Cara Menentukan Nilai Pasar Wajar Rumah Anda

Cara Menentukan Nilai Pasar Wajar Rumah Anda

Stempel Waktu: 1 Oktober 2023 6:27
Node Sumber: 2914401

Mungkin Anda baru saja memesan penilaian untuk rumah Anda. Atau mungkin Anda ingin lebih memahami nilai rumah Anda saat ini. Tahukah Anda bahwa penilaian mungkin tidak memberikan nilai pasar wajar atas rumah Anda?

Jadi, berapa nilai sebenarnya rumah Anda di pasar saat ini?

Menentukan nilai pasar wajar rumah memerlukan lebih dari sekadar perkiraan online. Nilai sebuah rumah terus berubah berdasarkan lokasi, peningkatan, tren lingkungan, dan yang terpenting, kondisi pasar.

Mengetahui nilai pasar wajar rumah Anda memberikan wawasan penting apakah Anda berpikir untuk menjual, membeli properti lain, atau hanya ingin menilai investasi Anda.

Apa yang dimaksud dengan Nilai Pasar Wajar (FMV)?

Menurut IRS, “nilai pasar wajar (FMV) adalah harga jual properti di pasar terbuka. Ini adalah harga yang akan disepakati antara pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia menjual, tanpa keduanya diharuskan bertindak dan keduanya memiliki pengetahuan yang masuk akal tentang fakta-fakta yang relevan.”

Menentukan FMV properti adalah bagian penting dari transaksi real estat pembeli dan penjual.

Bagi penjual, mengetahui FMV properti membantu menetapkan harga permintaan optimal yang akan menarik penawaran wajar dan memaksimalkan harga jual. Penetapan harga properti secara akurat berdasarkan FMV membantu mencegah penjualan yang terlalu rendah dan meninggalkan uang di atas meja.

Bagi pembeli, memahami FMV memungkinkan mereka membuat keputusan yang tepat mengenai properti dan menghindari membayar lebih. Pembeli dapat menilai apakah harga yang diminta suatu properti sesuai dengan nilai pasar objektifnya atau apakah penjual menetapkan harga yang terlalu tinggi. Mengetahui FMV memberi pembeli lebih banyak pengaruh dalam negosiasi.

Namun, mengetahui nilai pasar wajar suatu properti juga penting bagi pemilik. Ini membantu mereka menilai bagaimana investasi mereka dihargai, berapa banyak ekuitas yang mereka miliki, dan membuat keputusan strategis.

Jika Anda pemilik properti, Anda selalu mendapatkan penilaian, namun sering kali, angka tersebut sudah ketinggalan zaman atau terlalu konservatif. Anda ingin mengetahui kira-kira berapa harga jual rumah Anda jika Anda memilih untuk mencantumkannya dalam kondisi pasar saat ini.

Untuk Apa Nilai Pasar Wajar Digunakan?

Nilai pasar wajar digunakan dalam lebih banyak situasi daripada sekadar penjualan rumah. FMV berdampak pada berbagai masalah keuangan di luar transaksi, termasuk:

  • Implikasi Asuransi
    Polis asuransi pemilik rumah sering kali mengandalkan FMV untuk menentukan tarif polis. FMV membantu memperkirakan “biaya penggantian” rumah—berapa biaya untuk membangun kembali rumah jika kejadian seperti kebakaran atau banjir merusaknya. Biaya penggantian ini didasarkan pada FMV saat ini, bukan harga pembelian awal, yang mungkin sudah ketinggalan jaman dan tidak relevan dengan kondisi pasar saat ini. FMV membantu perusahaan asuransi mengukur nilai rumah saat ini dan menetapkan premi yang sesuai.
  • Penilaian Pajak Properti
    Pemerintah daerah menilai FMV rumah Anda dan menerapkan tarif pajak tertentu untuk menentukan tagihan pajak properti tahunan Anda. Misalnya, jika rumah Anda memiliki FMV sebesar $300,000 dan tarif pajak properti daerah Anda adalah 3%, pajak properti tahunan Anda akan menjadi $9,000. Pastikan untuk memeriksa tarif pajak yurisdiksi setempat dan frekuensi penilaian ulang, karena tarif ini sangat bervariasi menurut negara bagian dan wilayah.
  • Konteks Hukum
    Baik itu penyelesaian perceraian, tuntutan ganti rugi atas harta benda pribadi, atau pembagian aset di antara ahli waris, FMV memberikan tindakan standar untuk mencegah salah satu pihak mengambil keuntungan yang tidak adil dari pihak lain. Ini berfungsi sebagai landasan netral untuk menetapkan nilai pada aset bersama, menyederhanakan negosiasi dan potensi konflik.
  • Pertimbangan Pajak Lainnya
    Selain pajak properti, FMV juga mempengaruhi bentuk perpajakan lain yang terkait dengan real estat, seperti pajak properti, hadiah, dan warisan. Dalam kasus di mana suatu properti diwariskan atau dihibahkan, kewajiban pajak dihitung berdasarkan FMV rumah pada saat pengalihan, terlepas dari bagaimana pemilik baru memiliki properti tersebut.

Perbedaan antara FMV dan Penilaian Rumah

Di permukaan, nilai pasar wajar dan penilaian tampak dapat dipertukarkan—dua perkiraan mengenai nilai sebuah rumah. Namun ada beberapa perbedaan utama.

Nilai pasar wajar adalah berapa harga rumah yang akan dijual saat ini di pasar terbuka antara pembeli dan penjual yang siap. Ini mewakili apa yang akan dibayar oleh pasar secara umum. Sebagai perbandingan, nilai yang dinilai berasal dari penilaian profesional terhadap nilai rumah untuk tujuan tertentu. Paling sering, penilaian dilakukan oleh penilai berlisensi untuk mendapatkan hipotek atau membiayai kembali pinjaman. Nilai yang dinilai memberikan penilaian tunggal yang sesuai dengan fitur-fitur rumah yang ada dan didasarkan pada penjualan yang sebanding baru-baru ini.

Nilai yang dinilai tidak digunakan untuk tujuan asuransi atau perpajakan; di sinilah FMV berperan. Pemberi pinjaman memerlukan penilaian untuk mengurangi risiko pada properti. Namun hanya nilai pasar wajar yang dapat menjawab pertanyaan tentang berapa yang harus dibayar pembeli untuk rumah penjual, berapa pajak hadiah yang harus dibayar, atau biaya asuransi.

Bagaimana Menghitung Nilai Pasar Wajar?

Tidak seperti menghitung biaya atau pajak, tidak ada rumus tunggal untuk menentukan nilai pasar wajar (FMV) sebuah rumah.

Karena FMV sangat bergantung pada fluktuasi pasar (penawaran dan permintaan), cara paling akurat untuk menghitung FMV adalah dengan mencatatkan properti di pasar terbuka, menerima penawaran, dan menegosiasikan kontrak. Tapi itu tidak realistis jika Anda tidak benar-benar berencana menjualnya.

Jadi, bagaimana tepatnya Anda menghitung nilai pasar wajar sebuah properti? Ada empat cara umum untuk menghitung FMV:

  • Jual di pasar terbuka.
    Seperti disebutkan, FMV mewakili nilai realistis yang disepakati penjual dan pembeli dalam transaksi properti. Listing di pasar adalah cara paling realistis untuk mempertimbangkan kondisi pasar saat ini.
  • Tarif harga per kaki persegi.
    Saat Anda meninjau penjualan properti terkini di area yang sama dengan kualitas dan ukuran yang serupa, Anda dapat membagi harga jual properti tersebut berdasarkan ukuran untuk mendapatkan harga per kaki persegi. Kemudian, terapkan tarif ini ke properti yang diprioritaskan untuk mendapatkan perkiraan FMV.
  • Analisis pasar komparatif.
    Kumpulkan daftar properti serupa (setidaknya 3-5) dan harga jual yang dicapai untuk memperkirakan FMV properti Anda. Cara terbaik untuk mendapatkan analisis pasar komparatif yang akurat adalah bekerja sama dengan agen real estat yang memiliki pengalaman dan data untuk dievaluasi. Terhubung dengan agen real estate lokal dengan Pakar Cepat.
  • Penilaian profesional.
    Meskipun ini mungkin bukan rute termurah penilaian biasanya berharga sekitar $500, suatu penilaian dapat memberikan pendapat yang tidak memihak tentang nilai.
  • Dapatkan perkiraan online.
    Platform online yang dibantu AI seperti Zillow's Zestimate dapat memberikan gambaran rata-rata untuk FMV. Namun, menilai FMV secara akurat memerlukan penggalian data spesifik properti dan pasar.

Bagaimana FMV Ditentukan?

Menentukan nilai pasar wajar (FMV) suatu properti secara akurat memerlukan analisis multi-segi oleh para profesional real estat dan penilai.

Saat menentukan FMV, agen atau penilai real estate akan menggunakan:

  • Penjualan serupa baru-baru ini dari rumah-rumah serupa di dekatnya untuk memberikan dasar bagi FMV.
  • Rincian spesifik properti subjek mencakup lokasi, daya tarik tepi jalan, renovasi, sekolah, dan fasilitas lainnya.
  • Kondisi pasar real estat saat ini. Di pasar yang laris, tren FMV lebih tinggi karena tingginya permintaan. Di pasar pembeli yang sejuk, nilai cenderung lebih rendah karena berkurangnya permintaan.

Pendekatan ini menggunakan fakta dan keahlian untuk menghilangkan bias harga dan memperkirakan nilai pasar sebenarnya.

Apa itu Analisis Pasar Komparatif?

Analisis pasar komparatif (CMA) adalah ketika agen real estat melihat 3-5 penjualan terbaru rumah serupa di sekitar untuk membantu menghasilkan harga listing yang direkomendasikan untuk penjual atau FMV. Agen membuat penyesuaian dolar mengenai perbedaan rumah yang sebanding dengan rumah subjek dalam hal ukuran, peningkatan, kondisi, dll.

Harga jual yang disesuaikan dirata-ratakan untuk mengukur nilai pasar saat ini.

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Pasar Wajar

Menentukan nilai pasar wajar sebuah rumah adalah bagian dari seni, bagian dari ilmu pengetahuan – perpaduan antara faktor obyektif dan subyektif. Berbagai faktor memengaruhi nilai pasar wajar sebuah rumah.

Lokasi

Lokasi tetap menjadi salah satu pengaruh utama terhadap nilai properti. Lokasi yang diinginkan di dekat fasilitas dan daerah dengan tingkat kriminalitas rendah memiliki nilai yang lebih tinggi. Aksesibilitas terhadap pekerjaan, sekolah, transportasi umum, perbelanjaan, dan rekreasi juga meningkatkan FMV.

Umur dan Kondisi

Rumah yang dirawat dengan baik dengan sistem dan penyelesaian modern memiliki nilai yang lebih baik. Fitur-fitur yang aus atau ketinggalan jaman atau rusak yang memerlukan renovasi akan mengurangi FMV.

Kondisi pasar

Kondisi pasar berdampak signifikan pada FMV. Di pasar penjual, tren nilai naik ketika permintaan pembeli tinggi. Di pasar pembeli dengan permintaan rendah, nilai menurun. Kondisi makroekonomi dan suku bunga sangat mempengaruhi kondisi pasar. Dinamika penawaran dan permintaan lokal mempengaruhi nilai properti secara langsung.

Penjualan Sebanding Terbaru

Penjualan yang sebanding memberikan poin data penting untuk menentukan FMV. Harga jual rumah serupa di dekatnya yang disesuaikan dengan perbedaannya mengungkapkan apa yang saat ini dibayar pembeli.

Fitur Unik dan Peningkatan

Perombakan, sentuhan khusus, kolam, dan peralatan kelas atas dapat meningkatkan FMV. Fitur rekreasi luar juga menuntut harga premium. Dampaknya terhadap harga mungkin sulit untuk dipahami, oleh karena itu sebaiknya minta bantuan profesional saat memperkirakan FMV rumah dengan fitur unik.

Ukuran Lot dan Kegunaan

Tanah itu memiliki nilai tersendiri. Lahan yang lebih besar memungkinkan lebih banyak ruang fungsional dan privasi, sehingga meningkatkan nilai. Bentuk atau topografi yang aneh dapat membatasi kegunaan dan menurunkan FMV. Akses dan visibilitas juga merupakan atribut lahan yang penting.

Tantangan atau Kesalahan Apa yang Terjadi Saat Menilai Nilai Pasar Wajar?

Kesalahan langkah mungkin terjadi selama penilaian FMV, sehingga menyebabkan penilaian yang salah. Bahkan profesional real estate yang berpengalaman pun bisa jatuh ke dalam perangkap umum.

Beberapa tantangan spesifik yang dapat menurunkan nilai pasar wajar meliputi:

  • Hanya mengandalkan emosi daripada poin data objektif.
  • Menggunakan penjualan pembanding yang sudah ketinggalan zaman dan tidak mencerminkan pasar saat ini.
  • Melakukan penyesuaian menyeluruh dibandingkan melakukan analisis kondisi spesifik properti.
  • Tidak memverifikasi detail dan fitur properti yang sebanding.
  • Mengabaikan tren pasar yang berlaku saat naik atau turunnya nilai.
  • Dengan asumsi semua faktor adalah sama di antara properti yang sebanding.

Kapan Menilai Kembali Nilai Pasar Wajar Rumah Anda

Meskipun nilai rumah cenderung meningkat seiring berjalannya waktu, peristiwa dan situasi tertentu mungkin memerlukan penilaian ulang nilai pasar wajar (FMV) properti Anda saat ini:

  • Anda sedang bersiap untuk menjual rumah Anda – Menghitung FMV terkini di rumah Anda menggunakan penjualan terbaru yang sebanding membantu Anda menentukan harga dan memasarkannya secara kompetitif. Hal ini biasanya melibatkan analisis pasar komparatif dari agen dan/atau penilai profesional.
  • Anda membiayai kembali hipotek Anda – Pemberi pinjaman akan memerlukan penilaian untuk memastikan nilai rumah Anda masih mendukung jumlah pinjaman yang dibiayai kembali.
  • Anda telah melakukan peningkatan atau renovasi yang signifikan – Perbaikan besar seperti penambahan kolam renang, kamar tidur, atau dapur yang direnovasi dapat meningkatkan FMV dan patut dikaji ulang.
  • Anda melihat penurunan kondisi properti di sekitar – Faktor-faktor yang merugikan daya tarik lingkungan, seperti meningkatnya kejahatan, penyakit busuk daun, atau pembangunan yang bising, dapat berdampak negatif terhadap FMV.
  • Mendapatkan asuransi pemilik rumah baru. Penting untuk memiliki FMV yang diperbarui saat mencari asuransi pemilik rumah baru untuk memastikan Anda mendapatkan perlindungan yang memadai.
  • Nilai pasar lokal naik atau turun – Mengikuti tren real estat membantu Anda memahami apakah nilai rumah Anda berubah seiring pasar.
  • Anda memerlukan penilaian yang akurat untuk tujuan hukum – Situasi seperti pemisahan aset dalam perceraian atau setelah kematian anggota keluarga memerlukan perkiraan FMV saat ini.

Memeriksa kembali nilai pasar wajar rumah Anda memberikan wawasan yang berguna mengenai posisi saat ini dan posisi ekuitasnya. Hal ini memungkinkan Anda membuat keputusan yang tepat sebagai pemilik rumah dan investor real estat.

Fluktuasi Pasar

Pergeseran pasar real estat lokal dapat berdampak signifikan terhadap nilai pasar wajar (FMV) suatu rumah. Ketika permintaan meningkat pesat di pasar yang sedang panas, FMV mungkin dengan cepat naik melampaui penilaian saat ini.

Sebaliknya, pasar yang lebih sejuk dengan berkurangnya permintaan dapat menurunkan FMV. Pantau kondisi dan indikator pasar seperti harga jual median, hari di pasar, dan rasio daftar terhadap penjualan untuk terus mengikuti tren pasar.

Setelah Renovasi Besar

Menyelesaikan peningkatan atau renovasi besar-besaran secara langsung memengaruhi nilai pasar wajar rumah Anda, dan idealnya meningkatkannya. Menambah kamar tidur, merombak dapur atau kamar mandi, menyelesaikan ruang bawah tanah, memasang kolam, atau perbaikan signifikan lainnya dapat meningkatkan FMV secara substansial. Setelah pekerjaan selesai, nilai rumah Anda dinilai kembali untuk mendokumentasikan nilai baru yang lebih tinggi dari investasi Anda di properti tersebut.

Perkembangan Lingkungan

Perubahan di lingkungan sekitar Anda juga dapat berdampak baik atau buruk pada nilai pasar wajar rumah Anda. Di dekatnya, pembangunan baru, sekolah, taman, transit, dan fasilitas yang diinginkan dapat membuat kawasan tersebut lebih menarik dan meningkatkan nilai. Namun, meningkatnya kejahatan, penyitaan, pembangunan yang bising, atau masalah lingkungan dapat berdampak negatif pada FMV. Waspadai perubahan area yang mungkin mengharuskan Anda melihat kembali nilai rumah Anda.

Lakukan Analisis Pasar Anda Sendiri tetapi Miliki Harapan yang Realistis

Melacak penjualan terbaru yang sebanding dapat memberikan wawasan umum tentang tren pasar dan perkiraan kisaran nilai rumah Anda. Namun, pendekatan DIY mempunyai keterbatasan dan seringkali tidak dapat digunakan untuk tujuan resmi. Pembaruan yang paling akurat memerlukan kerja sama dengan profesional real estat dan penilaian. Perkiraan FMV yang dilakukan sendiri diharapkan dapat berguna namun tidak pasti.

Agen Real Estat Dapat Membantu dengan Nilai Pasar Wajar

Meskipun Anda dapat melihat sendiri data pasar, bermitra dengan agen real estat memberikan keuntungan yang signifikan. Agen secara akurat menilai nilai pasar wajar (FMV) rumah Anda dengan:

  • Akses ke data MLS
    Agen dapat mengakses informasi rinci tentang penjualan serupa terkini yang tidak tersedia untuk umum. Ini mencakup fitur spesifik, peningkatan, ukuran luas, hari di pasar, dll.
  • Perspektif obyektif
    Agen mengandalkan data, bukan emosi, untuk merekomendasikan harga. Mereka tidak terikat pada nilai rumah Anda secara emosional.
  • Pengalaman
    Agen secara teratur menganalisis penjualan dan menentukan harga pencatatan. Mereka selaras dengan harga yang bersedia dibayar oleh pembeli lokal.
  • Keahlian pasar terkini
    Agen penuh waktu selalu mengetahui perubahan pasar terkini yang berdampak pada nilai.
  • CMA terperinci
    Agen dapat memberikan laporan analisis pasar komparatif menyeluruh yang merinci penyesuaian yang dilakukan pada perusahaan terkini.
  • Koneksi penilai
    Agen sering kali berkonsultasi dengan penilai dan dapat merekomendasikan penilai yang sering bekerja sama dengan mereka.

Meskipun penilaian DIY mempunyai tempat, bermitra dengan agen real estat lokal yang berpengalaman memberikan bantuan besar dalam menilai secara akurat nilai pasar wajar rumah Anda saat ini. Keahlian dan alat mereka menghasilkan strategi penetapan harga yang solid.

Temukan Agen Restate Teratas dengan FastExpert

Menentukan nilai pasar wajar rumah Anda memerlukan pengalaman, wawasan pasar, dan data yang mungkin tidak dapat Anda akses sendiri. Untuk penilaian paling akurat tentang nilai sebenarnya rumah Anda, bermitralah dengan agen real estat lokal terkemuka.

Agen yang tepat akan memberikan analisis pasar komparatif yang terperinci, menyesuaikan penjualan rumah serupa terkini untuk mengevaluasi nilai properti Anda. Mereka dapat mengakses data MLS pada listing terbaru dan memasukkan pergeseran pasar ke dalam penilaian mereka. Bersandar pada keahlian agen menghilangkan dugaan dan emosi dari persamaan.

Biarkan seorang ahli memandu Anda untuk mendapatkan harga yang wajar. Menemukan agen real estat terbaik di wilayah Anda sangatlah mudah Pakar Cepat. Lihatlah daftar agen terbaik FastExpert yang bekerja di lingkungan Anda dan temukan satu yang sesuai dengan kebutuhan Anda saat ini.

Stempel Waktu:

Lebih dari Pakar Cepat Global