Prakiraan Penyitaan 2023: Bendera Palsu dengan Angka Meningkat?

Dave:
Hai semuanya, selamat datang di On the Market. Saya tuan rumah Anda, Dave Meyer. Bergabung hari ini oleh anak laki-laki yang berulang tahun, Jamil Damji. Selamat ulang tahun.

Jamil:
Terima kasih kawan. Itu 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Aku tahu. kemana waktu berlalu?

Dave:
Bagaimana perasaan Anda?

Jamil:
44.

Dave:
Apakah itu terasa tua? Muda?

Jamil:
Rasanya enak, jujur. Ini tahun yang gila. Banyak yang telah terjadi dengan pasar real estat dan kehidupan secara umum, tetapi saya berterima kasih atas semuanya dan sangat bersemangat tentang percakapan dengan Rick ini.

Dave:
Ya, tentu saja. Nah, Anda memiliki energi seseorang setengah usia Anda, jadi saya pikir Anda melakukannya dengan cukup baik.

Jamil:
Terima kasih.

Dave:
Ya, tentu saja. Dan percakapan ini sangat bagus. Jamil, kami mewawancarainya Juni atau Juli mungkin?

Jamil:
Ya, tepat sebelum sepatu satunya jatuh di pasar real estat. Dan itu adalah percakapan yang menarik dan saya harus mengatakan bahwa mungkin episode favorit saya sepanjang tahun berbicara dengan Rick, karena Anda mendapatkan wawasan nyata tentang apa yang terjadi berdasarkan angka, bukan berdasarkan emosi, bukan berdasarkan jargon atau sensasionalisme, hanya data. Dan selalu penting untuk memperhatikan apa yang dikatakan angka versus apa yang dikatakan orang yang mencoba menjual cerita.

Dave:
Sangat. Ya, saya pikir dia tidak kering sama sekali. Dia sangat menghibur, dia menyenangkan untuk diajak bicara, tetapi dia tidak emosional tentang hal itu, yang menurut saya sangat penting dan baik karena dia hanya memberikan analisis objektif yang tidak bias tentang apa yang terjadi di pasar. Dan kami membahas semuanya dalam wawancara ini. Kita berbicara tentang penyitaan, tingkat hipotek, ekonomi AS, semua yang dapat Anda bayangkan.
Jadi, acara ini adalah pertunjukan pertama kami tahun ini, jadi jika Anda ingin mengetahui apa yang akan terjadi di tahun 2023 dan apa yang harus dicari sepanjang tahun ini, Anda akan sangat menikmati episode ini. , karena Rick memberikan beberapa informasi yang sangat akurat dan objektif yang akan sangat dapat ditindaklanjuti untuk Anda.

Jamil:
Sepakat. Buat catatan teman-teman.

Dave:
Baiklah, dengan itu kita akan istirahat sebentar dan kemudian menyambut Rick Sharga, Wakil Presiden Eksekutif Intelijen Pasar untuk Data ATTOM. Rick Sharga, selamat datang kembali di On the Market. Terima kasih telah bergabung dengan kami lagi.

rick:
Terima kasih telah menerima saya kembali. Saya kira pertama kali tidak terlalu buruk.

Dave:
Oh, ayolah, kamu sangat berwawasan. Ini sebenarnya salah satu pertunjukan kami yang paling populer. Anda melakukan pekerjaan yang sangat baik dan kami senang Anda kembali lagi.

rick:
Menghargai itu.

Jamil:
Saya merasa setelah berbicara dengan Rick untuk waktu berapa pun, Anda benar-benar meninggalkan percakapan itu jauh lebih pintar. Jadi, terima kasih telah membantu kami semua meningkatkan IQ kami hari ini.

rick:
Saya sangat senang Adam memberi saya gelar EVP Intelijen Pasar, karena ini pertama kalinya dalam karir saya ada orang yang menggunakan kecerdasan dalam kalimat yang sama dengan nama saya, jadi itu selalu menyenangkan.

Dave:
Itu sangat pintar dari Anda untuk mengatur itu. Nah, Rick, terakhir kali kami bertemu Anda adalah selama musim panas dan kami sedang mencapai puncak kegilaan pasar perumahan, setidaknya dalam hal harga penjualan. Banyak hal telah berubah selama beberapa bulan terakhir dan kami ingin memulai dengan ringkasan atau pemikiran Anda tentang apa yang terjadi selama paruh kedua tahun 2022 di pasar perumahan nasional.

rick:
Nah, terakhir kali kita berbicara, Anda mungkin ingat kita sedang mendiskusikan fakta bahwa kita mulai melihat sedikit bukti melemahnya permintaan. Itu sebenarnya dimulai pada awal tahun, dan itu benar-benar terkait dengan keterjangkauan karena harga rumah masih naik 15%, 20% dari tahun ke tahun. Ketika Federal Reserve memutuskan untuk menyingsingkan lengan bajunya dan benar-benar mengatasi inflasi dengan mengumpulkan serangkaian kenaikan suku bunga dana Fed yang belum pernah terjadi sebelumnya, itu benar-benar mengguncang pasar hipotek dan kami melihat tingkat hipotek berlipat ganda.
Menurut Freddie Mac, ini pertama kalinya terjadi dalam satu tahun kalender. Kami belum pernah melihat tingkat hipotek benar-benar berlipat ganda dalam satu tahun kalender sebelumnya dan itu hanya keterjangkauan. Jadi, kami telah melihat penjualan rumah dari bulan ke bulan turun di rumah baru dan rumah yang sudah ada. Kami mungkin akan mengakhiri tahun ini, meskipun kami memiliki awal yang cukup baik, dan kami mungkin akan mengakhiri tahun ini dengan penjualan rumah 15% hingga 20% lebih sedikit daripada tahun lalu.
Kami telah melihat apresiasi harga rumah pada dasarnya. Kami sedang melihat pasar seperti California di mana kenaikan harga dari tahun ke tahun sekarang turun dalam kisaran 2% hingga 3% dari sebelumnya dalam dua digit di awal tahun. Dan ada bagian negara di mana kami benar-benar melihat penurunan harga. Kami telah melihat empat bulan terakhir berturut-turut di mana harga rumah turun dari bulan ke bulan. Itu belum tentu tidak biasa sepanjang tahun ini, tetapi tingkat penurunannya lebih kuat dari biasanya. Tetapi ketika Anda memikirkannya, pembayaran hipotek bulanan rata-rata untuk rumah yang akan Anda beli setahun yang lalu telah naik, tergantung di mana Anda berada di negara tersebut, dari 45% menjadi 60%. Dan saya tidak tahu tentang kalian, tetapi ketika saya berbicara dengan bos saya tentang kenaikan gaji 45% hingga 60%, dia tertawa kecil dengan sopan dan menyuruh saya kembali ke luar dan bermain.
Jadi, itu benar-benar membuat banyak calon pembeli rumah keluar dari pasar. Kami telah melihat penelitian yang menunjukkan bahwa mulai dari 10% hingga 20% orang yang ingin kami beli telah memilih untuk menyewa untuk sementara waktu. Untuk audiens Anda, hal itu menunjukkan bahwa mungkin ada beberapa peluang untuk properti sewaan, untuk unit persewaan keluarga tunggal, karena jika orang ingin membeli rumah, masuk akal jika mereka mungkin tertarik untuk menyewa rumah daripada apartemen. Tapi kita akan mengakhiri tahun dengan tren menurun. Itu mungkin akan pindah ke tahun depan juga.
Meskipun menurut saya penurunan penjualan rumah tahun depan tidak akan sama signifikannya dengan tahun ini. Ingatlah satu sama lain… Dan kemudian saya akan berhenti berbicara untuk sementara waktu. Satu hal lain yang perlu diingat secara kontekstual adalah bahwa kami menghasilkan penjualan rumah pada tahun 2021 yang luar biasa kuat. 2021 bukanlah tahun rata-rata untuk penjualan rumah. Itu adalah tahun yang jauh di atas rata-rata untuk penjualan rumah. Jadi, tidak mengherankan melihat angkanya kembali sedikit. Tetapi penurunan 15% hingga 20% benar-benar dan semata-mata karena tindakan yang diambil Fed dan dampaknya terhadap suku bunga hipotek.

Jamil:
Rick, terakhir kali kita berbicara, pasar berada di tempat yang sama sekali berbeda, dan saya selalu berusaha untuk memahami apa yang mungkin akan terjadi. Dan saya dalam bisnis fix and flip. Saya harus menulis beberapa cek. Saya berada di Phoenix, Arizona, dan jadi salah satu pasar yang Anda bicarakan yang akan mengalami tendangan besar di gigi, saya mendapat implan di depan sini dari tendangan yang saya dapatkan.

rick:
Omong-omong, mereka terlihat cantik. Tidak ada yang akan pernah tahu.

Jamil:
Terima kasih. Terima kasih. Terima kasih. Faktanya bagi kita sebagai rehabbers, hal-hal yang tidak terlihat sangat kuat saat ini. Di sisi lain, saya mencari peluang karena setiap kali hal seperti ini terjadi, ada peluang di bawah permukaan. Dan saya hampir bertanya-tanya apakah yang kita lihat sekarang adalah, dan saya memikirkannya, pemrograman ulang yang hebat, dan inilah alasannya. Kita semua sangat dimanjakan dengan hipotek 2% dan 3% ini yang sudah lama ada di pasar sehingga banyak orang memasuki ruang dan mencoba memasuki pasar perumahan. Banyak dari pembeli itu, banyak dari orang-orang itu, tidak akan pernah melepaskan hutang itu. Mereka akan bertahan di rumah itu, bahkan jika mereka menyimpannya sebagai persewaan, mereka tidak akan memperkenalkan kembali produk itu ke pasar.
Kami telah menaikkan suku bunga Fed dengan cara yang belum pernah terjadi sebelumnya, seperti yang telah Anda jelaskan, dan itu telah menghentikan banyak aktivitas, terutama dalam pembangunan rumah. Jadi kami memiliki pembangun yang sepenuhnya memutar kenop ke arah lain di mana mereka menahan diri. Jadi, kami memiliki inventaris ini yang akan ditarik karena semua utang murah, kami memiliki pembangun yang menghentikan atau memperlambat pembangunan mereka, kami telah melihat permintaan benar-benar turun. Dan saya percaya karena tarifnya sangat tinggi sekarang, segera setelah kita mulai merayap kembali ke 5%, kita menarik pita elastis ini di mana kita semua akan merasa sangat bersyukur atas hipotek 5½% ketika itu datang.
Karena ketika duduk di tempatnya sekarang, segera setelah kita memprogram ulang untuk berpikir 5½ atau 5% itu murah, saat itulah saya pikir akan ada banyak sekali pembeli yang bergegas ke pasar. Dan itulah mengapa saya merasa ini adalah pemrograman ulang yang hebat. Apakah Anda melihat itu datang pada tahun 2023 dan apakah sudut pandang saya tentang makan siang ini?

rick:
Tidak, Anda sama sekali tidak keluar untuk makan siang. Masalah yang akan saya hadapi untuk menjawab pertanyaan Anda adalah ada begitu banyak hal yang harus dibongkar di sana. Anda pada dasarnya baru saja mengemukakan sekitar lima tema berbeda dan semuanya relevan, semuanya penting bagi pasar. Jadi, pada pertanyaan terakhir tentang apakah tesis Anda adalah sesuatu untuk makan siang, tidak, saya dapat menjelaskan skenario di mana pasar pulih dengan cukup cepat. Sekarang semuanya harus jatuh pada tempatnya, tetapi itu bisa terjadi. Jadi, pertama-tama, masih ada permintaan yang terpendam dan ini bukan jenis permintaan spekulatif konyol yang kita lihat di tahun 2008.
Ini didorong secara demografis. Kami masih memiliki kelompok dewasa muda terbesar antara usia 25 dan 34 tahun dalam sejarah negara ini. Itu usia pembentukan rumah tangga utama. Banyak dari mereka lebih suka memiliki, mereka mungkin harus menyewa jangka pendek sementara mereka mencari tahu, tetapi mereka membentuk rumah tangga. Itu mendorong permintaan. Permintaan melambat secara signifikan karena tiba-tiba rumah yang Anda pikir akan Anda beli, tidak mampu Anda beli atau Anda tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Tapi mari kita bongkar dulu keterjangkauan, karena itu mendorong banyak aktivitas pembelian.
Ada tiga kaki bangku dalam hal keterjangkauan. Salah satu yang kami fokuskan secara obsesif selama beberapa tahun terakhir adalah harga rumah. Jadi, jelas harga rumah nominal, harga yang tercantum adalah hal yang menjadi fokus semua orang dan kami berada di puncak baru. Kami masih di puncak baru. Itu diimbangi dengan langkah kedua, yaitu tingkat hipotek. Dan tingkat hipotek yang rendah secara historis mengimbangi kenaikan harga rumah itu, seperti yang Anda sebutkan, Anda turun dalam kisaran 2% untuk hipotek. Itu memungkinkan orang untuk membeli rumah bahkan ketika harga rumah naik.
Apa yang juga memungkinkan, dan ini adalah kaki yang paling sering diabaikan orang dari bangku, adalah bahwa upah telah meningkat. Jadi, kami telah melihat pertumbuhan upah yang luar biasa kuat selama beberapa tahun terakhir sejak pemerintah mengizinkan semua orang untuk kembali bekerja setelah pandemi dimulai. Tapi kenaikan upah 5% sampai 6% per tahun, permisi, itu tidak sebanding dengan kenaikan harga rumah sebesar 15% dan 20%. Tapi sebenarnya sekarang dua sampai tiga kali lebih tinggi dari apresiasi harga rumah. Jadi, mari kita asumsikan bahwa pertumbuhan upah terus berlanjut. Mari kita asumsikan bahwa harga rumah telah stabil, atau di beberapa pasar sebenarnya turun sedikit. Ada kemungkinan bahwa karena inflasi tampaknya mengarah ke arah yang benar, Fed dapat berhenti bersikap agresif dengan kenaikan suku bunganya, yang berarti suku bunga hipotek mungkin telah mencapai puncak siklus ini dan akan mulai turun.
Jadi, jika Anda memiliki tingkat hipotek yang cenderung turun, mungkin perlahan, tetapi cenderung turun sepanjang tahun, upah tetap kuat, harga rumah tetap datar, di suatu tempat di tahun 2023 mulai terasa jauh lebih terjangkau dan Anda memiliki orang yang mulai berdatangan. kembali ke pasar. Jadi, menurut saya tesis Anda tidak gila. Hal lain yang akan mengubah dinamika pembeli adalah pasar selalu menyesuaikan saat harga rumah naik atau saat suku bunga naik. Masalah yang kami hadapi di tahun 2022 adalah kenaikan suku bunga yang begitu tiba-tiba dan sangat parah. Jadi, tiba-tiba rumah bernilai jutaan dolar itu, rumah seharga $500,000 yang Anda lihat tidak lagi menjadi pertanyaan dan Anda harus mengatur ulang harapan Anda untuk rumah seharga $250,000, yang tidak Anda lihat dan bahkan tidak Anda miliki. direnungkan sebelumnya.
Jadi, butuh beberapa saat bagi pasar untuk menyesuaikan, tetapi menurut Anda, jika suku bunga turun kembali menjadi lima, mungkin sekarang Anda tidak melihat rumah seharga $250,000, Anda melihat 375 atau empat dan mungkin Anda hanya membutuhkan sedikit lebih banyak waktu untuk menabung untuk uang muka. Jadi, itu mengubah dinamika pembelian secara signifikan. Dan saya pikir Anda benar, saya pikir kuartal pertama, mungkin kuartal kedua, bagian pertama dari kuartal kedua akan terus menjadi sedikit lebih lambat dari biasanya, bahkan dengan skenario yang baru saja kita uraikan. Tapi seperti yang Anda dapatkan di akhir tahun, saya pikir orang akan dapat menyesuaikan dan itu akan terlihat sedikit lebih terjangkau dan kita akan mulai melihat aktivitas pembelian kembali.
Jadi, secara keseluruhan saya berharap penjualan rumah 2023 turun, mungkin tidak cukup 10%, mungkin antara 5% dan 10% dari tahun ini, tetapi saya berharap paruh kedua tahun ini relatif lebih kuat dibandingkan paruh pertama.

Dave:
Rick, saya pikir itu cara yang bagus untuk menjelaskan keterjangkauan. Dan bagi saya yang terus saya pikirkan adalah bahwa arah harga dan volume rumah, menurut Anda, hampir seluruhnya bergantung pada tingkat hipotek. Dan karena keterjangkauan, seperti yang Anda katakan, bukan? Saat ini kami merekam pertengahan Desember ini. Kemarin kami menemukan bahwa kami memiliki cetakan inflasi yang sangat menggembirakan dan kami melihat, saya pikir tingkat hipotek hari ini rata-rata 6.3 untuk perbaikan 30 tahun, kira-kira seperti itu.
Kalau kita lihat tetap di sana atau lebih rendah, menurut saya, orang-orang, seperti kata Jamil, akan terbiasa dan melompat kembali ke pasar karena ada permintaan demografis. Tapi bisakah Anda membuat skenario di mana tingkat hipotek naik? Karena menurut saya itu adalah pertanyaan besar bagi banyak orang. Apakah ada skenario di mana tingkat hipotek belum mencapai puncaknya dan kembali naik menjadi 7% atau 8%? Karena ketika saya melihat para ahli, mereka tampak terbagi. Beberapa orang mengatakan itu akan kembali ke lima, beberapa orang mengatakan itu akan menjadi delapan. Jadi, bisakah Anda, bahkan jika Anda tidak berpikir ini akan terjadi, beri tahu kami skenario apa yang harus terungkap agar tingkat hipotek naik melampaui beberapa minggu yang lalu ketika mereka berada di angka tujuh yang rendah?

rick:
Ya, ada beberapa skenario. Pertama, Fed dapat memutuskan bahwa ia harus terus agresif atau setidaknya lebih agresif dari yang diharapkan pasar. Dan ketidakpastian semacam itu, volatilitas semacam itu dapat menyebabkan kenaikan suku bunga. Salah satu hal yang harus Anda ingat adalah bahwa biasanya hipotek 30 tahun didasarkan pada hasil Treasury AS 10 tahun, dan kedua tarif tersebut berjalan seiring. Dan ini semacam bisbol dalam untuk mungkin banyak pemirsa Anda, tapi tetaplah bersama kami. Biasanya ada spread sekitar 150 sampai 200 basis poin, atau dalam bahasa Inggris satu setengah sampai dua poin. Jadi, jika imbal hasil perbendaharaan 10 tahun adalah empat, hipotek biasanya 5½ atau 6%. Saat ini spread memiliki seratus basis poin tambahan.
Jadi, jika kita hanya berada di pasar normal, tingkat hipotek mungkin akan hampir satu poin lebih rendah daripada saat ini. Jadi, Anda sudah berada di lima. Salah satu alasannya adalah karena ketidakpastian dan volatilitas di pasar dan keyakinan bahwa saat suku bunga turun pada hipotek, Anda akan melihat banyak sekali pinjaman ini yang telah diambil sejak suku bunga naik, mulai menjadi dibiayai kembali. Yang berarti jika Anda membeli hipotek di pasar sekunder, Anda tidak akan dapat menutup investasi Anda. Pinjaman akan hilang dalam satu atau dua tahun. Jadi, model penetapan harga membuat pasar sekunder ketakutan. Jadi, Fed dapat terus menaikkan melebihi ekspektasi orang. Saat ini puncak suku bunga dana Fed diperkirakan berada di sekitar 5%, 5¼%.
Jika mereka melampaui ambang itu, itu jelas akan mendorong tingkat hipotek naik. Jadi, kejutan inflasi atau aktivitas makan adalah salah satu skenario. Sejujurnya saya tidak melihatnya, tapi ini adalah skenario. Yang lainnya adalah volatilitas global dan kami tidak banyak membicarakan hal ini dan itu adalah sesuatu yang di luar kendali kami, tetapi ada banyak kekhawatiran tentang penurunan ekonomi global. Ketika itu terjadi, Anda sering melihat banyak modal asing masuk ke perbendaharaan AS, dan semakin banyak modal asing yang masuk ke perbendaharaan AS, semakin rendah imbal hasilnya. Itu sebenarnya bisa mendorong tingkat hipotek turun lebih jauh. Sisi sebaliknya adalah jika uang itu harus tetap berada di ekonomi asing dan ada lebih sedikit aktivitas yang memperdagangkan biaya obligasi, kita dapat melihat imbal hasil benar-benar meningkat. Dan jika itu terjadi, Anda berakhir dengan kenaikan suku bunga hipotek.
Tapi saya benar-benar berpikir ada lebih banyak kemungkinan bahwa kita melihat tingkat puncak dan mulai secara bertahap turun kembali daripada ada peluang untuk tingkat kembali ke tujuh, atau bahkan lebih buruk, delapan. Lihat, ada orang yang mengatakan suku bunga akan naik melebihi delapan. Ada juga orang yang mengatakan pasar perumahan akan ambruk dan kita akan melihat penurunan harga 20% hingga 30%. Dan saya cenderung berpikir orang-orang itu mencoba menjual sesuatu dan mungkin bukan sesuatu yang ingin Anda beli. Saya sebenarnya mendapat pesan Facebook dari salah satu teman baik ibu saya kemarin, dan saya tidak mengada-ada. Dia benar-benar mengirimi saya pesan menanyakan apakah pasar perumahan akan ambruk hari ini.
Jadi, seseorang benar-benar memilih tanggal untuk pasar perumahan jatuh dan semuanya ada di internet, rupanya. Dan jika Anda terlibat dalam investasi real estat, jika Anda ingin membeli rumah untuk ditinggali, Anda harus melihat berbagai hal dengan lebih rasional, lebih logis, dan terus terang, dengan pandangan jangka panjang. Karena kondisi pasar bisa sangat fluktuatif dari hari ke hari, namun seiring waktu pasar perumahan cenderung pulih dan berjalan dengan sangat baik.

Dave:
Terima kasih telah menjelaskannya. Saya pikir saya terus kembali ke dua skenario di mana di satu sisi inflasi membaik, Fed berhenti menaikkan suku bunga secepat mungkin, yang menurunkan suku bunga hipotek. Di sisi lain, The Fed terus menaikkan suku bunga, tetapi itu menyebabkan resesi yang menurunkan imbal hasil obligasi secara umum, dan itu juga menurunkan suku bunga hipotek. Jadi, itulah mengapa bagi saya, saya berada di kubu Anda di mana saya tidak melihat skenario kecelakaan ini, karena sebagian besar jalur dan ada banyak ketidakpastian, tetapi sebagian besar skenario berbeda yang dapat terungkap menghasilkan setidaknya dalam stabilisasi tingkat hipotek, jika bukan penurunan tingkat hipotek. Dan saya tahu itu menakutkan, karena kami memang melihat penggandaan ini, seperti yang Anda katakan, tingkat hipotek. Tapi sekarang ada potensi kuat yang setidaknya akan sedikit stabil.

rick:
Anda tahu, Dave, saya pikir orang-orang harus menyadari bahwa kita sedang melihat keadaan yang sangat tidak biasa. The Fed khawatir selama lima atau enam tahun terakhir bahwa inflasi tidak cukup tinggi. Mereka memiliki tingkat target inflasi 2% dan itu karena segala sesuatu dalam perekonomian bekerja. Maksud saya, segala sesuatu dalam ekonomi bekerja, dan kemudian seseorang menggigit kelelawar di China dan hal berikutnya yang kami tahu dunia telah berubah. Dan pemerintah membuat beberapa keputusan yang awalnya tampak seperti keputusan yang bagus, tetapi ternyata bukan keputusan yang bagus dari sudut pandang ekonomi karena kami benar-benar merangsang ekonomi secara berlebihan. Salah satu teman saya yang seorang ekonom mengatakan pemerintah mengambil lubang tiga triliun dolar dan mencoba memasukkan 15 triliun dolar ke dalamnya.
Jadi, kami meningkatkan penawaran uang sebesar 50%, dan bagi Anda yang tidak mengikuti ekonomi, ikuti pemain bisbol di belakang kartu bisbol mereka. Overstuffing pasokan moneter menyebabkan inflasi dan Anda harus bekerja dengan cara Anda turun dari itu. Masalah lainnya adalah kami merangsang konsumen secara berlebihan, sehingga setiap orang di negara ini tampaknya mendapatkan pemeriksaan stimulus dan tunjangan pengangguran meningkat secara dramatis, menyebabkan kekurangan tenaga kerja, yang menyebabkan pertumbuhan upah dan pertumbuhan upah menyebabkan inflasi. Dan kemudian kami mengalami gangguan rantai pasokan karena COVID, yang menyebabkan ketidakseimbangan penawaran dan permintaan, sehingga harga untuk semuanya naik. Dan Ketua Powell, The Fed sangat, sangat transparan dengan mengatakan, "Kami meremehkan inflasi, kami melewatkannya, kami mengendus."
Jadi, Anda mengalami ini sekali dalam satu generasi, mudah-mudahan, pandemi yang mengacaukan perekonomian, pemerintah bereaksi berlebihan terhadapnya, terlalu banyak meniupkan stimulus ke dalam perekonomian, yang selalu mengarah pada inflasi. Dan The Fed datang untuk mencoba dan memperlambat semuanya terlambat. Jadi, mereka harus terlalu agresif. Sekali lagi, kami tidak pernah melihat tingkat hipotek berlipat ganda dalam setahun, tidak pernah. Dan jika keadaan tidak berubah karena keadaan yang tidak biasa ini, kita tidak akan melihat tingkat hipotek naik hingga 7%. Mereka akan naik dari level rendah historis ini, karena itu adalah bagian dari stimulus Fed untuk memastikan bahwa pasar perumahan tetap stabil dan ekonomi tetap stabil.
Tapi kita sedang berhadapan dengan keadaan yang tidak biasa yang menyebabkan lonjakan suku bunga hipotek yang tidak biasa dan benar-benar perekonomian lainnya masih berfungsi dengan baik. Jadi, bahkan jika kita benar-benar berakhir dengan resesi tahun depan, dan saya pikir kemungkinan besar Fed telah melakukan koreksi berlebihan dan kita akan berakhir dalam satu resesi, itu masih cukup singkat, cukup ringan. resesi dan seharusnya tidak memiliki dampak jangka panjang atau sangat negatif pada pasar perumahan.

Dave:
Ya, itu poin yang bagus, karena saya ingin berbicara tentang keadaan konsumen atau pemilik rumah Amerika. Anda memiliki banyak keahlian dalam penyitaan dan sisi bisnis itu. Dan dari apa yang saya lihat, meskipun harga rumah turun dan beberapa PHK profil tinggi dengan perusahaan besar terkenal, tampaknya, secara umum, konsumen Amerika berada dalam posisi yang cukup baik dan pemilik rumah khususnya masih membayar hipotek mereka. Apakah itu benar? Apakah Anda melihat sesuatu yang berbeda?

rick:
Tidak, Anda tepat. Kami baru-baru ini membuat laporan tentang ekuitas pemilik rumah di ATTOM, dan pertama-tama, masih ada rekor jumlah ekuitas pemilik rumah di luar sana, $29 triliun, belum pernah kami lihat sebelumnya. Dan itu ada pada persediaan perumahan yang bernilai sekitar 41 triliun. Jadi, jika Anda melihat beban utang yang ditanggung orang, itu sebenarnya sangat, sangat rendah sebagai persentase dari nilai properti mereka. Kami menemukan bahwa sekitar setengah dari pemilik rumah adalah apa yang kami sebut kekayaan ekuitas, yang berarti mereka berutang kurang dari setengah nilai rumah mereka pada hipotek mereka. Dan yang menarik, 93% peminjam yang saat ini berada dalam penyitaan sebenarnya memiliki ekuitas positif, yang benar-benar kebalikan dari tempat kita kembali selama krisis keuangan besar ketika sepertiga dari semua pemilik rumah berada di bawah air dan hampir semua orang dalam penyitaan terbalik.
Jadi, meskipun kita memiliki orang-orang dalam penyitaan, mereka memiliki kesempatan untuk melakukan soft landing. Jadi, jika mereka berada dalam posisi kesulitan keuangan jangka pendek, mungkin mereka bahkan dapat membiayai kembali pinjaman mereka dengan pemberi pinjaman jika mereka sekarang sudah pulih. Tapi kalaupun tidak bisa, mereka punya kesempatan untuk menjual rumahnya, karena seperti yang kita bicarakan tadi, masih ada permintaan. Jika Anda menempatkan properti di pasar dengan harga yang tepat, Anda akan dapat menjualnya. Tapi kami tidak memiliki masalah penyitaan sekarang. Tingkat normal aktivitas penyitaan secara historis adalah sekitar 1% dari pinjaman. Jadi, di pasar saat ini, sekitar 550,000 rumah dalam beberapa tahap penyitaan.
Sebaliknya kita memiliki sekitar 260,000. Jadi, kami menjalankan sekitar setengah dari tingkat aktivitas penyitaan normal secara historis dan kami menjalankan sekitar 60% dari tempat kami sebelum pandemi. Jadi, meskipun jumlah penyitaan secara bertahap meningkat tahun ini, kami mungkin tidak akan kembali ke level normal berdasarkan tingkat aktivitas saat ini hingga sekitar pertengahan hingga akhir 2023. Jadi, perlu diingat, kami dapat menggandakan jumlah penyitaan yang kita miliki sekarang dan itu akan membuat kita kembali normal. Dan kualitas pinjaman selama dekade terakhir sangat luar biasa. Pemberi pinjaman mengambil risiko yang sangat kecil, peminjam sangat berkualitas. Dan untuk poin Anda, Dave, mereka terus melakukan pembayaran tepat waktu meskipun mereka berada di bawah air.
Dan saya pikir itu hal yang penting untuk diingat orang, karena saya sering menjawab pertanyaan ini akhir-akhir ini. Hanya karena peminjam berada di bawah air tidak berarti mereka melakukan penyitaan. Keduanya hanya terhubung secara marginal. Dan hanya untuk memberi Anda poin data, sekitar 6% pemilik rumah saat ini di seluruh negeri berada di bawah air dalam pinjaman mereka. Dan saya baru saja menyebutkan setengah persen peminjam dalam penyitaan. Itu berarti orang-orang lainnya melakukan pembayaran tepat waktu. Dan beberapa di antaranya telah berada di bawah air sejak Resesi Hebat dan di pasar yang benar-benar tidak pernah pulih sepenuhnya. Tetapi mereka terus melakukan pembayaran karena pada titik tertentu mereka akan berada di wilayah positif.
Dan sejujurnya dalam banyak kasus, lebih murah bagi mereka untuk terus melakukan pembayaran hipotek daripada bagi mereka untuk mengirimkan kunci ke bank dan mencoba mencari tempat untuk disewa. Jadi, keduanya tidak benar-benar terhubung. Sekarang jika Anda berada di bawah air pada pinjaman Anda dan Anda berakhir dengan penyitaan, jauh lebih sulit untuk menyelesaikannya dengan sukses. Tapi berada di bawah air bukanlah hal yang mendorong orang untuk melakukan penyitaan. Itu masih semacam bencana keuangan rumah tangga, kehilangan pekerjaan, kehilangan pendapatan, kematian dalam keluarga, perceraian, tagihan medis yang tidak terduga, hal seperti itulah yang membuat orang disita. Anda akan mulai membaca berita utama, saya berjanji kepada Anda, tentang ancaman yang membayangi semakin banyak peminjam yang berada di bawah air karena harga rumah datar atau turun.
Dan saya harus mengeluarkan seorang reporter dari langkan kemarin karena laporan yang dia baca yang menurutnya mengatakan 8% peminjam sekarang tiba-tiba berada di bawah air. Dan yang dikatakan adalah 8% dari peminjam yang mengambil pinjaman pada tahun lalu dengan uang muka yang sangat rendah yang tinggal di pasar dimana harga turun sekarang berada di bawah air. Dan saya seperti, itu hanya sepersekian persen dari peminjam. Tetapi berita utama akan memperingatkan Anda bahwa krisis pinjaman bawah air yang membayangi ini akan segera menimpa kita. Dan terkadang itu membuatku gila, tapi kurasa itu membuatku sibuk dan itu membuatku tetap bekerja. Jadi, itu bukan hal yang buruk.

Jamil:
Rick, saya menghargai informasinya dan saya sangat setuju dengan Anda sehubungan dengan situasi penyitaan dan di mana kita secara nasional sehubungan dengan ekuitas dan jika memang ada kerentanan di sana. Dan saya setuju, saya tidak percaya bahwa memang ada. Saya pikir tentu saja sensasionalisme akan selalu menjual atau menarik bola mata, jadi kita akan selalu melihatnya. Tetapi sebagai investor real estat dan untuk komunitas BiggerPockets yang senang mendengar wawasan Anda, wawasan Dave, dan lelucon saya, saya ingin memahami di mana letak peluangnya, karena inilah faktanya bagi saya. Saya pembeli tunai. Saya kebanyakan grosir, tapi saya mulai memegang properti karena yang saya lihat adalah ada kelelahan di luar sana.
Penjual saat ini yang memiliki situasi, yang harus menjual, bukan orang Anda yang hanya ingin meningkatkan atau pindah karena tidak lagi menyukai ukuran ruang tamunya, atau bukan hanya barang kosmetik, tetapi alasan sebenarnya untuk menjual. Ada kelelahan di pasar dan saya benar-benar dapat memanfaatkan kelelahan itu dan membeli barang. Misalnya, saya baru saja memberi tahu Dave beberapa hari yang lalu, ada properti di lingkungan saya, itu adalah lingkungan senilai $2 juta lebih. Rumah ini baru saja dinilai pada bulan Juli dengan harga 1,000,005 dan saya akan menutupnya dalam beberapa hari dengan harga satu di 800 di 950, dan saya membeli dua di lingkungan saya dengan situasi yang sama.
Jadi saya menemukan kelelahan itu dan saya memanfaatkannya, karena saya adalah investor real estat dan inilah yang kami lakukan. Dan semua ekuitas yang Anda gambarkan yang dimiliki pemilik rumah, mereka bersedia memperdagangkannya untuk melepaskan kelelahan itu, untuk dapat keluar dari situasi tersebut. Itu adalah salah satu peluang yang saya lihat. Apakah Anda melihat peluang lain yang dapat dilihat dan diterkam oleh kita sebagai investor real estat untuk memiliki pijakan yang lebih baik di akhir tahun 2023 hingga 2024?

rick:
Jadi, saya ingin mengucapkan selamat kepada Anda karena bertanggung jawab atas berita utama yang akan dilihat orang tentang penurunan harga rumah. Jadi, kerja bagus Dave dan Jamil. Tidak, ada peluang di luar sana. Biasanya ini adalah waktu terbaik dalam setahun untuk membeli, karena permintaan di pasar lebih sedikit. Jadi, Anda memiliki lebih sedikit persaingan untuk aset yang tersedia dan pemilik rumah biasanya sedikit lebih bersedia untuk bernegosiasi sepanjang tahun ini karena kurangnya persaingan. Jadi, secara umum, antara akhir November dan pertengahan Januari di sebagian besar negara adalah waktu terbaik untuk mencari penawaran relatif tersebut. Kedua, jika seseorang menjual sekarang, Anda harus bertanya pada diri sendiri mengapa mereka menjual dan apakah mereka harus menjual.
Jadi, Anda melakukan hal yang tepat. Menurut saya pribadi, salah satu alasan tingkat inventaris akan tetap rendah hampir sepanjang tahun 2023 adalah karena orang yang tidak harus menjual tidak akan menjual. Mereka sangat senang duduk di sana dengan hipotek 3½% mereka dan tidak menukarnya dengan pasar yang menurun untuk rumah yang lebih mahal dengan hipotek 7%. Jika mereka tidak harus melakukan itu, mereka tidak akan melakukannya. Jadi, jika Anda melihat seseorang menjualnya setidaknya menimbulkan pertanyaan apakah ini penjualan paksa? Apakah mereka harus menjual? Dan jika demikian, ada pengaruh negosiasi di sana. Jadi, saya pikir itu masuk akal. Anda ingin terus mengikuti tren harga. Kami sedang melihat kemungkinan penurunan harga 5% secara nasional dalam harga rumah. Fannie Mae memproyeksikan tahun depan, harga akan turun Januari hingga Desember sekitar satu setengah poin, dan itu akan menjadi koreksi yang sangat lokal.
Jadi, Anda harus memperhatikan aktivitas pasar lokal. Misalnya, harga California mungkin akan turun rata-rata sekitar 10%. Bay area saat ini kami melihat harga di beberapa tingkatan sudah turun 20%. Namun jika Anda berada di negara bagian tenggara, Anda mungkin tidak melihat harga turun sama sekali, karena Anda masih melihat pertumbuhan populasi dan pertumbuhan pekerjaan. Jadi, harga mungkin tidak naik 20% setahun, tapi mungkin masih naik 2% sampai 3%. Jadi, Anda harus mencari peluang pasar lokal tersebut dan mencari campuran yang tepat untuk Anda. Dan lagi, jika Anda berada di pasar dengan harga yang menurun, Anda mungkin mempertimbangkan untuk membeli properti untuk disewa, karena Anda tidak perlu khawatir dengan kenaikan harga rumah secara langsung. Jika Anda melihat pasar di mana harga sedang naik, mungkin ini adalah peluang flipping yang lebih baik, karena flippers benar-benar membutuhkan apresiasi harga untuk mendapatkan jumlah mereka di sebagian besar waktu.
Peluang lainnya, kami menyebutkan bahwa tidak ada banyak penyitaan, tetapi jika Anda akan bermain di pasar itu untuk mencari peluang, Anda harus mengubah modelnya, setidaknya dalam pikiran Anda, dari tempat kami berada selama ini. siklus terakhir. Kami menyebutkan berapa banyak peminjam yang berada di bawah air pada pinjaman mereka terakhir kali. Itu berarti bahwa mereka tidak dapat menyingkirkan properti itu kecuali bank menyetujui penjualan singkat. Dan jumlahnya banyak, tapi tidak banyak dibandingkan dengan jumlah orang yang disita. Banyak properti tidak terjual di pelelangan karena bank tidak dapat memberi harga yang cukup rendah bagi investor untuk membuat angkanya berhasil. Jadi, bank bank akhirnya memiliki kembali sebagian besar properti dalam penyitaan, jadi masuk akal bagi investor untuk menunggu bank mengambilnya kembali, menunggu properti tersebut kembali ke pasar dan kemudian bernegosiasi untuk properti yang dimiliki bank tersebut, itu REO.
Itu tidak terjadi kali ini. Saya menyebutkan bahwa aktivitas penyitaan secara keseluruhan sekitar 60% dari tingkat pra-pandemi. Aktivitas REO, kepemilikan kembali bank berada pada tingkat sekitar 30% dari posisi kami sebelum pandemi. Jadi, yang kami lihat adalah lebih banyak penyitaan dimulai, tetapi lebih banyak orang menjual rumah mereka pada tahap awal penyitaan sebelum lelang penyitaan. Dan properti yang masuk ke pelelangan terjual dengan harga sekitar 70%, yaitu sekitar dua kali lipat harga yang biasanya mereka jual. Jadi, semakin sedikit properti yang dilelang, semakin sedikit properti yang lolos dari lelang, kembali ke pemberi pinjaman. Dan FHA memiliki program yang disebut CWCOT, lebih banyak hal-hal bisbol, disampaikan tanpa izin judul, dan setiap properti FHA yang tidak menjual lelang kemudian ditugaskan ke perusahaan lelang online untuk penjualan kesempatan kedua, di mana mereka biasanya menurunkan harga sedikit.
Jadi, jika Anda seorang investor yang menunggu REO, menunggu properti milik bank, bukan itu peluangnya kali ini. Kali ini Anda harus menemukan peminjam tersebut pada tahap awal penyitaan dan jika Anda tidak dapat membuat kesepakatan dengan mereka sebelum pelelangan, Anda harus siap untuk pergi ke pelelangan. Dan di situlah seseorang seperti Anda, Jamil, masuk sebagai pembeli tunai karena sebagian besar lelang itu membutuhkan uang tunai atau cek kasir. Dan pasar saat ini, Anda berada dalam posisi keuntungan yang luar biasa jika Anda adalah pembeli tunai, karena semua orang melihat 6½, 7% hipotek tradisional dan pinjaman investor yang memiliki pegangan 10 hingga 12% pada mereka sekarang jika Anda sedang mendapatkan pembiayaan jembatan. Jadi, masih ada peluang di luar sana, tetapi Anda harus rajin.

Dave:
Terima kasih Rick, itu sangat membantu. Saya pikir ada banyak ketakutan di luar sana, sekali lagi, dengan berita utama dan Anda menawarkan pendapat yang jauh lebih bijaksana tentang apa yang terjadi dan analisis yang sangat bagus tentang di mana letak peluangnya. Sebelum kita keluar dari sini, saya ingin bertanya tentang sesuatu yang Anda sebutkan ketika kami baru saja mengobrol sebelum pertunjukan, yaitu di ATTOM, perusahaan tempat Anda bekerja, merilis laporan tentang aktivitas fix and flip. Bisakah Anda ceritakan sedikit tentang apa yang telah Anda pelajari?

rick:
Ya, dan bagi siapa pun yang tertarik, kami memiliki bagian wawasan pasar di situs web tempat kami memposting semua laporan ini secara gratis. Jadi, bahkan bukan sesuatu yang harus Anda bayar, tetapi kami baru-baru ini merilis laporan perbaikan dan pembalikan yang mencakup pembalikan pada kuartal ketiga tahun 2022. Ini adalah kabar baik klasik, laporan berita buruk, Dave. Kabar baiknya adalah ada lebih dari 92,000 flip pada kuartal tersebut, yang merupakan rekor angka tertinggi ketiga. Dan kami telah melihat data selama 22 tahun terakhir, jadi itu angka yang cukup bagus. Kabar buruknya adalah ini adalah kuartal ketiga berturut-turut di mana angka itu turun. Jadi, trennya lebih sedikit membalik dan berita yang sangat buruk adalah bahwa laba kotor dan margin laba kotor telah turun, dan laba kotor hanyalah harga jual properti versus harga pembeliannya.
Dan kemudian margin adalah persentase yang diwakili oleh keuntungan tersebut dibandingkan dengan harga pembelian asli. Jadi, itu tidak memperhitungkan hal-hal seperti biaya material, tenaga kerja, pembiayaan, dan kami tahu semua biaya itu telah naik. Jadi, ini bukan pasar yang ideal untuk sirip. Pasar yang ideal memiliki permintaan yang tinggi, penawaran yang rendah, dan harga yang naik dengan cepat. Dan ceri di sundae ada tingkat keuangan yang rendah dan kami telah melihat semua kondisi itu, kami masih memiliki permintaan, tetapi melemah. Harga telah datar atau dalam beberapa kasus menurun, lebih mahal untuk dibiayai, butuh waktu lebih lama untuk menjual, dan biaya material dan tenaga kerja bersama dengan biaya pembiayaan semuanya lebih tinggi. Jadi, jika Anda berada dalam bisnis fix and flip, Anda benar-benar harus pandai matematika sekarang.
Anda harus sangat berhati-hati untuk tidak membayar lebih untuk properti yang Anda beli. Anda harus benar-benar berhati-hati untuk tidak meremehkan biaya perbaikan, tidak meremehkan lamanya waktu yang Anda perlukan untuk memindahkan properti. Omong-omong, kita tidak berbicara tentang pasar yang membutuhkan waktu 60 atau 90 hari untuk menjual properti saat siap digunakan. Kami masih melihat beberapa minggu di sebagian besar pasar, tapi itu naik dari beberapa hari tahun lalu. Jadi, Anda harus memperhitungkan biaya pengangkutan tersebut. Saya tidak ingin memilih siapa pun, tetapi Anda tahu ini adalah pasar yang sulit ketika Anda memiliki Zillow Offers kehilangan $352 juta dalam satu kuartal dan kemudian Opendoor membuatnya terlihat seperti perubahan bodoh dengan kehilangan satu miliar dolar.
Dan sekali lagi, itu tidak benar-benar memperbaiki dan membalikkan model, itu adalah model arbitrase, tetapi itu hanya menunjukkan kepada Anda apa yang dapat terjadi jika Anda salah membuat model penetapan harga dan Anda melakukannya dalam skala besar. Anda membuat kesalahan pada satu rumah yang mungkin bernilai ribuan dolar, Anda membuat kesalahan pada ribuan rumah dan itu bernilai ratusan juta dolar. Jadi, itu hanya menunjukkan kepada Anda bahwa bahkan perusahaan yang Anda harapkan menjadi sedikit lebih profesional, sedikit lebih canggih dalam model mereka, membuat kesalahan, membuat kesalahan besar, besar, besar dan akhirnya memberhentikan sepertiga dari staf mereka karena dari kesalahan-kesalahan itu. Jadi, ini menunjukkan bahwa sebagai sirip, Anda benar-benar perlu pensil Anda menajamkan siklus ini.
Dan ini merupakan catatan peringatan bagi orang-orang yang baru memasuki bagian bisnis ini. Pengaturan waktu pasar bisa jadi sulit, tetapi jika Anda memilih waktu yang salah, membeli di puncak pasar dan meremehkan biaya perbaikan Anda, Anda sedang melihat skenario yang cukup buruk untuk perubahan itu. Jadi, inilah saat yang tepat untuk terlibat dengan seseorang seperti BiggerPockets di mana Anda bisa mendapatkan banyak pendidikan, Anda bisa mendapatkan banyak alat dan produk yang Anda perlukan untuk memastikan Anda melakukan hal yang benar. Dan tentunya selalu menyimak On the Market Podcast, karena dari situlah Anda mendapatkan semua informasi yang tepat.

Jamil:
Rick, terima kasih banyak atas wawasan itu. Saya hanya ingin menggali lebih dalam, dan berbicara dari pengalaman pribadi saya sendiri dengan sejumlah flip, kami memiliki selusin dari mereka yang sedang terjadi dan kami melihat bahwa pada titik harga antara 750 hingga satu juta dan satu juta. setengah, permintaan hilang. Kami harus menulis cek untuk keluar dari kesepakatan itu dan mengeluarkannya dari pembukuan. Namun, di rumah pemula, titik harga pembeli rumah pertama kali, properti tersebut masih diperdagangkan dan sebenarnya masih ada banyak permintaan. Ketika Anda menyusun laporan itu, apakah Anda menemukan perbedaan itu dan apakah ada subbagian dalam pasar fix and flip yang mungkin dapat difokuskan oleh orang-orang dalam bisnis sehingga mereka masih dapat mengatasi badai ini dan mengatasi air dan tidak kehilangan kru mereka dan melipat sampai semuanya mulai kembali?

rick:
Ya, tetapi sebelum saya pergi ke sana, izinkan saya memberikan skenario lain untuk Anda, dan saya tahu Anda melakukan ini. Anda menyebutkannya sebelumnya. Sirip tipikal mungkin kesulitan membuat angka dengan pensil akhir-akhir ini, tetapi ada peluang untuk menyewa properti. Saya pikir kami telah menyebutkan sebelumnya bahwa sekitar 10 hingga 20% orang yang mengira akan membeli telah memutuskan untuk menyewa. Anda dapat membuat argumen logis bahwa jika mereka ingin membeli rumah, mereka mungkin lebih suka menyewa rumah daripada apartemen. Mungkin mereka membutuhkan lebih banyak ruang, apa pun.
Jadi, masih ada peluang untuk properti persewaan keluarga tunggal dan menurut saya peluang itu akan terus berkembang. Sekarang, jika Anda seorang sirip, Anda mungkin tidak memiliki proses dan prosedur bisnis untuk menjadi pemilik properti sewaan, tetapi Anda pasti dapat mengidentifikasi properti tersebut dan mungkin menjadi grosir dan menemukan properti yang merupakan peluang dan menjualnya kepada orang-orang. yang menginginkan properti sewaan dan mendapat untung dengan melakukan itu tanpa risiko membeli, memperbaiki, dan menahan properti itu. Jadi, itu satu kesempatan.

Jamil:
Dan saya tidak pernah membayar Anda untuk mengatakan itu.

rick:
Tidak. Ini adalah peluang dunia nyata saat ini, dan ada beberapa sirip yang sebenarnya dalam jangka pendek, karena volumenya tidak besar, menjadi pemilik properti sewaan, karena keterampilan yang dibutuhkan untuk menemukan, membeli, dan memperbaiki rumah adalah sama. . Sekarang ini hanya masalah menjadi tuan tanah dalam jangka pendek, bahkan mungkin menemukan seseorang untuk melakukan itu. Namun demikian, untuk pertanyaan awal Anda, saya berbicara dalam istilah umum yang sangat luas di sini, Jamil, tetapi kami melihat hal yang sama dengan yang Anda lihat di pasar Anda. Bahwa pada permintaan akhir yang lebih tinggi telah mengering sedikit lebih signifikan daripada di level awal. Dan itu cukup banyak benar di seluruh negeri. Mungkin ada beberapa outlier di sana-sini, tetapi secara umum, itulah yang kami lihat. Ada sangat sedikit inventaris level awal.
Jadi, jika Anda menemukan properti yang dapat Anda bawa kembali ke pasar sebagai properti yang telah diperbaiki, Anda mungkin akan memiliki peluang bagus untuk menjualnya dan menjualnya dengan harga yang wajar. Anda juga memiliki lebih banyak persaingan, karena di situlah institusi yang lebih besar mencari properti sewaan. Di situlah sewa keluarga tunggal, investor kecil mencari properti. Dan jelas di situlah pembeli pertama kali mencari properti. Jadi, tidak mudah menemukan properti tersebut untuk dibeli dan diperbaiki, tetapi jika Anda melihat bagian pasar yang lebih sehat daripada yang lain, level awal itu, dan saya bahkan mengatakan di banyak pasar yang naik ke tingkat menengah, Anda masih melihat jumlah permintaan yang cukup banyak.
Setelah Anda masuk ke properti tingkat menengah ke atas dan tingkat yang lebih tinggi yang Anda lihat, sebenarnya, Anda melihat dua masalah. Anda melihat permintaan pasar berkurang, tetapi Anda juga melihat harga terlemah dalam hal apresiasi di tingkat yang lebih tinggi tersebut. Itu sebabnya tempat-tempat seperti San Francisco mengalami penurunan harga yang lebih signifikan di tempat-tempat seperti, entahlah, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Terima kasih.

Dave:
Rick. Saya pikir kita bisa melakukan ini sepanjang hari, tetapi kita harus segera keluar dari sini. Apakah ada hal lain yang menurut Anda harus diketahui audiens kita saat kita memasuki tahun baru yang belum kita liput yang menurut Anda penting untuk diingat?

rick:
Aduh, saya tidak tahu. Kami telah berbicara tentang strategi investasi, ekonomi, pasar perumahan. Saya kira pikiran perpisahan saya adalah, waspadalah terhadap hype. Anda akan membaca banyak hal tentang kesuraman dan malapetaka. Anda mungkin memiliki pendengar yang menunggu dan mengeluarkan air liur untuk kehancuran pasar yang dipromosikan oleh orang bodoh di YouTube dengan terengah-engah. Dan saya akan mengatakan jangan menunggu. Pengaturan waktu pasar hampir tidak mungkin. Jika Anda menghitung dan menghitung angka, saatnya untuk bergerak maju. Dan itu benar apakah Anda ingin memperbaiki dan membalik, membeli properti sewaan, atau membeli rumah untuk pindah. Ini adalah skenario yang menarik di mana jika Anda dapat menemukan properti yang Anda mampu yang akan Anda pegang untuk sementara waktu, Anda benar-benar dapat melihat skenario di mana dua tahun dari sekarang, pembayaran bulanan Anda lebih rendah daripada hari ini, dan itu bukan sesuatu yang mungkin Anda lihat jika Anda akan menyewa properti, karena harga sewa Anda akan naik cukup banyak setiap tahun.
Jadi, saya memberi tahu orang-orang, terutama orang-orang yang akan memiliki properti untuk jangka waktu tertentu, bahwa jika Anda menemukan sesuatu yang berhasil, jangan menunggu pasar turun. Anda bisa hidup dengan sedikit volatilitas jangka pendek. Harga Anda turun 2½, 3%, 5%, mereka akan naik kembali. Dan secara historis Anda kembali ke harga rumah seratus tahun terakhir, kami hanya memiliki satu waktu di mana pasar turun 20% dan terhenti di sana untuk sementara waktu dan itu adalah Resesi Hebat. Tapi harga rumah tidak naik setiap tahun, tetapi seiring berjalannya waktu, mereka naik secara konsisten dari tahun ke tahun. Jadi, jangan percaya hype, jangan panik, tapi berhati-hatilah sebelum membuat keputusan itu. Jangan terlalu memikirkannya, tetapi pastikan Anda menghitungnya dan memeriksanya dua kali.

Dave:
Baiklah. Terima kasih, Rik. Kami menghargai kata-kata perpisahan itu dan pasti setuju. Orang seharusnya… Setidaknya membaca seluruh artikel, bukan? Sering kali orang hanya bereaksi terhadap tajuk utama dan berkata, “Nah, apakah Anda sudah membaca artikel selanjutnya? Itu tidak terlalu buruk.” Jadi, saran yang bagus di sana. Kami menghargainya, Rik. Rick Sharga adalah Wakil Presiden Eksekutif Intelijen Pasar di ATTOM Data. Rick, jika orang ingin terhubung dengan Anda, di mana mereka harus melakukannya?

rick:
Jadi, Anda dapat menemukan saya di LinkedIn atau Twitter, Rick Sharga, keduanya cukup mudah. Jika Anda ingin terhubung dengan saya di LinkedIn, pastikan Anda menyebutkan On the Market atau Jamil dan Dave sehingga saya tahu Anda bukan salah satu orang gila di LinkedIn yang menghubungi dengan nama samaran. Anda juga dapat menemukan, saya sebutkan attomdata.com. Kami memiliki bagian wawasan pasar. Kami ada di seluruh media sosial, tetapi kami menerbitkan laporan tentang semua aspek pasar perumahan yang gratis setiap minggu. Jadi, silakan ikuti kami di sana, dan saya berharap dapat terhubung dengan banyak dari Anda.

Dave:
Baiklah. Sekali lagi terima kasih, Rik. Kami harus menerimamu kembali dalam enam bulan. Anda mengatakan paruh kedua tahun 2023 mungkin sangat berbeda, jadi kami akan selalu mengajak Anda kembali ke titik pivot untuk pasar perumahan ini jika Anda bersedia bergabung dengan kami lagi.

rick:
Selalu nikmati percakapannya guys. Kapan pun.

Jamil:
Nah, Anda mendengarnya. Rick berkata jadilah grosir di tahun baru. Bagaimana menurutmu, Dav?

Dave:
Saya dapat membuktikan bahwa setidaknya secara off air, saya belum pernah melihat Jamil membayar Rick untuk mengatakan itu.

Jamil:
Tidak.

Dave:
Dia mungkin melakukannya secara pribadi.

Jamil:
Ini adalah hal yang nyata. Saya pikir ada peluang luar biasa, dan terutama jika kalian melihat strategi untuk tahun 2023, pertimbangkan dengan sungguh-sungguh dan berdiskusi dengan orang-orang di forum. Bicaralah dengan orang-orang di BiggerPockets dan benar-benar pikirkan dengan benar, pahami penjaminan emisi, dan cari tahu jumlahnya. Seperti kata Rick, pertajam pensilnya dan Anda akan berhasil.

Dave:
Saya suka ini adalah pertunjukan pertama kami untuk tahun baru, karena menurut saya Rick memberikan informasi yang sangat bagus yang tidak terlalu cerah, tetapi dia menunjukkan bahwa ada peluang dan banyak hal yang Anda baca sebagian besar adalah berbasis rasa takut dan tidak benar-benar berbasis fakta. Jadi, jika Anda ingin mengembangkan portofolio Anda atau terjun ke real estat untuk pertama kalinya di tahun 2023, semoga Anda mendapat banyak pelajaran bagus dari apa yang telah dibagikan Jamil dan Rick kepada Anda hari ini. Rasanya aneh, karena kami merekam ini di pertengahan Desember, tapi saya kira selamat Tahun Baru untuk semua orang yang mendengarkan.

Jamil:
Happy New Year.

Dave:
Kami sangat menghargai Anda. Kami akan memiliki tahun yang sangat baik. Kami memiliki banyak antrean untuk Anda di On the Market. Kami menghargai Anda semua yang mendengarkan, dan semoga sukses untuk Anda semua dalam investasi real estat dan situasi ekonomi Anda di tahun 2023. Jamil, di mana orang harus menemukan Anda?

Jamil:
Anda dapat menemukan saya di saluran YouTube saya di youtube.com/jamildamji. Kunjungi saya juga di IG. Saya merasa seperti, Rick, masuk akal jika dia ada di LinkedIn dan Twitter dan saya di Instagram dan TikTok.

Dave:
Ya, itu berhasil. Lagu itu. Itu pasti ada di merek.

Jamil:
Selamat Tahun Baru teman-teman.

Dave:
Sangat. Dan kami juga memiliki saluran YouTube untuk On the Market dan BiggerPockets. Anda dapat memeriksanya jika ingin mendengar lebih banyak dari saya, atau Jamil, atau panelis On the Market lainnya. Untuk semua orang di On the Market, untuk James, Kathy, dan Henry yang tidak bisa hadir hari ini, selamat Tahun Baru dan terima kasih telah mendengarkan.
On the Market dibuat oleh saya, Dave Meyer, dan Kailyn Bennett. Diproduksi oleh Kailyn Bennett. Diedit oleh Joel Esparza dan Onyx Media. Penelitian oleh Pooja Jindal. Dan terima kasih banyak untuk seluruh tim BiggerPockets. Konten acara On the Market hanyalah opini. Semua pendengar harus secara independen memverifikasi poin data, opini, dan strategi investasi.