Mari kita hadapi itu-biaya manajemen properti tidak murah. Meskipun Anda mungkin perlu menyewa manajer properti jika Anda mau berinvestasi di luar negara atau tidak mampu mengelola diri sendiri properti Anda, biaya-biaya ini dapat dengan cepat menggerogoti keuntungan Anda jika Anda tidak berhati-hati. Bagaimana Anda bisa memastikan bahwa Anda mendapatkan layanan berkualitas tinggi dengan harga yang wajar dan menjaga biaya overhead tetap terkendali?
Selamat datang kembali ke yang lain Balasan Pemula! Jika Anda kesulitan menarik pelatuknya menyewa perusahaan manajemen properti, kami memahami mengapa Anda mungkin ragu-ragu. Untungnya, Ashley dan Tony hadir untuk menjelaskan topik ini dan berbagi pengalaman mereka dengan perusahaan manajemen properti. Mereka juga membicarakan tentang mengasuransikan properti selama fase rehabilitasi, serta pembelian properti yang diambil alih sebelumnya. Akhirnya mereka berdiskusi pembayaran balon—apa itu, bagaimana menggunakannya untuk keuntungan Anda, dan kapan hal itu mungkin berisiko mencari pinjaman itu memilikinya!
Jika Anda ingin Ashley dan Tony menjawab pertanyaan real estat, Anda bisa ajukan pertanyaan di sini, posting di Grup Facebook Pemula Real Estat, atau hubungi kami di Saluran Permintaan Rookie (1-888-5-ROOKIE).
Klik di sini untuk mendengarkan Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
Ashley:
Ini Pemula Real Estat, episode 296.
Tony:
Perusahaan pengelola properti memiliki perusahaan pemeliharaannya. Anda tentu tidak ingin menghabiskan waktu mencoba menelepon empat tukang ledeng yang berbeda untuk mendapatkan penawaran tentang cara mengganti segel lilin. Namun ketika kami mencari harga lain, tarif manajer properti biasanya lebih mahal karena Anda juga harus berpikir jika mereka hanya menagih Anda $100 per unit, itu bukanlah jumlah uang yang signifikan.
Ashley:
Itu karena Anda sudah terbiasa dengan sewa jangka pendek. [tidak terdengar 00:00:28] 30%.
Tony:
Ya.
Ashley:
Nama saya Ashley Kehr, dan saya di sini bersama rekan pembawa acara saya, Tony Robinson.
Tony:
Dan selamat datang di Podcast Pemula Real Estate di mana setiap minggu, dua kali seminggu, kami akan memberikan Anda inspirasi, motivasi, dan cerita yang perlu Anda dengar untuk memulai perjalanan investasi Anda. Dan kami kembali hari ini dengan episode Balasan Rookie lainnya di mana kami akan menjawab empat pertanyaan dari orang-orang yang merupakan bagian dari audiens Rookie kami. Dan lihat, teman-teman, jika Anda ingin salah satu pertanyaan Anda terjawab, kunjungi bigpockets.com/reply, dan kami serta tim kami akan melihat pertanyaan-pertanyaan itu di sana dan kami akan memilih pertanyaan yang bagus untuk dibagikan di acara di sini .
Ashley:
Dan saya membahas secara singgung tentang biaya pengelolaan properti dan hal-hal yang perlu Anda ketahui tentang seberapa besar sebenarnya Anda dapat membayar untuk pengelolaan properti. Hanya karena biayanya 8%, 10%, itu biasanya tidak berarti bahwa itulah yang akan Anda bayarkan dalam pengelolaan properti, jadi sangat penting ketika Anda melakukan analisis kesepakatan bahwa Anda sebenarnya melaporkan lebih dari apa pun. persentasenya adalah karena akan selalu ada biaya-biaya lain yang dibebankan.
Tony:
Ya. Kami juga akan membahas tentang apa itu pembayaran balon dan bagaimana Anda dapat menggunakannya secara strategis dalam strategi investasi real estat Anda. Kita berbicara tentang bagaimana memastikan properti ketika berada dalam tahap rehabilitasi, dan kemudian kita berbicara sedikit tentang membeli pra-penyitaan, yang sejujurnya, beberapa orang membuat seluruh portofolio real estat mereka hanya berdasarkan pada strategi pembelian pra-penyitaan tersebut. Banyak informasi yang sangat bagus dalam episode hari ini.
Namun sebelum kita masuk ke pertanyaan, saya hanya ingin menyapa seseorang yang memberikan ulasan bintang lima di Apple Podcast. Dan dengarkan teman-teman, ini benar-benar dua menit dalam hidup Anda, jika Anda belum meluangkan waktu itu, silakan tinggalkan kami ulasan di Apple Podcast atau Spotify. Semakin banyak ulasan yang kami dapatkan, semakin banyak orang yang dapat kami jangkau. Dan semakin banyak orang yang bisa kami jangkau, semakin banyak kehidupan yang bisa kami ubah, dan itulah hal yang kami senang lakukan di sini di Rookie Podcast.
Namun ulasan hari ini datang dari seseorang dengan nama pengguna We Are Notes. Tidak yakin apa maksudnya. Tidak, tapi orang ini berkata… Judul ulasannya mengatakan Anda membuat spons saya jenuh. Itu pasti salah satu judul terlucu yang pernah saya lihat. Namun orang ini berkata, “Saya baru dalam investasi real estat. Saya belum mendapatkan kesepakatan pertama saya, tapi mudah-mudahan tahun ini saya bisa mendapatkan kesepakatan tersebut dan saya telah mempelajari banyak hal,” dengan huruf kapital, “dari podcast Anda. Informasinya ringkas dan relevan, mudah didengar dan dipahami. Terima kasih banyak. Pertahankan kerja bagus Anda.” Ash, bagaimana rasanya mengetahui bahwa kita di luar sana sedang memenuhi spons?
Ashley:
Saya akan mulai menggunakannya setiap saat sekarang. Baiklah, terima kasih banyak teman-teman. Kami sangat menghargai ulasannya. Dan itu membuat hari-hari kita menyenangkan. Dan Tony senang karena saya tidak akan menjadi pemarah di podcast dan kita bisa mengadakan pertunjukan yang bagus dengan membaca ulasan Anda yang luar biasa. Terima kasih banyak teman-teman.
Tony:
Baiklah, jadi pertanyaan pertama kita hari ini datang dari Blake Echobarger. Dan pertanyaan Blake adalah, “Bagaimana Anda memastikan properti yang baru Anda peroleh saat berada dalam tahap rehabilitasi dalam proses BRRRR? Saya akan membeli BRRRR pertama saya dan agen State Farm saya mengatakan mereka tidak dapat mengasuransikan properti yang tidak berpenghuni. Pihaknya baru akan memastikannya ketika rehabilitasi sudah selesai dan sudah ada penyewa. Apakah itu normal atau hanya masalah Peternakan Negara? Apakah ada perusahaan asuransi yang berspesialisasi dalam perlindungan asuransi properti sementara? Terima kasih atas idenya.” Ash, saya tahu kami pasti mendapatkan asuransi atas properti sewaan kami bahkan selama tahap rehabilitasi, tapi bagaimana rasanya bagi Anda? Saya tahu Anda melakukan BRRRR pada banyak properti di New York.
Ashley:
Ya, kami mendapatkan asuransi selama fase rehabilitasi bahwa… Seorang kontraktor bisa terpeleset dan jatuh, jadi Anda memerlukan asuransi pertanggungjawaban di sana. Tempat itu bisa saja terbakar ketika sedang direhabilitasi; begitu banyak skenario yang akan terjadi. Dan Anda ingin properti itu diasuransikan, terutama jika Anda menggunakan pemberi pinjaman uang keras. Anda harus membayar kembali jika Anda melakukan pembiayaan apa pun, mereka akan mengharuskan Anda memiliki asuransi atas properti tersebut.
Mengenai agen State Farm Anda, saya sangat merekomendasikan pergi ke broker asuransi yang benar-benar bekerja dengan banyak perusahaan berbeda. Jika Anda pergi ke agen State Farm, mereka hanya dapat memberi Anda penawaran asuransi untuk State Farm, tetapi jika Anda pergi ke… Mungkin itu nama belakang agen mereka, mereka biasanya adalah broker jika mereka tidak berafiliasi dengan nama merek asuransi. , dan mereka akan dapat mengambil dan mengutipnya untuk Anda.
Perusahaan asuransi yang biasa saya gunakan di New York adalah Dryden Mutual untuk rehabilitasi. Mereka akan melewatinya dan mereka akan memberikan asuransi padanya. Dan segera setelah rehabilitasi selesai, broker asuransi saya akan keluar dan mengutip ulang asuransi tersebut ke Dryden dan perusahaan lain ketika sudah siap untuk disewa dan penyewa sudah berada di tempatnya. Kami akan melakukan asuransi kedua. Dan biasanya biayanya menjadi lebih murah setelah rehabilitasi benar-benar dilakukan pada properti tersebut. Tony, bagaimana denganmu? Apakah menurut Anda biasanya lebih mahal untuk memiliki asuransi selama proses rehabilitasi?
Tony:
Ya, polis asuransi rehabilitasi pasti lebih mahal karena risikonya lebih besar bagi perusahaan asuransi. Tapi sama seperti Anda, Ashley, kami pergi ke broker lokal dan dia biasanya menyediakannya untuk kami. Dan sejujurnya, kami biasanya mendapatkan kembali polis kami dalam satu hari. Kami akan mengiriminya, “Hei, kami baru saja mendapat perubahan dalam kontrak kami. Bisakah Anda memberi tahu kami berapa biayanya?” Dan sebelum hari itu berakhir, dia mempunyai beberapa pilihan untuk kita dan berkata, “Hei, menurutku pilihan ini adalah yang terbaik untuk kalian.”
Dan ketika kami menjualnya, bagi kami, yang biasanya adalah flip kami, setelah kami menjual flip tersebut, kami akan membayar polis tahun tersebut di muka. Dan katakanlah kita hanya menggunakannya selama empat atau lima bulan, kita akan mendapat pengembalian dana berapa pun saldonya saat kita menjual properti itu. Ya, Blake, menurut saya banyak perusahaan asuransi di luar sana yang akan meminjamkan… Atau tidak memberikan pinjaman, tapi kami akan memastikan properti yang sedang dalam tahap rehabilitasi, saya pikir ini hanya masalah memperluasnya, saya tidak tahu , Saya kira pilihannya lebih luas daripada hanya satu kantor State Farm.
Ashley:
Ya. Dan Anda menginginkan seorang agen, seperti kata Tony, yang akan memberi Anda penawaran mengenai penyelesaian yang cukup cepat di mana Anda dapat mengirimkan informasi mengenai properti tersebut melalui email. Namun Anda juga menginginkan agen yang memiliki pengetahuan tentang apa yang Anda lakukan, jadi tanyakan kepada mereka, “Berapa banyak investor lain yang Anda asuransikan?” Pastikan mereka menanyakan pertanyaan tentang properti tersebut kepada Anda. Anda tidak ingin agen di mana Anda hanya mengirimkan alamatnya, dan mereka seperti, “Oke, ini penawarannya.” Nah, apakah mereka bertanya apa sumber panasnya? Apakah ada tungku pembakaran kayu? Karena itu juga bisa meningkatkan polis asuransi Anda. Namun jika perusahaan asuransi tidak mengetahui bahwa terdapat tungku pembakaran kayu di dalamnya dan kemudian tungku pembakaran kayu tersebut menyebabkan kebakaran, mereka dapat berkata, “Tidak, Anda tidak pernah memberi tahu kami bahwa ada tungku pembakaran kayu. Kami tidak mengasuransikan properti tersebut,” dan sekarang Anda kurang beruntung.
Temukan agen, periksa mereka tentang seseorang yang akan menanyakan pertanyaan-pertanyaan seperti itu kepada Anda tentang hal-hal apa saja yang berbeda tentang properti itu? Karena saya juga mengalami skenario di mana saya pergi dan mengajukan penawaran atas sebuah properti, saya mendapat penawaran asuransi, semuanya baik-baik saja, dan kemudian setelah Anda menutup properti itu, perusahaan asuransi akan mengirimkannya. seorang inspektur untuk melakukan inspeksi eksterior properti. Dan kadang-kadang mereka membawa kembali barang-barang dan berkata, “Sebenarnya, kami tidak akan mengasuransikan properti ini karena terlalu dekat dengan rumah di sebelahnya. Dan perusahaan asuransi kami tidak menyediakan rumah yang mirip dengan rumah petak,” dalam arti tertentu. Anda panik; mereka membatalkan asuransi Anda. Anda harus pergi dan mencari polis asuransi lain, dan mungkin jumlahnya jauh lebih tinggi daripada yang sebenarnya Anda masukkan ke dalam nomor Anda. Berhati-hatilah terhadap hal itu. Pastikan Anda memberikan semua informasi yang Anda bisa kepada broker, agen, perusahaan asuransi Anda sehingga tidak ada kejutan seperti itu.
Tony:
Dan, Ash, Anda menyampaikan poin yang sangat bagus. Dan ini mungkin topik dari keseluruhan episode, kita mungkin harus melibatkan broker asuransi dalam satu episode dan menjelaskan, hei, kesalahan apa saja yang Anda lihat dilakukan oleh investor pemula? Karena saya menghadiri konferensi beberapa bulan yang lalu dan ada seorang pria di atas panggung yang berbicara tentang tanggung jawab yang berkaitan dengan persewaan jangka pendek. Dan dia mengatakan sebagian besar orang di industri persewaan jangka pendek tidak memiliki asuransi yang memadai. Dan dia berkata, “Mereka tidak meluangkan waktu untuk membaca polis asuransi mereka dan menyadari semua risiko yang sebenarnya mereka hadapi hanya dari semua hal yang secara alami dapat terjadi pada sewa jangka pendek.”
Saya pikir salah satu saran untuk semua pemula yang mendengarkan adalah meluangkan waktu untuk membaca polis asuransi Anda dan benar-benar memahami apa yang termasuk dan apa yang tidak termasuk sehingga Anda dapat memahami di mana Anda ingin mencoba dan mengurangi risiko Anda. Misalnya, pria yang berada di atas panggung mengatakan bahwa dia tidak suka memiliki jenis permadani besar apa pun di dalam persewaan jangka pendek karena dia melihat begitu banyak kebijakan yang dibatalkan ketika seorang tamu tersandung permadani, jari kaki mereka terjepit di tepi permadani. permadani dan mereka tersandung dan jatuh, dan itu biasanya tidak tercakup dalam polis asuransi Anda. Ada begitu banyak cerita aneh seperti itu di mana dia berkata, “Hal-hal ini terjadi di sebuah properti, tetapi tidak tercakup dalam sebagian besar polis asuransi tradisional.” Sekadar sesuatu untuk dipikirkan dan dipahami masyarakat, seperti apa yang sebenarnya termasuk dalam kebijakan mereka.
Ashley:
Hal itu mengingatkan saya tidak hanya pada asuransi tetapi juga ketika saya pergi berbelanja furnitur, kami memberi tahu penjual bahwa itu untuk sewa jangka pendek dan hal-hal seperti itu. Dan saat kami menguangkannya, dia berkata, “Kami tidak bisa memberikan perlindungan garansi karena ini untuk sewa jangka pendek.” Dan kami seperti, "Apa?" Dan dia berkata, “Ya, kami tidak memberikan garansi untuk itu kecuali untuk penggunaan pribadi Anda di rumah.” Sejak saat itu, kami belajar tutup mulut. Namun hanya beberapa hal yang tidak terlalu Anda pikirkan yang terjadi.
Mari kita lanjutkan ke pertanyaan berikutnya dari Ari Hader. “Apa itu pinjaman balon? Apakah saya hanya membayar bunga setiap bulan dan melunasi seluruh pokok pinjaman setelah jangka waktu yang disepakati, misalnya setelah lima tahun? Apa bagusnya?” Tony, apakah kamu pernah melakukan pinjaman balon?
Tony:
Ya, kami pasti punya. Ari, beneran, itu pembayaran balon. Pinjaman tersebut adalah pinjaman biasa seperti pinjaman lainnya, tetapi Anda memiliki apa yang disebut pembayaran balon. Dan saya dapat memberi Anda beberapa contoh berbeda. Ketika saya membeli investasi real estat pertama saya, saya punya waktu 18 bulan… Atau menurut saya, sebenarnya, itu adalah pinjaman 12 bulan dari bank untuk mendanai pembelian dan pembangunan, dan kemudian saya mendapat pembayaran besar pada tanggal 13. bulan itu adalah pokok ditambah bunga yang diperoleh selama jangka waktu tersebut.
Cara kerja pembayaran balon adalah selama masa pinjaman… Dan Anda dapat mengaturnya dengan berbagai cara, namun cara pinjaman khusus ini diatur adalah saya hanya melakukan pembayaran bunga pada saldo selama 12- periode bulan. Dalam pinjaman biasa, seperti ketika Anda memiliki pembayaran mobil atau hipotek, pembayaran Anda digunakan untuk pembayaran pokok dan bunga. Saat Anda melakukan pembayaran untuk pembayaran mobil atau hipotek, persentasenya digunakan untuk bunga Anda, yang membayar kembali bank, namun persentase lainnya tumbuh untuk membayar saldo pokok Anda. Seiring waktu, jika Anda melihat bulan pertama versus bulan ke 12, setelah satu tahun Anda telah membayar sebagian dari saldo pokok Anda. Dan banyak dari pinjaman ini yang memiliki pembayaran pinjaman atau yang memiliki struktur bunga saja, selama 12 bulan tersebut, Anda membayar bunga sehingga pokok pinjaman Anda tidak pernah berkurang. Bulan pertama, bulan 12, saldo pokok Anda sama persis.
Dan kemudian pada akhir 12 bulan itu, Anda harus membayar kembali saldo pokoknya. Dan Anda memiliki dua cara untuk melakukan itu. Entah Anda bisa keluar dari kantong, sehingga karena alasan apa pun Anda memiliki uang tunai yang diperlukan untuk membayar kembali pinjaman itu secara keseluruhan, atau apa yang kebanyakan orang lakukan adalah membiayai kembali dan mendapatkan hutang tetap jangka panjang untuk melunasi hutang jangka pendek itu. -catatan jangka waktu. Itulah yang kami lakukan.
Keuntungan yang kami lihat, Ari, adalah biayanya jauh lebih murah. Itu adalah pinjaman yang tidak mahal selama 12 bulan tersebut karena Anda hanya membayar bunganya, sedangkan sebagian besar pembayarannya adalah hipotek dan bunga, jadi Anda membayar lebih sedikit selama waktu tersebut dan ini memberi Anda cukup waktu untuk menyiapkan pembiayaan kembali, seperti pinjaman jangka panjang Anda. -utang berjangka dan lakukan pembiayaan kembali. Begitulah cara kerjanya bagi kami. Ash, bagaimana kabarmu dan bisnismu?
Ashley:
Ya, itu bagus untuk biaya penyimpanannya. Selama masa rehabilitasi atau Anda sedang memperbaiki properti sebelum Anda benar-benar pergi dan membiayai kembali, hanya membayar pembayaran bunga saja lebih rendah karena Anda hanya membayar bunga dan bukan bunga dan pokok. Anda tidak membayar pokok pinjaman apa pun pada saat itu sehingga Anda tidak benar-benar membangun ekuitas lagi ke dalamnya dengan pembayaran pokok.
Salah satu contoh pertama kali saya melakukan pembayaran balon adalah enam unit yang saya beli. Ini adalah pertama kalinya saya melakukan seller financing. Kami mengaturnya untuk satu tahun dan kami hanya melakukan pembayaran bunga sebesar 7% dan kemudian pembayaran balon pada tahun tersebut. Hal ini membuat pembayaran saya sangat rendah selama tahun itu sementara saya melakukan beberapa pembaruan pada properti, dan kemudian saya pergi dan melakukan pembiayaan kembali dengan bank lain dan saya melunasi pokoknya kepada penjual pada akhir tahun.
Saya pikir ini adalah taktik yang hebat untuk menegosiasikan kesepakatan, menjadi kreatif ketika Anda menawarkan pembiayaan penjual untuk, oke, Anda menginginkan pembiayaan penjual, tetapi orang ini tidak ingin menahannya untuk waktu yang lama. Apa yang dapat Anda lakukan adalah meskipun Anda tidak hanya melakukan asuransi, hanya jika Anda melakukan pembayaran pokok dan bunga, Anda masih dapat melakukan amortisasi selama 30 tahun sehingga Anda masih mendapatkan pembayaran yang sangat rendah, dan kemudian mendapatkan pembayaran yang sangat rendah. pembayaran balon mungkin ditetapkan untuk tahun kedua atau tahun ketiga.
Saya pernah membuat kesepakatan ini untuk orang ini yang merupakan pembayaran balon pada tahun kelima dan pembayaran balon pada tahun ketujuh, dan kemudian jumlah total yang harus dibayar pada tahun ke 10, menurut saya memang demikian. Saya pikir itu $800,000, $200,000 di muka. Dan kemudian pada tahun kelima, jumlahnya kembali sebesar $50,000, pada tahun ketujuh, menjadi $50,000 lagi. Dan tentu saja jumlah bunga yang Anda bayarkan, setelah dibayarkan, akan berubah ketika Anda melakukan pembayaran besar untuk melunasi sebagian pokok pinjaman.
Hal lain yang bisa Anda jadikan kreatif adalah mungkin seseorang yang ingin pensiun, mereka tidak ingin mengambil sekaligus, namun mereka membutuhkan lebih dari jumlah pembayaran pokok dan bunga. Mungkin Anda bisa mengatur agar kesepakatan itu tetap berjalan di mana dalam dua tahun, Anda bisa memberikan sedikit sekaligus dalam jumlah besar dan kemudian memberikannya dalam jumlah besar lagi. Begitu banyak cara berbeda untuk berkreasi dengan melakukan pembayaran balon dalam bentuk pinjaman.
Tony:
Dan, Ash, Anda harus mengemukakan poin yang bagus sehingga tidak ada cara yang benar atau salah untuk mengaturnya. Menurut saya sebagian besar situasi jenis pembayaran balon yang Anda lihat, terutama di ruang perumahan, biasanya menggunakan semacam pengaturan jenis bunga saja, namun Anda benar-benar dapat melakukannya sesuka Anda. Dan Anda lihat di ruang komersial ketika Anda melihat multikeluarga atau apa pun itu, banyak dari mereka, mereka akan keluar dan mendapatkan hutang, tapi itu akan berlangsung selama tiga tahun. Dan mereka hanya akan mendapat bunga selama tiga tahun, dan kemudian mereka mendapat pembayaran besar-besaran di sana. Ketentuannya bisa berbeda-beda. Seperti yang dikatakan Ashley, dia mendapat banyak pembayaran besar sepanjang masa pinjamannya, jadi sebenarnya tidak ada cara yang benar atau salah untuk melakukannya.
Namun saat kita membicarakan hal ini dan bagaimana pembayaran balon dapat berperan, Anda juga ingin memastikan bahwa Anda tidak menempatkan diri Anda pada situasi yang, menurut saya, rumit. Salah satu penyebab krisis keuangan tahun 2008 adalah Anda memiliki semua orang yang memiliki hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dan pembayarannya sangat besar. Dan kebanyakan orang, yang mereka lakukan hanyalah melakukan refinancing karena nilai properti terus meningkat. Namun ketika Anda melihat nilai properti mulai menurun, masyarakat tidak mempunyai ekuitas untuk membiayai kembali, dan kemudian pembayaran mereka meroket dan mereka tidak mampu membayar pinjaman mereka lagi. Anda hanya ingin memastikan bahwa Anda masih bersikap konservatif, saya kira, ketika Anda melakukan pembayaran besar-besaran ini karena Anda bisa masuk ke dalam situasi di mana Anda mungkin akhirnya memegang tas dan tidak mampu membelinya.
Dan saya baru saja membaca sesuatu, saya pikir itu terjadi kemarin pagi, tentang ruang kantor dan bagaimana ruang kantor akan terkena dampak yang sangat besar dalam beberapa tahun ke depan karena Anda memiliki semua ruang kantor yang ada dalam catatan jangka pendek ini di mana mereka mungkin punya waktu 24, 36, 5 tahun, dan sekarang surat utang itu akan jatuh tempo. Dan karena penilaian ruang kantor sebagian besar didasarkan pada tingkat hunian, dan tingkat hunian kantor menurun secara keseluruhan, Anda melihat penilaian menurun. Sekarang orang-orang di gedung perkantoran yang memiliki catatan ini akan berada dalam situasi yang sangat sulit di mana mereka tidak dapat melakukan pembiayaan kembali karena nilai properti saat ini jauh lebih rendah daripada sebelumnya. Anda tetap ingin bersikap konservatif bahkan ketika Anda sedang memasuki situasi jenis utang jangka pendek yang menggelembung ini.
Ashley:
Itu poin yang bagus karena banyak… Kita berbicara banyak di sini tentang pinjaman perumahan, tetapi pinjaman komersial, banyak di antaranya yang pembayarannya membengkak. Anda mungkin mengamortisasi umur pinjaman selama 15, 20 tahun, namun pinjaman tersebut hanya bersifat tetap selama lima tahun, dan itu sebenarnya bisa menjadi pembayaran balon. Investor lain yang saya bantu, saya membantunya membiayai kembali dua properti yang saat ini sudah diperbaiki selama lima tahun, dan dia harus membiayai kembali pinjaman itu setelah lima tahun; bahkan tidak ditransfer ke tingkat variabel. Dia sedang melakukan itu sekarang. Namun jika Anda pergi dan Anda berpikir, “Saya akan membeli sebanyak yang saya bisa sekarang,” dan Anda memasukkan semua properti yang Anda beli ke dalam pinjaman lima tahun ini, dalam jangka waktu lima tahun. tahun, semua pinjaman tersebut akan jatuh tempo pada waktu yang sama dan Anda harus membiayai kembali semuanya. Lalu bagaimana jika harga meroket? Dan sekarang setiap properti yang Anda miliki, pembayarannya akan sangat besar.
Saya melihat banyak bank dalam setahun terakhir menawarkan sisi komersial lima tahun, tujuh tahun dan kadang-kadang bahkan 10 tahun. Saya pikir, sebagai investor, Anda harus memiliki strategi dalam menentukan kapan pinjaman ini akan jatuh tempo karena ada banyak hal berbeda yang dapat mempengaruhi dan Anda tidak ingin terjebak dengan semua pinjaman yang harus Anda bayar. pergi dengan tidak banyak pilihan untuk membiayai kembali, apakah itu karena utang terhadap pendapatan Anda terlalu tinggi, apakah Anda kehilangan pekerjaan W2 dan sulit bagi Anda untuk melakukan pembiayaan kembali, apakah suku bunga sudah naik begitu tinggi atau persyaratan pinjaman sudah bertambah jauh lebih ketat atau Anda sedang mengalami lowongan di salah satu properti Anda di mana tidak ada seorang pun yang mau meminjamkannya atau hal-hal lain seperti itu. Berhati-hatilah di sisi komersial.
Hal ini membuat saya memikirkan salah satu keuntungan dari pembayaran balon, dimana saya pernah bekerja dengan investor ini dalam kesepakatan ini dimana orang tersebut tidak mempunyai cukup uang untuk uang muka untuk membeli properti jadi bagaimana dia mengaturnya adalah dia pergi ke bank, dia melakukan pinjamannya, tetapi kemudian dia melakukan pinjaman kedua atas properti yang dibiayai penjual. Akhirnya menjadi sekitar $80,000, dan kemudian saya pikir mungkin dia membawa $50,000 miliknya sendiri untuk uang muka. Dan dia hanya melakukan pembayaran bunga, saya kira itu tujuh tahun, mungkin. Dan kemudian akan ada pembayaran besar-besaran pada akhir tujuh tahun kepada penjual. Manfaatnya, ini adalah menyelesaikan kesepakatan untuk penjual, jadi selanjutnya dia masih mendapatkan sejumlah besar uang kembalian dari hipotek yang diperoleh orang tersebut dan juga $50,000 yang mereka bawa sendiri. Dan kemudian dia menjadi penjual yang membiayai $80,000 itu dan menerima pembayaran bulanan selama tujuh tahun, dan kemudian pembayaran besar dilakukan pada akhir tujuh tahun.
Bank yang mendapat pinjaman pertama membiarkan hal ini terjadi, sehingga dia mempunyai hak gadai kedua atas properti tersebut karena jumlahnya masuk akal dan pembayaran bulanannya sangat rendah sehingga arus kas properti dapat dengan mudah menutupi pembayaran hipotek. bank dan pembayaran kepada penjual pembiayaan. Ini adalah sesuatu yang biasanya tidak Anda lihat di sisi perumahan di mana bank akan membiarkan Anda pergi dan mendapatkan hak gadai kedua atau penjual membiayai uang muka atau meminjam uang untuk uang muka meskipun itu adalah hadiah dari anggota keluarga atau orang lain. pergi ke akta itu. Ini jelas merupakan salah satu alat, jika Anda akan mengambil sisi pinjaman komersial, menggunakan pembiayaan penjual tersebut, melakukan pembayaran balon sehingga Anda dapat menstabilkan properti itu, memiliki cukup waktu, dan Anda akan mampu membayar kembali. penjual membiayai setiap kali jangka waktu pembayaran mekar.
Tony:
Salah satu hal yang membuat investasi real estat begitu keren adalah memungkinkan kreativitas tanpa akhir dalam hal cara menyelesaikan transaksi. Dan semakin banyak percakapan yang kami lakukan dengan investor lain, semakin banyak struktur, pengaruh, dan kreativitas yang kami lihat. Dan selama Anda dan pihak lain dalam kesepakatan itu bahagia dan Anda tidak melanggar hukum apa pun, tentu saja hal itu berhasil.
Hanya satu hal lagi, Ash, yang terlintas dalam pikiranmu ketika kamu menyebutkan bahwa semua hutangmu tidak akan jatuh tempo pada waktu yang sama dan kamu sedang dalam surat utang jangka pendek ini, hal yang sama juga berlaku jika kamu adalah seorang jangka panjang. istilah tuan tanah sewa. Jika Anda dapat mencoba dan mengatur lowongan Anda sehingga tidak semuanya terjadi pada waktu yang sama, Anda juga akan membuat hidup Anda lebih mudah.
Ketika saya bekerja di perusahaan penyewaan ini di sini secara lokal untuk waktu yang singkat setelah kuliah dan saya akan melihat… Mereka akan memberi kami lembaran untuk setiap unit yang kosong dan berkata, “Jika penyewa menandatangani kontrak sewa enam bulan, berikut tarifnya per bulan. Jika mereka menandatangani kontrak sewa selama tujuh bulan, beginilah jadinya. Ini sewa delapan bulan dan begini.” Dan Anda akan berpikir bahwa sewa 10 bulan akan lebih murah daripada sewa enam bulan karena pemiliknya akan menahan Anda di unit tersebut selama empat bulan lebih lama, namun Anda akan melihat bahwa kadang-kadang sewa enam bulan pada unit tersebut akan menjadi lebih murah. $400 atau $500 lebih mahal dari sewa 10 bulan. Dan ketika saya bertanya mengapa, saya berkata, “Mengapa kita mengenakan biaya lebih banyak untuk sewa jangka panjang dibandingkan dengan sewa jangka pendek?” Dan alasan mereka adalah, “Kami memiliki terlalu banyak unit yang akan jatuh tempo dalam jangka waktu enam bulan tersebut, jadi kami ingin mencoba mengurangi jumlah orang yang memilih opsi tersebut dan menundanya dalam tiga atau empat bulan sehingga kami dapat mengatur lowongan kami secara bertahap. .” Saya hanya berpikir itu adalah hal yang sangat menarik dan terlintas di benak saya ketika Anda juga menyebutkan pembayaran balon Anda yang mengejutkan.
Ashley:
Ya, itu menarik karena di sini di Buffalo, semua orang mencoba mengakhiri masa sewa di musim semi karena tidak ada yang pindah di musim dingin. Itu terjadi ketika kami akan menawarkan kepada Anda alih-alih sewa 12 bulan, sewa 15 bulan dan memberi Anda sedikit diskon jika Anda menandatangani sehingga sewa Anda berakhir pada musim semi atau awal musim panas karena saat itulah kebanyakan orang cenderung untuk bergerak adalah di musim semi. Dan tak seorang pun ingin sewanya berakhir di musim dingin karena jika seseorang pindah, akan jauh lebih sulit untuk mengisinya di musim dingin.
Tony:
Benar. Hanya sesuatu yang terlintas dalam pikiran. Pemikiran yang menarik. Baiklah, jadi pertanyaan ini datang dari Bill Hall. Dan Bill berkata, “Saya punya rumah yang mungkin saya tawarkan. Ini adalah pra-penyitaan. Pemilik rumah tertinggal $19,000. Pertanyaan saya adalah ketika menghitung tawaran ini, apakah saya memasukkan angka ini ke dalam sisa pengeluaran saya?” Saya belum pernah membeli pra-penyitaan, tapi izinkan saya menjelaskannya, lalu, Ash, saya akan menyerahkannya kepada Anda.
Ketika pembeli rumah membeli rumah dan mendapatkan hipotek dari bank, mereka menandatangani kontrak dengan bank tersebut untuk mengatakan, “Saya akan membayar Anda X dolar per bulan untuk 15, 20, 25 berikutnya, 30 tahun." Dan ketika pembeli rumah gagal bayar atau berhenti melakukan pembayaran, bank kemudian memulai proses penyitaan, dan pada akhirnya, bank mungkin akan mengusir orang tersebut dari rumah, mengambil kembali kepemilikan properti tersebut, dan kemudian mereka akan menjual properti tersebut. pasar biasanya mengalami kerugian.
Namun ada beberapa langkah sebelum pemilik rumah benar-benar diusir. Dan pra-penyitaan adalah langkah tepat sebelum bank mulai memulai semua proses hukum untuk mengeluarkan Anda dari rumah di mana terkadang orang mencoba dan menjual untuk menghindari penyitaan tersebut mencapai rekor mereka. Dan ini merupakan kemenangan bagi bank karena jika mereka dapat menghindari situasi short sale dimana mereka menjual propertinya dalam keadaan rugi, maka bank juga dapat bertahan dalam situasi tersebut. Begitulah proses pra-penyitaan. Tapi Ash, saya tahu Anda mengatakan Anda membeli setidaknya satu properti yang sedang dalam proses pra-penyitaan, jadi saya rasa ceritakan itu kepada kami. Lalu apakah Anda harus melunasi pembayaran orang tersebut sebelum Anda dapat membeli properti tersebut?
Ashley:
Ya, jadi kami akhirnya melakukan kesepakatan atas properti ini. Jika kalian kembali dan mendengarkan episode Pace Morebe yang kami tayangkan, kami membicarakan hal ini sedikit. Dan kemudian dia dengan jelas melanjutkan ke subjek, apa itu. Namun pada dasarnya saat itulah Anda akan mengambil alih pembayaran pinjaman orang tersebut. Pinjaman tersebut akan tetap atas nama mereka, properti akan disertifikasi atas nama Anda, dan sekarang Anda memiliki rumah tersebut dan Anda akan membayar hipotek mereka atas nama mereka. Tapi Anda masih bisa membeli pra-penyitaan tanpa harus tunduk pada kesepakatan di mana mereka mengambil alih hipotek mereka.
Dalam skenario ini, pemilik rumah tertinggal $19,000. Dan pertanyaannya adalah, “Saat menghitung tawaran ini, apakah saya memasukkan angka ini ke dalam sisa pengeluaran saya?” Jika Anda akan membeli properti ini secara tunai, apa pun yang terjadi, Anda harus membayar $19,000 itu, tetapi Anda juga harus membayar sisa hutang pinjaman. Jika Anda membeli dari seseorang yang sudah melunasi hipoteknya, tidak memiliki pembayaran kembali dan mereka berhutang $100,000 atas rumahnya saat Anda membeli rumah dari mereka, $100,000 itu harus dilunasi. Dalam skenario ini, mereka hanya tertinggal $19,000. Mungkin mereka berhutang $50,000 lagi. Anda harus membayar penuh $79,000. Tidak masalah apakah sudah lewat jatuh tempo atau sudah jatuh tempo di masa depan, seluruh hak gadai, seluruh hipotek harus dilunasi, apa pun yang terjadi.
Pertanyaan pertama adalah bagaimana Anda membeli properti ini? Apakah Anda membeli secara tunai? Apakah Anda menggunakan pemberi pinjaman uang keras? Apakah Anda mendapatkan pembiayaan bank? Apa pun itu, Anda harus memastikan bahwa Anda memperhitungkan bahwa Anda harus mengajukan penawaran yang mencakup $19,000 itu dan berapa pun sisa saldo pinjaman.
Anda dapat melakukan apa yang disebut dengan short sale dimana Anda benar-benar bernegosiasi dengan bank mengenai berapa harga pembeliannya sehingga bank tidak perlu melakukan penyitaan penuh; mereka dapat menutup sebagian biayanya. Kami sebenarnya mencoba melakukan ini terlebih dahulu dengan bank yang akhirnya kami tangani dan membayar kembali hipoteknya. Kami mencoba melakukan hal ini dengan bank, namun mereka tidak mau banyak bernegosiasi. Dan akhirnya hanya menyelesaikan masalah dan mengambil alih pembayaran hipotek adalah kesepakatan yang jauh lebih baik bagi kami. Dan kami akhirnya membayar secara tunai uang yang terutang dan membuat orang tersebut mendapatkan hipotek saat ini. Dan setiap bulan, kami terus melakukan pembayaran hipotek atas nama mereka. Orang ini juga mempunyai tunggakan pajak, jadi kami harus membayar kembali pajak tersebut. Jika Anda pergi dan mendapatkan pembiayaan dengan pra-penyitaan dan mereka memiliki $19,000 yang sudah lewat jatuh tempo, jika Anda menyisihkan 20% dan kemudian mendapatkan pinjaman, sebagian dari 20% itu, sebagian dari pinjaman tersebut akan hilang. menuju harga pembelian itu.
Saat Anda mengajukan penawaran, $19,000 itu akan disertakan. Anda tidak membuat penawaran dan kemudian mereka menerimanya dan Anda menutupnya dan Anda membayar harga pembelian ditambah $19,000 yang harus mereka bayar, Anda ingin $19,000 itu dimasukkan ke dalam harga apa pun yang Anda tawarkan untuk membeli properti tersebut. Itu bisa menjadi bagian dari pinjaman jika Anda akan membeli properti dengan pinjaman.
Tapi ya, Anda pasti akan menghitungnya. Seringkali, jika Anda tidak melakukan penjualan singkat saat Anda bernegosiasi dengan bank, jika Anda dapat melihat catatan daerah atau PropStream atau perangkat lunak berbayar lainnya yang memberi Anda catatan properti, Anda bisa mendapatkan gambaran tentang berapa saldo hipoteknya, jika ada yang lewat jatuh tempo, apa… Biasanya Anda tidak bisa mendapatkan jumlah yang sangat akurat, ini lebih merupakan perkiraan. Berdasarkan jangka waktu pinjaman yang mereka peroleh, berapa tingkat bunganya, menurut kami ini adalah utang pinjaman saat ini. Tapi Anda bisa mengukur dan melihat, oke, saya tertarik dengan properti ini; Saya tahu ini akan memasuki masa pra penyitaan. Tapi kemudian Anda melihat dan melihat, oke, properti ini hanya bernilai $200,000, namun mereka masih berhutang $250,000 dan mereka tertinggal $10,000 lagi, atau sesuatu seperti itu. Itu bisa mengukur, oke, saya harus melakukan penjualan singkat karena tidak ada gunanya membayar lebih banyak untuk properti itu karena mereka memiliki hak gadai yang harus dilunasi. Namun jika angka-angkanya berhasil dan Anda masih mendapatkan penawaran yang bagus, ya, lanjutkan saja, hitung angka-angkanya dan pastikan Anda menghitung biaya-biaya lainnya.
Dan jika properti tersebut masuk ke tahap pra-penyitaan, pastikan Anda melihat apakah ada hak gadai atau keputusan lain atas properti tersebut, seperti pajak belakang. Mereka tidak mampu membayar pembayaran hipotek mereka. Apakah mereka juga tetap membayar pajak? Sangat penting untuk dilihat.
Tony:
Kerusakan hebat, Ashley. Dan sekali lagi, ada banyak perbedaan dalam investasi real estat. Saya merasa itulah tema pertunjukan hari ini dan saya tahu, oke, haruskah saya mencoba dan melakukan hal ini saja? Haruskah saya membiarkannya dalam penyitaan dan kemudian mencoba mengambilnya di backend?
Kesepakatan kedua yang pernah saya beli adalah penjualan singkat. Dan satu peringatan bagi orang-orang yang mendengarkan adalah bersiaplah untuk penjualan singkat yang memakan waktu lama. Kesepakatan saya, kesepakatan kedua yang saya beli, saya pikir itu adalah waktu berbulan-bulan antara saat saya mengajukan penawaran dan ketika mereka benar-benar kembali dan mengatakan ya dan bahkan lebih banyak bulan setelah itu ketika kami benar-benar tutup karena ada sebuah pembeli awal yang mengantri, pembeli itu mundur. Kemudian bank mendatangi saya dan berkata, “Hei, Anda adalah tawaran kedua kami. Apakah kamu ingin mengambilnya?” Dan kemudian proses negosiasi memakan waktu lama karena hanya karena penjual menyetujui suatu jumlah selama penjualan singkat, bank masih harus kembali dan menyetujui jumlah tersebut juga, dan itu bisa memakan waktu lama. Anda bisa mendapatkan penawaran yang sangat fantastis jika membeli dalam bentuk obral singkat, namun bersiaplah bahwa akan ada banyak nyanyian dan tarian sebelum Anda benar-benar mencapai garis finis untuk pembelian tersebut.
Ashley:
Oke, jadi pertanyaan kita selanjutnya adalah dari Kyle Pertimbangkan. “Bagi Anda yang memiliki sewa di luar kota, berapa biasanya Anda membayar untuk pengelolaan properti tersebut?” Tony, kamu sudah punya properti di Louisiana. Berapa biaya pengelolaan properti yang Anda bayarkan untuk itu? Karena itu di luar kondisi Anda.
Tony:
Sejujurnya harganya cukup mahal. Saya pikir mereka mendapatkannya dengan harga 10% dari harga sewa tetapi dengan batas $100. Semua unit yang saya miliki di luar sana, saya hanya membayar $100 per unit. Dan cara saya menemukan perusahaan persewaan jangka pendek saya adalah dengan membuka Google dan mengetik di perusahaan manajemen properti, Shreveport, Louisiana; sekelompok muncul. Saya menelepon banyak orang, dan saya memiliki daftar pertanyaan yang ingin saya tanyakan kepada setiap orang. Saya cukup yakin pertanyaan-pertanyaan itu datang hanya dari forum BiggerPockets. Saya baru saja mencari formulir untuk menemukan pertanyaan apa yang harus ditanyakan kepada manajer properti. Dan beberapa tidak pernah kembali kepada saya, jadi itu jelas sebuah pertanda. Ada pasangan yang menghubungi saya dan melakukan percakapan telepon dengan saya.
Dan kemudian ketika saya mendekati properti itu ketika saya terbang ke Louisiana untuk benar-benar menutupnya, properti yang paling saya sukai, saya hanya meminta secangkir kopi darinya. Dan dia mengirim seseorang dari timnya untuk bertemu dengan saya, dan mereka memberi saya banyak wawasan tentang perekonomian lokal, tentang kota setempat, tentang apa yang berhasil ketika Anda merehabilitasi properti untuk mendapatkan nilai sewa terbaik. Dan saya sangat terbuka dan jujur kepada mereka bahwa saya adalah investor baru namun saya sedang mencari seseorang untuk berkembang. Dan mereka juga masih baru dan berkembang pada saat itu, jadi mereka senang dengan hal itu. Tapi ya, itu adalah proses yang sangat keren, tapi itu hanya memanfaatkan BiggerPockets dan kemudian pergi ke sana dan bertemu langsung dengan orang-orang yang membantu saya menemukan orang yang tepat.
Ashley:
Ya. Saya selalu mengelola sendiri properti saya. Dan kemudian saya menyewa perusahaan pengelola properti tiga tahun lalu, dan itu adalah pengalaman pertama saya dengan perusahaan pengelola properti. Dan biaya mereka, karena saya dan investor lain, dan di antara kami berdua yang membawakan properti kami kepada mereka, kami mendapat diskon besar. Saya yakin itu 5.5% untuk tahun pertama. Kami baru saja menandatangani kontrak satu tahun dengan mereka.
Tony:
Itu cukup bagus. 5.5%?
Ashley:
Ya. Dan kemudian biayanya $25 per bangunan sebulan. Dan itu mencakup layanan darurat. Jika ada masalah pipa pada akhir pekan, mereka tidak mengenakan tarif lembur atau semacamnya, hanya setiap bulan, setiap gedung. Satu kompleks apartemen dengan 40 unit memiliki lima gedung, jadi kami dikenakan biaya $25 per unit setiap bulan untuk properti tersebut, kemudian duplex dikenakan biaya tambahan $25.
Lalu ada biaya sewa sebesar sewa satu bulan. Dan kemudian biaya pemeliharaan, saya tidak ingat berapa biayanya saat pertama kali kami memulainya, tapi saya yakin biayanya adalah $40 atau mungkin $45 per jam untuk setiap pemeliharaan yang dilakukan. Lalu ada beberapa lainnya… Biaya orientasi sebenarnya bisa bertambah banyak juga, jadi pastikan Anda menanyakan berapa biayanya mulai dari hari Anda mulai hingga hari Anda keluar dari pesawat, hingga Anda meninggalkan properti. perusahaan manajemen.
Saya baru-baru ini memutuskan untuk meninggalkan perusahaan manajemen properti saya dan melakukan semuanya sendiri. Saya mempekerjakan orang pemeliharaan saya sendiri, saya mempekerjakan manajer properti saya sendiri. Tapi saya memang berbicara dengan perusahaan pengelola properti lainnya. Jadi saya langsung membuka email mereka, dan saya akan menggunakannya sebagai contoh, melihat beberapa tarifnya juga, tapi dengan perusahaan manajemen properti pertama yang saya gunakan setelah tahun pertama, tahun kedua, mereka menaikkannya menjadi 6.5%, saya yakin, biaya pengelolaan. Dan kemudian saya pikir pemeliharaannya meningkat menjadi $50 per jam mungkin untuk pemeliharaan. Dan menurut saya tidak ada perubahan lain pada biaya lainnya.
Tapi pengelola properti yang lain ini, kalau dibandingkan dengan kawasan Buffalo, yang mereka tawarkan kepada saya adalah biaya pengelolaan properti mereka 10%, sama saja jika Anda tidak punya… Jika Anda tidak punya banyak properti , jika Anda tidak mendapatkan tarif massal, perusahaan pengelola properti sebelumnya mengenakan biaya 10% kepada orang lain. Biaya pemuatan adalah $895 per unit. Itu termasuk periklanan, pertunjukan, penyaringan penyewa, dan pembuatan dokumen sewa. Dan kemudian layanan pemeliharaan ditagih sebesar $52.50 per jam dengan minimum satu jam dan ditagih dalam kelipatan 15 menit setelah jam pertama. Itu hanyalah dasar-dasar bayaran mereka di sana.
Saya pikir itu pasti bervariasi dari satu pasar ke pasar lainnya. Dan saya 100% berpikir bahwa cara termurah tidak selalu merupakan cara terbaik. Sama seperti menggunakan kontraktor, yang termurah tidak selalu yang terbaik. Saya sering bertanya-tanya, oke, jadi untuk properti saya, saya membayar persentase yang sangat diskon ini sedangkan investor lain membayar persentase yang jauh lebih tinggi, yaitu 10% hingga 12%, jelas unit mereka lebih bernilai bagi perusahaan karena mereka dibayar sedemikian rupa. lebih dari itu, jadi saya bertanya-tanya apakah itu mencerminkan suatu jenis layanan. Tapi mungkin tidak sama sekali, tapi hanya beberapa hal yang perlu dipikirkan.
Lalu juga layanan pemeliharaan, pemeliharaan apa yang sebenarnya mereka lakukan sendiri? Satu hal yang biasanya sering saya lihat adalah teknisi pemeliharaan keluar, mengenakan biaya selama satu jam atau apa pun untuk menilai situasi, dan kemudian akan dikirim ke tukang ledeng atau semacamnya. Saya dikenakan biaya hanya untuk seseorang yang melihatnya dan kemudian dikenakan biaya untuk orang yang datang dan memperbaikinya. Untuk apa yang saya lakukan sekarang, melakukan semuanya sendiri adalah kami telah menetapkan metrik. Jika ada permintaan pemeliharaan yang masuk dan masalahnya adalah perpipaan yang bukan karena toilet berfungsi atau keran bocor, tetapi bukan karena tugas perpipaan yang sangat sederhana, perintah kerja akan dikirim melalui email langsung ke vendor perpipaan kami, dan mereka menjadwalkannya, mereka mengaturnya naik, lalu mereka pergi. Saya pikir sangat penting untuk memahami cara kerja sistem dan proses mereka di semua aspek, bahkan tidak hanya pemeliharaan, sehingga Anda tidak ditagih untuk semua hal kecil ini karena mereka memiliki seluruh proses ini.
Hal lain yang juga muncul adalah sebelum kami keluar dari perusahaan pengelola properti, kami mulai mempekerjakan orang-orang kami sendiri untuk melakukan pergantian internal karena mereka menjadi sangat mahal bagi perusahaan pengelola properti, jika mereka melakukannya. Dan setelah kami melakukan pergantian internal, mereka mengirimkan teknisi pemeliharaan untuk memeriksa properti tersebut. Dan kami ditagih agar dia datang dan memeriksanya serta memastikannya siap disewa, namun kami telah menyewa kontraktor kami sendiri untuk membuatnya siap disewa. Dan itu hanyalah biaya lain yang mereka minta kepada kami untuk menghasilkan uang. Tapi jadi ketahuilah setiap biaya kecil yang bisa didapat darinya juga. Dan maaf, saya tahu saya terus melakukannya.
Tony:
Tidak, tidak, teruskan saja.
Ashley:
Hal lain yang harus dilakukan adalah inspeksi berulang. Saya pikir mungkin tahun kedua di perusahaan manajemen properti, mereka mengirimkan pemberitahuan kepada semua pemilik bahwa kami sekarang mengharuskan semua orang untuk memeriksa properti mereka, saya pikir itu dilakukan setiap enam bulan. Dan kami akan mengirimkan teknisinya. Biaya pemeriksaannya $70. Kami akan menulis hal-hal pemeliharaan preventif, yang secara umum terdengar seperti ide bagus. Untuk kompleks apartemen 40 unit, sebenarnya bukan ide yang bagus. Mereka melewatinya, dan apartemen-apartemen ini dikerjakan dengan cukup baik, semuanya seperti itu, dan akan melewatinya dan kemudian memberi kami… Kami akan dikenakan biaya $70 per unit, yang akhirnya menjadi banyak jika Anda memiliki banyak unit. Dan kemudian mereka juga berkata, “Oke, detektor asap ini perlu dipasang, GFI ini perlu dipasang,” semua itu adalah masalah keselamatan. Tapi masalahnya adalah mereka membebankan tarif kepada kami sebesar… Kami bisa pergi ke Lowe's dan membelinya. Saat Anda mengganti 20 detektor asap, Anda pergi ke Lowe's, ruang penawaran Home Depot dan menawar 20 detektor asap tersebut dengan harga lebih murah.
Memahami biaya material ketika Anda ditagih material dari perusahaan pengelola properti Anda, apakah mereka mendapat diskon untuk itu? Hal yang berbeda seperti itu. Sungguh, ada banyak hal yang dapat saya teruskan dan pelajari selama bertahun-tahun tentang penagihan dan biaya serta biaya yang semuanya bertambah dan terkait dengan perusahaan manajemen properti. Dan jika mereka melakukan pekerjaannya dengan baik, itu 100% sepadan.
Tony:
Ya, Ash, kamu mengemukakan begitu banyak poin bagus. Namun sejujurnya, itulah salah satu alasan mengapa persewaan jangka panjang terkadang sulit menghasilkan keuntungan adalah karena biaya yang harus dibayar oleh manajer properti Anda. Saya sebenarnya menarik salah satu perjanjian PM saya. Saya benar, mengelola properti itu membutuhkan $100 per bulan. Biaya sewa lebih murah dari yang Anda katakan. Uang kami hanya $350. Dan jika saya ingat dengan benar, unit ini disewakan seharga $1,200 atau $1,300 per bulan, jadi lebih dari 1/3 dari harga sewa satu bulan.
Namun salah satu hal lain yang terjadi adalah perusahaan pengelola properti juga memiliki perusahaan pemeliharaannya. Dan mereka selalu memberi kami pilihan, “Hei, ini kutipan dari kami. Jika Anda ingin mendapatkan penawaran dari luar, silakan saja. Namun Anda sibuk bekerja, Anda tidak ingin menghabiskan waktu mencoba menelepon empat tukang ledeng yang berbeda untuk mendapatkan penawaran tentang cara mengganti segel lilin, jadi katakan saja, “Hei, Anda yang mengurusnya sendiri.”” Tapi apa? yang kami temukan adalah ketika kami mencoba mencari harga lain, tarif manajer properti biasanya lebih mahal, namun kenyamananlah yang memungkinkan mereka menaikkannya. Karena Anda juga harus berpikir, jika mereka hanya menagih Anda $100 per unit, itu bukanlah jumlah uang yang signifikan.
Ashley:
Itu karena Anda sudah terbiasa dengan jangka pendek [tidak terdengar 00:42:21] 30%.
Tony:
Ya, 30%. Tapi coba bayangkan, jika Anda mencoba membangun sebuah bisnis dan setiap properti yang Anda hasilkan hanya bernilai $100 per unit, Anda memerlukan banyak hal agar bisa menjadi bisnis sukses yang benar-benar akan membayar tagihan sehingga mereka harus mencarinya. cara untuk membuat hal itu berhasil bagi mereka secara finansial. Dan hal lain yang terlintas dalam pikiran, saya juga telah mencarinya di sini, manajer properti saya membuat kami memiliki apa yang mereka sebut rekening pemilik, yang pada dasarnya adalah rekening simpanan atau rekening cadangan sebesar $500. Dan $500 itu untuk menutupi pengeluaran apa pun, hanya untuk memastikan selalu ada uang di rekening untuk menutupi pengeluaran apa pun yang muncul. Jika mereka harus, apa pun, mengganti detektor asap atau perbaikan pemeliharaan apa pun, mereka tidak mau harus membayar uang tersebut. Dan solusi mereka adalah memastikan bahwa selalu ada setidaknya $500 di akun pemilik ini.
Dan kami memiliki dua pilihan untuk memasukkan uang itu ke sana. Kita bisa saja menulis cek senilai $500, langsung dimasukkan ke dalamnya, atau mereka akan memotong $50 per bulan sampai mereka mendapatkan $500 itu. Pikirkan jika Anda mengambil rute itu, sekarang, Anda tidak hanya membayar $100 per bulan untuk biaya pengelolaan properti Anda, tetapi sekarang Anda juga mengenakan tambahan $50 per bulan selama 10 bulan, jadi sekarang Anda benar-benar membayar $150 per bulan untuk manajemen properti Anda. Dan katakanlah Anda hanya mendapatkan keuntungan atau mengatakan Anda hanya mendapat keuntungan beberapa ratus dolar per bulan, dan $50 itu membuat perbedaan besar selama setahun. Bacalah dengan cermat perjanjian PM Anda dan dapatkan pemahaman yang benar-benar kuat tentang perbedaan biayanya.
Ashley:
Dan Anda akhirnya mendapatkan $500 itu kembali. Ketika Anda keluar dari perusahaan pengelola properti, mereka mengembalikan dana cadangan tersebut kepada Anda. Anda harus menganggapnya sebagai rekening tabungan yang tidak menghasilkan bunga apa pun bagi Anda.
Tony:
Ya.
Ashley:
Tapi yang menarik adalah mereka membiarkan Anda membayarnya dalam jangka waktu tertentu karena ketika kami melakukannya, semuanya harus dibayar… Itu adalah bagian dari biaya orientasi yang harus dibayar di muka. Dan hal yang bagus untuk dibicarakan, Tony, adalah memikirkannya. Oke, Anda membeli properti ini, Anda telah memasukkan uang Anda ke uang muka mungkin untuk membayar rehabilitasi Anda, dan mungkin Anda kekurangan uang tunai. Apakah Anda yakin bahwa Anda akan memiliki cadangan itu untuk mereka?
Baiklah, terima kasih banyak telah mengirimkan pertanyaan bagus hari ini. Seperti biasa, Anda dapat mengunjungi bigpockets.com/reply dan mengajukan pertanyaan kepada kami. Atau Anda dapat membuka DM saya dan Tony di Wealth from Rentals atau di Tony J. Robinson. Kami akan menemui kalian pada hari Rabu dengan seorang tamu.
Tonton Podcastnya Disini
Di Episode Ini Kami Meliput
- Bagaimana menemukan yang TERBAIK perusahaan manajemen properti untuk sewa Anda
- Biaya pengelolaan properti dan bagaimana menekan biaya
- Mengapa Anda HARUS mengasuransikan properti Anda selama fase rehabilitasi
- Cara penggunaan pembayaran balon untuk keuntungan Anda (dan menghindari lebih banyak risiko!)
- Apa yang perlu Anda ketahui sebelumnya membeli a properti yang diambil alih sebelumnya
- Dan So Lebih banyak!
penggunaan SewaSavvy, satu-satunya layanan penempatan penyewa nasional untuk mengisi properti sewaan Anda dengan cepat dengan satu biaya tetap.
Tautan dari Pertunjukan
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Surel:
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Keuangan EVM. Antarmuka Terpadu untuk Keuangan Terdesentralisasi. Akses Di Sini.
- Grup Media Kuantum. IR/PR Diperkuat. Akses Di Sini.
- PlatoAiStream. Kecerdasan Data Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :memiliki
- :adalah
- :bukan
- :Di mana
- $NAIK
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 bulan lagi
- 15%
- 20
- 20 tahun
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Sanggup
- Tentang Kami
- Setuju
- Akun
- akuntansi
- tepat
- diperoleh
- di seluruh
- sebenarnya
- sebenarnya
- menambahkan
- Tambahan
- alamat
- disesuaikan
- maju
- Keuntungan
- pengiklanan
- nasihat
- Berafiliasi
- Setelah
- lagi
- badan
- Agen
- silam
- perjanjian
- di depan
- Semua
- memungkinkan
- sudah
- juga
- selalu
- jumlah
- an
- analisis
- dan
- Lain
- menjawab
- Apa pun
- lagi
- apa saja
- Apartemen
- apartemen
- Apple
- menghargai
- menyetujui
- ADALAH
- DAERAH
- sekitar
- AS
- aspek
- menilai
- terkait
- At
- para penonton
- penulis
- menghindari
- kembali
- bersandaran
- Backend
- tas
- Saldo
- Bank
- Bank
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- Dasar-dasar
- BE
- karena
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- nama
- di belakang
- makhluk
- Percaya
- manfaat
- TERBAIK
- Lebih baik
- antara
- tawaran
- Besar
- tagihan
- penagihan
- Uang kertas
- Bit
- Berkembang
- Biru
- papan
- batas
- meminjam
- kedua
- membeli
- merek
- Istirahat
- Kerusakan
- Melanggar
- JEMBATAN
- membawa
- Membawa
- makelar
- Terbawa
- Kerbau
- membangun
- Bangunan
- ikat
- pembakaran
- bisnis
- sibuk
- tapi
- membeli
- PEMBELI..
- Pembelian
- by
- menghitung
- menghitung
- panggilan
- bernama
- datang
- CAN
- Bisa Dapatkan
- topi
- modal
- mobil
- yang
- hati-hati
- Uang tunai
- arus kas
- menguangkan
- tertangkap
- disebabkan
- penyebab
- hati-hati
- berhati-hati
- perubahan
- Perubahan
- biaya
- dibebankan
- pengisian
- murah
- murah
- termurah
- memeriksa
- Pilih
- Kota
- Penyelesaian
- tertutup
- Tuan Rumah Bersama
- Tanaman
- Perguruan tinggi
- COM
- bagaimana
- datang
- kedatangan
- komersial
- Perusahaan
- perusahaan
- membandingkan
- kompleks
- Konferensi
- konservatif
- Mempertimbangkan
- konstruksi
- terus
- terus-menerus
- kontrak
- Kontraktor
- kontraktor
- kontrol
- kenyamanan
- percakapan
- dingin
- Biaya
- mahal
- Biaya
- bisa
- daerah
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- liputan
- tercakup
- meliputi
- Kreatif
- kreativitas
- krisis
- Cangkir
- terbaru
- Sekarang
- Memotong
- menari
- hari
- Hari
- transaksi
- Penawaran
- Hutang
- memutuskan
- default
- pastinya
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- sulit
- langsung
- Diskon
- diskon
- membahas
- Display
- do
- dokumen
- tidak
- Tidak
- melakukan
- dolar
- dilakukan
- Dont
- turun
- dua
- selama
- setiap
- Awal
- mudah
- mudah
- Mudah
- makan
- ekonomi
- Tepi
- antara
- lain
- keadaan darurat
- akhir
- Tak berujung
- berakhir
- cukup
- cukup uang
- memastikan
- memastikan
- memasuki
- Seluruh
- keseluruhan
- episode
- keadilan
- terutama
- perkebunan
- memperkirakan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- akhirnya
- pERNAH
- Setiap
- semua orang
- segala sesuatu
- contoh
- contoh
- biaya
- mahal
- pengalaman
- Pengalaman
- Menjelaskan
- terkena
- tingkat
- tambahan
- Menghadapi
- adil
- Jatuh
- palsu
- keluarga
- fantastis
- jauh
- kebun
- keran
- biaya
- merasa
- Biaya
- beberapa
- mengisi
- pengisian
- Akhirnya
- keuangan
- keuangan
- krisis keuangan
- secara finansial
- pembiayaan
- Menemukan
- menyelesaikan
- Kebakaran
- Pertama
- pertama kali
- lima
- Memperbaiki
- tetap
- datar
- Penerjunan
- Membalik
- aliran
- Untuk
- selama-lamanya
- bentuk
- Untung
- forum
- Depan
- ditemukan
- empat
- dari
- depan
- penuh
- dana
- dana-dana
- masa depan
- Umum
- menghasilkan
- generasi
- mendapatkan
- mendapatkan
- GFI
- hadiah
- Memberikan
- memberikan
- Pemberian
- Go
- Pergi
- akan
- mati
- baik
- pekerjaan yang baik
- besar
- Tumbuh
- Pertumbuhan
- tumbuh
- Tamu
- Cowok
- memiliki
- Aula
- terjadi
- terjadi
- Kejadian
- Terjadi
- senang
- Sulit
- Memiliki
- memiliki
- he
- kepala
- mendengar
- membantu
- membantu
- membantu
- dia
- di sini
- Ragu-ragu
- Tersembunyi
- High
- berkualitas tinggi
- lebih tinggi
- sangat
- dia
- menyewa
- Mempekerjakan
- -nya
- Memukul
- memukul
- memegang
- memegang
- memegang
- Beranda
- depot rumah
- Secara jujur
- Mudah-mudahan
- jam
- Rumah
- rumah
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- besar
- ratus
- i
- SAYA AKAN
- ide
- ide-ide
- if
- penting
- in
- termasuk
- termasuk
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Pada meningkat
- industri
- murah
- informasi
- mulanya
- dalam
- wawasan
- Inspirasi
- sebagai gantinya
- asuransi
- bunga
- SUKU BUNGA
- Suku Bunga
- tertarik
- menarik
- ke
- investasi
- investasi
- investor
- Investor
- isu
- masalah
- IT
- NYA
- Pekerjaan
- perjalanan
- hanya
- hanya satu
- Menjaga
- pemeliharaan
- terus
- menendang
- Jenis
- Tahu
- Mengetahui
- tuan tanah
- besar
- Terakhir
- kemudian
- Hukum
- belajar
- pengetahuan
- penyewaan
- paling sedikit
- Meninggalkan
- meninggalkan
- Informasi
- LEND
- pemberi pinjaman
- pinjaman
- kurang
- leveraging
- LG
- kewajiban
- Hidup
- cahaya
- 'like'
- baris
- berbaris
- Daftar
- Listening
- sedikit
- hidup
- pemuatan
- pinjaman
- Pinjaman
- lokal
- lokal
- Panjang
- lama
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- tampak
- mencari
- lepas
- kalah
- Lot
- Louisiana
- cinta
- Rendah
- menurunkan
- keberuntungan
- terbuat
- pemeliharaan
- Mayoritas
- membuat
- menghasilkan uang
- MEMBUAT
- Membuat
- mengelola
- pengelolaan
- manajer
- Manajer
- banyak
- Pasar
- bahan
- bahan
- hal
- max-width
- Mungkin..
- berarti
- cara
- Pelajari
- pertemuan
- anggota
- tersebut
- menu
- Metrik
- mungkin
- keberatan
- minimum
- menit
- menit
- kesalahan
- Mengurangi
- uang
- Bulan
- bulanan
- bulan
- lebih
- pagi
- Hipotek
- Mortgages
- paling
- Motivasi
- mulut
- pindah
- bergerak
- bergerak
- banyak
- beberapa
- harus
- saling
- my
- nama
- Nasional
- perlu
- Perlu
- dibutuhkan
- kebutuhan
- kelambu
- tak pernah
- New
- NY
- baru saja
- berikutnya
- tidak
- normal
- Catatan
- Melihat..
- sekarang
- jumlah
- nomor
- hunian
- of
- lepas
- menawarkan
- ditawarkan
- menawarkan
- Office
- sering
- Oke
- on
- Onboarding
- sekali
- ONE
- yang
- hanya
- Buka
- Pendapat
- pilihan
- Opsi
- or
- urutan
- Lainnya
- kami
- di luar
- di luar
- lebih
- berhutang
- sendiri
- dimiliki
- pemilik
- Perdamaian
- dibayar
- bagian
- pasangan
- lalu
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- pembayaran
- Konsultan Ahli
- persentase
- dilakukan
- periode
- orang
- pribadi
- tahap
- telepon
- memilih
- bagian
- Tempat
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- silahkan
- Pipa ledeng
- plus
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- Kebijakan
- kebijaksanaan
- portofolio
- milik
- Pos
- pra
- siap
- cukup
- sebelumnya
- harga pompa cor beton mini
- harga
- Utama
- prinsip
- mungkin
- Masalah
- proses
- proses
- menguntungkan
- keuntungan
- properties
- milik
- terlindung
- memberikan
- membeli
- dibeli
- pembelian
- pembelian
- Dorong
- menempatkan
- Puting
- pertanyaan
- Pertanyaan
- Cepat
- segera
- mengutip
- tanda kutip
- jarak
- Penilaian
- Tarif
- mencapai
- Baca
- Bacaan
- siap
- nyata
- real estate
- benar-benar
- alasan
- alasan
- baru-baru ini
- mengenali
- sarankan
- catatan
- arsip
- menurunkan
- mencerminkan
- mengembalikan uang
- rehab
- relatif
- relevan
- ingat
- Menyewa
- Penawaran
- membayar kembali
- menggantikan
- balasan
- Pelaporan
- mewakili
- permintaan
- membutuhkan
- Persyaratan
- Cadangan
- Cadangan
- perumahan
- ISTIRAHAT
- membalikkan
- ulasan
- Review
- RGB
- benar
- Risiko
- risiko
- berisiko
- Kamar
- bulat
- Rute
- BARIS
- Permadani
- Run
- berjalan
- Safety/keselamatan
- Tersebut
- penjualan
- Penjual
- sama
- Tabungan
- rekening tabungan
- melihat
- mengatakan
- mengatakan
- mengatakan
- Skala
- skenario
- skenario
- menjadwalkan
- Pencarian
- Kedua
- Dijamin
- melihat
- melihat
- terlihat
- menjual
- Penjualan
- mengirim
- mengirim
- rasa
- mengirim
- layanan
- Layanan
- set
- penyiapan
- tujuh
- Share
- dia
- menumpahkan
- tas
- toko
- Pendek
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- MENUNJUKKAN
- sisi
- menandatangani
- tertanda
- penting
- signifikan
- Tanda
- mirip
- Sederhana
- tunggal
- situasi
- situasi
- ENAM
- keenam
- Meluncur
- Merokok
- So
- Perangkat lunak
- padat
- larutan
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- lagu
- Segera
- sumber
- Space
- spasi
- mengkhususkan
- tertentu
- menghabiskan
- Disponsori
- Sponsor
- Spotify
- musim semi
- memantapkan
- Tahap
- Bintang
- awal
- mulai
- dimulai
- Negara
- State Farm
- tinggal
- Langkah
- Tangga
- Masih
- Berhenti
- cerita
- Cerita
- Strategis
- Secara strategis
- Penyelarasan
- lebih ketat
- Berjuang
- subyek
- disampaikan
- sukses
- seperti itu
- musim panas
- besar
- kejutan
- sistem
- Mengambil
- diambil
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- tugas
- Pajak
- tim
- tech
- penyewa
- istilah
- istilah
- dari
- terima kasih
- Terima kasih
- bahwa
- Grafik
- Dasar-dasar
- Masa depan
- informasi
- mereka
- Mereka
- tema
- diri
- kemudian
- Sana.
- Ini
- mereka
- hal
- hal
- berpikir
- ini
- tahun ini
- itu
- meskipun?
- pikir
- tiga
- Melalui
- di seluruh
- waktu
- jangka waktu
- kali
- Judul
- judul
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- Toilet
- ton
- Tony
- terlalu
- mengambil
- alat
- tema
- Total
- sulit
- terhadap
- tradisional
- Salinan
- transfer
- mencoba
- memicu
- perjalanan
- benar
- mencoba
- pergantian
- Dua kali
- dua
- mengetik
- khas
- khas
- tidak mampu
- bawah
- memahami
- pemahaman
- satuan
- unit
- sampai
- Pembaruan
- us
- menggunakan
- bekas
- menggunakan
- biasanya
- Penilaian
- Valuasi
- nilai
- Nilai - Nilai
- penjaja
- Lawan
- sangat
- VET
- Video
- ingin
- ingin
- ingin
- adalah
- WAX
- Cara..
- cara
- we
- Kekayaan
- webp
- Rabu
- minggu
- akhir pekan
- selamat datang
- BAIK
- pergi
- adalah
- Apa
- Apa itu
- apa pun
- ketika
- kapan saja
- sedangkan
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- seluruh
- mengapa
- lebih luas
- akan
- rela
- menang
- Musim dingin
- dengan
- dalam
- tanpa
- hebat
- kayu
- Kerja
- bekerja
- kerja
- bekerja
- bernilai
- akan
- akan memberi
- dibungkus
- menulis
- tertulis
- Salah
- X
- tahun
- tahun
- iya nih
- kemarin
- namun
- York
- kamu
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll