jembatan Prediksi pasar perumahan 2023 terdengar seperti ini, “Langit berjatuhan! Jual semuanya! Rumah akan bernilai $1 tahun depan! Ini seperti tahun 2008!” Lihat rekam jejak mereka yang melakukan prediksi seperti ini. Ini adalah peramal yang sama yang telah memperkirakan akan terjadi kecelakaan akan terjadi suatu saat nanti selama sepuluh tahun terakhir. Kini, dengan rasa takut yang mulai mengemuka, jurnalis real estate arus utama akan melakukan apa pun yang mereka bisa untuk meyakinkan Anda bahwa tahun 2008 akan terulang kembali. Namun, hal ini jauh dari kebenaran.
Tapi bagaimana kita bisa memperkirakan pasar perumahan tahun 2023 tanpa data? Dan di mana ada data, di situ juga ada Dave Meyer, Wakil Presiden Data dan Analisis di BiggerPockets dan pembawa acara Di pasar siniar. Dave dan timnya baru-baru ini merilis “Laporan Keadaan Investasi Real Estat Tahun 2023," yang memberikan semua data pasar perumahan yang Anda butuhkan untuk berinvestasi dengan sukses pada tahun 2023. Di dalamnya, Dave berbagi bagaimana Pasar perumahan 2022 Membalik setelah The Fed menaikkan suku bunga, pengaruh penawaran dan permintaan, dan apa yang dapat kita harapkan pada tahun 2023.
Dave juga akan membahasnya tiga strategi investasi menurutnya lebih tepat untuk berinvestasi pada tahun 2023, Termasuk cara yang sepenuhnya pasif untuk berinvestasi, kombinasi arus kas dan apresiasi, dan bagaimana pembeli dapat melakukannya manfaatkan pasar ini untuk mendapatkan penawaran dengan diskon besar. Meskipun kami tidak dapat memprediksi masa depan, kami dapat memberikan wawasan terbaik kami tentang apa yang dapat Anda lakukan membangun kekayaan pada tahun 2023. Jadi matikan perkiraan rasa takut arus utama dan simak berita nyata yang dirancang untuk membuat Anda lebih kaya!
Klik disini untuk mendengarkan di Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
David:
Ini adalah acara podcast BiggerPockets 718.
Dave:
Jika Anda berada di pasar di mana upah tidak naik, hanya ada batasan psikologis mengenai berapa yang akan dibayar orang untuk sewa. Persentasenya hanya bisa X. Biasanya, 30% dari pendapatan mereka bisa digunakan untuk sewa, jadi saya sangat setuju bahwa di kota hybrid atau kota yang mengapresiasi, pertumbuhan sewa akan meningkat. Saya tidak tahu apakah itu berarti mereka akan mencapai arus kas yang cenderung didukung oleh kota-kota yang mengalirkan uang ini, tapi secara pribadi, menurut saya itu adalah pilihan yang lebih baik karena Anda tidak bertaruh hanya pada arus kas atau hanya apresiasi atau hanya pertumbuhan sewa.
Anda mendapatkan sedikit dari segalanya. Anda tidak tahu mana di antara ketiganya yang memiliki kinerja terbaik, namun apa pun yang terjadi, Anda mendapatkan keuntungan.
David:
Apa yang terjadi, semuanya? Ini adalah David Greene, pembawa acara podcast BiggerPockets Real Estate Anda di sini hari ini dengan salah satu rekan pembawa acara favorit saya, tidak lain adalah Wakil Presiden analitik Biggerpockets sendiri, Dave Meyer dengan pertunjukan fantastis untuk Anda. Pertama, Dave, bagaimana kabarmu hari ini?
Dave:
Saya baik-baik saja. Saya sangat bersenang-senang saat merekam episode ini. Saya rasa banyak orang yang bisa menantikannya.
David:
Anda melakukannya dengan baik, karena jika Anda mendengarkan sampai akhir acara, Anda akan mengerti mengapa ini adalah pertunjukan fantastis tentang topik yang sangat sulit yang dihindari oleh semua pesaing kita, karena mereka tidak melakukannya. Saya tidak ingin membicarakan apa yang akan terjadi di tahun 2023 selain berteriak. Langit akan runtuh, atau berpura-pura tidak terjadi apa-apa, dan berikan saja uang Anda agar saya bisa mengajari Anda cara berinvestasi di real estat. Di sini, kita bukan tentang kehidupan itu.
Dave:
Tentu saja tidak, dan mungkin kita seharusnya membicarakan hal ini di acara tersebut, tapi menurut saya orang-orang menghindari konsep risiko. Mereka melihat ada risiko di pasar, dan itu benar. Saya percaya ada risiko di pasar, namun risiko adalah penyeimbang imbalan. Jadi, Anda harus memahami risikonya agar bisa memetik keuntungan dan peluang yang ada. Saya pikir di acara itu, kami benar-benar membicarakan hal itu. Kami membahas secara spesifik tentang apa saja risikonya dan beberapa cara yang dapat Anda lakukan untuk memitigasi risiko dan memanfaatkan peluang yang mungkin muncul di tahun mendatang.
David:
Itu benar sekali. Jadi jika Anda penasaran, jika Anda merasa frustrasi, jika Anda hanya ingin memahami apa yang sedang terjadi di pasar perumahan saat ini, ini adalah pertunjukan yang akan memberikan banyak kejelasan kepada Anda. . Jika Anda mendengarkan sampai akhir, kita akan membahas tiga strategi yang kami berdua yakini akan berhasil terlepas dari apa yang dilakukan pasar di masa-masa yang tidak menentu ini di tahun 2023. Sebelum kita masuk ke pembahasan hari ini, saya punya penjelasan singkatnya. tip untukmu. Kunjungi bigpockets.com/report, dan unduh laporan Dave ROE.
Banyak informasi dari acara hari ini yang keluar, dan Anda bisa mendapatkannya secara gratis jika Anda adalah anggota BiggerPockets. Dave, ada yang ingin kamu katakan sebelum kita mulai?
Dave:
Tidak, periksa laporannya. Saya menghabiskan banyak waktu untuk itu.
David:
Dukung Dave, dan tinggalkan kami komentar di video YouTube untuk memberi tahu kami pendapat Anda tentang laporan ini. Tunjukkan padanya cinta. Jika Anda menyukai acara ini, silakan beri kami ulasan bintang lima di mana pun Anda mendengarkan podcast. Teman-teman, sejujurnya, ini sangat-sangat penting. Saat ini kami adalah pertunjukan real estat teratas di seluruh dunia. Kami ingin tetap seperti itu, tapi kami tidak bisa melakukannya tanpa bantuan Anda. Jadi apakah itu Apple Podcast, Spotify, Stitcher, di mana pun Anda mendengarkan podcast, harap luangkan waktu sebentar, dan beri tahu dunia betapa Anda menyukai podcast ini sehingga kami dapat tetap menjadi nomor satu. Baiklah, mari kita masuk ke wawancara.
Dave, Anda menulis laporan tentang pasar real estate. Ceritakan sedikit tentang hal itu kepada kami.
Dave:
Ya. Ini adalah laporan lengkap tentang investasi real estat untuk tahun 2023. Saya menulisnya karena ada begitu banyak hal yang terjadi saat ini. Kami tidak dan belum berada di pasar perumahan yang normal selama beberapa tahun terakhir. Saya memulai laporan ini dengan membahas semua faktor dan variabel berbeda yang akan berdampak pada pasar perumahan saat ini, dan kemudian membahas beberapa strategi terbaik yang dapat Anda gunakan pada tahun 2023 untuk memanfaatkan apa yang menurut saya pribadi akan berdampak pada pasar perumahan. menjadi peluang di tahun mendatang, dan ajukan beberapa pertanyaan tentang pasar 2023 karena kita semua jelas suka membuat perkiraan, dan menebak apa yang akan terjadi, tetapi ada beberapa pertanyaan yang belum terjawab yang menurut saya akan menjadi faktor X untuk pasar perumahan tahun 2023 yang kita belum tahu bagaimana kelanjutannya.
David:
Menurut saya, dalam karir singkat saya, berinvestasi di real estat… Baiklah, singkatnya. Dibandingkan dengan beberapa orang, ini panjang, tapi saya belum menjadi orang tua. Ini adalah pasar paling rumit yang pernah saya lihat. Ada lebih banyak faktor bersaing yang mempengaruhi apa yang kita lihat. Apakah hal tersebut serupa dengan apa yang Anda perhatikan, dan apakah sebagian di antaranya tercakup dalam laporan?
Dave:
Sangat. Ketika Anda melihat pasar perumahan selama 80 tahun terakhir atau di mana pun kita memiliki data yang cukup andal, pasar perumahan biasanya cukup dapat diprediksi. Angka tersebut bergerak dalam siklus, namun katakanlah, tujuh atau delapan dari setiap 10 tahun, angka tersebut meningkat sebesar 2% hingga 4%, sedikit di atas laju inflasi. Kondisinya cukup stabil dan tidak terlalu menarik. Selama sekitar 15 tahun terakhir, segala sesuatunya menjadi sedikit lebih menarik, dan ini menjadi sedikit boomer selama beberapa tahun terakhir.
Khususnya selama tiga tahun terakhir, seperti yang mungkin diketahui semua orang yang mendengarkan ini, ini menjadi gila. Hal ini tidak berarti bahwa orang-orang bertindak tidak rasional, atau bahwa kita benar-benar tidak terikat pada hal-hal mendasar. Dalam pikiran saya, apa yang terjadi selama beberapa tahun terakhir adalah variabel dan faktor yang selalu mempengaruhi pasar perumahan semuanya selaras dalam badai yang sempurna untuk mendorong harga rumah naik. Saat ini, kita mulai melihat adanya relaksasi dan kembali ke pasar perumahan yang lebih seimbang dan sejujurnya lebih normal.
David:
Tampaknya gila. Tampaknya sangat negatif. Kita mengalami koreksi berlebihan ini, namun menurut saya jika Anda mempertimbangkan kegilaan yang kita alami selama delapan tahun terakhir mengenai betapa panasnya pasar saat itu, dan Anda memasukkannya ke dalam konteks tersebut, menurut saya ini bukanlah koreksi berlebihan yang besar. seperti yang orang-orang katakan, tapi rasanya seperti itu jika Anda membandingkannya dengan kenaikan harga sebesar 20% yang menjadi hal biasa di kota-kota tertentu. Sekarang, Anda menyebutkan bahwa ada beberapa faktor yang mempengaruhi pasar perumahan yang mempengaruhi kinerjanya. Bisakah Anda memberi tahu saya apa yang Anda maksud dengan hal itu?
Dave:
Tentu. Menurut saya secara umum, terdapat beberapa variabel yang berbeda, dan sebagian besar merupakan indikator makroekonomi yang lebih memengaruhi harga rumah dibandingkan indikator lainnya. Ada ribuan hal, dan kinerja setiap pasar perumahan berbeda-beda. Namun ketika Anda berbicara tentang pasar perumahan tingkat nasional, semuanya bermuara pada beberapa hal. Orang-orang sering kali ingin secara jujur bahkan menyederhanakannya secara berlebihan, dan berkata, “Suku bunga hipotek naik, sehingga harga turun.” Untungnya, semuanya tidak sesederhana itu. Ada lebih banyak indikator. Ada lebih banyak hal yang benar-benar penting, dan hal ini tidak mengherankan.
Pengungkit ini adalah hal-hal seperti penawaran dan permintaan. Tentu saja, penetapan harga dalam pengertian ekonomi selalu bergantung pada penawaran dan permintaan, namun jika Anda mengekstrapolasinya lebih lanjut, kita perlu benar-benar melihat hal-hal seperti keterjangkauan, inventaris, kekurangan perumahan di Amerika Serikat, tentu saja inflasi, dan hal-hal seperti suku bunga hipotek. Bagi saya, hal-hal tersebut adalah hal-hal utama yang berdampak pada pasar pada tahun '22, dan akan terus berdampak pada tahun '23, namun dengan cara yang sedikit berbeda karena cara variabel-variabel ini berinteraksi satu sama lain telah berubah.
David:
Sekarang, kita telah keluar dari salah satu resesi terbesar dalam sejarah negara kita tepat sebelum kita mengalami ledakan tersebut. Jadi, menurut pendapat Anda, apa dampak resesi besar terhadap sektor pembangun rumah selama 10 tahun terakhir?
Dave:
Maksud saya, dari perkiraan semua orang, Amerika mempunyai kekurangan unit rumah yang sangat besar. Prediksinya sangat bervariasi antara tiga setengah hingga tujuh juta unit rumah. Kalau bicara ekonomi, itu berarti kekurangan pasokan, bukan? Tidak terdapat cukup unit perumahan di Amerika Serikat untuk menampung penduduk, dan hal ini sebagian besar disebabkan oleh apa yang terjadi selama dan setelah resesi keuangan yang besar. Pada dasarnya, banyak sekali kontraktor yang gulung tikar pada tahun 2008. Keadaan di luar sana sulit, dan orang-orang mencari pekerjaan. Bisnis tutup.
Orang-orang yang bekerja di bidang konstruksi akhirnya beralih ke industri lain, jadi kita lihat, jika Anda melihat grafiknya, dan saya memasukkannya ke dalam laporan, grafiknya cukup mengejutkan. Anda bisa melihat konstruksinya gagal total dari tahun 2008 hingga 2010. Kami perlahan-lahan membangun kembali, dan sekarang berada pada tingkat yang cukup baik. Namun dalam delapan tahun tersebut, atau, seperti yang Anda katakan, dari tahun 2010 hingga 2018, tingkat pembangunan kita berada jauh di bawah standar yang seharusnya. Jadi, hal itu menciptakan kondisi di mana tidak ada cukup rumah.
Hal ini bertepatan dengan tahun 2020 ketika generasi milenial, yang kini merupakan kelompok demografis terbesar di seluruh Amerika Serikat, mencapai puncak usia pembelian rumah. Kita menghadapi berbagai faktor, yaitu banyaknya orang yang menginginkan rumah, dan generasi milenial yang baru mulai berkeluarga, mulai memiliki anak, dan belum mempunyai cukup rumah. Itu adalah skenario sempurna untuk kenaikan harga. Itu hanyalah sebuah contoh bagaimana berbagai kekuatan makroekonomi bekerja sama atau bekerja sama selama pandemi untuk mendorong harga naik.
David:
Sekarang, jika Anda ingin mendengar lebih banyak tentang hal-hal yang dibicarakan Dave, dan detail seluk beluk yang membuat hal ini begitu menarik, Anda dapat mengunduh laporannya secara gratis di bigpockets.com/report, dan melihat sendiri datanya. Sekarang, kita akan melanjutkan pembicaraan tentang apa yang ada dalam laporan, tetapi jika Anda benar-benar ingin menghentikan podcast, dan memeriksanya atau mendapatkannya setelah podcast selesai, silakan kunjungi bigpockets.com/report. Sekarang, menurut saya apa yang Anda sebutkan tentang pasokan dan masalah pasokan memainkan peran, menurut pendapat saya, mungkin itu adalah pengungkit terbesar dalam keseluruhan drama harga real estat dan mencoba memahaminya.
Saya baru saja membicarakan hal ini kemarin ketika seseorang berkata seperti, “David, jika harga terus naik, apakah Anda melihat harga anjlok?” Saya berkata, “Saya tidak melihatnya anjlok, karena persediaannya sangat terbatas.” Jika Anda adalah pemilik rumah dan Anda memiliki tingkat bunga 3%, dan Anda bisa menjual rumah Anda dan mendapatkan tingkat bunga 7%, kecuali Anda harus pindah, Anda mungkin tidak akan melakukannya, terutama dengan rumah Anda. rumah kini bernilai lebih rendah dibandingkan sebelumnya. Anda akan menunggu. Jadi karena kita tidak melihat banyak pasokan membanjiri pasar, kita tidak melihat jatuhnya harga, dan itulah yang kita lihat terakhir kali kita mengalami keruntuhan.
Persediaannya sangat banyak. Terdapat jauh lebih banyak properti daripada yang mampu atau bahkan ingin dibeli oleh masyarakat, yang menyebabkan penurunan harga secara besar-besaran. Menurut saya, itulah yang membingungkan orang-orang yang bertanya, “Apa? Kita sedang mengalami resesi. Bukankah seharusnya harga turun seperti yang terjadi sebelumnya?” Apa pendapat Anda tentang membandingkan lingkungan yang kita jalani saat ini dengan terakhir kali kita melihat real estate ambruk?
Dave:
Itu poin yang bagus, dan ada banyak hal di dalamnya. Saya katakan saja mengenai supply dulu, ada dua indikator supply yang baik. Salah satunya adalah indikator jangka panjang, dan seperti yang telah saya sebutkan sebelumnya, bahwa jumlah unit rumah di AS tidak mencukupi. Bagi saya, saya bias, karena saya seorang investor real estate. Hal itulah yang menunjukkan apresiasi jangka panjang terhadap real estat. Terlepas dari apa yang terjadi pada tahun 2023 atau 2024, karena kita tidak tahu apa yang akan terjadi, bagi saya fakta bahwa banyak orang yang menginginkan rumah, dan tidak banyak rumah, itu menjadi pertanda baik bagi kita. penetapan harga real estat selama lima hingga 10 tahun ke depan.
Ketika Anda berbicara tentang apa yang terjadi dalam jangka pendek, saya suka melihat metrik yang disebut inventaris, yang pada dasarnya adalah berapa banyak rumah yang ada di pasar saat ini. Menurut Anda, itu tidak meledak. Angka ini jelas naik dibandingkan posisi kita pada tahun 2020 dan 2021, namun tidak menunjukkan adanya kehancuran. Sekadar menjelaskan hal ini kepada semua orang yang mendengarkan, menurut saya inventaris adalah salah satu indikator terbaik dari kinerja jangka pendek pasar perumahan, karena inventaris mengukur penawaran dan permintaan. Bukan hanya berapa banyak rumah yang akan dijual. Itu adalah sesuatu yang dikenal sebagai listingan baru.
Persediaan adalah ukuran berapa banyak rumah yang disiapkan untuk dijual, dan seberapa cepat rumah tersebut keluar dari pasar. Jadi ketika Anda melihat persediaan mulai melonjak, itu menandakan adanya pergeseran signifikan menuju pasar pembeli, di mana harga mungkin akan turun. Kami telah melihat bahwa dalam enam bulan terakhir persediaan meningkat. Tapi sebenarnya, David, aku baru melihatnya minggu ini. Saya tidak tahu apakah Anda mengenal orang ini, Mike Simonson. Dia dari Altos Research. Dia orang real estate yang besar. Persediaan turun minggu lalu. Saat ini harga sudah turun, jadi persediaan tidak meroket, dan tiba-tiba, kita melihat barang-barang bertahan di pasar jauh lebih lama dibandingkan sebelum pandemi.
Mereka baru saja kembali ke tingkat sebelum pandemi. Saat ini, banyak hal bisa berubah dalam enam bulan ke depan. Namun saat ini, kami mencatatnya pada bulan Januari 2023. Segalanya cukup stabil dalam hal inventaris, dan itu adalah perbedaan besar dari apa yang terjadi pada tahun 2008. Saya juga akan menyebutkan perbedaan terbesar antara sekarang dan 2008 adalah standar kredit. Ini bukan bidang keahlian saya, tapi saya banyak membaca tentang ini. Pada dasarnya, bank tidak diperbolehkan memberikan pinjaman berisiko gila seperti yang mereka lakukan pada tahun 2008.
Saat ini masyarakat tidak mengalami default. Orang-orang membayar hipotek mereka tepat waktu, dan hal ini benar-benar menghambat harga, karena yang menyebabkan pasar turun drastis adalah penjualan yang dipaksakan. Ketika masyarakat terpaksa menjual karena tidak mampu melakukan pembayaran, hal itulah yang membuat pasar terpuruk. Saat ini, belum ada tanda-tanda hal itu akan terjadi.
David:
Itu penting untuk diperhatikan. Saya menggunakan analogi ini kemarin ketika saya berbicara dengan pemimpin penjualan saya yang menanyakan pertanyaan yang sama. Menurut saya, kami adalah semi-truk yang sedang menuruni bukit. Sekarang, semua orang tahu bahwa Anda tidak boleh hanya menggunakan rem saat berkendara menuruni bukit, karena bantalan rem Anda sudah aus. Anda seharusnya pindah ke gigi yang lebih rendah. Namun jika ini benar-benar resesi, kita tidak akan mengalami kemunduran. Kami akan menjadi datar. Jika perekonomian sedang lesu, masyarakat tidak dapat membeli rumah. Mereka tidak dapat melakukan pembayaran. Mereka menderita. Dengan pasar kerja, Anda akan melihat penjualan.
Kita berada di pasar di mana kita secara artifisial memperlambat keadaan dengan menaikkan suku bunga. Ibaratnya menggunakan rem saat menuruni bukit ini. Jika kita tidak lagi mengerem hal tersebut, Anda akan melihat harga rumah naik. Anda akan melihat transaksi terjadi dalam jumlah yang lebih besar. Anda akan melihat hari-hari di pasar mulai turun kembali. Penting untuk dicatat bahwa resesi ini bukanlah resesi yang didasarkan pada masalah mendasar dalam perekonomian kita saat ini. Siapa tahu ChatGPT mengubah semua itu. Kita semua kehilangan pekerjaan, tapi saya telah mengatakan sesuatu yang gila. Ini jelas merupakan sesuatu yang dipilih pemerintah untuk dilakukan demi memperlambat inflasi dan kenaikan harga rumah.
Sekarang, hal ini perlu diwaspadai oleh para investor real estate, keputusan yang diambil The Fed, keputusan yang dibuat oleh pemerintah. Faktor makroekonomi ini memainkan peran besar dalam menentukan nilai investasi Anda atau seperti apa angka arus kas saat Anda membelinya. Ceritakan sedikit tentang jenis pasar apa yang tercipta akibat fluktuasi persediaan rendah atau tinggi yang Anda sebutkan.
Dave:
Pada dasarnya, menurut saya, inventaris sangat bagus untuk dilihat di pasar lokal Anda, karena perilakunya sangat berbeda di pasar yang berbeda. Seringkali dan dalam laporan, saya menggunakan contoh yang berbeda, namun menurut saya secara umum, kinerja wilayah Barat Tengah dan Timur Laut relatif “baik”. Setiap orang mempunyai definisi baik. Beberapa orang ingin melihat jatuhnya pasar perumahan. Saya hanya akan mengatakan bahwa harga stabil di Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Jika Anda melihatnya, dan ingin memahami apa yang terjadi di pasar Anda, jika persediaan tetap datar dan masih di bawah tingkat sebelum pandemi, Anda mungkin dapat memperkirakan bahwa pasar perumahan di wilayah tersebut akan relatif datar atau bahkan mungkin sedikit tumbuh pada tahun depan.
Ketika Anda mulai melihat tingkat persediaan melonjak di atas tingkat sebelum pandemi, bagi saya, itu adalah sinyal bahwa harga mungkin akan turun di pasar tersebut. Anda dapat melihat hal ini sejujurnya di banyak kota yang mengalami booming akibat pandemi seperti Boise, Reno, Austin, Denver, tempat saya berinvestasi. Pasar-pasar ini mengalami lebih banyak koreksi karena naik terlalu tinggi. Mereka baru saja mencapai suatu tingkat tertentu, dan ini merupakan indikator penting lainnya mengenai keterjangkauan yang tidak berkelanjutan, yaitu masyarakat yang gaji dan upahnya tidak mampu menopang harga seperti yang kita lihat di beberapa kota yang booming.
Saya sangat merekomendasikan jika orang ingin melihat pasar masing-masing, dan mencari tahu apa yang terjadi, melihat inventaris dan hari di pasar adalah dua cara yang sangat mudah yang dapat Anda mulai pahami seperti, “Apakah Anda berada di pasar penjual? Apakah Anda berada di pasar pembeli?” Sekadar kejelasan, karena menurut saya orang sering mengacaukan hal ini, pasar pembeli sering kali berarti ini saat yang tepat untuk membeli. Saya tahu ini membingungkan karena orang melihat harga turun, tapi itu berarti Anda memiliki leverage yang lebih besar secara tradisional. Pasar pembeli berarti pembeli mempunyai kekuasaan. Pasar penjual berarti penjual mempunyai kekuatan.
Jadi, kita meninggalkan masa dalam skala nasional di mana penjual memiliki semua kekuasaan, bukan? kita menjual ini setiap… Maksud saya, Anda mungkin akan menghadapinya setiap hari, David. Penjual pada dasarnya bisa seperti, “Saya ingin segalanya, tidak ada konsesi, anak sulung Anda. Berikan saya mobil dan cincin kawinmu,” dan orang-orang pun melakukannya. Kini, skenarionya berbeda di mana pembeli bisa sedikit lebih selektif dan bernegosiasi. Sekali lagi, hari-hari dalam inventaris pasar, cara yang baik untuk mengetahui di mana pasar Anda berada dalam pasar seimbang, pasar penjual, atau pasar pembeli.
David:
Itu adalah poin yang bagus. Menurut saya, yang membedakan podcast kami dengan podcast lainnya adalah kami tidak hanya mengandalkan faktor ketakutan untuk mendapatkan klik. Sekarang, mudah untuk mengatakan kepada orang-orang, “Selama pasar penjual, Anda tidak boleh membeli karena penjual memiliki semua kekuasaan. Jangan membeli.” Namun alasan mengapa ini merupakan pasar penjual biasanya karena harga meningkat begitu cepat, atau harga sewa meningkat begitu cepat, atau pilihan alternatif Anda selain real estat sangat suram sehingga jelas ini merupakan pilihan terbaik. Jadi, lebih banyak pesaing Anda yang membanjiri sana. Itu menciptakan pasar penjual.
Lalu sebaliknya, mudah untuk langsung berkata, “Ini adalah pasar pembeli, atau maaf, harga sedang turun, jadi Anda sebaiknya tidak membeli. Anda sebaiknya menunggu di bagian bawah, meskipun itu adalah pasar pembeli. Ini bisa menjadi waktu yang lebih baik untuk membeli, jadi Anda harus mewaspadai kedua pasar tersebut. Ada strategi yang berhasil pada salah satu strategi tersebut, dan ada pro dan kontra. Membeli di pasar penjual sangat sulit. Anda akan menyerahkan banyak hal yang tidak Anda sukai… Terkadang dalam pemeriksaan Anda harus menyerah. Namun, Anda mendapatkan keuntungan dari harga aset yang meledak.
Di pasar pembeli, Anda mungkin membeli pada saat harga bisa turun. Secara teoritis, kita tidak pernah tahu di mana titik terendahnya, tetapi Anda mendapatkan periode uji tuntas, penjual membayar banyak biaya penutupan, mendapatkan persediaan hasil panen terbaik yang bahkan tidak bisa Anda dapatkan sebelumnya kecuali Anda memiliki 1.2 juta di uang tunai untuk pergi berkompetisi. Ada kelebihan dan kekurangan keduanya, dan kami benar-benar mencoba menghadirkan gambaran lengkapnya di sini daripada hanya membuat judul yang mengatakan, “Beli sekarang atau tunggu. Kehancuran abad ini akan segera terjadi.” Kemudian kita telah melihatnya selama delapan tahun. Itu tidak pernah datang.
Dave:
Suatu hari nanti mereka akan benar jika terus mengatakannya. Mereka akan benar suatu hari nanti.
David:
Itu poin yang bagus. Jam yang rusak akan berfungsi dua kali sehari. Bukankah begitu?
Dave:
Tepat.
David:
Pendapat Anda mengenai hal ini adalah apa yang menurut saya harus dilihat oleh orang-orang, bukan sekadar, “Katakan apa yang harus saya lakukan. Apakah ini beli, atau ini jual?” Memahami faktor-faktor yang mempengaruhi harga, dan kemudian keputusan yang tepat biasanya akan diketahui. Kita telah membahas sisi penawaran dengan membicarakan inventaris, memantau inventaris, dan memahami bahwa inilah alasan mengapa harga tidak anjlok saat ini karena tidak banyak pasokan, namun sisi permintaan juga penting. Real estate menarik, karena permintaannya sedikit lebih rumit dibandingkan dengan hal lain seperti kartu Pokemon.
Bisakah Anda ceritakan sedikit tentang permintaan dan cara kerjanya khususnya dalam real estat?
Dave:
Permintaan dalam real estat terdiri dari dua hal. Saya rasa orang sering berpikir permintaan hanyalah seberapa banyak orang yang ingin membeli rumah. Ini bukan. Ini tentang berapa banyak orang yang ingin membeli rumah, dan berapa banyak orang yang mampu membeli rumah. Itu adalah dua… Keduanya mempengaruhi permintaan, namun berperilaku berbeda. Menurut saya contoh terbesarnya, David, kita sama-sama generasi milenial. Saya pikir selama bertahun-tahun, Anda melihat para pakar di TV berkata, “Generasi Milenial tidak ingin membeli rumah. Mereka tidak membeli rumah.” Sepertinya data mereka tidak menunjukkan hal itu. Hal ini menunjukkan bahwa mereka tidak mampu membeli rumah, dan saat mereka mampu membeli rumah karena suku bunga rendah di tengah pandemi, mereka terjun ke pasar perumahan dengan gila-gilaan.
Jadi, permintaannya tidak sesederhana masyarakat yang tidak mau membeli rumah. Menurut saya, hal utama yang mendorong permintaan dan kemauan, seperti yang sudah saya katakan sebelumnya, adalah generasi milenial sedang mencapai tahun-tahun puncak pembentukan keluarga. Ini adalah hal yang kuat. Menurut saya, orang-orang meremehkan dampak demografi, padahal ini sangat, sangat penting. Kita melihat generasi terbesar di negara ini memasuki usia puncak dalam membeli rumah, sehingga hal ini akan meningkatkan permintaan. Seperti yang baru saya katakan, dengan suku bunga rendah dari tahun 2020 hingga pertengahan 2022, orang-orang akan tergila-gila pada pasar ini.
Sekarang, permintaan demografis tersebut mungkin akan bertahan tiga hingga lima tahun ke depan jika melihat demografi AS, namun yang telah berubah dan faktor terbesar yang berubah dari pertengahan tahun 2022 hingga saat ini adalah faktor keterjangkauan. Paruh kedua permintaan adalah berapa banyak orang yang mampu membeli rumah. Dengan naiknya suku bunga hipotek secepat mungkin, hal itu hanya mengikis keterjangkauan. Pada dasarnya kita telah melihat pasar perumahan bereaksi terhadap faktor tunggal ini lebih dari apa pun, karena jika masyarakat tidak mampu membeli rumah, hal ini akan menarik seluruh permintaan dari pasar, dan hal ini akan menurunkan harga, atau bahkan dapat menurunkan harga rumah. turun ke belakang.
Itulah yang sebenarnya terjadi dengan permintaan. Terus terang, mungkin saya sudah lebih maju dalam hal ini, pendapat saya tentang apa yang akan terjadi di pasar perumahan pada tahun depan, dua tahun, tiga tahun, adalah tentang keterjangkauan dan apakah akan pulih. Menurut pendapat saya, apakah keterjangkauan akan meningkat? Saat itulah pasar perumahan akan mencapai titik terendah dan mulai tumbuh kembali.
David:
Ini adalah poin nuansa yang sangat kuat yang Anda buat. Permintaan memiliki dua sisi dalam hal real estate. Anda harus bersedia, dan Anda harus mampu. Secara konvensional, mampu menjadi masalahnya. Sekalipun Anda ingin membeli rumah, Anda tidak bisa melakukannya karena harga naik lebih cepat daripada kemampuan Anda untuk mempertahankannya, atau Anda tidak ingin bersaing dengan 11 penawaran lainnya, atau mengabaikan kemungkinan Anda, jadi Anda cukup bilang , “Hei, aku keluar. Saya tidak akan melakukan ini.” Saat Anda berada di pasar yang benar-benar buruk adalah saat pihak yang berkeinginan hilang.
Masyarakat tidak mau membeli rumah. Hal itulah yang kita lihat pada tahun 2010. Banyak orang yang tidak mampu membeli rumah, namun banyak dari mereka yang mampu. Mereka hanya tidak mau. Saya ingat pada tahun 2010, tidak ada seorang pun yang memandang real estat seperti membeli aset. Ini sulit jika tidak ada seseorang saat itu. Mereka memandangnya seperti mengikatkan diri pada jangkar 30 tahun yang disebut hipotek. Jika Anda berkata, “Saya membeli rumah,” saya akan berkata, “Ya Tuhan, Anda harus membayarnya untuk 30 tahun ke depan. Kenapa kamu ingin melakukan itu?" Ini lucu, Dave, karena rumah pertamaku, hipotekku $900. Itu masih dianggap sebagai hukuman mati. Mengapa Anda ingin mengikat diri Anda dengan $900 saja?
Tidak ada seorang pun yang mau membeli rumah, dan banyaknya pasokan yang menyebabkan anjloknya harga. Inilah yang kami pantau ketika kami melihat apa yang dilakukan pasar, yaitu berapa banyak pasokan yang ada di luar sana, yang telah kami liput, dan berapa banyak permintaan yang ada di luar sana. Ada dua komponen di dalamnya. Anda harus bersedia membeli rumah, dan Anda harus mampu membeli rumah dibandingkan dengan banyak hal lain yang tidak melibatkan pembiayaan, seperti contoh kartu Pokemon yang saya berikan. Hanya saja, “Apakah Anda bersedia membelinya, bukan?” Kebanyakan orang mampu membayar $30.
Saya tidak begitu tahu banyak tentang kartu Pokémon. Lalu saya membelikan keponakan saya beberapa untuk Natal, dan dia sangat gembira karenanya. Ini bukanlah sesuatu di mana Anda harus bisa membelinya dengan real estat.
Dave:
Banyaknya kemampuan untuk membeli real estat berada di luar kendali kita, karena kebanyakan orang menggunakan leverage, menggunakan utang untuk membiayai real estat. Jadi, suku bunga hipotek benar-benar berdampak pada kemampuan Anda, dan hal ini berdampak positif pada masyarakat selama pandemi, karena masyarakat tiba-tiba mampu membeli lebih banyak. Sekarang kita kembali ke… Sebenarnya, ini tinggi dibandingkan dengan tempat kita dulu, tapi kita benar tentang rata-rata historis suku bunga hipotek. Sekarang kita kembali ke tingkat hipotek yang lebih normal dalam sejarah, hal ini berdampak negatif terhadap keterjangkauan.
Saat Anda berbicara tentang membeli kartu Pokémon atau anggur berkualitas atau apa pun, Anda hanya menggunakan ekuitas. Anda biasanya tidak memanfaatkan pembelian tersebut, jadi terserah Anda, “Apakah Anda memiliki uang itu di rekening bank Anda? Kalau begitu kamu bisa membelinya.” Ada contoh lain dari aset dengan leverage, namun real estat mungkin merupakan contoh terbesar dari aset dengan leverage, dan memang demikian adanya. Itu sebabnya real estate sangat sensitif terhadap suku bunga karena hal ini sangat berdampak pada seberapa mampu Anda membeli properti investasi atau penghuni utama.
David:
Sekarang, jika menyangkut suku bunga dan The Fed, dapatkah Anda memberi tahu kami sedikit tentang bagaimana keputusan ini dibuat, dan bagaimana hal ini pada akhirnya memengaruhi keterjangkauan?
Dave:
Ya ampun, topik favoritku. Pada dasarnya, seperti kita ketahui, inflasi sangat tinggi. Ini adalah masalah besar bagi perekonomian. Ini mengikis daya beli kita. Semua orang membencinya. Investor real estat tidak terlalu membencinya, karena real estat adalah lindung nilai yang bagus terhadap inflasi, namun tetap saja menyebalkan bagi semua orang. The Fed pada dasarnya membuat keputusan untuk mencoba memerangi inflasi. Mereka melakukannya dengan menaikkan suku bunga dana federal. Itulah satu-satunya hal yang dapat mereka kendalikan. Memang tidak masuk akal, tapi pada dasarnya ini adalah tingkat suku bunga yang diberikan bank kepada satu sama lain.
Gagasan di balik menaikkan suku bunga dana federal adalah jika meminjam uang menjadi lebih mahal, maka lebih sedikit orang yang melakukannya. Ketika semakin sedikit orang yang meminjam uang, semakin sedikit uang yang beredar dalam perekonomian. Hal ini juga dikenal sebagai pasokan moneter, dan karena itu mereka mencoba mengurangi pasokan moneter karena kita melihatnya menjadi sangat gila. Selama beberapa tahun terakhir, ada ukuran pasokan moneter yang disebut M2. Pada dasarnya, kita telah melihatnya meledak, dan itu terjadi karena beberapa alasan. Salah satunya karena suku bunga rendah, dan yang lainnya karena pencetakan uang. Kita telah memasukkan banyak uang baru ke dalam sistem, sehingga mereka tidak dapat menarik uang tersebut keluar dari sistem.
Apa yang bisa mereka lakukan adalah menaikkan suku bunga, dan mencoba mengurangi peredarannya dalam perekonomian. Jika lebih sedikit orang yang meminjam uang, maka uang tersebut akan tetap berada di bank, atau tetap berada di rekening tabungan Anda, atau Anda akan mengurangi penggunaan uang tersebut. Hal ini membantu meredakan inflasi setidaknya dalam istilah tradisional. Itulah yang coba dilakukan oleh The Fed. Memang sampai awal Januari 2023 inflasi masih super tinggi, namun trennya terlihat mulai turun. Sekarang, suku bunga dana federal tidak secara langsung mengendalikan suku bunga hipotek, namun mempengaruhi suku bunga hipotek. Jadi, kami telah melihat suku bunga hipotek naik dari…
Awal tahun 2022, menurut saya, di bawah atau tepat di sekitar 3%. Sekarang pada pencatatan ini, jumlahnya sekitar 6.2%, jadi jumlahnya meningkat lebih dari dua kali lipat. Hal ini secara signifikan meningkatkan jumlah… Hal ini secara signifikan menurunkan keterjangkauan, menurut saya. Kita telah melihat masa ketika pada awal pandemi, keterjangkauan barang hampir mencapai rekor tertinggi. Masyarakat mampu membeli apa saja hingga saat ini, keterjangkauan berada pada titik terendah dalam 40 tahun terakhir. Ini adalah real estate yang paling tidak terjangkau sejak tahun 1980an, dan implikasinya sangat jelas. Jika Anda tidak mampu membelinya, Anda tidak akan membelinya, sehingga permintaan di pasar berkurang.
David:
Itu sungguh, sangat bagus. Ringkasnya, sejauh ini kita telah membahas faktor-faktor yang mempengaruhi pasar perumahan, apa yang menyebabkan harga naik atau turun, pasokan dan inventaris dan bagaimana Anda dapat melacaknya, permintaan dan kemampuan, nuansa apa yang mempengaruhi permintaan serta hipotek. tingkat suku bunga dan inflasi, yang semuanya merupakan faktor penting dalam pasar real estat, menurut saya, harus Anda pantau. Anda menambahkan lebih banyak tepung. Anda menambahkan lebih banyak telur. Anda menambahkan lebih banyak gula. Anda akan mendapatkan kue dengan rasa yang berbeda. Inilah yang kita semua coba pahami saat mencoba memprediksi bagaimana keadaannya.
Sekarang, sebelum kita beralih ke apa yang berhasil di pasar yang tidak pasti seperti ini, pertanyaan terakhir saya untuk Anda adalah apa yang perlu dilakukan agar keterjangkauan menjadi seimbang kembali sehingga berinvestasi di real estat adalah sesuatu yang membuat orang bersemangat dan benar-benar tertarik. mungkin?
Dave:
Pertama-tama, menurut saya investasi real estat masih mungkin dan menarik. Anda harus sedikit kreatif, yang akan kita bicarakan sebentar lagi. Saya pikir apa yang terjadi pada dasarnya selama dua tahun, setiap variabel, semua faktor yang telah kita bicarakan hanya menunjuk ke satu arah untuk harga, dan itu naik. Sekarang, kita berada pada titik di mana kita perlu melakukan penyeimbangan kembali, dan banyak hal telah berubah. Keterjangkauan telah menurun hingga pada titik di mana harga, menurut pendapat saya, kemungkinan besar akan turun sedikit pada tahun 2023. Yang perlu diubah demi keterjangkauan adalah salah satu dari tiga hal.
Keterjangkauan adalah faktor dari tiga hal yang berbeda. Tentu saja salah satunya adalah harga rumah, dan jika harga turun, hal ini akan meningkatkan keterjangkauan. Hal kedua adalah pertumbuhan upah. Jika orang menghasilkan lebih banyak uang, segalanya mulai menjadi lebih terjangkau. Kita sudah melihat pertumbuhan upah mulai menurun, dan menurut saya hal tersebut tidak akan menjadi faktor utama dalam pasar perumahan. Yang ketiga suku bunga KPR ya? Jika suku bunga hipotek turun, keterjangkauan akan kembali naik. Setidaknya itulah faktor utama yang akan saya perhatikan dalam beberapa bulan ke depan.
Suku bunga hipotek sudah turun dari puncaknya. Nilainya bisa naik lagi, tapi pada bulan Oktober, November, nilainya berada di angka tujuh terendah. Sekarang mereka berada di angka enam terbawah. Keterjangkauan sudah mulai sedikit membaik. Mungkin itu masalahnya. Jika Anda ingin mempertimbangkan satu hal untuk memahami pasar perumahan pada tahun 2023, saya akan merekomendasikan keterjangkauan.
David:
keterjangkauan, seperti yang Anda sebutkan, adalah kombinasi harga versus pembayaran hipotek. Ini tidak sesederhana hanya satu atau yang lain.
Dave:
Tepat.
David:
Lucu sekali karena ketika harga turun, semua orang mengeluh tentang harga rumah yang tidak terjangkau, karena orang mampu membayar lebih untuk rumah tersebut, sehingga harga terus naik. Lalu ketika harga akhirnya turun, masyarakat mengeluh bahwa suku bunga terlalu tinggi, padahal keduanya adalah dua sisi mata uang yang sama. Biasanya Anda tidak dapat memiliki satu hal tanpa yang lain, seperti halnya penawaran dan permintaan. Baiklah, mari kita beralih ke tiga hal yang berhasil dalam pasar yang tidak menentu seperti ini. Apa saran pertama Anda mengenai strategi yang dapat dimanfaatkan masyarakat, atau di mana mereka dapat menghasilkan uang bahkan ketika kita tidak yakin apa yang akan terjadi dengan pasar?
Dave:
Salah satu hal yang paling membuat saya bersemangat, dan sebenarnya ingin melakukan investasi dalam beberapa minggu ke depan, adalah pinjaman swasta. Ketika Anda berada di lingkungan dengan suku bunga tinggi, bank itulah yang membebankan suku bunga tinggi tersebut. Jadi, jika Anda bisa menjadi bank, itu adalah tawaran yang cukup menarik. Mungkin ada banyak sirip di luar sana yang menginginkan uang. Mungkin ada sindikator yang membutuhkan pinjaman jembatan. Ada orang yang membutuhkan hipotek, sehingga ada peluang untuk menjadi pemberi pinjaman swasta. Saya bukan ahli dalam hal ini. David, saya tidak tahu apakah Dave Van Horn, Dave yang ketiga. Mungkin kita harus menemuinya suatu saat nanti.
David:
Tiga D.
Dave:
Dia benar-benar ahli dalam hal ini. Saya lupa judul bukunya, Note Investing, apa judulnya. BiggerPockets memiliki sebuah buku. Coba lihat itu. Menurut saya pinjaman swasta adalah pilihan yang sangat menarik saat ini, karena jika utang itu mahal, hal itu berdampak buruk bagi peminjam, namun kadang-kadang baik bagi pemberi pinjaman. Itu adalah sesuatu yang setidaknya saya pertimbangkan pada tahun 2023. Pernahkah Anda melakukan pinjaman swasta?
David:
Sebenarnya saya punya beberapa catatan melalui perusahaan Dave, Perusahaan Catatan PPR, saya yakin itu namanya. Itu konsep serupa seperti yang Anda katakan. Prinsip ini berlaku untuk pinjaman swasta, namun juga berlaku untuk tabungan. Anda dihukum karena menabung selama delapan tahun terakhir ini. Inflasi jauh lebih tinggi daripada apa yang dapat Anda peroleh dari uang Anda di bank. Hal ini membantu memicu kenaikan harga aset karena Anda seperti, “Ya, saya punya $100,000 di bank, menghasilkan setengah persen sementara inflasi sedang tinggi, mungkin secara realistis 20% hingga 30% jika Anda melihat harga pangan dan gas dan real estat dan hal-hal seperti itu.”
Aku harus meletakkannya di suatu tempat. Di mana saya akan meletakkannya? Baiklah, saya mungkin akan memasukkannya ke dalam real estate, karena itulah yang paling meningkat, bukan? Namun ketika kita melihat suku bunga naik, meskipun melambat, harga aset akan naik. Saya ingat, ada suatu masa ketika saya bekerja di restoran di mana saya menghasilkan 6.5% dari uang saya yang akan saya simpan di bank, dan itu bahkan tidak ada dalam CD. Jadi, strategi seperti pinjaman swasta, menabung uang Anda pada titik tertentu menjadi mungkin ketika kita akhirnya menaikkan suku bunga ke tingkat yang lebih sehat.
Dave:
Saya sebenarnya baru saja menulis blog tentang ini di BiggerPockets dan menurut saya kita mencapai titik di mana tingkat tabungan kembali menarik. Di rekening tabungan saya yang berbunga tinggi, saya bisa mendapatkan hampir 4% sekarang. Saya tahu inflasi, besok keluar, tapi bulan lalu menurut saya 7.1% ya? Orang-orang berkata, “7.1% lebih tinggi dari 4%.” Ya, itu benar, namun 7.1% melihat ke belakang. Itulah yang terjadi tahun lalu. Jika Anda melihat tarif bulanan, rata-ratanya sekitar 0.2% selama lima bulan terakhir. Jadi, jika Anda mengekstrapolasinya, dan tidak ada yang tahu apa yang akan terjadi, namun jika Anda mengekstrapolasinya saja, Anda dapat membayangkan inflasi setahun dari sekarang mungkin berkisar antara 2% dan 3%.
Jadi jika Anda menghasilkan 4% dari uang Anda untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun, tingkat tabungan Anda sebenarnya tidak memberi Anda keuntungan yang besar, tapi setidaknya lebih banyak uang daripada yang digerogoti oleh inflasi. Secara pribadi, setidaknya saya menaruh uangnya… Saya mencari peluang di bidang real estate, tapi saya mengambil uang yang saya miliki, menaruhnya di pasar uang atau rekening tabungan dengan imbal hasil tinggi, karena setidaknya Anda dapat memperoleh 1% hingga 2% pengembalian nyata atas uang Anda dibandingkan dengan beberapa tahun terakhir di mana jika Anda menaruh uang Anda di rekening tabungan, Anda kehilangan minimal 6% atau 7%.
David:
Anda bahkan tidak memiliki ini sebagai pilihan ketika harga sangat rendah, dan hal ini memicu pergerakan besar yang kami alami. Sekarang, tanpa investasi khusus, Anda memperoleh keuntungan dari bunga yang berasal dari surat utang tersebut, namun jumlah tersebut dapat diabaikan dibandingkan dengan berapa banyak uang yang Anda hasilkan ketika surat utang tersebut dilunasi lebih awal. Biasanya, yang Anda lakukan adalah membeli uang diskon dalam kasus ini. Saya membeli sebuah catatan. Katakanlah mungkin saya membayar $50,000, dan saldo wesel adalah $75,000 atau $80,000, dan saya mendapat $300, $400 sebulan dari wesel itu, jadi ada pengembalian atas uang yang saya bayarkan.
Ini diamortisasi, jadi Anda akan mendapatkan lebih dari apa yang Anda keluarkan, namun Anda benar-benar menang ketika orang tersebut menjual atau membiayai kembali propertinya, dan Anda mendapat bayaran kembali sebesar $80,000 ketika Anda hanya membelanjakan persentase yang lebih kecil untuk wesel tersebut. Bagian tersulitnya adalah tidak seperti real estat, Anda tidak memiliki kendali. Ini tidak seperti aset. Saya bisa masuk ke sana, membeli, dan memperbaikinya agar bernilai lebih. Saya memilih di pasar mana saya akan menjualnya. Anda bergantung pada belas kasihan orang lain, jadi strateginya adalah dengan memiliki semua catatan kecil yang ada di luar sana. Berbeda dengan jack in the box, Anda tidak tahu kapan ia akan meletus, namun pada titik tertentu, ia akan meletus.
Lalu boom, ada catatan yang muncul. Anda mendapat untung. Anda bisa membeli uang kertas yang lebih besar yang menghasilkan lebih banyak arus kas, atau Anda berinvestasi pada sesuatu yang berbeda, yang merupakan sesuatu yang saya rencanakan untuk dilakukan lebih banyak lagi ketika saya membelinya. Lalu kita melihat apa yang terjadi dengan pasar perumahan. Itu seperti, “Oh tidak, maju terus, siapkan setrika semampu saya karena pasar ini sedang meningkat.” Saya pikir itu nasihat yang bagus, strategi berbeda seputar real estat, tetapi tidak harus hanya memilikinya. Hal kedua yang saya lihat yang Anda sebutkan adalah kota hibrida. Mari kita mulai dengan apa yang Anda maksud dengan hybrid?
Dave:
Jika Anda melihat ke belakang secara historis, kinerja pasar perumahan yang berbeda sangatlah berbeda. Secara tradisional, sebelum pandemi, apa yang Anda lihat adalah bahwa pasar tertentu bagus dalam hal arus kas, namun pasar tersebut tidak begitu terapresiasi. Pasar lain bagus untuk diapresiasi, namun arus kasnya tidak sebanyak itu. Itu adalah dua ujung spektrum, tetapi ada beberapa yang mendapat apresiasi kecil dan arus kas kecil, yang secara pribadi saya sangat tertarik. Saya pikir itu adalah konsultan terbaik… Ini konservatif dalam artian Anda memiliki arus kas yang baik, arus kas yang solid, bukan arus kas yang luar biasa, tetapi arus kas yang solid sehingga Anda selalu dapat membayar hipotek Anda.
Tidak ada risiko gagal bayar. Anda bisa bertahan. Tidak ada apa-apa. Tidak ada risiko di sana. Namun pada saat yang sama, ini merupakan apresiasi, sehingga Anda masih mendapatkan peluang positif yang Anda dapatkan di pasar seperti California atau Seattle. Jumlahnya tidak terlalu banyak, tetapi Anda mendapat sedikit dari masing-masingnya. Saya pikir pasar-pasar tersebut akan memiliki kinerja yang sangat baik, karena sebagian besar pasar hibrida ini cenderung merupakan kota-kota yang lebih terjangkau. Tema saya dalam banyak pembicaraan hari ini adalah keterjangkauan mendominasi pasar perumahan. Saya pikir, pasar yang lebih terjangkau akan berkinerja lebih baik dibandingkan pasar lain dalam beberapa tahun ke depan.
Menurut saya beberapa kota hibrida ini sangat menarik. Saya hanya ingin memperingatkan orang-orang yang terjun ke dunia real estat dalam beberapa tahun terakhir bahwa apa yang kita lihat selama beberapa tahun terakhir sangat tidak lazim dalam banyak hal, namun yang saya bicarakan saat ini adalah apresiasi. Kita telah melihat setiap apresiasi pasar, pasar besar, pasar kecil, pasar pedesaan, pasar perkotaan, pasar pinggiran kota, semuanya. Mengapa tidak? Itu tidak normal. Biasanya, beberapa pasar naik. Pasar lain tetap datar. Beberapa pasar turun.
Saya pribadi yakin kita akan kembali ke dinamika tersebut dalam jangka panjang. Saya tidak tahu apakah akan terjadi bulan ini atau tahun depan, tapi menurut saya itu normal untuk pasar perumahan. Saya pikir kita akan kembali ke sana. Jadi, saya akan melihat pasar di mana kita melihat pertunjukan uang tunai dan beberapa apresiasi sebelum pandemi. Ini adalah kota-kota tersier seperti Birmingham, Alabama atau Madison, Wisconsin atau tempat-tempat seperti ini yang memiliki pertumbuhan populasi permintaan yang kuat, namun tetap menawarkan arus kas. Saya pikir mereka akan mengungguli pasar lain dalam beberapa tahun ke depan. Itu hanya pendapat saya, tapi itulah yang saya lihat.
David:
Jika seseorang ingin mengidentifikasi kota seperti ini, data apa yang harus mereka cari?
Dave:
Menurut saya, hal nomor satu adalah jika Anda ingin melihat arus kas, Anda dapat melihat metrik yang disebut rasio sewa terhadap harga. Anda tinggal membagi sewa bulanan dengan harga beli. Jika mendekati 1%, Anda melakukannya dengan sangat baik. Anda mungkin pernah mendengar tentang aturan 1%. Menurut saya hal ini agak ketinggalan jaman secara pribadi, dan mengharapkan kesepakatan yang memenuhi aturan 1% mungkin akan lebih merugikan Anda daripada keuntungannya, karena Anda akan menunggu selamanya untuk mencari unicorn yang mistis. Bukan berarti tidak ada, tapi seperti yang baru saja saya bicarakan, kesepakatan 1% itu sering terjadi di pasar yang tidak terapresiasi. Menurutku, itu tidak sepadan.
Saya lebih suka melihat rasio sewa terhadap harga 0.7 atau 0.8, namun merupakan pasar yang terapresiasi. Itulah yang saya maksud dengan kota hybrid. Rasio sewa terhadap harga bagus. Kemudian untuk apresiasi sulit diprediksi, namun yang terpenting sederhana saja, pertumbuhan penduduk. Apakah akan ada permintaan, atau lebih banyak orang yang pindah ke sana daripada yang keluar? Kedua, pertumbuhan ekonomi, Anda dapat melihat hal ini dalam kaitannya dengan pertumbuhan upah atau pertumbuhan lapangan kerja, namun jika orang-orang pindah ke sana, dan mereka dibayar lebih banyak, harga aset akan naik.
David:
Kita sering berbicara tentang apresiasi dan arus kas seolah-olah keduanya adalah kekuatan yang berlawanan seperti Yin dan Yang. Apakah Anda seorang investor apresiasi, atau Anda seorang investor arus kas? Namun dalam praktiknya, bagi kita yang memiliki real estat, kita menyadari bahwa keduanya tidak saling eksklusif, sering kali, Anda melihat arus kas meningkat seiring dengan naiknya harga sewa. Apa pendapat Anda tentang gagasan bahwa pasar tertentu akan mengalami kenaikan harga sewa, sama seperti nilai aset yang akan meningkat?
Dave:
Saya pribadi… saya setuju. Ada pasar bagus yang memiliki arus kas 1%. Saya tidak akan berinvestasi di dalamnya, karena secara pribadi, saya bekerja penuh waktu. Saya tidak sepenuhnya bergantung pada arus kas untuk gaya hidup saya. Namun hal ini juga terlalu berisiko bagi saya, karena pasar-pasar tersebut cenderung mengalami penurunan populasi atau pertumbuhan ekonomi yang tidak terlalu baik. Bagi saya, itu berisiko. Saya tahu orang mengatakan arus kas adalah lindung nilai yang baik terhadap risiko, tapi menurut saya beberapa… Namun jika nilai besar Anda turun, maka menurut saya arus kas tidak akan mampu menutupi hal tersebut. Saya pikir itu sangat penting.
Saya pribadi akan memperingatkan orang-orang agar tidak berasumsi bahwa harga sewa akan naik setidaknya tahun ini atau tahun depan. Menurut saya, apa yang mereka sebut di bidang keuangan atau ekonomi, kita mengalami sedikit kemajuan, seperti harga sewa yang biasanya naik beberapa poin persentase dalam setahun. Mereka menjadi gila dalam beberapa tahun terakhir, dan hal itu mungkin saja menghilangkan seluruh pertumbuhan sewa selama dua atau tiga tahun ke depan, dan mendorongnya ke tahun 2021 atau 2022, misalnya.
David:
Sangat mungkin.
Dave:
Rekomendasi saya adalah untuk menjamin kesepakatan dengan asumsi arus kas tidak akan meningkat untuk satu atau dua tahun ke depan. Jika itu terjadi, dan mungkin saja terjadi, itu hanya masalah besar, tapi menurut saya hal konservatif yang harus dilakukan adalah berasumsi bahwa arus kas mungkin akan menjadi sangat lemah… Maksud saya, pertumbuhan sewa, maaf, mungkin akan menjadi lebih buruk. cukup lembut untuk beberapa tahun ke depan. Namun jika Anda mempertahankannya selama lima tahun, tujuh tahun, saya mungkin memperkirakan akan ada pertumbuhan harga sewa.
David:
Nah, ketika Anda membuat keputusan tentang tempat membeli, apakah menurut Anda masuk akal untuk mengharapkan harga sewa kota hibrida meningkat lebih dari pasar arus kas, pasar yang tidak mengapresiasi pasar Midwest?
Dave:
Oh ya, 100%. Maksud saya, jika Anda melihat kota yang mengalami pertumbuhan ekonomi, maksud saya lihat saja pertumbuhan upahnya. Jika upah naik, jika lapangan kerja bagus tersedia di kota tersebut, maka hal tersebut adalah beberapa indikator terbaiknya.
David:
Masyarakat bisa membayar lebih karena adanya permintaan di pasar sewa, sama seperti pasar kepemilikan rumah. Ide yang sama.
Dave:
Tepat. Jika Anda berada di pasar di mana upah tidak naik, tidak ada batasan hukum, namun yang ada hanyalah batasan psikologis mengenai jumlah yang akan dibayar orang untuk sewa. Persentasenya hanya bisa X. Biasanya, 30% dari pendapatan mereka bisa digunakan untuk sewa. Jika Anda jauh di atas itu, dan jika upah tidak meningkat, maka hal tersebut tidak mendukung pertumbuhan sewa. Jadi, saya sangat setuju bahwa di kota hibrida atau kota yang mengapresiasi, pertumbuhan harga sewa akan meningkat. Saya tidak tahu apakah itu berarti Anda akan mencapai arus kas yang cenderung didukung oleh kota-kota arus kas ini.
Namun secara pribadi, menurut saya itu adalah pilihan yang lebih baik karena Anda tidak bertaruh hanya pada arus kas atau apresiasi atau pertumbuhan sewa saja. Anda mendapatkan sedikit dari segalanya, dan Anda tidak tahu mana di antara ketiganya yang memiliki kinerja terbaik. Namun apa pun yang terjadi, Anda mendapat manfaat darinya.
David:
Nah, itulah yang ingin saya soroti kepada orang-orang yang mungkin merupakan investor baru, yang tidak berpengalaman dalam beberapa pasar arus kas di mana perusahaan turnkey cenderung beroperasi, dan para ahli yang menjual kursus kepada Anda, biasanya mereka, “ Arus kas, keluar dari pekerjaan Anda. Dapatkan pacar. Jangan menjadi pecundang. Anda memerlukan arus kas, dan mereka akan menyelesaikan semua masalah Anda.” Kemudian mereka mendorong Anda ke beberapa pasar yang harga sewanya hampir tidak pernah naik. Selama 10 tahun terakhir, keadaannya sama. Dibandingkan jika Anda berinvestasi di Denver 10 tahun yang lalu, arus kasnya mungkin kecil saat Anda membelinya, tetapi pertumbuhan sewa selama 10 tahun, dan kinerjanya sangat, sangat baik.
Kami tidak ingin berasumsi bahwa angka tersebut akan naik, namun Anda dapat menempatkan diri Anda pada posisi yang kemungkinan besar akan naik dengan masuk ke salah satu pasar yang mengalami pertumbuhan upah, masuknya perusahaan, dan pertumbuhan populasi. tanpa benar-benar mempertaruhkan seluruh pertanian untuk berinvestasi di pasar yang mengapresiasi secara liar sehingga Anda mengeluarkan banyak uang. Ada cara yang bertanggung jawab untuk melakukannya. Saya pikir itu adalah nasihat bagus yang Anda berikan di sini.
Dave:
Maksud saya, ini mungkin pertunjukan yang lain, tapi Tuhan, tahukah Anda berapa banyak sewa yang diperlukan untuk menjadi bebas finansial? Saya tahu banyak investor real estat berkata, “Oh ya, berhenti saja dari pekerjaan Anda. Belilah tiga sewaan, dan bebaslah secara finansial.” Itu hanya omong kosong belaka. Cara memikirkannya adalah cara Anda menghasilkan uang dan arus kas dalam berinvestasi adalah Anda memerlukan X dolar yang diinvestasikan pada tingkat pengembalian Y yang sama dengan arus kas Z.
David:
Sama seperti kita melihat sarana investasi keuangan lainnya ketika kita berpikir, “Berapa banyak yang Anda perlukan dalam 401k Anda dan berapa keuntungan untuk pensiun?”
Dave:
Tepat sekali, sehingga Anda dapat memilih untuk menjadi investor arus kas dan berkata, “Saya akan menginvestasikan $100,000 dengan 11% uang tunai atas pengembalian tunai.” Hebat, itu memberi Anda $11,000 setahun. Saya tidak bisa hidup dengan itu. Jika Anda ingin membangun untuk jangka panjang, dan Anda berkata, “Saya akan memperoleh pengembalian tunai sebesar 6%, namun melalui apresiasi dan bekerja dengan baik, saya akan memiliki $2 juta yang diinvestasikan pada a 6% uang tunai atas pengembalian tunai,” maka Anda menghasilkan $120,000 setahun. Saya pikir orang-orang hanya terobsesi dengan gagasan pengembalian uang tunai tanpa memikirkan jumlah pokok yang Anda masukkan ke dalam investasi Anda sama atau bahkan lebih penting daripada pengembalian uang tunai. Itu hanya kata-kata kasar saya.
David:
Kita tidak akan membahasnya terlalu jauh, tapi saya akan menggoda orang-orang, itulah ide kecil ini. Inilah salah satu alasan saya mendorong orang untuk melakukan hal-hal seperti metode BRRRR atau membeli dan menghargai pasar, karena properti Anda dapat menciptakan modal untuk Anda seperti yang Anda peroleh dari pekerjaan yang Anda lakukan. Anda dapat menciptakan dua sumber modal. Kami hanya menyebutnya ekuitas jika berada dalam properti. Kita menyebutnya modal bila ada di rekening bank kita, tapi energinya sama. Anda memulai karir Anda dengan menggunakan metode seperti itu, dan kemudian dalam karir Anda, Anda bertransisi ke pasar dengan arus kas yang lebih tinggi dan sedikit lebih stabil, dan kemudian Anda melakukan persis seperti yang baru saja Anda jelaskan.
Ini adalah beberapa hal keren yang akan kita bahas ketika kita berencana berbicara tentang pasar.
Dave:
Saya suka percakapan ini. Ini menyenangkan.
David:
Baiklah, topik terakhir yang ingin saya tanyakan adalah membeli dalam-dalam. Apa yang Anda maksud dengan membeli dalam-dalam?
Dave:
Maksud saya, membeli dalam jumlah besar berarti membeli di bawah harga pasar. Saya tidak tahu tentang Anda, David, tetapi selama delapan tahun pertama karir investasi real estat saya, saya bahkan tidak pernah menawarkan dengan harga yang diminta. Saya akan selalu menawarkan kurang dari harga yang diminta. Baru beberapa tahun belakangan ini menjadi hal yang lumrah bagi Anda untuk menawarkan di atas harga yang diminta, dan tetap berdoa.
David:
Benar sekali. Anda mendengar agen mengatakan hal-hal seperti mereka membayar penuh, dan saya tertawa seperti, "Itu kesepakatan di sini." Permintaan penuh tidak berarti apa-apa, tapi mereka beroperasi berdasarkan paradigma lama di mana tidak ada yang membayar harga yang diminta.
Dave:
Sama sekali. Pada awalnya, Anda akan selalu mencoba dan meminta sedikit uang kepada penjualnya, lihat apa pun yang bisa Anda dapatkan. Saya pikir kita kembali ke lingkungan yang memungkinkan hal itu. Tidak di semua pasar, tidak di semua kelas aset, namun kita berada di pasar di mana Anda dapat membeli dengan harga di bawah harga yang diminta. Saya pikir itu hanya cara yang baik untuk melakukan lindung nilai. Jika menurut Anda pasar Anda akan turun 5%, coba cari properti yang harganya 5% di bawah. Saya berinvestasi di Denver, dan di Denver sudah turun hampir 10%. Ini adalah salah satu pemimpin pasar dalam hal penurunan harga.
Saya pikir mungkin akan turun 5% lagi. Jadi saat saya mengajukan penawaran sekarang, saya akan menawarkan 5% di bawah permintaan. Dengan begitu, jika turun, saya baik-baik saja. Ini memberi saya sedikit bantalan. Itulah yang saya maksud dengan membeli dalam-dalam. Itu hanya di bawah harga yang diminta untuk memberi Anda sedikit bantalan. Saya juga akan mengatakan bahwa menurut saya menentukan waktu pasar itu sulit, dan jika nilainya antara 1% dan 2%, jangan terlalu khawatir. Saya membeli properti pertama saya pada tahun 2010. Pasar perumahan mencapai titik terendah pada tahun 2011, 18 bulan setelah saya membeli atau semacamnya.
Apakah menurut Anda saya pernah memikirkan hal itu, bahwa properti saya turun 1% sebelum mulai naik kembali? Tidak sekali. Orang-orang mengatakan kepada saya betapa irinya mereka karena saya membeli pada tahun 2010. Apa yang tidak mereka lihat adalah bahwa nilai properti saya sebenarnya turun 1% atau 2% sebelum mulai tumbuh seperti yang terjadi beberapa bulan terakhir. Menurut saya, membeli dalam jumlah besar sangatlah penting, namun saya tidak akan terobsesi untuk mencoba memasarkannya secara tepat ke dasar pasar. Ini benar-benar mustahil untuk dilakukan. Namun jika menurut Anda pasar akan turun 5% atau 10%, cobalah mendapatkan kelonggaran dari penjual agar Anda lebih nyaman.
David:
Itu adalah nasihat yang sangat masuk akal. Ketika saya membeli properti pertama saya, itu adalah akhir tahun 2009, jadi saya bahkan belum sampai pada tahun 2010. Kemudian harganya turun lagi. Saya seperti, “Saya sangat bodoh. Aku seharusnya menunggu.” Semua orang bertanya, “Mengapa Anda membeli real estat?” Di kepala saya, saya membayangkan semuanya akan turun ke nol. Lalu setahun kemudian, harga mulai meningkat, dan kemudian meledak. Itu lucu. Saya membayar 195 untuk rumah itu yang mungkin turun menjadi 185, dan saya memaksakan diri. Sekarang, nilainya 525 atau lebih. Itu tidak masalah.
Dave:
Tepat.
David:
Ini tidak masalah, kan? Itu adalah ego Anda yang mencoba menjadi lebih pintar dari Anda, dan Anda berhasil. Itu adalah properti yang saya kontrak pada harga 215, dan saya masuk ke sana untuk mendapatkan konsesi penjual, dan mendapatkannya dengan harga 195. Itulah tepatnya yang seharusnya dilakukan orang-orang di pasar pembeli ini. Kalau rumah itu sudah tiga hari dipasarkan, peminatnya banyak. Mungkin Anda tidak bisa menggunakan strategi ini, tapi saya mencari rumah dengan harga pasar tinggi, foto listing yang buruk. Saya benar-benar mengajari orang-orang cara menargetkan barang-barang di MLS yang dilewatkan oleh orang lain, menulis penawaran yang sangat agresif, dan kemudian mengukur berdasarkan tawaran balasan seberapa serius penjual itu dan bagaimana kita dapat membuat kesepakatan.
Dalam pertukaran 1031 yang saya selesaikan beberapa bulan yang lalu, saya pikir saya membeli 17 atau 18 properti, tetapi hanya 12 atau 13 yang melalui pertukaran tersebut. Dari 12 atau 13 itu, saya menghasilkan ekuitas lebih dari satu juta dolar berdasarkan harga penilaian versus apa yang saya bayarkan. Itu hanya strategi, “Saya di MLS. Saya tidak melakukan sesuatu yang gila,” tapi saya tidak akan mengincar rumah dengan foto-foto indah yang diambil secara profesional oleh makelar barang tak bergerak yang sangat baik. Saya mencari orang-orang yang membayar komisi 1% kepada makelar barang tak bergerak mereka. Mereka mengambil beberapa gambar dengan iPhone tujuh mereka.
Kelihatannya mengerikan. Sudah lama sekali ia duduk di sana. Maksudku, Dave, beberapa di antaranya mengunggah secara terbalik. Gambar kamar mandi diunggah terbalik sehingga Anda dapat memberi tahu Zillow, "Empat orang telah melihat ini, dan tidak ada yang menyimpannya."
Dave:
Itulah yang Anda inginkan.
David:
Itu benar sekali. Jadi membeli dalam-dalam, saya sebut sebagai membeli ekuitas. Ide yang sama. Jangan hanya berpikir Anda harus membayar harga yang diminta seperti dulu. Mengeksplorasi. Tulis penawaran yang sangat rendah, dan tunggu dan lihat. Saya memberi tahu orang-orang, “Sebuah tawaran harusnya seperti sebuah pukulan. Jika mereka menerima tawaran pertama Anda di pasar ini, Anda mungkin menulis terlalu tinggi.” Anda tidak boleh menjatuhkan orang dengan tawaran. Itu sebuah pukulan jab, dan Anda menunggu dan melihat bagaimana Anda bertahan? Apakah kamu lemah? Saya tidak akan membahasnya terlalu jauh, tapi salah satu penawaran khususnya terdaftar seharga 1.6 juta, telah menurunkan harganya hingga 1.2 juta.
Saya masuk dan menulis penawaran sebesar $1 juta 50 dengan biaya penutupan sekitar $50,000. Bahkan jumlahnya sekitar 1 juta. Dia membalas saya dengan menerima kesepakatan saya, namun dia tidak menyetujui perbedaan biaya penutupan sebesar $50,000. Aku tahu jika dia membalasku sekuat itu, dia ingin menjual rumah ini. Saya punya semua pengaruh di sini. Saya akan mendapatkan kesepakatan ini. Saya akhirnya bertahan, dan dia tetap kembali dan berkata, "Baiklah, saya akan memberi Anda biaya penutupannya juga." Sekarang, jika dia membalas saya dengan potongan $10,000 dari 1.2 miliknya, saya akan membiarkannya saja. Itu bukan pembeli yang termotivasi.
Anda tidak akan pernah bisa menggunakan strategi seperti ini selama delapan tahun terakhir. Mereka tidak ada. Itu poin yang bagus. Jika Anda khawatir pasar akan terus merosot, masuklah ke sana dan tulis penawaran yang lebih agresif dari biasanya, dan tutupi diri Anda dengan cara itu.
Dave:
Anda tidak akan rugi apa pun. Saya pikir orang-orang seperti, “Ya Tuhan, mereka akan menolaknya.” Ini seperti, “Jadi apa?” Tentu saja, Anda tidak ingin hanya melakukan hal-hal yang tidak masuk akal, namun jika menurut Anda tawaran Anda adil dan masuk akal, sebaiknya cobalah. Lihat apakah mereka setuju.
David:
Lalu hal lainnya, nasihat yang akan saya berikan kepada orang-orang adalah jangan berasumsi bahwa satu pukulan akan menjatuhkan seseorang. Banyak dari properti ini yang sedang kita bicarakan, saya menulis penawaran. Mereka bilang tidak. Saya meminta makelar barang tak bergerak saya kembali satu atau dua minggu kemudian, dan itu mungkin. Satu atau dua minggu kemudian, rasanya seperti, “Ayo main bola.” Kemudian dimulailah negosiasi yang sebenarnya. Penjual panik sama seperti pembeli yang panik. Semua orang panik di pasar ini, dan Anda hanya ingin menemukan orang aneh yang tepat sesuai dengan minat Anda.
Dave, saya akan memimpin kita untuk menyelesaikan hal ini dengan menanyakan satu hal yang selalu ragu untuk kami lakukan, tetapi semua orang ingin tahu, apa prediksi Anda untuk tahun 2023?
Dave:
Ini sangat sulit, namun hal yang membuat saya yakin adalah bahwa kita mungkin akan melihat kelanjutan kondisi pasar saat ini setidaknya hingga paruh pertama tahun 2023. Menurut saya saat ini, masih banyak ketidakpastian. Apakah kita akan melihat resesi? Seberapa buruk dampaknya? Apakah pengangguran akan meningkat? Apa yang akan dilakukan The Fed? Ada terlalu banyak pertanyaan saat ini, dan sampai ada keyakinan mengenai pertanyaan-pertanyaan ekonomi besar tersebut, saya pikir kita akan melihat, seperti yang Anda katakan, orang-orang akan sedikit panik dan tidak memiliki stabilitas yang cukup bagi pasar untuk menemukan jawabannya. pijakan.
Paruh kedua tahun ini, menurut saya, adalah faktor X. Saya pikir ada skenario berbeda yang bisa terjadi. Saya akan memberi Anda tiga skenario berbeda. Yang pertama adalah jika terjadi resesi global, yang diyakini sebagian besar ekonom akan terjadi… Saya tidak akan membahas detailnya, namun jika terjadi resesi global yang cenderung memberikan tekanan pada suku bunga hipotek, masyarakat akan berbondong-bondong datang ke pemerintah AS. obligasi yang menurunkan imbal hasil, suku bunga hipotek melacak imbal hasil, sehingga Anda melihat skenario di mana suku bunga hipotek bisa turun lebih dari sekarang. Jika suku bunga hipotek turun lebih dari sekarang, saya pribadi yakin pasar perumahan mungkin akan mencapai titik terendah dalam satu tahun dari sekarang, akhir tahun 2023, awal tahun 2024, dan mulai tumbuh lagi.
Skenario lainnya adalah The Fed secara ajaib mencapai soft landing dan suku bunga hipotek bisa turun. Itu adalah skenario lain di mana saya melihat pasar mencapai titik terendahnya menjelang akhir tahun 2023, awal tahun 24, atau inflasi terus meningkat, pengangguran menjadi gila-gilaan, namun suku bunga hipotek karena alasan tertentu tidak turun. Kemudian dalam skenario tersebut, jika suku bunga hipotek tetap di atas 6.5%, di atas 7% untuk waktu yang lama, saya pikir kita mungkin akan mengalami koreksi dalam dua tahun. Semua tahun '23 dan '24 akan seperti ini. Dalam hal ini, kita mungkin melihat penurunan dua digit di pasar perumahan nasional, namun hal ini masih sulit untuk dikatakan.
Saya pikir, dua dari tiga skenario dalam pikiran saya mengarah pada koreksi satu tahun di mana kita akan melihat penurunan harga satu digit. Saya sudah mengatakan bahwa menurut saya angkanya akan negatif antara 3% dan 8% di tingkat nasional jika suku bunga hipotek tetap tinggi. Saya sudah mengatakan ini. Ini semua tentang keterjangkauan. Jadi, jika keterjangkauan tidak membaik, suku bunga hipotek akan tetap tinggi. Melalui paruh kedua tahun ini, saya pikir kita akan melihat penurunan nasional sebesar 10%, 15%, dan tidak mencapai titik terendah pada akhir tahun '24, bahkan mungkin pada awal tahun '25.
David:
Itu adalah jawaban yang dipikirkan dan diartikulasikan dengan sangat baik untuk seseorang yang tidak ingin memberikan prediksi, jadi terima kasih. Terima kasih untuk itu. Saya suka cara Anda memberikan informasi yang Anda jadikan dasar daripada hanya membuang sesuatu ke luar sana. Karena seiring dengan perubahan informasi, prediksi juga akan berubah. Sesuatu yang harus diingat orang, hal-hal ini tidak terjadi begitu saja.
Dave:
Sama sekali. Orang-orang berkata, "Anda mengatakan ini, dan Anda tidak memperhitungkannya." Ini seperti, “Saya bukan peramal.” Saya hanya seperti, “Saya sedang melihat informasi ini. Begini cara saya menafsirkannya.” Saya tidak tahu apa yang akan terjadi, tapi saya pikir ketiga skenario itu, saya tidak tahu kemungkinan masing-masing skenario, tapi saya pikir itu akan tergantung pada tingkat hipotek dan keterjangkauan, dan ketika kita melihatnya di bawah. . Saya hanya akan mengatakan… Bolehkah saya mengatakan satu hal lagi tentang hal ini adalah bahwa secara tradisional dalam resesi, mereka mengatakan bahwa perumahan adalah yang pertama masuk dan keluar pertama, dimana karena suku bunga hipotek naik, dan real estate adalah aset leverage, harga cenderung untuk menolak terlebih dahulu. Hal itulah yang menciptakan resesi.
Kita sedang melihatnya sekarang, bukan? Tarif naik. Perumahan berada dalam resesi, sehingga kita mulai melihat dampaknya terhadap seluruh perekonomian. Tapi seperti yang saya katakan, saat hipotek… Saat kita memasuki resesi resmi atau apa pun, suku bunga hipotek cenderung turun. Hal ini membuat orang kembali terjun ke pasar perumahan. Hal ini menciptakan aktivitas ekonomi dalam jumlah besar dan menarik kita keluar dari resesi. Sangat menarik untuk melihat bahwa resesi tidak baik bagi siapa pun. Saya tidak mendukung hal tersebut, namun jika Anda melihatnya, hal ini sering kali merupakan langkah pertama dan pasar perumahan mulai pulih. Jadi, melihat itu adalah hal lain.
David:
Itu sebabnya Anda tidak dapat menghitung waktu terendahnya, karena Anda tidak tahu kapan hal itu akan terjadi. Pada saat Anda melihatnya muncul di data, hal itu sudah dimulai, dan bagian bawah sudah mulai naik.
Dave:
Itu sudah terjadi.
David:
Poin bagus. Baiklah, jadi kita punya prediksi pasar yang cukup bagus untuk tahun 2023. Kita punya pemahaman yang sangat kuat tentang hal-hal yang mempengaruhi harga real estat. Itu adalah pengungkit yang digunakan orang untuk membuat harga naik dan turun, pasokan, dan Anda dapat mengukurnya dengan inventaris, lalu permintaan, yang merupakan monster berkepala dua yang terdiri dari kesediaan membeli properti dan kemampuan membeli. sebuah properti. Kami telah membicarakan tentang suku bunga hipotek dan inflasi serta semua kerumitan yang tercipta di pasar yang gila namun indah tempat kami ingin berinvestasi. Kami juga telah membicarakan tentang cara Anda dapat menghasilkan uang di tahun 2023, apa pun yang dilakukan pasar. .
Pinjaman swasta dan surat pembelian adalah salah satu cara orang dapat menghasilkan uang di real estat. Mencari kota-kota hibrida di mana Anda tidak berada… Anda tidak memiliki risiko asimetris di kedua arah properti arus kas yang tidak pernah meningkatkan harga sewa atau nilainya, serta pasar spekulatif yang Anda harapkan akan naik dan kehilangan kendali, dan membeli secara mendalam, memahami bahwa ini adalah pasar pembeli, dan itu berarti Anda memiliki kendali. Jadi, bodoh sekali jika tidak menggunakannya. Gunakan kendali untuk mencoba keluar dari sana, dan dapatkan kesepakatan terbaik yang Anda bisa daripada hanya mengkhawatirkan hal-hal yang tidak dapat Anda kendalikan seperti ketika pasar akan mencapai titik terendahnya.
Dave, terima kasih banyak telah bergabung dengan saya. Saya senang jika Anda datang untuk hal-hal ini, dan kami dapat membantu memahami kegilaan emosional yang biasanya kita rasakan ketika orang tidak tahu apa yang diharapkan. Apakah ada kata-kata terakhir yang ingin Anda sampaikan kepada pendengar kami sebelum saya membiarkan Anda keluar dari sini?
Dave:
Tidak, ini sangat menyenangkan. Tetapi jika Anda ingin rekomendasi lain tentang cara menghasilkan uang di tahun 2023, atau untuk memahaminya secara detail, saya mendorong semua orang untuk mengunduh laporan yang saya tulis. Gratis. Anda bisa melakukannya di bigpockets.com/report.
David:
Baiklah, bigpockets.com/report. Coba lihat. Jika menurut Anda Dave terdengar pintar, tunggu sampai Anda membacanya. Dia terlihat lebih pintar saat Anda membaca di sana. Kemudian Anda menulis buku bersama J Scott dengan topik serupa. Bisakah kamu mencolokkannya secepat itu sebelum kita berangkat?
Dave:
Tentu. J dan saya, jika Anda belum tahu, J adalah investor hebat yang produktif. Dia dan saya menulis buku berjudul Real Estate by the Numbers. Ini semua tentang matematika, angka, dan rumus yang Anda perlukan untuk menjadi investor real estat yang hebat. Saya tahu jika orang berpikir itu terdengar mengintimidasi, sebenarnya tidak. Perhitungan di balik investasi real estat tidaklah terlalu sulit. Anda hanya perlu memahami beberapa kerangka sederhana, dan itulah yang kami uraikan. Intinya adalah membantu Anda menganalisis transaksi seperti seorang ahli. Jadi, jika Anda ingin dapat menganalisis transaksi secara konservatif, terutama pada tahun 2023, dan memahami asumsi apa yang harus dibuat, Anda harus memeriksanya.
David:
Ya, periksa juga. Jika Anda seorang nerd, atau Anda ingin menjadi secerdas seorang nerd tanpa menjadi seorang nerd, buku ini cocok untuk Anda. Baiklah, Dave, terima kasih banyak telah bergabung dengan saya hari ini. Saya akan membiarkan Anda keluar dari sini, dan melakukan penelitian lebih lanjut untuk membantu komunitas BiggerPockets memahami apa yang terjadi di pasar. Ini David Greene untuk Dave, pria pemberontak itu, Meyer menandatanganinya.
Saya seorang profesional. Hanya melihat. Perhatikan betapa baiknya saya dalam mengatakan sesuatu.
Dave:
Dia Ron Burgundy. Dia akan membaca apa pun yang Anda masukkan ke teleprompter.
Tonton Episodenya Disini
Bantu Kami!
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya butuh 30 detik dan instruksi dapat ditemukan di sini. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Dalam Episode Ini Kami Meliputi:
- Mengapa Tahun 2023 bukanlah pasar perumahan yang “normal”. dan detail yang mengarah ke keadaan saat ini
- Grafik “pengungkit” yang mempengaruhi harga rumah dan mengapa tahun 2023 TIDAK sama dengan tahun 2008
- Penjual vs. pasar pembeli dan di mana harga diperkirakan akan turun
- Permintaan pembeli rumah dan betapa tidak terjangkaunya harga telah menyebabkan sebagian besar pembeli berdiam diri
- Tingkat hipotek meningkat dan bagaimana The Fed menggunakan suku bunga tinggi untuk memerangi inflasi
- Grafik tiga strategi yang berhasil di pasar perumahan saat ini dan bagaimana berinvestasi sementara yang lain hanya menunggu
- Prediksi pasar perumahan 2023 dan kapan kita berpotensi melihat harga rumah berada di titik terendah
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Buku yang Disebutkan dalam Episode ini
Terhubung dengan Dave:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Lihat kami halaman sponsor!
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 tahun
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- kemampuan
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- atas
- Mutlak
- benar
- Setuju
- Akun
- kegiatan
- sebenarnya
- Keuntungan
- nasihat
- mempengaruhi
- mempengaruhi
- terjangkau
- Setelah
- buntut
- terhadap
- agen
- agresif
- di depan
- UDARA
- Alabama
- selaras
- Semua
- sudah
- alternatif
- selalu
- menakjubkan
- jumlah
- analisis
- menganalisa
- Jangkar
- dan
- Lain
- menjawab
- siapapun
- di manapun
- selain
- Apple
- menghargai
- menghargai
- apresiasi
- DAERAH
- sekitar
- aset
- kelas aset
- Aktiva
- menarik
- austin
- penulis
- rata-rata
- menghindari
- kembali
- penghalang
- Buruk
- Saldo
- bola
- Bank
- akun bank
- Bank
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- Beruang
- Pasar Beruang
- indah
- karena
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- Awal
- di belakang
- makhluk
- Percaya
- di bawah
- manfaat
- TERBAIK
- Bertaruh
- Lebih baik
- Pertaruhan
- antara
- Besar
- lebih besar
- Terbesar
- Birmingham
- Bit
- Pendarahan
- Blog
- Obligasi
- Book
- ledakan
- batas
- meminjam
- Peminjaman
- boston
- Bawah
- membeli
- Kotak
- JEMBATAN
- membawa
- Rusak
- Terbawa
- membangun
- pembangun
- pembangun
- Bangunan
- ikat
- bisnis
- bisnis
- payudara
- membeli
- pembeli
- Pembelian
- Berdasarkan angka
- CAKE
- california
- panggilan
- bernama
- Bisa Dapatkan
- tidak bisa
- modal
- mobil
- kartu
- Kartu-kartu
- Lowongan Kerja
- kasus
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- Menyebabkan
- disebabkan
- penyebab
- CD
- Abad
- tertentu
- Pasti
- perubahan
- Perubahan
- pengisian
- ChatGPT
- memeriksa
- Chicago
- anak
- Pilih
- terpilih
- hari Natal
- beredar
- kota
- Kota
- kejelasan
- kelas
- Jelas
- Clock
- tertutup
- penutupan
- Koin
- memerangi
- kombinasi
- bagaimana
- nyaman
- kedatangan
- komentar
- Komisi
- masyarakat
- Perusahaan
- perusahaan
- membandingkan
- dibandingkan
- pembandingan
- bersaing
- bersaing
- kompetisi
- sama sekali
- kompleksitas
- rumit
- komponen
- tersusun
- luas
- konsep
- Kondisi
- kepercayaan
- yakin
- membingungkan
- Kekurangan
- konservatif
- Mempertimbangkan
- dianggap
- konstruksi
- konteks
- kelanjutan
- terus
- kontrak
- kontrol
- Percakapan
- meyakinkan
- dingin
- Biaya
- Biaya
- bisa
- Melawan
- negara
- negara
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- tercakup
- Crash
- Hancur
- Krim
- membuat
- dibuat
- menciptakan
- Kreatif
- kredit
- tanaman
- ingin tahu
- terbaru
- Sekarang
- siklus
- data
- Dave
- David
- hari
- Hari
- transaksi
- Penawaran
- Kematian
- Hutang
- keputusan
- keputusan
- Tolak
- Menurun
- Menolak
- mengurangi
- mendalam
- Default
- pastinya
- Permintaan
- demografis
- Demografi
- Denver
- dijelaskan
- dirancang
- rinci
- rincian
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- sulit
- Angka
- ketekunan
- arah
- langsung
- Diskon
- Display
- Tidak
- melakukan
- dolar
- Dont
- dua kali lipat
- dua kali lipat
- turun
- Download
- ke bawah
- Drama
- penggerak
- menjatuhkan
- Jatuhan
- selama
- dinamis
- setiap
- Awal
- mendapatkan
- memperoleh
- Produktif
- Ekonomis
- Pertumbuhan ekonomi
- Ekonomi
- ekonom
- ekonomi
- Telur
- antara
- mendorong
- berakhir
- energi
- cukup
- Enter
- Seluruh
- sepenuhnya
- Lingkungan Hidup
- sama
- keadilan
- terutama
- perkebunan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- pERNAH
- Setiap
- setiap hari
- semua orang
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- contoh
- unggul
- Pasar Valas
- gembira
- menarik
- Eksklusif
- mengharapkan
- diharapkan
- mengharapkan
- mahal
- ahli
- keahlian
- Menjelaskan
- menyelidiki
- faktor
- adil
- hampir
- Jatuh
- keluarga
- keluarga
- fantastis
- kebun
- FAST
- lebih cepat
- Favorit
- takut
- Fed
- Federal
- Tingkat Dana Federal
- beberapa
- Angka
- Akhirnya
- keuangan
- keuangan
- secara finansial
- pembiayaan
- Menemukan
- akhir
- Kebakaran
- Pertama
- pertama kali
- Memperbaiki
- datar
- aliran
- Mengalir
- makanan
- Kaki
- pasukan
- Ramalan
- selama-lamanya
- pembentukan
- Untung
- Nasib
- Depan
- ditemukan
- kerangka
- Gratis
- dari
- frustrasi
- Bahan bakar
- penuh
- kesenangan
- mendasar
- Fundamental
- dana-dana
- lucu
- masa depan
- mendapatkan
- GAS
- gigi
- umumnya
- generasi
- mendapatkan
- mendapatkan
- Memberikan
- memberikan
- Pemberian
- Aksi
- resesi global
- Go
- Tuhan
- Pergi
- akan
- baik
- pekerjaan yang baik
- Pemerintah
- grafik
- besar
- lebih besar
- Kelompok
- Tumbuh
- Pertumbuhan
- Pertumbuhan
- Cowok
- Setengah
- tangan
- terjadi
- terjadi
- Terjadi
- Sulit
- membenci
- memiliki
- kepala
- kepala
- sehat
- mendengar
- pagar
- membantu
- membantu
- di sini
- Ragu-ragu
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- Menyoroti
- Tertinggi
- historis
- secara historis
- sejarah
- Memukul
- memegang
- memegang
- Beranda
- Rumah
- berharap
- tuan rumah
- PANAS
- Rumah
- rumah
- perumahan
- pasar perumahan
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- besar
- Hibrida
- SAYA AKAN
- ide
- mengenali
- Dampak
- dampak
- dampak
- implikasi
- penting
- mustahil
- memperbaiki
- meningkatkan
- in
- Termasuk
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Meningkatkan
- meningkatkan
- luar biasa
- Indikator
- indikator
- sendiri-sendiri
- industri
- inflasi
- mempengaruhi
- mempengaruhi
- informasi
- GILA
- wawasan
- instruksi
- berinteraksi
- bunga
- SUKU BUNGA
- Suku Bunga
- tertarik
- menarik
- kepentingan
- Wawancara
- mengintimidasi
- diperkenalkan
- inventaris
- Menginvestasikan
- diinvestasikan
- investasi
- investasi
- Kendaraan investasi
- Investasi
- investor
- Investor
- melibatkan
- iPhone
- masalah
- IT
- Diri
- iTunes
- dongkrak
- Januari
- Pekerjaan
- Jobs
- bergabung
- Wartawan
- melompat
- hanya satu
- Menjaga
- anak
- Jenis
- ketukan
- Tahu
- dikenal
- pendaratan
- sebagian besar
- terbesar
- Terakhir
- Tahun lalu
- tertawa
- memimpin
- pemimpin
- terkemuka
- pengetahuan
- Meninggalkan
- meninggalkan
- Dipimpin
- Informasi
- LEND
- pemberi pinjaman
- pinjaman
- Tingkat
- adalah ide yang bagus
- Leverage
- leveraging
- LG
- Hidup
- gaya hidup
- Mungkin
- MEMBATASI
- Daftar
- Listening
- daftar
- Daftar
- sedikit
- hidup
- Pinjaman
- lokal
- Panjang
- lama
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- terlihat seperti
- tampak
- mencari
- TERLIHAT
- kehilangan
- kehilangan
- Lot
- cinta
- Rendah
- M2
- Makroekonomi
- terbuat
- Utama
- Arus utama
- utama
- membuat
- menghasilkan uang
- MEMBUAT
- Membuat
- pria
- banyak
- banyak orang
- Pasar
- kondisi pasar
- kehancuran pasar
- Data pasar
- pasar
- Cocok
- matematika
- hal
- cara
- mengukur
- ukuran
- Memenuhi
- anggota
- tersebut
- metode
- metode
- metrik
- Meyer
- Menengah
- mungkin
- milenium
- juta
- juta dolar
- keberatan
- minimum
- Mengurangi
- MLS
- Moneter
- uang
- pasar uang
- pencetakan uang
- Memantau
- pemantauan
- Bulan
- bulanan
- bulan
- lebih
- Hipotek
- Mortgages
- paling
- termotivasi
- pindah
- bergerak
- bergerak
- saling
- nasional
- Dekat
- perlu
- Perlu
- kebutuhan
- negatif
- negatif
- New
- berita
- berikutnya
- Nikel
- normal
- biasanya
- Catatan
- November
- Nuansa
- jumlah
- nomor
- Jelas
- Oktober
- menawarkan
- ditawarkan
- Penawaran
- resmi
- Oke
- Tua
- ONE
- beroperasi
- operasi
- Pendapat
- Pendapat
- Peluang
- Kesempatan
- menentang
- pilihan
- Opsi
- Lainnya
- Lainnya
- diuraikan
- Mengungguli
- sendiri
- kepemilikan
- Perdamaian
- dibayar
- pandemi
- pola pikir
- bagian
- tertentu
- khususnya
- pasangan
- Lulus
- pasif
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- pembayaran
- negara
- Puncak
- Konsultan Ahli
- persen
- persentase
- sempurna
- melakukan
- prestasi
- melakukan
- periode
- orang
- Sendiri
- Philadelphia
- gambar
- Film
- bagian
- Tempat
- rencana
- berencana
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- silahkan
- Jatuh terjerambab
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- pokemon
- miskin
- pop
- populasi
- populasi
- posisi
- mungkin
- berpotensi
- kekuasaan
- kuat
- Praktis
- meramalkan
- Bisa ditebak
- memprediksi
- ramalan
- Prediksi
- menyajikan
- tekanan
- cukup
- harga pompa cor beton mini
- harga
- di harga
- primer
- Utama
- prinsip
- swasta
- probabilitas
- mungkin
- Masalah
- masalah
- profesional
- secara profesional
- Keuntungan
- properties
- milik
- dalil
- PROS
- menyediakan
- Menarik
- pons
- membeli
- pembelian
- Dorong
- menempatkan
- Menempatkan
- Puting
- pertanyaan
- Pertanyaan
- Cepat
- segera
- menaikkan
- menonjol
- pemeliharaan
- Penilaian
- Tarif
- penilaian
- perbandingan
- mencapai
- tercapai
- Bereaksi
- Baca
- Bacaan
- nyata
- real estate
- pasar real estate
- menyadari
- makelar barang tak bergerak
- alasan
- masuk akal
- alasan
- menyeimbangkan
- rekap
- baru
- baru-baru ini
- resesi
- sarankan
- Rekomendasi
- rekomendasi
- catatan
- rekaman
- Memulihkan
- Sembuh
- menurunkan
- Bagaimanapun juga
- relatif
- dirilis
- dapat diandalkan
- ingat
- Reno
- Menyewa
- Penawaran
- ulangi
- melaporkan
- mewakili
- penelitian
- warga
- tanggung jawab
- ISTIRAHAT
- restoran
- mengakibatkan
- kembali
- Pengembalian
- ulasan
- Pahala
- hak
- Cincin
- Ripple
- Naik
- kenaikan
- Risiko
- risiko
- berisiko
- jalan
- Peran
- RON
- rooting
- bulat
- Aturan
- Run
- Pedesaan
- Tersebut
- sake
- gaji
- penjualan
- penjualan
- sama
- penghematan
- Tabungan
- rekening tabungan
- Skala
- skenario
- teriakan
- Seattle
- Kedua
- detik
- melihat
- tampaknya
- selektif
- menjual
- Penjual
- Penjualan
- Menjual
- rasa
- peka
- putusan pengadilan
- serius
- set
- set
- tujuh
- beberapa
- saham
- bergeser
- Pendek
- jangka pendek
- kekurangan
- harus
- Menunjukkan
- Pertunjukkan
- Sisi
- menandatangani
- Sinyal
- sinyal
- penting
- signifikan
- penandatanganan
- mirip
- Sederhana
- sejak
- tunggal
- Duduk
- ENAM
- Enam bulan
- sedikit berbeda
- lambat
- Melambat
- Perlahan
- kecil
- lebih kecil
- pintar
- cerdas
- So
- sejauh ini
- Lunak
- padat
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- agak
- di suatu tempat
- Suara
- Terdengar
- sumber
- Space
- berbicara
- Secara khusus
- Spektrum
- Pengeluaran
- menghabiskan
- paku
- Sponsor
- Spotify
- Stabilitas
- stabil
- standar
- awal
- mulai
- Mulai
- Negara
- Negara
- tinggal
- mantap
- Steam
- Langkah
- Masih
- BATU
- berhenti
- badai
- strategi
- Penyelarasan
- kuat
- Berjuang
- berhasil
- seperti itu
- tiba-tiba
- penderitaan
- besar
- menyediakan
- Penawaran dan Permintaan
- mendukung
- Seharusnya
- mengherankan
- Sekitarnya
- berkelanjutan
- Swings
- sistem
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- target
- tim
- sepuluh
- istilah
- tersier
- Grafik
- The Fed
- Masa depan
- Grafik
- informasi
- Negara
- Dunia
- mereka
- tema
- diri
- Sana.
- hal
- hal
- Pikir
- Ketiga
- minggu ini
- tahun ini
- pikir
- ribuan
- tiga
- Melalui
- di seluruh
- Pelemparan
- TIE
- waktu
- waktu untuk membeli
- kali
- waktu
- ujung
- Judul
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- besok
- ton
- Nada
- terlalu
- puncak
- tema
- SAMA SEKALI
- terhadap
- kota-kota
- jalur
- Pelacakan
- tradisional
- secara tradisional
- Transaksi
- Salinan
- transisi
- kecenderungan
- benar
- MENGHIDUPKAN
- tv
- jenis
- khas
- kami
- Pemerintah AS
- Akhirnya
- Tak menentu
- Ketidaktentuan
- bawah
- memahami
- pemahaman
- pengangguran
- unicorn
- Serikat
- Amerika Serikat
- unit
- upload
- upside
- perkotaan
- us
- menggunakan
- biasanya
- nilai
- Luas
- kendaraan
- Lawan
- Video
- upah
- upah
- menunggu
- ingin
- menginginkan
- Menonton
- cara
- Kekayaan
- pernikahan
- minggu
- minggu
- Apa
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- Liar
- akan
- rela
- menang
- ANGGUR
- Wisconsin
- dalam
- tanpa
- kata
- Kerja
- bekerja sama
- bekerja
- kerja
- bekerja
- dunia
- cemas
- bernilai
- akan
- dibungkus
- menulis
- tertulis
- X
- tahun
- tahun
- hasil panen
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- nol