शिक्षा कैसे प्रवेश करें व्यावसायिक अचल संपत्ति निवेश करना एक चुनौतीपूर्ण कार्य लगता है. कैप रेट, प्रो फॉर्म, एनओआई, ट्रिपल नेट और बहुत कुछ जैसी उद्योग-विशिष्ट शब्दावली और शब्दावली के साथ, एक नौसिखिया रियल एस्टेट निवेशक निराश हो सकता है। वाणिज्यिक अचल संपत्ति की प्रतीत होने वाली पेचीदा दुनिया. लेकिन क्या होगा अगर हम आपको बताएं कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति ढूंढना, खरीदना और पैसा कमाना है आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में बहुत आसान है? यदि आप ऐसा कर सकें तो क्या होगा? तेजी से धन बनाएं, अधिक मूल्यवान संपत्तियाँ खरीदें, और पहुंच वित्तीय स्वतंत्रता और तेज दर्जनों एकल-परिवार वाले घरों के बजाय केवल कुछ सौदों के साथ? आज, हम आपको दिखाएंगे कि शुरुआत कैसे करें!
नए निवेशक अक्सर वाणिज्यिक अचल संपत्ति को ठंडे बस्ते में डाल देते हैं, लेकिन आपको इससे कोई नहीं रोकता अभी कोई बड़ी संपत्ति खरीद रहे हैं. यह कैसे करना है यह समझाने के लिए, हम लाए हैं एनी लार्नर, उत्तरी कोलोराडो में स्थित वाणिज्यिक रियल एस्टेट ब्रोकर। उसने सब कुछ देखा है गोदाम सौदे सेवा मेरे स्वयं भंडारण करना, खुदरा केंद्र, तथा कार्यालय स्थान. वह ठीक-ठीक जानती है कि खेल में आने के लिए एक नौसिखिया क्या कर सकता है और आवासीय मार्ग पर जाने की तुलना में व्यावसायिक मार्ग कहीं बेहतर विकल्प क्यों हो सकता है।
इस एपिसोड में, एनी बताएंगी वास्तव में वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्या है, इसका मूल्यांकन कैसे किया जाता है, और विभिन्न प्रकार की संपत्तियाँ आप खरीद सकते हैं. वह इस बात पर भी गहराई से विचार करती है कि ऐसा क्यों है वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीदना बहुत आसान है आवासीय से अधिक और ब्रोकर का उपयोग कैसे मदद कर सकता है छिपे हुए सौदों को अनलॉक करें जिसके बारे में अन्य निवेशकों को जानकारी नहीं है। इसलिए, यदि आप अभी भी छोटे सौदों का पीछा कर रहे हैं और उस स्तर तक पहुंचना चाहते हैं जहां वास्तविक पैसा कमाया जाता है, तो बने रहें!
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एशले:
यह रियल एस्टेट रूकी एपिसोड 276 है।
एनी:
वस्तुतः ब्रोकर का उपयोग न करने का कोई कारण नहीं है। वे आपके लिए बातचीत करेंगे, उन्हें इस बात की बेहतर समझ है कि बाजार में क्या चल रहा है, कौन सा मूल्यांकन सही मूल्यांकन है, किसमें आना है, कैसे बातचीत करनी है, इसलिए यह नंबर एक है। एक दलाल ढूँढ़ो, और वे वहाँ मौजूद हैं। और मैं विशेष रूप से एक वाणिज्यिक दलाल की खोज करूंगा। दोनों दुनियाओं में कुछ गिरावट आई है, लेकिन अगर आप पूरे दिन वाणिज्यिक काम कर रहे हैं, तो आपको इस बात की बेहतर समझ है कि बाजार में क्या चल रहा है।
एशले:
मेरा नाम एशले केहर है और मैं यहां अपने सह-मेजबान टोनी रॉबिन्सन के साथ हूं।
टोनी:
और रियल एस्टेट रूकी पॉडकास्ट में आपका स्वागत है जहां हर हफ्ते, सप्ताह में दो बार, हम आपके लिए प्रेरणा, प्रेरणा और कहानियां लाते हैं जिन्हें आपको अपनी निवेश यात्रा को शुरू करने के लिए सुनने की ज़रूरत है। आज मैं केल बेल एटवेल उपयोगकर्ता नाम वाले किसी व्यक्ति को चिल्लाना चाहता हूं, जिसने हमारे लिए एक पांच सितारा समीक्षा छोड़ी और कहा, “मेरे पति और मैंने दोनों ने 2022 के अक्टूबर में इस पॉडकास्ट को सुनना शुरू किया और टोनी, एशले और से बहुत प्रेरित हुए हैं।” उनके सभी मेहमान. इस शो की मदद से, हम कार्रवाई में कूद पड़े और दिसंबर के मध्य तक अपना पहला घर खरीदने में सक्षम हुए। राफ्ट गाइड के रूप में, हम साल का आधा हिस्सा कोलोराडो में और आधा साल सेंट लुइस में बिताते हैं, इसलिए अब हमारी योजना शरद ऋतु के महीनों में राफ्टिंग सीजन के दौरान यात्रा करने वाली नर्सों के लिए मध्यावधि किराये के रूप में हमारे अन्य सेंट लुइस घर का उपयोग करने की है। कोलोराडो में बाहर. बेहतरीन अंतर्दृष्टि के लिए आप सभी को बहुत-बहुत धन्यवाद।
केलबेल एटवेल, हमें ऐसी कहानियाँ सुनना पसंद है, इसलिए हम आपकी प्रशंसा करते हैं और पाँच सितारा समीक्षा देते हैं। और यदि आप नौसिखिया दर्शक सदस्य हैं और आपने अभी तक हमारे लिए कोई समीक्षा नहीं छोड़ी है, तो कृपया छोड़ें। हमें जितने अधिक विचार मिलेंगे, हम उतने अधिक लोगों की सहायता कर सकेंगे। हम जितने अधिक लोगों की मदद कर सकते हैं, हमें यहां करना अच्छा लगता है, इसलिए आप वहां जाएं। एशले, क्या हो रहा है? आज आपको एक अलग पृष्ठभूमि मिली है। आप पिछले कुछ हफ़्तों से यात्रा कर रहे हैं। जब भी मैं तुम्हें देखता हूं, तुम्हारे पीछे एक अलग दृश्य होता है।
एशले:
हाँ। खैर, ऐसा इसलिए है क्योंकि हम आम तौर पर इस दिन रिकॉर्ड नहीं करते हैं, इसलिए मैं वास्तव में वहां हूं जो मेरा भविष्य का कार्यालय होने जा रहा है। मैंने यहां पूरी रसोई बनाई है, इसलिए यह एक आवासीय इकाई भी हो सकती है जिसकी मुझे अब अपने कार्यालय के रूप में आवश्यकता नहीं है, लेकिन मैं वर्तमान में रसोई काउंटर पर बैठा हूं जहां डिशवॉशर जाता है और मेरे पास अभी तक डिशवॉशर नहीं है , इसलिए मेरे पैर अलमारियों के उस खुले हिस्से के ठीक नीचे हैं। यहां सिर्फ एक स्टूल पर बैठना वास्तव में काफी सुविधाजनक है।
टोनी:
और आपके पीछे एक सुंदर दृश्य है, ये सुरम्य खिड़कियाँ।
एशले:
और फिर वहाँ एक रास्ता है और एक कंक्रीट पैड है, लेकिन फिर रास्ते के दूसरी तरफ एक सुंदर तालाब है। यह वास्तव में बहुत अच्छा है, इसलिए जब मैं यहां बैठकर काम करता हूं तो बच्चे वहां खेल सकते हैं और सामान ले सकते हैं।
टोनी:
खैर, आज हमारे पास लोगों के लिए एक अच्छा एपिसोड है, है ना? हमने एनी लार्नर को नियुक्त किया है, और एनी एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट ब्रोकर है। वह कुछ समय से खेल में है और उसके पास ज्ञान का भंडार है और वह देती है, मुझे नहीं पता, जेम्स डेनार्ड के एपिसोड के बारे में सोचें जब पुनर्वसन लागत का अनुमान लगाने की बात आई, यह वाणिज्यिक ब्रोकर के साथ काम करने के बराबर है . उसके पास इस बारे में बहुत सारी जानकारी है कि उस रिश्ते में कैसे प्रभावी होना है और क्या देखना है और क्या काम करता है और क्या काम नहीं करता है, इसलिए मैंने आज उसके साथ इस बातचीत का आनंद लिया।
एशले:
और मुझे लगता है कि एक महत्वपूर्ण बात यह है, जैसा कि टोनी ने उल्लेख किया है, एक वाणिज्यिक ब्रोकर के साथ काम करते समय आपका पहला विचार यह होगा कि मैं ऑफ मार्केट सौदे करने जा रहा हूं। मैं किसी एजेंट का उपयोग नहीं करने जा रहा हूं, वह इस बात पर चर्चा करती है कि जब आप वाणिज्यिक खरीदारी कर रहे हों तो आपको ब्रोकर का उपयोग क्यों करना चाहिए। और मुझे लगता है कि वे महान उदाहरण हैं और इससे आपको बहुत फ़ायदा हो सकता है। मुझे एहसास ही नहीं हुआ कि वेबसाइटें थीं। वह लूपनेट और CREXI जैसी विभिन्न वेबसाइटों के बारे में बात करती है, कौन सी CREXI, यदि आप एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तलाश में हैं तो आपको अधिक साइन अप करना चाहिए। लेकिन उन्होंने कुछ अन्य के बारे में बात की जिन तक आपकी पहुंच केवल तभी होती है जब आप एक वाणिज्यिक ब्रोकर हों, और यह एमएलएस की तरह नहीं है जहां आप जा सकते हैं और देख सकते हैं कि Zillow या realtor.com पर एमएलएस में क्या है। तो मुझे यह वास्तव में दिलचस्प लगा और यह सिर्फ फायदों में से एक है, लेकिन बहुत सारी बेहतरीन जानकारी है। एनी, शो में आपका स्वागत है। हमारे साथ जुड़ने के लिए आपका बहुत बहुत धन्यवाद। क्या आप हर किसी को अपने बारे में थोड़ा बताना शुरू कर सकते हैं?
एनी:
हाँ, तुम्हें यह मिल गया। मेरे साथ रहने के लिए बहुत बहुत धन्यवाद. मेरा नाम एनी लर्नर है और मैं कोलोराडो में एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट ब्रोकर हूं। उत्तरी कोलोराडो, विशेष रूप से बड़ा बोल्डर क्षेत्र, जैसा कि हम कहते हैं। और कोलोराडो में, रियल एस्टेट ब्रोकर जो चाहें, कर सकते हैं, आवासीय या वाणिज्यिक, लेकिन आम तौर पर क्या होता है कि आप एक या दूसरे में पड़ जाते हैं और एक या दूसरे में विशेषज्ञता हासिल कर लेते हैं क्योंकि वे कुछ अलग दुनिया हैं, और हम करेंगे मैं निश्चित रूप से समझ गया हूँ कि इसका क्या मतलब है। मैं वाणिज्यिक में विशेषज्ञ हूं, इसलिए हम वाणिज्यिक संपत्तियों की बिक्री और पट्टे का काम करते हैं।
और मैं लगभग छह अन्य दलालों के साथ एक टीम में हूं और मैं वास्तव में विपणन के माध्यम से वाणिज्यिक अचल संपत्ति में आया हूं। मेरी पृष्ठभूमि व्यवसायों के लिए विपणन और परामर्श देने की है। मैं हमेशा बी2बी में रहा हूं। मुझे व्यवसायों के साथ काम करना पसंद है, मुझे विशेष रूप से छोटे व्यवसायों के साथ काम करना पसंद है। इतना वाणिज्यिक कि जब मैंने रियल एस्टेट के लिए काम करना शुरू किया और मेरे ग्राहक रियल एस्टेट ब्रोकर बन गए, तो रियल एस्टेट के साथ मेरी रुचि व्यवसायों के साथ काम करने के मेरे प्यार के साथ मिल गई और अब निवेशक अक्सर दोनों दुनियाओं को मिला देते हैं, इस तरह मैं ब्रोकरेज में आ गया।
एशले:
और स्वयं निवेश करने के बारे में क्या? क्या आप हमें एक निवेशक के रूप में अपने व्यक्तिगत अनुभव के बारे में कुछ बता सकते हैं?
एनी:
पूरी तरह से. जब आप रियल एस्टेट में कूदते हैं, तो आपको संयोगवश बहुत सारे सौदे देखने को मिलते हैं। वास्तव में रियल एस्टेट में बहुत अधिक निवेश करने का मेरा कोई इरादा नहीं था, लेकिन हमें कुछ संपत्तियों का पता चला और हम अन्य ब्रोकरों के साथ पैसा मिलाने और कुछ सौदे करने में सक्षम हुए। मेरा एक दोस्त है जिसके पास हमसे बहुत अधिक संपत्ति है, और इसलिए वह हमारे साथ सौदे करता है और ऐसे सौदे लाता है जहां वह अधिकांश पैसा लगाएगा और फिर हम एक संपत्ति के अल्पसंख्यक हिस्से के मालिक के रूप में आते हैं और हम एक एलएलसी बनाएं और इसे खरीदें। और इसलिए हमें इस क्षेत्र में एक आवासीय संपत्ति मिली जो कि एक तरह से उलटफेर थी, और हमने इसे खरीद लिया और हमने इसमें शायद 40,000 डॉलर लगाए और फिर हमने इसे एक साल के लिए किराए पर ले लिया और बस कुछ पैसे जमा कर लिए।
हमने इसे वास्तव में एक आय संपत्ति के रूप में नहीं माना, यह सिर्फ बचत थी, जो भी हो। हमने जितना संभव हो उतना किराया बढ़ाया, और फिर हम उसे एक साल बाद बाजार में वापस लाने में सक्षम हुए और मुझे लगता है कि हमने इसे $382 में खरीदा और इसे किराए पर दे दिया, जिससे साल भर के हमारे सभी खर्चों को कवर किया गया। हमने 40,000 डॉलर लगाए और फिर अगले साल इसे बेच दिया... अब मैं याद करने की कोशिश कर रहा हूं... 650,000 डॉलर-एक साल बाद कुछ, तो यह एक अच्छा छोटा प्रोजेक्ट था। ये ऐसे सौदे हैं जिन पर हम विचार कर रहे हैं। यह भाग्यशाली था, लेकिन वे सब काम नहीं करते।
हम उसके साथ भाग्यशाली रहे। यह वास्तव में अच्छी तरह से काम किया और यह बिल्कुल सही जगह पर था और तीन शयनकक्ष, दो बाथरूम, एक यार्ड, जो यहीं है, तीन शयनकक्ष, दो बाथरूम और एक यार्ड वह सब कुछ है जो आपको चाहिए क्योंकि आपके पास कुत्तों के लिए जगह है, क्योंकि यदि आप ऐसा नहीं करते हैं यदि आपके पास कुत्तों के लिए जगह नहीं है, तो आप अपने किरायेदार पूल का बहुत सारा हिस्सा ख़त्म कर देते हैं। और तीन बेडरूम, दो बाथरूम के साथ आपको युवा वयस्कों का एक समूह मिल सकता है जो थोड़ा अधिक बजट लगा सकते हैं। यदि आप इसे कुछ हद तक अच्छा बनाते हैं और इसे पूरी तरह से सुपर कॉलेज जैसा नहीं बनाते हैं, तो आप कुछ और लोगों को इसमें ला सकते हैं। इसलिए हमने इसी पर ध्यान केंद्रित किया।
टोनी:
एनी, मुझे अच्छा लगा कि आपके पास स्पेक्ट्रम के दोनों पक्षों का अनुभव है। और आपने इसके बारे में पहले ही थोड़ी बात की है, लेकिन वाणिज्यिक और आवासीय दोनों स्थानों के लिए स्पष्ट रूप से लाभ हैं, लेकिन हमारे नौसिखिया दर्शकों के लिए, उनमें से कई के पास शायद अभी तक कोई सौदा नहीं है। क्या आपको लगता है कि उनके लिए अपने पहले सौदे के रूप में वाणिज्यिक में कूदने के लिए पर्याप्त लाभ हैं या क्या आपको लगता है कि जिन लोगों के साथ आप काम करते हैं, वे आम तौर पर अधिक अनुभवी निवेशक हैं जिन्होंने वाणिज्यिक तक अपना काम किया है? वहां आपके क्या विचार हैं?
एनी:
अच्छा प्रश्न। निश्चित रूप से, वाणिज्यिक निवेशक थोड़े अधिक समझदार होते हैं क्योंकि वे शायद कुछ समय से ऐसा कर रहे हैं, और मुख्य रूप से बड़ा अंतर यह है कि उनके पास थोड़ी अधिक पूंजी है। मुझे लगता है कि यदि आप वाणिज्यिक क्षेत्र में निवेश शुरू करना चाहते हैं तो प्रवेश के लिए शायद यह सबसे बड़ी बाधा है। मुझे लगता है कि यह उतना ही आसान है, अगर आसान नहीं है और आवासीय के बजाय वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने के बहुत सारे फायदे हैं जो मुझे भी पसंद हैं, लेकिन समस्या यह है कि आपको बस थोड़ी अधिक पूंजी की आवश्यकता है क्योंकि वाणिज्यिक इमारतें हमेशा नहीं होती हैं, लेकिन वे होती हैं थोड़ा अधिक महंगा है और आपको रखरखाव और रिक्तियों के मामले में उन्हें बनाए रखने के लिए बहुत अधिक पूंजी की आवश्यकता है, जिनसे आपको निपटना होगा।
लेकिन सौदे लंबे होते हैं, इसलिए यदि आप उसमें से बहुत कुछ हासिल कर सकते हैं, तो आप खुद को वाणिज्यिक के लिए तैयार कर सकते हैं। लेकिन निश्चित रूप से समाधान हैं और मुझे लगता है कि यदि आप समूहों के साथ पैसा इकट्ठा कर सकते हैं और एक अच्छे ब्रोकर ब्रोकर के साथ काम कर सकते हैं जो आपको उन सभी डील संरचनाओं के माध्यम से काम करने में मदद कर सकता है, तो यह वास्तव में एक अच्छा अवसर है और मुझे कैसे दिखना है इसके बारे में और अधिक साझा करना अच्छा लगेगा वाणिज्यिक सौदों में और किन बातों का ध्यान रखना चाहिए, यह कैसे थोड़ा अलग है।
टोनी:
उस पर बस एक अनुवर्ती प्रश्न, एनी, क्योंकि आपने कहा था कि एक वाणिज्यिक सौदा प्राप्त करना उतना ही आसान है, यदि आसान नहीं है। इसके बारे में विस्तार से बताएं क्योंकि मुझे लगता है कि सुनने वाले हमारे अधिकांश नौसिखिए वाणिज्यिक शब्द के बारे में सोचते हैं और वे उसमें शामिल होने वाली हर चीज से अभिभूत हो जाते हैं। तो विस्तार से बताएं कि आपको क्या लगता है कि व्यावसायिक सौदा हासिल करना वास्तव में आसान हो सकता है।
एनी:
खैर, सीधे शब्दों में कहें तो खरीदारों का समूह छोटा है। कम से कम यहां आवासीय होने के कारण, हमारे पास यहां एक मजबूत बाजार है और इस अजीब मंदी में भी आपके पास बहुत सारे खरीदार हैं जो हम अभी अनुभव कर रहे हैं। और वाणिज्यिक के साथ, वे नौ महीने तक लंबे समय तक बाजार में बैठे रहते हैं। यह एक वाणिज्यिक संपत्ति के लिए असामान्य है जो बिक्री के लिए है, विशेष रूप से वह जो अधिक सुलभ सीमा में है, हम शायद $500,000 से $1.5 मिलियन के बारे में बात कर रहे हैं, कभी-कभी ऐसी इमारत, खासकर अगर इसमें इतनी आय नहीं होती है निवेशक देखना चाहते हैं, कुछ देर वहां बैठेंगे और वास्तव में बातचीत की गुंजाइश है।
आप वास्तव में एक प्रस्ताव रख सकते हैं जो आप वहन कर सकते हैं और फिर बातचीत के लिए मेज पर जा सकते हैं, जहां कभी-कभी निवेशकों के साथ, जब आप आवासीय संपत्तियों में निवेश कर रहे होते हैं या फ़्लिप करना चाह रहे होते हैं, तो मुझे लगता है कि उस दरवाजे के बाहर एक लंबी लाइन है और तुम्हें थोड़ा और आक्रामक होना होगा। इसलिए मुझे लगता है कि वाणिज्यिक से मेरा तात्पर्य अधिग्रहण से है। आपके पास कुछ और विकल्प हैं, आपको बस यह जानना है कि आप क्या तलाश रहे हैं और तैयार रहें।
एशले:
एनी, एक नौसिखिया निवेशक के लिए जो इस पॉडकास्ट को सुन रहा होगा और सोच रहा होगा, “तुम्हें पता है क्या? मुझे लगता है कि मैं वास्तव में वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने का प्रयास करना चाहूंगा," निवेश के वाणिज्यिक पक्ष में खुद को आगे बढ़ाने के लिए वास्तव में उस कार्रवाई को शुरू करने के लिए उन्हें कौन सी पहली जगह या पहली चीज़ करनी चाहिए?
एनी:
बढ़िया सवाल. चेतावनी, मैं एक ब्रोकर हूं, लेकिन मैं कहूंगा कि एक ब्रोकर ढूंढो। नंबर एक, वाणिज्यिक पक्ष की संपत्तियों में हम खोजने के लिए उतनी आसानी से उपलब्ध नहीं हैं जितनी कि वे आवासीय में हैं, और सबसे बड़ा कारण यह है कि वाणिज्यिक दुनिया में हमारे पास वास्तव में एमएलएस के बराबर नहीं है। यह एकाधिक सूची प्रणाली, वे बहुत अच्छी हैं। आप उनसे प्यार कर सकते हैं, आप उनसे नफरत कर सकते हैं, लेकिन एक चीज जो वे अच्छी तरह से करते हैं वह इन सभी संपत्तियों को इन विभिन्न वेबसाइटों पर सिंडिकेट करना है जो पूरी तरह से जनता के लिए उपलब्ध हैं। वाणिज्यिक स्तर पर हमारे पास लूपनेट है, और मुझे यकीन है कि यदि आपने कभी वाणिज्यिक संपत्तियां देखी हैं, तो आपने लूपनेट का उपयोग किया होगा। लूपनेट बढ़िया है. यह CoStar का सार्वजनिक-सामना करने वाला संस्करण है, और CoStar अब तक संपत्ति डेटा एक्सचेंजों में बाज़ार में अग्रणी है। लेकिन लूपनेट के अलावा, बाकी सब कुछ एक दीवार के पीछे है जिस तक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर पहुंच सकते हैं।
तो ये सभी प्रॉपर्टी एक्सचेंज डेटाबेस जिन्हें हम कहते हैं, जैसे कैटलिस्ट, कोस्टार, लूपनेट, CREXI। CREXI का उपयोग आप लॉगिन के साथ कर सकते हैं, और मैं उन निवेशकों के लिए इसकी अनुशंसा करूंगा जो केवल संपत्तियां ब्राउज़ करना चाहते हैं। लेकिन अंततः, आपके पास ऐसे दलाल होंगे जिनके पास उपलब्ध संपत्तियों के पूल तक पहुंच होगी और वे उद्योग में अन्य दलालों के साथ अधिक नेटवर्क वाले होंगे और जान सकेंगे कि कौन सी संपत्तियां आ रही हैं, क्या उपलब्ध है। वे आपके लिए ऑफ-मार्केट सौदों तक पहुंचने में सक्षम होने की अधिक संभावना रखते हैं। इसलिए केवल एक संपत्ति ढूँढ़ने के लिए, बस एक ब्रोकर का उपयोग करें। यदि आप एक खरीदार हैं, तो यह बिल्कुल वैसा ही है जैसा कि आवासीय में होता है जहां आप अपने ब्रोकर को भुगतान नहीं करते हैं और आप उनके कमीशन का भुगतान नहीं करते हैं, मकान मालिक या विक्रेता कमीशन का भुगतान करते हैं।
एकमात्र समय जब आप खरीदार के ब्रोकर को कमीशन का भुगतान कर सकते हैं, यदि आपने एक ऑफ-मार्केट डील खरीदी है, जिसके लिए आपको तैयार रहना होगा, और हो सकता है कि वे आपके साथ एक विशेष हस्ताक्षर करना चाहें ताकि आप उनकी फीस को कवर कर सकें। यह बाजार से बाहर है. और यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप क्या खोज रहे हैं, लेकिन अधिकांशतः आपको बाज़ार में कुछ न कुछ मिलेगा, और इसलिए ब्रोकर का उपयोग न करने का वस्तुतः कोई कारण नहीं है। वे आपके लिए बातचीत करेंगे, उन्हें इस बात की बेहतर समझ है कि बाजार में क्या चल रहा है, कौन सा मूल्यांकन सही मूल्यांकन है, किसमें आना है, कैसे बातचीत करनी है। तो यह नंबर एक है, एक ब्रोकर ढूंढें। और वे वहां हैं, और मैं विशेष रूप से एक वाणिज्यिक दलाल की तलाश करूंगा। दोनों दुनियाओं में कुछ गिरावट आई है, लेकिन अगर आप पूरे दिन वाणिज्यिक काम कर रहे हैं, तो आपको इस बात की बेहतर समझ है कि बाजार में क्या चल रहा है।
एशले:
उस प्रश्न का अनुसरण करने के लिए, और आपने पहले ही मेरे लिए इसका एक भाग का उत्तर दे दिया है कि आप एक ब्रोकर से आपके लिए क्या मूल्य लाने की उम्मीद कर सकते हैं? तो आपने कहा कि बातचीत करते हुए, आपको यह पता लगाने में मदद मिलेगी कि बाजार कहां है, इस संपत्ति का वास्तव में मूल्य क्या है, जैसी चीजें। ऐसी कौन सी अन्य चीजें हैं जिनमें ब्रोकर आपकी मदद करेगा? तो हो सकता है कि अधिग्रहण के दौरान, क्या वे आपको लीज एग्रीमेंट जैसी चीजों में मदद कर रहे हैं, ऐसी चीजें जो आपको विक्रेता से मिलनी चाहिए और फिर आपके अनुबंध के तहत आने के बाद, क्या वे उचित परिश्रम में सहायता कर रहे हैं? और इसलिए वे कौन से टुकड़े हैं जो किसी को पूछना चाहिए कि क्या ब्रोकर उन क्षेत्रों में जानकार है और उन सेवाओं को प्रदान करता है?
एनी:
निश्चित रूप से। एक दलाल, नंबर एक, आपको यह पता लगाने में मदद करेगा कि बाजार में क्या है, यदि आप अनुबंध के तहत आते हैं, तो सही कीमत पर अनुबंध के तहत आते हैं। और फिर उचित परिश्रम काफी लंबा है। हम वाणिज्यिक तौर पर 30 से 90 दिनों के लिए अनुबंध के अधीन रहते हैं। मेरा एक सौदा अगले सप्ताह पूरा होने वाला है यानी लगभग 90 दिन हो गए हैं जब हम अनुबंध के अधीन थे और यह जटिल भी नहीं था, पर्यावरण संबंधी कार्य पूरा करने में काफी समय लगता है। निरीक्षण, बहुत सारा शीर्षक कार्य है। और फिर निश्चित रूप से किरायेदारों, इसलिए यह अगली बात है जिससे मैं बात करूंगा। दरअसल, यदि आप किरायेदार या किरायेदारों के साथ एक इमारत खरीद रहे हैं, तो वहां जटिलता का एक स्तर है। इसकी कल्पना करें, आपके पास एक मालिक है जिसके पास एक व्यावसायिक इमारत है जिसमें किरायेदारों का एक समूह है, मुझे नहीं पता, 10 साल से। और उन 10 वर्षों में, उन्होंने पांच अलग-अलग पट्टों या छह अलग-अलग पट्टों की विज्ञप्ति पर हस्ताक्षर किए हैं, और कुछ सकल पट्टे हैं और कुछ शुद्ध पट्टे हैं और कुछ संशोधित सकल हैं।
कुछ लोगों ने उस आदमी के साथ एक सौदा किया है कि यदि वह शुक्रवार को अलमारी साफ करता है और पैरों की मालिश करता है, तो उसे उस महीने अपने किराए से 200 डॉलर की छूट मिलेगी। और ये सभी चीजें बंद होने से बच जाती हैं, इसलिए इसे कैप्चर करना होगा और रिकॉर्ड करना होगा और एस्टोपल्स कहलाने वाली चीज़ के माध्यम से प्रस्तुत करना होगा। और मुझे यकीन है कि यदि आपने किराएदारों के साथ घर खरीदा है, तो आपके पास एस्टॉपेल हैं, लेकिन वाणिज्यिक के साथ वे वास्तव में जटिल हो सकते हैं क्योंकि यह ये व्यवसाय हैं और यह उनकी निचली रेखा को प्रभावित करता है। और यह महत्वपूर्ण है कि जो भी सुरक्षा जमा और सभी प्रकार की चीजें हैं, उन सभी को बाद में समापन के समय आपके निपटान पत्रक में स्थानांतरित किया जाना चाहिए। तो ये रोकें थोड़ी जटिल हो सकती हैं और आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपके पास एक ब्रोकर है जो आपको उन पर नज़र डालने में मदद कर रहा है और यह सुनिश्चित कर रहा है कि सब कुछ जांच हो, कि जब ये किरायेदार जीवित रहें तो उस मकान मालिक की भूमिका में स्थानांतरण सुचारू हो और वहाँ है वास्तव में मजबूत समझ.
मेरे पास अभी एक इमारत है जिसे हमने दिसंबर में बंद कर दिया था और इसमें 12 एस्टोपेल, 12 किरायेदार थे और यह 8,000 वर्ग फुट की इमारत की तरह थी। यह बड़ा नहीं था, इसलिए इसके लिए बहुत सारे किरायेदार थे। और अब हम कई महीनों बाद हैं और एस्टॉपेल और सुरक्षा जमा और पिछले महीने के किराए और उन चीजों के बारे में फिर से सवाल आ रहे हैं जिनका हिसाब नहीं दिया गया था। और सिद्धांत रूप में, कुछ भी नहीं होना है क्योंकि वे विबंध कानूनी दस्तावेज हैं जो बंद होने से बच जाते हैं, लेकिन अब हमारे पास इसके बारे में प्रश्न हैं, इसलिए हमें इस बारे में अत्यधिक मेहनती होना होगा कि इसे कैसे संभाला जाए और एक ब्रोकर आपकी तरफ से आएगा। और फिर, क्षमा करें, मैं बहुत अधिक बातें कर रहा हूं, लेकिन मैं आपके दूसरे प्रश्न का उत्तर देना चाहता हूं कि जब आप मकान मालिक बन जाते हैं तो क्या होता है और एक दलाल आपकी कैसे मदद कर सकता है। फिर से, पट्टे पर देना।
लीज़िंग एक चालू चीज़ है. यदि आपके पास किरायेदार हैं और आपको किरायेदार रखने ही होंगे और यह आपकी निवेश रणनीति का हिस्सा है, तो आप वास्तव में उस पर कब्ज़ा नहीं कर रहे हैं, आप केवल लाभ प्राप्त करने का प्रयास कर रहे हैं, आप इसे केवल आय के लिए कर रहे हैं, आप जा रहे हैं एक ऐसा ब्रोकर चाहिए जो बाजार के बारे में बहुत कुछ जानता हो और बाजार में किराए क्या हैं और आपके लिए एक मजबूत किरायेदार से कैसे बातचीत की जाए, मेज पर आने वाले किरायेदार की जांच कैसे की जाए, आपके लिए लंबे सौदे कैसे प्राप्त किए जाएं, और पट्टे पर देना क्या है बस एक चालू चीज़. नवीनीकरण, पट्टे समाप्त होने लगते हैं, लोग उस पर फिर से बातचीत करने जा रहे हैं और आपके पक्ष में एक दलाल का होना वास्तव में अच्छा है जो आपके लिए इसे संभाल सकता है।
आप स्वयं पट्टे पर दे सकते हैं और मैं अच्छे पट्टे पर बातचीत करने के तरीके के बारे में बहुत अच्छा शोध करने की सलाह दूंगा, लेकिन मैं आपको यह नहीं बता सकता कि मैंने कितनी बार विक्रेताओं के साथ काम किया है जो मेज पर आते हैं और आप बता सकते हैं कि वे थे किसी ब्रोकर के साथ काम न करें क्योंकि उनके पट्टे वास्तव में बाजार के अंतर्गत हैं, किराया वास्तव में बाजार के अंतर्गत है। आपके पास अस्त-व्यस्त पट्टे के दस्तावेज़ हैं जिनका विवरण या पूंछ निकालना कठिन है, और यह आप पर तब प्रभाव डालता है जब आप इमारत बेचने जाते हैं और आप अनुबंध के अधीन हो जाते हैं और आपको उचित परिश्रम करना पड़ता है और हर कोई इन अस्त-व्यस्त पट्टों को देखना शुरू कर देता है और कहता है, " ओह, मेरे भगवान। ये बाज़ार से बहुत कम हैं, इस इमारत का मूल्य यहाँ नहीं है। ये कैप दरें जांच नहीं करती हैं," और फिर आपको अपनी कीमत पर फिर से बातचीत करनी होगी। इसलिए किराए के साथ वास्तव में मजबूत पट्टे होने से जो समझ में आता है कि या तो बाजार में या उससे ऊपर है, आपको तब मदद मिलेगी जब आप बिक्री पर अपना पैसा वापस कमाने के लिए जाएंगे।
टोनी:
हाँ, एनी, वहाँ बहुत सारी मूल्यवान जानकारी है, और मैं सिर्फ बताना चाहता हूँ क्योंकि मैं जानता हूँ कि हमारे बहुत से नौसिखिए शायद इसे सुन रहे होंगे और उनके सिर घूम रहे होंगे, लेकिन मुझे लगता है कि यह इस मुद्दे पर वापस जाता है कि क्यों यदि आप व्यावसायिक क्षेत्र में जाना चाहते हैं तो किसी ऐसे व्यक्ति का होना बहुत महत्वपूर्ण है जिसके पास अनुभव हो। लेकिन उचित परिश्रम अवधि पर बस एक आखिरी बात। मुझे लगता है कि हम सभी इस बात से कुछ हद तक परिचित हैं कि एस्क्रो के दौरान एकल परिवार के घर के साथ क्या होता है और आपको किन निरीक्षणों की आवश्यकता होती है, लेकिन वाणिज्यिक संपत्ति के मामले में, कुछ अतिरिक्त निरीक्षण क्या हैं जो किसी को यह सुनिश्चित करने के लिए देखना चाहिए कि यह संपत्ति सही है खरीदने के लिए एक स्मार्ट?
एनी:
लगभग हमेशा आप पर्यावरण को तैयार होते हुए देखेंगे। तो हम कहते हैं कि वहां एक चरण है, दूसरा चरण है। आपके द्वारा किए जाने वाले पर्यावरण के विभिन्न चरण होते हैं। कम से कम, आप संभवतः पहला चरण करना चाहेंगे। और इसलिए यह इमारत का निरीक्षण करेगा और एस्बेस्टस और अन्य विषाक्त पदार्थों का परीक्षण करेगा जो पूरी इमारत में हो सकते हैं, और यदि आपके पास ऐसी इमारत है जिसने छत की टाइलें बदल दी हैं तो ये वास्तव में जटिल हो सकते हैं। यदि आपके पास एक बहु-किरायेदार भवन है और इनमें से प्रत्येक अलग-अलग इकाई में, किरायेदारों ने अपने व्यवसाय के लिए अलग-अलग बिल्डआउट किए हैं, तो आपके पास सभी भवनों में विभिन्न प्रकार की विभिन्न सामग्रियां होंगी।
यह वही संपत्ति है जिसका मैंने उल्लेख किया था कि यह लगभग 7,000 वर्ग फुट की इमारत थी, हमने एक पर्यावरण किया और मुझे लगता है कि उन्होंने पर्यावरण के लिए 90 नमूने लिए। तो इसमें पूरा दिन लग गया और यह वास्तव में लंबा था, और यह सिर्फ एक चरण है। और फिर यदि आप एक ऐसी संपत्ति पर बैठे हैं जो एक औद्योगिक संपत्ति है जिसमें अधिक जटिलताएं हैं, तो आप उस चरण एक से जो वापस आता है उसके आधार पर चरण दो में पहुंच सकते हैं, और आप एक ऐसी इमारत खरीद सकते हैं जो भूरे रंग की साइट है। जब वाणिज्य की बात आती है, तो आपके पास इन संपत्तियों पर कई अलग-अलग चीजें करने वाले व्यवसाय हैं, और इसलिए पर्यावरण वास्तव में महत्वपूर्ण है और आमतौर पर यही कारण है कि आप वाणिज्यिक पर इतने लंबे समय तक अनुबंध पर रहते हैं।
एशले:
मेरे पास अनुबंध के तहत एक संपत्ति थी जो पहले चरण में चली गई। यह स्व-भंडारण था लेकिन इसके साथ एक वाणिज्यिक भवन भी था, और चरण एक विफल रहा क्योंकि इसमें एक मैकेनिक की दुकान चल रही थी और चरण एक ने नोट किया कि तेल रिसाव हो सकता था। इसलिए दूसरे चरण में जाना चाहता था, लेकिन विक्रेता ने इसकी अनुमति नहीं दी। वह संपत्ति पर चरण दो को पूरा करने की अनुमति नहीं देगा, और हमारे ब्रोकर ने हमें बताया कि ऐसा इसलिए हो सकता है क्योंकि यदि कोई मुद्दा है और हम पीछे हट जाते हैं, तो वह अब उस मुद्दे से अवगत है और उसे इसका खुलासा करना होगा और सबसे अधिक संभावना है इसका निवारण करना होगा.
तो हम वास्तव में उस सौदे से दूर चले गए क्योंकि विक्रेता भी सहमत नहीं था, और उसने मुझे पहले चरण के लिए प्रतिपूर्ति कर दी और मैंने उसे वह रिपोर्ट दे दी ताकि उसके पास यह किसी अन्य खरीदार के लिए हो। तो यह ठीक है और मैंने अपना उचित परिश्रम करने में बहुत सारा पैसा नहीं खोया, लेकिन इसके बारे में जागरूक होने के लिए कुछ और भी है, वह यह है कि आप आगे बढ़ने के लिए तैयार हैं और विक्रेता वास्तव में रोक देता है यह और कहता है, "मैं यह नहीं जानना चाहता कि इसमें क्या गलत है।"
एनी:
पूरी तरह से. ये वाणिज्यिक सौदे अक्सर अंतिम घंटे में सुलझ जाते हैं। चूँकि अधिकांश खरीदार निवेशक हैं और विक्रेता निवेशक हैं, सबसे पहले, आपके पास बहुत अधिक अहंकार है, लेकिन कई बार यदि सौदे, संख्याएँ समझ में नहीं आती हैं, तो वे बस चले जाते हैं और चले जाते हैं अगले को. तो यह वास्तव में कठिन है। प्रक्रिया निरीक्षण समाधान पर या उस अंतिम घंटे में कई बार विफल हो सकती है, और मैं कहूंगा कि यह वास्तव में तैयार होने वाली एक और चीज़ है, बिल्कुल आपकी कहानी की तरह, एशले।
टोनी:
तो एनी, एक बात जिसका आपने उल्लेख किया है, मैं बस यह सुनिश्चित करना चाहता हूं कि हम कैप रेट पर वापस जाएं। आपने बहुत संक्षेप में उस शब्द का उल्लेख किया है, तो क्या आप स्पष्ट कर सकते हैं या परिभाषित कर सकते हैं कि कैप दर क्या है और वाणिज्यिक अचल संपत्ति में इसकी क्या भूमिका है?
एनी:
बिल्कुल। इसलिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में, हम स्थिति के आधार पर कुछ अलग तरीकों से संपत्तियों का मूल्यांकन करते हैं। और यह रियल एस्टेट 101 है, इसलिए सभी लोग मेरा साथ दें। लेकिन आप केवल विशुद्ध रूप से कंपोज़ को देख सकते हैं या आप अंतर्निहित भूमि मूल्य को देख सकते हैं यदि संपत्ति बकवास का एक टुकड़ा है और अंततः कोई इसे पुनर्विकास करना चाहता है या कुछ शहरी इन्फिल करना चाहता है, तो संरचना में वास्तव में कोई मूल्य नहीं है और आप हैं अंतर्निहित भूमि मूल्य को देखते हुए, इसलिए आप प्रति वर्ग फुट या प्रति एकड़ के आधार पर करते हैं। और फिर आय है, और यह सबसे आम है क्योंकि ज्यादातर लोग आय के लिए वाणिज्यिक में निवेश करते हैं, आप आय को देखते हैं। और जिस तरह से हम किसी आय संपत्ति का मूल्य निर्धारण करते हैं वह इस पूंजीकरण दर के माध्यम से होता है। यह सिर्फ यह मूर्खतापूर्ण फार्मूला है जो वास्तव में भ्रमित करने वाला हो सकता है, लेकिन मूल रूप से, आप अपनी शुद्ध परिचालन आय, अपना एनओआई लेते हैं, जो कि इमारत को संचालित करने और चलाने के लिए आवश्यक सभी चीजों को घटाकर आपकी आय है।
तो कर, बीमा, रखरखाव, और आप अपना ऋण भी वहां से लेते हैं, इसलिए कैप दरें आपके ऋण के लिए जिम्मेदार नहीं होती हैं, यह वास्तव में केवल इमारत को देखने की कोशिश कर रही है, और हमें वह एनओआई मिलता है और आप इसे विभाजित करते हैं भवन का मूल्य या आप भवन का मूल्य क्या चाहते हैं। इसलिए यदि यह $1 मिलियन है, यदि यह बाज़ार में $1 मिलियन के लिए है, तो आप NOI लेंगे और इसे 1 मिलियन से विभाजित करेंगे, और अंत में आपको यह प्रतिशत 4% और 10% के बीच मिलेगा। और वास्तव में यह क्या है, यह वास्तव में रिटर्न नहीं है जितना कि यह जोखिम, जोखिम और रिटर्न का माप है। तो 4 से 5% की कैप दर आपको बताएगी कि यह एक ऐसी संपत्ति है जिसका मूल्य बहुत अधिक है, यह संभवतः अधिक शहरी बाजार में है, जैसे हमारे मामले में बोल्डर, जहां मूल्य कायम है और लगातार बढ़ता है, लेकिन उस मूल्य के मुकाबले किराया उतना अधिक नहीं है।
और इसलिए आपको उस पर कम कैप दर मिल रही है, लेकिन यह अधिक सुरक्षित, दीर्घकालिक निवेश है। यह लगातार बढ़ने वाला है. यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बांड की तरह है। और फिर एक उच्च कैप दर आपको बस यह बताएगी कि यह एक जोखिम भरा बाजार है, जैसे कि आय की तुलना में मूल्य कम है, लेकिन आपको वास्तव में अच्छे दीर्घकालिक किरायेदार मिलने की संभावना थोड़ी कम हो सकती है क्योंकि आप बाहर हैं ग्रामीण या उपनगरीय बाजार में यह एक अचूक दांव से थोड़ा कम है। तो यह जोखिम भरा है, इसलिए यह रियल एस्टेट निवेश का स्टॉक है। तो कैप दरें, आप इसे हर समय सुनेंगे और कई बार आप ऐसी इमारत खरीदेंगे जिसमें कोई कैप दर सूचीबद्ध नहीं है और आप कहेंगे, "कैप रेट क्या है?" खैर, यह खाली हो सकता है.
या जिस इमारत के मामले में मैं अभी अनुबंध के तहत हूं, उसका आधा हिस्सा किराए पर है और दूसरा आधा नहीं है, और इसलिए उस मामले में, कैप दर अप्रासंगिक है। आप बाजार किराए और वर्ग फुटेज की संख्या, किराए पर लेने योग्य बनाम उपयोग करने योग्य के आधार पर एक प्रोफार्मा कैप दर और अनुमान लगा सकते हैं, हम अनुमान लगाएंगे कि यदि आपने इसे इसके लिए खरीदा है तो आपको यह कैप दर मिल सकती है। लेकिन अंततः, कोई अधिकतम दर नहीं है, इसलिए आपको यह सोचना होगा कि इसका मूल्यांकन कैसे किया जाता है। तो उस स्थिति में, हम कंप्स पर भरोसा करेंगे और उस बाजार में बेची गई समान इमारतों की प्रति वर्ग फुट कीमत देखेंगे और अनुमान लगाएंगे कि यह क्या हो सकता है, लेकिन यह काफी नहीं है इसलिए हम आपको छूट देंगे वह, और इस तरह हम प्रति वर्ग फुट इस कीमत पर पहुंचे हैं।
टोनी:
अगर मैं एक नया निवेशक हूं, एनी, मैं कैसे पता लगाऊं कि किसी दिए गए क्षेत्र के लिए कैप दर क्या है?
एनी:
खैर, मैं बस लूपनेट पर जाऊंगा। लूपनेट पर जाएं और सबसे पहले चुनें कि आप किसमें निवेश करना चाहते हैं? खुदरा, औद्योगिक या कार्यालय? औद्योगिक में कम कैप दरें अधिक होती हैं क्योंकि आपके पास वास्तव में दीर्घकालिक किरायेदार होते हैं और गोदामों और सामान जैसी औद्योगिक इमारतों का मूल्य हमेशा उच्च होता है। लेकिन उनमें से एक को चुनें और फिर एक निश्चित बाजार में सभी 10 से 20,000 वर्ग फुट के गोदामों की खोज करें और बस इसे फ़िल्टर करें और ब्रोशर और लिस्टिंग को देखना शुरू करें और देखें कि वे कैप रेट को किस पर सूचीबद्ध कर रहे हैं, और आमतौर पर वे मैं इसे बुलाऊंगा. वे ऐसे होंगे, “यह आठ कैप है। इसे जांचें, आठ कैप।" आप कहते हैं, "हाँ, लेकिन यह सेलम में है," तो ओह, निश्चित रूप से यह आठ कैप है।
लेकिन यदि आप किसी शहरी क्षेत्र में जाते हैं, जैसे कि कॉलेज टाउन या ऐसी कोई जगह, और आप इसे अक्सर मल्टीफ़ैमिली और कॉलेज टाउन में देखेंगे, जहां किराए हमेशा स्थिर होते हैं, तो आप अधिकतर चार मल्टीफ़ैमिली देखेंगे इसकी अधिकतम सीमा हमेशा सबसे कम होती है क्योंकि फिर से, यह बहुत स्थिर है और हर किसी को रहने के लिए जगह की आवश्यकता होती है। और इसलिए यदि आप एक बहुपरिवारीय संपत्ति खरीद रहे हैं, यहां तक कि चार इकाइयां भी, तो आप चार से पांच की सीमा की उम्मीद करेंगे। उदाहरण के लिए, यदि आप किसी कॉलेज शहर में बहुपरिवार पर छह टोपी देखते हैं, तो यह संभवतः एक अच्छी खरीदारी है, लेकिन आपके पास ऐसी खरीदारी के लिए बहुत सारे लोग कतार में खड़े होंगे।
एशले:
एनी, लिस्टिंग पर मौजूद कैप दर को देखते समय, क्या आपको यह सत्यापित करने के लिए कुछ करना चाहिए कि कैप दर की गणना वास्तव में सही ढंग से की गई है? क्या ऐसी कुछ सामान्य चीजें हैं जो आप देखते हैं कि शायद विक्रेता ने ब्रोकर को इसके बारे में नहीं बताया या जो कुछ भी है, लेकिन क्या ऐसी कुछ चीजें हैं जिन्हें हमें किसी सौदे का विश्लेषण करते समय देखना चाहिए जो कि कैप के समय छूट गई होगी दर कॉन्फ़िगर किया गया था?
एनी:
बिल्कुल। बढ़िया सवाल है, क्योंकि अधिकतम दर सत्यापित करना एक अच्छी बात है। एक, क्योंकि हो सकता है कि उन्होंने इसकी गणना सही ढंग से नहीं की हो और वास्तव में एक उच्च कैप दर है और आपको पता चलता है कि यह पूरी तरह से गड़बड़ है, या कि वे कैप दर को पूरी तरह से बढ़ा रहे हैं। तो पहली चीज़ जो आप करेंगे, वह यह है कि आपको वास्तव में अनुबंध के अधीन होने की ज़रूरत नहीं है, जब कोई चीज़ बिक्री के लिए हो और आप उसमें रुचि रखते हों, तो किराया रोल के लिए पूछें। और इसलिए यह एक स्प्रेडशीट होगी जिसे आप इसे सूचीबद्ध करने वाले दलालों या विक्रेता से प्राप्त करने जा रहे हैं, और यह सभी अलग-अलग किरायेदारों को दिखाएगा, वे कितना किराया दे रहे हैं, जब उनका पट्टा समाप्त हो जाएगा, कुछ अन्य उच्च उनके पट्टों की शर्तों पर लेवल स्ट्रोक्स। और फिर उस किराया रोल पर, उसे सभी खर्च भी दिखाने चाहिए। और वहां से आप कर देखेंगे, यहां बीमा क्या है, यहां रखरखाव क्या है।
और कभी-कभी, अक्सर आप यह बहुत जल्दी बता सकते हैं कि एक विक्रेता कितना समझदार है और वे इन खर्चों का कितना अच्छा हिसाब-किताब रख रहे हैं, यह इस बात पर आधारित है कि उनका अनुमान लगाया गया है या नहीं। और यदि आपको लगता है कि वे अनुमानित हैं, तो आप बस कुछ प्रश्न पूछना शुरू कर सकते हैं जैसे कि वास्तव में यहाँ खर्च क्या हैं? क्या यह आदमी हर दिन बाहर निकलता था और अकेले ही बर्फ़ हटाता था? छत किसने ठीक की? क्या आपने छत बनाने वाले को भुगतान किया या क्या आप वहां पहुंचे और कुछ तारकोल के साथ खेले? वास्तव में पता लगाएं कि जब आप इसे लेंगे तो खर्च क्या होगा, आप स्वयं कितना कुछ करने को तैयार हैं। करों की जाँच करें और सुनिश्चित करें कि वे सही ढंग से सूचीबद्ध हैं। और आप यह सुनिश्चित करने के लिए कि कैप दर की गणना सही ढंग से की गई है, उन सभी चीज़ों को तुरंत देख सकते हैं, और फिर आप अपने ऑफ़र के साथ खेलना शुरू कर सकते हैं। इसलिए यदि यह $1 मिलियन के लिए सूचीबद्ध है और आप जानते हैं कि आप इसे 850,000 से अधिक में नहीं खरीदने जा रहे हैं, तो आप अपने प्रत्याशित खरीद अधिग्रहण मूल्य के विरुद्ध एनओआई की गणना करें और पता लगाएं कि आपकी कैप दर क्या है जिसके लिए आप जा रहे हैं।
टोनी:
एनी, मुझे लगता है कि यह उन चीजों में से एक है जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति को इतने सारे लोगों के लिए इतना आकर्षक बनाती है कि उस संपत्ति के मूल्य पर आपका अधिक नियंत्रण होता है क्योंकि अगर मैं एक एकल परिवार का घर खरीदता हूं, तो हमारे पोर्टफोलियो का अधिकांश हिस्सा हम अल्पकालिक खरीदते हैं किराया, और हम उस संपत्ति को ले सकते हैं और उसे बहुत अच्छा प्रदर्शन करा सकते हैं, लेकिन उस संपत्ति का मूल्य हमेशा उस क्षेत्र के अन्य घरों की तुलनीय बिक्री से जुड़ा रहेगा। लेकिन अगर मैं बाहर जाता हूं और एक होटल खरीदता हूं और मैं एनओआई को $500,000 से $1 मिलियन तक ले सकता हूं, तो अब मैंने उस संपत्ति का मूल्य काफी बढ़ा दिया है। तो मैं बस उत्सुक हूं, एनी, जिन ग्राहकों के साथ आपने काम किया है, क्या आपने उन्हें उस रणनीति का प्रभावी ढंग से उपयोग करते देखा है जहां वे एक खराब प्रदर्शन वाली संपत्ति खरीदते हैं, वे इसे स्थिर करने, इसमें सुधार करने और मूल्य में नाटकीय रूप से वृद्धि करने में सक्षम होते हैं उस संपत्ति का?
एनी:
100%. यही लक्ष्य है. अंततः हमारा लक्ष्य खराब प्रदर्शन वाली संपत्ति खरीदना और किराए को स्थिर करना है। और यदि आप इसके लिए कोई अवसर ढूंढ सकते हैं और फिर इसे सही कीमत पर प्राप्त कर सकते हैं, तो निश्चित रूप से प्रत्येक विक्रेता सोचता है कि उनकी संपत्ति से बिल्कुल भी बदबू नहीं आती है, इसलिए आपको इसे सही कीमत पर प्राप्त करना होगा, लेकिन एक बार जब आप ऐसा करते हैं, और फिर समय के साथ. इस चीज़ में समय लगता है, क्योंकि वाणिज्यिक पट्टे आम तौर पर दो से पांच, कभी-कभी सात, 10 साल लंबे होते हैं, और इसे बाजार में वापस लाने के लिए पर्याप्त स्थिर स्थान तक पहुंचने में समय लग सकता है। लेकिन फिर, ब्रोकर के साथ काम करने का एक और कारण जो उस संपत्ति को स्थिर करने और आपके लिए कुछ अच्छे किराए दिलाने पर काम कर सकता है। लेकिन हाँ, बिल्कुल यही लक्ष्य है। इसे स्थिर करें, कुछ मूल्य जोड़ें। सुनिश्चित करें कि आप इमारत की भी अच्छी देखभाल कर रहे हैं, आप नहीं चाहेंगे कि इसमें कोई बड़ी समस्या हो जिसे उचित परिश्रम से उजागर किया जा सके और फिर इसे बाजार में वापस लाया जा सके। यह बिल्कुल सही है, टोनी।
टोनी:
मुझे वह अच्छा लगता है। हमें अभी वेस्ट वर्जीनिया में अनुबंध के तहत एक कैंपग्राउंड मिला है, और यह हमारा एक बड़ा लक्ष्य है कि उन्होंने इस संपत्ति का नाटकीय रूप से कम उपयोग किया है और वहां कुछ बड़ा फायदा हुआ है, इसलिए मैं इसके लिए उत्साहित हूं। आपने एक और शब्द का उल्लेख किया है जिस पर मैं वापस जाना चाहता हूं, एनी, जो प्रोफार्मा था। क्या आप परिभाषित कर सकते हैं कि वह क्या है? और साथ ही, वास्तव में यह समझने के लिए कि कोई संपत्ति कैसा काम कर सकती है, प्रोफार्मा हमेशा जानकारी का सबसे अच्छा स्रोत नहीं होता है। आपके पास कुछ विक्रेता हो सकते हैं जिनके पास प्रोफार्मा है जो कहता है कि यह दुनिया की सबसे अच्छी संपत्ति है, लेकिन आप थोड़ी सी खोज करते हैं और आपको कुछ और ही मिलता है। तो वास्तव में एक प्रोफार्मा क्या है और एक नौसिखिया रियल एस्टेट निवेशक संपत्ति खरीदने के बारे में स्मार्ट निर्णय लेने के लिए इसका उपयोग कैसे कर सकता है?
एनी:
पूरी तरह से. एक प्रोफार्मा से भयभीत न हों. वास्तव में, आप एक बहुत ही सरल का उपयोग कर सकते हैं। आप वास्तव में जटिल हो सकते हैं और वास्तव में इस पर नियंत्रण से बाहर हो सकते हैं, लेकिन एक प्रोफार्मा मूल रूप से एक स्प्रेडशीट है जिसका उपयोग आप यह गणना करने के लिए करने जा रहे हैं कि आपके अनुसार यह संपत्ति कैसा प्रदर्शन कर सकती है, यदि आप वास्तव में इससे किस प्रकार की आय प्राप्त कर सकते हैं वह सब कुछ किया जो आप अंत में करना चाहते थे, यदि सभी चीज़ें उत्तम रहीं। इसलिए यदि आप एक ऐसी इमारत खरीदते हैं जो 80% पट्टे पर है और आप जानते हैं कि आप इसे 95% तक पट्टे पर लेना चाहते हैं, आप ये लंबी अवधि के सौदे प्राप्त करना चाहते हैं, आप सबसे अच्छा किराया प्राप्त करना चाहते हैं, तो आपकी वापसी की दर क्या है आप ऐसा कब करते हैं और आपने इसे किसलिए खरीदा है?
और फिर आपके प्रोफार्मा में, यही वह जगह है जहां आप ऋण के पैसे के साथ खेलना शुरू करना चाहते हैं। तो जब आप पुनर्वित्त करना चाहते हैं तो आप कितना वित्त पोषण कर रहे हैं, कितना नकदी डाल रहे हैं। आप इनके साथ वास्तव में जटिल हो सकते हैं, लेकिन अंततः एक प्रोफार्मा में बस यही कहा गया है कि आज और भविष्य की तस्वीर यही है, अगर मैं वह सब कुछ कर सकता हूं जो मैं करना चाहता हूं और वह मूल्य बना सकता हूं जो मैं चाहता हूं बनाना चाहते हैं.
एशले:
एनी, प्रोफार्मा बनाते समय, ऐसी कौन सी चीजें हैं जिनके बारे में किसी को पता होना चाहिए? उदाहरण के लिए, यदि विक्रेता ने प्रोफार्मा तैयार किया है कि संपत्ति अब क्या कर रही है, लेकिन हम जानते हैं कि वह ऐसा कर सकता है, तो कुछ चीजें क्या हैं, भले ही आप स्वयं प्रोफार्मा बना रहे हों, जिससे लोगों को सावधान रहना चाहिए। वास्तविक पर भी हो? तो एक चीज जो मैंने देखी है वह बफ़ेलो के आसपास आम है, वह यह है कि आप एक माँ और पॉप से खरीद रहे हैं, पॉप जाता है और वह बर्फ़ की जुताई करता है, इसलिए बर्फ़ की जुताई के खर्चों पर कुछ भी सूचीबद्ध नहीं है, या शायद उनकी बीमा पॉलिसी नहीं है यहाँ तक कि किसी भी चीज़ को ढकना भी। हमने एक कैंप ग्राउंड का दौरा किया, जिसके कुछ केबिनों में लकड़ी से जलने वाले स्टोव थे। यदि उन लकड़ी जलाने वाले स्टोवों के साथ कुछ घटित होता है, तो उनकी बीमा पॉलिसी कवर नहीं करती है, जिससे यह पता चलता है कि प्रीमियम संभवतः उनके वर्तमान लाभ और हानि की तुलना में बहुत अधिक होने वाला था। तो क्या आप कुछ अन्य चीज़ों के बारे में बता सकते हैं जिन पर हमें नज़र रखनी चाहिए?
एनी:
मैं ईमानदारी से सोचता हूं, आपने अभी-अभी इसे पूरा किया है। खर्चे। मुझे लगता है कि खर्च ही सबसे बड़ी चीज है. हर कोई अपना किराया बढ़ा सकता है। एक, किराए पर रूढ़िवादी रहें। आप नहीं जानते कि इस दुनिया में क्या होने वाला है। हम अभी कार्यालय में संकट से जूझ रहे हैं, इसलिए बहुत से लोगों के पास ऐसे प्रोफार्मा थे जो इस समय कार्यालय में उनके लिए बिल्कुल भी काम नहीं कर रहे हैं। इसलिए अपने किराए पर अत्यधिक रूढ़िवादी रहें और अपने खर्चों पर उदार रहें। बस यह जान लें कि हालांकि वह विक्रेता अभी संपत्ति चला रहा है, आप संभवतः उनकी तुलना में कहीं अधिक खर्च करने जा रहे हैं, भले ही आप ऐसा न करें। लेकिन अपने प्रोफार्मा में वैसे ही दिखावा करो जैसे तुम हो।
आप उस बर्फ हटाने वाली कंपनी को किराये पर लेने जा रहे हैं। आप छत बनाने वाले के साथ काम करने जा रहे हैं। आपको अत्यधिक बीमा करवाना होगा, छत्रछाया, सब कुछ, और फिर आपको वित्तपोषण से भी निपटना होगा, क्योंकि किसी के पास भी $2 मिलियन नहीं हैं। और हो सकता है कि आप इस संपत्ति पर पांच साल तक पैसा न कमाएं, हो सकता है कि सात साल तक इसका केवल मूल्य ही रह जाए। विशेष रूप से जब आप कम कैप दरों वाले बाज़ार में हों, तो पैसा कमाने में समय लगता है। और इसलिए मैं कहूंगा कि खर्चों पर उदार रहें और अपने किराए पर रूढ़िवादी रहें और सबसे खराब स्थिति के साथ काम करने का प्रयास करें, और यदि यह अभी भी काम कर रहा है, तो यह देखने लायक हो सकता है।
टोनी:
तो आपने बताया, एनी, कार्यालय इस समय संकट में है। मुझे लगता है कि मैं बस उत्सुक हूं, आपके पास मौजूद सभी अनुभवों के साथ, आप निवेशकों को वाणिज्यिक क्षेत्र की धुरी में कैसे देख रहे हैं, जहां हम आज आर्थिक चक्र में हैं?
एनी:
यह बहुत बड़ा है. यहां बोल्डर में हमारे बाजार में, हमारे कार्यालय की रिक्तियां अभी 12.6% हैं, और यह अभी भी उतनी अधिक नहीं है, यह हमारे लिए वास्तव में बहुत अधिक है। मुझे लगता है कि न्यूयॉर्क शहर संभावित रूप से 15% पर है। और बोल्डर में, तुलनात्मक रूप से, पिछले पांच से छह वर्षों में हमारा ऐतिहासिक किराया लगभग 6 से 8% रहा है, या रिक्तियां, क्षमा करें। तो 12% दोगुना है और हम निश्चित रूप से इसे महसूस कर रहे हैं। ऐसा लगता है जैसे हर जगह बस ऑफिस ही है। इसलिए मुझे लगता है कि विक्रेता और मकान मालिक, किराए के मामले में, वहां पहुंच रहे हैं। वे उस स्थिति को समझते हैं जिसमें हम हैं, कि उन्हें और अधिक रियायतें देने की आवश्यकता होने वाली है, कि कीमतों और किराए को बाजार को प्रतिबिंबित करने की आवश्यकता होगी, लेकिन हमारे पास ऐतिहासिक रूप से इतने अच्छे किराए हैं कि यह जा रहा है विक्रेताओं, मकान मालिकों के लिए प्रतिक्रिया देना हम जितना चाहते हैं उससे अधिक धीमा होना।
इस बीच, खरीदार और किरायेदार दुनिया की उम्मीद करते हैं। तो कार्यालय में, हमें केवल प्रस्ताव मिल रहे हैं। हमें किराए के लिए प्रस्ताव मिल रहे हैं जो मांग के आधे हैं, और हम ऐसे प्रस्ताव देख रहे हैं जहां आप बता सकते हैं कि खरीदार बस इस आग की बिक्री की उम्मीद कर रहे हैं और विक्रेता अभी तक वहां नहीं हैं। इसलिए हम इस अंतराल अवधि में हैं, और मुझे लगता है कि विक्रेता चीजों के वापस उछाल या इसके स्तर से बाहर होने का इंतजार कर रहे हैं। खरीदार नकदी पर बैठे हैं और सोच रहे हैं कि उन्हें दुनिया में सबसे अच्छे सौदे मिलेंगे, और वास्तव में केवल समय ही बताएगा। मुझे यकीन नहीं है कि यह आपके प्रश्न का उत्तर देता है, लेकिन हम यही देख रहे हैं। और वह अधिकतर कार्यालय में होता है। औद्योगिक दृष्टि से यह अभी भी वास्तव में स्वस्थ है। गोदाम खरीदने के लिए शुभकामनाएँ, हर कोई उसके लिए कतार में खड़ा है। मल्टीफ़ैमिली खरीदने के लिए शुभकामनाएँ, यह अभी भी वास्तव में मजबूत है।
खुदरा प्रकार ऊपर-नीचे होता रहता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि वह कहां है और आप किस प्रकार के खुदरा कारोबार की बात कर रहे हैं, लेकिन कार्यालयों में थोड़ी पहचान का संकट है। हम अभी इसे वापस आते नहीं देख रहे हैं। हम अभी भी होम हाइब्रिड मॉडल से बहुत सारे काम देख रहे हैं, इसलिए यह एक अजीब समय है। मुझे बस यही लगता है कि हमें थोड़ा और समय चाहिए होगा। और कुल मिलाकर, वाणिज्यिक बस थोड़ा धीमा चलता है क्योंकि ये सौदे लंबे होते हैं और पट्टे लंबे होते हैं और इसलिए प्रतिक्रिया दर होती है, और आपके पास बहुत सारे संस्थागत निवेशक हैं और उनके पास वास्तव में लंबे सौदे हैं, इसलिए इसमें हमें थोड़ा अधिक समय लगता है यह देखने के लिए कि वास्तव में यह कैसे घटित होने वाला है।
टोनी:
मैं उत्सुक हूं, एनी, चूंकि आपके पास इन सभी विभिन्न प्रकार की वाणिज्यिक अचल संपत्ति का इतना व्यापक अनुभव है, यदि आप एक नौसिखिया निवेशक होते और आप आज नई शुरुआत कर रहे होते, तो आप किस प्रकार की वाणिज्यिक अचल संपत्ति के पीछे जाते? क्या आप औद्योगिक के पीछे जाएंगे? क्या आप बहुपरिवार के पीछे जाएंगे? जब मैं अपने बारे में सोचता हूं कि किस वाणिज्यिक परिसंपत्ति वर्ग में सबसे अधिक लाभ हो सकता है, तो अभी हम होटल और मोटल पर ध्यान दे रहे हैं क्योंकि हम पहले से ही एयरबीएनबी क्षेत्र में हैं, इसलिए परिचालन रूप से हमारे लिए वहां कुछ लाभ है। लेकिन मुझे स्ट्रिप मॉल का विचार भी पसंद है जिसमें दंत चिकित्सक और नेल सैलून और नाई की दुकान है क्योंकि ये ऐसी चीजें हैं जो आप वस्तुतः नहीं कर सकते हैं, इसलिए मेरे लिए यह ऐसा है जैसे कि आप वहां कुछ उल्टा करने जा रहे हैं। लेकिन मैं उत्सुक हूं, आपके विचार क्या हैं? यदि आपको आज शुरुआत करनी हो तो आप कौन सा रास्ता अपनाएंगे?
एनी:
खैर, यह आपके बजट पर निर्भर करता है और मैं कहूंगा कि यह आपकी रुचि पर निर्भर करता है। आपको इन किरायेदारों से निपटना होगा और आप उनका व्यवसाय जानना चाहेंगे, इसलिए यदि आप गोदामों के पीछे जा रहे हैं या यदि आप भारी उद्योग में कुछ करने जा रहे हैं, तो मेरा सुझाव है कि आप थोड़ा समझ लें उन व्यवसायों के प्रकार के बारे में जो आपके किरायेदार होंगे। क्या आप ऑटोबॉडी सामान के बारे में जानते हैं? क्या आप विनिर्माण के बारे में जानते हैं? क्या आप भंडारण के बारे में जानते हैं? यदि आप उनके व्यवसाय को समझते हैं, तो आप उनके साथ थोड़ा बेहतर काम कर सकते हैं और अपने बाजार को जान सकते हैं और एक योग्य किरायेदार क्या बनाते हैं, जहां खुदरा बिक्री भी अपनी ही चीज है। तो बनाम कार्यालय, हम देखते हैं कि बहुत से छोटे कार्यालय मालिक एक बीमा एजेंसी या व्यवसाय वाले लोग होते हैं जिन्हें खुद से पहले इस प्रकार के स्थान किराए पर लेने पड़ते हैं और समझते हैं कि एक कार्यालय में क्या होता है या क्या आपको एक अच्छा कार्यालय मकान मालिक बनाता है। इसलिए यदि कोई ऐसी चीज़ है जिसके बारे में आपको पहले से ही थोड़ा सा ज्ञान या रुचि है, तो संभवतः वहीं से शुरुआत करें।
औद्योगिक बस एक उच्च कीमत बिंदु है। इसे खरीदना और भी कठिन है। यहां तक कि सबसे छोटे बड़े गोदाम भी, वे वहां मौजूद हैं, लेकिन अंततः आपको गोदाम तक पहुंचने के लिए कई मिलियन की आवश्यकता होगी। उनके पास बहुत अधिक रखरखाव है, वे बस बड़े हैं और यह सिर्फ एक बड़ा जानवर है बनाम शायद एक छोटा बहु-किरायेदार पेशेवर कार्यालय भवन जो आपके पहली बार निवेशक के लिए थोड़ा अधिक आकार का है, खासकर यदि आप उनमें से एक पर कब्जा कर सकते हैं और हो सकते हैं साइट पर। रिटेल भी वास्तव में बड़ा होता है क्योंकि आपको ये मिलते हैं, जैसा कि आपने कहा, स्ट्रिप मॉल, लेकिन हर किसी के पास वह प्यारा सा डाउनटाउन जिला होता है जिसमें बुटीक रिटेल बिल्डिंग होती है जिसे आप $ 1 मिलियन से कम में खरीद सकते हैं। और यह थोड़ा जोखिम भरा है क्योंकि आपके पास एक किरायेदार या दो किरायेदार हो सकते हैं और इसलिए आप वास्तव में उन व्यवसायों पर निर्भर हैं, लेकिन यह कहीं न कहीं से शुरू होता है। आपको बस एक खरीदना है और इसे चालू करना है और इसे स्थिर करना है। इसलिए यदि आपका छोटा शहर आपको पसंद है और आप उसमें रुचि रखते हैं और आप अपने शहर के व्यावसायिक जिले में सफलता देखना चाहते हैं, तो वहां तलाश करना शुरू करें और आप वास्तव में एक अच्छे मकान मालिक बन जाएंगे।
एशले:
बिल्कुल यही मेरे साथ हुआ. इस बेहद छोटे शहर में मिश्रित उपयोग वाली ईंटों से बनी यह सुंदर इमारत थी और मुझे यह बहुत पसंद आई, और मैंने इस इमारत को खरीदने के लिए दो साल तक इंतजार किया क्योंकि पहले वे $90,000 चाहते थे और अंततः मुझे यह $20,000 में मिल गई। लेकिन वास्तव में इसे खरीदने में मेरी रुकावट का एक हिस्सा यह था कि मुझे नहीं पता था कि इसमें क्या डालना है। वह इतना छोटा शहर था, वहां लोगों को क्या चाहिए होगा? क्या मैं दोनों इकाइयाँ भर सकता हूँ? तो हमने जो किया वह वास्तव में वहां एक शराब की दुकान थी क्योंकि वहां कोई भी दुकान उस शहर के करीब नहीं थी। इसलिए हमने एक व्यवसाय खोला और इमारत खरीदी, और फिर हमारे पास ऊपर की मंजिल पर दो आवासीय इकाइयाँ थीं, हमारी उसी शहर में अन्य इकाइयाँ थीं और इकाइयों की अभी भी उच्च माँग थी।
तो यह एक तरह से वाणिज्यिक में प्रवेश करने का हमारा सुरक्षा जाल उस मिश्रित उपयोग के साथ जा रहा था, जहां हम आवासीय से इतने परिचित थे कि हमें पता था कि यदि हमारा शराब दुकान व्यवसाय विफल हो जाता है और हम किराए पर नहीं दे सकते हैं तो आवासीय इकाइयाँ इमारत को ले जा सकती हैं। दूसरी ओर। और अंततः हमें एक प्यारा सा बुटीक उपहार/कपड़े की दुकान मिल गई जो दूसरी ओर चली गई, और यह वास्तव में उस मुख्य सड़क को अच्छा बनाती है। लेकिन वह हमारे लिए भी एक बड़ी बाधा थी, वास्तव में वहां तक क्या हो सकता था और हमें वास्तव में इसे खरीदने में देरी हुई। लेकिन एक बात जो मैं पूछना चाहता हूं वह पट्टे की प्रक्रिया और उन किरायेदारों को ढूंढने के बारे में है, क्या ऐसा कुछ है जिसमें आपका वाणिज्यिक दलाल जांच करने, पट्टा लिखने में आपकी मदद कर सकता है? और शायद आप वाणिज्यिक किरायेदारों के साथ ट्रिपल नेट पट्टों के बारे में भी बात कर सकते हैं।
एनी:
महान। बिल्कुल। अपने काम में मैं लगभग 80% पट्टे और 20% बिक्री करता हूं, इसलिए हम ज्यादातर पट्टे पर देते हैं, जो हमारी सभी बिक्री के लिए बहुत मूल्यवान है क्योंकि किरायेदार और पट्टे वाणिज्यिक सौदों की खरीद और बिक्री के लिए बहुत प्रासंगिक हैं। पूरी तरह से प्रासंगिक है, इसलिए हमें पता है कि बाजार कहां है, किराया क्या है, लोग क्या मांग रहे हैं, किरायेदार की मांग क्या है, इसमें क्या भूमिका निभाता है। तो हाँ, यदि आप चाहें तो आपका ब्रोकर आपके सभी पट्टे देना जारी रखेगा, और यह कमीशन के मामले में बिक्री की तरह ही काम करता है। आम तौर पर, एक दलाल को पट्टे के शुद्ध मूल्य का पांच से 6% के बीच मिलेगा, इसलिए आपके दलालों को लंबी डील लाने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है। यदि वे अधिक किराये के साथ पांच साल की अवधि लाते हैं, तो उन्हें थोड़ा अधिक कमीशन मिलता है, वे आपकी ओर से काम कर रहे हैं। तो वे मार्केटिंग करेंगे, इसे उन सभी प्रॉपर्टी एक्सचेंजों पर डालेंगे जिनके बारे में मैं बात कर रहा था जिन्हें अन्य ब्रोकर देखते हैं।
हमारी फर्म में, हम क्रेगलिस्ट पर सामान डालने के बारे में बहुत जुनूनी हैं और हर जगह हम उन किरायेदारों तक भी पहुंच सकते हैं जिनका प्रतिनिधित्व नहीं है, क्योंकि इतने सारे किरायेदारों का प्रतिनिधित्व दलालों द्वारा नहीं किया जाता है, और फिर उन किरायेदारों को अंदर लाते हैं और उनकी जांच करते हैं। बहुत ज़रूरी। मेरे पास अतीत की डरावनी कहानियाँ हैं। यहां तक कि पिछले साल भी, मैंने एक किरायेदार का दौरा किया था, जो दूसरे दर्जे का हत्यारा और पूरी तरह से धोखेबाज़ निकला, जिस पर कोलोराडो राज्य में आरोप लगाया गया था। और हमने इसका दौरा किया और यह सौदा था, यह स्वर्ग से आया सौदा था। वे सब कुछ चाहते थे. यह सचमुच सच होने के लिए बहुत अच्छा था। तो आप चाहते हैं कि आपका ब्रोकर आपके लिए कुछ जांच करे, और फिर जब वे एक योग्य किरायेदार को टेबल पर ला सकते हैं, तो वे उस प्रस्ताव प्रक्रिया में मदद कर सकते हैं जिसे हम किराए, शर्तों, हर चीज के लिए प्रस्तावित करते हैं, शर्तों पर आते हैं। उसके साथ, और फिर पट्टे के चरण में आगे बढ़ें।
और फिर जब नवीनीकरण की बात आती है, तो आपका ब्रोकर नवीनीकरण पर फिर से बातचीत करने में आपकी मदद कर सकता है या हो सकता है कि यदि वह किरायेदार बाहर जाने वाला है और आपके लिए अगला किरायेदार ढूंढ रहा हो तो उसे वापस वहीं रख दे। और न केवल रिक्तियों को ध्यान में रखें, बल्कि एक वाणिज्यिक सौदे में किरायेदार ढूंढने में लगने वाला समय भी महीनों का है। यह कोई ऐसी चीज़ नहीं है जो रातोरात घटित हो जाए। मैं अब तक का सबसे तेज़ सौदा करने में सक्षम हुआ हूँ, एक लीज़ डील जो कि एकदम सही जगह थी, यह पहली चीज़ थी जिसे हमने देखा था। ये किरायेदार इतनी तेजी से आगे बढ़े, वे अद्भुत थे, वे उस पर थे। जो कुछ भी मैंने उन्हें करने के लिए कहा था, उन्होंने उसे तुरंत किया और सबसे तेजी से हम इसे पूरा कर सकते थे, यह उस समय के ढाई महीने के बराबर था जब उन्होंने कहा था, मुझे यह जगह चाहिए जब हमने पट्टे पर हस्ताक्षर किए थे। तो इसमें समय तो लगता ही है.
कभी-कभी इसमें छह महीने लग जाते हैं, और मैं जानता हूं कि मकान मालिक निराश हो जाते हैं और कुछ समय बाद वे कहते हैं, "आप मेरे लिए क्या कर रहे हैं?" लेकिन यह सिर्फ सही मैच ढूँढने जैसा है। मकान मालिक पर निर्भर करता है और वे कितने नकचढ़े हैं, इसमें काफी समय भी लग सकता है, इसलिए इसमें काफी गतिशीलता है। आपके प्रश्न का दूसरा भाग क्या था? शुद्ध पट्टे. तो आइये बात करते हैं पट्टे के बारे में। वाणिज्यिक में, आप देखेंगे कि कुछ अलग-अलग प्रकार के पट्टे हैं, और यह वास्तव में महत्वपूर्ण है क्योंकि यह बाद में आपके किराए की भूमिका और आपके प्रोफार्मा और आपकी कैप दर और वह सब कुछ निभाता है जिसके बारे में हमने बात की थी। मकान मालिक ट्रिपल नेट लीज़ कहलाने वाली चीज़ों का पक्ष लेते हैं, और इसका मतलब यह है कि आप किराए को विभाजित करते हैं और आप बेस रेंट लेते हैं, और बेस रेंट वह सारा पैसा है जो सीधे मकान मालिक की जेब में जाता है।
यह केवल शुद्ध किराया है, और इसे आम तौर पर प्रति वर्ष प्रति वर्ग फुट की कीमत में दर्शाया जाता है। यह बहुत कष्टप्रद रूप से भ्रमित करने वाला है, लेकिन धैर्य रखें। मान लीजिए कि आपके पास 1,000 वर्ग फुट जगह है और यह प्रति वर्ष 10 डॉलर प्रति वर्ग फुट है। खैर, मैं अपना मासिक किराया कैसे पता करूँ? आप $10 गुना 1,000 लेते हैं और यह आपका वार्षिक किराया है, और आप वह वार्षिक किराया लेते हैं और आप इसे 12 से विभाजित करते हैं, और इस तरह आपको पता चलता है कि आप मासिक कितना भुगतान करने जा रहे हैं। तो इसे ही आधार किराया कहा जाता है। और फिर यह अन्य है, शब्द क्या है? किराया तय नहीं, लेकिन-
टोनी:
चर।
एनी:
… धन्यवाद। परिवर्तनीय किराया जिसे ट्रिपल नेट या ओपेक्स कहा जाता है, परिचालन व्यय, ट्रिपल नेट नेट, जो भी आप इसे कहना चाहें। और वह तीन छोर हैं, इसलिए यह बीमा, कर, रखरखाव है। सामान्य क्षेत्र रखरखाव, सीएएम। और इसलिए यह उन सभी चीजों की तरह है जो आपको हॉलवे, बाथरूम और फुटपाथ को बनाए रखने के लिए करना है। किरायेदारों के बीच जो कुछ भी साझा किया जाता है वह हमारा सामान्य क्षेत्र रखरखाव है। और इसलिए हमारे पास वह है, हमारे पास बीमा और कर हैं, और ये पास-थ्रू लागतें हैं। मकान मालिक उन चीजों का भुगतान करना पसंद नहीं करते क्योंकि यह किरायेदार पर है। वे कहते हैं, "यह किरायेदार पर है।" इसलिए मकान मालिक इस लागत को प्रति वर्ग फुट कीमत के आधार पर किरायेदार को सौंप देते हैं। आमतौर पर यह $4 के बीच होता है, और यदि आप बोल्डर में पर्ल स्ट्रीट मॉल में हैं, तो यह $25 है, जो वास्तव में महंगा है। तो आपको उस ट्रिपल नेट नंबर को अपने बेस रेंट के ऊपर जोड़ना होगा।
तो मान लीजिए कि आपका आधार किराया $10 है और आपका ट्रिपल नेट नंबर $5 है। आपका कुल किराया $15 प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष है। आप अपने किराये योग्य वर्ग फुट की संख्या से गुणा करते हैं, हमने उसके बारे में बात की है, और फिर आप इसे 12 से विभाजित करते हैं और यह आपका मासिक किराया है। यह वह सब कुछ है जो आपको हर महीने अपने मकान मालिक को देना होता है। और मकान मालिक इसे पसंद करते हैं क्योंकि कर और बीमा और रखरखाव परिवर्तनीय लागत हैं। वे उनकी भविष्यवाणी नहीं कर सकते. उन्हें ऐसी चीजें पसंद नहीं हैं जो अप्रत्याशित हों। वे जानना चाहते हैं कि महीने के अंत में उन्हें किस तरह का पैसा मिलने वाला है। इसलिए वे उन सभी खर्चों को लेते हैं जिनके बारे में उन्हें लगता है कि वे वर्ष में एक्स को 12 से विभाजित करके जोड़ देंगे, और फिर प्रत्येक किरायेदार अपने आनुपातिक हिस्से का भुगतान करता है। इसलिए यदि आप इमारत के 10% हिस्से पर कब्ज़ा करते हैं, तो आप उसका 10% भुगतान करते हैं, और यदि आप इस पर कब्ज़ा करते हैं, तो आप जो भी भुगतान करते हैं।
और इसलिए वर्ष के अंत में, मकान मालिकों को थोड़ा हिसाब-किताब करना होगा और उन सभी खर्चों को जोड़ना होगा, ट्रिपल नेट से प्राप्त सभी आय को जोड़ना होगा और उसका मिलान करना होगा। क्या मैं सही था? क्या मैं गलत था? क्या मैं ज़्यादा अनुमान लगा रहा था? क्या मैं कम आंक रहा था? और यदि आपने अधिक अनुमान लगाया है, तो आपको वह पैसा किरायेदार को वापस देना है, और यदि आपने कम अनुमान लगाया है, तो किरायेदार के पास एक बिल है और वह आपको भुगतान करता है। तो आपके सभी परिवर्तनीय खर्च कवर हो जाते हैं और फिर आपके पास आधार किराया होता है जो आपको हर महीने मिलता है। इसलिए एनओआई के साथ, उस पर वापस लौटते हुए, हम उन परिवर्तनीय लागतों को क्यों निकालते हैं, क्योंकि हम वास्तव में सिर्फ यह जानना चाहते हैं कि आपको कितना किराया मिल रहा है, कठिन किराया। वैसे भी, इतना मूर्ख, इतना भ्रमित करने वाला, लेकिन बस यह जान लें कि अगर आप वहां देख रहे हैं कि किराया क्या है, तो आमतौर पर आधार किराया होता है और फिर परिचालन व्यय होता है।
अब, आप एक सकल पट्टा भी चला सकते हैं, और बहुत से मकान मालिक इसे केवल सादगी के लिए पसंद करते हैं, या उनके पास 1 लाख वर्षों से इमारत का स्वामित्व है और उन्हें अब कोई परवाह नहीं है। चाहे जो भी हो, सब कुछ चुका दिया गया है। वे एक अच्छे मकान मालिक बनना चाहते हैं, वे दीर्घकालिक किरायेदार रखना चाहते हैं और वे उस व्यक्ति के दोस्त हैं जो वहां है, इसलिए आप केवल सकल पट्टे चलाते हैं। और इसलिए आप केवल प्रति माह सकल कर सकते हैं और उपयोगिताओं को भी शामिल कर सकते हैं, और निश्चित रूप से बहुत से किरायेदारों को यह पसंद है क्योंकि इससे वास्तव में अनुमान लगाया जा सकता है कि हर महीने उनका खर्च क्या होगा। आप एक संशोधित सकल कर सकते हैं जहां आपका सारा किराया घटाकर उपयोगिताओं को शामिल किया जाएगा, आपको इसका भुगतान अलग से करना होगा, या आप प्रति वर्ग फुट सकल कर सकते हैं।
ऐसे कई अलग-अलग तरीके हैं जिनसे आप बिल्ली की खाल उतार सकते हैं, लेकिन अंततः जमींदारों के लिए सकल पट्टे थोड़े आसान होते हैं क्योंकि उन्हें वर्ष के अंत में गिनती और मिलान करने की ज़रूरत नहीं होती है और शायद कुछ करने के लिए एक एकाउंटेंट को भुगतान करना पड़ता है यह वास्तव में कष्टप्रद है, इसलिए कुछ लोगों को यह कितना सरल लगता है। लेकिन आम तौर पर, यदि आप वास्तव में मूल्य बनाने और अच्छी आय वाली संपत्ति बनाने की कोशिश कर रहे हैं जो बाद में बहुत अधिक कीमत पर बिकने वाली है, तो आप नेट लीज चलाना चाहते हैं क्योंकि आपके समझदार निवेशक इसे समझेंगे और यह हर किसी के लिए अधिक अनुमानित है।
एशले:
धन्यवाद, एनी. यह पट्टों पर एक बड़ा ब्रेकडाउन था और मुझे लगता है कि उस पक्ष के बारे में सुनना हम सभी के लिए बहुत मूल्यवान है। न केवल किसी संपत्ति का अधिग्रहण टुकड़ा, बल्कि जब आप वास्तव में संपत्ति को पट्टे पर देना चाहते हैं, तो आपके पास अलग-अलग विकल्प होते हैं। और एक अनुस्मारक के रूप में, सभी पट्टे परक्राम्य हैं, चाहे आप मकान मालिक हों या किरायेदार। इसलिए जब तक यह एक कानूनी अनुबंध है, तब तक आप इसे रखना चाहते हैं, लेकिन कोई अन्य टुकड़े और भाग, यह आपके और आपके किरायेदार पर बातचीत करने के लिए निर्भर है और इसे बदला जा सकता है। एनी, मेरे नोट्स में एक बात है जो मुझे पहले पूछनी चाहिए थी लेकिन हम उस तक नहीं पहुंच पाए, और मैं यह सुनिश्चित करना चाहता हूं कि हम आपसे यह पूछें। मैं व्यावसायिक संपत्ति के क्षेत्रीकरण के बारे में जानना चाहता हूं। तो यदि आप एक संपत्ति देख रहे हैं और यह वर्तमान में एक चीज के रूप में उपयोग की जाती है, तो खरीदार के रूप में अपने लाभ के लिए इसे खरीदने के लिए खरीदारी करते समय आप संपत्तियों के ज़ोनिंग के साथ रचनात्मक कैसे हो सकते हैं?
एनी:
अत्यंत महत्वपूर्ण. ज़ोनिंग बहुत महत्वपूर्ण है. खैर, कभी-कभी यह महत्वपूर्ण नहीं होता है, लेकिन अधिकतर यह वास्तव में महत्वपूर्ण होता है। उदाहरण के तौर पर, आज मैं एक किरायेदार को एक संपत्ति दिखा रहा था, और यह संपत्ति ईस्ट बोल्डर के फ़्लैटिरॉन पार्क नामक क्षेत्र में है, और यह औद्योगिक फ्लेक्स क्षेत्र है। और फ्लेक्स संपत्ति, वैसे, वह है जहां शायद आपके पास एक गोदाम है, यह वाणिज्यिक के मुलेट की तरह है जहां सामने पार्टी है या पीछे पार्टी है और सामने व्यवसाय है। आपके पास एक कार्यालय है, शायद उसके कार्यालय का 40% या 30 या 20% और बाकी गोदाम है। तो आप ई-कॉमर्स या इलेक्ट्रीशियन, फ्लेक्स स्पेस और औद्योगिक हो सकते हैं। और बोल्डर का यह क्षेत्र सभी आईजी है, जो सामान्य औद्योगिक है। और यहां बहुत सारे कार्यालय हैं क्योंकि यह फ्लेक्स स्पेस है, और आईजी ज़ोनिंग में, आप एक शुद्ध पेशेवर कार्यालय नहीं रख सकते हैं।
और इसलिए आप ऐसी बीमा एजेंसी नहीं रख सकते जिसके ग्राहक आते हैं और उनसे मिलते हैं क्योंकि उसके लिए पार्किंग की व्यवस्था नहीं की गई है, और ये सभी अलग-अलग ज़ोनिंग चीजें हैं। लेकिन एक आर्किटेक्चर फर्म, क्या वे पेशेवर सेवा हैं? क्या वे नहीं हैं? यह एक प्रकार का धूसर क्षेत्र है। इसलिए जब आप एक वाणिज्यिक संपत्ति खरीद रहे हों, तो आपको ज़ोनिंग को देखना होगा और यह पता लगाना होगा कि यह आपको किस प्रकार के किरायेदारों तक सीमित कर देगा, आप अपने स्थान पर किस प्रकार के किरायेदारों को रख सकते हैं, खासकर यदि आप शायद एक फ्लेक्स क्षेत्र में देख रहे हैं या औद्योगिक. अधिकांश समय यह सिर्फ व्यावसायिक होता है। यह सिर्फ वाणिज्यिक होगा, और यह ऐसा है कि वह क्या है? मुझें नहीं पता। लगभग कोई भी वाणिज्यिक क्षेत्र में जा सकता है, लेकिन शहर के जिलों में कई बार...
मैं लोंगमोंट, कोलोराडो और हमारे डाउनटाउन में रहता हूं, हमारे पास गिरवी की दुकानों की अनुमति नहीं है, लेकिन हमारे पास मुख्य सड़क पर बहुत सारी गिरवी की दुकानें हैं, और ऐसा इसलिए है क्योंकि वे दादा-दादी हैं। लेकिन अगर आपने इसे आधार पर खरीदा है एक गिरवी की दुकान के लिए इस अद्भुत किराए का प्रोफार्मा, जब वह पट्टा समाप्त हो जाता है, तो आपको उन्हें बाहर निकालना होगा क्योंकि यह दादाजी है। इसलिए सुनिश्चित करें कि आप जानते हैं कि वे अलग-अलग ज़ोनिंग क्या हैं और किस प्रकार के किरायेदार इसमें जा सकते हैं यह, यदि आप अधिक अनुमेय ज़ोनिंग में हैं, यदि आप कम अनुमेय ज़ोनिंग में हैं, और यह कुछ ऐसा है जिसे आप अपनी नगर पालिका को कॉल कर सकते हैं और उनसे ये प्रश्न पूछ सकते हैं। आमतौर पर यह वेबसाइट पर विस्तृत विवरण में सूचीबद्ध होता है या आपके ब्रोकर को पता होना चाहिए। हालाँकि अति महत्वपूर्ण.
टोनी:
एनी, आपके पास ज्ञान का भंडार है और मुझे ऐसा लगता है कि आपने हमें वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश की दुनिया में इतना अच्छा परिचय दिया है, लेकिन जाहिर है कि इसमें और भी बहुत कुछ है, इसलिए यदि लोग चाहें तो शायद बाद में आपसे संपर्क करना चाहेंगे। पॉडकास्ट एपिसोड, वे आपसे संपर्क करने के लिए कहां जा सकते हैं?
एनी:
बढ़िया सवाल. आप मुझे ईमेल कर सकते हैं. मेरा ईमेल है हमारा ब्रोकरेज मार्केट रियल एस्टेट है और यह Marketboulder.com है, इसलिए आप वहां कुछ और जानकारी पा सकते हैं। इंस्टाग्राम, एनिलर्नर। कभी-कभी रियल एस्टेट के बारे में बात करें, लेकिन बच्चों के बारे में भी, निष्पक्ष चेतावनी। मुझे किसी की मदद करना अच्छा लगेगा.
एशले:
खैर, एनी, आने के लिए आपका बहुत-बहुत धन्यवाद। हमने वास्तव में इसकी सराहना की, और मुझे लगता है कि यह वास्तव में पहली बार है कि हमारे पास एक वाणिज्यिक ब्रोकर है जिसने वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में बात की है, और हमारे पास बहुत कम नौसिखिए हैं जो इसके बारे में बात करने आए हैं, इसलिए धन्यवाद आप हमारे साथ जुड़ने के लिए बहुत बहुत धन्यवाद। (गायन)
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