की लागत और लाभ को तौलना भवन निर्माण बनाम किराये की संपत्ति खरीदना? आप अकेले नहीं हैं! जब संपत्ति की कीमतें बढ़ती हैं, तो यह समझ में आता है कि हममें से अधिकांश लोग कमियां तलाशना शुरू कर देते हैं। लेकिन जब लागत की बात आती है तो केवल एक चीज पर विचार करना होता है अचल संपत्ति निवेश. शुक्र है, एशले और टोनी के पास यह तय करने के लिए कुछ सुझाव हैं कि किस रास्ते पर जाना है।
इस सप्ताह में आपका पुनः स्वागत है धोखेबाज़ उत्तर! अगर आपने कभी सोचा है एक निवेश संपत्ति का निर्माण या एक नया निर्माण खरीदना, आप सुनना चाहेंगे कि हमारे मेजबान क्या कहते हैं। हम इस बात पर भी चर्चा करते हैं कि आपके वकील का स्थान आपके रहने पर मायने रखता है या नहीं राज्य से बाहर निवेश, और कैसे करें पूंजीगत लाभ छूट के लिए अर्हता प्राप्त करें. अंतिम लेकिन महत्वपूर्ण बात, हम इसमें खुदाई करते हैं W2 आय और किराये की आय के बीच अंतर जब करों की बात आती है, और कोई क्यों है so दूसरे से बहुत बेहतर!
यदि आप चाहते हैं कि एशले और टोनी एक रियल एस्टेट प्रश्न का उत्तर दें, तो आप इसमें पोस्ट कर सकते हैं रियल एस्टेट रूकी फेसबुक ग्रुप! या, हमें रूकी रिक्वेस्ट लाइन (1-888-5-रूकी) पर कॉल करें।
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एशले:
यह रियल एस्टेट रूकी है, एपिसोड 264।
टोनी:
लेकिन अक्सर यदि आप 2023 में एक नया निर्माण करते हैं बनाम 2005 में बनाए गए पुनर्वसन घर का, तो उस संपत्ति का मूल्य, खासकर यदि आप इसे अल्पकालिक किराये के रूप में देख रहे हैं, जो कि हम करते हैं, आमतौर पर अधिक होता है . हम 2005 में बने घर का पुनर्वास कर सकते हैं, लेकिन निर्माण शैली, 2023 में बने घर का सौंदर्य 2005 में बने घर की तुलना में अधिक आधुनिक होगा, भले ही इसका पुनर्वास वास्तव में अच्छी तरह से किया गया हो।
एशले:
मेरा नाम एशले केहर है, और मैं यहां अपने सह-मेजबान टोनी रॉबिन्सन के साथ हूं।
टोनी:
और रियल एस्टेट रूकी पॉडकास्ट में आपका स्वागत है, जहां हर हफ्ते, सप्ताह में दो बार, हम आपके लिए प्रेरणा, प्रेरणा और कहानियां लाते हैं जिन्हें आपको अपनी निवेश यात्रा शुरू करने के लिए सुनने की ज़रूरत है। मैं आज का एपिसोड luxster8891 उपयोगकर्ता नाम से किसी को चिल्लाकर शुरू करना चाहता हूं। लक्स्टर ने हमारे लिए एप्पल पॉडकास्ट पर एक पांच सितारा समीक्षा छोड़ी है जिसमें कहा गया है, “पॉडकास्ट को प्रोत्साहित करना। टोनी और एशले, उनका पॉडकास्ट बेहद जानकारीपूर्ण और उत्साहवर्धक है। मेरे जैसे लोगों को रियल एस्टेट में निवेश के बारे में ज्ञान और आत्मविश्वास महसूस कराने के लिए जगह बनाने के लिए धन्यवाद।''
लुक्स्टर, आपने जिस तरह से इसे कहा है, वह मुझे पसंद है, "मेरे जैसे लोगों को आत्मविश्वास महसूस करने के लिए जगह देने और बनाने के लिए।" रियल एस्टेट रूकी पॉडकास्ट वास्तव में इसी बारे में है। जाहिर तौर पर रियल एस्टेट में निवेश के बारे में बहुत सारी जानकारी है, लेकिन कभी-कभी यह भारी लग सकती है, कभी-कभी यह महसूस हो सकती है, मुझे नहीं पता, आग की नली से पीने जैसा प्रयास करने के लिए बहुत अधिक है। रूकी पॉडकास्ट का उद्देश्य प्रत्येक श्रोता को सुपाच्य, उपयोगी जानकारी और कहानियाँ देना है जो वास्तव में उन्हें उनकी यात्रा में आगे बढ़ने में मदद करें। इसलिए यदि आप सभी सुन रहे हैं और आपने अभी तक हमारे लिए कोई ईमानदार रेटिंग और समीक्षा नहीं छोड़ी है, तो कृपया छोड़ें। हमें जितनी अधिक समीक्षाएँ मिलेंगी, हम उतने अधिक लोगों की मदद कर सकेंगे और लोगों की मदद करना हमेशा हमारा लक्ष्य होता है। एशले, आज तुम कैसी हो?
एशले:
अच्छा अच्छा। ठीक है, सबसे पहले, अगर हमने इसे पर्याप्त नहीं कहा है, तो आपमें से उन लोगों के लिए बहुत-बहुत धन्यवाद जिन्होंने समीक्षाएँ छोड़ी हैं। हमें यह पढ़ना अच्छा लगता है कि आपको पॉडकास्ट के बारे में क्या पसंद है और इससे आपको कैसे लाभ हुआ है और विशेष रूप से जब आप लोग हमें अपनी जीत, आपने क्या हासिल किया है, छोड़ते हैं। इसलिए जब आप कोई समीक्षा छोड़ते हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपने हमारे किसी अतिथि से पॉडकास्ट से जो सीखा है उसे हमारे साथ साझा करें। आपका पसंदीदा अतिथि कौन था? आप किससे प्यार करते हैं, या शायद आप शो में किसे लाना चाहते हैं? हम बहुत सारी प्रोडक्शन मीटिंग कर रहे हैं कि हम आप लोगों के लिए कौन से बस गेस्ट ला सकते हैं जो सबसे अधिक मूल्य लाएंगे। मानो या न मानो, यह सिर्फ उबाऊ मजाक नहीं है, हम वास्तव में चीजों की योजना बनाने की कोशिश करते हैं और पॉडकास्ट को कैसे संचालित करते हैं इसके बारे में वास्तव में रणनीतिक है। हाँ, तो टोनी, कौन सा पुनर्वास, आप किस पर काम कर रहे हैं, कुछ भी?
टोनी:
हाँ, हमारे पास 2023 के लिए कुछ बड़ी योजनाएँ हैं। मुझे पता है कि कुछ सप्ताह पहले हमारा लक्ष्य निर्धारण प्रकरण था, लेकिन मेरे लिए एक बड़ा फोकस यह है कि मैं अभी भी इस वर्ष अपनी पहली बड़ी व्यावसायिक संपत्ति को बंद करना चाहता हूँ। हम देश भर में होटल, बुटीक मोटल देख रहे हैं। हमने पिछली गर्मियों में उस सौदे से बहुत कुछ सीखा जो हमारे अनुबंध पर था लेकिन अंत में इसे पूरा नहीं कर पाया। और वास्तव में यह खरीद मूल्य था। हमने कुछ मिलियन डॉलर जुटाए थे, हमें कुछ मिलियन और चाहिए थे। और यह ऐसा है, "ठीक है, यार, हम उन दो मिलियन से कितने सौदे खरीद सकते थे जो हमने पहले ही जुटा लिए थे?" वहां बहुत सारी संपत्तियां हैं जिन्हें हम खरीद सकते थे। इसलिए मुझे लगता है कि हम वापस जा रहे हैं और शायद अपने खरीद मूल्य को थोड़ा कम कर देंगे और कुछ ऐसा ढूंढने का प्रयास करेंगे जो उस मूल्य सीमा में थोड़ा अधिक समझ में आता हो।
और फिर मेरे लिए एक और बड़ा लक्ष्य हमारी संपत्ति प्रबंधन कंपनी को अल्पकालिक किराये की जगह के साथ-साथ हमारी अल्पकालिक किराये की सफाई कंपनी को लॉन्च करना है। इसलिए हमारे लिए उन उद्यमों पर काम करने के लिए सही सीओओ ढूंढने की कोशिश की जा रही है, लेकिन मुझे लगता है कि अल्पकालिक किराये के बाजार में ये दो बड़े अंतराल हैं। अल्पकालिक किराये के लिए सफाई क्षेत्र में कोई राष्ट्रीय स्तर पर ज्ञात ब्रांड नहीं है। निश्चित रूप से बड़ी संपत्ति प्रबंधन कंपनियां हैं, लेकिन मुझे लगता है कि हम एक अनोखी स्थिति में हैं, जहां हमने सबसे पहले अपना पोर्टफोलियो बनाया है। हम पहले मेजबान हैं और दूसरे संपत्ति प्रबंधक, इसलिए हमारे पास ऐसी कई अन्य कंपनियों से एक अलग दृष्टिकोण है जो कुछ समय से मौजूद हैं।
एशले:
क्या आप इसे केवल उन्हीं बाजारों में पेश करने से शुरुआत करने जा रहे हैं जहां आप अभी काम करते हैं? इसे बढ़ाने और बढ़ाने की आपकी क्या योजना है? क्या अंततः यह एक फ्रैंचाइज़ी मॉडल के रूप में होगा, या यह कुछ ऐसा है कि आप बाज़ारों की निगरानी करना जारी रखना चाहते हैं और आप चुनेंगे कि आप किन बाज़ारों में जा रहे हैं और खुद को विकसित करना जारी रखेंगे?
टोनी:
हाँ, यह एक बढ़िया प्रश्न है। हमने वास्तव में अभी तक निर्णय नहीं लिया है। फ्रैंचाइज़ मॉडल कुछ ऐसा है जो मुझे लगता है कि काम कर सकता है, लेकिन मैं वास्तव में ब्रांड के कुछ पहलुओं पर नियंत्रण बनाए रखने का विचार भी रखता हूं। लेकिन मुझे लगता है कि शुरुआत में हम सिर्फ अवधारणा का प्रमाण चाहते हैं। हमारे पास पहले से ही बुनियादी ढांचा है, इसलिए हमारे पास सभी अतिथि संचार और रखरखाव दल और सफाई कर्मचारियों के साथ काम करने के लिए संचालन टीम है। तो वास्तव में हमें ऐसा लगता है कि हम उस बुनियादी ढांचे को किसी भी बाजार में ले जा सकते हैं, हमें बस उन बाजारों में हमारा समर्थन करने के लिए सही सफाईकर्मी और सहायक ढूंढने की जरूरत है। मुझे लगता है कि हमारा सबसे बड़ा ध्यान काम करने के लिए सही संपत्तियों और सही मालिकों को ढूंढना है और फिर हम बाजारों को अपना ख्याल रखने देंगे।
एशले:
मेरे लिए, मैं अपना संपत्ति प्रबंधन वापस ले रहा हूं जिसका उपयोग हमने पिछले तीन वर्षों से संपत्ति प्रबंधन कंपनी में किया है। और अब मैं जो कर रहा हूं वह फिर से एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी का निर्माण कर रहा है, जहां पिछली बार जब मैंने पहली बार शुरुआत की थी, तो मैं स्व-प्रबंधन कर रहा था, इसलिए मैं संपत्ति प्रबंधक था, मैं लीजिंग एजेंट था, सब कुछ। और अब इस बार मैं एक संपत्ति प्रबंधक को नियुक्त कर रहा हूं। मुझे लगता है कि वह वास्तव में इस सप्ताह अपने अनुबंध पर हस्ताक्षर करने जा रही है, जो बेहद रोमांचक है। और फिर मैं बस हर चीज़ की देखरेख करने जा रहा हूं और मूल रूप से इसे वैसे ही करूंगा जैसा मैं चाहता हूं। लेकिन हम किसी भी ग्राहक को नहीं ले रहे हैं, यह सिर्फ मेरी संपत्तियां और मेरे व्यापारिक साझेदारों की संपत्तियां हैं। यह एक बात है, मैं मालिकों के साथ व्यवहार नहीं करना चाहता। किरायेदार समस्याएँ और चीज़ें पैदा कर सकते हैं, लेकिन कभी-कभी मालिक उनसे भी बदतर होते हैं... और मैं यह इसलिए जानता हूँ क्योंकि अन्य मालिक इस बारे में बात करते हैं कि वे अपनी संपत्ति प्रबंधन कंपनी के साथ कैसे बातचीत करते हैं।
मैं अपनी संपत्ति प्रबंधन कंपनी के मालिक के रूप में, उससे निपटना नहीं चाहता। मैं हमेशा शिक्षकों के उदाहरण के बारे में सोचता हूं, जिन्हें अपनी कक्षा में छात्रों के साथ व्यवहार करना पड़ता है, लेकिन फिर माता-पिता के साथ व्यवहार करना पड़ता है और कभी-कभी माता-पिता इससे भी बदतर होते हैं। इसलिए 2023 के लिए मेरे बड़े दृष्टिकोण और लक्ष्य का एक हिस्सा यह पता लगाना है कि ऐसी कौन सी चीजें हैं जिनसे मैं निपटना नहीं चाहता हूं जो मुझे भारी लगती हैं, और उनमें से एक चीज अन्य मालिकों के प्रति जिम्मेदार होना है। मुझे पूरा विश्वास है कि मैं इस संपत्ति प्रबंधन कंपनी को शुरू कर सकता हूं और तुरंत मुझे पहले से ही पता है कि मेरे पास ये मालिक होंगे जिनके साथ मैं ओवरहेड साझा कर सकता हूं, लेकिन मैं सिर्फ यह नहीं चाहता कि जो कुछ हो रहा है और जो कुछ हो रहा है उसकी जिम्मेदारी ठीक है, यह मेरा नकदी प्रवाह है, यह मैं ही कह रहा हूं, "इस समस्या से निपटने के लिए, मैं बस इतना पैसा खर्च करने जा रहा हूं ताकि इसका ध्यान रखा जा सके।" जहां अगर यह मालिक है, तो यह किसी और की संपत्ति है, मैं बस इतना नहीं कह सकता कि जाकर यह पैसा खर्च कर दूं और इसकी देखभाल नहीं कर सकता क्योंकि उनका नकदी प्रवाह कम हो रहा है, यह उनका मुद्दा है।
इसलिए मुझे उस निर्णय को लेने पर नियंत्रण रखना पसंद है जो मुझ पर और मेरी संपत्तियों पर प्रभाव डालने वाला है, न कि यह कि यह किसी मालिक को प्रभावित करने वाला है और मुझे लगता है कि इसके बारे में वास्तव में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है।
टोनी:
यह निश्चित रूप से हमारे लिए भी चिंता का विषय है कि जैसे-जैसे आप बड़े होते हैं, आपको बहुत सारे व्यक्तित्वों से निपटना पड़ता है। लेकिन मुझे यह भी लगता है कि इसीलिए हम उन मालिकों के साथ काफी चयनात्मक रहना चाहते हैं जिनके साथ हम काम करते हैं। यदि वह व्यक्ति है... मैं अपना दर्द नहीं कहना चाहता क्योंकि मुझे लगता है कि यह एक अनुचित प्रतिनिधित्व है। लेकिन अगर वह व्यक्ति शायद दिन-प्रतिदिन के संचालन में उस स्तर की भागीदारी की तलाश में है जो उस तरह की भागीदारी के अनुरूप नहीं है जो हम अपने मालिकों से चाहते हैं तो शायद यह उपयुक्त नहीं है। मुझे लगता है कि हम यह सुनिश्चित करने के लिए धीरे-धीरे इसे बढ़ाने की कोशिश कर रहे हैं... हम चाहते हैं कि लोग हम पर भरोसा करें और वे हमारी विशेषज्ञता के लिए हमारे पास आ रहे हैं, न कि वे लोग जो ऐसा महसूस करते हैं, "अरे, मैं इससे बेहतर काम कर सकता हूं।" आप कर सकते हैं," और हमें यह सिखाने की कोशिश कर रहे हैं कि अल्पकालिक किराये का ऑपरेटर कैसे बनें। तो वहाँ एक अच्छी लाइन है.
एशले:
आपने अभी मुझे एक... के रूप में वर्णित किया है
टोनी:
और यह एक अच्छी बात है-
एशले:
[अश्रव्य 00:08:29]।
टोनी:
क्योंकि मुझे लगता है कि आप उस स्थिति में थे जहां आप ईमानदारी से इससे बेहतर काम कर सकते थे-
एशले:
हाँ, और मैं करूँगा।
टोनी:
...वह संपत्ति प्रबंधक जो आपके पास है।
एशले:
हाँ। और मैं [अश्रव्य 00:08:36] वह अनुभव। मुझे लगता है कि आपकी स्थिति में आप मालिकों की भी जांच कर रहे हैं। आप इतनी तेजी से बढ़ने और बड़े पैमाने पर नहीं जा रहे हैं कि आप अपने ग्राहक आधार को अधिकतम करने और अपने राजस्व को अधिकतम करने के लिए किसी को भी ले रहे हैं, कि आप चयनात्मक होने जा रहे हैं। और यह आपको वह विशिष्टता भी देता है, जैसे आप एक मालिक बनना चाहते हैं... और ट्रेन शब्द का उपयोग नहीं करते हैं, लेकिन जैसे ही आप नए निवेशकों, नए मालिकों को लेते हैं, उन अपेक्षाओं को स्थापित करते हुए, "हम यही उम्मीद करते हैं आप, और आप हमसे यही अपेक्षा करते हैं। यदि हममें से कोई भी इससे भिन्न होता है, तो हमारे पास एक स्थिति होती है कि हम उसके आसपास कैसे काम करते हैं। या शायद साझेदारी काम नहीं कर रही है क्योंकि वास्तव में यह एक साझेदारी है। विशेष रूप से जब यह आपकी निवेश संपत्ति है, तो आप उस संपत्ति के दिन-प्रतिदिन के संचालन और नकदी प्रवाह को अधिकतम करने और इस तरह की चीजों पर नियंत्रण नहीं रखते हैं, आप सभी की देखरेख के लिए अपने साथी, संपत्ति प्रबंधन कंपनी पर भरोसा कर रहे हैं। वह और वास्तव में आपकी संपत्ति के प्रदर्शन को अधिकतम करता है। और जब मैंने एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी को काम पर रखा तो यह एक बात मुझे समझ में नहीं आई, वह यह कि मुझे और भी कई प्रश्न पूछने चाहिए थे।
एक उदाहरण है, ठीक है, पानी का बिल। यह उनके बिलिंग विभाग, उनके देय खातों में जाता है। वहां कोई बिलों की जांच कर रहा है। वे आगे बढ़ते हैं और इसका भुगतान करते हैं और फिर इसका ध्यान रखा जाता है। बढ़िया, मुझे बिलों का भुगतान नहीं करना पड़ेगा, ऐसी चीज़ें। लेकिन कोई भी यह कहने वाला नहीं है, “रुको, पिछले महीने पानी का बिल 100 डॉलर था। यह अचानक $250 क्यों हो गया? क्या शौचालय चालू है? क्या कुछ चल रहा है?” सिर्फ इसलिए कि यह एक सामान्य विभाग में जा रहा है जो आपकी संपत्ति को नहीं जानता है, इस तरह की चीजें। मुझे ऐसा लग रहा है जैसे मैं किसी लक्ष्य से बहुत दूर जा रहा हूँ।
टोनी:
नहीं, लेकिन यह बहुत अच्छी बात है। यह ऐसा है जैसे आप उन अपेक्षाओं को शुरुआत में ही सही ढंग से कैसे स्थापित करते हैं या शुरुआत में भी नहीं, इससे पहले कि रिश्ता वास्तव में शुरू हो जाए? एक बेहतरीन किताब है जो मैंने अभी पढ़ी है, और इसका नाम है नेवर लूज़ ए कस्टमर अगेन। पुस्तक वास्तव में बड़ी कंपनियों पर अधिक ध्यान केंद्रित करती है, लेकिन यह ऐसा है, जब आप ग्राहकों की तलाश में हैं, तो आप शुरुआत में बातचीत कैसे कर सकते हैं और फिर आप उस रिश्ते के पहले 100 दिनों को कैसे व्यवस्थित कर सकते हैं ताकि, ए, आपका ग्राहक हो वास्तव में अद्भुत अनुभव है और वे लंबे समय तक ग्राहक बने रहते हैं, लेकिन, बी, कि आपकी उनसे और उन्हें आपसे जो अपेक्षाएं हैं, वे दोनों तरफ से बहुत स्पष्ट हैं, इस तरह से उस साझेदारी के भीतर प्रभावी ढंग से काम करने का तरीका दोनों स्पष्ट हैं। . सो नेवर लूज़ ए कस्टमर अगेन, मुझे याद नहीं आ रहा कि लेखक कौन था, लेकिन यह एक बेहतरीन किताब थी जिसका मैंने वास्तव में आनंद लिया।
एशले:
मुझे लगता है कि इससे मुझे संपत्ति प्रबंधन कंपनी के साथ बेहतर काम करने में मदद मिलती, अगर हम दोनों को एक-दूसरे से उम्मीदें होतीं और समय से पहले ही यह तय कर लिया होता। मुझे यकीन है कि वे बहुत अच्छा काम करते हैं, वे पिछले कुछ वर्षों में इतने आगे बढ़े हैं और बड़े पैमाने पर पहुंचे हैं कि जाहिर तौर पर उनके पास एक सफल बिजनेस मॉडल है, लेकिन यह मेरी अपेक्षा से बिल्कुल अलग था, और हमारे पास ये होना चाहिए था सामने स्पष्ट अपेक्षाएँ।
ठीक है, तो हमारा पहला प्रश्न एनी जॉनसन से है, और यह रियल एस्टेट रूकी फेसबुक पेज के माध्यम से है। यदि आपने पहले से नहीं किया है, तो सुनिश्चित करें कि आप लोग फेसबुक समूह में शामिल हों। मुझे लगता है, अभी इसमें 60,000 से अधिक सदस्य हैं। यह प्रश्न पूछने, जानकारी प्राप्त करने, या यहां तक कि अपनी सलाह और ज्ञान साझा करने का एक शानदार तरीका है। ठीक है, तो एनी का प्रश्न है, “क्या किसी ने राज्य के बाहर निवेश के लिए एलएलसी में भागीदारी की है? क्या आपने अपने राज्य या जिस राज्य में आप निवेश कर रहे थे, वहां किसी वकील का उपयोग किया था? फर्क पड़ता है क्या? इस विषय पर कोई भी अंतर्दृष्टि सहायक है. यह हमारी पहली साझेदारी और एलएलसी होगी। हमने निर्णय लिया कि हम कानूनी रूप से प्रलेखित साझेदारी समझौता नहीं करना चाहते।''
ठीक है, तो मैं सोच रहा हूं कि आखिरी सवाल क्यों, क्योंकि जब आप एलएलसी बनाते हैं, तो आपको एक ऑपरेटिंग समझौता बनाना होता है, जो वैसे भी आपकी साझेदारी की शर्तें हैं। इसलिए मुझे लगता है कि यदि आप ऐसा करते हैं, तो इससे कोई फर्क नहीं पड़ता, यदि आप अपना एलएलसी बनाते हैं, तो इसे कानूनी एलएलसी होने के लिए जिस तरह से आप चाहते हैं, उसे संचालित करने के लिए संचालन समझौता करना होगा, जो मूल रूप से अपने आप में एक साझेदारी समझौता है।
टोनी:
सचमुच, मैं बस एनी को चिल्लाकर बताना चाहता हूँ जो यह प्रश्न पूछ रही है। यह वास्तव में एनी हैच जॉनसन है जो एपिसोड 46 में अतिथि थी। मैं उसका चेहरा और नाम पहचानता हूं। एनी को चिल्लाओ. मुझे लगता है कि आखिरी बार हमने उससे बात की थी, वह यहीं कहीं थी, मुझे याद नहीं आ रहा है, मिडवेस्ट में कहीं, लेकिन वास्तव में वह अलास्का चली गई थी। वह और उसके पति अलास्का में कुछ अल्पकालिक किराये का काम कर रहे थे, इसलिए एनी को आवाज़ दें।
एशले:
तो टोनी, क्या आप वास्तव में इसका उत्तर देना चाहते हैं क्योंकि आपने यह बहुत अधिक किया है? मुझे लगता है कि आप वास्तव में संयुक्त उद्यम करते हैं, लेकिन मैंने राज्य के बाहर एकमात्र निवेश जेम्स के साथ किया था [अश्रव्य 00:13:32], और हमने एक संयुक्त उद्यम समझौता किया था जहां हमारे अपने अलग एलएलसी थे और वे एक साथ आए थे संयुक्त उद्यम समझौता. तो हमारे पास मेरी न्यूयॉर्क एलएलसी और फिर उनकी वाशिंगटन स्टेट एलएलसी थी, और फिर उसके माध्यम से संयुक्त उद्यम समझौता किया। और हमारे पास पूरे परिचालन समझौते का दस्तावेजीकरण था कि साझेदारी ने उस एक सौदे के लिए कैसे काम किया।
टोनी:
हाँ, यह एक बढ़िया प्रश्न है। हमारी अधिकांश साझेदारियाँ संयुक्त उद्यम समझौतों के माध्यम से होती हैं, जरूरी नहीं कि हम नई एलएलसी भी स्थापित करें। लेकिन एनी, मैं आपको अपने वकीलों और विभिन्न एसईसी वकीलों और इस तरह की चीजों के साथ हुई बातचीत के आधार पर थोड़ी जानकारी दूंगा। हर राज्य अलग है. जो जानकारी मुझे दी गई थी, और फिर, मैं एक वकील नहीं हूं इसलिए कृपया यह सुनिश्चित करने के लिए एक वकील से परामर्श लें कि यह जानकारी सटीक है, लेकिन हमारे लिए, हम एक नई एलएलसी का उपयोग करके कैलिफोर्निया में संपत्ति खरीदना चाह रहे थे। आपका प्रश्न यह है कि क्या यह आपके राज्य में है या जिस राज्य में आप निवेश कर रहे हैं, वहां कुछ सीमाएं हैं। उदाहरण के लिए, कैलिफ़ोर्निया के अलावा अन्य राज्यों में स्पष्ट रूप से बेहतर कर उपचार है। लेकिन मान लीजिए कि मैं डेलावेयर में एक एलएलसी बनाना चाहता था, लेकिन मान लीजिए, मैं कैलिफ़ोर्निया में था, भागीदार कैलिफ़ोर्निया में थे, और संपत्ति कैलिफ़ोर्निया में थी, मैं कैलिफ़ोर्निया में उस संपत्ति पर स्वामित्व रखने और किराए एकत्र करने के लिए एक डेलावेयर इकाई नहीं बना सकता।
तो इस पर निर्भर करते हुए कि आप किस राज्य में रहते हैं और संपत्ति किस राज्य में है, उस इकाई को बनाने के लिए आपको कुछ कानूनों का पालन करना होगा। तो मेरी सलाह का पहला टुकड़ा, एनी, यह होगा कि आप अपने राज्य में या उस राज्य में जहां संपत्ति स्थित है, एक वकील से सलाह लें कि आपको उस इकाई की संरचना कहां करनी चाहिए और किस राज्य पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए। क्या आपने देखा है उस मोर्चे पर कुछ अलग, ऐश?
एशले:
नहीं, नहीं, मैंने वास्तव में ऐसा नहीं किया है। हालाँकि, मैंने भी इस पर उतना ध्यान नहीं दिया है, लेकिन मुझे लगता है कि मैंने यही सुना है।
टोनी:
मेरा मतलब है, तो हाँ, यह पहली बात है, यह पहचानने के लिए अपने वकील से बात करें कि यह किस स्थिति में है। मुझे लगता है कि दूसरा प्रश्न, इस प्रकार एशले के टुकड़े पर वापस जाता है, क्या आपने कहा था, "हमने तय किया है कि हम नहीं चाहते हैं साझेदारी समझौता करने के लिए।" मैं मान रहा हूं कि जब आप ऐसा कहती हैं, एनी, तो इसका मतलब यह है कि आप उस रास्ते पर नहीं जाना चाहतीं जहां हम सिर्फ एक संयुक्त उद्यम समझौते के लिए गए थे, आप वास्तव में चाहते हैं कि यह इकाई स्थापित हो। लेकिन एशले की बात पर, मुझे लगता है कि आप अभी भी उन्हीं सभी विचार प्रक्रियाओं या अभ्यासों से गुजरना चाहते हैं जो आप साझेदारी समझौते पर करते समय यह सुनिश्चित करने के लिए करते कि यदि, किसी भी कारण से, कोई तनाव नहीं है, लेकिन हर साझेदारी चल रही है इसके उतार-चढ़ाव और संभवतः असहमतियां, और जितना अधिक समय आप उन सवालों का जवाब देने में बिताएंगे, उतना बेहतर होगा।
एक शानदार किताब है जो मैंने पिछले साल पढ़ी थी, जिसे डेविड गेज नाम के किसी व्यक्ति ने द पार्टनरशिप चार्टर कहा था, और यह साझेदारी पर मेरे द्वारा पढ़ी गई सबसे अच्छी किताबों में से एक थी। यह विशेष रूप से रियल एस्टेट के लिए तैयार नहीं है, लेकिन यह एक व्यावसायिक साझेदारी पुस्तक है, और यह केवल सवालों से भरी हुई है जो आपको और आपके साथी को वास्तव में इस साझेदारी में प्रवेश करने से पहले एक दूसरे से पूछना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि इस बारे में स्पष्टता है कि कैसे आप उस साझेदारी में कुछ समस्याओं को संभालने जा रहे हैं। तो वह किताब पढ़ें, किसी वकील से बात करें, मुझे लगता है कि ये मेरी पहली दो सलाह हैं।
एशले:
ठीक है, तो हमारे अगले प्रश्न पर, और यह सिया से है, "क्या किसी ने पुनर्वास के बजाय जमीन खरीदी है और घर बनाया है? वास्तव में सौदा ढूंढने में कठिनाई हो रही है क्योंकि लोग अधिक भुगतान कर रहे हैं। नवनिर्मित घर पर रेफ़ी कैसे मिल रही है?” मुझे लगता है कि शायद बाज़ार थोड़ा बदल रहा है जहां आप बहुत से लोगों को अधिक भुगतान करते नहीं देखेंगे, इसलिए उम्मीद है कि आपके पास सौदे ढूंढने का बेहतर मौका हो सकता है। लेकिन मैं इस रियल एस्टेट टेक्स्ट संदेश थ्रेड में हूं, और निवेशकों में से एक ने 2022 की चौथी तिमाही में एक संदेश भेजा था, वह एक हाउस फ़्लिपर है और वह 60 दिनों से अधिक समय से संपत्ति की बिक्री कर रहा था। 1 जनवरी आते ही, उनके प्रदर्शनों में भारी वृद्धि देखी गई। मुझे लगता है कि उन्होंने कहा था कि वे तीन गुना हो गए हैं, उनके प्रदर्शन की मात्रा तीन गुना हो रही थी, और जनवरी में पहले दो हफ्तों में ही उनके अनुबंध के तहत चार बार अनुबंध हुआ था और वह साल के पहले से ही इतनी बड़ी बढ़ोतरी देख रहे हैं। तो शायद लोग फिर से अधिक भुगतान करना और अधिक खरीदारी करना शुरू कर देंगे।
तो इस घर के निर्माण के साथ, मैंने अपना निजी आवास बनाया है, लेकिन मैंने कभी भी जाकर कोई निवेश संपत्ति नहीं खरीदी है या जमीनी स्तर से ऐसा करते हुए कोई निवेश संपत्ति नहीं बनाई है। पहली चीज़ जो मुझे लगता है कि आपको वास्तव में करनी चाहिए वह इस बात पर शोध करना है कि जब आप उसका निर्माण कार्य पूरा कर लेंगे तो उस संपत्ति का क्या मूल्यांकन किया जाएगा। क्या यह इस बात का मूल्यांकन करेगा कि आपने इसमें क्या डाला है या इससे भी अधिक ताकि आप अपनी सारी नकदी वापस निकाल सकें? दूसरी बात यह है कि आप इसका वित्तपोषण कैसे करेंगे? क्या आप नकद करने जा रहे हैं? क्या आपको निर्माण ऋण मिलने वाला है? इसलिए यदि आप नकद भुगतान कर रहे हैं, तो एक चीज जो आपको करनी होगी वह यह है कि आपको बैंकों को देखना होगा और उनसे बात करनी होगी, और हमने इसका उत्तर एक अन्य नौसिखिया उत्तर पर दिया था, मुझे लगता है कि यह वही था जो पिछले सप्ताह प्रसारित हुआ था मसाला अवधि. क्योंकि यदि आप इस घर को बनाने के लिए नकद भुगतान कर रहे हैं और फिर आप इसे पुनर्वित्त करने के लिए बैंक जा रहे हैं, तो वे कह सकते हैं, "आप जानते हैं क्या? आपके पास एक वर्ष से इस घर का स्वामित्व नहीं है, और हम उस कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए आपको एक वर्ष के लिए पुनर्वित्त नहीं करने जा रहे हैं।" तो ये कुछ चीजें हैं जिन पर आपको वास्तव में निर्माण प्रक्रिया से पहले निश्चित रूप से गौर करना चाहिए।
टोनी:
मेरी तरफ से कुछ बातें। एशले की तरह, मैंने कभी भी निवेश के मामले में स्वयं कोई नया निर्माण नहीं किया है। हमने काफी नया निर्माण कार्य खरीदा है, लेकिन यह बिल्डर से था जिसने पार्सल की पहचान करने का काम किया था, उन्हें सभी परमिट मिले थे, उन्होंने निर्माण स्थल का प्रबंधन किया था और हम अनिवार्य रूप से उस बिल्डर से तैयार उत्पाद खरीद रहे थे। मैं बस उस दृष्टिकोण के फायदे और नुकसान के बारे में बात करना चाहता हूं और हमने उस मार्ग पर जाने का फैसला क्यों किया। पहला लाभ जो हमने देखा वह यह था कि हम एक बेहतर उत्पाद प्राप्त करने में सक्षम थे। अक्सर, और यह पुनर्वसन के स्तर पर निर्भर करता है, लेकिन कई बार यदि आप 2023 में एक नया निर्माण करते हैं बनाम एक पुनर्वसन घर जो 2005 में बनाया गया था, तो उस संपत्ति का मूल्य, खासकर यदि आप इसे एक संक्षिप्त के रूप में देख रहे हैं- टर्म रेंटल, जो कि हम करते हैं, आम तौर पर अधिक होता है।
हम 2005 में बने घर का पुनर्वास कर सकते हैं, लेकिन निर्माण शैली, 2023 में बने घर का सौंदर्य 2005 में बने घर की तुलना में अधिक आधुनिक होगा, भले ही इसका पुनर्वास वास्तव में अच्छी तरह से किया गया हो। और यह हमने बहुत देखा है, कि हमारे नए निर्माण हमारे पुनर्वसन वाले घरों की तुलना में बेहतर प्रदर्शन करते हैं, भले ही गुणवत्ता उतनी ही अच्छी हो, लेकिन यह सिर्फ इतना है कि घर का ढांचा उस पुराने सामान के साथ थोड़ा अधिक पुराना हो गया है। . वह हमारे लिए एक बड़ा लाभ था।
इस बिल्डर से बहुत सारे नए निर्माण कराने का दूसरा कारण यह था कि उसने पहले ही इस शहर में कई पार्सल की पहचान कर ली थी और अनुमति दे दी थी, जिनमें हम निवेश करना चाह रहे थे। इसलिए हमारे लिए, इसने हमें असाधारण रूप से तेज़ी से विस्तार करने की अनुमति दी क्योंकि वह पहले ही कड़ी मेहनत कर चुका था... कैलिफ़ोर्निया में घर बनाने की तुलना में परमिट में लगभग अधिक समय लगता है। तो तथ्य यह है कि उसने पहले से ही कई पार्सल पर कड़ी मेहनत की है, इसका मतलब है कि हम इस मशीन का निर्माण कर सकते हैं ताकि जैसे ही उसका काम पूरा हो जाए, हम इन संपत्तियों को हासिल करना शुरू कर सकें। और हमारे लिए, हम वास्तव में मजबूत विकास के चरण में थे, यह हमारा एक बड़ा लक्ष्य था, तेजी से आगे बढ़ना था, और उस रिश्ते ने हमें ऐसा करने की अनुमति दी। तो ये दो बड़े फायदे थे: हमें वास्तव में एक बेहतर उत्पाद मिला और हम उन इकाइयों को अपेक्षाकृत तेज़ी से हासिल करने में सक्षम थे, अगर हमने इसे स्वयं करने की कोशिश की होती तो उससे कहीं अधिक तेज़ी से।
उस दृष्टिकोण का नुकसान यह है कि हम निश्चित रूप से तैयार उत्पाद के लिए अधिक भुगतान कर रहे थे, अगर हमने जमीन की पहचान करने, परमिट लेने और उस संपत्ति का निर्माण करने का काम स्वयं किया होता। इसमें कोई सवाल नहीं है. अगर वह हर बार घाटे पर घर बेच रहा होता तो वह हमें वह घर नहीं बेचता। वह इसे हमें बेच रहा था क्योंकि वह अच्छा मुनाफा कमा रहा था। हम जानते थे कि हम अधिक भुगतान नहीं कर रहे थे क्योंकि यह अभी भी बाजार मूल्य था, लेकिन हम जानते थे कि हम जितना खर्च करते थे उससे अधिक खर्च कर रहे थे। मुझे लगता है कि ये दो चीजें हैं जिन्हें आपको तौलना होगा। क्या आपके पास ग्राउंड-अप निर्माण करने का कौशल है, क्योंकि यह निश्चित रूप से पुनर्वसन करने से अलग है। वे समान कौशल हैं लेकिन फिर भी भिन्न हैं। और फिर दूसरा भाग यह है कि क्या आपके पास वास्तव में ऐसा कुछ प्रबंधित करने का समय है? इसलिए क्षमता और समय देखने लायक दो चीजें हैं।
एशले:
हाँ, वह कीमत जो आप अतिरिक्त भुगतान कर रहे हैं वह वास्तव में परियोजना प्रबंधन शुल्क है, यह सामान्य ठेकेदार शुल्क की तरह है जैसे वे प्रशासनिक भूमिका निभा रहे हैं, पूरे प्रोजेक्ट का प्रबंधन वह है जो आप भुगतान कर रहे हैं। इसलिए भले ही आपको बिल्डर के साथ नहीं जाना था और आपने इसे स्वयं किया था, फिर भी आप एक सामान्य ठेकेदार को थोड़ा बफर प्रतिशत का भुगतान कर रहे होंगे क्योंकि वे ही सब्सक्रिप्शन प्राप्त करने वाले होंगे और इस तरह की चीजें वास्तव में देखभाल करेंगी प्रोजेक्ट का भी. लेकिन यदि आप सामान्य ठेकेदार के रूप में कार्य करने जा रहे हैं और आप पूरी परियोजना का प्रबंधन करने जा रहे हैं और आप प्रत्येक ठेकेदार को व्यक्तिगत रूप से काम पर रखने जा रहे हैं जिसे आने की आवश्यकता है, तो, हाँ, यही वह जगह है जहाँ आप बचत करने जा रहे हैं बहुत सारा पैसा। लेकिन जैसा टोनी ने कहा, क्या आपके पास ऐसा करने का समय और ज्ञान भी है? यदि आप इसे आज़माने जा रहे हैं और आपके पास ज्ञान या अनुभव नहीं है और आप बस सीखना चाहते हैं, तो वास्तव में इसे बनाने में आपको जितना खर्च करना पड़ेगा, उससे अधिक खर्च हो सकता है।
टोनी:
बस इसे उनसे खरीदें.
एशले:
हाँ, बस इसे बिल्डर से खरीदने के लिए। तो यह निश्चित रूप से विचार करने योग्य बात है।
टोनी:
मैं बस कुछ सिरदर्द साझा करना चाहता हूं जो ग्राउंड-अप निर्माण स्वयं करने की कोशिश के साथ आते हैं। अब हम इस बिल्डर के अच्छे दोस्त हैं क्योंकि हमने इस समय उससे 13 घर खरीदे हैं। एक दिन हम साइट से बाहर थे और मैं केवल अनुमति प्रक्रिया के बारे में पूछ रहा था। आम तौर पर वह जो करता है वह यह है कि वह एक ही समय में कई पार्सल के लिए योजनाएं प्रस्तुत करेगा, वही सटीक फ्लोर प्लान, वही सटीक फ्लोर प्लान, बस अलग-अलग पार्सल, और वह उन्हें काउंटी में जमा करेगा। प्रत्येक योजना, याद रखें कि वे समान योजनाएँ हैं, चार अलग-अलग को प्रस्तुत की जाती हैं...हे भगवान, काउंटी में योजनाओं की समीक्षा करने वाले लोग कौन हैं?
एशले:
कोड प्रवर्तन अधिकारी?
टोनी:
हाँ, मुझे उन लोगों के नाम याद नहीं आ रहे हैं जो योजनाओं को देख रहे हैं या जो कुछ भी है, वह अभी मुझे समझ में नहीं आ रहा है। लेकिन फिर भी, यह चार अलग-अलग लोगों को जाता है, सभी एक ही काम करते हैं, बस चार अलग-अलग व्यक्तियों को। प्रत्येक व्यक्ति योजनाओं के समान सटीक सेट को देखेगा और अलग-अलग नोट्स के साथ वापस आएगा। व्यक्ति ए कहेगा, "अरे, आपको इस चीज़ को ठीक करने की ज़रूरत है।" दूसरा व्यक्ति वह नहीं देख पाएगा जो पहले व्यक्ति ने देखा, लेकिन वे कुछ अलग कहेंगे। तो यह वही सटीक बात है, लेकिन चार अलग-अलग लोगों की अलग-अलग व्याख्या है कि क्या ठीक करने की आवश्यकता है। तो वह उन योजनाओं को वापस ले लेगा और फिर उसे बदलाव के चार अलग-अलग सेट बनाने होंगे, उनमें से कुछ को चार अलग-अलग सेट के लोगों को वापस करना होगा, इसलिए पूरी नई निर्माण चीज़ से गुजरना निश्चित रूप से एक बहुत ही कठिन और कभी-कभी निराशाजनक प्रक्रिया है अपने दम पर।
एशले:
या फिर आप देश के बाहर ग्रामीण इलाकों में रह सकते हैं जहां आपको एक कोड प्रवर्तन अधिकारी, एक बिल्डिंग इंस्पेक्टर के बारे में पता चलता है, और हाँ, बस इतना ही, आपको बस एक ही व्यक्ति से निपटना है। और फिर योजना बोर्ड, मुझे लगता है।
टोनी:
ऐश, इससे भी अधिक अजीब बात यह है कि हम अरकंसास में कुछ स्थानों को देख रहे थे, और अरकंसास में कुछ काउंटी हैं जहां कोई अनुमोदन प्रक्रिया नहीं है। यह ऐसा है जैसे आप जो कुछ भी बनाना चाहते हैं उसे बना सकते हैं। तो इस पर निर्भर करते हुए कि आप किस शहर या काउंटी में जा रहे हैं, कुछ स्थानों पर कुछ नया बनाने की क्षमता संभवतः आसान है।
एशले:
हाँ, हमें निश्चित रूप से ऐसे सुदूर इलाके मिले हैं। मैंने अभी तक किसी में निवेश नहीं किया है, लेकिन ऐसा लगता है कि आप कुछ भी निवेश कर सकते हैं। इसमें कोई अनुमोदन प्रक्रिया या ऐसा कुछ नहीं है, इसमें लगाने के लिए कोई परमिट नहीं है।
टोनी:
आपकी ज़मीन, आप इसके साथ जो चाहें वही करें, है ना?
एशले:
यहां एक कहानी है जो कुछ लोगों को निराश करने वाली है, वह यह है कि जिस इमारत में मेरी शराब की दुकान है, उसे एक नई छत की जरूरत थी। तो डेरिल बाहर चला गया और उसे कोई मिल गया जो छत बनाने जा रहा है, हमें बोली मिल गई, सब कुछ, और उसने कहा, "मैं कल से शुरू कर सकता हूं।" और इसलिए मैंने डेरिल से कहा, मैं ऐसा था, "ठीक है, हमारे पास बिल्डिंग परमिट नहीं है। क्या वह अंदर आया?” उसने उस आदमी को संदेश भेजा और उस आदमी ने कहा, "नहीं, मुझे एक नहीं मिला, लेकिन मैं कल से शुरू कर सकता हूं।" तो हम ड्राइव करते हैं... यह टाउन हॉल से 15 मिनट की ड्राइव दूर है और कहते हैं, "हमें बिल्डिंग परमिट प्राप्त करने की आवश्यकता है, हम इसे पूरा करना चाहते हैं।" उसने कहा, "ठीक है, यह फॉर्म भरें," और यह सौ डॉलर था और उसने ऐसा किया। वह कहती है, “ठीक है, हम इसे कल आपके लिए तैयार कर देंगे। बस आएं और ठेकेदार से इसे उठवा लें और हम इसे खिड़की में रख देंगे।”
टोनी:
बहुत खूब। मैं आपको स्पेक्ट्रम के विपरीत छोर पर एक कहानी सुनाता हूँ। हमारे पास हॉट टब हैं जिन्हें हमने जोशुआ ट्री में अपने अधिकांश अल्पकालिक किराये पर स्थापित करना शुरू कर दिया है। यह एक बहुत ही समान प्रक्रिया थी जहां आपको हॉट टब के लिए योजनाएं प्रस्तुत करनी होती हैं जैसे कि यह घर के संबंध में कहां स्थित है। आपको यह सुनिश्चित करने के लिए विद्युत परमिट निरीक्षण करवाना होगा कि यह सब सही तरीके से किया गया है। और फिर आपको हॉट टब में कुछ सुरक्षा सुविधाएँ जोड़नी होंगी। यह बिल्कुल वैसी ही प्रक्रिया थी जहां वे हर बार एक अलग निरीक्षक भेजते थे।
तो पहला निरीक्षक बाहर जाता है, वह हमें उन चीजों की एक सूची देता है जिन्हें हमें ठीक करने की आवश्यकता होती है, और हम 1, 2, 3, और चार को ठीक करते हैं। दूसरा निरीक्षक इस बात की पुष्टि करने के लिए बाहर आता है कि पहले चार काम किए गए थे, लेकिन फिर वह अन्य चीजें बताता है जो पहले निरीक्षक से छूट गई थीं। फिर एक तीसरा निरीक्षक बाहर आता है और वह पूरी तरह से कुछ कहता है... तो यह बिल्कुल संगीतमय कुर्सियों के इस खेल की तरह था जो इन विभिन्न निरीक्षकों के लिए इन सभी बक्सों को भरने की कोशिश कर रहा था, और हमें इनमें से कुछ हॉट टब परमिट प्राप्त करने में महीनों लग गए, इसलिए यह निश्चित रूप से निराशाजनक है।
एशले:
हे भगवान।
टोनी:
वैसे भी, हम विषय से भटक गए, लेकिन उम्मीद है कि यह आपके लिए उपयोगी था। मुझे लगता है कि नई निर्माण चरण की तुलना में घर के पुनर्वास के संदर्भ में पेशेवरों और विपक्षों और अपने स्वयं के कौशल के बारे में सोचना लंबी कहानी है। और फिर पुनर्वित्त पर एशले की बात पर, बस यह सुनिश्चित कर लें कि आप सबसे पहले बैंकों से बात कर रहे हैं ताकि आपको इस बात का अच्छा अंदाजा हो कि सीजनिंग की अवधि क्या है और यदि आप ऐसा करते हैं तो आपको अन्य किन चीजों से गुजरना पड़ सकता है। उस पुनर्वित्त को पूरा करने के लिए नए निर्माण मार्ग पर जाएं और इसे अंतिम छोर पर पूरा करें।
एशले:
हाँ, एक आखिरी चीज़ जो मैं उदाहरण के तौर पर उसमें जोड़ दूँगा। मेरे बाज़ार में नहीं, एक अलग बाज़ार, लेकिन मेरे इस मित्र ने, छोटे अपार्टमेंट परिसर की तरह, केवल एक मंजिल पर आँगन वाले घर बनाए हैं। उन्होंने पूरी चीज़ के लिए नकद भुगतान किया, इसे ज़मीन पर खड़ा किया, इस साइट का सारा काम किया, सब कुछ। और जब उनका काम पूरा हो गया, तो उन्होंने इसे किराए पर दे दिया, और वास्तव में इसमें इस बात का भी मूल्यांकन नहीं किया गया कि उन्होंने सौदे में क्या डाला था। मुझे लगता है कि उन्होंने इसके लिए जो भुगतान किया था उसका शायद 40% उन्हें छोड़ना पड़ा क्योंकि बैंक उन्हें मूल्यांकन मूल्य का केवल 70% ही उधार देने वाला था। दरअसल, ये उससे भी ज्यादा था, ये 40% से भी ज्यादा था जो उन्होंने इसमें छोड़ा था. मैं सटीक संख्या नहीं जानता, लेकिन यह बहुत सतर्क रहने वाली बात है, यह सुनिश्चित करना है कि आप जो चाहते हैं उसके लिए यह मूल्यांकन किया जा रहा है क्योंकि आप एक ऐसे सौदे में सैकड़ों हजारों डॉलर छोड़ने में फंस सकते हैं जो आपने नहीं किया था विशेष रूप से ऐसा करने की अपेक्षा करें यदि आप किसी निजी साहूकार से पैसा उधार ले रहे हैं, उस सौदे के वित्तपोषण के लिए एक कठिन साहूकार और फिर वह नहीं जाता है और आप जो चाहते हैं उसका मूल्यांकन नहीं करता है।
इस निवेशक के साथ, सौभाग्य से, वह ऐसी स्थिति में था जहां उसने बिल्डर के साथ एक अनुबंध स्थापित किया था जहां वह उस अंतर के कुछ हिस्से के लिए बिल्डर को भुगतान कर रहा था। इसलिए वह इसे कम करने और फिर नकदी प्रवाह का उपयोग करने में सक्षम था। और यह सब काम कर गया जहां इन दो ऋण भुगतानों के बाद भी यह अभी भी नकदी प्रवाह वाली संपत्ति है। इसलिए सुनिश्चित करें कि आपके पास किसी सौदे के वित्तपोषण के लिए कई निकास रणनीतियाँ और विभिन्न तरीके हैं।
ठीक है, तो हमारा अगला प्रश्न जॉय स्टाउट से है, “W-2 वेतन के विपरीत किराये की आय पर कैसे कर लगाया जाता है? धन्यवाद, जो एस।" ठीक है, जो, आपकी W-2 आय अर्जित आय होगी, और यह इस पर आधारित होगी कि आप किस टैक्स ब्रैकेट में हैं, इसलिए आपने कितना पैसा कमाया है। आइए आगे बढ़ें और 2022 के लिए टैक्स ब्रैकेट बढ़ाएं। ठीक है, तो यदि आप हैं... आइए यहां देखें। यदि आप शून्य से $10,000 कमाते हैं, तो आप 10% कर योग्य आय का भुगतान कर रहे हैं, और फिर 12 से 10,000 के लिए 41,000% का भुगतान कर रहे हैं। 22 से 41,000 तक की आपकी आय पर 89,000% कर लगेगा। आपकी कर दर 24 से 89,000 तक 170,000% होने वाली है, इत्यादि। तो जितना अधिक आप अर्जित आय, अपनी W-2 आय बनाते हैं, आपकी कर दर उतनी ही अधिक हो जाती है। तो आप आधे मिलियन से अधिक तक पहुंच जाएं, आप आयकर में 37% का भुगतान करने जा रहे हैं।
आप इसे देखें और कहें, "तो मैं 539,000 के नीचे रहना चाहता हूं क्योंकि तब मुझे करों में 2% अधिक भुगतान करना होगा," और वास्तव में यह पता लगाना होगा कि वह सीमा कहां है जहां यह अधिक समझ में आता है। तो यदि आप एक की सीमा पर सही हैं, तो मान लीजिए 24% से 32%, ठीक है, यह काफी बड़ी छलांग है, यह 8% है। और यदि आप $170,050 कमाते हैं, तो आप 24% पर हैं। लेकिन मान लीजिए कि आप जाते हैं और 180,000 कमाते हैं, तो आपको 32% कर दायरे में धकेल दिया जाएगा। क्या अतिरिक्त 10 ग्रैंड लेने लायक भी है क्योंकि अब उस पूरे पैसे पर 32% कर लगेगा? इसलिए हर किसी को अपनी आय से सावधान रहना चाहिए।
वे कोष्ठक के कुछ उदाहरण मात्र हैं और वे ऊपर जाते हैं। जब आप एक ब्रैकेट में हैं, मान लें कि 170,000 पर 24% कर लगता है, तो 170,000 पर 24% कर लगेगा। लेकिन फिर यदि आप 10 ग्रैंड और बनाते हैं, तो वह 10 ग्रैंड अगले टैक्स ब्रैकेट में होगा, वह 32%।
टोनी:
तो यह सिर्फ आपकी आय है जो उस वर्ग में आती है जिस पर उस प्रतिशत पर कर लगाया जाता है, है ना? इसलिए यदि आप $500,000 कमाते हैं, तो उस पूरे 500,000 पर 37% कर नहीं लगेगा। पहले 10,275 पर 10% होगा और फिर 41,000 तक आप 12% पर होंगे। और फिर उनमें से प्रत्येक अलग-अलग उन अलग-अलग बाल्टियों में गिरता है। यही कारण है कि कर इतने भ्रमित करने वाले होते हैं, यही कारण है कि हर किसी को उन सभी अलग-अलग बारीकियों को समझने में मदद करने के लिए निश्चित रूप से एक अच्छा सीपीए मिलना चाहिए।
लेकिन आपने पहले बयान दिया था, ऐश, कि आपका W-2 वेतन अर्जित आय है, और अर्जित आय को सभी आय में से सबसे खराब कर उपचार मिलता है। आपकी अर्जित आय के आधार पर आप पर सबसे अधिक कर लगाया जाएगा। किराये की आय को अधिक तरजीही कर उपचारों में से एक मिलता है। वास्तव में हमारे पास एपिसोड 255 में अमांडा हान की वापसी थी, और उस एपिसोड के ठीक अंत में, उसने रियल एस्टेट निवेश की दुनिया में भी वर्गीकृत किया कि कौन सी रणनीतियों को सबसे अच्छा कर उपचार मिलता है, कौन सी रणनीतियों को सबसे खराब कर उपचार मिलता है। फ़्लिपिंग उस कर वरीयता उपचार में सबसे नीचे था क्योंकि वह अभी भी सक्रिय अर्जित आय है। और फिर अल्पकालिक किराये और दीर्घकालिक किराये जैसी चीजें शीर्ष पर थीं क्योंकि इसे अधिक निष्क्रिय आय माना जाता है।
एशले:
मुझे लगता है कि अर्जित आय के साथ ध्यान देने योग्य एक बात यह है कि ठीक है, आप इतने घंटे काम करेंगे, लेकिन यदि आप उन ब्रैकेटों में से एक के बिल्कुल किनारे पर हैं, तो क्या उन अतिरिक्त घंटों और फिर अब काम करना उचित है क्या आप उन घंटों पर 37% कर लगाने जा रहे हैं? और इसलिए उस $37 में से $100 जिसके लिए आप अतिरिक्त काम करने जा रहे थे, ख़त्म हो गया है। लेकिन अगर आप वास्तव में यह देखना चाहते हैं कि आप किस टैक्स ब्रैकेट में हैं, तो आप लोग आगे बढ़ सकते हैं। कुछ उदाहरण हम पहले एकल फाइलर के लिए उपयोग करते हैं, लेकिन वे संयुक्त रूप से विवाहित फाइलिंग, अलग से फाइलिंग, घर के मुखिया के लिए बदल गए। तो जाइए और उन पर एक नज़र डालिए, और आप वास्तव में पता लगा सकते हैं कि आपकी आय क्या होने वाली है। यह दिखाएगा, जैसे, ठीक है, यदि आपने $95,376 कमाए हैं, तो उस पर आपकी कर योग्य आय $16,290 होगी। फिर उससे अधिक कुछ भी 24% होगा। तो यह स्लाइडिंग स्केल की तरह है, मुझे लगता है कि इसे रखने का यह सबसे अच्छा तरीका है। जैसे-जैसे आप प्रत्येक ब्रैकेट में आगे बढ़ते हैं, वह आय बढ़ती जा रही है, उन अलग-अलग दरों पर कर लगाया जाएगा।
मुझे लगता है कि इसकी वजह से निष्क्रिय आय का एक बड़ा फायदा है और फिर 1031 एक्सचेंज करने में भी सक्षम होना जहां आप वास्तव में अपनी किराये की संपत्ति से आय को स्थगित कर सकते हैं यदि आप आगे बढ़ते हैं और इसे बेचते हैं।
टोनी:
इतनी लंबी कहानी संक्षेप में, जॉय, यदि आप वास्तव में अपने करों को अधिकतम करने में सक्षम होना चाहते हैं तो आप चाहते हैं कि आपकी अधिकांश आय आपके किराये से निष्क्रिय हो और सबसे छोटी राशि सक्रिय हो और अर्जित आय हो। अब, जॉय, आपकी W-2 नौकरी से भी आपकी कर देनदारी को कम करने में मदद करने के लिए बहुत सारी अलग-अलग रणनीतियाँ हैं। फिर से, मैं एपिसोड 255 का फिर से उल्लेख करूंगा क्योंकि अमांडा इस बारे में बात करती है, लेकिन ऐसे तरीके हैं जिनसे आप अपनी डब्ल्यू-2 आय की भरपाई के लिए अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो से निष्क्रिय घाटे का उपयोग कर सकते हैं। अधिकांश लोग अल्पकालिक किराये का उपयोग करके इसे हासिल करते हैं। लंबी अवधि के किराये के साथ ऐसा करना काफी कठिन है, लेकिन यह कहने के कई तरीके हैं, "अरे, मेरे किराये पर $100,000 का पेपर खो गया है, और मैं इसे अपनी W-100,000 नौकरी में अपने $2 वेतन पर लागू करने जा रहा हूँ।" चूँकि आपकी कर देनदारियाँ शून्य हैं।” और मेरे ऐसे मित्र हैं जो बिल्कुल उसी रणनीति का उपयोग करके करों पर शून्य भुगतान कर रहे हैं।
एशले:
मैं उन दोस्तों में से नहीं हूं.
टोनी:
मैंने अभी तक उससे भी मेल नहीं खाया है. पिछले कुछ वर्षों में मेरे पास निश्चित रूप से कर बिल था, लेकिन जब आपको एक अच्छा सीपीए मिलेगा, तो उम्मीद है कि आप उन टुकड़ों को सही जगह पर रखना शुरू कर सकते हैं। हमारे पास 2022 के अंत में एक संपत्ति खरीदने के लिए एक पागल होड़ थी, जो अभी-अभी समाप्त हुआ है, ताकि अधिक लागत एकत्रीकरण लाभ प्राप्त करने का प्रयास किया जा सके।
एशले:
हाँ, आप जानते हैं कि एक ऐसी चीज़ भी है जिस पर बहुत अच्छा कर लाभ मिलता है, वह एक खेत भी है, उस पर अच्छा कर लाभ मिल रहा है। किसानों को अनुमानित करों का भुगतान नहीं करना पड़ता है, वे आपके कर रिटर्न के देय होने तक इंतजार कर सकते हैं और 15 अप्रैल को अपने अनुमानित करों का भुगतान कर सकते हैं क्योंकि जब आप अनुमानित कर भुगतान कर रहे होते हैं और मूल रूप से हर तिमाही में पूर्व भुगतान करना होता है तो आप भुगतान कर रहे होते हैं। साथ ही, वह पैसा सरकार को ब्याज मुक्त मिल रहा है। तो यह बहुत बड़ा फायदा है. आप उस पैसे को वास्तविक कर समय तक अपने पास रख सकते हैं और अंतिम समय पर उसका भुगतान कर सकते हैं। लेकिन हाँ, आप बहुत सारे राइट-ऑफ़ कर सकते हैं। और यहां तक कि संपत्ति करों पर भी, आप अपने संपत्ति करों पर छूट प्राप्त कर सकते हैं ताकि उन्हें कम किया जा सके यदि इसका उपयोग कृषि उपयोग और उस जैसी चीजों के लिए भी किया जाता है।
टोनी:
खेतों के बारे में कुछ अजीब बातें हैं। मेरा एक दोस्त है, उसका नाम काई एंड्रयू है, उसने एक फार्म खरीदा, एक लैवेंडर फार्म, और उसने इसे इसलिए खरीदा क्योंकि आपने वहां कुछ कर लाभों का उल्लेख किया था। लेकिन साथ ही, ज़ोनिंग आवश्यकताएं, खेतों पर ज़ोनिंग प्रतिबंध आवासीय संपत्तियों या यहां तक कि कुछ अन्य वाणिज्यिक संपत्तियों पर जो आप देखते हैं उससे काफी कम या कम प्रतिबंधात्मक हैं। वह इस फ़ार्म पर कई अल्पकालिक किराये बनाने में सक्षम था क्योंकि उस बाज़ार में ज़ोनिंग की अनुमति थी। इसमें प्रयास करने और वास्तव में रचनात्मक होने के लिए बहुत सारी छोटी-छोटी बारीकियाँ हैं। लेकिन हाँ, मुझे लगता है कि कहानी को संक्षेप में कहें तो, वास्तव में अपनी कर योग्य आय को कम करने के अवसरों की तलाश करें, और आमतौर पर यह अर्जित मार्ग बनाम निष्क्रिय मार्ग अपनाने से होता है।
एशले:
एक और बात जोड़ने योग्य है कि बहुत से किसान कर-मुक्त भी हैं। इसलिए अपने खेत के लिए ट्रक खरीदना कर-मुक्त है, यह भारी बिक्री कर है जिसे आप वाहन खरीदने पर बचा रहे हैं। तो इस तरह की बहुत सारी अलग-अलग छोटी चीज़ें।
टोनी:
और इसलिए, एक डेयरी फार्म खरीदना ही कहानी का विषय है। इससे पहले कि हम इस प्रश्न से आगे बढ़ें, मैंने के एंड्रयू का उल्लेख किया, लेकिन यदि आप उनके एपिसोड को सुनने के लिए वापस जाना चाहते हैं, तो यह एपिसोड 107 था। हमने भूमि हैकिंग के बारे में बात की, इसलिए एक संपत्ति के साथ आय स्ट्रीम बनाने के 10 अलग-अलग तरीके। और काई उस रणनीति में माहिर है और लैवेंडर फार्म खरीदना उन तरीकों में से एक था जिससे उसने अपनी सफलता की राह काट ली। तो एपिसोड 1 0 7, यदि आप काई से और अधिक सुनना चाहते हैं।
एशले:
ठीक है। आज का आखिरी सवाल हेस हॉलैंड से है, "यदि आप निवास के एक वर्ष के बाद अपना प्राथमिक घर बेचते हैं, तो क्या मुझे दो साल की आवश्यकता वाले पूंजीगत लाभ छूट नियम से बाहर रखा गया है, या इसके आसपास कोई रास्ता है?" ठीक है, तो सबसे पहले, मुझे लगता है कि यहां थोड़ी ग़लतफ़हमी है कि आपको पूंजीगत लाभ नियम से छूट केवल तभी मिलती है जब यह आपका प्राथमिक निवास हो। यदि यह एक निवेश संपत्ति है, तो आपको इस पर पूंजीगत लाभ का भुगतान करना होगा जब तक कि आप 1031 एक्सचेंज न करें। वहां यही एकमात्र छूट है. लेकिन अगर आप बस बाहर जा रहे हैं और बेच रहे हैं, आप पैसा रख रहे हैं, आप वह 10 31 एक्सचेंज नहीं कर रहे हैं, तो निवेश संपत्ति के लिए उस पूंजीगत लाभ पर आप पर कर लगेगा, चाहे आप कितने भी समय तक उसे अपने पास रखें। संपत्ति। लेकिन अगर यह आपका प्राथमिक निवास है, तो आपको वहां दो साल रहना होगा, लेकिन यह पिछले पांच वर्षों में से दो साल भी हो सकता है। तो यह उस पांच साल की अवधि के दौरान कोई भी दो साल हो सकते हैं। तो ऐसा नहीं है कि आपको संपत्ति में दो साल तक रहना है और फिर उसे बेच देना है। आप इसे निवेश संपत्ति के रूप में अन्य तीन वर्षों तक अपने पास रख सकते हैं और फिर इसे पांचवें वर्ष में बेच सकते हैं और फिर भी आप इसे कर-मुक्त आय के रूप में प्राप्त कर सकेंगे।
एक निवेशक मित्र है जिसने कई बार ऐसा किया है, मुझे यह भी नहीं पता कि कितनी बार, लेकिन हर दो साल में वह एक नया प्राथमिक निवास खरीदता है और इस पैसे को कर-मुक्त लेता है। मुझे लगता है कि नियम यह है कि आप इसमें से केवल पांच लाख तक की राशि ही कर-मुक्त कर सकते हैं। मैं निश्चित रूप से नहीं जानता कि वह नियम क्या है, लेकिन इसकी एक अधिकतम राशि है। आप अपना घर $5 मिलियन से अधिक में नहीं बेच सकते हैं और $5 मिलियन कर-मुक्त नहीं पा सकते हैं। यदि आप शादीशुदा जोड़े हैं तो यह दस लाख भी हो सकता है, लेकिन आप लोगों को इस पर गौर करना होगा। Google का उपयोग करें क्योंकि मैं इसे प्रत्यक्ष रूप से नहीं जानता।
इसलिए हर दो साल में वह एक संपत्ति खरीदता है जिसके पुनर्वास की आवश्यकता होती है, वह और उसका परिवार उसमें रहते हैं और दो वर्षों में धीरे-धीरे नवीनीकरण करते हैं, और फिर वे आगे बढ़ते हैं और इसे बेच देते हैं और एक नई संपत्ति में चले जाते हैं। तो हाँ, ऐसा करना निश्चित रूप से कर-मुक्त आय अर्जित करने का एक अच्छा तरीका है, जब तक कि आपके परिवार को हर दो साल में स्थानांतरित होने में कोई आपत्ति न हो। लेकिन अगर आपको दो साल में आधा मिलियन डॉलर कमाना है और आपको बस आगे बढ़ना है-
टोनी:
ले जाएँ।
एशले:
...तुम बहुत बुरे नहीं हो. तो यह वास्तव में इस बात पर निर्भर करता है कि आप किस बाजार में हैं। जहां मैं रहता हूं, वहां आधे मिलियन डॉलर में एक घर ढूंढना काफी कठिन है, दो साल में आधे मिलियन की कीमत वाले घर को बेचना तो दूर की बात है।
टोनी:
मेरे लिये भी। मैं जिस पड़ोस में रहता हूं, वह बिल्कुल नया पड़ोस है। सब कुछ नवीनतम 2017 में बनाया गया था, इसलिए इसमें जाने की कोशिश करना और वास्तव में उन अवसरों को ढूंढना भी शायद दुर्लभ है। लेकिन सवाल उठता है, और हमने इसके बारे में पहले ही थोड़ी बात की है, लेकिन हमें शायद इसके बारे में विस्तार से बताना चाहिए, लेकिन निवेश पक्ष पर, आप 1031 एक्सचेंज का उपयोग करके अपने पूंजीगत लाभ करों को स्थगित कर सकते हैं। हमने अपना पहला 1031 पिछली गर्मियों में नहीं, बल्कि उससे पहले की गर्मियों में किया था। हम अपने एक घर से इक्विटी प्राप्त करने में सक्षम थे, और हमने उसे ले लिया और हमने दो अलग-अलग संपत्तियों को खरीदने के लिए कर-मुक्त आय का उपयोग किया।
मेरा एक दोस्त है जिसने मिडवेस्ट में अपने एकल परिवार के कई आवास बेचे और उन्हें खरीदने के लिए इस्तेमाल किया... मुझे लगता है कि उसके पास अभी सात अल्पकालिक किराये हैं जो उसने उससे खरीदे हैं। 1031 एक्सचेंज करों का भुगतान स्थगित करने, बिक्री से अपने सभी लाभ का उपयोग किसी अन्य संपत्ति की खरीद में करने का एक शानदार तरीका है। आप क्या कर सकते हैं इसके बारे में कुछ प्रतिबंध हैं और जब आपको उस संपत्ति की पहचान करने और उसे बंद करने की आवश्यकता होती है तो कुछ सख्त समय-सीमाएं होती हैं, लेकिन यह एक रणनीति, कुछ लोग इसे तब तक स्वैप कहते हैं जब तक आप गिर न जाएं, बहुत सारे रियल एस्टेट निवेशक यही करते हैं अपने जीवनकाल के दौरान किसी भी पूंजीगत लाभ कर का भुगतान किए बिना अपने पोर्टफोलियो को बढ़ाना जारी रखें।
एशले:
इसलिए जब टोनी बात कर रहा था, मैं आगे बढ़ा और आपके लिए काम किया, दोस्तों, आप में से उन लोगों के लिए जो गाड़ी चला रहे थे और आप तुरंत गूगल नहीं कर सकते थे, नियम यह है कि एक एकल गृहस्वामी, एकल फाइलर्स 250,000 तक कर दर प्राप्त कर सकते हैं उनके प्राथमिक और फिर जोड़ों की बिक्री के लिए 500,000 तक एक साथ दाखिल करना। तो यह उस पर आधारित लाभ है। मेरा मतलब है, दो वर्षों में बहुत बुरा नहीं, आधा मिलियन डॉलर कर-मुक्त।
टोनी:
हाँ।
एशले:
मेरा मतलब है कि आप इसे पूर्णकालिक नौकरी के रूप में कर सकते हैं।
टोनी:
बिलकुल सही? और आप ऐसा साल में कुछ बार करते हैं। यह मुझे यह भी याद दिलाता है, हमारे पास एक अतिथि था, भगवान, काश मुझे याद होता कि वह कौन सा एपिसोड था, लेकिन वह नया निर्माण खरीद रहा था। मुझे लगता है कि वह टेक्सास में कहीं था। वह नए निर्माण के चरण एक को खरीदेगा और फिर दो साल बाद यह चरण 18 या कुछ भी जैसा होगा, और उन सभी मंजिल योजनाओं की काफी सराहना की गई थी और अंतिम चरण में पहुंचने के बाद वह उन संपत्तियों को बेच रहा था और वह था बस उस पूंजी को अगले पूंजी में पुनर्चक्रित करना। तो आप एक नया निर्माण खरीदें, वहां दो साल तक रहें, उसे बेचें, एक और नया निर्माण खरीदें, वहां दो साल तक रहें, उसे बेचें। मुझे लगता है कि पॉडकास्ट पर आने के दौरान उन्होंने ऐसा तीन बार किया था।
एशले:
मुझे लगता है कि वह इसे ऑस्टिन, शायद ऑस्टिन, टेक्सास में कर रहा था।
टोनी:
हाँ, यह निश्चित रूप से टेक्सास में कहीं था।
एशले:
हाँ, मुझे वह याद है। हाँ। खैर, दोस्तों, इस सप्ताह के नौसिखिए उत्तर में हमारे साथ शामिल होने के लिए आपका बहुत-बहुत धन्यवाद। यदि आप लोगों का कोई प्रश्न है जिसका उत्तर आप शो में चाहते हैं, तो आप हमें 188-5रूकी पर कॉल कर सकते हैं और हमें एक ध्वनि मेल छोड़ सकते हैं। या आप रियल एस्टेट रूकी फेसबुक समूह में एक प्रश्न छोड़ सकते हैं जहां आपको समूह में हर किसी से कई प्रतिक्रियाएं और उत्तर मिलने की संभावना है, लेकिन हम इसे शो में भी चला सकते हैं और आप इस पर हमारी प्रतिक्रिया सुन सकते हैं।
दोस्तों, हमसे जुड़ने के लिए बहुत बहुत धन्यवाद। मैं वेल्थ फ्रॉम रेंटल्स में एशले हूं, और वह टोनी जे. रॉबिन्सन में टोनी है, और हम आप लोगों से बुधवार को एक अतिथि के साथ मिलेंगे।
(गायन)
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इस एपिसोड में हम कवर करते हैं
- जब आपके वकील का स्थान और दूर से निवेश करना मायने रख सकता है
- साझेदारी समझौतों के साथ स्वयं को सुरक्षित रखना संयुक्त उद्यम निवेश
- किसी संपत्ति के पुनर्वास के बजाय निवेश संपत्ति बनाने के फायदे और नुकसान
- नई निर्माण संपत्तियाँ रेफ़ी सीज़निंग अवधि को कैसे प्रभावित कर सकती हैं
- निष्क्रिय आय के साथ अपने करों को अधिकतम करना
- क्यों हर दो साल में स्थानांतरण करों से बचने का सबसे अच्छा तरीका हो सकता है
- पूंजीगत लाभ करों का भुगतान स्थगित करने के लिए 1031 एक्सचेंज का उपयोग करना
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