महामारी के दौरान कई आवास बाजारों में तेजी से कीमतों में उछाल का अनुभव हुआ धीमा, और कई अर्थशास्त्री उम्मीद करते हैं आवास बाजार सुधार. अच्छी खबर यह है कि आवास बाजार में गिरावट की आशंका नहीं है। बुरी खबर यह है कि आवास बाजार एक नए युग में प्रवेश कर रहा है जिससे किसी विशेष को लाभ होने की संभावना नहीं है।
मई 2023 में सूचीबद्ध घर बाज़ार में अधिक समय तक टिके रहें, और विक्रेताओं को उतना लाभ नहीं मिल सकता जितना उन्हें छह महीने पहले मिल सकता था। इस बीच, भले ही खरीदार कुछ बाजारों में घर की कम कीमत पा सकते हैं, लेकिन उच्च ब्याज दरें सामर्थ्य को नुकसान पहुंचा रही हैं। एजेंट हैं पहले से ही दर्द हो रहा है बिक्री गतिविधि में मंदी के कारण, और निवेशकों को नई परिस्थितियों को अपनाने की आवश्यकता होगी जो कुछ निवेश रणनीतियों को अव्यवहारिक बना रही हैं। कोई नहीं जीतता. हालाँकि, हर कोई आवास पूर्वानुमानों के प्रति सचेत रह सकता है और कठिन परिस्थिति में सर्वोत्तम संभव परिणाम प्राप्त करने के लिए अपनी योजनाओं को समायोजित कर सकता है।
विक्रेताओं पर प्रभाव
बाज़ार पहले से ही बदल रहा है
विक्रेताओं को पता हो सकता है कि अब लिस्टिंग का मतलब एक लंबी प्रक्रिया और नए घर पर उच्च बंधक भुगतान होगा, लेकिन लोगों को अभी भी स्थानांतरित करने की आवश्यकता है। भंडार बढ़ना शुरू हो गया है, जिससे प्रतिस्पर्धा कम हो गई है, हालांकि महामारी-पूर्व स्तरों की तुलना में इन्वेंट्री अभी भी तंग है। बिक्री-से-सूची मूल्य अनुपात भी गिर रहा है - ऊपर-पूछने वाले कई प्रस्तावों के दिन गए। और किसी घर के बाज़ार में रहने के औसत दिनों की संख्या जून से बढ़ रहा है. जबकि अलग-अलग बाज़ारों में रुझान अलग-अलग होते हैं, कई लोग इसमें स्थानांतरित हो रहे हैं खरीदार के हाथ.
विक्रेता अभी भी मुनाफ़ा कमाने के लिए तैयार हैं
महामारी के दौरान मौजूदा घर की कीमतें आसमान छू गईं। दिसंबर 2019 से जून 2022 के बीच, घर की कीमतें गुलाब 45%यह अमेरिकी राष्ट्रीय गृह मूल्य सूचकांक विकसित होने के बाद से सबसे बड़ी छलांग है। जिन बाज़ारों में सबसे अधिक तेजी देखी गई वे हैं सबसे तेज़ गति से धीमा होना, लेकिन सबसे गंभीर आवास पूर्वानुमानों में भी गिरावट की भविष्यवाणी की गई है 30% तक सबसे अधिक मूल्य वाले बाजारों में - अधिकांश गृहस्वामियों द्वारा अनुभव किए गए इक्विटी लाभ को खत्म करने के लिए पर्याप्त नहीं है, हालांकि कुछ व्यक्ति खराब समय के कारण अपना पैसा खो सकते हैं।
अगर मोर होम्स ऑन द मार्केट एक्ट, जिसे नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयलटर्स समर्थन करता है, पारित हो जाता है तो कुछ परिवार बिना कर वाले पूंजीगत लाभ में $1 मिलियन तक कमा सकते हैं। यह कानून पूंजीगत लाभ बहिष्करण की सीमा को दोगुना कर देगा, जो अब एकल फाइलरों के लिए $250,000 और विवाहित जोड़ों के लिए $500,000 है। एनएआर का कहना है कि कानून पहले से झिझक रहे घर मालिकों को आकार कम करने के लिए प्रोत्साहित कर सकता है।
लेकिन बढ़ते परिवारों के लिए बड़े घर में जाना एक कठिन समय है। जिन विक्रेताओं ने घर खरीदने में उछाल के दौरान अपने घर खरीदे थे, जब ब्याज दरें कम थीं, अगर वे व्यापार करने की कोशिश करते हैं तो उन्हें अप्राप्य बंधक भुगतान का सामना करना पड़ सकता है। के लिए 30-वर्षीय निश्चित बंधक पर मासिक भुगतान औसत कीमत वाला घर नई बंधक दरों और ऊंची कीमतों के आधार पर, 2020 की दूसरी तिमाही के बाद से दोगुना से अधिक हो गया है।
समय सब कुछ है
मॉर्गन स्टेनली, मूडीज़ एनालिटिक्स और कैपिटल इकोनॉमिक्स सहित कई प्रकार की फर्मों ने ऐसा किया है अपने 2023 आवास पूर्वानुमानों को संशोधित किया उनके मूल अनुमान से भी अधिक तीव्र गिरावट की भविष्यवाणी करना। सबसे आशावादी विशेषज्ञ केवल कीमतों में मामूली वृद्धि की उम्मीद करते हैं - उदाहरण के लिए, एनएआर के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस यूं का कहना है कि कीमतें बढ़ सकती हैं 1% वृद्धि अगले वर्ष सभी बाज़ारों में। गिरती कीमतों और आवास बाजार में सुधार का समय अभी भी अप्रत्याशित है। फिर भी, यह विक्रेताओं के लिए अल्प लाभ और भारी पूंजीगत लाभ के बीच अंतर पैदा कर सकता है।
अब बेचने का मतलब है नए घर पर कम किफायती भुगतान का सामना करना। लेकिन 2023 के अंत तक इंतजार करने से विक्रेताओं की स्थिति खराब हो सकती है - बंधक दरें ऊंची रह सकती हैं, जबकि आवास की कीमतें गिर सकती हैं। 2025 या 2026 के अंत तक रुकना संभवतः सबसे अच्छा विकल्प है, विशेष रूप से निश्चित दर बंधक वाले विक्रेताओं के लिए, क्योंकि अधिकांश विशेषज्ञों को उम्मीद है कि तब तक बाजार में तेजी आएगी। लेकिन हर किसी के पास इंतज़ार करने का विकल्प नहीं होगा.
खरीदारों पर प्रभाव
आज के बाज़ार में सामर्थ्य का दबाव
भावी घर खरीदारों को आज के बाजार में कई चुनौतियों का सामना करना पड़ता है। मुद्रास्फीति के कारण आय कम हो गई है। किराने की दुकान पर कीमतें और किराए जारी रहने की उम्मीद है 2023 तक चढ़ो लोगों के लिए बचत करना मुश्किल हो रहा है। औसत कीमत वाला घर, जो अब $454,900 है, पहुंच से बाहर हो गया है औसत आय वाले परिवार. बंधक दरों में थोड़ी कमी आई है, लेकिन इसमें और गिरावट की संभावना नहीं है और यह बढ़ भी सकती है क्योंकि मुद्रास्फीति पर काबू पाने के लिए फेड की लड़ाई जारी है। मौजूदा दरों पर, औसत कीमत वाले घर पर बंधक भुगतान औसत आय वाले परिवार की मासिक कमाई का 38% खा जाएगा।
आवास सुधार सीमित राहत प्रदान कर सकता है
यदि कीमतें गिरती हैं जैसा कि कई अर्थशास्त्री उम्मीद करते हैं, तो खरीदार 2023 या 2024 में बेहतर सौदे हासिल करने में सक्षम हो सकते हैं और 2025 या 2026 में सराहना लाभ प्राप्त कर सकते हैं। लेकिन भविष्यवाणियां सटीक नहीं हैं, और विशेषज्ञ इस बात पर असहमत हैं कि कीमतें कब नीचे आएंगी। और यह निर्धारित करना कठिन है कि बंधक दरें कब कम होंगी। मुद्रास्फीति फेड के प्रयासों पर अड़ी हुई है।
कीमतों में मामूली राहत के बावजूद, भावी घर खरीदारों के लिए सामर्थ्य एक समस्या बनी रहेगी। बंधक भुगतान को घरेलू आय के 18% पर वापस लाने के लिए, जो कि ऐतिहासिक रूप से घर खरीदने वालों के लिए विशिष्ट रहा है, कीमतों में 39% की गिरावट करनी होगी, वाशिंगटन पोस्ट रिपोर्टों. यह किसी की भी अपेक्षा से कहीं अधिक बड़ा मूल्य सुधार है।
वित्तपोषण रणनीतियाँ विकसित हो रही हैं
2021 में, पारंपरिक 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक के लिए आवेदन करना कोई आसान काम नहीं था। ऐतिहासिक रूप से कम दरों से खरीदारों को लाभ हो सकता है। अब, पारंपरिक बंधक का मतलब उच्च ब्याज दर में फंसना है। अब जब खरीदार ब्याज दरों में कमी आने पर पुनर्वित्त पर भरोसा कर रहे हैं, तो वे ऐसी वित्तपोषण रणनीतियाँ अपना रहे हैं जिन्हें अतीत में बहुत जोखिम भरा माना गया होगा।
उदाहरण के लिए, समायोज्य-दर बंधक हैं अधिक लोकप्रिय हो रहा है, भले ही निश्चित दर अवधि समाप्त होने के बाद वे अप्रत्याशित मासिक भुगतान के साथ आते हैं। उस अनिश्चितता ने अतीत में बंधक आवेदकों को हतोत्साहित किया होगा, लेकिन एआरएम ने इसकी भरपाई कर ली है गृह ऋण आवेदनों का 12.8% अक्टूबर के दूसरे सप्ताह तक, वर्ष की शुरुआत में केवल 3.1% से अधिक। एआरएम दरों में निश्चित बंधक दरों जितनी वृद्धि नहीं हुई है, जिससे घर खरीदारों को कम से कम ऋण के निश्चित-ब्याज चरण के दौरान कम मासिक बंधक भुगतान का उपयोग करने की अनुमति मिलती है।
खरीदारों के लिए अन्य रचनात्मक वित्तपोषण विकल्पों का उपयोग करने के अवसर भी हो सकते हैं जिनका कोई मतलब नहीं हो सकता है या जो किसी अलग बाज़ार में उपलब्ध हों। उदाहरण के लिए, विक्रेता स्वामी वित्तपोषण की पेशकश करने के इच्छुक हो सकते हैं, जो कम आय वाले खरीदारों के लिए कम अग्रिम भुगतान या खराब क्रेडिट वाले लोगों के लिए अधिक सुलभ हो सकता है। मालिक या विक्रेता के वित्तपोषण के साथ, विक्रेता ऋणदाता बन जाता है, और जब तक खरीदार ब्याज सहित घर के लिए भुगतान नहीं कर देता, तब तक वह विलेख को अपने पास रखता है। विक्रेता वित्तपोषण जोखिम भरा हो सकता है क्योंकि यह पारंपरिक बंधक के समान उपभोक्ता सुरक्षा के अधीन नहीं है, लेकिन इसके परिणामस्वरूप अक्सर समय के साथ अधिक लचीली शर्तें और लागत बचत हो सकती है।
एजेंटों पर प्रभाव
पर्याप्त व्यवसाय नहीं
2021 में, ओवर 47 लाख अमेरिकियों को स्वेच्छा से अपनी नौकरियाँ छोड़ दीं। कई लोगों को फंसा हुआ महसूस हुआ उन्नति के अवसरों के बिना कम वेतन वाली नौकरियाँ. अब इसे महान इस्तीफा कहा जा रहा है, और जबकि महामारी के दौरान प्रोत्साहन जांच लोगों के लिए नए करियर खोजने के लिए एक प्रेरक कारक हो सकती है, कुछ विशेषज्ञों का कहना है कि यह प्रवृत्ति एक दशक से जारी है। लोग ऐसी नौकरियों में जीवन जीने और पैसा कमाने के बेहतर तरीके तलाश रहे हैं जो बेहतर वेतन और अधिक लचीलापन प्रदान करती हों। यह प्रवृत्ति आवास उद्योग में उच्च मांग से टकरा गई, जिससे अधिक लोग रियल एस्टेट एजेंट बन गए।
अमेरिकी रियल एस्टेट एजेंटों की संख्या 2021 में नुकीला, और अब वहाँ घूमने के लिए पर्याप्त व्यवसाय नहीं है। बिक्री गतिविधि कम है लगभग 30%. एजेंट संभावित ग्राहकों से बहुत अधिक फोन कॉल करने से लेकर फौजदारी का सामना कर रहे मकान मालिकों के दरवाजे खटखटाने तक पहुंच गए हैं, नई लिस्टिंग हासिल करने और कमीशन कमाने की उम्मीद में।
जीवित रहने के लिए अंतर करना और विस्तार करना
बड़े पैमाने पर छँटनी आवास उद्योग में गिरावट और बिक्री गतिविधि में कमी ने कई रियल एस्टेट एजेंटों को प्रेरित किया है पार्श्व हलचलों का पीछा करना जब तक बिक्री गतिविधि फिर से शुरू न हो जाए। जो लोग खेल में बने रहने की आशा रखते हैं उन्हें अनुकूलन करना होगा। एजेंटों के बीच अधिक प्रतिस्पर्धा के लिए सोशल मीडिया मार्केटिंग सहित अधिक आक्रामक मार्केटिंग रणनीतियों की आवश्यकता होती है। रियल एस्टेट एजेंटों को उस क्षेत्र या मूल्य बिंदु का विस्तार करने की भी आवश्यकता हो सकती है जिसमें वे काम करते हैं या यहां तक कि एक नए बाजार में भी जाना पड़ता है जहां अधिक मांग होती है। रियल एस्टेट परामर्श कार्य कुछ लोगों के लिए एक विकल्प हो सकता है, जबकि कम अनुभव वाले अन्य लोग पूरी तरह से उद्योग से बाहर हो सकते हैं। एजेंट भी हमारा फायदा उठा सकते हैं विशेष रुप से प्रदर्शित एजेंट कार्यक्रम लगातार निवेशक नेतृत्व के लिए!
निवेशकों पर प्रभाव
नकद ही राजा है
उच्च बंधक दरें उन निवेशकों के लिए निवेश सौदों के मार्जिन को कम कर रही हैं जो वित्तपोषण पर निर्भर हैं। यदि ब्याज दरें अभी भी 3.25% पर थीं, तो निवेशक 40% नियम को प्राप्त करने वाली औसत कीमत वाली किराये की संपत्ति पर लगभग 1% अधिक नकदी प्रवाह प्राप्त करने में सक्षम होंगे - एक जो मासिक किराए में खरीद मूल्य का 1% प्राप्त कर सकता है। उच्च बंधक दरें रिक्ति की समस्याओं, रखरखाव के मुद्दों और अन्य चीजों के लिए कम जगह छोड़ती हैं जो निवेश संपत्ति के साथ गलत हो सकती हैं। जब तक निवेशकों के पास नकदी में संपत्ति खरीदने के लिए आरक्षित राशि नहीं होगी, तब तक वे संपत्तियों के एक संकीर्ण खंड पर नजर रखेंगे, जिससे उन्हें अपेक्षित रिटर्न मिल सके।
सही समय आपके रिटर्न को अधिकतम कर सकता है
किसी भी निवेश की तरह, जब कीमतें सबसे कम हों तो संपत्ति खरीदना और कीमतें अधिक होने पर बेचना सबसे अच्छा है। 2023 में घर के मूल्यों का अनुमान नहीं लगाया जा सकता है, लेकिन 2024 या 2025 में गिरावट की संभावना है। कभी-कभी, निवेशक कम कीमतों की उम्मीद का उपयोग अपने लाभ के लिए कर सकते हैं। खरीदार प्रतिस्पर्धा कम होने के साथ, घर लंबे समय तक बाजार में बने रहते हैं। अब मांग से कम कीमत की पेशकश करना अनुचित नहीं है, खासकर में ऐसे बाज़ार जहां कीमतों में कटौती आम है.
हालाँकि, भविष्य के घर के मूल्यों की अनिश्चितता भी कुछ निवेश रणनीतियों को जोखिम भरा बनाती है। एक सफल फिक्स-एंड-फ़्लिप सौदे के लिए त्वरित नवीनीकरण की आवश्यकता होती है। लेकिन रियल एस्टेट बाजार पहले से ही कमजोर हो रहा है। जो निवेशक अब फिक्सर संपत्ति खरीदते हैं, वे कुछ महीनों में पुनर्विक्रय करने का प्रयास करते समय कम घरेलू मूल्यों को देख सकते हैं।
सही रणनीति चुनना पहले से कहीं अधिक महत्वपूर्ण है
रियल एस्टेट अभी भी एक अच्छा निवेश है, लेकिन कुछ रणनीतियाँ कम व्यवहार्य होती जा रही हैं। यह बन रहा है अधिकांश बाज़ारों में खरीदने की तुलना में किराए पर लेना सस्ता है, जिससे निवेशकों के लिए दीर्घकालिक किराये से सकारात्मक नकदी प्रवाह प्राप्त करना मुश्किल हो जाता है। जिस तरह एजेंटों को अन्य बाजारों को देखकर अनुकूलन करने की आवश्यकता होती है, उसी तरह निवेशकों को लंबी दूरी के किराये की स्थिरता की उम्मीद करने पर लंबी दूरी के निवेश को आगे बढ़ाने की आवश्यकता हो सकती है।
इस बीच, अल्पकालिक किराये का बाजार संतृप्त होता जा रहा है. 2021 में, Airbnb किराये की मांग अधिक थी, जिससे निवेशकों को मेजबान के रूप में बाजार में प्रवेश करने के लिए प्रोत्साहित किया गया। प्लेटफ़ॉर्म पर उपलब्ध किराये की संख्या बढ़ी 23.2% सितंबर 2022 में समाप्त होने वाले वर्ष के दौरान। अब, उपभोक्ता मांग के सापेक्ष Airbnb संपत्तियों की भारी आपूर्ति हो रही है, जिससे अधिभोग दर में गिरावट आ रही है।
लेकिन ए डिजिटल खानाबदोशों की बढ़ती संख्या की मांग पैदा कर सकता है मध्यम अवधि के किराये कुछ बाजारों में. मध्यम अवधि के किराये के साथ, निवेशक संपत्ति को सुसज्जित करता है, उपयोगिताओं का भुगतान करता है, और इकाई को एक बार में एक से छह महीने के लिए किराए पर देता है। मध्यम अवधि का किराया रियल एस्टेट निवेश रणनीतियों का गोल्डीलॉक्स है - यह अल्पकालिक किराये की तुलना में अधिक स्थिरता और दीर्घकालिक किराये की तुलना में उच्च नकदी प्रवाह क्षमता प्रदान करता है। हालाँकि, यह केवल सही बाज़ार में ही काम करता है। एक गर्म शहरी क्षेत्र जो ऐसे नियोक्ताओं का भी घर है जो यात्रा करने वाले पेशेवरों को नियुक्त करते हैं, संभवतः निवेशकों के लिए सबसे अधिक अवसर प्रदान करेंगे।
हर किसी को अनुकूलन करना होगा
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