjang saya, saya telah mengenakan biaya pindah untuk menutupi pembersihan profesional sebelum pindah. Pemikiran saya adalah lebih baik melakukan ini daripada mengambil biaya pembersihan dari deposit mereka saat pindah. Bagaimana Anda menangani pembersihan? Makan biayanya saja, keluarkan dari deposit saat pindah, tidak dibersihkan sama sekali?” Oke, jadi ini lebih merupakan pertanyaan jangka panjang, tapi Tony, mungkin setelah kita membahas situasi sewa jangka panjang, Anda bahkan bisa menutupinya di sisi sewa jangka pendek juga.
Untuk sewa jangka panjang, Anda dapat membebankan biaya pembersihan pindahan. Saya biasanya tidak sering melihat ini. Sungguh, sejujurnya saya tidak tahu apakah saya pernah melihat orang melakukan ini. Maksud saya, Anda dapat mengenakan biaya, kecuali negara bagian Anda tidak mengizinkan Anda melakukan hal itu. Yang saya lakukan adalah membuat daftar periksa pembersihan. Ketika seseorang pindah ke apartemen, mereka berjalan bersama saya dan kami melakukan inspeksi terhadap properti di mana mereka dapat berkata, “Tahukah Anda? Ada penyok di trim sini. Saya tidak ingin dikenakan biaya untuk itu. Ada noda di sudut karpet ini,” apapun itu. Mereka bisa melewatinya dan menandainya, atau mereka akan melewatinya dan hanya berkata, “ya, semuanya dalam kondisi bagus, kondisi bagus, kondisi bagus.” Mungkin ada sedikit kerusakan di salah satu lemari, bisa di catat. Dokumentasikan semuanya dengan foto, Anda sebagai tanda pemilik atau manajer properti, dan kemudian penyewa juga menandatangani, memberi tanggal, dan ini adalah tanggal mereka menerima kuncinya, mereka masuk ke dalam unit. Oke? Semuanya baik-baik saja dan bagus.
Kemudian ketika tiba waktunya untuk pindah, mereka diberikan daftar periksa pembersihan. Saya sebenarnya memberikan ini di muka ketika mereka pindah. Jadi, hei, asal tahu saja ketika Anda pindah, ini semua yang perlu dibersihkan. Saya sebenarnya mendapat daftar ini dari saudara perempuan saya. Ketika dia lulus kuliah, dia harus pindah untuk pekerjaan mengajar selama beberapa tahun, dan apartemen tempat dia tinggal, saya pergi untuk memindahkannya setelah dia selesai dan mereka memberinya daftar periksa pembersihan ini dan merinci semuanya sebagai jika hal ini tidak dilakukan, Anda akan dikenakan biaya. Jadi jika Anda tidak membersihkan lemari es, itu adalah $10 atau berapa pun itu. Maksud saya, ini sebenarnya adalah daftar yang cukup rewel dan menghapus tirai, semuanya seperti itu.
Saya ingat saudara perempuan saya panik karena ruangannya tidak cukup bersih. Maksudku, dia benar-benar tidak menyentuh tempat ini selama setahun dia tinggal di sana atau apa pun itu. Itu sangat bersih. Saya ingat manajer datang untuk melakukan inspeksi kepindahannya dan dia hanya melihat sekeliling, dia berkata, "Oke, kelihatannya bagus." Dia seperti, "Itu saja?" Dan dia berkata, “Ya, ya, kamu merawat tempat ini dengan sangat baik. Terima kasih." Dan dia punya waktu dua hari sebelumnya hanya untuk membersihkan setiap titik kecil di sudut meskipun tidak ada kotoran atau debu di dalamnya. Jadi terapkan semacam daftar periksa yang sudah diketahui penyewa Anda sebelumnya, ini adalah harapan ketika Anda pindah jadi tidak ada kejutan, dan mereka sudah menandatangani lembar inspeksi yang mengatakan Anda berdua setuju bahwa kondisinya baik. Tidak ada yang salah dengan unit tersebut ketika mereka pindah.
Dan kemudian saya selalu menyegarkan, ketika mereka memberikan pemberitahuan bahwa mereka akan pindah, berikan mereka lembar inspeksi itu. Di situlah Anda bisa menuliskan ini adalah biaya per item. Kalau karpet perlu dibersihkan karena ada noda, harus dibersihkan secara profesional atau semacamnya, biayanya $100, berapa pun biayanya. Atau, Anda dapat melakukan biaya pembersihan dengan tarif tetap. Jika Anda tidak membersihkan unit, membersihkan daftar hal-hal ini, kami akan menagih Anda $250 karena itulah biaya yang harus kami keluarkan jika seseorang datang dan melakukan itu. Dan ketika penyewa pindah, mereka sudah memiliki barang-barangnya. Anda masuk dan melakukan penelusuran dengan penyewa menyatakan, "Oke, ini tidak dibersihkan di sini, ini tidak di sana."
Di Negara Bagian New York pada bulan Juni 2019, mereka benar-benar mengubah undang-undang di mana Anda harus menawarkan penyewa untuk melakukan pemeriksaan pindahan sebelum mereka benar-benar pindah. Ketika mereka memberikan pemberitahuan, saya pikir itu dua minggu sebelum tanggal kepindahan mereka yang sebenarnya, Anda harus menawarkan mereka kesempatan untuk melakukan inspeksi di sana, ini seperti pra-inspeksi, sehingga mereka memiliki kesempatan untuk memperbaiki apa pun. Katakanlah ada lubang di dinding atau semacamnya. Hal ini memberi mereka kesempatan untuk menambal dan mengecatnya, yang jika kalian mengikuti saya di Instagram, Anda dapat melihat bahwa tidak selalu yang terbaik adalah meminta penyewa Anda melakukan perbaikan sendiri. Begitulah cara saya melakukannya dan biasanya saya melihatnya tidak ada biaya yang dikenakan dan dapat diambil dari uang jaminan mereka sampai mereka pindah.

Tony:
Ya, itu adalah gangguan besar, Ashley. Pengalaman paling banyak yang saya miliki dengan hal itu adalah perusahaan manajemen properti tempat saya bekerja setelah lulus kuliah, dan prosesnya hampir persis seperti yang baru saja Anda katakan di mana beberapa periode waktu sebelum para tamu sebenarnya, atau tamu, sebelum penyewa sebenarnya seharusnya melakukannya. pindah, mereka akan melakukan penelusuran awal, dan kemudian pada hari penyewa mengembalikan kunci, mereka akan melakukan penelusuran terakhir untuk memastikan bahwa semuanya telah diperbaiki. Apa pun yang tidak diperbaiki, mereka akan ditagih, jelas diambil dari uang jaminan mereka, dan jika melebihi, maka mereka akan diberikan faktur, tetapi mereka ditagih untuk setiap barang yang masih belum dibayar. Itulah proses mereka. Tapi ya, saya rasa saya belum pernah bertemu orang yang mengenakan biaya untuk pindah ke penyewa mereka, seperti biaya pembersihan ketika mereka pindah ke properti, tapi saya rasa Eric, jika itu berhasil untuk Anda dan orang-orang masih mencari untuk mengatakannya di tempat Anda dan mungkin berhasil, tetapi seperti yang dikatakan Ash, ada banyak pilihan lain di sana.

Ashley:
Oke, sekian untuk Rookie Reply hari ini. Saya harap kalian mengambil banyak manfaat dari ini. Jika ada pertanyaan yang ingin dijawab, silakan kirim DM ke Tony atau saya di Instagram. Anda dapat meninggalkan pertanyaan di grup Facebook Real Estate Rookie di mana Anda mungkin akan mendapatkan banyak tanggapan sebelum kami benar-benar dapat menayangkan episode tersebut dengan tanggapan kami di dalamnya. Terima kasih banyak telah bergabung dengan kami. Saya Ashley di richfromrentals dan dia Tony di tonyjrobinson, dan kami akan kembali pada hari Rabu dengan seorang tamu.