हमने गड़बड़ कर दी. हमारे अचल संपत्ति निवेश 2023 में गलतियाँ कुल मिलाकर सैकड़ों डॉलर, और हालांकि बाजार में यह वह शो है जहां विशेषज्ञ रियल एस्टेट निवेशक एक साथ आते हैं, आज यह सबूत है कि हम सभी गलतियाँ करते हैं। से भूले हुए कर बिल सेवा मेरे भू-दृश्यीकरण की पराजय वह लागत रुचि के छह आंकड़े, अपने संपत्ति प्रबंधक को आपके अल्पकालिक किराये को जमीन पर चलाने की अनुमति देना, और अपने घर के बारे में भूल जाना—ये गलतियाँ कठिन हैं।
यदि आपको ऐसा लगता है कि आपने गंभीर बना दिया है निवेश की गलतियाँ 2023 में, चिंता न करें, क्योंकि इस एपिसोड में, हमारा विशेषज्ञ अतिथि उनके कुछ सबसे दर्दनाक अचल संपत्ति घाटे के बारे में बात करेंगे आपके आनंद के लिए मनोरंजन के रूप में पिछले वर्ष का! क्या आप कभी भूले हैं कि आपके पास एक घर था जिस पर ब्याज जमा हो रहा था? क्या आपने सोचा था कि जिस सौदे में आपने पैसे गँवाए थे वह ख़त्म हो गया है? आपने परमिट नहीं लिया, और अब आप भुगतान करने में फँस गए हैं छह-अंकीय धारण लागत कुछ झाड़ियों के ऊपर? आपने शायद ये गलतियाँ नहीं की हैं, लेकिन हमारे मेहमानों ने की हैं!
सुनने के लिए इधर-उधर रहें बिल्कुल वही जो आपको 2024 में नहीं करना चाहिए (और उससे आगे) और आप कैसे एक भयानक स्थिति को एक लाभदायक सौदे में बदल सकते हैं... या कम से कम एक सबक जिसे आप दोहराना नहीं चाहते हैं।
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डेव:
सुनिये सब लोग। ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है. मैं आपका मेजबान हूं, डेव मेयर, आज जेम्स, कैथी और हेनरी के साथ शामिल हुआ हूं। और आज, हम उन सबसे बड़ी गलतियों के बारे में बात करने जा रहे हैं जो हममें से प्रत्येक ने 2023 में कीं, कम से कम अब तक। मुझे लगता है कि अभी भी हमारे पास और भी कुछ करने और गलतियाँ करने के लिए कुछ महीने हैं, लेकिन कम से कम मैं आप लोगों के बारे में नहीं जानता, मेरे पास इस शो को भरने के लिए बहुत सारी गलतियाँ हैं।
आज हमारे पास बहुत लंबा एपिसोड हो सकता है, लेकिन चलिए अभी शुरू करते हैं। इससे पहले कि हम आपकी प्रत्येक व्यक्तिगत गलती पर चर्चा करें, मुझे यह जानना अच्छा लगेगा कि आप अभी किन गलतियों के बारे में सुन रहे हैं। हेनरी, मैं जानता हूं कि आप बहुत सारे छात्रों के साथ काम करते हैं। आप बहुत से लोगों को प्रशिक्षित करते हैं। क्या ऐसी कोई सामान्य ग़लतियाँ या सूत्र हैं जो आप वर्तमान निवेश बाज़ार के बारे में सुन रहे हैं?
हेनरी:
हाँ, मुझे लगता है कि इस समय लोग जो सबसे आम गलतियाँ कर रहे हैं उनमें से एक है पर्याप्त होल्डिंग लागत को ध्यान में न रखना, क्योंकि पैसे की लागत बहुत अधिक है, और इसलिए लोग बजट बना रहे हैं। जब वे फ्लिप कर रहे होते हैं तो वे अपनी होल्डिंग लागत के लिए बजट बना रहे होते हैं, लेकिन फिर ऐसा हो सकता है कि उन्हें अपेक्षा से अधिक ब्याज दर पर ऋण लेना पड़ता है, और फिर संपत्तियों को अपेक्षा से अधिक समय तक रखना पड़ता है।
अब आप किसी प्रोजेक्ट को पूरा करने में जितना अधिक समय लेंगे, यह उससे कहीं अधिक महंगा हो गया है। और मुझे लगता है कि होल्डिंग लागत को ध्यान में रखते समय लोग पर्याप्त रूढ़िवादी नहीं हो रहे हैं।
डेव:
ख़ैर, मुझे लगता है कि शायद यह एक विषय होगा। यह वास्तव में ऐसी ही बात है जो मैं कहने जा रहा था। लेकिन कैथी, क्या आपको कोई सामान्य त्रुटियां दिख रही हैं जिनसे आपको लगता है कि हमारे दर्शकों को बचने की कोशिश करनी चाहिए?
कैथी:
मेरा मतलब है, पिछले कुछ वर्षों में मैंने जो बड़ी त्रुटियां देखी हैं, वह यह है कि लोग ऐसी संपत्तियों को खरीदने के लिए तैयार रहते हैं जो ऑनलाइन वास्तव में अच्छी लगती हैं, सस्ती दिखती हैं। उन्हें एजेंट पर भरोसा है. वे मूल्यांकन और निरीक्षण नहीं करवाते हैं और तीसरे पक्ष के लोगों से यह सत्यापित नहीं कराते हैं कि संपत्ति एक अच्छे क्षेत्र में है और यह वास्तव में उस तरह से प्रदर्शन करेगी जैसा वे चाहते हैं और जिस तरह से यह कागज पर कहता है।
तो यह मूल रूप से प्रो फॉर्मा पर भरोसा नहीं करता है, कागज पर क्या है। आपको हमेशा इसकी वास्तविकता का पता लगाना होगा। इसलिए प्रोफार्मा में यह धारणा नहीं बनाई जानी चाहिए कि किराए में वृद्धि जारी रहेगी। हम बस यह नहीं जानते। हम नहीं जानते कि कीमतें बढ़ती रहेंगी। संपत्ति को अभी समझने की जरूरत है और यदि चीजें अच्छी तरह से चल रही हैं, तनाव का परीक्षण करें, या यदि किराया कम हो गया है, तो क्या आप अभी भी इसे संभाल सकते हैं, तो प्रो फॉर्मा करने में सक्षम होना चाहिए?
डेव:
क्या आपने यह सलाह सुनी है जो लोग कह रहे हैं? इसमें पहले वर्ष में नकदी प्रवाह की आवश्यकता नहीं है क्योंकि किराया बढ़ जाएगा। और हाँ, दो साल पहले यह बहुत मायने रखता था। लेकिन मुझे लगता है कि एक और आम गलती यह सोचना है कि किराए अनिवार्य रूप से बढ़ते रहेंगे। वे ऐसा कर सकते थे, मैं नहीं जानता। लेकिन यदि आप अपने सौदे को सफल बनाने के लिए उस पर भरोसा कर रहे हैं, तो यह थोड़ा जोखिम भरा है।
कैथी:
हाँ, मुझे लगता है कि मैं ऐसा कहता हूँ, इसलिए मैं यहाँ अपना बचाव करूँगा।
डेव:
ठीक है।
कैथी:
और वह यह है कि आपकी लागत आपके पहले वर्ष में सबसे अधिक है। आपको अधिग्रहण लागत, आपकी समापन लागत मिल गई है। इसलिए यदि आप केवल अपने वर्ष एक प्रो फॉर्म को देख रहे हैं, तो यह बहुत अच्छा नहीं लगेगा। तो बस उससे सावधान रहें.
डेव:
मेरा मतलब सिर्फ आपके रन रेट से है। यदि आपकी रन रेट अच्छी नहीं दिख रही है और आप अपने पहले वर्ष में होने वाली एक बार की लागतों की गिनती नहीं करने पर नीचे जा रहे हैं, तो शायद कहीं और देखें।
कैथी:
हाँ, हम अभी नहीं जानते। हम जानते हैं कि हमारे किराये में बड़े पैमाने पर वृद्धि हुई है, और शायद यह कुछ समय के लिए स्थिर होने जा रहा है। उस किराया वृद्धि में से कुछ, एक वर्ष में 20% थी, इसलिए हमें ईमानदारी से इसे अगले पांच वर्षों के लिए किराया वृद्धि के रूप में गिनना चाहिए।
डेव:
पूरी तरह से, हाँ, हाँ। तुम्हारे बारे में क्या, जेम्स? कोई सामान्य गलतियाँ जो आप देख रहे हैं?
जेम्स:
केवल ऋण का दुरुपयोग और वास्तव में सौदे को सही ढंग से स्थापित करना। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि यह कठिन पैसा है, टाउन होम फाइनेंसिंग। वहां किसी भी प्रकार का ऋण काफी अधिक महंगा है, जिससे चीजें धीमी हो रही हैं। हम देख रहे हैं कि लोगों को थोड़ी परेशानी हो रही है। जैसा कि हेनरी ने कहा, इन सौदों में बहुत अधिक समय लगता है और उन्होंने उन अतिरिक्त होल्ड समय के हिसाब से अपने प्रो फॉर्म को समायोजित नहीं किया है। मेरा मतलब है, दो साल पहले का आपका सामान्य घर तीन दिनों में बिक जाता था। अब इसमें 30 लग सकते हैं, और कर्ज़ बढ़ जाएगा।
इसमें पैसे ज्यादा खर्च होते हैं. इसके साथ ही, लोग अभी भी अंदर जा रहे हैं और वे केवल इसलिए खरीदारी कर रहे हैं क्योंकि वे सौदा पूरा करना चाहते हैं, और फिर वे अपनी निकास रणनीतियां निर्धारित नहीं कर रहे हैं। मैं देख रहा हूं कि कुछ लोग मुसीबत में पड़ जाते हैं क्योंकि वे विकास ऋण बंद कर देते हैं। वे संपत्ति दर और अवधि को पुनर्वित्त करने की योजना बना रहे हैं, और तब वे वास्तव में वाणिज्यिक ऋण पक्ष को समझ नहीं पाए।
और उन्हें बहुत अधिक पैसा लाना पड़ रहा है क्योंकि ऋण अनुपात कवरेज के साथ मूल्यों पर ऋण बहुत अधिक स्थानांतरित हो गया है, और फिर उनकी तरलता खत्म हो रही है। और इसलिए मुझे ऐसा लगता है कि लोगों की तरलता अवरुद्ध हो रही है और वे बहुत अधिक भुगतान में फंस रहे हैं और यह बहुत विनाशकारी हो सकता है।
डेव:
ठीक है। खैर, ये कुछ अच्छी सामान्य गलतियाँ हैं जो हम अभी देख रहे हैं कि सुनने वाले हर व्यक्ति को स्पष्ट रूप से इससे बचने का प्रयास करना चाहिए। और इस संक्षिप्त ब्रेक के बाद, हम शायद उन असामान्य गलतियों के बारे में जानेंगे जो हम चारों ने इस वर्ष की हैं। तो हम तुरंत वापस आ जायेंगे। जेम्स, आइए आपकी गलतियों के बारे में सुनें। मुझे ऐसा लगता है कि आप हर साल बहुत सारे बड़े झूले लेते हैं। आप कुछ जोखिम लेने में सहज हैं। तो क्या यह कुछ गलतियाँ करने से आता है?
जेम्स:
खैर, पहली बात, मुझे लगता है कि इस साल मैंने जो पहली गलती की है, वह यह है कि मैंने साल की शुरुआत में पर्याप्त खरीदारी नहीं की। बाज़ार एक सेकंड के लिए इस अतिसुधारात्मक मोड में था जहां हमने वर्ष की शुरुआत से मूल्य निर्धारण में उछाल देखा है, शायद एक और 5% रिबाउंड पर, विकास में नहीं, बल्कि वापस रिबाउंड हो रहा है।
वहाँ कुछ बिना सोचे-समझे सौदे थे जहाँ आप उन्हें देख रहे हैं और आप कह रहे हैं, "कोई बात नहीं, यह एक अच्छी खरीदारी है," लेकिन हमने पास कर दिया क्योंकि हमारे पास बहुत सारी चीजें चल रही थीं। वे कहते थे, अरे, यह करना सबसे समझदारी भरा काम है। लेकिन वास्तव में सबसे बेहतर काम ढेर सारा पैसा कमाना है। तो यह वैसा ही है जैसे सौदा खरीदें, चाहे कुछ भी हो और उसका पता लगाएं।
डेव:
इससे पहले कि आप आगे बढ़ें, जेम्स, जब आपने अधिक सौदे नहीं खरीदे, तो क्या ऐसा इसलिए हुआ क्योंकि आपको लगा कि आपके पास पहले से ही बहुत अधिक जोखिम था, बाजार में बहुत अधिक पैसा था और आप इसके बारे में अनिश्चित थे, या आपने ऐसा नहीं किया था इसे संभालने की क्षमता है?
जेम्स:
हमने ऐसा क्यों नहीं किया इसके कई कारण हैं। इसका एक हिस्सा यह है कि हर बार जब बाजार बदलता है, तो हमें लगता है कि हमें उस समय अपने व्यवसायों और अपने सिस्टम का पुनर्निर्माण करना होगा, जैसे कि हम अपनी नवीनीकरण योजनाएं कैसे कर रहे हैं, हम किस तरह के ठेकेदार ला रहे हैं, हम कैसे आगे बढ़ रहे हैं परमिट जारी करने के लिए, हम किस तरह के कर्मचारी चाहते हैं, और हम योजना को कैसे लागू कर रहे हैं, यह दो साल पहले की तुलना में आज अलग होना चाहिए क्योंकि यह एक पूरी तरह से अलग बाजार है। हालाँकि बाज़ार अभी भी स्वस्थ है, इन्वेंट्री कम है, फिर भी यह अलग है, है ना?
पैसे की लागत बढ़ रही है, इसलिए हमारे लिए अधिक उच्च क्षमता वाले ठेकेदारों को लाना और उन्हें बहुत अधिक भुगतान करना अधिक समझदारी है क्योंकि कर्ज खत्म हो जाएगा। और इसलिए इसका मतलब यह है कि हम अपनी सभी निर्माण टीमों, अपनी विकास टीम का पुनर्निर्माण कर रहे हैं। हम वास्तव में सभी को घर में लाए ताकि हम गति जारी रख सकें। तो यह आपको अगले बाज़ार में ले जाने के लिए शतरंज के बहुत सारे मोहरों को घुमाने जैसा है। यह हमारे द्वारा किए गए विरामों में से एक था। दूसरा पड़ाव जो हमने किया वह यह कि हमारे पास बहुत सारा सामान है।
हम अभी 80 टाउन होम बना रहे हैं। हमारे पास 20 मिलियन डॉलर के फ़्लिप्स हैं, जो...वे केवल बड़ी परियोजनाएँ हैं। और इसलिए हम सूची के माध्यम से जाना चाहते थे। लेकिन जैसे-जैसे आप अपनी इन्वेंट्री देखते हैं, आप वह नहीं बना पाएंगे जो आपने 12 महीने पहले खरीदा था। आपका प्रदर्शन उस तरह नहीं रहेगा जैसा आपने सोचा था क्योंकि बाज़ार बदल गया है। और यह सिर्फ रियल एस्टेट और निवेश का हिस्सा है। लेकिन इसकी भरपाई करने का सबसे अच्छा तरीका कभी-कभी, यदि आप बिना सोचे-समझे सौदा कर रहे हैं, तो भी आपको इसे खरीदना चाहिए और पता लगाना चाहिए कि कैसे...
इसे पारित करने या बेचने के बजाय, यह अभी भी यह पता लगाने जैसा है कि उस राजस्व को कैसे इकट्ठा किया जाए, भले ही यह एक सरल योजना हो। इसलिए हम कुछ बहुत ही सरल चीजें कर सकते थे और फिर भी कुछ अच्छा पैसा कमा सकते थे, लेकिन हमने वह विराम ले लिया। अब, विराम अच्छा था क्योंकि इसने हमें रीसेट करने दिया, लेकिन हमने शायद मेज पर कम से कम एक चौथाई मिलियन रुपये छोड़ दिए।
डेव:
हाँ। ठीक है, अच्छा. यह समझाने के लिए धन्यवाद. यह समझ आता है। लेकिन जाहिर तौर पर पीछे मुड़कर देखने पर यह थोड़ा दुखदायी होता है। आइए सुनते हैं इस गलती के बारे में.
जेम्स:
सबसे बड़ी गलतियों में से एक जिससे मैं अभी निपट रहा हूं... यह हास्यास्पद है क्योंकि लोग कहते हैं, “आप उससे निपट रहे हैं? आप बहुत सारे प्रोजेक्ट करते हैं।” यह बस होता है. हम एक बहुत महँगा घर खरीद रहे हैं। इस पर हमारा 1.8 मिलियन डॉलर का ऋण है। इसकी कीमत साढ़े चार करोड़ है. हमने इस पर बहुत अच्छी खरीदारी की है। हम एक महत्वपूर्ण, विशाल नवीकरण से गुजरे जहां हमने इस संपत्ति में लगभग दस लाख रुपये लगाए, या अभी यह लगभग 800 है। पूरी चीज़ का पुनर्निर्माण किया. परमिट प्राप्त करने और इसे बनाने में हमें लगभग 18 महीने लग गए।
असल में हमें किरायेदारों को बाहर निकालने, परमिट प्राप्त करने और इसका पुनर्निर्माण करने में लगभग 20 महीने लग गए। हम फाइनल में आ रहे हैं. और एक चीज़ जिसके बारे में हम शहर से बात कर रहे थे वह यह थी कि, "ओह, अरे, जब आप अपना भूनिर्माण परमिट लेने जाएं, तो बस साफ़ खींचें और ग्रेड दें। हम सब अच्छे होंगे।” यह आम तौर पर काउंटर पर मिलने वाला परमिट है। इसलिए इन 18 महीनों के दौरान, हम किसी भी समय इस परमिट को वापस ले सकते थे। लेकिन जैसे-जैसे आप जा रहे हैं, आप सौदे खरीद रहे हैं, आप आगे बढ़ रहे हैं, आप परियोजना पर काम कर रहे हैं, आप घर पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं और इसे स्थिर कर रहे हैं।
हमने घर का काम पूरा कर लिया है, और हम अपना समाशोधन और ग्रेडिंग परमिट लेने जा रहे हैं। यह तब पता चला जब हमें पहले से ही पता था कि संपत्ति पर कुछ आर्द्रभूमियाँ थीं और हमें इस भूनिर्माण योजना के लिए एक औपचारिक सीआईपीए चेकलिस्ट से गुजरना होगा।
डेव:
अरे नहीं।
जेम्स:
हम इस सौदे पर सात महीने से बैठे हैं, 18,000 डॉलर प्रति माह का भुगतान कर रहे हैं क्योंकि हम अनुमोदन की प्रतीक्षा कर रहे हैं और घर पूरी तरह से तैयार हो गया है। और इतना ही नहीं, हम इसे बेचना नहीं चाहते क्योंकि इस संपत्ति के विशाल मूल्य का एक हिस्सा, यह डाउनटाउन बेलेव्यू में ढाई एकड़ में है, जिसे ढूंढना बहुत मुश्किल है। इसलिए यह बहुत विशिष्ट है, लेकिन जब तक हमें यह अनुमति नहीं मिल जाती तब तक हम कुछ नहीं कर सकते। ऐसी बहुत सी चीज़ें थीं जो उसके आधार पर शुरू हुईं।
हालाँकि हम शहर से बात कर रहे थे और उन्होंने कहा, “सब कुछ ठीक हो जाएगा। सब कुछ ठीक हो जाएगा. इसके बारे में चिंता मत करो,” फिर उन्होंने अपना मन बदल लिया और वे कभी-कभी ऐसा कर सकते हैं। इसलिए सबसे अच्छी बात यह है कि अपने परमिट और अपने गेम प्लान को तुरंत बंद कर दें, और हमने बहुत लंबा इंतजार किया। और फिलहाल, अगर मैं 10-महीने के आंकड़े तक पहुंच गया, जिसे मैं शायद हासिल करने जा रहा हूं, तो वह $180,000 है जिसकी कीमत मुझे है। जब हमने सौदा खरीदा, तो हम 8% ऋण पर थे। दरें बढ़ गई हैं और अब हम 11.5% ऋण पर हैं।
तो हम बस वह लागत खा रहे हैं। और इसका परिणाम यह होता है कि हमेशा... भले ही आपको लगता है कि यह कोई बड़ी बात नहीं है, बस योजना को क्रियान्वित करें, इसकी जांच करें और फिर आगे बढ़ें। चूँकि हमारी बिजली, हमारी नलसाज़ी, हमारी इमारत, हर चीज़ पर हमारा अंतिम निर्णय हो चुका है, इसलिए हमें भूदृश्य-चित्रण परमिट नहीं मिल सकता है।
कैथी:
अविश्वसनीय।
हेनरी:
उससे ठेस पहुँचती है। उससे ठेस पहुँचती है।
जेम्स:
यह दुखदायक है। हाय! पैसे की बर्बादी।
डेव:
क्या आप आम तौर पर अपने सभी परमिट सीधे शीर्ष पर ही खींच लेते हैं? या आप भविष्य में इससे कैसे बचेंगे?
जेम्स:
आपको क्या करना चाहिए, क्योंकि हम जानते थे कि यह बहुत बड़ी जगह है, कई बार आप समाशोधन और ग्रेडिंग परमिट लेने के बारे में नहीं सोचते हैं, लेकिन क्योंकि हम ढाई एकड़ जमीन खाली कर रहे थे... और हम ग्रेडिंग नहीं कर रहे थे पूरी बात। ऐसा इसलिए था क्योंकि हमें कोड पर अधिक ध्यान देना चाहिए था, और मैंने इसे थोड़ा अलग तरीके से किया होता। इसलिए जब आप 5,000 वर्ग फुट से अधिक जगह खाली कर देते हैं तो आपको विशिष्ट शहर में समाशोधन और ग्रेडिंग परमिट की आवश्यकता होती है। और ट्रैक्टर के साथ ऐसा नहीं है. वह सिर्फ झाड़ियाँ साफ़ कर रहा है।
और क्योंकि हमने सोचा कि हम सिर्फ स्टिकर वाली झाड़ियाँ हटा रहे हैं लेकिन मिट्टी को नहीं छू रहे हैं, सब कुछ अच्छा होने वाला है, जो कोड में कहता है कि ठीक है, जब तक कि आप 5,000 वर्ग फुट से अधिक न करें। खैर, हमारे पास 80,000 वर्ग फुट का प्लॉट है। और ईमानदारी से कहूं तो 18 महीनों की वजह से स्टिकर की झाड़ियां बढ़ती रहीं। अगर हम पूरे प्रोजेक्ट के दौरान इसे बनाए रखते तो शायद यह कोई बड़ी बात भी नहीं होती।
लेकिन इसके रखरखाव पर पैसा क्यों खर्च करें जब आप इसे पूरी तरह से उखाड़ फेंकना चाहते हैं, किसी भी तरह से भूनिर्माण में 100 ग्रैंड फेंकना चाहते हैं? और इसलिए यह उन चीजों में से एक है जहां आप कर सकते थे, चाहेंगे, करना चाहिए। इसे हमारी योजना में शामिल करना बहुत आसान होता। हमने ऐसा नहीं किया, और अब हमें इस पर पाइपर को भुगतान करना होगा।
डेव:
उससे ठेस पहुँचती है। यह सुनकर दुख हुआ, यार।
कैथी:
हाँ, यह कैलिफ़ोर्निया में बस एक और दिन है, है ना? यहाँ बस इसी तरह काम होता है। इसीलिए कैलिफ़ोर्निया में फ्लिपिंग से मुझे डर लगता है।
डेव:
आप बस 10 महीने के इंतजार की उम्मीद करते हैं।
कैथी:
हाँ।
जेम्स:
लेकिन आप जानते हैं कि क्या? यह मेरी गलती है। यह मेरी गलती है। और एक निवेशक के रूप में आपको अपनी गलतियाँ स्वीकार करनी होंगी, और कभी-कभी ऐसा ही होता है। यह बेकार है, लेकिन अच्छी बात यह है कि हम इस परियोजना को पूरा करने जा रहे हैं। हम इसे बेचने जा रहे हैं. हम थोड़ा सा पैसा कमाने जा रहे हैं या अपना पैसा वापस ले लेंगे, और फिर हम इसे दोबारा करेंगे।
डेव:
ख़ैर, यह एक अच्छा रवैया है, और सौभाग्य से आपके पास खोने के लिए 180 ग्रैंड हैं। सौदे में, मेरा मतलब है। इसमें बहुत अधिक समानता है. आप व्यक्तिगत रूप से नहीं. लेकिन यदि आप अभी भी संभावित लाभ में 180 ग्रांड खो सकते हैं और फिर भी बराबर पर आ सकते हैं, तो यह दर्शाता है कि आपने उस सौदे पर बहुत अच्छी खरीदारी की थी।
जेम्स:
एक बढ़िया खरीदारी, लेकिन मेरा मतलब है, इस बारे में सोचें कि आप क्या कर सकते हैं। आप 180 ग्रैंड में एक और घर खरीदने जा सकते हैं।
हेनरी:
आप अर्कांसस में एक जोड़ा खरीद सकते हैं।
डेव:
अरे हां। जाने दो यार.
जेम्स:
आप उच्च ब्याज दर पर ऋण ले सकते हैं। आप कोई सौदा खरीद रहे होंगे. समय और पैसे की बर्बादी। फिर, कभी-कभी योजना ख़राब हो जाती है।
डेव:
ठीक है। ख़ैर, उसे हमारे साथ साझा करने के लिए धन्यवाद। हेनरी, 2023 की आपकी सबसे बड़ी गलती क्या है?
हेनरी:
अरे यार, 2023 की मेरी सबसे बड़ी गलती, इसलिए मैंने सौदा बंद कर दिया... यह मेरा पहला मौका था जहां मैंने पैसे गंवाए।
डेव:
एक पर पैसे खोने से पहले आपने कितने फ़्लिप किए हैं?
हेनरी:
एक दो सौ.
डेव:
ओह ठीक है। यह एक उत्कृष्ट जीत प्रतिशत है.
हेनरी:
साल की शुरुआत में मैं पैसे खोने के काफी करीब पहुंच गया था, लेकिन वास्तव में जब मैंने गणित किया, तो मुझे $8 की कमाई हुई। मैं अब भी उसे सकारात्मक मानता हूं।
डेव:
बस उस पर रिटर्न की दर की गणना न करें। आपने पैसा कमाया.
जेम्स:
जब तक आप हरे रंग में हैं, सब कुछ अच्छा है।
हेनरी:
हरा हरा है, मेरे आदमी. हरा हरा है.
कैथी:
बस समय बर्बाद हो गया.
डेव:
उस सौदे पर आपकी प्रति घंटा दर क्या थी?
हेनरी:
लेकिन यह वाला, तो यह वह घर है जिसे मैंने खरीदा है। यह शहर के अधिक ग्रामीण हिस्से में था, लेकिन यह तीन एकड़ में था। यह एक अच्छा सौदा था, यार। मैंने इसके लिए 180 का भुगतान किया और एआरवी 350 से 375 थी। लगभग 70,000 से 80,000 डॉलर के नवीनीकरण की आवश्यकता थी। और इसलिए मैंने यह सोचकर और समझते हुए इसे खरीदा कि मेरे पास कई निकास हैं। तो बहुत सी बातें इस बात पर विचार करती हैं कि यह गलती क्यों हुई। यह एक अच्छा सौदा था. मैंने एक अच्छी डील खरीदी. ऐसा नहीं था कि मैंने ख़राब सौदा खरीदा था, बल्कि यह मामला था कि मैं बहुत तेज़ी से बढ़ गया।
और इसलिए उसे खरीदने के कुछ समय बाद, मुझे एक परियोजना प्रबंधक को नियुक्त करना पड़ा क्योंकि हम उस समय बहुत सारे सौदे खरीद रहे थे और बहुत सारी परियोजनाओं पर काम कर रहे थे। ऐसा नहीं है कि मेरे पास यह स्थापित परियोजना प्रबंधक प्रक्रिया मौजूद थी। मैं इस लड़के को प्रशिक्षित करने आ रहा था, और वह शानदार है। वह बहुत अच्छा काम कर रहा है. लेकिन इसका समय बहुत अच्छा नहीं था क्योंकि होल्डिंग लागत महंगी थी। मेरा मतलब है, हमने इस पर विचार करने से पहले चार महीने तक इसका स्वामित्व रखा था कि हम इस चीज़ के साथ क्या करने जा रहे हैं?
क्या हम आगे बढ़कर यह नवीकरण करने जा रहे हैं या नहीं? क्योंकि हमारे पास कई अन्य परियोजनाएँ थीं जिन्हें पूरा करने की आवश्यकता थी। इसलिए जब तक हमें यह पता चला कि हम इस परियोजना के साथ क्या करने जा रहे हैं, मैंने आगे बढ़ने और इसे एमएलएस पर चिपकाने और इसे पूरी तरह से पूरा करने का प्रयास करने का निर्णय लिया। और मैंने वह कोशिश की और मैं काट नहीं सका। तो संपत्ति के साथ गलती यह थी कि अधिकांश निवेशकों के लिए लेआउट मुश्किल लग रहा था।
तो इस काम को करने के लिए, आपको अनिवार्य रूप से मौजूदा शयनकक्ष के बीच में एक दालान बनाना होगा, क्योंकि दूसरे शयनकक्ष में जाने के लिए आपको अनिवार्य रूप से एक शयनकक्ष से होकर गुजरना होगा और दूसरे शयनकक्ष में जाने के लिए बाथरूम से होकर गुजरना होगा। तो लेआउट बिल्कुल फंकी था। और इसलिए यदि आप उसे उलटने जा रहे हैं, तो आपको उसे ठीक करना होगा। और मैं, मेरे लिए यह कोई समस्या नहीं है। मैं अभी इसे ठीक कर दूंगा. मैं यह जानने के लिए काफी आशावादी हूं कि हम जा सकते हैं और हम इसे ठीक कर सकते हैं, लेकिन बहुत से निवेशकों के पास वह दृष्टिकोण नहीं था।
वे उस समस्या से निपटना नहीं चाहते थे। और इसलिए जब मैंने इसे बाज़ार में पेश किया, तो मेरे लिए निवेश के दृष्टिकोण से किसी ऐसे व्यक्ति को ढूंढना कठिन था जो उस समस्या का समाधान करना चाहता हो। हमने इसे बाज़ार में एक ऐसे मालिक को बेच दिया जो इसमें रहने वाला था और समय के साथ इसे ठीक कर देगा, लेकिन हमने इसे काफी महत्वपूर्ण छूट पर बेचा। बाकी सभी ने पैसा कमाया। मेरे एजेंट ने पैसा कमाया। मेरे साहूकार ने पैसा कमाया। इसमें शामिल सभी लोगों ने पैसा कमाया। मैं एकमात्र ऐसा व्यक्ति था जिसने कोई पैसा नहीं कमाया, लेकिन यह एक सचेत विकल्प था।
मैं बस उच्च ब्याज के खून को रोकना चाहता था, संपत्ति बेचना चाहता था, काम पूरा करना चाहता था ताकि मैं उन चीजों पर आगे बढ़ सकूं जो मुझे पता है कि काम कर रही हैं और जो आय मुझे चाहिए वह उत्पन्न करने वाली हैं, साथ ही जो मैं कर सकता हूं उसकी अवसर लागत भी। अब ऐसा करो कि मेरे पास वह सब मेरे सिर पर न चढ़े। मैं स्वयं नवीनीकरण कर सकता था और 70 खर्च कर सकता था और फिर संपत्ति को अधिक राशि में बेच सकता था, लेकिन इसमें मुझे और चार या पांच महीने लग गए होंगे, शायद बाकी सब कुछ के साथ छह महीने लग गए होंगे।
बस उस मासिक भुगतान का गणित कर रहा हूं और मैंने कहा, आप जानते हैं क्या? चलो बस आगे बढ़ो, बुलाओ। मुझे लगता है कि मैं लगभग 11 ग्रैंड हार गया, इसलिए यह दुनिया का अंत नहीं था। इसे कॉल करें और आगे बढ़ें। तो बाकी सभी ने पैसा कमाया। तो यह हर किसी के लिए अच्छा था, सिर्फ मेरे लिए नहीं, बल्कि बहुत तेजी से बढ़ने और बाजार की स्थितियों का मामला था। और अगर मुझे इसे दोबारा करना होता, तो शायद मैं अभी भी संपत्ति खरीद लेता और यह सुनिश्चित कर लेता कि मुझे यह जल्दी मिल जाए और शायद मैं इसे खुद ही प्रबंधित कर लेता, क्योंकि यह एक महान अवसर था। मैं बहुत व्यस्त हो गया.
डेव:
मेरा मतलब है, ऐसा ही होता है। मुझे लगता है कि चूँकि यह पहली चीज़ है जिस पर आपने पैसा खोया है, यह लागू नहीं हो सकता है, लेकिन जब आप और जेम्स दोनों ही बड़ी मात्रा में सौदे करते हैं, तो क्या आप यह जानते हुए खुद को छूट देते हैं कि मैं बहुत सारे बदलाव करने जा रहा हूँ इस साल, और अगर मैं उनमें से दो को मिस कर दूं, तो कोई बात नहीं। क्या आप ऐसा सोचते हैं, या इससे सचमुच दुख होता है? मुझे लगता है कि मैं आपसे पूछूंगा, जेम्स, क्योंकि आपने संभवतः एक से अधिक सौदे पर पैसा खो दिया है।
जेम्स:
निश्चित रूप से एक से अधिक सौदे। मैं 2008 का एक असफल निवेशक हूं। मेरे पास हमेशा उस तरह का थोड़ा सा हिस्सा होता है... मैं उन्हें युद्ध के निशान कहता हूं। आप बिल्कुल वैसे ही हैं जैसे आप याद रखते हैं कि चीजें बहुत जल्दी गलत हो सकती हैं। मैं हमेशा लोगों से कहता हूं, यदि आप 10 सौदे खरीदते हैं और आप इसमें वास्तव में अच्छे हैं, तो आपको उनमें से दो पर पैसा खोने की संभावना है। यदि आप काफी औसत प्राप्त करने जा रहे हैं, या शायद बेकार हो जाएं तो तीन। दो औसत से थोड़ा बेहतर होने जा रहे हैं और आप कुछ दो हिट करने जा रहे हैं।
दो कुचले जाने वाले हैं, और ऐसा तभी होगा जब आप इसमें अच्छे हों। और यह सिर्फ सांख्यिकी का नियम है। मेरा मतलब है, यह सिर्फ सांख्यिकीय औसत है। यह होने वाला है. आप उच्च जोखिम वाले माहौल में हैं। यह बहुत अच्छा होने वाला है, यह ख़राब होने वाला है, और आप इसे एक साथ मिलाना चाहते हैं।
डेव:
खैर, हेनरी, मैं आपकी पहली हार की सराहना करता हूं। इसके बारे में आपका दृष्टिकोण काफी अच्छा है।
जेम्स:
आपका बल्लेबाजी औसत बहुत अच्छा है, हेनरी।
डेव:
हाँ, हाँ, आप प्रसिद्धि के हॉल में होंगे।
हेनरी:
मेरा मतलब है, उम्मीद यह है कि आप कुछ खो देंगे, है ना? मैं कभी भी पैसा न खोने की उम्मीद नहीं करता। मैं सचमुच भाग्यशाली हूं कि ऐसा पहले नहीं हुआ। मैं भाग्यशाली हूं कि भले ही मैंने पैसा खोया, लेकिन किसी और ने नहीं खोया। मेरे निवेशकों को भुगतान मिल गया। सभी को भुगतान मिला, और इससे मुझे अच्छा महसूस होता है। मुझे कुछ पैसे खोने से कोई परेशानी नहीं है। मैं नहीं चाहता कि जो सौदा मैं कर रहा हूं उसके कारण किसी और को पैसे का नुकसान हो।
और इसलिए हमें ऐसा नहीं करना पड़ा. कुल मिलाकर यह मेरे लिए एक जीत की तरह है क्योंकि अब मैं आगे बढ़ चुका हूं और अन्य सौदों पर पैसा कमा रहा हूं। लेकिन जिस सौदे को मैं बेच रहा हूँ उसे बंद करने के लिए चेक लाने में मजा नहीं आ रहा था। वह अच्छा अहसास नहीं था.
डेव:
हाँ, यह शायद एक अजीब एहसास है।
जेम्स:
मुझे इस पर हेनरी को कुछ सलाह देनी पड़ी क्योंकि वास्तव में, मैं इस सौदे पर ऋणदाता था।
कैथी:
और आपने पैसा कमाया.
जेम्स:
मैंने पैसा कमाया. इसीलिए मुझे निजी धन उधार देना पसंद है। इसमें काम कम है. लेकिन साथ ही, एक उधारकर्ता या ऑपरेटर के रूप में, मैंने इसके बारे में सुना भी नहीं। हेनरी ने पैसे उधार लिये। उसे आगे बढ़ना था, जो करना था वह करना था, आगे बढ़ना था। वह एक अच्छा ऑपरेटर है. तो तुम्हें सलाम, हेनरी, क्योंकि मैंने इसके बारे में कभी सुना भी नहीं।
हेनरी:
धन्यवाद। मुझे चाहिए कि आप मुझे और पैसे दें, इसीलिए मैं नहीं चाहता...
डेव:
मान लीजिए कि आपने इसके बारे में कुछ भी नहीं सुना, जेम्स।
हेनरी:
लेकिन पूरी गंभीरता से, यह अभूतपूर्व है... मैं अपने छात्रों को हर समय यह बताता हूं। मुझे ऐसा लगता है, दोस्तों, अगर आप पैसे उधार लेने जा रहे हैं, तो आपको अपने निवेशकों को पूरा करना होगा, चाहे कुछ भी हो। कोई बात नहीं क्या। अगर आप कभी-कभी किसी मुश्किल स्थिति में फंस जाते हैं तो आपको कुछ गोलियां भी खानी पड़ेंगी। लेकिन अगर आप इस व्यवसाय में आगे बढ़ना चाहते हैं, तो आपको अपने निवेशकों को पूरी अवधि के लिए निवेश करना होगा। वह सबसे महत्वपूर्ण हिस्सा है. तुम सबसे बाद में खाना खाओ यार. एक ऑपरेटर के रूप में हमेशा ऐसा ही होगा।
डेव:
बिल्कुल। खैर, कैथी, एक ऐसे व्यक्ति के रूप में जो निवेशकों से बहुत सारा पैसा जुटाता है, 2023 में आपकी सबसे बड़ी गलती क्या है?
कैथी:
ख़ैर, 2023 एक अच्छा साल रहा। जेम्स की तरह, मैं कहूंगा कि मेरी सबसे बड़ी गलती हमारे एकल परिवार किराये के फंड के लिए अधिक धन नहीं जुटाना था, यह समाप्त हो रहा है, और अधिक खरीदना क्योंकि यह अभूतपूर्व रहा है। हमारे बीच प्रतिस्पर्धा ही नहीं हुई है। हम अक्सर मेज पर अकेले लोग होते हैं। केवल थोक विक्रेता ही कॉल करते हैं और हमारे सौदे अभूतपूर्व रहे हैं।
डेव:
एक दम बढ़िया।
कैथी:
यह सकारात्मक पक्ष है. लेकिन 2023 में मैं जिन मुद्दों से निपट रहा हूं, वे उन निर्णयों से आते हैं जो मैंने एक दशक पहले लिए थे जब मैं उन चीजों को नहीं जानता था जो मैं आज जानता हूं और यही कारण है कि मुझे पढ़ाना और साझा करना पसंद है ताकि अन्य लोग ऐसा न करें। गलतियां। उस समय, जैसा कि हेनरी कह रहे थे, मैं बहुत तेजी से बढ़ रहा था, मेरे पास बहुत सारे अवसर थे, मुझ पर बहुत अधिक पैसा फेंका जा रहा था।
और मैं अच्छी चीजों को लेकर उत्साहित हो जाऊंगा। और एक परियोजना जो मेरे पास आई, वाइन विलेज जैसी चीजें, कुछ ऐसा जो एक ऋणदाता को नहीं पता कि वह क्या है। मूल रूप से यह सिर्फ वाणिज्यिक संपत्ति थी जहां वाइनरी आपसे पट्टे पर ली जाती थीं और चखने के कमरे वगैरह होते थे क्योंकि उन्हें केवल एक छोटी सी जगह की आवश्यकता होती थी।
डेव:
मेरा मतलब है, एक वाइन विलेज बहुत अच्छा लगता है।
कैथी:
यह बहुत अच्छा है, और यह कैलिफ़ोर्निया में है। और यह कैलिफोर्निया के एक हिस्से में है जहां यह नहीं है। यह नापा के बाहर, शास्ता के रास्ते पर था। यह सब बहुत अच्छा लग रहा था। प्रो फॉर्म बहुत अच्छा लग रहा था, लेकिन हमने पाया कि ऋणदाताओं ने इसे अच्छी तरह से नहीं समझा, इसलिए हमें वित्तपोषण प्राप्त करने में परेशानी हुई। तो बड़ा सबक... ठीक है, यह एक है, लेकिन मैंने इसे वर्षों पहले सीखा था। लेकिन इस वर्ष मैंने जो बात सीखी वह यह है कि इनमें से कुछ सिंडिकेशन में, जिस तरह से मैं इसकी संरचना करूंगा, और मुझे पता है कि जिस तरह से अन्य लोग इसकी संरचना करते हैं, वह ऋणदाता की विभिन्न परतें हैं।
और हम उधार देने के बारे में बात कर रहे हैं। कुछ बैंक ऋण होंगे, कुछ निजी इक्विटी हो सकते हैं, कुछ ऐसे हो सकते हैं जहां आपका सिंडिकेशन हो। आपके पास एक एलएलसी है और आप एक प्रकार के निवेशक को लाते हैं जो इक्विटी पक्ष पर है, और फिर आप दूसरे निवेशक को ला सकते हैं जिसे कम दर मिलती है क्योंकि वे एक ऋणदाता के रूप में आ रहे हैं। और ऐसा होता है कि ऋणदाता के रूप में आपको सबसे पहले भुगतान मिलता है। इसलिए मैं इन्हें संरचनाबद्ध करूंगा क्योंकि बहुत से लोग अपने आईआरए में निवेश कर रहे हैं... मैं यहां थोड़ा तकनीकी विषय पर बात करने जा रहा हूं, लेकिन लोगों के लिए इसे समझना महत्वपूर्ण है।
यदि आप अपने IRA में निवेश करते हैं, तो आप अपना IRA पैसा लेते हैं और आप किसी के सिंडिकेशन, किसी के अपार्टमेंट सौदे या वाइन विलेज में निवेश करते हैं, और आप इक्विटी हैं, जिसका अर्थ है कि आप इसके एक हिस्से के मालिक हैं, आपको वह मिलता है जो बाकी सभी को मिलने के बाद बचता है चुकाया गया। खैर, आपके IRA में, इसे किसी व्यवसाय में निवेश माना जाता है। यह एक परिचालनात्मक व्यवसाय था। यदि आप घर बना रहे हैं और उन्हें बेच रहे हैं, तो यह एक परिचालन व्यवसाय है बनाम एक अपार्टमेंट जो अधिक निष्क्रिय है। आपको अपने आईआरए के भीतर यूबीआईटी, असंबद्ध व्यापार आयकर मिलता है, और यह 50% के करीब हो सकता है।
तो यह एक बड़ा झटका है, लेकिन यदि आप निष्क्रिय हैं तो ऐसा नहीं होता है। इसलिए मैं निवेशकों को एक सौदे में लाऊंगा जो था... वे एक ऋणदाता के रूप में आ सकते हैं, लेकिन फिर वे इक्विटी निवेशक भी होंगे। खैर, अगर सौदा खराब हो जाता है, और मेरे पास 10 साल पहले का एक सौदा है, जिसके बारे में बहुत से लोग कहते हैं, "पिछले दशक में कोई भी रियल एस्टेट में पैसा नहीं खो सकता है," लेकिन आप जानते हैं क्या? आप तब ऐसा कर सकते हैं जब आप ऐसी चीजों में निवेश करते हैं जो अलग, अजीब और चमकदार वस्तुएं इत्यादि हैं। तो इस एलएलसी में, हमारे पास ऋणदाता और इक्विटी निवेशक थे।
अब मैं जो सीख रहा हूं वह यह है कि यदि नुकसान होता है और आप सभी को वापस भुगतान नहीं कर सकते हैं और आप ऋण की पूरी राशि का भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो इक्विटी निवेशक ऋण माफी कर का भुगतान करते हैं। अपना पैसा खोने के अलावा, वे ऋण माफी पर कर का भुगतान करते हैं, ऋण का वह हिस्सा जो उन्होंने भुगतान नहीं किया। तो यहां मुझे निवेशकों के दो समूह मिले हैं। यह बिल्कुल जटिल है. तो फिर, इससे पहले कि आप कभी भी कोई सिंडिकेशन करें, हमेशा सुनिश्चित करें कि आपने अपने सीपीए से बात की है और वे वास्तव में समझते हैं कि आप किस स्थिति में हैं और कर परिणाम क्या होंगे।
लेकिन मुझे चिंता है कि इन मल्टीफ़ैमिली सौदों में बहुत से लोग जहां 10% इक्विटी थी और फिर 10% थी जो ब्रिज लोन थी और फिर बैंक लोन, ठीक है, वे इक्विटी निवेशक, अगर नुकसान होता है, तो वे वे उस ऋण का वह भाग भी माफ कर रहे हैं जो उन्होंने नहीं चुकाया था। इसलिए मुझे लगता है कि वहां बहुत सारे निवेशक हैरान होंगे कि न केवल उन्होंने अपना पैसा खो दिया है, बल्कि अब वे कर का भुगतान भी कर रहे हैं। उम्मीद है कि नुकसान की भरपाई हो जायेगी.
लेकिन अगर ऋण भारी है, और मैंने इनमें से कोई भी मल्टीफैमिली सौदा नहीं किया है, तो मैं सिर्फ उन लोगों के लिए कह रहा हूं जिन्होंने 90% तक का लाभ उठाया है, जो कि मैं मल्टी पर कभी नहीं करूंगा। मेरे गुरु का कहना था, 60% से अधिक का लाभ न उठाएं। वह रूढ़िवादी थे, लेकिन इसीलिए मैंने कोई सौदा नहीं किया। 90% पर जा रहे हैं, मान लीजिए... आपने इनमें से कुछ सौदे देखे हैं जो खराब हो गए हैं जहां 20% का नुकसान हुआ है। अब वे इक्विटी निवेशक भुगतान करते हैं। वे अपना पैसा खोने के अलावा कर भी चुका रहे हैं।
डेव:
यह किसी को तब लात मारना है जब वह नीचे हो। यह बिल्कुल असभ्य है.
कैथी:
मुझे यह समझ नहीं आया, लेकिन आईआरएस ऐसा दिखता है। ठीक है, आपने यह सौदा करने के लिए यह पैसा लिया। इसलिए यदि आपको वह पैसा वापस नहीं चुकाना पड़ रहा है, तो वह आय है। वे इसे इसी तरह देखते हैं। मुझे आशा है कि यह अधिक जटिल नहीं था।
डेव:
नहीं.
हेनरी:
आपने इसे अच्छे से समझाया.
डेव:
यह भयानक लगता है, लेकिन मेरा ध्यान अभी भी केंद्रित है... क्या हम वाइन विलेज जा सकते हैं? क्या इसका अस्तित्व है?
कैथी:
इसलिए हमें कभी भी इस पर वित्तपोषण नहीं मिल सका, इसलिए नहीं। हम अभी इसे बेचने की कोशिश कर रहे हैं, यह सभी हकों के साथ जमीन है। और अगर वहां कोई वाइन विलेज चाहता है, तो वह बनने के लिए तैयार है। हमें वित्तपोषण ही नहीं मिल सका। यह एक अच्छा प्रोजेक्ट है.
डेव:
मैं एक वाइन विलेज का दौरा करना चाहता हूं। मुझे यकीन नहीं है कि मैं एक बनाना चाहता हूं।
कैथी:
वहाँ वास्तव में कुछ अच्छे हैं। हम वास्तव में वाशिंगटन में कुछ के बाद इसका मॉडल तैयार कर रहे थे। मुझें नहीं पता। जेम्स, क्या आप किसी वाइन विलेज के बारे में जानते हैं क्योंकि वाशिंगटन राज्य में कुछ सफल विलेज रहे हैं?
जेम्स:
क्या वे शायद याकिमा में हैं या चेलन में?
कैथी:
क्या वाशिंगटन का वाइन एरिया नहीं है? मुझे लगता है यह वहां है.
जेम्स:
हाँ, याकिमा को अब बहुत अच्छी वाइनरी मिल गई है, लेकिन मैं वाइन नहीं बनाता। मैं शराब भी नहीं पीता.
हेनरी:
आपको एक रॉकस्टार गांव की जरूरत है।
जेम्स:
आप इसे एक रॉकस्टार गांव में पुनः उपयोग करें।
कैथी:
एक रॉकस्टार गांव. वाशिंगटन में ये लोग इसे ख़त्म कर रहे हैं क्योंकि आप बस एक छोटी सी जगह पट्टे पर ले रहे हैं। क्योंकि वे वहां शराब नहीं बना रहे हैं, वे बस उसका स्वाद ले रहे हैं। वे अपनी शराब कहीं और बनाते हैं। लेकिन ये सभी अद्भुत वाइनरी जो पहाड़ियों में छिपी हुई हैं, कोई भी देखने नहीं जा रहा है।
वाइनरी आ सकती हैं और उन क्षेत्रों में बहुत कम चखने वाले कमरे हो सकते हैं जहां लोग हैं और वे बहुत अधिक भुगतान करेंगे क्योंकि तब यह सीधे उपभोक्ता बनाम होगा ... वे एक थोक विक्रेता के माध्यम से जाने के लिए 50% की तरह भुगतान करते हैं। वे जगह किराए पर लेने के लिए बहुत अधिक भुगतान करने को तैयार थे। इसलिए संख्याएँ शानदार लगीं। इसे कार्यान्वित करने के लिए बस आपको इसे बनाना होगा।
जेम्स:
यह एक बढ़िया अवधारणा लगती है।
कैथी:
इसकी अनुमति है. किसी के पास पैसा है, चलो इसे बनाते हैं।
डेव:
ठीक है, मेरी सबसे बड़ी गलती के लिए, मुझे लगता है कि इस वर्ष के लिए यह मेरी सबसे बड़ी निवेश गलती है, क्योंकि बहुत सारी अन्य गलतियाँ हुई हैं, शायद कुछ ऐसा है जिसे यहाँ हर कोई पहचानता है, लेकिन यह किसी को उतनी जल्दी नौकरी से नहीं निकालना था जितनी जल्दी मुझे करना चाहिए था और बस इंतजार भी कर रहा था। लंबे समय तक, भले ही मुझे पता था कि मुझे ऐसा करना होगा, लेकिन मैं इसके बारे में आलसी हो रहा था। और इसमें मुझे बहुत सारा पैसा खर्च करना पड़ेगा। मेरे पास अल्पकालिक किराया है। अब मैं जो भी सौदे खरीदता हूं उनमें से अधिकांश निष्क्रिय हैं। इसलिए मैं अभी भी कोलोराडो में कुछ सौदे संचालित करता हूं, और मेरे पास यह अल्पकालिक किराये है जिसके लिए मैंने यूरोप जाने पर एक पूर्ण सेवा संपत्ति प्रबंधक को काम पर रखा था।
और वे शुरू से ही बुरे रहे हैं। और हर कुछ महीनों में, आपको शायद यह मिल जाता है, आप उन पर लग जाते हैं, वे कुछ महीनों के लिए अच्छा प्रदर्शन करना शुरू कर देते हैं, और फिर यह फिर से सुस्त हो जाता है। और यह फिर से ऊपर जाता है और यह फिर से बंद हो जाता है। और मैंने बस इतने लंबे समय तक इंतजार किया। और अंततः यह उस बिंदु पर पहुंच गया जहां हमें वास्तव में खराब समीक्षाएं मिल रही थीं। संपत्ति के साथ कुछ मुद्दे थे जिनके लिए वास्तव में भौतिक पुनर्निर्माण की आवश्यकता थी, और इसलिए हमने इसका पता लगाया। मैं इस नतीजे पर पहुंचा कि आखिरकार मुझे बैंडेड उतारना पड़ा, लेकिन यह कोलोराडो में गर्मियों की शुरुआत में था, जो सबसे व्यस्त मौसम है।
और इसलिए मैंने जून, जुलाई और अगस्त के लिए अपनी सारी बुकिंग खो दी, जो शायद 10 या 15 ग्रैंड थी। और फिर मैंने अपनी सभी समीक्षाएँ भी खो दीं, जब आप सोचते हैं कि 50 या 60 अच्छी समीक्षाएँ खोने से आपके द्वारा खोए गए सारे पैसे, पिछले वर्ष की सभी खोई हुई बुकिंग। तो अगर मैंने इसे स्मार्ट तरीके से किया होता, कोलोराडो जहां अल्पावधि किराया है, वहां कीचड़ का मौसम होता है, मैं इसे मार्च से मई तक कर सकता था और यह पूरी तरह से ठीक होता। लेकिन मैं इसके बारे में आलसी था और अब मैं अपने घावों को थोड़ा चाट रहा हूं।
जिससे दर्द होता है. और मुझे लगता है कि यह शायद हर किसी के लिए प्रासंगिक है, क्योंकि चाहे वह संपत्ति प्रबंधक हो या ठेकेदार, कभी-कभी आप उस अपरिहार्य, असुविधाजनक स्थिति में देरी करते हैं जिसके बारे में आप जानते हैं कि आपको खुद ही इससे निपटना है।
कैथी:
धीरे-धीरे काम पर रखो, जल्दी से नौकरी से निकालो।
हेनरी:
यह कहना आसान है लेकिन करना आसान नहीं है, यार।
कैथी:
हाँ यह है।
डेव:
मुझे पता है। इतनी दूर रहते हुए, ईमानदारी से कहूँ तो, मैं वास्तव में इसका पता लगाना नहीं चाहता था। मैं बस यही चाहता था कि वे अच्छा काम करें और उन्होंने ऐसा नहीं किया। लेकिन कोई बात नहीं। जैसा कि आपने कहा, आपको बहुत सारे अच्छे साल मिलेंगे। कभी-कभी आप थोड़े से चूक जाते हैं। लेकिन जब तक आप समय के साथ ऊपर की ओर बढ़ रहे हैं, यह अच्छा है।
जेम्स:
यह मेरे लिए दिलचस्प है. तो जब आप एक अल्पकालिक किराये की संपत्ति प्रबंधन कंपनी को किराए पर लेते हैं और यह आपकी संपत्ति है, तो तकनीकी रूप से समीक्षाओं का स्वामित्व उनके पास होता है?
डेव:
उन्होंने इस पर किया, हाँ। नया मैंने इसे न करने का एक तरीका निकाला है, लेकिन मुझे यह एहसास नहीं हुआ कि पहली बार उन्होंने इसे कैसे संरचित किया था। तो यह सचमुच बहुत अच्छा लगा।
जेम्स:
यह एक प्रकार की सुनहरी हथकड़ी की तरह है क्योंकि आप इसे छोड़ना नहीं चाहते।
हेनरी:
वह भयानक है।
डेव:
हां, ठीक यही। बिल्कुल।
कैथी:
हाँ, यह दिलचस्प है क्योंकि जब मैंने अपने पहले राज्य के बाहर अल्पकालिक किराये के लिए एक संपत्ति प्रबंधक को काम पर रखा था, तो मैंने सोचा था कि वे यह सब संभाल लेंगे और उन्होंने कहा, “नहीं, नहीं, नहीं। यह अभी भी आपके नाम और आपके Airbnb के अंतर्गत होना चाहिए। और हमने शुरू करने से पहले ही उन्हें निकाल दिया क्योंकि वे भयानक थे।
डेव:
सच में?
कैथी:
हां, हां। जब रिश्ते की शुरुआत में वे आपके संदेशों का तुरंत जवाब नहीं दे रहे हैं, तो यह समस्याग्रस्त है। और फिर मुझे बहुत खुशी हुई कि मुझे मिल गया... ओह, इसीलिए आपको इसे इस कारण से अपने खाते में रखना चाहिए, लेकिन मुझे उस समय यह नहीं पता था। यह सिर्फ किस्मत थी.
डेव:
हाँ, यह एक महत्वपूर्ण सबक है। और अब मैं उन लोगों को छूट दे रहा हूं जिन्हें मैं जानता हूं या दे रहा हूं ताकि मुझे कुछ समीक्षाएं मिल सकें। इसलिए यदि कोई कोलोराडो में स्की करने जाना चाहता है, तो मुझे इंस्टाग्राम पर संपर्क करें। मुझे बहुत अच्छा घर मिल गया. आप इस सर्दी में घूमने जा सकते हैं, या हम सब जा सकते हैं। तुम लोग जाना चाहते हो?
जेम्स:
मैं ख़ुशी-ख़ुशी आपके पैड की जाँच करने जाऊँगा।
कैथी:
हाँ, चलो एक पुनर्मिलन करें।
डेव:
वहां कोई नहीं है.
कैथी:
हम इसे कूड़ा-कचरा कर देंगे।
डेव:
ईमानदारी से कहूँ तो, यह एक पार्टी शहर में 16 लोगों के घर जैसा है, इसलिए इसमें कुछ टूट-फूट ज़रूर होती है।
कैथी:
बिल्कुल सही.
डेव:
कम से कम यह पहली बार नहीं होगा जब मैंने इसे रद्दी में डाला हो। वह पक्का है।
जेम्स:
ठीक है, मैं थैंक्सगिविंग के लिए वेल में रहूंगा, इसलिए मुझे लगता है कि हम सभी को थैंक्सगिविंग डिनर के लिए आपके स्थान पर जाना चाहिए और एक ओटीएम थैंक्सगिविंग उचित तरीके से लेना चाहिए। हेनरी, तुम टर्की पकाओ और चलो चलें।
डेव:
मैं अपने हनीमून पर जा रहा हूं. मैं अपने हनीमून थैंक्सगिविंग पर जा रहा हूं।
कैथी:
ठीक है, फिर हम आपके साथ वहीं जुड़ेंगे।
डेव:
आप लोग जा सकते हैं. हाँ, आप लोग थाईलैंड आना चाहते हैं?
हेनरी:
ओह, मुझे थाईलैंड जाना अच्छा लगेगा।
कैथी:
तुम कहाँ जा रहे हो?
डेव:
हम कंबोडिया और थाईलैंड जा रहे हैं।
हेनरी:
इतनी जलन हो रही है।
डेव:
मै बहुत उत्तेजित हूँ।
कैथी:
हाँ।
डेव:
यह बहुत अच्छा होने वाला है. लेकिन आप लोगों को घर मिल सकता है. आप वहां अपना टर्की पका सकते हैं।
कैथी:
हेनरी खाना बना रहा है.
डेव:
ठीक है, अपनी गलतियों को साझा करने के लिए आप सभी को बहुत-बहुत धन्यवाद। मुझे लगता है कि यह रियल एस्टेट निवेश का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है और मुझे लगता है कि हम इस शो में अपनी गलतियों को साझा करके एक अच्छा काम करते हैं। हम शायद इसमें कुछ और करने जा रहे हैं क्योंकि आज निवेश के मामले में हमारी गलतियाँ थीं, लेकिन हमें किसी बिंदु पर 2023 के लिए अपनी कुछ भविष्यवाणियों के बारे में भी स्पष्ट होना होगा। मुझे लगता है कि निश्चित रूप से हम सभी की ओर से कुछ गलतियाँ स्वीकार की जाएंगी। मैं जानता हूं कि मेरे पास कुछ जोड़े हैं जो मुझे परेशान कर रहे हैं, इसलिए उनके साथ बने रहें।
कैथी:
अभी साल का अंत नहीं हुआ है.
डेव:
हाँ यह सच है। हम देखेंगे कि क्या होता है, लेकिन हम साल के अंत से पहले उसका भी हिसाब-किताब कर लेंगे। यदि आप यहां हमारे अद्भुत मेजबानों के बारे में अधिक जानना चाहते हैं, जेम्स, यदि कोई आपसे 180 ग्रैंड खोने के बारे में बात करना चाहता है, तो उन्हें ऐसा कहां करना चाहिए?
जेम्स:
पैसे कैसे कमाए जाएं, इसका पता लगाने का सबसे अच्छा तरीका मेरे इंस्टाग्राम [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com पर जाना है। मेरे पास आपके लिए बहुत सारी कहानियाँ हैं।
डेव:
ठीक है, कैथी, तुम्हारे बारे में क्या?
कैथी:
RealWealth.com पर हमारी कंपनी है, और फिर कैथी फेटके इंस्टाग्राम पर है।
डेव:
ठीक है। हेनरी?
हेनरी:
हाँ, आप मुझे मेरी वेबसाइट, Seeyouattheclosingtable.com, या इंस्टाग्राम पर देख सकते हैं। मैं @thehenrywashington हूँ।
डेव:
ठीक है। और यदि आप मुझे ढूंढना चाहते हैं, तो आप इंस्टाग्राम @TheDataDeli पर ऐसा कर सकते हैं। सुनने के लिए आप सभी का बहुत बहुत धन्यवाद। हम अगली बार आपसे मिलेंगे. ऑन द मार्केट मेरे, डेव मेयर और केटलिन बेनेट द्वारा बनाया गया था। शो का निर्माण केटलीन बेनेट द्वारा किया गया है और संपादन एक्सोडस मीडिया द्वारा किया गया है। कॉपी राइटिंग केलिको कंटेंट द्वारा की जाती है, और हम इस शो को संभव बनाने के लिए बिगरपॉकेट्स के सभी लोगों को बहुत-बहुत धन्यवाद देना चाहते हैं।
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- आसान
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- समाप्त
- समाप्त
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- और भी
- कभी
- प्रत्येक
- हर
- हर कोई
- सब कुछ
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- मौजूदा
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- उम्मीद
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- समझा
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- कुछ
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- अंत में
- वित्तपोषण
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- फ़्लिप
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- आगे
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- से
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- मिल रहा
- देना
- दी
- देते
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- चला जाता है
- जा
- सुनहरा
- चला गया
- अच्छा
- अच्छा काम
- अच्छा पैसा
- मिला
- ग्रेड
- भव्य
- महान
- हरा
- बढ़ी
- जमीन
- समूह की
- आगे बढ़ें
- बढ़ रहा है
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- है
- होने
- he
- सिर
- स्वस्थ
- सुनना
- सुना
- सुनवाई
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- यहाँ उत्पन्न करें
- छिपा हुआ
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- उच्चतर
- उच्चतम
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- किराया
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- पकड़
- पकड़े
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