Dibalik Jumlah Banyak Keluarga: Perumahan Terjangkau di Kota New York Menarik Banyak Uang

Dibalik Jumlah Banyak Keluarga: Perumahan Terjangkau di Kota New York Menarik Banyak Uang

Stempel Waktu: 28 September 2023 2
Node Sumber: 2907052

Perumahan yang terjangkau menyumbang sekitar 43% dari penjualan multikeluarga di Kota New York senilai $3.91 miliar pada kuartal kedua tahun 2, menurut laporan Tinjauan Kuartal Multikeluarga Kuartal 2 2023 Ariel Property Advisors.

Investor besar yang digerakkan oleh misi termasuk Nuveen, The Vistria Group, Tredway dan Asland Capital Partners bekerja sama dengan Goldman Sachs melakukan akuisisi perumahan terjangkau yang cukup besar di seluruh wilayah pada kuartal kedua, yang berkontribusi terhadap peningkatan signifikan dalam volume dolar. Selain melestarikan dan memproduksi perumahan yang terjangkau, investasi pada kelas aset ini menarik karena menawarkan akses terhadap modal khusus, peluang penciptaan nilai, insentif pajak properti, pembiayaan dan skala keagenan, yang semuanya telah berkontribusi terhadap pertumbuhan substansial mereka.

Investor Berbasis Misi Meningkatkan

baru adalah salah satu institusi pengelola perumahan terjangkau terbesar di negara ini dan baru-baru ini membuat keputusan strategis untuk membeli di New York City. Nuveen mengelola aset senilai lebih dari $1.1 triliun, di mana $6.4 miliar terdiri dari 161 investasi perumahan terjangkau dengan sekitar 32,000 unit yang terutama melayani penduduk berpenghasilan rendah yang memperoleh 60% dari pendapatan rata-rata area (AMI) atau kurang.

Akuisisi sebagian kepemilikan Nuveen atas portofolio terjangkau dari Omni Holding Company senilai sekitar $956 juta merupakan transaksi multikeluarga terbesar di New York City pada kuartal kedua dan menyumbang hampir 60% dari volume dolar yang diinvestasikan dalam perumahan terjangkau selama periode ini. Kesepakatan tersebut mencakup 72 properti (lot pajak) yang tersebar di 5,900 unit di Bronx (66% unit), Brooklyn (21% unit), Queens (10% unit), dan Manhattan Utara (2% dari unit). satuan).

“Tujuan kami adalah melakukan investasi yang berarti dalam pelestarian dan perluasan perumahan terjangkau berkualitas tinggi untuk mendukung kesejahteraan penduduk yang terbebani biaya sewa dalam komunitas lokal,” kata Pamela West, Manajer Portofolio Senior Impact Investing di Nuveen Real Estate dalam sebuah pernyataan. Pengumuman perusahaan. “Dengan transaksi Omni, kami dapat mengembangkan dan mengelola properti di seluruh AS dan mencapai hasil yang diinginkan bagi penduduk dan investor.”

Grup Vistria, sebuah perusahaan investasi swasta, memasuki pasar perumahan terjangkau di Kota New York untuk pertama kalinya pada bulan Juni dengan melakukan investasi senilai $174 juta dalam portofolio sebanyak 1,290 unit di lima bangunan dengan harga sewa yang stabil; empat di Bronx dan satu di Manhattan Utara. Transaksi ini dibiayai melalui pinjaman asal Freddie Mac oleh Keybank.

Eleonora Bershadskaya, Principal, Real Estate, untuk Vistria Group, yang menjadi panelis di Ariel Property Advisors baru-baru ini Acara Kopi dan Cap Tarif, mengatakan akuisisi tersebut menarik karena bangunan tersebut telah mengalami perbaikan modal yang signifikan selama dekade terakhir dan mendapat manfaat dari pengurangan pajak Pasal 11, yang akan berlaku selama 30 tahun ke depan.

“Salah satu faktor terpentingnya adalah tingkat keterjangkauan yang akan bertahan lama di seluruh portofolio, terutama di Bronx yang mengalami pertumbuhan sewa yang cukup signifikan dalam lima tahun terakhir,” kata Bershadskaya. “Selain itu, terdapat peluang pembangunan di wilayah ini, jadi memiliki tempat berlindung yang terjangkau di wilayah tersebut penting bagi kami baik dari sudut pandang dampak maupun finansial.”

Grup Vistria, yang tahun lalu memperluas fokus sektor Layanan Kesehatan, Pengetahuan & Pembelajaran, dan Jasa Keuangan untuk mencakup perumahan multi-keluarga yang terjangkau, berpendapatan campuran, dan tenaga kerja secara nasional, mengambil pandangan jangka panjang ketika mengakuisisi aset perumahan yang terjangkau seiring upaya mereka untuk mencapai tujuan tersebut. memenuhi garis dasar ganda.

“Pertama, sangat penting bagi kami untuk membantu mengatasi krisis perumahan terjangkau di negara ini,” kata Bershadskaya. “Kedua, secara finansial hal ini juga masuk akal karena ketika kami memberikan tingkat keterjangkauan tersebut, kami memiliki basis penyewa yang kuat dengan tingkat perputaran yang rendah dan tingkat hunian yang tinggi, yang berarti biaya yang lebih rendah dan keekonomian yang lebih baik untuk aset tersebut.”

jalan raya, pengembang pemilik-operator-perumahan terjangkau terkemuka yang berbasis di Kota New York, bermitra dengan Gilbane Development Company dan ELH Mgmt pada bulan Mei untuk mengakuisisi Sea Park Portfolio, portofolio perumahan terjangkau yang terdiri dari tiga bekas gedung lift Mitchell Lama dengan total 818 unit dan sebidang tanah seluas 89,357 kaki persegi. Penasihat Properti Ariel mengatur penjualan $150 juta ($156/SF)..

Bangunan multikeluarga tersebut mencakup 589 unit yang melayani rumah tangga dengan pendapatan tahunan maksimal 60 persen AMI, 159 unit yang melayani rumah tangga dengan pendapatan maksimal 50 persen AMI, dan 65 rumah yang melayani rumah tangga berpenghasilan hingga 80 persen AMI. AMI 2023 untuk wilayah Kota New York adalah $127,100 untuk keluarga yang terdiri dari tiga orang (100% AMI). Berbagai perjanjian peraturan yang ditempatkan pada setiap properti merupakan perpaduan antara unit voucher Otoritas Perumahan Kota New York (NYCHA) dan Departemen Pelestarian dan Pengembangan Perumahan (HPD) Kota New York, unit non-voucher, dan unit harga pasar.

Tredway dan mitranya berencana untuk memulai rehabilitasi senilai jutaan dolar di seluruh kompleks Sea Park yang berfokus pada peningkatan kualitas hidup serta memperkuat ketahanan dan meningkatkan efisiensi energi properti. Dari unit-unit tersebut, 90 apartemen akan diperuntukkan bagi para penghuni yang sebelumnya tunawisma dan tiga akan diperuntukkan bagi pengawas. Tim pengembangan juga bermaksud untuk membangun 250 unit baru perumahan holistik terjangkau di lokasi yang melayani para lansia.

“Kami bangga dapat melindungi, melestarikan, dan memproduksi rumah baru yang terjangkau di Sea Park, sebuah kerangka kerja yang akan meningkatkan akses terhadap peluang bagi semua penghuni saat ini dan masa depan,” kata Will Blodgett, CEO & Pendiri, Tredway, dalam acara tersebut. pengumuman perusahaan. “Investasi yang kami lakukan akan menghasilkan komunitas yang lebih terjangkau, terhubung, beragam, sehat dan bersemangat serta mendorong stabilitas ekonomi bagi ribuan warga New York yang menyebut Sea Park dan lingkungan Coney Island yang lebih luas sebagai rumah mereka.”

Mitra Modal Asland, sebuah perusahaan investasi real estat swasta yang berspesialisasi dalam investasi multikeluarga dan penggunaan campuran, telah bermitra dengan Grup Investasi Perkotaan dalam Manajemen Aset Goldman Sachs untuk meluncurkan Dana Perumahan Berkelanjutan Asland. Pada bulan Juni, Asland dan Goldman Sachs mengumumkan akuisisi pertama Asland Sustainable Housing Fund atas Portofolio Tinggi, portofolio perumahan terjangkau yang berlokasi di Upper Manhattan dan Bronx, yang mencakup lima aset, 334 unit hunian, dan beberapa pengecer yang berfokus pada komunitas dengan luas hampir 250,000 kaki persegi. Ariel Property Advisors mengatur transaksi senilai $45.2 juta.

Asland dan Goldman Sachs telah mengembangkan strategi komprehensif untuk memastikan keberlanjutan finansial dan fisik jangka panjang dari aset Portofolio Heighliner yang mencakup penanganan penundaan pemeliharaan, penerapan peningkatan keberlanjutan, dan penyediaan layanan bagi penduduk seperti broadband gratis dan teknologi pembangunan kredit. Sebagai imbalan untuk menjaga keterjangkauan, portofolio akan mendapatkan keuntungan dari pembebasan pajak properti jangka panjang.

“Kami sangat senang telah berhasil mengakuisisi Portofolio Heighliner dan melanjutkan misi kami dalam melestarikan perumahan yang terjangkau,” kata James H. Simmons, III, Pendiri dan CEO Asland Capital Partners, dalam artikel pengumuman di Citybiz. “Melalui kolaborasi strategis kami dengan Goldman Sachs, Departemen Pelestarian dan Pengembangan Perumahan (HPD) Kota New York, dan Perusahaan Pengembangan Perumahan Kota New York (HDC), kami yakin akan kemampuan kami untuk meningkatkan kualitas hidup penduduk kami sekaligus memastikan kelangsungan hidup jangka panjang dari properti berharga ini.”

Transaksi Portofolio Heighliner ini mewakili investasi awal dalam strategi yang lebih luas untuk Dana Perumahan Berkelanjutan Asland, yang bertujuan untuk mengerahkan dana awal sebesar $250 juta untuk akuisisi Core Plus Bagian 8, Pelestarian Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC), dan pendapatan campuran. transaksi, dengan mandat nasional dan penekanan awal di New York City.

Pengemudi Perumahan Terjangkau

Meningkatnya permintaan akan perumahan yang terjangkau menggambarkan bagaimana sumber modal yang didorong oleh misi semakin tertarik pada sektor ini karena fundamental dan insentif yang kuat yang mencakup:

  • Memuaskan inti ganda investor dalam mengintegrasikan kesuksesan finansial dengan akuntabilitas sosial.
  • Insentif pajak properti dan dalam beberapa kasus subsidi.
  • Peluang nilai tambah dalam cara meningkatkan harga sewa, khususnya dengan penyewa yang memiliki voucher yang harga sewanya terikat dengan Sewa Pasar Adil Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS jadwal untuk setiap ukuran unit.
  • Kemampuan untuk memanfaatkan pemberi pinjaman lembaga (Fannie Mae, Freddie Mac dan HUD) dan program kota yang ditawarkan oleh HPD, HDC merupakan keuntungan tersendiri mengingat pengawasan ketat yang dihadapi bank-bank daerah sejak Signature Bank ditutup awal tahun ini. Akibatnya, pembiayaan menjadi tantangan bagi beberapa kesepakatan multikeluarga, terutama untuk aset yang distabilkan dengan sewa.

Rekan saya, Victor Sozio, merangkum daya tarik perumahan yang terjangkau sebagai berikut, “Perumahan yang terjangkau tidak hanya terus menarik modal untuk tujuan CRA (Community Reinvestment Act), yaitu modal yang diperuntukkan bagi perumahan yang terjangkau, namun masih ada alat yang dapat digunakan untuk menambah daya tarik perumahan yang terjangkau. nilai sekaligus mencapai tujuan dari masing-masing lembaga yang mengatur dan membatasi properti ini.”

Sebaliknya, bangunan dengan harga sewa yang stabil, yang hanya menyumbang 10% dari penjualan multikeluarga pada kuartal kedua, mengalami metrik harga terendah dalam hampir dua dekade karena Undang-Undang Stabilitas Perumahan dan Perlindungan Penyewa (HSTPA) tahun 2019 menghilangkan kemampuan untuk menaikkan harga sewa secara memadai. untuk menutupi kenaikan biaya dan renovasi unit yang kosong.

Apa yang Bisa Diharapkan

Perundang-undangan baru-baru ini, ditambah dengan komitmen pemerintah kota untuk menjaga keterjangkauan, telah menciptakan peluang investasi yang signifikan pada perumahan yang terjangkau, yang akan menghasilkan keuntungan yang stabil bagi investor dan perbaikan kondisi kehidupan bagi penyewa perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kami memperkirakan tren ini akan terus berlanjut seiring dengan tingginya permintaan investor terhadap sub-segmen multikeluarga ini.

Stempel Waktu:

Lebih dari Forbes RE