यह एक ऐसी कहानी है जो पूरे देश में किराये की संपत्ति के मालिकों के बीच सोशल मीडिया प्लेटफार्मों पर गूंज रही है: छुट्टियों के किराये अब स्थिर राजस्व उत्पन्न नहीं कर रहे हैं जिसकी निवेशकों ने महामारी के दौरान उम्मीद की थी। #Airbnbust का युग जोर पकड़ चुका है।
रियल एस्टेट निवेशक सबरीना मस्ट, जिन्होंने कैलिफोर्निया के एनसिनिटास में अपने 2-बेडरूम वाले कॉन्डो को छुट्टियों के सप्ताहांत में 1,000 डॉलर प्रति रात के हिसाब से किराए पर लिया था, ने घटती मांग के कारण अपनी दरों को घटाकर 275 डॉलर प्रति रात कर दिया है। वाल स्ट्रीट जर्नल रिपोर्टों. महामारी के दौरान रियल एस्टेट में निवेश करने वाले एक और जोड़े ने शुरुआत में मजबूत बुकिंग देखी, जिसके बाद पिछली गर्मियों में अधिभोग दर कम रही।
यह कई रोज़मर्रा के लोगों के लिए एक समस्या है, जिन्होंने बढ़ती मांग के दौरान, कभी-कभी बैकअप योजना या मंदी के दौरान प्रतिस्पर्धी बने रहने के कौशल के बिना, रियल एस्टेट निवेश में हाथ आजमाने का फैसला किया। जैसे-जैसे स्थिति विकसित हो रही है, अल्पकालिक किराये की रणनीति अपनी अपील खो रही है, खासकर शुरुआती लोगों के लिए प्रवेश बिंदु के रूप में।
अल्पकालिक किराये की रणनीति कमजोर क्यों पड़ रही है?
अधिक आपूर्ति से नकदी प्रवाह की संभावना सीमित हो जाती है
Airbnb अधिभोग दरों में साल-दर-साल गिरावट देखी गई है लगातार आठ महीने, वेकेशन रेंटल रिसर्च कंपनी AirDNA के आंकड़ों के अनुसार। ऐसा इसलिए नहीं है क्योंकि मुद्रास्फीति ने अल्पकालिक किराये की मांग पर अंकुश लगा दिया है। वास्तव में, पिछले वर्ष की तुलना में अक्टूबर में रात में रुकने की संख्या 21.3% अधिक है। लेकिन Airbnb लिस्टिंग की आपूर्ति साल-दर-साल 23.3% बढ़ी है। इस अक्टूबर में 66,000 नई किराये की संपत्तियाँ सूचीबद्ध की गईं, यह वृद्धि अक्टूबर से पहले देखी गई वृद्धि पर भारी पड़ी।
अत्यधिक आपूर्ति का कारण क्या है? महामारी के दौरान, दूसरे घरों की मांग लगभग दोगुनी हो गई क्योंकि कम ब्याज दरों का दूर-दराज के काम के अवसरों और अधिक स्थान की इच्छा से टकराव हुआ। 2021 में छुट्टियों के किराये की आसमान छूती मांग और रिकॉर्ड राजस्व डेटा ने रियल एस्टेट निवेशकों के एक नए समूह को विशेष रूप से किराये के रूप में घर खरीदने के लिए प्रोत्साहित किया। और अब, ज़िलो भविष्यवाणी करता है कि पहली बार मकान मालिक बनने वालों की संख्या कितनी होगी उल्लेखनीय रूप से बढ़ो चूंकि दूसरे घर के मालिक अपनी संपत्तियों से पैसा कमाने का प्रयास करते हैं जबकि मुद्रास्फीति बनी रहती है और शेयर बाजार की उम्मीदें मंदी की स्थिति में होती हैं। इसके अलावा, जिन मकान मालिकों ने कम ब्याज दरों पर ताला लगाया है, वे स्थानांतरित होने का समय आने पर बेचने के बजाय अपने घरों को किराए पर देने के लिए प्रलोभित हो सकते हैं।
विशेष रूप से, अक्टूबर 12.8 की तुलना में अधिभोग दर अभी भी 2019% अधिक है। AirDNA पूर्वानुमान उच्च बंधक दरों के कारण दूसरे घर खरीदने वालों के लिए सामर्थ्य का दबाव पैदा होने के बावजूद, 9 में आपूर्ति 2023% और बढ़ जाएगी - लेकिन उम्मीद है कि अधिभोग दरें पूर्व-महामारी के स्तर से ऊपर बनी रहेंगी। हालाँकि, यदि बढ़ती बेरोजगारी अल्पकालिक किराये की मांग में कटौती करती है या यदि अधिक घर मालिक अपनी आय बढ़ाने के प्रयास में मेजबान बनने का निर्णय लेते हैं, तो यह मानने का कारण है कि अधिभोग दर और भी कम हो सकती है।
औसत दैनिक दरों और बुकिंग में वृद्धि धीमी हो गई है
2019 की तुलना में, दुनिया भर में अल्पकालिक किराये की मांग स्थिर रही है या बढ़ी है। लेकिन Airbnb की राजस्व वृद्धि दूसरी तिमाही में 58% से धीमी होकर तीसरी तिमाही में 29% हो गई, और Airbnb भविष्यवाणी छुट्टियों का राजस्व बाज़ार की उम्मीदों पर खरा नहीं उतरेगा।
एयरडीएनए भी रिपोर्टों औसत दैनिक दरों में धीमी वृद्धि। 5.6 के लिए अपेक्षित औसत दैनिक दरों (एडीआर) में 2022% की वृद्धि वास्तव में मुद्रास्फीति के कारण वास्तविक नुकसान का प्रतिनिधित्व करती है। और 1.7 में एडीआर वृद्धि धीमी होकर 2023% होने की उम्मीद है, जबकि मुद्रास्फीति ऊंची रहने का अनुमान है। प्रति उपलब्ध कमरे के राजस्व में भी गिरावट की उम्मीद है क्योंकि थोड़ी अधिक दरें अधिभोग दरों में कमी की भरपाई नहीं करेंगी।
स्थानीय सरकारें सख्ती कर रही हैं
Airbnb के शुरुआती दिनों में अल्पकालिक किराये अपेक्षाकृत अनियमित थे, और अभी भी बहुत सारे शहर हैं जहां मेजबानों को केवल अल्पकालिक किराये के लाइसेंस के लिए आवेदन करने की आवश्यकता होती है। लेकिन तेजी से, स्थानीय सरकारें आलोचना के कारण अल्पकालिक किराये के नियमों को सख्त कर रही हैं कि छुट्टियों के किराये की अधिकता एक समुदाय में किफायती किराये के आवास की उपलब्धता को सीमित करती है।
न्यूयॉर्क शहर में, 30 दिनों से कम का अल्पकालिक किराया है निषिद्ध जब तक कि मेज़बान मौजूद न हो और मेहमानों को पूरी इकाई तक निर्बाध पहुंच न दी जाए। सैन फ़्रांसिस्को में, अल्पकालिक किराये अवश्य होने चाहिए प्राथमिक आवास जहां मालिक साल के कम से कम 275 दिन रहता है। इसी तरह, डेनवर केवल घर मालिकों को उनके लिए अल्पकालिक किराये के लाइसेंस के लिए आवेदन करने की अनुमति देता है प्राथमिक निवास. ये अल्पकालिक किराये पर रोक लगाने वाले शहरों की बढ़ती संख्या के उदाहरण हैं। यह स्पष्ट है कि अब अल्पकालिक किराये के बाजार में प्रवेश करने वाले निवेशकों को एक बैकअप योजना की आवश्यकता होगी क्योंकि यदि बड़े शहर जो पर्यटन से राजस्व पर निर्भर हैं, किराये की संपत्ति के मालिकों के लिए सख्त आवश्यकताओं को पारित कर रहे हैं, तो यह कहीं भी हो सकता है।
निवेशकों का संघर्ष आवास बाजार को कैसे प्रभावित कर सकता है
नए निवेशक जिन्होंने उस समय पूर्वानुमानित एडीआर के आधार पर महामारी के दौरान किराये की संपत्तियां छीन लीं, वे अपने बंधक भुगतान को कवर करने में सक्षम नहीं हो सकते हैं। चूँकि अधिभोग दर में गिरावट जारी है, कई लोग अपनी संपत्ति बेचने के लिए मजबूर हो सकते हैं। अल्पकालिक किराये के लिए इच्छित संपत्तियों की व्यापक बिक्री से घरों की आपूर्ति में वृद्धि होगी, जिससे घर की कीमतों में गिरावट आएगी। कम आपूर्ति एक ऐसा कारक है जो वर्तमान में घर की कीमतों को बहुत तेजी से गिरने से रोक रहा है, यहां तक कि उच्च बंधक दरों के कारण संभावित घर खरीदार अपने कदम पीछे खींच रहे हैं।
यदि कीमतें गिरती हैं और नए निवेशकों को पानी के नीचे बंधक के रूप में छोड़ दिया जाता है तो अधिक गंभीर समस्या उत्पन्न हो सकती है। पिछले वर्ष के दौरान, ऋण सेवा कवरेज अनुपात (डीएससीआर) ऋण तेजी से आम हो गए हैं, ब्लूमबर्ग रिपोर्टों, जिससे निवेशकों को बड़े डाउन पेमेंट या व्यक्तिगत वेतन के बजाय भविष्य के आय अनुमानों के आधार पर बड़ी रकम के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति मिलती है। इनमें से कुछ ऋण (यह स्पष्ट नहीं है कि कितने) वॉल स्ट्रीट फर्मों द्वारा बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के रूप में निवेशकों को पैक और बेचे गए थे। इस क्षेत्र के कई ऋणदाताओं ने कहा है कि वे इस वर्ष किराये-आधारित ऋणों में करोड़ों रुपये जारी करने की उम्मीद करते हैं, और उधारकर्ताओं का एक महत्वपूर्ण हिस्सा अनुमानित Airbnb आय के आधार पर अर्हता प्राप्त करेगा।
जबकि अधिकांश विशेषज्ञों का तर्क है कि आवास दुर्घटना नहीं होगी क्योंकि ऋण देने के मानक अब 2008 के वित्तीय संकट से पहले की तुलना में सख्त हैं, ये किराये-आधारित ऋण एक और कहानी हैं। इनमें से कितने ऋण मौजूद हैं, इसका पूरा विवरण दिए बिना, यह कहना असंभव है कि क्या संभावित चूक अर्थव्यवस्था को प्रभावित करने के लिए पर्याप्त फौजदारी का कारण बन सकती है। लेकिन निश्चित रूप से, Airbnb मंदी बाज़ार में घरों की बड़ी आपूर्ति में योगदान कर सकती है।
Airbnb गेम में कैसे बने रहें
अल्पकालिक किराये की संपत्तियों की व्यापक आपूर्ति का मतलब है कि यदि निवेशकों को उच्च राजस्व बनाए रखने की उम्मीद है तो उन्हें क्षेत्र में शानदार मेजबान के रूप में खड़े होने की जरूरत है। वेकेशन रेंटल मैनेजमेंट कंपनी इवॉल्व के सीईओ और सह-संस्थापक ब्रायन एगन बताते हैं वाल स्ट्रीट जर्नल सबसे सफल मेज़बान उत्कृष्ट अनुभव प्रदान करते हैं आतिथ्य के स्तर को ऊपर उठाना और यह सुनिश्चित करना कि संपत्ति मिलती है या मेहमानों की अपेक्षाओं से अधिक है सूची देखने के बाद.
मेज़बानों को अपनी पहुंच का विस्तार करने और रूपांतरणों को बेहतर बनाने के लिए अपनी लिस्टिंग को बढ़ाने के लिए प्रत्येक लिस्टिंग प्लेटफ़ॉर्म द्वारा उपयोग किए जाने वाले एल्गोरिदम पर भी शोध करना चाहिए। पेशेवर फ़ोटो को प्राथमिकता देने और प्रतिस्पर्धी मूल्य निर्धारण और नीतियों की पेशकश करने से यह संभावना बढ़ सकती है कि मेहमान आपके किराये की बुकिंग करेंगे, और त्वरित प्रतिक्रिया समय भी महत्वपूर्ण है।
अंततः, एक बैकअप योजना आवश्यक है। यदि आपके बाज़ार में संपत्तियों की अधिक आपूर्ति है तो आप अपेक्षित राजस्व प्राप्त नहीं कर पाएंगे। एक गहरी मंदी सामान्य तौर पर छुट्टियों के किराये की मांग पर अंकुश लगा सकती है। या स्थानीय नियम आपको अपनी संपत्ति को अल्पकालिक किराये के रूप में सूचीबद्ध करने से रोक सकते हैं। आपको a में शिफ्ट होने की आवश्यकता हो सकती है मध्यावधि या दीर्घकालिक किराये की रणनीति, जिसे आपको सुनिश्चित करना चाहिए कि यह उस क्षेत्र में संभव है जहां आप खरीदते हैं। यदि उचित बाजार किराया सकारात्मक नकदी प्रवाह प्रदान नहीं करेगा तो आपके पास अपने बंधक भुगतान और रखरखाव को कवर करने के लिए पर्याप्त नकदी भंडार होना चाहिए।
Airbnb का उछाल ख़त्म हो सकता है, लेकिन अभी भी अल्पकालिक किराये से पैसा कमाने का अवसर है, खासकर अनुभवी और रणनीतिक निवेशकों के लिए। भले ही अधिभोग दर अपने चरम से गिर गई है, मेजबान अब महामारी से पहले की तुलना में अधिक पैसा कमा रहे हैं। लेकिन तब से संपत्ति की कीमतें और बंधक दरें आसमान छू रही हैं, इसलिए नए निवेशकों को सावधानी से आगे बढ़ना चाहिए। यह आशा न करें कि आप जो भी संपत्ति खरीदेंगे वह स्वत: सफल हो जाएगी। जोखिमों को समझें, अनुसंधान-समर्थित खरीदारी निर्णय लें और बदलती अर्थव्यवस्था में बदलाव के लिए तैयार रहें।
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- स्रोत: https://www.biggerpockets.com/blog/airbnbust-why-it-may-be-time-to-rethink-short-term-rentals
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