मल्टीफ़ैमिली रियल एस्टेट के दुर्घटनाग्रस्त होने का खतरा है - यहाँ पर क्यों

इस अनुच्छेद में

मैं 2023 और 2024 में, विशेष रूप से मल्टीफ़ैमिली सहित, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मूल्यांकन में एक महत्वपूर्ण गिरावट (या गिरावट) के बारे में चिंतित हूं। मुझे लगता है कि लाल झंडे इतने स्पष्ट हैं और सभी एक ही दिशा में इशारा कर रहे हैं कि मैं अपनी उपेक्षा कर रहा हूं इस समुदाय के प्रति मेरा कर्तव्य है कि मैं अपने रुख को यथासंभव स्पष्ट करने में विफल रहूं और उस रुख का विस्तार से बचाव करूं। 

इस लेख में, मैं नीचे दिए गए सारांश का पालन करते हुए, बहुपरिवार मूल्यांकन के लिए चार प्राथमिक खतरों को रेखांकित करते हुए, अपनी थीसिस के माध्यम से चलूंगा: 

• भाग 1: कैप दरें ब्याज दरों से कम हैं 
• भाग 2: मैं 2023 में सार्थक किराया वृद्धि पर दांव नहीं लगा रहा हूँ
• भाग 3: मैं 2023 में ब्याज दरें बढ़ने पर दांव लगा रहा हूं
• भाग 4: उच्च ब्याज दरें मूल्यांकन और ऋण हामीदारी पर दबाव डालती हैं
• भाग 5: समाचार, उपाख्यान, और आगे पढ़ना
• भाग 6: इस माहौल में धन की रक्षा करने और पैसा कमाने के विचार

कृपया ध्यान दें कि रियल एस्टेट स्थानीय है। इस लेख में मेरा विश्लेषण संयुक्त राज्य भर में औसत को प्रतिबिंबित करता है, हालांकि मैं इसमें गहराई से उतरता हूं कुछ बड़े क्षेत्र. 

अंत में, मैं पहले ही बता देना चाहता हूं कि मैं खुद को वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजारों को समझने में शौकिया मानता हूं, शायद "ट्रैवलमैन" की स्थिति के करीब पहुंच रहा हूं। मैं किसी भी तरह से उनमें विशेषज्ञ नहीं हूं। मैं बहस को आमंत्रित करता हूं और यहां मेरी बातों पर "बुल केस" प्रस्तुत करने के लिए तैयार किसी भी पाठक के विश्लेषण का स्वागत करूंगा। कृपया बेझिझक इसे टिप्पणियों में प्रदान करें या मुझे ईमेल करें .

भाग 1: कैप दरें ब्याज दरों से कम हैं

संयुक्त राज्य अमेरिका में बहुपरिवार क्षेत्र में इस समय औसतन ब्याज दरें कैप दरों से अधिक हैं। दृश्यमान रूप से, इसे नीचे दिए गए चार्ट में दो रेखाओं को पार करते हुए दर्शाया जा सकता है:

वाणिज्यिक मल्टीफ़ैमिली में प्रवेश करने वाले निवेशक ऐसा इसलिए करते हैं क्योंकि वे रिटर्न उत्पन्न करना चाहते हैं। वापसी है नहीं a . के रूप में व्यक्त किया गया पूंजीकरण दर (कैप दर), जो एक दूसरे के संबंध में संपत्तियों को महत्व देने के लिए उपयोग किया जाने वाला एक मीट्रिक है, बल्कि एक के रूप में वापसी की आंतरिक दर (आईआरआर)। कोई व्यक्ति उच्च और निम्न कैप दर वाले वातावरण में एक मजबूत आईआरआर उत्पन्न कर सकता है, जैसे वे उच्च और निम्न ब्याज दर वाले वातावरण में एक मजबूत आईआरआर उत्पन्न कर सकते हैं।

आईआरआर दो प्राथमिक कारकों पर निर्भर है: संपत्ति द्वारा उत्पादित नकदी प्रवाह की मात्रा (और उन नकदी प्रवाह का समय) और संपत्ति से बाहर निकलना/बिक्री (और समय)। किराया तेजी से बढ़ाएं और प्रीमियम मूल्य पर बेचें, और आईआरआर बढ़ जाता है। ऐसा धीरे-धीरे करें और अधिग्रहण के समय की तुलना में अधिक कैप दर पर बेचें, और आईआरआर घट जाएगा।

पिछले 10 वर्षों से ऐतिहासिक संदर्भ में कैप दरें अपेक्षाकृत कम रही हैं। यह लोगों के लिए बढ़िया आईआरआर पैदा करने में कोई समस्या नहीं रही क्योंकि ब्याज दरें बहुत कम थीं। वास्तव में, कम कैप दरें, कई मायनों में, निवेशकों के लिए रिटर्न उत्पन्न करना आसान बनाती हैं क्योंकि किसी संपत्ति में जोड़े गए एनओआई के प्रत्येक वृद्धिशील डॉलर से मूल्यांकन कई गुना बढ़ जाता है। 1% कैप दर वाले माहौल में NOI को $10 बढ़ाएं, और संपत्ति का मूल्य $10 बढ़ जाएगा। 1% कैप दर वाले माहौल में एनओआई को 5 डॉलर तक बढ़ाएं, और संपत्ति का मूल्य 20 डॉलर तक बढ़ जाएगा।

हालाँकि, "नकारात्मक उत्तोलन" स्थिति में आईआरआर चलाना बहुत अधिक कठिन हो जाता है, जहां कैप दरें ब्याज दरों से अधिक होती हैं। जिन कारणों से हम इस पूरे लेख में चर्चा करेंगे, उच्च ब्याज दरें खरीदारों के लिए आकर्षक वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त करना कठिन बना देती हैं, संभावित निकास कैप दरों में वृद्धि करती हैं और आईआरआर पर नीचे की ओर दबाव डालती हैं। और, आईआरआर प्रक्षेपण का अधिकांश आधार किराए में तेजी से बढ़ोतरी से आएगा।

दूसरे शब्दों में, बाजार आज पिछले दशक के किसी भी समय की तुलना में कैप दरों के कम रहने, किराए में तेजी से वृद्धि जारी रहने, और/या पिछले पांच वर्षों में देखी गई ऐतिहासिक रूप से कम ब्याज दरों की वापसी पर अधिक निर्भर है। "नकारात्मक उत्तोलन" बाज़ार का यह संचार करने का तरीका है कि यह प्रशंसा या गिरती ब्याज दरों पर "सर्व-सम्भव" है।

 और, जैसा कि मैं बताऊंगा, मुझे लगता है कि किसी भी परिणाम की संभावना कम है।

हालाँकि यह अंत में संबंधित परिसंपत्ति के लिए आईआरआर के बारे में है, मुझे यह दिलचस्प लगता है कि किसी विशिष्ट सौदे या सौदों के बाज़ार पर संख्याओं को चलाने के बिना भी, हम पहले से ही केवल जांच करके वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में एक सरल अवलोकन कर सकते हैं। कैप दरों बनाम ब्याज दरों का ऐतिहासिक प्रसार (जिसमें सभी अचल संपत्ति शामिल हैं, न कि केवल अलग-अलग मल्टीफ़ैमिली - लेकिन ध्यान दें कि मल्टीफ़ैमिली कैप दरें आम तौर पर अन्य प्रकार की वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तुलना में कम होती हैं)।

जब तक किसी के पास किराया वृद्धि और/या ब्याज दर में कमी के लिए पिछले एक दशक से अधिक मजबूत थीसिस नहीं है, तब तक ब्याज दरों और कैप दरों के बीच लगभग 150 बीपीएस का अंतर आदर्श है। इसका मतलब है कि कैप दरें 5% से बढ़कर 6.5% हो गई हैं। हालाँकि यह कोई बड़ी बात नहीं लगती, लेकिन अगर इसे जल्दी सामान्य किया जाए, तो यह परिसंपत्ति मूल्यों में लगभग 23% की कमी के बराबर है। 

सीबीआरई द्वारा प्रदान किया गया यह पूर्वानुमान इस प्रकार दिखता है: 

भाग 2: मैं 2023 में किराया वृद्धि पर दांव नहीं लगा रहा हूँ

यह समझने के लिए कि इस वर्ष किराए पर क्या प्रभाव पड़ सकता है, हमें आपूर्ति और मांग दोनों के बारे में सोचना होगा। मेरे पास आपूर्ति के मोर्चे पर बुरी खबर है और मांग मिश्रित स्थिति में है।

आइए आपूर्ति को देखकर चर्चा शुरू करें।

आपूर्ति

मल्टीफ़ैमिली में नए निर्माण के लिए बैकलॉग 1970 के दशक के बाद से उच्चतम स्तर पर है। के लिए बैकलॉग निर्माणाधीन कुल मकान उच्चतम स्तर पर हैं जिनके लिए हमारे पास डेटा है:

आइवी ज़ेलमैन जैसे विशेषज्ञ यह रुख अपनाते हैं कि डेवलपर्स इस इन्वेंट्री के पूरा होते ही उसका मुद्रीकरण कर देंगे - अनिवार्य रूप से, नरक या उच्च जल आओ। परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए बिल्डरों द्वारा उपयोग की जाने वाली होल्डिंग लागत और ब्रिज ऋण (वाणिज्यिक विकास के लिए कठिन धन ऋण के समान) बहुत महंगे हैं और इस प्रकार जितनी जल्दी हो सके निर्माण और पुनर्वित्त या बेचने के लिए एक शक्तिशाली प्रोत्साहन है।

जैसा कि प्रैक्सिस कैपिटल के ब्रायन बर्क ने हमारे ऊपर उल्लेख किया है बाजार में पॉडकास्ट, विकास में समय लगता है और इसका विभिन्न क्षेत्रों पर अलग-अलग प्रभाव पड़ेगा। कुछ बाज़ारों में ज़्यादा नई आपूर्ति देखने को नहीं मिल सकती है। कुछ बाज़ारों में ढेर सारी आपूर्ति ऑनलाइन आएगी लेकिन इतनी अधिक नई माँग होगी कि अवशोषण में कोई कठिनाई नहीं होगी। और कुछ बाजारों में आपूर्ति ऑनलाइन आएगी और इकाइयों को भरने के लिए संघर्ष करना पड़ेगा, रिक्तियां बढ़ने से किराए पर दबाव पड़ेगा। 

बड़े पैमाने पर नई आपूर्ति ऑनलाइन आने का सबसे अधिक जोखिम दक्षिण और पश्चिम में है:

ध्यान दें कि आपने परमिट या के बारे में सुना होगा गृह निर्माण शुरु अस्वीकृत करना, याद रखें कि विकास में समय लगता है। अनुमति और विकास परियोजनाएं जो 2021 के अंत और 2022 की शुरुआत में शुरू की गई थीं, वे 2023 और 2024 में ऑनलाइन आ जाएंगी। परियोजनाओं को अनुमति देने, शुरू करने और अंततः पूरा होने में वर्षों या दशकों का समय लग सकता है। नए आवास की शुरुआत की कमी पहले से चल रही नई इन्वेंट्री के हमले को रोकने में बहुत कम योगदान देती है जो बाजार में आने वाली है। इस नये निर्माण कार्य में तेजी का असर अभी शुरू हो रहा है। 

और यह अनुमान लगाने के लिए बहुत अधिक कल्पना की आवश्यकता नहीं है कि नए आवासों की यह भरमार सभी प्रकार की अचल संपत्ति की कीमतों पर दबाव डालेगी, साथ ही किराए पर भी नीचे की ओर दबाव डालेगी, क्योंकि अधिक आवास स्टॉक एक ही पूल के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं। किराएदारों का. 

आगे बात करते हैं डिमांड की. 

मांग

मेरी राय में, सबसे बड़ा मांग प्रश्न घरेलू गठन से संबंधित है। अगर हम 1.6 मिलियन नए घर बनने की उम्मीद कर रहे हैं तो 1.6 मिलियन नई इकाइयों का ऑनलाइन आना कोई बड़ी बात नहीं है, है ना? यह उन इकाइयों को किसी भी प्रकार के मूल्य निर्धारण झटके के बिना किराए पर लेने या कब्जा (अवशोषित) करने की अनुमति देता है। और हर कोई वर्षों से आवास की भारी कमी के बारे में बात कर रहा है, है ना?

और यह सच है - अमेरिका आम तौर पर हमारे द्वारा इन्वेंट्री जोड़ने की तुलना में अधिक तेजी से घरों को जोड़ता है। और वहां है आवास की कमी. यही कारण है कि पिछले कुछ वर्षों में रियल एस्टेट की कीमतें और किराए आसमान छू रहे हैं। भविष्य में बढ़ते किराए के बचाव के रूप में इस स्थिति के साथ केवल दो समस्याएं हैं:

सबसे पहले, महामारी के दौरान घरेलू गठन का डेटा गायब हो गया था, जिसमें दस लाख से अधिक कोविड-19 से संबंधित मौतें हुईं और घरों में भारी फेरबदल हुआ। इससे किसी भी अर्थशास्त्री के लिए घरेलू गठन की भविष्यवाणी करना वाकई मुश्किल हो जाता है। 

दूसरा, आवास की कमी है पहले से ही कीमत लगाई जा चुकी है वर्तमान किराए और घर की कीमतों के लिए। कमी, कम ब्याज दरों के साथ, महामारी के दौरान घर की कीमतों में लगभग 40% की वृद्धि और किराए में 26% की वृद्धि हुई। 

घरेलू गठन में गहराई से उतरना। महामारी के दौरान, हम ऐसा देखते हैं लाखों स्पष्ट रूप से गठित "घरों" का:

यहाँ क्या चल रहा है? 

उत्तर मेरे लिए स्पष्ट नहीं है, और मुझे अपने पसंदीदा किसी अर्थशास्त्री से स्थिति का विशेष रूप से सम्मोहक मूल्यांकन नहीं मिला है। मैं इसकी सराहना करूंगा यदि कोई टिप्पणीकार मुझे ऐसे अध्ययन या विश्लेषण के बारे में बता सके जो सार्थक हो और हमें भविष्य को अच्छी तरह से समझने की अनुमति देता हो। 

जिस गुणवत्ता विश्लेषण तक मैं पहुंच सकता हूं उसके अभाव में, मेरा अनुमान है कि लोग बस इधर-उधर चले गए। मुझे लगता है कि इसने डेटा को इस तरह से विकृत कर दिया है कि हम अभी तक पूरी तरह से समझ नहीं पाए हैं। लोग माँ और पिताजी के साथ वापस चले गये। शायद जो लोग न्यूयॉर्क शहर, सैन फ्रांसिस्को और लॉस एंजिल्स जैसी जगहों पर रहते हैं और काम करते हैं, उन्होंने अपने पट्टे का भुगतान करना जारी रखा, लेकिन शहर से बाहर दूसरे घर में चले गए, और शायद इसे दूसरे घर के गठन के रूप में गिना गया था। शायद तलाक और ब्रेकअप बढ़ गए, और जब कोई जोड़ा अलग हो जाता है, तो यह "घरेलू" गठन को बढ़ाता है (एक परिवार इकाई के बजाय दो लोगों को रहने के लिए जगह की आवश्यकता होती है, प्रत्येक घर का मुखिया)।

लेकिन यह स्पष्ट है कि हमने वास्तव में लाखों नहीं देखे नए घर बनते हैं। मेरी शर्त यह है कि इस समय हमारे पास इस देश में मौजूदा घरों की संख्या का कृत्रिम रूप से उच्च अनुमान है, और अगले साल किराया वृद्धि का अनुमान लगाने की कोशिश करते समय यह मुझे डराता है। 

इसके अलावा, ध्यान दें कि इस मीट्रिक में पागलपन के बिना भी, घरेलू गठन डेटा अर्थव्यवस्था के साथ घट-बढ़ सकता है। अच्छे समय में, लोग कई घर खरीद सकते हैं और रूममेट्स के साथ साझा अपार्टमेंट से बाहर जा सकते हैं या अपने माता-पिता के बेसमेंट से बाहर जा सकते हैं। मंदी में, लोग माँ और पिताजी के साथ घर वापस जा सकते हैं या फिर रूममेट्स ला सकते हैं। "घरेलू" गठन में तेजी से गिरावट आ सकती है। 

संभावित ऑफसेट - 2023 में किराए फिर से बढ़ सकते हैं

किसी भी महत्वपूर्ण आर्थिक मीट्रिक में हमेशा कई चर होते हैं, और किराया कोई अपवाद नहीं है। हालांकि मैं पिछले दो वर्षों में बड़े पैमाने पर किराये में बढ़ोतरी, आपूर्ति में वृद्धि और घरेलू गठन के आसपास प्रश्न चिह्नों से नीचे की ओर दबाव से भयभीत हूं, मैं यह स्वीकार करना चाहता हूं कि किराए की कीमतों में एक प्रमुख टेलविंड (ऊपर की ओर दबाव) है: ब्याज दरें . 

12-महीने की अवधि में बंधक दरें दोगुनी होने के साथ, घर खरीदने की सामर्थ्य, लाखों अमेरिकियों के लिए किराए का विकल्प, बढ़ गया है। एटीटीओएम के एक अध्ययन ने निष्कर्ष निकाला है कि सिर्फ एक साल पहले, 60% अमेरिकी बाजारों में इसे किराए पर लेने की तुलना में इसे अपनाना अधिक किफायती था, एक आंकड़ा जो उच्च ब्याज दरों के कारण मासिक भुगतान में 40-50% की वृद्धि के साथ बदल गया है। वह सामर्थ्य परिवर्तन किराए पर ऊपर की ओर दबाव डालेगा।

यह इस दबाव के कारण है कि मुझे लगता है कि 2023 में किराया एक सिक्का उछाल होगा। मैं अभी किराया वृद्धि के बारे में किसी भी आर्थिक पूर्वानुमान पर भरोसा नहीं करता हूं। और, उच्च ब्याज दरों से किराए पर बढ़ते दबाव के बिना, मैं एक सार्थक शर्त लगाने को तैयार हूं कि देश भर में किराए में औसतन गिरावट आएगी। 

भाग 3: मैं 2023 में ब्याज दरों में गिरावट पर भी दांव नहीं लगा रहा हूँ

याद रखें, कैप दरें ब्याज दरों से कम हैं। इसका मतलब है कि निवेशकों को पैसा कमाने के लिए, किराए को (तेजी से) बढ़ाना होगा, या ब्याज दरों को कम करना होगा। जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, मुझे लगता है कि 2023 में राष्ट्रीय स्तर पर किसी भी किराया वृद्धि अनुमान के बारे में संदेह करने के कई कारण हैं और यह सोचने का हर कारण है कि किराया एक महत्वपूर्ण संभावित नकारात्मक पहलू के साथ एक सिक्का उछाल है। 

अब, समय आ गया है कि हम अपना ध्यान ब्याज दरों पर केंद्रित करें। वाणिज्यिक दरों के पिछले कुछ वर्षों के ऐतिहासिक निचले स्तर पर लौटने से कई वाणिज्यिक रियल एस्टेट और मल्टीफ़ैमिली सिंडिकेटर्स और उनके निवेशकों को राहत मिलेगी। 

क्या इसकी सम्भावना है? मुझे ऐसा नहीं लगता। उसकी वजह यहाँ है।

"प्रसार" (बनाम 10-वर्षीय खजाना) समझाया गया

जब बैंक, संस्थान या व्यक्ति पैसा उधार देते हैं, तो वे जो जोखिम उठा रहे हैं उसके लिए मुआवजा चाहते हैं। वे ब्याज में कितना शुल्क लेते हैं, इसे अक्सर कम जोखिम वाले विकल्प के विरुद्ध "प्रसार" के रूप में सोचा जा सकता है। 

ऋण देने के क्षेत्र में यह व्यापक रूप से स्वीकार किया जाता है कि यूएस 10-वर्षीय ट्रेजरी बिल "प्रसार" को मापने के लिए एक महान बेंचमार्क है। अन्य बेंचमार्क में लंदन इंटरबैंक ऑफर रेट (LIBOR) और सिक्योर्ड ओवरनाइट फाइनेंसिंग रेट (SOFR) शामिल हैं। 

वास्तव में, बहुत सारे निजी वाणिज्यिक ऋण उन दरों के साथ आते हैं जो एसओएफआर प्लस स्प्रेड से जुड़ी होती हैं, ट्रेजरी से नहीं। लेकिन, 10-वर्षीय अमेरिकी ट्रेजरी बांड वह मानक है जिससे अधिकांश लोग स्प्रेड की तुलना करते हैं और बहुपरिवार वित्तपोषण पर इसका सबसे बड़ा प्रभाव पड़ता है।

कई संस्थान अमेरिकी सरकार को पैसा उधार देने को दुनिया में सबसे कम जोखिम वाला निवेश मानते हैं। किसी और को उधार देना अधिक जोखिम के साथ आता है। इसलिए बाकी सभी पर अधिक ब्याज लगाया जाना चाहिए. 

लेकिन और कितना? यहीं पर "प्रसार" का विचार आता है। 

एक ऋणदाता कितना "प्रसार" शुल्क लेता है यह ऋणदाता, अर्थव्यवस्था और ऋण की मांग पर निर्भर करता है। कुछ बाज़ारों में, जैसे कि घर खरीदने वालों के लिए 30-वर्षीय बंधक, यह प्रसार बहुत अच्छी तरह से स्थापित है। उदाहरण के लिए:

यह स्पष्ट रूप से वास्तव में एक मजबूत सहसंबंध है, इस बिंदु पर जहां हम यह मान सकते हैं कि यदि 10-वर्षीय ट्रेजरी बढ़ती है, तो बंधक दरें बढ़ जाती हैं, और इसके विपरीत। हालाँकि, यह एक पूर्ण सहसंबंध नहीं है, और कभी-कभी, प्रसार वास्तव में बदलता है। 

आज उन समयों में से एक है. 10-वर्षीय ट्रेजरी और 30-वर्षीय बंधक दरों के बीच का अंतर अपेक्षाकृत अधिक है, जैसा कि आप नीचे देख सकते हैं:

कई पंडितों को उम्मीद है कि इस उच्च प्रसार के कारण 30 में 2023-वर्षीय बंधक दरों में गिरावट आएगी। उनका मानना ​​है कि यदि 10-वर्षीय ट्रेजरी और 30-वर्षीय बंधक दरों के बीच का अंतर लगभग 180 बीपीएस के ऐतिहासिक औसत तक सामान्य हो जाता है, तो बंधक 5.5% के बजाय 6.3% सीमा के करीब आ सकते हैं, जहां हम हैं इस लेखन के समय.

दो समस्याओं को छोड़कर, यह सिद्धांत में समझ में आता है। 

सबसे पहले, 10-वर्षीय ट्रेजरी उपज वर्तमान में कम है क्योंकि निवेशकों को लगता है कि हम मंदी में हैं या होने वाले हैं। इसे आमतौर पर यह कहकर व्यक्त किया जाता है कि उपज वक्र उल्टा है। इसमें उल्टे उपज वक्र की ओर प्रगति को बहुत अच्छी तरह से दर्शाया गया है विज़ुअल कैपिटलिस्ट से उत्कृष्ट विज़ुअलाइज़ेशन। 

मंदी के डर से लोग 10 साल के खजाने जैसे सुरक्षित निवेश की ओर भाग रहे हैं। इसकी अत्यधिक संभावना है कि जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था ठीक होने लगेगी, उपज वक्र सामान्य हो जाएगा और 10-वर्षीय ट्रेजरी दर में वृद्धि होगी। 

दूसरा, फेड स्पष्ट रूप से संकेत दे रहा है कि वे 2023 में पूरे वर्ष दरें बढ़ाने का इरादा रखते हैं। यह शर्त लगाना कि दरें कम हो जाएंगी, फेड के आधिकारिक रुख के खिलाफ एक दांव है। मुझे दरें नीचे आने और नीचे बने रहने का एकमात्र तरीका यह दिखता है कि अगर कोई मंदी इतनी गहरी और बुरी हो कि फेड को तुरंत अपनी दिशा बदलने के लिए मजबूर होना पड़े। 

दूसरे शब्दों में, रियल एस्टेट निवेशकों (और कोई भी जो 10-वर्षीय राजकोष पर नज़र रखने वाले ऋण का उपयोग करके पैसा उधार लेता है) के लिए दरें बढ़ने जा रही हैं, जब तक कि कोई भयानक मंदी न हो जहां लाखों लोग अपनी नौकरियां खो देते हैं। 

तो, आइए एक सिक्का उछालें: 

यदि यह सिर पर है (एक बड़ी मंदी), नौकरियाँ खो जाती हैं, किराए में गिरावट आती है, और वाणिज्यिक बहुपरिवार अचल संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आती है। 

यदि यह पूंछ (एक उज्ज्वल आर्थिक दृष्टिकोण) है, तो ब्याज दरें तेजी से बढ़ती हैं, और वाणिज्यिक बहुपरिवार अचल संपत्ति मूल्यों में गिरावट आती है।

यह कोई बहुत मज़ेदार गेम नहीं है.

हालाँकि यह संभव है कि आप बंधक दरों में उछाल देखते हैं और अस्थायी रूप से मध्य 5 के दशक के निचले स्तर तक गिर जाते हैं, मैं शर्त लगाता हूँ कि हम वर्ष का अंत उन दरों से भी अधिक के साथ करेंगे जहाँ वे आज हैं, फिर से, जब तक कि कोई गहरी मंदी न हो। 

क्या वाणिज्यिक ऋण आवासीय ऋण से भिन्न नहीं हैं? हम उनके बारे में विशेष रूप से बात क्यों नहीं कर रहे हैं? 

हालाँकि वाणिज्यिक ऋण देने में सभी प्रकार की बारीकियाँ हैं, इस समय, अधिकांश लोग छोटे से मध्यम आकार के अपार्टमेंट परिसरों को खरीदने के लिए फ्रेडी मैक ऋण का उपयोग कर रहे हैं, जिस परिसंपत्ति वर्ग की मैं इस लेख में चर्चा कर रहा हूँ। 

यदि वे फ़्रेडी मैक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, तो निवेशकों द्वारा उनका उपयोग करने की संभावना है। मल्टीफ़ैमिली निवेशकों के लिए फ़्रेडी मैक ऋण आसान बटन हैं क्योंकि इनमें कम ब्याज दरें, 30-वर्षीय परिशोधन और पाँच, सात या 10-वर्ष की शर्तें होती हैं। अभी, फ़्रेडी ऋण पर ब्याज दरें हो सकती हैं 5% के दक्षिण में! यह पारंपरिक ऋणों के बहुपरिवार समतुल्य है जिसका उपयोग लाखों रियल एस्टेट निवेशक और घर मालिक फैनी मॅई द्वारा बीमाकृत एकल-परिवार के घर खरीदने के लिए करते हैं। 

फ्रेडी मैक की दरें 10-वर्षीय ट्रेजरी से जुड़ी हुई हैं। इसलिए, इन अपार्टमेंट ऋणों में 10-वर्षीय नोट के मुकाबले उतना बढ़ता प्रसार नहीं दिखता है जितना हम आवासीय (पारंपरिक बंधक) क्षेत्र में देख रहे हैं। वह उनका साथ छोड़ देता है और भी अधिक मेरे विचार में, यदि 30-वर्षीय फैनी मॅई बंधक की तुलना में उपज वक्र सामान्य हो जाता है, तो जोखिम बढ़ने का है। यह यह भी बताता है कि एकल-परिवार आवास की तुलना में मल्टीफ़ैमिली में दरें इतनी कम क्यों हैं।

जबकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के लिए एक निजी बाजार है जो शायद कुछ साल पहले अधिक सामान्यतः उपयोग किया जाता था, ऐसा प्रतीत होता है कि यह काफी हद तक सूख गया है। यह या तो फैनी मॅई या फ्रेडी मैक की तरह एक सरकार-प्रायोजित उद्यम (जीएसई) है या इस समय अधिकांश सिंडिकेटर्स के लिए बंद है। 

लेकिन, वाणिज्यिक ऋण और सामान्य एकल-परिवार ऋण के बीच वास्तविक अंतर है कर्ज सेवा कवरेज अनुपात (डीएससीआर)। हम अगले भाग में जानेंगे कि यह इतना महत्वपूर्ण क्यों है।

भाग 4: उच्च ब्याज दरें मूल्यांकन और ऋण हामीदारी पर दबाव डालती हैं

फ्रेडी मैक अपार्टमेंट ऋण सहित वाणिज्यिक ऋण, जैसा कि पहले चर्चा की गई है, एकल-परिवार आवासीय स्थान में पारंपरिक ऋण के समान नहीं है। उदाहरण के लिए, एक विशिष्ट फ्रेडी मैक ऋण में 30 साल का परिशोधन कार्यक्रम हो सकता है, लेकिन एक गुब्बारा भुगतान के साथ - शेष राशि पांच, सात या 10 वर्षों के बाद आती है। सामान्य बाज़ारों में निवेशकों के लिए यह कोई समस्या नहीं है। वे ऋण का भुगतान करने या नए ऋण के साथ पुनर्वित्त करने के लिए कुछ वर्षों के बाद संपत्ति बेच सकते हैं और प्रक्रिया फिर से शुरू कर सकते हैं। 

लेकिन, जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, इन ऋणों के साथ एक और हामीदारी परीक्षण है: ऋण सेवा कवरेज अनुपात। डीएससीआर ऋण-से-आय परीक्षण का मल्टीफ़ैमिली संस्करण है जिसे गृह बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करते समय कई गृहस्वामियों को उत्तीर्ण करने की आवश्यकता होती है।

यदि व्यवसाय या अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स का नकदी प्रवाह ऋण के मूलधन और ब्याज (ऋण सेवा) के बिल्कुल बराबर है, तो डीएससीआर 1.0 होगा। कम, और व्यवसाय द्वारा उत्पादित नकदी प्रवाह ऋण को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं है। उच्चतर, और अतिरिक्त नकदी प्रवाह है।

फ्रेडी मैक ऋण के लिए आमतौर पर 1.2 से 1.25 के डीएससीआर की आवश्यकता होती है।

ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच निजी तौर पर वाणिज्यिक ऋण पर बातचीत की जाती है, ऐसे ऋण के साथ जो जीएसई द्वारा समर्थित नहीं है, इसमें उच्च डीएससीआर अनुपात या ऋण अनुबंध जैसे अधिक सख्त अनुबंध हो सकते हैं जिनके लिए उधारकर्ताओं को ऋण के पूरे जीवन भर डीएससीआर अनुपात बनाए रखने की आवश्यकता होती है।

जबकि फ़्रेडी ऋण का आकार 80% एलटीवी तक हो सकता है, व्यवहार में, कई लोगों को हामीदारी में कवरेज 65% से 75% तक सीमित मिलता है।

सामान्य बाज़ारों में, ये वस्तुएँ कोई समस्या नहीं हैं। लेकिन आइए जांच करें कि क्या होता है जब ब्याज दरें पिछले साल की तरह तेजी से बढ़ती हैं। 

कल्पना कीजिए कि एक निवेशक ने 1,000,000 के अंत में $2021 के फ़्रेडी मैक ऋण के साथ एक संपत्ति खरीदी। ऋण पर 3% ब्याज दर है। 30-वर्षीय परिशोधन पर मूलधन और ब्याज $4,216 प्रति माह, या $50,592 प्रति वर्ष है। आज तक तेजी से आगे बढ़ें। यही लोन 5.5% ब्याज पर लोन के साथ आएगा। उस उच्च ब्याज दर से $1M ऋण पर ऋण सेवा बढ़कर $68,136 हो जाएगी, जो कि 35% की वृद्धि है।

अब, हमारे निवेशक ने फ्रेडी ऋण का उपयोग किया (और अनुमान है कि बाजार का दो-तिहाई हिस्सा निश्चित दर ऋण का उपयोग करता है) और संभवतः उनके ऋण अवधि के आधार पर, 5-10 वर्षों तक वास्तविक दबाव में नहीं आएगा। लेकिन, यह स्वीकार करना महत्वपूर्ण है कि यदि वह निवेशक आज उसी ऋण के लिए दोबारा आवेदन करेगा, तो संभवतः वह पात्र नहीं होगा। सौदे को पूरा करने (एलटीवी को कम करने) के लिए उन्हें संभवतः काफी अधिक नकदी लानी होगी, अन्यथा उन्हें संपत्ति के लिए कम भुगतान करना होगा।

इससे भी अधिक समस्याग्रस्त बात यह है कि बाजार का एक ऐसा क्षेत्र है जो बहुपरिवार और अन्य वाणिज्यिक अचल संपत्ति के वित्तपोषण के लिए परिवर्तनीय दर ऋण और अन्य प्रकार के रचनात्मक वित्त जैसे ब्रिज ऋण (हार्ड मनी ऋण के समान) का उपयोग करता है। वॉल स्ट्रीट जर्नल के अनुसार, लगभग एक-तिहाई बाज़ार परिवर्तनीय ब्याज दर ऋण का उपयोग करता है, और उस समूह का कुछ (अज्ञात) प्रतिशत ब्रिज ऋण और अन्य गैर-एजेंसी ऋण का उपयोग करता है।

इन उधारकर्ताओं को उच्च ब्याज दरों के साथ अपना भुगतान करने के लिए बढ़ते दबाव का सामना करना पड़ेगा। पहले से हमारे उदाहरण पर वापस जाते हुए, कल्पना करें कि संपत्ति ने NOI में $62,500 (अधिग्रहण पर 5% कैप दर) उत्पन्न किया, साथ ही 50,592% ब्याज पर $3 की ऋण सेवा भी प्राप्त की। आज, वे भुगतान फिर से $68,136 हैं। इस काल्पनिक उधारकर्ता को अब संपत्ति द्वारा उत्पन्न फंडों के अलावा अन्य फंडों से अंतर को कवर करना होगा।

इनमें से कई परिवर्तनीय दर वाले ऋणों में दर सीमाएं होती हैं (अक्सर उनके ऋणदाताओं द्वारा आवश्यक होती हैं) जो अस्थायी रूप से उनके ऋण पर ब्याज दरों को बहुत अधिक बढ़ने से रोकती हैं। हालाँकि, बढ़ती दरों के आलोक में, इन दर सीमाओं को नवीनीकृत करने की लागत 10 गुना तक बढ़ रही है। इससे उधारकर्ताओं पर पहले से ही दबाव पड़ना शुरू हो गया है, जिन्हें अक्सर हर महीने इस बीमा के लिए धनराशि अलग रखनी पड़ती है। 

जैसा कि मैंने बताया, बेन मिलर, सीईओ निधि, ने इस घटना को "महान विध्वंस" की संज्ञा दी है - वाक्यांश का एक मोड़ जो मुझे लगता है कि इस समस्या को बहुत संक्षेप में प्रस्तुत करता है। 

करने के लिए सुनो उसकी उपस्थिति पर बाजार में और कुछ उदाहरण सुनें जो पहले से ही वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुनिया (खुदरा और कार्यालय से शुरू) में धूम मचा रहे हैं। 

ब्रायन बर्क का कहना है कि यह समस्या विकास ऋणों के साथ गंभीर होने की संभावना है, जहां यदि लीज-अप लक्ष्य तक नहीं पहुंच रहा है तो री-मार्जिन आवश्यकताएं उधारकर्ताओं को ऋण शेष का भुगतान करने के लिए मजबूर कर सकती हैं।

क्या घबराहट संभव है?

जब ऑपरेटर अपने ऋण अनुबंधों को पूरा नहीं कर पाते हैं, तो वे चूक कर सकते हैं और परिसंपत्ति को बैंक को वापस सौंप सकते हैं (एक फौजदारी)। इन स्थितियों में, लेनदार संपत्ति को जितनी जल्दी हो सके बेच देगा। कुछ लोग एक परिसमाप्त संपत्ति को "खरीद अवसर" के रूप में पेश कर सकते हैं जो बाजार मूल्य से बहुत कम पर बिकती है - और यह अच्छी तरह से हो सकता है।

लेकिन यह इसके जैसी परिसंपत्तियों के लिए एक कंपाउंड भी निर्धारित करता है। डीएससीआर अनुबंधों के अलावा, घरों की तरह, बहुपरिवार संपत्तियों का मूल्यांकन किया जाता है। यदि मूल्यांकन नहीं आता है, तो खरीदारों को समापन के समय अधिक नकदी लाने की आवश्यकता होगी। 

यदि 2023 से अधिक दबाव बढ़ता है, तो संकटग्रस्त फौजदारी बिक्री के कारण मल्टीफैमिली कॉम्प्लेक्स के लिए मुआवजे को कम और कम किया जा सकता है, जिससे नकारात्मक फीडबैक लूप में उधार लेना कठिन और कठिन हो जाएगा।

भाग 5: समाचार, उपाख्यान, और आगे पढ़ना

मैं यहां जो चर्चा कर रहा हूं वह उद्योग के अंदरूनी सूत्रों के लिए खबर नहीं है। 25 में REIT का मूल्यांकन 2022% गिर गया. मिनियापोलिस और शिकागो जैसे कई प्रमुख शहरों में किराए गिर रहे हैं किराये की कीमतें क्रमशः 9% और 4% कम हो गई हैं, वर्ष दर वर्ष। 

मकान मालिक भी अधिक पेशकश करने लगे हैं किरायेदारों को "रियायतें"।, नए किरायेदारों को लुभाने के लिए एक महीने का किराया मुफ़्त, या मुफ़्त पार्किंग के रूप में। ये रियायतें अपार्टमेंट निवेशकों के लिए निचली रेखा को उसी तरह से प्रभावित करती हैं जैसे कि रिक्ति या कम लिस्टिंग मूल्य किराए पर, लेकिन कुछ बाजारों में किराए में गिरावट की डिग्री को छुपाया जा सकता है।

बड़े निजी इक्विटी फंडों के संस्थागत ग्राहक इस हद तक धनराशि निकाल रहे हैं कि उन फंडों की कीमतें बढ़ रही हैं अपने निवेशकों के लिए निकासी सीमा, दुनिया में सबसे प्रसिद्ध गैर-व्यापारिक आरईआईटी से शुरू: ब्लैकस्टोन। 

ब्रायन बर्क ने इस विषय पर विस्तार से चर्चा की है बाजार में'द मल्टीफ़ैमिली बम फूटने वाला है' डेव मेयर के साथ एपिसोड। उनका मानना ​​है कि हम इस क्षेत्र में "पुनर्मूल्यांकन" के शिखर पर हैं और खरीदारों और विक्रेताओं के बीच बड़े पैमाने पर बोली/मांग का प्रसार हो रहा है। अभी जो कुछ सौदे किए जा रहे हैं, वे 1031 एक्सचेंज प्रतिभागियों द्वारा किए गए हैं और जिन्होंने बड़ी धनराशि जुटाई है और उन परिसंपत्तियों को शीघ्रता से तैनात करना है। ये लोग तेजी से आगे बढ़ने के लिए प्रेरित होते हैं, और कई विक्रेता अभी के लिए प्रिय जीवन का इंतजार कर रहे हैं, कीमतें ऊंची बनी हुई हैं। 

ये ज्यादा दिन नहीं चलेगा. जिन विक्रेताओं पर परिवर्तनीय दर ऋण का अत्यधिक बोझ था, उन्हें मजबूर किया जाएगा उनके डीएससीआर अनुपालन मुद्दों से बाहर। और, निवेशकों पर अपने गुब्बारा ऋण को पुनर्वित्त करने के लिए लगातार दबाव बढ़ रहा है, दबाव जो हर गुजरते महीने के साथ बढ़ेगा क्योंकि अधिक से अधिक बाजार ऋण को कम करने के लिए या तो बेचने, पुनर्वित्त करने या नकदी का महत्वपूर्ण हिस्सा लाने के लिए मजबूर है। संतुलन बनाएं और फौजदारी से बचें। 

भाग 6: इस माहौल में धन की रक्षा करने और पैसा कमाने के विचार

कैप दरें ब्याज दरों से कम हैं। किराया वृद्धि और ब्याज दर में राहत दोनों एक सिक्के की तरह हैं। बाजार के एक बड़े हिस्से के लिए ऋण पक्ष पर दबाव बढ़ रहा है, और पिछले साल की कीमतों पर नए सौदों की हामीदारी करना बहुत कठिन है।

यह एक कठिन माहौल है, लेकिन अभी भी कई रणनीतियाँ हैं जो समझदार निवेशकों के लिए उपयोगी हो सकती हैं जो अभी भी मल्टीफ़ैमिली और अन्य रियल एस्टेट क्षेत्रों में भाग लेना चाहते हैं। यहां कुछ चीजें हैं जिन पर मैं विचार कर रहा हूं:

उधार देना

ब्याज दरें कैप दरों से अधिक हैं। इसका मतलब है कि कम जोखिम के साथ इक्विटी निवेशक की तुलना में निवेश किए गए प्रति डॉलर ऋणदाता के लिए, कम से कम पहले वर्ष में अधिक नकदी प्रवाह। पहले 20-30% जोखिम किसी और को लेने दें। मैं व्यक्तिगत रूप से उन डेट फंडों में निवेश करने पर विचार कर रहा हूं जो कठिन धन उधार देते हैं, क्योंकि मुझे शॉर्ट पसंद है-उन ऋणों की अवधि प्रकृति और महसूस करें कि एकल-परिवार बाज़ार बहु-परिवार बाज़ार की तुलना में जोखिम से अधिक सुरक्षित है।  

शून्य उत्तोलन के साथ खरीदें

यदि आपका लक्ष्य वास्तव में लंबी अवधि के लिए मल्टीफ़ैमिली का मालिक बनना है, और निकट अवधि का जोखिम ऐसा कुछ नहीं है जो आपको परेशान करता है, तो यदि आपके पास साधन हैं तो उत्तोलन का बिल्कुल भी उपयोग न करने पर विचार करें। इससे जोखिम कम हो जाता है और, फिर से, क्योंकि ब्याज दरें कैप दरों से अधिक हैं, नकदी प्रवाह में वृद्धि होगी। यदि आप काम पर अधिक पूंजी लगाना चाहते हैं तो आप हमेशा कुछ वर्षों में पुनर्वित्त कर सकते हैं। 

रुको और देखो

यह बाज़ार का समय निर्धारण है और यह मेरी शैली नहीं है। लेकिन, यदि आप इस विश्लेषण पर विश्वास करते हैं, तो हम 2023 में कीमतों में काफी बदलाव देख सकते हैं। 6-12 महीनों के लिए नकदी पर बैठने से कुछ समझदार खरीदार बड़े सौदे पर संपत्ति हासिल करने की स्थिति में आ सकते हैं, खासकर अगर घबराहट कैप दर को बहुत बढ़ा देती है , बहुत ऊँचा। 

आप जिस भी निवेश में हैं उसकी शर्तों की समीक्षा करें

कुछ सिंडिकेटर्स को पूंजी कॉल करने का अधिकार है। यदि किसी सौदे पर डीएससीआर अनुबंध टूट जाता है, तो सिंडीकेटर के पास भारी नुकसान पर बेचने, फौजदारी करने, या फौजदारी को रोकने के लिए मेज पर नकदी का एक बड़ा ढेर लाने के बहुत ही अनाकर्षक विकल्प हो सकते हैं। 

आपके सिंडिकेशन निवेश की शर्तें सिंडीकेटर को निवेशकों को अतिरिक्त पूंजी लगाने या अपने शेयरों के जोखिम को कम करने की आवश्यकता की अनुमति दे सकती हैं। हालाँकि शक्ति प्रायोजक के हाथों में होने की संभावना है, यह समझना कम से कम आपके नियंत्रण में है कि आपके सौदे में यह संभावना है या नहीं और तदनुसार अपनी नकदी स्थिति तैयार करें। मूर्ख मत बनो.

किसी भी नए निवेश में स्वस्थ संदेह लाएं

मैं स्पष्ट रूप से प्रणालीगत तरीके से बाजार पर संदेह करता हूं, लेकिन अगर एक विशिष्ट सौदे के साथ प्रस्तुत किया जाता है जो मुझे दोबारा देखने के लिए पर्याप्त रूप से आकर्षित करने में सक्षम था, तो मैं यह सुनिश्चित करना चाहता हूं कि यह सौदा एक महत्वपूर्ण वृद्धि के साथ भी समझ में आता है कैप दरें. 

मैं "मूल्य-वर्धित" (प्रत्येक प्रायोजक द्वारा विज्ञापित प्रत्येक सौदा "मूल्य-वर्धित" है) या संपत्ति एक "महान सौदा" है (कौन सा प्रायोजक आपको बताएगा कि यह सौदा नहीं है) के दावों के बारे में मुझे संदेह होगा बहुत बढ़िया?)। यदि कोई प्रायोजक अपनी स्वयं की पूंजी का एक महत्वपूर्ण हिस्सा - जो कि उनके निवल मूल्य के संदर्भ में कुछ सार्थक हो - मेरी रुचि भी बढ़ जाएगी। ). मैं आश्वस्त होना चाहता हूं कि मेरी मेहनत के साथ-साथ उनकी अपनी मेहनत से कमाई गई पूंजी भी खतरे में है, न कि केवल इसलिए कि उनके पास अधिग्रहण शुल्क, प्रबंधन शुल्क और ब्याज से अतिरिक्त कमाई करने का अवसर है। 

किसी चीज़ पर संक्षिप्त स्थिति लें?

मुझे आश्चर्य है कि क्या कोई सार्वजनिक आरईआईटी है जो विशेष रूप से यहां उल्लिखित जोखिमों के संपर्क में है। शोध की एक बड़ी मात्रा उन पोर्टफोलियो को प्रकट कर सकती है जो विशेष रूप से कम कैप दरों, बड़े पैमाने पर आपूर्ति जोखिम और परिवर्तनीय दर ऋण के उच्च प्रतिशत वाले बाजारों में केंद्रित हैं या जो आसमान छूती दर कैप लागत को देख रहे होंगे। यदि कोई यहां खुदाई करने का निर्णय लेता है, तो मुझे आपके निष्कर्षों के बारे में बात करने में बहुत दिलचस्पी होगी।   

निष्कर्ष

यह एक लम्बा लेख था. यदि आप यहां तक ​​पहुंचे हैं, तो पढ़ने के लिए धन्यवाद!

जैसा कि मैंने परिचय में उल्लेख किया है, मैं वाणिज्यिक अचल संपत्ति और बड़े बहुपरिवार की दुनिया को समझने में खुद को एक शौकिया से लेकर यात्रा करने वाले व्यक्ति के बीच मानता हूं। 

हालाँकि, जो मैं समझ पा रहा हूँ वह मुझे मूल्यांकन के लिए भयभीत करता है। मुझे लगता है कि यहां कई जोखिम हैं, और मैं 2023 में बहुत रूढ़िवादी होने की योजना बना रहा हूं। हालांकि, मैं एक और एकल-परिवार किराये या यहां तक ​​​​कि एक खरीद सकता हूं छोटा डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स या क्वाडप्लेक्स जैसी बहु-परिवारीय संपत्ति, जैसा कि मैं हर 12-18 महीनों में करना पसंद करता हूँ। 

मुझे उम्मीद है कि, कम से कम, यह लेख निवेशकों को अधिक जानकारीपूर्ण निर्णय लेने में मदद करेगा यदि वे बहुपरिवार निवेश के अवसर तलाश रहे हैं और थोड़ा और परिश्रम करते हैं। 

और फिर, मैं अभी भी मल्टीफ़ैमिली के लिए बुल केस वाले किसी व्यक्ति की तलाश कर रहा हूं। यदि आप इसे पढ़ रहे हैं, तो कृपया नीचे टिप्पणी करें या मुझे ईमेल करें . मुझे आपका विचार सुनना अच्छा लगेगा।

BigPockets द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि BigerPockets की राय का प्रतिनिधित्व करें।