एफएचए 203 (के) ऋण: पुनर्वसन ऋण की व्याख्या

इस अनुच्छेद में

फिक्सर-अपर्स को रहने के लिए शानदार जगहों में बदला जा सकता है। वे महंगे भी हो सकते हैं. आपके बंधक ऋण के अलावा, आपको अक्सर मरम्मत के लिए अपनी जेब से भुगतान करना होगा या अल्पकालिक, उच्च-ब्याज ऋण प्राप्त करना होगा। क्या होगा यदि आप अपने घर की खरीद और नवीनीकरण की लागत को एक ही ऋण में जोड़ सकें? एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण के साथ, आप यह कर सकते हैं! 

एफएचए 203(के) ऋण (जिसे नवीनीकरण बंधक ऋण के रूप में भी जाना जाता है) आपको बंधक और मरम्मत को एक मासिक बंधक भुगतान के साथ एक ही ऋण में जोड़कर घर खरीदने या पुनर्वित्त करने की सुविधा देता है। 

यह पोस्ट बताएगी कि एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण कैसे काम करते हैं, उनकी आवश्यकताएं, और इसे प्राप्त करने के फायदे और नुकसान। 

FHA 203(k) पुनर्वास ऋण क्या है?

यदि आप गंभीर मरम्मत की आवश्यकता वाला घर खरीदते हैं तो पारंपरिक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना कठिन हो सकता है। बंधक ऋणदाता अक्सर इस प्रकार के घरों के लिए ऋण स्वीकृत करने में झिझकते हैं, जिससे घर खरीदारों को हार्ड मनी ऋण या निजी ऋण जैसे वैकल्पिक राजस्व स्रोतों की तलाश करनी पड़ती है। 

पुनर्वसन ऋण इस समस्या का समाधान करता है क्योंकि नवीनीकरण लागत ऋण में शामिल होती है। आप अपने घर के भविष्य के मूल्य या खरीद मूल्य और मरम्मत लागत का 110% तक उधार ले सकते हैं - जो भी कम हो, जब तक कि यह आपके क्षेत्र के लिए एफएचए ऋण सीमा के भीतर है। उदाहरण के लिए, यदि आपके घर की खरीद कीमत $300,000 है और नवीनीकरण के लिए $25,000 की आवश्यकता होगी, तो आप $203 के लिए FHA 325,000k पुनर्वसन ऋण प्राप्त कर सकते हैं। 

आप पुनर्वसन ऋण के साथ अपने घर को पुनर्वित्त भी कर सकते हैं, बशर्ते आप गृह सुधार के लिए कम से कम $5,000 की योजना बनाते हों। ऐसा करने के लिए आपको मौजूदा एफएचए ऋण की भी आवश्यकता नहीं है!

एफएचए 203(के) ऋण कैसे काम करता है?

एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण प्राप्त करना किसी भी अन्य गृह ऋण के समान है लेकिन कुछ अतिरिक्त चरणों के साथ। 

1. आसपास खरीदारी करें

सभी ऋणदाताओं को एफएचए 203(के) ऋण देने की मंजूरी नहीं है। कुछ उधारदाताओं से उद्धरण प्राप्त करें जो यह पता लगा सकते हैं कि आपको सबसे अच्छा सौदा कौन दिला सकता है। फिर, ऋण के लिए आवेदन करें और उनके माध्यम से एक पूर्व-अनुमोदन पत्र प्राप्त करें।

2. एक संपत्ति खोजें

एक घर ढूंढें जिसे आप ठीक करना चाहते हैं और विक्रेता को अपने प्रस्ताव पत्र में बताएं कि आपको एफएचए 203(के) पुनर्वास ऋण मिल रहा है। 

3. एक सलाहकार के साथ काम करें

एफएचए 203(के) सलाहकार के साथ काम करने पर विचार करें, खासकर यदि आपकी नवीनीकरण लागत $30,000 से अधिक होने की उम्मीद है। एक सलाहकार पेशेवर ठेकेदारों से विस्तृत प्रस्ताव प्राप्त कर सकता है, जिसमें लागत अनुमान और आवश्यक कार्य का दायरा शामिल है। 

4. एक ठेकेदार के साथ काम करें

एफएचए 203(के) ऋण के लिए मंजूरी पाने के लिए आप स्वयं संपत्ति का नवीनीकरण नहीं कर सकते। आपको एक पेशेवर ठेकेदार को नियुक्त करना होगा। यदि आप किसी सलाहकार के साथ काम नहीं कर रहे हैं, तो आपके ठेकेदार को काम के दायरे और अनुमानित लागत की रूपरेखा बताते हुए एक विस्तृत प्रस्ताव का मसौदा तैयार करना होगा।

5. गृह मूल्यांकन प्राप्त करें

आपका ऋणदाता संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए गृह मूल्यांकन जारी करता है। मानक गृह मूल्यांकन के विपरीत, आपको नवीकरण से पहले और बाद में मूल्यांकन मूल्य के लिए एक रिपोर्ट मिलेगी।

6. बंद और निर्माण

जब तक घर का मूल्यांकन प्रस्तावित ऋण के अनुरूप है तब तक आप लेन-देन पूरा कर सकते हैं। एक बार जब आप ऐसा कर लेते हैं, तो ठेकेदार आपके नए घर का नवीनीकरण शुरू कर सकते हैं। आपका ऋणदाता इस प्रक्रिया में आपका मार्गदर्शन करेगा क्योंकि इसमें लाइसेंस प्राप्त ठेकेदारों से बोलियां प्राप्त करना और कुछ अतिरिक्त कागजी कार्रवाई भी शामिल है। हालाँकि, आपका 203k स्वीकृत ऋणदाता इसी लिए मौजूद है - आपके फिक्सर-अपर को घर बुलाने की जगह में बदलने में आपकी मदद करने के लिए।  

एफएचए 203(के) ऋण के प्रकार

एफएचए 203(के) ऋण दो प्रकार के होते हैं: सीमित और मानक। यहाँ उनके बीच अंतर हैं:

सीमित 203(के) ऋण	मानक 203(के) ऋण
घर के नवीनीकरण के लिए अधिकतम $35,000	घर के नवीनीकरण के लिए न्यूनतम $5,000 की आवश्यकता है
अधिकतर गैर-संरचनात्मक, गैर-लक्जरी मरम्मत के लिए, जैसे छत प्रतिस्थापन, रसोई और स्नानघर का पुनर्निर्माण, एचवीएसी उन्नयन, आदि।	इसमें कुछ संरचनात्मक परिवर्तन शामिल हो सकते हैं, जैसे घर को डुप्लेक्स में बदलना, विकलांग व्यक्ति के लिए बेहतर पहुंच, बड़ी भूनिर्माण परियोजनाएं आदि।
प्राप्त करना आसान और कागजी कार्रवाई कम	कम आम और अधिक कागजी कार्रवाई

आप 203k ऋण के साथ क्या नहीं कर सकते

पर ध्यान दिए बगैर 203(k) ऋण का प्रकार आपको मिलता है, कुछ प्रतिबंध सीमित और मानक ऋणों पर लागू होते हैं। सबसे पहले, निर्माण परियोजनाओं को पूरा होने में छह महीने से अधिक समय नहीं लग सकता है। सुनिश्चित करें कि आप ऐसे ठेकेदारों के साथ काम कर रहे हैं जो आपकी समय-सीमा को समझते हैं और उनके भीतर काम कर सकते हैं। आप स्विमिंग पूल या टेनिस कोर्ट जैसी लक्जरी सुविधाएं भी नहीं जोड़ सकते। एकमात्र मुख्य प्रतिबंध लघु भूदृश्य परियोजनाओं के लिए है। प्रमुख भूदृश्य परियोजनाएँ ठीक हैं।

FHA 203k() पुनर्वसन ऋण के लिए आवश्यकताएँ

जैसा कि आपने मान लिया होगा, एफएचए 203(के) ऋण एफएचए बंधक ऋणों की एक उपश्रेणी हैं और इसलिए उनकी समान आवश्यकताएं हैं, जिनमें शामिल हैं:

• आपको घर में ही रहना होगा. एफएचए 203(के) ऋण इसके लिए नहीं हैं घर में झांकना.
• आपको अमेरिकी नागरिक या वैध स्थायी निवासी होना चाहिए। 
• खरीद मूल्य और नवीकरण लागत के संयुक्त कुल का 3.5% न्यूनतम अग्रिम भुगतान।
• न्यूनतम क्रेडिट स्कोर 580। कुछ मामलों में, यदि आपका क्रेडिट स्कोर 500-579 के बीच है तो 10% कम करने पर आपको ऋण मिल सकता है, लेकिन इसकी संभावना कम है। 
• ऋण-से-आय अनुपात 43% से कम। दूसरे शब्दों में, यदि आपकी कर-पूर्व आय $4,000 मासिक है, तो आपका बिल $1,720 से अधिक नहीं हो सकता। 
• आप अपने क्षेत्र में FHA 203(k) ऋण सीमा को पार नहीं कर सकते। 

एफएचए 203(के) ऋण के लाभ और नुकसान

प्रत्येक ऋण के फायदे और नुकसान होते हैं, और एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण भी अलग नहीं हैं। 

एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण पेशेवर

• आप अपने खरीद मूल्य को घर की मरम्मत के साथ जोड़ सकते हैं और एक नव-पुनर्निर्मित घर का आनंद ले सकते हैं।
• पारंपरिक ऋण की तुलना में कम डाउन पेमेंट और क्रेडिट स्कोर आवश्यकताएँ।
• अन्य प्रकार के गृह सुधार ऋणों की तुलना में कम ब्याज दरें।
• इक्विटी बनाने का तेज़ तरीका. संकटग्रस्त घरों की कीमत अक्सर उनके गैर-संकटग्रस्त समकक्षों की तुलना में बहुत कम होती है। 
• किसी संपत्ति के लिए आम तौर पर कम प्रतिस्पर्धा।

एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण पेशेवर

• यदि आप किसी निवेश संपत्ति की तलाश में हैं तो आपको ऋण के लिए मंजूरी नहीं मिल सकती है।
• आपको निजी बंधक बीमा (पीएमआई) का भुगतान करना होगा।
• इसे नियमित ऋण की तुलना में अधिक कागजी कार्रवाई की आवश्यकता होती है और इसे बंद करने में अधिक समय लगता है।
• आमतौर पर, पुनर्वसन ऋण आपके मानक एफएचए बंधक से 0.75% से 1% अधिक होते हैं।  
• आपको यह निर्धारित करना होगा कि क्या मरम्मत करने की आवश्यकता है और यह निर्धारित करना होगा कि क्या आपके पास उनके लिए बजट है, जिसके लिए अधिक काम की आवश्यकता है। साथ ही, काम करने के लिए लाइसेंस प्राप्त ठेकेदारों की भी आवश्यकता होती है। आप DIY नहीं कर सकते और लागत बचा सकते हैं। 

एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण बनाम पारंपरिक ऋण

एफएचए 203(के) ऋण और पारंपरिक ऋण में कुछ ओवरलैप है। वे दोनों प्राथमिक आवासों के लिए उपयोग किए जाते हैं, समान ऋण-से-आय अनुपात की आवश्यकता होती है, और आप दोनों का उपयोग करके ऋण-अवधि ऋण (15, 20 और 30 वर्ष) प्राप्त कर सकते हैं। हालाँकि, इन ऋण प्रकारों के बीच कुछ प्रमुख अंतर हैं:

	एफएचए 203(के) ऋण	पारंपरिक ऋण
तत्काल अदायगी	न्यूनतम 3.5%	न्यूनतम 5% (आम तौर पर)
PMI	अपेक्षित	यदि आप 20% नीचे रखते हैं तो यह आवश्यक नहीं है
क्रेडिट स्कोर न्यूनतम(आम तौर पर)	580	620
समापन लागत में विक्रेता का अधिकतम योगदान	6%	यदि आप 9% नीचे रखते हैं तो 20%
आप ऋण का उपयोग किस लिए कर सकते हैं	प्राथमिक निवास	प्राथमिक या द्वितीयक निवास और निवेश संपत्तियाँ

अपने मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त करने के लिए 203k ऋण का उपयोग करना

घर में सुधार के लिए भुगतान में मदद के लिए 203k ऋण में पुनर्वित्त उस नवीनीकरण को प्राप्त करने का एक शानदार तरीका है जिसे आप करना चाहते हैं। इसे करने के लिए आपको मौजूदा एफएचए ऋण की भी आवश्यकता नहीं है! नियमित 203k पुनर्वसन ऋण की तरह, आप सीमित या मानक ऋण के बीच चयन कर सकते हैं और उनकी आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। 

यदि आपका क्रेडिट स्कोर 96.5 या अधिक है तो आप अपने कुल बंधक का 580% तक पुनर्वित्त कर सकते हैं। हालाँकि, एक बंधक ऋणदाता को आपके पालन के लिए सख्त आवश्यकताएं हो सकती हैं। यह देखने के लिए कि क्या यह आपके लिए सही है, 203k ऋण के साथ पुनर्वित्त करने से पहले अपना शोध करें। 

एफएचए 203(के) ऋण विकल्प

सौभाग्य से, यदि आप फिक्सर-अपर खरीदना चाहते हैं तो गृह ऋण की कोई कमी नहीं है। यहां आपके कुछ अन्य विकल्प दिए गए हैं:

• फ़ैनी मॅई होमस्टाइल ऋण - एफएचए 203(के) ऋण के समान ही काम करता है, लेकिन इसकी सख्त आवश्यकताएं हैं, जिसमें 680 न्यूनतम क्रेडिट स्कोर और 36% का अधिकतम ऋण-से-आय अनुपात शामिल है।
• कैश आउट पुनर्वित्त - यदि आपके घर में पहले से ही इक्विटी है, तो आप नवीकरण के लिए भुगतान करने के लिए कुछ प्रतिशत नकद निकालने में सक्षम हो सकते हैं। 
• घर इक्विटी ऋण - आप दूसरा बंधक प्राप्त कर सकते हैं और अपने घर के मूल्य के आधार पर एकमुश्त राशि प्राप्त कर सकते हैं।
• होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (एचईएलओसी) - होम इक्विटी ऋण के समान, लेकिन क्रेडिट लाइन की तरह काम करता है। 

क्या एफएचए 203(के) पुनर्वास ऋण इसके लायक हैं?

ईमानदारी से कहें तो यह सब आपकी स्थिति पर निर्भर करता है। एफएचए 203(के) पुनर्वसन ऋण इक्विटी बनाने का एक शानदार तरीका है क्योंकि आपके घर का मूल्य तेजी से बढ़ता है। इसके अलावा, वे सुविधाजनक हैं क्योंकि आपको अतिरिक्त ऋण लेने की आवश्यकता नहीं है, जिसकी ब्याज दर अधिक होने की संभावना है और आपको इसे तेजी से वापस भुगतान करना होगा। 

हालाँकि, रियल एस्टेट निवेशक इन ऋणों का उपयोग नहीं कर सकते हैं, और आप क्या अपग्रेड कर सकते हैं इस पर कुछ प्रतिबंध हैं। इसके अलावा, यदि आप पुनर्वित्त नहीं करते हैं तो उच्च ब्याज दर (भले ही यह सिर्फ .75% - 1%) है, वास्तव में बढ़ जाएगी। 

जैसा कि कहा गया है, एफएचए 203(के) ऋण इक्विटी बनाने का एक शानदार तरीका प्रदान करते हैं और इच्छुक घर खरीदारों को फिक्सर-अपर्स को घर में बदलने में मदद कर सकते हैं। अक्सर, आख़िरकार यही मायने रखता है। 

BigPockets द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि BigerPockets की राय का प्रतिनिधित्व करें।