Semua yang Harus Diketahui Investor Baru SEBELUM Menutup Properti

David:
Ini adalah acara Podcast BiggerPockets 709.

Ashley:
Jadi yang saya lakukan adalah mengambil pengalaman saya, semua yang telah saya pelajari sejak memulai di real estat pada tahun 2013 adalah saat saya memulai dan memasukkan semua itu ke dalam rencana. Jadi langkah. Jadi setiap bab pada dasarnya adalah sebuah langkah untuk mengatur apa yang dapat Anda lakukan. Anda dapat menemukan semua informasi ini di tempat lain dan apa yang telah saya coba lakukan adalah menggabungkan semuanya, mengambil bagian-bagian penting dan menunjukkan kepada Anda bagaimana mendapatkan properti tahun pertama Anda berikutnya.

David:
Apa yang terjadi pada semua orang? Ini adalah David Greene, pembawa acara Podcast Real Estat BiggerPockets Anda. Di sini hari ini dengan episode khusus. Saya akan bergabung dengan sesama investor real estat dan pembawa acara BiggerPockets Podcast Ashley Kehr. Ashley adalah co-host dari Podcast Rookie Real Estat, yang dia lakukan dengan Tony Robinson di mana mereka membantu pemula untuk membeli real estat. Dan hari ini, Ashley akan berbicara tentang buku baru yang dia keluarkan melalui BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Jadi, jika Anda seorang investor real estat atau calon investor real estat yang menginginkan bantuan untuk mendapatkan properti dan kontrak Anda berikutnya, buku ini mungkin merupakan langkah yang bagus untuk Anda.
Dalam acara hari ini, Ash dan saya membahas banyak hal bagus, termasuk langkah-langkah dari saat Anda meletakkan properti dan kontrak hingga meja penutupan dan khususnya apa yang harus Anda cari selama uji tuntas, rehabilitasi, penyedia asuransi, meja penutup, dan banyak lagi. Kami memberi Anda beberapa tip yang sangat bagus dan Anda ingin memastikan Anda menangkap semuanya karena banyak di antaranya akan menghemat waktu dan uang Anda bahkan jika Anda seorang investor berpengalaman.
Sebelum kita membahas Ashley, tip cepat hari ini adalah melihat apa yang mungkin terjadi dalam 90 hari saat Anda mengatasi kelumpuhan analisis dan menetapkan tujuan untuk mulai membuat kemajuan pada kesepakatan pertama atau berikutnya. Pertimbangkan saja untuk mendapatkan buku Ashley. Bahkan jika Anda adalah seseorang yang sudah memiliki beberapa real estat, buku ini dapat membantu Anda menjadi lebih baik dalam melakukannya dan nilai yang Anda peroleh dibandingkan dengan harga sebuah buku mungkin merupakan ROI terbaik yang dapat Anda peroleh di seluruh ruang. Dirancang untuk memandu setiap pemula dari penetapan tujuan hingga realisasi tujuan dalam waktu singkat, panduan langkah demi langkah ini akan meroket Anda dari pemula real estat menjadi bintang rock real estat dalam waktu tiga bulan. Anda dapat menemukan bukunya largepockets.com/podrookie. Baiklah, mari kita ke Ashley.
Ashley Kehr, selamat datang kembali di BiggerPockets Real Estate Podcast. Apa kabarmu hari ini?

Ashley:
Bagus. Terima kasih banyak telah membuatku kembali. Sudah sekitar satu tahun, saya pikir.

David:
Ya. Sekarang sebelum kita membahas mengapa Anda ada di sini, saya ingin mengatakan bahwa saya baru saja selesai merekam episode Melihat Greene, dan saya ingin menarik Anda masuk dan memberi Anda pertanyaan Melihat gaya Greene. Inilah pertanyaan saya dan saya akan berpura-pura seolah-olah saya adalah pendengar BP dan Anda menjadi saya di sini.
Sebagai pembeli, mengapa tanggal penutupan transaksi penting bagi saya? Saya tidak pernah mengerti pentingnya. Jelas, saya ingin menutup properti secara umum lebih cepat daripada nanti, kecuali kita mendekati akhir Desember dan mungkin juga memulai tahun pajak berikutnya dengan lebih bersih. Namun apakah ada elemen strategi di sini yang saya lewatkan yang akan membantu kesepakatan saya terlihat lebih menarik bagi penjual?

Ashley:
Yah, saya pikir hal pertama adalah, apakah itu bisa berubah. Itu bervariasi dan tergantung pada apa motivasi penjual. Jadi di sini di Buffalo di musim dingin, salju turun. Tidak ada yang mau pindah di musim dingin. Jadi kadang-kadang bahkan menawarkan penutupan yang tertunda dapat dilihat sebagai keuntungan jika Anda mengajukan penawaran karena penjual tidak mau pindah dan mereka berterima kasih. Seperti rumah kami dijual, kami terikat kontrak, tapi kami bisa tinggal di sini tiga bulan lagi sampai cuacanya hangat dan kemudian kami akan menutup properti itu. Atau orang-orang ini mungkin sudah memiliki rumah, mereka ingin masuk ke properti baru mereka. Jadi melakukan penutupan cepat, dan saya melihat bahwa yang lebih umum adalah orang ingin menutup dengan cepat, mereka ingin menyelesaikan properti yang mereka jual dan mereka ingin beralih ke hal berikutnya dalam hidup mereka.
Dan ketika Anda pergi dengan penawaran uang tunai, Anda seringkali dapat menutup lebih cepat daripada jika Anda melakukan pembiayaan konvensional atau bahkan pinjaman FHA. Anda dapat menutup lebih cepat jika Anda menggunakan uang keras. Jadi sering kali tanggal penutupan benar-benar terkait dengan cara Anda membeli properti juga.

David:
Ya, pertanyaan ini datang dari Brit di Oregon dan itu sedikit membingungkan karena dia berkata, “Jelas, saya lebih suka menyelesaikan kesepakatan lebih cepat daripada nanti, tetapi sebagian besar pembeli berada di kubu yang berlawanan. Mereka ingin lebih banyak waktu. Anda perlu waktu untuk mengumpulkan pinjaman Anda, waktu untuk membuat semua organisasi bergerak bersama. Secara umum, pembeli menginginkan periode escrow yang lebih lama karena mereka memiliki lebih banyak waktu untuk uji tuntas, lebih banyak waktu untuk mempersiapkan diri, dan penjual ingin tutup lebih cepat.” Jadi seperti yang Anda katakan, Ashley, secara umum, garis waktu yang lebih pendek biasanya lebih menguntungkan bagi penjual, tetapi Anda juga menegaskan bahwa Anda tidak boleh berasumsi demikian. Anda harus bertanya, apa yang diinginkan penjual? Karena jika mereka dapat menjual lebih cepat, kemungkinan kecil mereka harus melakukan pembayaran hipotek lagi atau mereka akan mendapatkan uang lebih cepat untuk hal berikutnya yang mereka inginkan.
Namun terkadang mereka tidak ingin menjual lebih cepat karena tidak ada tempat tujuan. Atau seperti yang Anda katakan, mereka tidak ingin pindah di tengah musim dingin. Dan itulah hal yang dapat dilakukan agen, mereka dapat membuat kesepakatan berhasil, apakah mereka dapat mengetahui logistik masing-masing pihak dan kemudian menyatukan kesepakatan dengan cara yang menguntungkan kedua orang.

Ashley:
Ya, saya bahkan pernah melakukan sebelumnya bahwa tanggal penutupan dapat ditentukan oleh penjual. Bahwa saya tidak memasukkan penawaran saya yang saya ingin tutup dalam 30 hari, terutama di sisi komersial ketika saya melakukan surat niat dan itu jauh lebih fleksibel daripada berpegang pada kontrak real estat perumahan yang penjual dapat memilih tanggal penutupan yang tidak ada waktu tegas dan sulit yang harus saya tutup.

David:
Ya, itu pintar karena itu menghilangkan banyak kecemasan dari penjual karena seringkali Anda tidak pernah tahu apa yang mereka pikirkan. Nasihat bagus di sana.
Jadi kami belum berbicara dengan Anda selama sekitar satu tahun. Saya tahu Anda telah menjadi pembawa acara Podcast Rookie Real Estat di sana bersama Tony dan itu berjalan luar biasa. Saya telah bertemu dengan Anda berdua beberapa kali, tetapi beri tahu saya apa lagi yang telah Anda lakukan di tahun terakhir hidup Anda?

Ashley:
Beberapa hal besar adalah membeli kabin di darat dan memperbarui kabin ini dan mengubahnya menjadi pengalaman yang modern dan glamor. Saya baru saja menyelesaikan properti A-frame yang ternyata indah. Itu semacam proyek saya selama setahun terakhir, mengerjakan empat kabin dan merenovasi seluruhnya. Selain itu, saya telah mengadakan kamp pelatihan BiggerPockets tentang pemilik tanah dan hanya menjadi investor pemula. Begitu saya mulai melakukan itu, saya memutuskan untuk menulis buku. Buku saya akan terbit 10 Januari dan berjudul Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Ini terdengar sangat menarik. Apa yang bisa kita harapkan ada di dalam buku ini?

Ashley:
Pada dasarnya segala sesuatu dan apa pun yang Anda temukan di buku ini kecuali mungkin pengalaman pribadi saya sendiri, Anda dapat menemukannya di internet, Anda dapat menemukannya di buku lain, Anda dapat menemukannya di podcast, Anda dapat menemukannya di surat kabar, Anda dapat menemukan berbicara dengan investor lain . Apa yang saya lakukan adalah mengambil pengalaman saya, semua yang telah saya pelajari sejak memulai di real estat pada tahun 2013 adalah saat saya memulai dan memasukkan semua itu ke dalam rencana. Jadi langkah. Jadi setiap bab pada dasarnya adalah sebuah langkah untuk mengatur apa yang dapat Anda lakukan. Anda dapat menemukan semua informasi ini di tempat lain dan apa yang saya coba lakukan adalah menggabungkan semuanya, mengambil bagian-bagian penting, dan menunjukkan kepada Anda bagaimana mendapatkan properti tahun pertama Anda berikutnya.

David:
Ini semacam cetak biru, kedengarannya seperti. Ikuti saja langkah pertama, langkah kedua, langkah ketiga, dan Anda akan mendapatkan sebuah properti.

Ashley:
Ya.

David:
Sangat keren.

Ashley:
Dan itu terjadi. Melakukan bootcamp adalah pada dasarnya kita melakukan hal yang sama di bootcamp. Saya menjadi tuan rumah bersama Tyler Madden dan kami memiliki begitu banyak orang yang datang dan memberi tahu kami bahwa mereka telah mendapatkan properti pertama mereka atau mungkin mereka terjebak setelah properti pertama atau kedua mereka dan kemudian mereka melanjutkan dan mengambil bootcamp dan mereka mampu untuk mendapatkan properti lain di bawah kontrak. Saya baru saja di Phoenix pada pertemuan BiggerPockets. Tony dan saya melakukan podcast langsung di sana dan dua orang pada pertemuan itu telah menghadiri bootcamp dan mendatangi saya dan memberi tahu saya bahwa satu telah mendapatkan satu kesepakatan dan yang lainnya mendapatkan dua kesepakatan.

David:
Oke. Jadi ini berhasil, bukan? Mari selami lebih dalam satu bagian yang mungkin tidak diketahui oleh investor baru dan inilah mengapa garis waktu penting. Jadi Anda merekomendasikan garis waktu 90 hari ini, ini muncul di bootcamp, muncul di buku Anda. Ada apa dengan garis waktu 90 hari yang menurut Anda membantu investor baru membuat kemajuan?

Ashley:
Saya pikir hanya menetapkan tujuan dan menetapkan tenggat waktu untuk tujuan itu. Jadi jika Anda ingin mendapatkan sewa jangka pendek atau Anda ingin sewa jangka panjang atau Anda ingin membeli properti untuk dibalik, ini memberi Anda cukup waktu untuk menyelesaikan dan melewati semua langkah untuk benar-benar mendapatkan properti di bawah kontrak. . Bergantung pada negara bagian tempat Anda berada, seperti New York, kemungkinan besar Anda tidak akan menutup properti karena terkadang dibutuhkan 90 hari hanya untuk menutup properti bahkan setelah Anda memasukkannya ke dalam kontrak. Jadi tergantung di mana Anda tinggal, pada saat Anda benar-benar menutup properti, itu mungkin bukan 90 hari, tetapi yang ingin kami lihat adalah Anda membuat penawaran dan Anda mendapatkan sesuatu berdasarkan kontrak dalam 90 hari.

David:
Oke, keren. Jadi mari selami lebih dalam apa yang sebenarnya akan terjadi dalam proses ini dan mari kita mulai dengan saat Anda benar-benar mendapatkan sesuatu dalam kontrak. Jadi begitu properti itu dalam kontrak, banyak orang mengira pekerjaan itu selesai, “Hore! Ada dalam kontrak, saya membelinya. Tidak, Anda melakukannya. Ini adalah langkah dan di sinilah pekerjaan sebenarnya dimulai dan salah satu hal pertama adalah uji tuntas. Jadi, apa yang Anda rekomendasikan agar investor lakukan ketika mereka mulai melakukan uji tuntas pada properti yang baru saja mereka kontrakkan?

Ashley:
Bahkan sebelum kita membahasnya, saya hanya ingin menyoroti betapa pentingnya untuk benar-benar mendapatkan kesepakatan dan ini sangat menarik dan bisa terasa sangat melegakan, tetapi yang saya temukan adalah banyak kontrak real estat yang membuat Anda mencapainya. titik menemukan kesepakatan, bagaimana sumber kesepakatan, menganalisis kesepakatan, dan kemudian membuat penawaran. Tapi banyak yang tidak menyoroti apa yang Anda lakukan setelah Anda mendapatkan properti di bawah kontrak sebelum Anda menutupnya. Jadi di sinilah saya mengambil banyak waktu di buku untuk menjelaskan dan saya memiliki daftar periksa akuisisi yang saya masukkan ke dalam buku dan kemudian menyelam lebih dalam ke setiap hal. Jadi bagian yang sangat penting adalah uji tuntas Anda.
Kami telah melihat dalam beberapa tahun terakhir bahwa banyak orang mengabaikan inspeksi pada properti di mana mereka hanya akan membuat penawaran dan tidak benar-benar menyelesaikan uji tuntas apa pun, tetapi ada banyak uji tuntas yang dapat dilakukan sejauh ini. pemeriksaan fisik barang. Ada juga uji tuntas yang bisa Anda lakukan dari belakang komputer untuk mencari tahu informasi dan data. Jadi beberapa dari hal-hal itu adalah memverifikasi pajak properti, mendapatkan penawaran asuransi, mencari tahu berapa premi untuk asuransi, jenis asuransi apa yang Anda butuhkan untuk properti, dan kemudian Anda juga meminta perusahaan hak milik Anda melakukan pekerjaan hak milik. dan melihat apakah ada hak gadai atau keputusan dalam kepemilikan masa lalu atas properti tersebut. Lalu ada juga yang pergi ke kantor panitera atau balai kota berbicara dengan petugas penegak kode, terutama tergantung pada jenis propertinya.
Jadi dengan saya mencari properti dengan tanah di daerah pedesaan di mana Anda mengalami septik dan sumur di properti itu dan tidak terhubung ke utilitas umum. Jadi sebenarnya ada beberapa uji tuntas yang dilakukan untuk menemukan kapan terakhir kali county memeriksanya? Apakah county perlu keluar dan melakukan inspeksi atas penjualan? Apakah Anda perlu menggantinya? Berapa biayanya?

David:
Pada properti pertama yang pernah saya beli, tidak ada yang memberi tahu saya bahwa pajak properti lebih tinggi dari yang diperkirakan. Jadi ternyata itu adalah sebuah area, kami menyebutnya Mello-Roos di sini. Saya tidak tahu apakah kalian memilikinya, tapi itu pajak tambahan yang dikumpulkan untuk membayar sekolah yang telah dibuat. Penilaian khusus mungkin akan menjadi istilah teknisnya. Dan saya pikir pajaknya akan menjadi $140 sebulan dan mereka seperti 450. Itu lebih dari $300 sebulan untuk sebuah rumah yang saya beli seharga 195,000. Itu tidak seperti real estat super mahal di mana pajak setinggi itu dan menghancurkan angka dan saya bahkan tidak tahu itu adalah hal yang bisa terjadi. Saya tidak tahu Anda bisa memiliki beberapa rumah dengan pajak lebih tinggi daripada yang lain. Apakah itu salah satu hal yang Anda bicarakan tentang investor yang perlu diperhatikan?

Ashley:
Ya, dan juga di negara bagian New York mereka memiliki program tabungan STAR. Ini adalah tempat tinggal utama Anda, Anda bisa mendapatkan kredit pajak atas properti tersebut. Jika Anda seorang petani atau Anda menyewakan tanah Anda kepada seorang petani untuk keperluan pertanian, Anda bisa mendapatkan diskon pajak properti Anda. Hal yang sama juga jika Anda seorang veteran. Jadi jika Anda pergi dan menarik pajak properti, Anda perlu tahu siapa yang sebenarnya tinggal di properti itu sekarang dan bagaimana properti itu dipegang karena Anda mungkin melihat pajak properti yang rendah itu dan tidak menyadari bahwa jumlah tabungan STAR yang diambil. sebenarnya karena mereka tinggal di properti dan Anda akan menggunakan properti investasi dan kemudian akan meningkat.

David:
Itu benar sekali. Ketika saya pertama kali mulai menjual rumah, salah satu hal yang akan saya lakukan untuk klien saya adalah saya akan menampilkan properti itu di situs web penilai pajak daerah. Jadi, Anda akan mencari nomor parsel penilai. Itulah arti APN, jika Anda pernah mendengar frasa APN, atau Anda dapat memasukkan alamatnya dan Anda dapat menemukan propertinya dan ini sebenarnya adalah informasi publik. Anda bisa melihat apa yang tetangga Anda bayar untuk pajak, Anda bisa melihat apa yang orang bayar. Dan itu akan menunjukkan, oke, inilah jumlah sebenarnya yang akan dikumpulkan oleh county atau negara bagian. Dan inilah semua penilaian khusus Anda, Anda akan mendapatkan ini, Anda akan mendapatkan ini, Anda akan mendapatkan ini dan Anda melihat berapa pajak untuk properti individu dan saya berasumsi di situlah Penilaian STAR akan muncul atau potongan harga jika itu adalah pemilik rumah tempat tinggal utama.

Ashley:
Ya, jadi itulah tempat yang tepat untuk mencari pajak properti. Anda dapat mengunjungi situs web pemetaan GIS daerah. Jadi hanya pemetaan Google GIS di daerah Anda, dan ini adalah situs web gratis yang menunjukkan peta dan kemudian parsel dan Anda dapat mengklik parsel atau mencarinya. Anda dapat pergi ke situs web kota Anda dan sering kali mereka memilikinya di sana. Ada beberapa kota pedesaan tempat saya berinvestasi yang bahkan belum memilikinya di situs web dan Anda harus secara fisik pergi ke kantor penilai untuk menariknya. Lalu ada situs berbayar lainnya seperti PropStream juga, yaitu $99 per bulan di mana Anda bisa mendapatkan pajak properti di sana.
Pastikan Anda memverifikasi pajak properti, terutama jika Anda membeli di MLS atau bahkan jika penjual hanya memberi tahu Anda apa itu pajak properti, pastikan Anda pergi dan benar-benar memverifikasi data itu dan bahwa Anda mendapatkan data up-to-date di atasnya juga. Jadi, jika pajak properti lebih dari setahun yang lalu, pastikan Anda juga menarik yang baru.

David:
Ya, dan banyak daerah yang pajaknya dinilai ulang setelah penjualan. Jadi di beberapa tempat yang pernah saya lihat, penilai pajak setiap 10 tahun atau sesuatu datang dan berkata, "Inilah nilai propertinya." Mereka mengatur ulang semua pajak berdasarkan itu. Tetapi di sebagian besar wilayah, ketika properti berpindah tangan, mereka menilai kembali. Jadi harga beli di sana. Jadi hal lain yang terjadi pada rumah pertama itu adalah telah dijual pada tahun 2006 sebagai konstruksi baru seharga 595,000. Saya membelinya seharga 195. Jadi meskipun saya akhirnya membayar lebih banyak pajak daripada yang saya perkirakan berdasarkan 195, mereka memungut banyak pajak dari saya pada penutupan melalui proses escrow karena mereka menilainya masih 5 95. Kemudian ketika dijual, penilai pajak masuk dan dia berkata, “Oke, nilainya 195.” Itu sepertiga dari pajak. Orang ini akan membayar lebih dari apa yang dilakukan orang lain.
Tetapi mereka telah mengumpulkan lebih dari itu dari saya di escrow, jadi mereka harus mengembalikannya kepada saya. Itu tidak terjadi secara umum, tetapi yang mereka lakukan adalah mengirimkannya ke properti, bukan ke saya dan penyewa saya benar-benar memalsukan cek, menguangkannya, dan kemudian membayar saya sewa dengan uang saya sendiri selama tiga bulan berturut-turut dengan itu. rabat pajak. Jadi tidak, saat Anda membeli properti, saat Anda melihat pajak saat ini, itu adalah persentase dari harga pembelian. Anda mungkin, dalam banyak kasus, membayar lebih untuk rumah daripada yang dibayar penjual saat mereka membelinya. Jadi pajak Anda akan lebih tinggi. Anda tidak dapat melihat angka pastinya dan mengatakan itu pajak saya. Anda harus melihat persentase dari harga pembelian. Apakah itu mirip dengan cara Anda mengajar pemula saat Anda menyuruh mereka melakukan bagian ini?

Ashley:
Ya, dan saya pikir bagian penting lainnya untuk ditambahkan ke pajak properti untuk menarik informasi adalah utilitas Anda juga memverifikasi apa yang mereka katakan tentang biaya air dan saluran pembuangan, terutama jika Anda akan membayar sebagian dari itu sebagai Tuan Rumah. Dan juga mencari tahu jenis utilitas apa yang digunakan. Jadi di sekitar sini tempat saya tinggal dan area yang saya investasikan untuk panasnya, bisa jadi propana, bisa alami, gas atau listrik, atau saya baru saja membeli rumah yang hanya terdiri dari tiga tungku pembakaran kayu di Properti. Jadi ada cara yang sangat berbeda untuk memanaskan rumah dan utilitas yang berbeda, juga perusahaan utilitas yang berbeda. Jadi selama proses uji tuntas itu, jadi tidak hanya memverifikasi pajak properti tetapi juga memverifikasi jenis utilitas apa yang ada di properti dan juga jumlahnya.
Jadi jika properti tidak diisolasi dengan baik dan panas keluar dari rumah dan tagihan gas sangat tinggi, bahkan jika Anda tidak membayar tagihan gas, saat Anda mendapatkan penyewa di properti itu, kemungkinan besar mereka akan pergi. bertanya kepada Anda, "Apakah Anda tahu utilitas rata-rata untuk properti itu?" Anda bisa mendapatkan informasi ini dengan menelepon perusahaan utilitas dan menanyakan rata-rata. Mereka tidak dapat memberi tahu Anda dengan tepat berapa tagihan seseorang, tetapi mereka dapat memberi Anda rata-rata selama enam bulan atau satu tahun. Pastikan Anda mengambil waktu setahun penuh, terutama Anda tinggal di daerah dengan musim yang berbeda. Karena jika Anda menelepon di musim gugur dan mendapatkan enam bulan terakhir, itu akan menjadi musim panas. Jadi, Anda ingin setahun penuh untuk melihat berapa tagihan rata-rata itu. Tapi itu pasti akan berdampak pada penyewa yang datang ke rumah. Anda mungkin bisa mengelabui seseorang dan mengunci mereka dalam sewa satu tahun, tetapi jika mereka memiliki tagihan utilitas yang sangat tinggi karena properti tidak diisolasi dengan baik, kemungkinan besar mereka akan pindah setelah tahun itu ke tempat yang lebih terjangkau. .

David:
Itu poin yang sangat bagus. Sekarang, bagaimana setelah Anda melakukan beberapa pekerjaan itu dan sekarang Anda harus mencari tahu apakah ada rehabilitasi yang terjadi. Apakah setiap rumah memiliki rehab? Apakah beberapa properti memiliki rehabilitasi? Bagaimana Anda menyarankan orang-orang dalam buku ini untuk melakukan uji tuntas Anda pada bagian rehabilitasi dari kesepakatan itu?

Ashley:
Ya, jadi bagian yang paling mudah adalah, adalah Anda dapat membawa kontraktor Anda bahkan sebelum Anda menawarkan properti itu, tetapi kadang-kadang itu tidak layak. Jadi saat itulah selama periode uji tuntas Anda, sebelum Anda menutup properti sedang menyiapkan segalanya sehingga pada hari Anda menutup, Anda siap untuk mengambil tindakan terhadap properti tersebut. Jadi itu bisa terjadi jika Anda memiliki izin, dan saya selalu memasukkan ini ke dalam kontrak saya. Bahkan jika saya tidak mendapatkan pembiayaan bank, saya menaruh kontingensi di sana sehingga saya dapat memiliki akses untuk kontraktor dan atau penilai. Jadi dengan begitu jika saya akhirnya akan membiayai atau uang keras atau sesuatu berubah, saya masih memiliki kesempatan untuk membawa seseorang ke dalam properti. Jadi untuk penilai atau untuk kontraktor. Dan ini biasanya tidak menjadi masalah karena sebagian besar properti yang saya beli sudah kosong.
Jika ada penyewa di tempat tersebut, mungkin akan lebih sulit untuk membuat penjual menyetujui hal ini atau jika mungkin mereka tinggal di sana sebagai yang utama. Tapi itu selalu layak untuk ditanyakan dan selalu patut dicoba sehingga Anda dapat meminta kontraktor untuk mendapatkan perkiraan yang lebih teliti dari yang Anda anggarkan. Jadi ketika Anda melakukan inspeksi atau bahkan pertunjukan Anda sebelum Anda menawarkannya, ambil gambar sebanyak yang Anda bisa dan kemudian ambil video seluruh rumah sehingga Anda dapat kembali dan Anda benar-benar dapat membangun anggaran Anda seperti oke, ada 13 jendela di properti, semuanya perlu diganti. Inilah harga sebuah jendela dan berapa banyak tenaga kerja yang harus dimasukkan ke dalamnya. Dan Anda dapat menelusuri kamar demi kamar dan benar-benar membuat perkiraan Anda dan membangun cakupan pekerjaan yang kemudian dapat Anda berikan kepada kontraktor.
Jadi, bahkan jika Anda tidak dapat memasukkan mereka ke dalam properti, Anda dapat mengirimkan video, rekaman, ruang lingkup pekerjaan kepada mereka, dan mereka setidaknya dapat memberi Anda gambaran kasarnya. Dan tepat ketika Anda menutup, Anda akan bisa memasukkan mereka langsung ke properti dan mudah-mudahan mereka berbaris.

David:
Itu saran yang bagus. Sangat umum saya mendengar orang berkecil hati, “Kontraktor saya tidak dapat berjalan di rumah selama tujuh hari uji tuntas yang saya miliki. Saya harus mundur dari itu. Dan menurut saya itu gila karena seringkali mereka tidak dapat memberi Anda hal yang sangat detail. Tetapi dalam Investasi Real Estat Jarak Jauh, ketika saya menulis buku itu, saya berbicara tentang bagaimana saya melakukan ini ketika saya bahkan tidak berada di area tersebut. Dan saya telah melakukannya baru-baru ini. Saya membeli rumah di Blue Ridge, Georgia atau kabin yang Anda sebutkan. Anda membeli keduanya.
Dan saat kami berada di sana, saya benar-benar mengajari agen saya bagaimana melakukan ini saat saya tidak ada di sini. Saya tidak akan berada di sana untuk semua ini, jadi keluarkan ponsel Anda, rekam video, berjalan melewati garasi, pelan-pelan di bagian ini dan katakan, “Inilah yang dia ingin tahu. Bisakah kita menempatkan kamar tidur di sini, kamar tidur di sini? Di mana kita akan meletakkan kamar mandi? Kami ingin merobohkan tembok ini.” Dan dia mengambil video dari semuanya jika kontraktor mencoba mencari tahu, mungkinkah ada masalah bantalan beban dalam situasi itu? Kemudian kami berjalan menaiki tangga garasi ke tempat pada dasarnya mereka telah menyiapkan tempat tinggal dan kami menunjukkan seperti inilah tampilan akhir di sini, kami ingin Anda mencocokkannya di lantai bawah.
Dia memberi saya anggaran yang sangat ketat tentang biaya untuk melakukan itu hanya berdasarkan videonya. Kemudian saya tutup dan kemudian mereka masuk dan berkata, "Oh oke, ini beberapa penyesuaian yang harus kami lakukan sekarang setelah kami melihat propertinya." Tapi saya tidak membutuhkan mereka untuk berjalan semuanya. Dan itu jauh lebih sederhana daripada yang saya pikir kita pikirkan. Dan bahkan tidak terpikir oleh banyak orang untuk mengambil video dan kemudian mengirimkannya ke orang-orang saat mereka tidak ada. Apakah itu mirip dengan metode yang Anda miliki saat membeli?

Ashley:
Ya tentu saja. Dan pertanyaan umum, dan Anda telah mengatakan kadang-kadang Anda tidak bisa mendapatkan kontraktor Anda di sana, dan saya sering melihat ini dengan para pemula baru-baru ini bahwa mereka tidak bisa mendapatkan kontraktor untuk datang ke properti, terutama jika mereka memilikinya. bahkan belum menutup properti itu, atau mungkin mereka bahkan belum terikat kontrak, tetapi mereka adalah investor baru, mereka hanya ingin mengambil setiap tindakan pencegahan sebaik mungkin. Jadi satu hal yang dapat Anda lakukan adalah Anda dapat menawarkan untuk membayar kontraktor untuk menyelesaikannya. Jadi jika Anda tidak yakin apakah Anda akan menggunakannya atau tidak dan Anda mengalami kesulitan, Anda bisa mendapatkannya. Tetapi yang juga saya lakukan adalah membangun ruang lingkup pekerjaan saya sendiri.
Jadi jika Anda memiliki pengetahuan atau seseorang yang memiliki pengetahuan, mungkin mereka bukan kontraktor atau tidak dapat benar-benar melakukan pekerjaan untuk Anda, tetapi mereka dapat menjalankan properti untuk Anda dan membangunnya, inilah hal-hal yang Anda butuhkan lakukan, bangun ruang lingkup pekerjaan itu dan kemudian kirimkan ke kontraktor. Jadi Anda tidak meminta kontraktor untuk perkiraan terperinci tentang apa yang akan mereka lakukan. Anda akan mengirimi mereka ruang lingkup pekerjaan itu dan meminta mereka mengisi item baris. Kemudian jika Anda mengirimkan ini ke tiga kontraktor berbeda, Anda memiliki perkiraan yang sangat sebanding karena Anda benar-benar membuatnya. Dan kemudian Anda juga akan mendapatkan umpan balik, saya yakin, dan mereka akan memberi Anda sesuatu yang Anda lewatkan, hal-hal seperti itu. Tapi itu juga akan menunjukkan kepada Anda siapa sebenarnya kontraktor hebat yang juga memperhatikan Anda, bahwa mereka akan memberikan masukan.

David:
Apa pendapat Anda tentang meminta kontraktor dan inspektur rumah Anda pergi pada hari yang sama ketika Anda dapat mengaturnya?

Ashley:
Aku tidak tahu. Aku tidak pernah memikirkan hal itu sebenarnya. Saya tidak pernah melakukan itu. Maksudku, aku tidak melihat kerugian untuk itu.

David:
Apa yang diharapkan terjadi adalah inspektur rumah melihat barang-barang dan dia berkata, "Hei, itu perlu diperbaiki." Tetapi kontraktor mungkin tidak tahu bahwa outlet ini tidak berfungsi atau hei… Seringkali, Anda akan menemukan outlet terhubung dengan kabel yang salah atau panel listrik yang sebenarnya tidak dipasang dengan benar atau pipa ledengnya funky. Mereka seperti, “Ya, itu aneh. Mengapa itu berjalan lewat sini, bukan di sana? Di mana mereka dapat meminta kontraktor memasukkannya ke dalam ruang lingkup pekerjaan jika ada sesuatu yang perlu dilakukan. Dan sebaliknya, kontraktor bisa berkata, “Ini terlihat aneh.” Dan dia mungkin dapat meminta inspektur rumah memeriksa apakah kancing ditempatkan di area yang tepat atau jika kabelnya salah.
Itulah salah satu tip yang saya pelajari ketika saya berinvestasi besar-besaran di Jacksonville, Florida dan membeli banyak rumah sekaligus, adalah jika saya bisa mendapatkan keduanya sekaligus untuk melakukan penelusuran, itu kurang koordinasi untuk agen saya untuk mencoba mencari cara agar penjual menyetujui hal ini dan kemudian mereka seperti mempermainkan satu sama lain dan itu hanya memberi saya lebih banyak informasi untuk ditinjau selama periode uji tuntas.

Ashley:
Ya, itu poin yang bagus karena Anda hanya perlu mendapatkan akses ke properti satu kali dengan meminta mereka datang sekaligus. Dan jika karena alasan tertentu seseorang tidak dapat melakukan itu, Anda dapat mengirimkan laporan inspeksi ke kontraktor Anda.

David:
Ya, itu pasti… Kami akan selalu melakukannya juga. Kami akan berkata, "Hei, lihat ini, beri tahu saya hal-hal yang menurut Anda paling murah dapat Anda lakukan." Karena jika mereka akan seperti $9,000 untuk memperbaiki sedikit masalah, saya mungkin tidak akan membiarkan mereka melakukannya. Tapi kadang-kadang mereka membuka dinding atau memindahkan barang-barang, mereka seperti, "Oh ya, selagi kita di sana, kita akan memperbaikinya." Dan Anda bahkan tidak perlu membayar apa pun versus jika Anda harus memanggil tukang ledeng khusus untuk masalah itu, mereka mungkin mengenakan biaya lima ribu karena mereka harus memotong batu lembaran Anda dan memindahkan barang. Namun jika Anda mendemonstrasikan kamar mandi, Anda dapat memperbaiki hal-hal yang muncul di laporan.

Ashley:
Itu bagus juga jika Anda berencana meminta penjual untuk menurunkan harga atau menutupi biaya beberapa barang yang muncul dalam pemeriksaan juga. Jadi dengan memiliki kontraktor Anda di sana, Anda bisa mendapatkan estimasi dengan cukup cepat untuk dapat melakukan negosiasi ulang juga dengan penjual.

David:
Jauh lebih baik daripada mencoba membuat kontraktor Anda pergi ke properti yang sama tiga kali untuk mendapatkan perkiraan untuk barang baru saat Anda sedang bernegosiasi, yang merupakan peralihan yang bagus ke bagian selanjutnya dari proses setelah Anda memasukkan sesuatu. dalam kontrak, itu negosiasi. Apa saran Anda tentang bagaimana Anda bernegosiasi untuk mendapatkan kontrak dan kemudian apa saran Anda setelah Anda terikat kontrak, apa yang dapat Anda lakukan untuk menghemat uang di sana juga?

Ashley:
Ya, hal yang paling saya suka, jadi sebenarnya ada dua skenario berbeda, Anda di luar pasar atau di pasar, menurut saya jauh lebih mudah untuk bernegosiasi untuk kesepakatan di luar pasar karena Anda bisa langsung ke penjual dan tidak ada orang tengah di sana. Jadi dalam skenario itu, saya biasanya melakukan letter of intent di mana saya menyatakan ketentuan dasar kontrak, harga pembelian, properti, informasi penjual, informasi saya, dan ketentuan perjanjian dan kontinjensi apa pun, Saya suka mengirimkannya kepada mereka dan bertemu mereka dalam waktu 24 jam. Jadi saya mengatur pertemuan dengan mereka, saya akan mengirimkannya malam sebelumnya, lalu saya pergi dan saya duduk bersama mereka. Dan saya memiliki salinan untuk diri saya sendiri dan saya memiliki pena yang siap untuk mencoret-coret dan hal-hal awal untuk membuat perubahan. Jadi saya suka bertatap muka untuk negosiasi dan hanya bertanya kepada mereka, “Hal-hal apa yang membuat Anda ragu? Apa yang tidak kamu sukai?” Dan Anda akan menemukan begitu banyak informasi.
Saya memiliki seorang penjual yang mengatakan kepada saya bahwa dia tidak ingin melakukannya dan dia agak tidak sopan dan dia berkata, "Anda tahu, saya hanya perlu $2,500 sebulan, itu yang saya butuhkan." Jadi apa yang saya lakukan? Saya bekerja mundur. Saya melakukan pembiayaan penjual selama 25 tahun, amortisasi sebesar 3.5%, dan itu mencapai $2,500 yang dia butuhkan. Dan itu berhasil baik untuk saya dan itu berhasil untuknya, tetapi saya tidak akan pernah tahu itu tanpa hanya berbicara dan mendengarkan. Jadi menurut saya ada begitu banyak alasan orang menjual atau hal-hal yang penting bagi mereka. Jadi jika Anda bisa bertatap muka dengan mereka, menurut saya jauh lebih mudah untuk membacanya ketika Anda berbicara tentang sesuatu yang ada di dalam surat niat, apa yang penting bagi mereka dan apa yang tidak penting bagi mereka.
Dan kemudian itu juga memberi Anda semacam pilihan untuk dipadamkan… Jadi saya selalu melakukan ini selama pertunjukan. Saya selalu bertanya apakah mereka tertarik melakukan pembiayaan penjual. Jika jawabannya tidak segera, maka saat itulah saya pergi dan berkata, “Oh, saya tidak tahu apakah Anda telah memberi tahu akuntan Anda, CPA Anda yang Anda jual dan mereka telah merekomendasikan manfaat pajak dari itu. Itu di sana hanya sedikit memberi mereka keuntungan. Dan itu seperti, Anda tahu, selalu ada hal kecil.” Yah, saya tidak tahu, saya kira saya bisa berbicara dengan mereka dan semacamnya. Dan, "Oh ya, kamu harus." Ini banyak manfaat pajak.

David:
Bisakah Anda membagikannya secara singkat? Apa saja manfaat yang dapat diceritakan orang kepada penjual tentang mengapa mereka ingin menggunakan pembiayaan penjual?

Ashley:
Hal pertama adalah penghasilan kena pajak tersebar selama masa perjanjian pinjaman yang mereka bayar. Jadi mereka tidak akan terkena pajak karena mendapatkan sejumlah uang di muka. Itu biasanya hal terbesar bagi orang-orang. Tetapi juga jika mereka lebih tua, senior mereka juga mendapatkan penghasilan tetap. Saya telah melihat banyak penjual yang lebih tua seperti itu daripada… Terutama di perkemahan, saya telah pergi setelah berkemah dan mereka sudah terbiasa dengan pemasukan bulanan ini dan mereka mendapatkan sekaligus dan sekarang mereka mau untuk tetap berada dalam pendapatan bulanan yang biasa mereka dapatkan dan itu bisa dilihat dengan sewa jangka panjang. Tapi keuntungan pajak terbesar adalah bahwa mereka tidak terkena pajak terlalu keras di tahun pertama itu dan itu menyebar.

David:
Ya, mereka tidak mengisi keuntungan sekaligus.

Ashley:
Ya, dan saya pikir banyak juga penjual yang mencoba membangun kekayaan generasi. Mereka juga melihat nilainya ketika saya meninggal, pembayaran ini hanya diteruskan kepada anak-anak saya, cucu-cucu saya, dan seterusnya.

David:
Poin yang sangat bagus. Baiklah. Sekarang bagaimana jika seseorang menggunakan agen real estate untuk membeli rumah? Nasihat apa yang Anda miliki untuk mereka tentang bagaimana mereka dapat bernegosiasi melalui agen mereka?

Ashley:
Saya pikir itu tergantung pada seberapa besar Anda mempercayai atau menghargai pendapat agen Anda dan seberapa besar agen Anda akan bekerja untuk Anda. Saya pernah berada dalam situasi di mana agen saya sendiri yang saya gunakan membuat saya merasa malu dengan hal-hal yang saya minta. Jadi saya pikir sangat mudah untuk hal-hal menjadi kacau. Mereka beralih dari pembeli ke agen mereka, ke agen penjual ke mereka. Dan kemudian jika Anda benar-benar mendapatkannya di bawah kontrak, di negara bagian New York, kita harus menggunakan pengacara, lalu Anda menempatkan pengacara di tengah-tengah itu juga dan kemudian hampir seperti enam orang yang benar-benar mengalaminya.
Jadi saya pikir jauh lebih sulit untuk melakukan percakapan itu dan itulah mengapa saya selalu meletakkan semuanya di atas kertas. Saya menulisnya seperti yang saya inginkan. Jadi jika saya meminta pembiayaan penjual dalam penawaran tersebut, saya akan menuliskan jadwal amortisasi itu. Saya akan mengatakan, "Bulan ini, saya ingin membelinya sebanyak ini." Tapi selama lima tahun, Anda akan menghasilkan bunga sebesar X. Dan saya memaparkannya. Saya tidak mengandalkan salah satu agen untuk menjelaskannya sebagai keuntungan dan menunjukkan bahwa mereka benar-benar akan menghasilkan lebih banyak uang dengan menerima pembiayaan penjual.

David:
Ya. Anda membuat saya berpikir mengapa menjadi begitu rumit ketika agen terlibat karena Anda benar sekali. Itu poin yang bagus. Dan saya menyadari ada hal-hal tertentu yang menjadi "standar industri" saat Anda berurusan dengan agen dan beberapa di antaranya berbeda di setiap wilayah. Misalnya, di California Utara, penjual biasanya membayar pajak transfer properti, tetapi pembeli membayar biaya kepemilikan dan escrow. Namun di beberapa bagian California Utara, Anda membagi biaya judul dan escrow secara merata. Berbeda jika Anda berada di Bay Area atau Central Valley atau South Bay. Yang terjadi adalah tidak ada cara yang benar atau salah untuk melakukannya, tetapi agen listing yang akan mengajukan informasi tersebut kepada penjual mereka akan mewarnainya seperti mereka meminta sesuatu yang tidak normal, mereka serakah. Mereka ingin Anda membayar untuk ini. Yah biasanya, mereka seharusnya membayar untuk itu.
Jadi sekarang penjual yang tidak tahu apa-apa tentang real estat berkata, "Oh, mereka menipu saya." Dan sekarang mereka meletakkan kaki mereka seperti, "Tidak, kami tidak akan melakukannya." Agen itu seperti, "Ya, benar, saya akan menghemat uang Anda." Dan kemudian mereka pergi ke agen pembeli dan mengatakan mereka tidak akan melakukannya. Agen pembeli mendatangi Anda dan Anda seperti, “Ya, negosiasikan lagi. Itu konyol. Mereka harus membuat mereka berubah pikiran. Itu tugasmu, kan?” Sekarang, agen pembeli seperti, “Ugh, jika saya memaksa terlalu keras, mereka akan mundur. Jika saya tidak mendorong cukup keras, klien saya akan marah.” Dan kemudian Anda, pembeli tidak tahu percakapan apa yang terjadi antara agen daftar dan penjual. Dan kemudian ketika Anda memasukkan paman yang ingin membantu dan ayah yang ingin melindungi anak mereka dan pengacara yang terlibat dan setiap orang memiliki seperangkat nilai mereka sendiri yang menurut mereka harus dijalankan, menjadi sangat sulit untuk melakukan apa pun. negosiasi sama sekali.
Kemudian, ketika Anda akan langsung ke penjual, tidak semua cara yang diandaikan dalam melakukan hal-hal yang Anda coba perjuangkan. Itu adalah, “Inilah yang saya tawarkan kepada Anda. Apakah itu menguntungkan Anda?” “Yah, tapi ini akan lebih menguntungkanku.” "Oke, biarkan saya melihat apakah saya dapat menyusunnya dengan cara yang menguntungkan saya." Dan itu jauh lebih bersih. Anda tidak memiliki semua tradisi yang terkait dengan cara menyinggung perasaan seseorang.
Saya berpikir dalam budaya Asia tertentu, sangat tradisional membawa hadiah kecil saat Anda bertemu orang baru dan saya tidak akan muncul membawa hadiah kecil. Saya tidak pernah berpikir tentang itu. Kami tidak melakukan itu di tempat asalku. Jadi Anda dapat menyinggung orang dengan sangat mudah dan itu terjadi dalam penjualan real estat terus-menerus. Dan kemudian Anda memasukkan broker berbeda yang memiliki cara berbeda dalam melakukan sesuatu dan MLS berbeda memiliki hal berbeda dan judul berbeda serta perusahaan escrow mengatur berbagai hal secara berbeda. Ada begitu banyak cara untuk membuat orang kesal. Dan masing-masing pihak hanya mendengar bagaimana pihak lain tidak setuju, dan kemudian kedua belah pihak menjadi sangat marah. Ini seperti permainan telepon di mana segala sesuatunya bisa menjadi berantakan. Nah itu salah satu cara yang suka langsung ke seller aja karena bisa menghindari semua itu?

Ashley:
Ya, tapi saya harus mengatakan bahwa ada kalanya memiliki agen pasti merupakan keuntungan karena mungkin mereka berteman dengan agen lain atau mereka mengenal mereka dengan baik. Dan bahkan saat tampaknya tidak etis, ada kalanya agen memberikan petunjuk atau memberikan fakta tentang penjual yang mungkin tidak diketahui oleh orang lain atau hal-hal seperti itu. Atau bahkan jika Anda berdua menginginkan harga yang berbeda dan apa pun, agen tersebut mewakili pembeli atau penjual, perwakilan yang berbeda, mereka berdua ingin menjual properti tersebut. Mereka berdua memiliki tujuan akhir untuk menutup properti itu untuk mendapatkan komisi mereka. Jadi terkadang sampai pada titik tertentu di mana para agen lebih banyak bekerja sama hanya untuk menyelesaikan kesepakatan. Dan itu bisa menjadi keuntungan besar karena Anda memiliki pembeli dan agen penjual yang melakukan apa pun yang dapat mereka lakukan untuk mewujudkan kesepakatan ini.
Jadi saya telah melihat itu, terutama jika sesuatu seperti negosiasi telah berlarut-larut atau hal-hal muncul. Saya memiliki properti yang saya miliki di bawah kontrak dan saya melakukan pembiayaan untuk itu, saya melakukan penilaian. Penilai tidak akan keluar ke properti kecuali jalan masuknya dibajak. Penjual benar-benar menolak membajak jalan masuk. Jadi agen real estat menawarkan untuk membagi biaya kedatangan pengemudi bajak salju karena mereka berdua ingin memindahkan kesepakatan dan menyelesaikannya. Pengemudi bajak benar-benar terjebak di jalan masuk. Itu adalah $400 lagi untuk membuatnya ditarik keluar dari jalan masuk dan itu berubah menjadi hal yang sangat mengerikan. Tapi seperti di sana, jika hanya saya yang bernegosiasi dengan penjual, kadang-kadang saya sangat keras kepala sehingga saya tidak akan mengeluarkan uang untuk membayar pengemudi bajak, pada akhirnya mungkin, tapi saya pikir itu seperti, itu pasti sebuah keuntungan memiliki agen adalah ketika mereka memutuskan untuk benar-benar bekerja sama untuk mendapatkan yang terbaik bagi pembeli dan penjual untuk menyelesaikan kesepakatan.

David:
Saya telah melihat hal-hal seperti itu terjadi yang tidak masuk akal. Jadi katakanlah penjual tidak mau membayar 500 dolar untuk membajak jalan masuk, tetapi butuh waktu 90 hari untuk mendapatkan kontrak. Mereka akan menunggu 90 hari lagi untuk menemukan pembeli lain. Mereka akan membelanjakan $7,000 untuk pembayaran hipotek atau lebih untuk jangka waktu tersebut daripada membelanjakan $500 untuk membajak jalan masuk mereka sendiri sehingga seorang penilai dapat datang ke properti itu. Tapi mereka hanya keras kepala, saya tidak mengalah, dan pembeli juga bisa melakukannya. Itu benar sekali. Banyak hal yang Anda lakukan sebagai agen, seaneh yang dikatakan, adalah Anda bernegosiasi melawan pihak lain, tetapi Anda sering bernegosiasi dengan klien Anda sendiri. Anda mencoba membuat mereka melihat kekonyolan keputusan emosional mereka.
Ibarat kita penjual, pembeli rela mengeluarkan uang 1.2. Di situlah saya menegosiasikan harga. Harganya satu juta, pembeli masih akan membelinya dan pembeli hanya ingin penjual memperbaiki kayu busuk, barang seharga $ 2,000 dan mereka seperti, "Saya tidak memberi mereka apa pun." Dan Anda seperti, “Anda menyadari bahwa mereka membelanjakan $200,000 lebih dari nilainya dan ada kemungkinan besar penilai berikutnya tidak memberi Anda itu. Dan Anda mungkin memenangkan pertempuran ini dan kemudian menjual rumah Anda seharga satu juta yang dinilainya. Anda ingin mengambil risiko 200,000 lebih dari dua ribu. Dan mereka seperti, “Oh, oke. Saya tidak memikirkannya.” Karena orang tidak memikirkannya. Mereka sangat emosional dan agen yang baik benar-benar dapat menjelaskan kegilaan ini.
Saya pikir seseorang yang berpengalaman dalam membeli real estat sering kali berpengalaman dengan manusia. Orang berpikir belajar investasi real estat adalah menurunkan angka. Man, itu seperti dasar-dasarnya. Ini seperti super fundamental. Itu hanya dribbling bola basket dan menembak kelelawar. Itu tidak membuatmu jago basket. Manusia dan psikologi adalah tempat uang Anda benar-benar dihasilkan, terutama saat Anda berurusan dengan orang. Nasihat apa yang Anda miliki untuk orang-orang yang mencoba masuk ke investasi real estat dan mungkin mereka kesulitan memahami cara berkomunikasi dengan lebih baik atau cara yang benar untuk menyajikan informasi?

Ashley:
Hal pertama adalah membaca buku, Anda Tidak Mendengarkan. Saya harus meminta produser memasukkan catatan acara karena saya tidak ingat penulisnya begitu saja, tetapi buku yang ada di sana menurut saya persis seperti yang baru saja Anda bicarakan, adalah untuk memahami bagaimana perasaan seseorang, membaca emosi mereka dan sebenarnya. mendengarkan mereka dan tidak hanya mencoba bersikap reaktif dengan langsung menanggapi dan mencoba merasionalisasi dengan mereka. Seringkali orang hanya ingin dimengerti, mereka hanya ingin didengarkan. Dan jika Anda benar-benar mendengarkan, Anda mungkin dapat melihat beberapa hal mendasar yang akan membantu Anda benar-benar menyelesaikan dan menyelesaikan masalah alih-alih mencoba merasionalisasi dengan mereka atau benar-benar melihat apa yang terjadi.
Buku lain yang saya rekomendasikan adalah Hug Your Haters oleh Jay Baer. Ini adalah buku berbasis layanan pelanggan, tapi menurut saya ini adalah bacaan yang bagus untuk siapa saja. Jadi apakah seseorang memberi Anda kritik konstruktif atau umpan balik yang buruk atau Anda sedang berurusan dengan penjual yang sulit atau klien yang sulit, ini hanya melalui langkah-langkah bagaimana menangani situasi itu. Agak berlebihan membunuh mereka dengan kebaikan. Itu hanya menunjukkan semua kasus ketika seseorang hampir menyerang Anda atau berdebat dengan Anda, terutama ketika Anda sedang bernegosiasi tentang bagaimana Anda dapat menangani situasi itu untuk membuat mereka berterima kasih kepada Anda.
Di antara kedua buku itu, menurut saya itu adalah bacaan yang sangat bagus, tetapi berkomunikasi dengan orang-orang, yang telah saya pelajari selama bertahun-tahun. Saya telah bekerja bersama investor ini selama hampir delapan tahun, saya pikir sekarang, bahkan mungkin lebih lama. Kami sering menertawakan seberapa jauh saya telah datang. Saya mulai sebagai manajer properti dan hanya berurusan dengan penyewa. Saya hanya akan menjadi sangat bingung, saya akan kewalahan. Dan sekarang hanya menangani situasi yang berbeda, tetap tenang, tenang, terkendali, benar-benar berpikir tentang bagaimana merespons karena Anda dapat belajar membaca orang dan semua hal itu, tetapi Anda tidak akan dapat benar-benar memperhatikan hal-hal tersebut. jika Anda bukan diri Anda sendiri mendengarkan mereka dan benar-benar mengamati. Dan Anda harus dapat menghentikan diri Anda dari bereaksi segera dan mundur dan membela diri dan menjadi defensif sebelum Anda benar-benar dapat melihat gambaran besar dari apa yang mereka coba jelaskan kepada Anda.

David:
Itu poin yang sangat bagus. Anda ingin memahami dari mana mereka berasal sebelum Anda mencoba membuat mereka mengerti dari mana Anda berasal dan itu membutuhkan disiplin. Itu bukan respons alami.

Ashley:
Dan Anda baru saja mengatakan semua yang saya katakan dalam satu kalimat. Itu bisa saja jauh lebih pendek.

David:
Yah, saya mendapat manfaat dari memikirkan tanggapan saya saat Anda memberikan tanggapan Anda. Jangan terlalu keras pada diri sendiri di sana.

Ashley:
Dan itu bagian dari buku ini jangan memikirkan tanggapan Anda. Sepertinya kebanyakan orang tidak mendengarkan, mereka benar-benar memikirkan tanggapan mereka, yang sangat sulit dilakukan, sangat sulit dilakukan.

David:
Ya. Itu seperti garis dasar kami langsung dari pasar, langsung dari jalur perakitan pabrik adalah bersikap defensif dan mencoba membuktikan kepada orang-orang bahwa kami benar, yang sangat aneh karena sangat arogan untuk menganggap Anda benar tentang segala hal sepanjang waktu. . Kita semua tahu nilai belajar, tetapi untuk beberapa alasan ketika kita sedang bercakap-cakap dengan orang lain, kita tidak berpikir tentang belajar. Kami berpikir tentang bagaimana kami perlu mengajar mereka. Kita perlu membuat mereka melihat sesuatu dari sudut pandang kita. Saya selalu menggunakan contoh jika Anda seorang petinju dan Anda mencoba untuk melumpuhkan lawan Anda, itu tidak berhasil ketika tangan mereka terangkat dan mereka tidak lelah, Anda hanya akan memukul diri sendiri dan lelah. Yang ingin Anda lakukan adalah membiarkan mereka memukul diri mereka sendiri. Jangan mencoba menjatuhkan seseorang sampai mereka lelah dan tidak ingin bertengkar lagi, yang biasanya Anda lakukan dengan membuat mereka berbicara.
Setelah seseorang mengatakan semua yang perlu mereka katakan, mereka mengeluarkan semuanya dan mereka memberi tahu Anda bagaimana perasaan mereka, mereka berada pada titik paling rentan sebagai manusia, saat itulah Anda ingin menyampaikan informasi Anda. Benih itu akan mengenai tanah yang paling lembut dan paling subur dibandingkan saat Anda mencoba memasukkannya ke sana sebelum orang tersebut siap mendengarnya. Ini sebenarnya hanya menghemat banyak energi juga. Itu poin yang bagus. Terima kasih untuk dua buku itu. Sekarang, beralih ke asuransi. Apa saja hal yang perlu diketahui orang ketika hendak membeli rumah tentang asuransi pemilik rumah?

Ashley:
Hal pertama adalah menemukan agen yang terbiasa melakukan kebijakan tuan tanah atau apa pun strategi Anda. Jika Anda membalik sebuah rumah dan akan kosong, polis asuransi Anda akan sangat berbeda dari properti yang benar-benar memiliki seseorang yang tinggal di dalamnya. Jika Anda memiliki properti sewaan jangka panjang, jika Anda memiliki properti sewaan jangka pendek, asuransi Anda akan berbeda. Biaya sewa jangka pendek biasanya lebih tinggi daripada tempat tinggal utama Anda, tetapi biaya sewa jangka panjang seringkali lebih rendah daripada tempat tinggal utama Anda karena Anda tidak menutupi salah satu konten di dalam gedung. Jadi sejajarkan dengan agen tentang siapa yang memiliki pengalaman di bidang yang berbeda ini atau apa pun strategi Anda dan minta mereka benar-benar duduk bersama Anda dalam menjalani polis tentang apa yang dicakup, apa yang tidak dicakup.
Jadi seperti sesuatu yang tidak dapat ditanggung oleh polis asuransi di sini di New York ada di ruang bawah tanah, seringkali ada pompa bah, untuk memompa keluar air yang masuk ke ruang bawah tanah rumah-rumah tua di fondasi tua ini. Itu seperti perlindungan tambahan pada sebagian besar polis dan Anda harus meminta tambahan itu sehingga jika pompa bah tidak menyala atau mengalami kerusakan, polis asuransi Anda akan menanggungnya. Juga, Anda bisa mendapatkan diskon untuk banyak hal. Seperti memiliki pompa bah, Anda bisa mendapatkan diskon karena akan memompa air jika terjadi banjir. Jadi ada hal-hal yang berbeda dan cari tahu dan tanyakan apa diskon itu karena mereka benar-benar dapat bertambah.
Hal berikutnya adalah asuransi khusus yang dibutuhkan di properti. Jadi Tony Robinson, co-host saya yang luar biasa, dia membeli sebuah properti di Louisiana dan dia harus mendapatkan asuransi banjir di atasnya dan asuransi banjir meroket di mana properti itu menjadi tidak terjangkau baginya. Makanya penting untuk mengetahui informasinya terlebih dahulu, dan ini adalah investasi properti pertamanya dan ini menjadi pengalaman belajar bagi kami dan banyak pendengar juga untuk memahaminya, tapi ada asuransi gempa. Ada berbagai jenis polis asuransi yang bisa Anda dapatkan dan beberapa di antaranya diperlukan, terutama jika Anda mendapatkan hipotek atas properti seperti asuransi banjir.

David:
Oke. Pertanyaan terakhir untuk Anda. Apakah Anda memiliki preferensi antara membayar sedikit lebih banyak untuk memiliki agen asuransi yang Anda ajak berkomunikasi jika ada klaim atau jika ada pertanyaan atau apakah Anda merekomendasikan orang untuk menempuh rute termurah dan menemukan agen asuransi online tempat Anda harus berurusan melalui bantuan virtual atau AI?

Ashley:
Saya tidak tahu apakah memang ada perbedaan biaya karena ketika Anda menyewa agen, Anda akan melalui… Jadi sebenarnya pertama, saya tidak akan pergi dengan agen. Saya akan pergi dengan broker asuransi karena mereka dapat mengutipnya ke banyak perusahaan. Jadi Anda mendapatkan kembali kutipannya dan kemudian Anda dapat melanjutkan dan memilih dari sana. Itu rekomendasi terbesar saya. Sejauh melakukan situs online, saya tidak tahu pasti, saya belum pernah menggunakannya sebelumnya, mereka mengatakan bahwa mereka akan mengutip kebijakan Anda dan mengembalikan perkiraannya. Sejauh mereka menawarkan diskon, saya tidak tahu karena sebenarnya perusahaan asuransi yang mengirimkan penawaran dan bukan agen yang sebenarnya. Aku tidak tahu. Itu pertanyaan yang bagus.

David:
Ya, perusahaan asuransi yang mengirimkan penawaran seringkali akan membuatnya lebih murah jika Anda melakukannya melalui portal online karena mereka tidak perlu membayar komisi atau upah kepada orang yang membawakan bisnis tersebut.

Ashley:
Komisi?

David:
Ya.

Ashley:
Menarik.

David:
Masalahnya adalah ketika Anda mengajukan klaim melalui itu, Anda tidak mendapat bantuan. Anda tidak dapat mengirim email kepada seseorang dan berkata, "Saya mengalami banjir, apa yang harus saya lakukan?" Itulah yang diinginkan semua orang. Anda terpaksa melewati pohon telepon dan mereka seperti, "Alasan kami memberi Anda diskon adalah karena kami tidak membayar siapa pun untuk melayani klaim Anda." Dan saya baru saja melihat orang menarik rambut mereka dari kepala mereka pergi, terpental dari orang ke orang atau berurusan dengan bot atau tidak mendapatkan balasan atau berbicara dengan seseorang yang tidak berbicara bahasa Inggris yang hanya memberi mereka nomor kasus dan hang pada mereka.
Sangat membuat frustrasi jika Anda harus berurusan dengan perusahaan asuransi, dan itulah mengapa saya mengemukakan ini karena sering kali tampak seperti cara mudah bagi investor untuk menghemat uang, yang lucu karena asuransi Anda adalah bagian kecil dari keseluruhan Anda. anggaran harta. Mungkin cara terburuk untuk membuatnya lebih menguntungkan adalah dengan menabung $12 sebulan untuk program asuransi Anda atau semacamnya. Tetapi jika Anda memiliki broker asuransi, seperti yang Anda katakan, Anda memiliki manusia yang dapat Anda temui dan berkata, "Sebuah pohon tumbang di atap saya, apa yang harus saya lakukan?" Dan mereka berkata, "Kami akan mengurusnya, kami mendapatkanmu."

Ashley:
Dan bahkan bukan bagian itu juga. Saya menemukan alasan terbesar saya perlu berbicara dengan agen atau broker saya adalah karena saya memerlukan salinan pengikat polis saya yang menunjukkan bahwa jika saya mendapatkan hipotek baru atas properti atau semacam pembiayaan baru yang benar-benar ditambahkan oleh pemberi pinjaman. sebagai penerima pembayaran kerugian dan menyelesaikannya dengan cepat atau hanya mampu menempatkan polis asuransi pada properti. Dan inilah mengapa saya melewati dan membuat daftar periksa akuisisi ini, karena beberapa tahun yang lalu agen saya menelepon saya sehari sebelum penutupan, agen real estat saya, “Oke, apakah Anda siap untuk menutup? Anda mendapatkan utilitas yang dialihkan atas nama Anda, Anda mendapatkan asuransi Anda. Dan saya panik. Itu hanya terlintas di pikiranku. Ada begitu banyak hal yang terjadi dan saya lupa satu kebutuhan dasar ini. Dan memiliki agen di mana saya dapat langsung menelepon dan mengirimkan informasi kepada mereka dan berkata, “Saya perlu asuransi secepatnya. Saya tutup besok.” Dan memiliki hubungan di mana mereka akan meninggalkan segalanya dan mengurusnya untukmu.

David:
Baiklah. Pertanyaan terakhir dari acara kami. Apa yang bisa diharapkan seseorang pada hari penutupan jika mereka berhasil sejauh itu?

Ashley:
Itu berbeda-beda tergantung bagaimana Anda benar-benar menutup properti itu. Jadi ada beberapa cara yang berbeda. Di negara bagian New York, Anda memiliki seorang pengacara. Anda bisa pergi ke kantor panitera daerah dan duduk di meja penutupan, dan itu cukup umum jika Anda menggunakan untuk membelinya dengan hipotek di mana Anda akan bertemu dengan pengacara bank, Anda akan duduk. di meja penutupan yang sebenarnya dan kemudian pengacara Anda akan mengambil dokumen dan mengajukannya ke panitera daerah.
Jika Anda berada di negara bagian di mana Anda tidak harus menggunakan pengacara dan Anda dapat melalui judul, Anda mungkin harus pergi ke kantor judul dan duduk di sana dan menandatangani dokumen, atau Anda dapat memiliki notaris dan Anda dapat pergi ke kantor pengacara Anda sebelumnya, tandatangani, mereka akan mensahkannya, atau perusahaan hak milik dapat mengirim notaris kepada Anda. Anda melihat banyak investor di Instagram memposting bagaimana mereka menandatangani dokumen penutupan dari pantai atau restoran saat liburan. Jadi menurut saya penutupan sudah mulai berubah. Seperti kantor pengacara saya, sebelum COVID, saya selalu harus pergi ke kantor secara fisik pada hari penutupan, kemudian surat-surat itu akan dibawa ke kantor pengacara lain pada hari yang sama, kemudian akan pergi dan benar-benar diajukan pada hari yang sama dan Saya akan membawa cek dan cek akan dibawa.
Sekarang, saya baru saja pergi dan menandatangani kemarin untuk properti yang akan ditutup. Itu tidak akan ditutup sampai minggu depan. Dana ditahan di escrow sampai ditutup, dan kemudian akan dikeluarkan saat sudah benar-benar diajukan ke kantor panitera. Jadi dokumen antara lima hari ke depan, dokumen dikirim dari saya ke pembeli dan kemudian akan dikirim ke kantor panitera semua dalam jangka waktu itu. Jadi ada begitu banyak cara yang berbeda. Yang paling menarik menurut saya adalah ketika Anda benar-benar duduk di meja penutupan, Anda diberikan kunci setelah Anda menandatangani dan memberikan cek, tetapi saya benar-benar belum melihat itu terjadi. Seringkali, saya bahkan tidak mendapatkan kunci properti lagi.

David:
Ya itu benar. Anda jarang mendapatkan kunci diserahkan. Seperti agen Anda mencari cara untuk mengoordinasikannya. Itu poin yang bagus. Apa beberapa hal yang Anda rekomendasikan pada hari penutupan, ketika orang duduk, dengan asumsi bahwa mereka telah melalui perusahaan escrow dan agen real estat, mereka tidak bekerja secara langsung dengan penjual, yang harus mereka lihat di menutup dokumen untuk memastikan bahwa itu akurat?

Ashley:
Jadi, bahkan seperti hari sebelum tutup atau mungkin pagi hari tutup, Anda harus pergi ke properti dan melakukan pemeriksaan akhir, penelusuran akhir. Bahkan jika Anda membeli properti yang telah kosong selama Anda memiliki kontrak, Anda ingin masuk ke sana dan memastikan pipa tidak membeku dan air menyembur ke mana-mana, hal yang berbeda seperti itu. Anda masih ingin pergi dan memastikan properti itu dalam kondisi yang sama seperti saat Anda mengontraknya. Jadi itulah hal pertama yang harus Anda lakukan. Kemudian pada hari penutupan yang sebenarnya, lihat pernyataan penutup. Dan jika Anda bekerja dengan perusahaan atau pengacara yang hebat, mereka harus mengirimkan ini kepada Anda sebelumnya untuk benar-benar ditinjau.
Jadi jika Anda membeli properti yang memiliki penyewa, Anda ingin memastikan bahwa Anda diprorata untuk pendapatan sewa yang sebenarnya. Jadi mungkin penyewa membayar pada yang pertama, tetapi Anda menutup pada tanggal 15 sehingga diprorata selama 15 hari Anda akan mengambil alih properti dan mereka mempertahankan 15 hari pertama mereka memiliki properti itu . Juga, jika ada uang jaminan, Anda mendapatkan uang jaminan. Jadi itu biasanya dilihat sebagai pujian atas pernyataan itu. Jadi tidak seperti Anda benar-benar mendapatkan cek sebesar $600, mereka hanya mengambil $600 dari total harga pembelian.
Kemudian Anda ingin memastikan pajak properti diprorata, yang akan ditentukan untuk Anda. Penjual telah membayar apapun yang masih mencakup sebagian dari tahun pajak. Dan itu adalah hal-hal besar. Dan kemudian perhatikan juga jenis biaya yang Anda bayarkan, biaya pengarsipan, biaya judul, biaya survei, jika ada, hal-hal seperti itu. Dan kenali saja seperti apa pernyataan penutup itu. Anda dapat Google satu dan lihat saja, kenali berbagai biaya yang ada pada mereka. Dan jika Anda juga menutup dengan hipotek, itu pasti akan jauh lebih mendalam daripada jika Anda hanya meminta pengacara Anda menggabungkannya untuk kesepakatan tunai.

David:
Itu bagus, poin bagus. Satu lagi yang akan saya tambahkan, ini adalah sesuatu yang ada dalam daftar periksa saya bahwa saya memiliki asisten saya setiap kali saya menutup properti yang mereka lakukan, karena itu sering terjadi, adalah biaya penutupan yang kami negosiasikan seringkali tidak termasuk dalam dokumen. Dan saya selalu menjadi sangat marah seperti seseorang mengacaukan saya sampai saya menyadari cara kerjanya adalah agen mengisi adendum, mereka menyelesaikannya. Kadang-kadang ada dua atau tiga dari mereka bolak-balik sebelum Anda akhirnya setuju, atau lebih, tentang apa yang akan terjadi. Itu diteruskan ke perusahaan judul. Jika mereka tidak diteruskan ke perusahaan judul, perusahaan judul tidak memiliki cara untuk mengetahui, atau saya harus mengatakan perusahaan escrow, tidak memiliki cara untuk mengetahui apakah itu harus disertakan. Kalaupun ada, seringkali pernyataan penutup sudah diisi sebelum negosiasi dilakukan.
Jadi beberapa karyawan di tempat itu mendapat email yang berbunyi, "Ini tambahan." Dan mereka tidak membaca semuanya, atau mereka tidak melihatnya dari dekat dan mereka tidak melihat, oh, kredit $7,500 seharusnya diberikan kepada pembeli karena ketika mereka awalnya bernegosiasi, itu tidak masuk di sana. Jadi, Anda harus tahu berapa kredit Anda yang seharusnya Anda dapatkan dan apakah itu kredit pemberi pinjaman, kredit dari penjual, atau sebaliknya, jika ada yang disesuaikan, jika harga penilaian masuk lebih rendah dan Anda menyesuaikan harga pembelian turun. Jangan berasumsi bahwa dokumen penutupan akan mencerminkan hal itu. Sebagai pembeli, Anda harus tahu. Dan tidak apa-apa untuk menunda penutupan jika Anda berkata, "Hei, ini perlu diperbaiki."
Jadi itulah salah satu alasan kami selalu mencoba menjadwalkan ini terakhir seperti ketika Anda pergi untuk menandatangani dokumen Anda di pagi hari. Karena jika Anda melakukannya pada jam empat sore karena saat itu nyaman bagi Anda atau apa pun, Anda mencoba mencari tahu saat istirahat makan siang pada jam 2:30, sudah terlambat untuk mendapatkan dokumen baru. bangun dan dapatkan semua persetujuan dan sekarang penutupan ditunda satu hari dan itu bisa mengacaukan semuanya. Jadi masih ada manusia yang terlibat dalam menyatukan hal-hal ini dan manusia membuat kesalahan.
Baiklah, Ashley. Nah, ini luar biasa. Terima kasih banyak telah berbagi begitu banyak pengetahuan, kebijaksanaan, dan waktu Anda dengan kami khususnya tentang cara mendapatkan properti untuk seseorang yang tidak memiliki atau tidak memiliki banyak properti. Sebelum kami membiarkan Anda keluar dari sini, di mana orang dapat menemukan buku ini?

Ashley:
Anda bisa pergi ke toko buku BiggerPockets. Dan jika Anda memesan sebelum 10 Januari, yaitu saat rilis resmi, Anda mendapatkan beberapa bonus pre-order, banyak lembar kerja, dan banyak formulir serta dokumen yang telah saya kumpulkan selama bertahun-tahun. Tapi Anda juga bisa memenangkan kesempatan untuk benar-benar dibimbing oleh Tony dan saya, dan itu akan benar-benar direkam dan diputar langsung di Podcast Pemula Real Estat. Jadi, Anda akan mendapatkan bantuan dari kami dan Anda juga akan benar-benar menjadi tamu di podcast.

David:
Luar biasa. Jadi periksa itu. Kecuali jika Anda memiliki sejuta properti, dapatkan buku Ashley dan pelajari bagaimana Anda bisa mendapatkan lebih banyak. Dan jika Anda sudah memiliki beberapa properti, pelajari cara melakukannya dengan lebih baik, bukan? Ada banyak cara, seperti yang kita bicarakan di acara itu, di mana Anda bisa membuat kesalahan yang cukup besar. Jadi jika Anda mendengar sesuatu di episode hari ini dan berpikir, "Ooh, saya tidak akan melakukan itu." Dapatkan bukunya dan lihat apa lagi yang mungkin tidak Anda lakukan.
Terima kasih banyak atas waktunya, Ashley. Aku tahu kau wanita yang sibuk, jadi aku akan membiarkanmu keluar dari sini. Teman-teman, jika Anda menyukai acara Ashley, lihat dia di Podcast Rookie Real Estat. Ashley, di mana lagi orang bisa mengetahui lebih banyak tentang Anda?

Ashley:
Anda dapat menghubungi saya di bigpockets.com, profil saya di sana, atau di Instagram, @wealthfromrentals.

David:
Dan Anda dapat menemukan saya di Instagram atau YouTube atau di mana pun, @davidgreene24. Baiklah, terima kasih Ashley. Good luck dengan penjualan buku Anda dan kami akan melihat Anda segera.