Les L’âge d’or de l’investissement immobilier en matière de trésorerie pourrait être révolu comme nous le savons. Au cours de la dernière décennie et demie, les propriétaires se sont habitués à acheter des maisons standards qui généraient une perte de trésorerie. Combinez cela avec appréciation exponentielle des prix de l’immobilier, et quiconque a acheté une propriété au cours des dix dernières années ressemble à un oracle d’investissement. Mais maintenant, le vent commence à tourner et les investisseurs immobiliers débutants se tournent vers du mal à trouver une maison dans presque tous les marchés qui puisse générer des liquidités. Alors que s’est-il passé, et pourquoi les biens immobiliers rentables du pays ont-ils soudainement disparu ?
Bienvenue dans un autre Voir Greene, où votre hôte « ne vous contentez pas de flux de trésorerie », David Greene, est de retour pour apporter des connaissances en immobilier à TOUS les niveaux d'investisseur. Dans cet épisode, nous entrons dans pourquoi il est si difficile de trouver des offres immobilières qui génèrent des liquidités en 2023, quand investir dans un appréciation vs flux de trésorerie marché, et s'il faut ou non vendre une propriété qui n'est pas rentable. Ensuite, nous changeons de sujet et abordons comment contrôler un prêteur privé vous vous êtes rencontrés en ligne et si oui ou non un projet de réhabilitation locative hors de l'État est trop risqué pour un tout nouvel investisseur immobilier.
Vous voulez poser une question à David ? Le cas échéant, posez votre question ici afin que David puisse y répondre dans le prochain épisode de Seeing Greene. Hop sur le Forums BiggerPocket et demander à d'autres investisseurs ce qu'ils pensent, ou Suivez David sur Instagram pour voir quand il passe en direct afin que vous puissiez participer à une séance de questions-réponses en direct et obtenir une réponse à votre question sur-le-champ !
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David:
Il s'agit de l'émission 741 du podcast BiggerPockets.
La raison pour laquelle vous vous sentez mal est peut-être due à votre ego. Vous regardez d’autres investisseurs qui gagnent de l’argent. Vous regardez votre bilan chaque mois et vous dites : « Eh bien, je perds de l’argent. Je le fais mal. Peut être pas. C’est peut-être ainsi que l’immobilier a toujours fonctionné au fil du temps. Ce sont les gens prêts à perdre à court terme pour gagner de l’argent à long terme qui ont fonctionné. Maintenant, j'espère que ça ne restera pas ainsi, mais je me prépare à une réalité où l'âge d'or où vous vous contentez de chercher des pommes, vous mettez simplement votre bouche dedans et vous ressortez et vous espérez que votre pomme est plus grosse que les autres pommes, mais tu as toujours une pomme, ça pourrait être fini.
Que se passe-t-il tout le monde ? C'est David Greene ici aujourd'hui avec un épisode de Seeing Greene si vous ne l'avez pas remarqué dans le titre. Si vous n’en avez jamais entendu un auparavant, vous allez vous régaler. Sur ces émissions, nous répondons aux questions directement de notre audience. C'est vrai, toi. Je m'occupe des difficultés que vous rencontrez, des questions que vous vous posez sur l'immobilier, des clartés dont vous pourriez avoir besoin. Ou lorsque vous avez plusieurs options, laquelle serait la meilleure ? J'adore faire ces shows et je vous aime encore plus pour avoir rendu cela possible parce que vous posez d'excellentes questions, qui mènent à de superbes shows.
Le spectacle d’aujourd’hui est fantastique. Nous abordons ce que la personne pourrait faire de mal si ses biens ne sont pas rentables en ce moment. Il s'agit d'un sujet intéressant que nous abordons sur la manière dont vous pouvez aborder l'investissement immobilier ainsi que sur un petit ajustement qui permettrait de générer des flux de trésorerie immobiliers et sur la manière dont ils peuvent l'exécuter. Dois-je entreprendre une cure de désintoxication à l'extérieur de l'État lors de mon premier contrat ? Points à prendre en compte si vous envisagez d’investir à l’extérieur de l’État. Je fais beaucoup de ça moi-même ainsi que des travaux de rénovation, ce que je fais aussi beaucoup. Et que faire lorsque vous ne trouvez pas de flux de trésorerie sur votre marché. Est-il trop tard pour investir dans l'immobilier ? Devrions-nous arrêter d'écouter BiggerPockets et recommencer à acheter des NFT, des cryptos, investir dans des tulipes, acheter des Beanie Babies, peut-être des Pogs, si vous vous en souvenez. Est-ce que c'est l'avenir ? Devrions-nous en acheter un tas et attendre de voir si cela revient ou l’immobilier est-il toujours une bonne option ? Tout cela et bien plus encore dans Seeing Greene d’aujourd’hui.
Aussi, je veux juste vous rappeler que j'ai oublié de rallumer la lumière. Je suis vraiment doué pour ça, donc dès que ce petit segment se terminera, vous verrez la lumière devenir bleue. Ne vous y trompez pas. C’est toujours Seeing Greene. Ça va juste être bleu verdâtre. Quelles sont les couleurs quand on mélange le vert et le bleu ? C'est comme du turquoise peut-être ? Voir du turquoise pendant les 15 premières minutes, puis il redevient vert. C'est juste que j'oublie, les gars. Ce n’est pas facile d’être Greene.
Très bien, le Quick Dip d'aujourd'hui présenté par Batman est le suivant: nous avons une nouvelle émission à venir sur la chaîne YouTube BiggerPockets où je vais être un contributeur fréquent. Je vais montrer aux gens comment gagner plus d'argent dans leur travail actuel. C’est quelque chose qui me passionne, je l’aime beaucoup. N'abandonnez pas quelque chose pour lequel vous n'êtes pas bon et essayez simplement de trouver une nouvelle chose dans laquelle vous pensez que vous allez être meilleur sans faire d'efforts sur la première chose. Vous devez rechercher l’excellence dans tout ce que vous faites. Donc, si vous souhaitez figurer dans cette émission ou dans celle-ci, rendez-vous sur bigpockets.com/david. Écrivez votre question et cochez la case Emplois si vous souhaitez être sur la chaîne YouTube. Très bien les gars, ça me suffit. Passons à notre première question.
Nick:
Salut, David. Je m'appelle Nick Gutzman. J'ai 19 ans et je suis étudiant en deuxième année à l'Université Colorado Mesa à Grand Junction. Je cherche à acheter une propriété unifamiliale à proximité de mon école pour louer idéalement les étudiants. J'ai utilisé régulièrement les outils de Zillow et BP, mais je n'arrive pas à trouver un accord sur les tarifs actuels ainsi que sur les fournitures dans ma ville. J’ai du mal à passer à l’étape suivante. Ma principale question est la suivante : quels sont les outils ou les stratégies que vous pourriez recommander pour trouver un accord et quelles sont les façons créatives dont je pourrais financer un accord ? Le prêteur par lequel je passerais probablement m'a dit que je pouvais m'attendre à un taux de 7.5 % de sa part. Avec ce numéro, j’ai du mal à trouver quelque chose qui corresponde à ma situation. Merci beaucoup pour tout ce que vous et BP faites. Passe une bonne journée.
David:
Très bien, Nick, merci beaucoup pour la vidéo. C’est un problème courant que beaucoup de gens rencontrent, alors ne vous découragez pas. C’est simplement l’état du marché dans lequel nous nous trouvons actuellement.
La bonne nouvelle est que la raison pour laquelle il est si difficile de trouver des transactions est que l’immobilier est toujours compétitif et précieux et que les gens veulent posséder ces actifs. Quelques éléments que nous pouvons aborder, 7.5% est probablement un… C'est un taux standard, c'est là que se trouvent la plupart des gens. Si vous travaillez avec le prêteur et que c’est ce qu’il vous dit, c’est probablement ce que vous obtiendrez. Si vous essayez de trouver un moyen créatif de financer votre transaction, cela signifie simplement que vous devez trouver l’argent ailleurs.
Il n'y a pas beaucoup de gens qui ont des centaines de milliers de dollars en réserve et qui seront à l'aise de vous les prêter à moins de 7.5 %, ce qui signifie que vous n'obtiendrez probablement cela que du propriétaire, ce qui signifie que vous avez besoin d'une sorte de financement du propriétaire, ce qui signifie que vous devrez soit payer trop cher pour la propriété pour que cela en vaille la peine et qu'ils vous offrent le meilleur taux que vous souhaitez, soit que vous devrez trouver un vendeur motivé et en difficulté. , ce qui va demander beaucoup de travail, et franchement, ça va être très difficile pour toi de faire pendant que tu vas à l'école. Rien de tout cela ne semble très attrayant pour la situation dans laquelle vous vous trouvez.
Le conseil que je vais vous donner est qu’au lieu de chercher à trouver un accord, je veux que vous cherchiez à conclure un accord. Si vous avez du mal à obtenir des chiffres sur une propriété dont vous allez louer les chambres à d’autres étudiants, vous analysez peut-être la mauvaise offre. Voici donc ce que j’aimerais que vous fassiez. Nous allons travailler à rebours à partir de cela. Disons qu'au taux d'intérêt qui vous est proposé dans la fourchette de prix que vous envisagez, disons que vous obtenez un prêt hypothécaire de 4,000 4,000 $ par mois, ce qui signifie que vous devez gagner plus de 800 4,500 $ par mois grâce au locations. Si vous pouvez obtenir, disons, 4,000 $ par chambre et obtenir une maison de cinq chambres, cela devient maintenant 4,000 XNUMX $. Cela pourrait suffire à dépasser le montant de l’hypothèque de XNUMX XNUMX $. Nous supposons que les taxes et l’assurance sont incluses dans ce montant de XNUMX XNUMX $. Ce qui signifie que votre objectif est de trouver une propriété comportant cinq pièces ou plus.
Pouvez-vous trouver une propriété qui compte cinq chambres mais qui possède un salon et une salle familiale et vous pouvez convertir le salon en deux pièces supplémentaires ? Pouvez-vous trouver une propriété qui dispose de quatre salles de bains et qui a suffisamment de superficie pour que vous puissiez y ajouter des objets ? Je définirais mes paramètres de recherche pour ne me montrer que les éléments ayant une superficie élevée. En plus de cela, j’examinerais les propriétés qui ont plus de superficie que ce qui est annoncé. Donc, une des choses que je fais lorsque je regarde des maisons, c'est qu'au lieu de cliquer sur la flèche à droite et de regarder toutes les photos que l'agent a téléchargées, je recule. Je clique sur la flèche à gauche et je regarde d'abord l'arrière de la maison.
Maintenant, la raison pour laquelle je fais cela est que s’il y a des superficies non autorisées qui sont laides et que l’agent immobilier ne veut pas montrer en images, je veux le voir. Je veux voir de la charpente au sous-sol. Je veux voir l'ADU partiellement terminé. Je veux voir le garage supplémentaire sur la propriété qui est équipé d'électricité et de plomberie. Beaucoup de gens installent des toilettes dans leur garage parce que lorsqu'ils travaillent sur leur voiture ou sur leurs projets, ils veulent pouvoir s'arrêter et aller aux toilettes sans avoir à entrer dans la maison principale. Eh bien, une fois qu'elle dispose d'une telle plomberie, vous pouvez terminer cette salle de bain et la rendre plus agréable et ajouter une kitchenette dans ces propriétés pour beaucoup moins d'argent que lorsque vous devez faire fonctionner la plomberie et le drainage jusqu'à cet actif. Vous devez donc rechercher des propriétés comme celle-ci qui manquent à d’autres personnes.
Maintenant, tout cela étant dit, cela n’est peut-être pas suffisant car on dirait que vous cherchez dans une ville qui n’a pas beaucoup d’inventaire. C'est un problème. Si vous êtes dans une ville universitaire et qu’il n’y a pas beaucoup d’annonces sur le marché en ce moment, cela va être difficile. Cela s’explique en partie par le fait que les vendeurs ne mettent pas leurs maisons sur le marché parce qu’ils attendent que les prix remontent. Les vendeurs ont constaté : « Eh bien, les prix ont baissé, les gens vendaient plus cher avant. Je ne veux pas vendre ma maison pour moins d’argent. Il leur faut beaucoup de temps avant d’en arriver au point où ils acceptent volontiers la valeur d’une propriété, ce qui frustre les acheteurs. Vous pouvez donc regarder dans une autre ville et chercher à accomplir la même chose. Une ville universitaire différente qui a plus d’inventaire, c’est une méthode que vous pourriez adopter. Ou vous pouvez utiliser certaines méthodes créatives comme conduire pour de l'argent, ignorer le traçage. Vous pouvez examiner les quartiers et trouver les propriétés répertoriées avec plus de superficie. Une grande partie de ces données sont publiques.
Donc, si vous pouviez trouver un système pour trouver les maisons qui font au moins 3,000 XNUMX pieds carrés, vous savez qu'elles auront probablement plus de chambres et de salles de bains, vous pourriez aller frapper à leurs portes, vous pourriez appeler ces gens, vous pourriez envoyer ces lettres. Vous pourriez essayer de trouver un propriétaire prêt à vendre, mais encore une fois, ce n’est pas un bon retour sur votre temps. Les chances de trouver la maison que vous voulez et d’avoir ensuite un vendeur prêt à la vendre et qui le fera également au prix que vous souhaitez sont très difficiles. Je sais que beaucoup de gens paient de l’argent pour suivre ces cours, et c’est très populaire en ce moment parce que les offres sont difficiles à trouver, nous essayons donc d’utiliser des méthodes créatives.
Ce que personne ne vous dit, c’est que c’est comme travailler à temps plein. Souvent, après tout le temps que vous avez consacré pour y parvenir, vous auriez gagné plus d’argent si vous aviez simplement trouvé un emploi et travaillé. Ce n’est donc pas toujours la meilleure méthode. Ce que je veux dire, c’est ne vous découragez pas. Vous essayez de le faire à un moment très difficile sur le marché. Nous sommes dans une impasse. Les vendeurs ne veulent pas baisser leurs prix car ils ne sont pas encore désespérés. Les acheteurs ne veulent pas ou ne peuvent pas payer les prix plus élevés que souhaitent les vendeurs, et il n’y a pas suffisamment de stocks pour équilibrer cela, alors restez dans le combat. Vous ne savez jamais quand la prochaine annonce apparaîtra.
Ce dont vous voulez vous assurer, c'est que vous le voyez en premier. Alors configurez votre filtre pour vous montrer uniquement les maisons d'au moins 2,500 3,000, idéalement XNUMX XNUMX pieds carrés, qui ont plus de salles de bains, puis regardez toutes les maisons qui sortent et voyez s'il y a plus de pieds carrés dans cette maison que ce que dit réellement la liste ou qui peut être convertie pour que vous puissiez peut-être transformer une maison de cinq chambres en six chambres, en plus elle dispose d'un garage qui peut être converti en deux à trois chambres avec une kitchenette et une salle de bain. Si vous pouviez faire quelque chose comme ça, vous pouvez trouver un moyen de faire en sorte que la propriété corresponde à ce que vous cherchez à faire.
D'accord. Notre prochaine question vient de Josh Lewis de San Diego. Josh dit : « J'aime toutes vos contributions à bp. Vous êtes un pilier solide pour la mission. Eh bien, merci pour ça, Josh. « Dans un certain contexte, je possède une propriété à San Diego. J'ai accès à une grande partie des capitaux propres, environ 350,000 450,000 à 300,000 250,000 selon l'évaluation, et je souhaite utiliser un HELOC en conjonction avec la méthode BRRRR pour acquérir mon premier bien locatif et démarrer mon voyage. Question, en repensant à votre carrière, si vous étiez dans la même situation, trouveriez-vous plus avantageux de vous lancer dans une propriété plus grande et coûteuse, comme un réparateur de XNUMX XNUMX $ supérieur à BRRRR sur le marché lucratif de Californie ? Ou souhaiteriez-vous rechercher plusieurs propriétés, disons, sur le marché du football de la SEC, comme des propriétés à XNUMX XNUMX $ ? Dans mon cas, j’accorde plus de valeur aux flux de trésorerie, mais je comprends qu’il y a plus de facteurs en jeu ici avec une gestion potentielle à distance, pour laquelle j’ai déjà acheté à la fois votre livre BRRRR et votre investissement immobilier longue distance. Merci pour votre temps et votre propension à éduquer.
Eh bien, Josh, merci pour votre maîtrise de la langue anglaise. Vous avez parlé à la fois de propension et de robustesse ainsi que de circonstances dans vos questions ici. Très impressionnant, mon ami. Très bien, revenons à la première chose que vous avez dite. En regardant votre carrière, « Si on vous présentait la même situation, trouveriez-vous plus avantageux », un autre grand mot, « de vous lancer dans une propriété plus grande et coûteuse ou dans plusieurs propriétés plus petites ? » Je ne considère pas le nombre de propriétés comme une manière d’aborder cette question. Maintenant, je dirai qu’en général, moins c’est mieux, car plus vous possédez de propriétés, plus il est difficile de les gérer. Plus ils deviennent chers et plus vous manquez de choses.
Je suis donc en général enclin à acheter une propriété d’un million de dollars plutôt que deux propriétés de 500,000 500,000 $, mais ce n’est pas toujours aussi simple. Je regarderais davantage le montant total du capital que j’ai déployé, d’accord ? Donc, si je dois acheter un bien immobilier d’une valeur d’un million de dollars, qu’il s’agisse de plus de deux maisons de 1 300,000 $, d’une maison d’un million de dollars ou de trois maisons de XNUMX XNUMX $, le nombre de maisons n’est pas le point de départ. Ce que je regarderais, c’est la valeur des propriétés que j’achète. Quel est le plan de jeu ici ? Quelle est la pièce ? Je pense que les gens réussissent mieux sur le long terme, en investissant dans des domaines dont les prix et les flux de trésorerie s’apprécient, d’accord ? C’est souvent présenté comme un flux de trésorerie ou une appréciation, et ce n’est pas vrai. Lorsque vous faites cela depuis aussi longtemps que moi, vous commencez à reconnaître des modèles. Et ce que vous voyez, ce sont les zones qui s’apprécient et se valorisent également en termes de loyers. Les deux vont presque toujours de pair. Ainsi, les flux de trésorerie augmentent avec le temps, tout comme la valeur de l’actif augmente avec le temps.
Quand vous achetez sur ces marchés moins chers des maisons à 150,000 XNUMX $, ce n’est pas qu’elles n’apprécient pas, c’est que le loyer n’augmente pas non plus. Et tous ceux ici qui ont acheté des propriétés clé en main sont propriétaires dans le Midwest, j'en reçois un alléluia amen, et ils disent tous maintenant : « J'aurais aimé que quelqu'un me dise ça », parce que l'hypothèse en matière d'immobilier est que les loyers vont augmenter chaque année, mais votre prêt hypothécaire restera le même. C’est ce qui rend l’achat et la conservation si puissants.
Mais cela n’arrive pas sur tous les marchés. Dans certaines régions comme Détroit, l’Indiana et le Midwest en général, les loyers peuvent augmenter, mais c’est très faible. Cela peut parfois représenter 10, 15, 20 dollars par an. C'est le problème que j'ai avec mes propriétés moins chères. Par rapport aux produits que j'ai achetés dans des zones à plus forte croissance et qui étaient plus chers, les loyers augmentent parfois considérablement. Mes propriétés californiennes augmentaient de 200 à 300 dollars par an en loyer. Cela pourrait donc passer de 1,500 1,800 à 2,100 2,500, puis à 1,500 2,500 à XNUMX XNUMX sur une période de quatre ans. Et quand vous l’avez acheté et que cela avait du sens lorsque vous l’avez obtenu pour la première fois à XNUMX XNUMX, c’est vraiment sympa à XNUMX XNUMX. C’est la stratégie que je veux adopter.
Maintenant, cela ne fonctionne pas si vous devez vous lancer et que vous avez besoin de liquidités immédiatement, c'est pourquoi je dis tout le temps aux gens que l'immobilier est une mauvaise chose dans laquelle investir si vous avez besoin d'argent maintenant. C’est une chose où vous retardez constamment la gratification. Cela revient à mettre 20 dollars dans la poche de votre manteau et à le retrouver plus tard en disant : « Oh, cool, j'ai oublié que j'avais mis ça ici. » C’est comme un compte d’épargne suralimenté qui va croître avec le temps. L’immobilier fonctionne beaucoup mieux lorsque vous lui accordez un délai de croissance plus long, comme planter un arbre. Vous ne pouvez pas vous attendre à des fruits la première année où vous avez planté l’arbre. Si c’est la situation dans laquelle vous vous trouvez, vous devez faire autre chose. Vous devez planter un buisson ou faire pousser un jardin de fleurs qui peuvent être récoltées et vendues et cela demandera plus de travail. Ce n’est pas comme planter un arbre qui ne fait que retarder tout le temps un revenu passif. Les revenus passifs mettent du temps à se développer.
Donc la première chose que je vous dirais lorsque vous réfléchissez à ce que vous devriez faire ici, c’est d’investir dans un domaine susceptible de se développer, d’accord ? Lorsque je parle des façons de gagner de l’argent dans l’immobilier, j’ai conclu qu’il y a essentiellement 10 façons de gagner de l’argent dans l’immobilier et cinq d’entre elles concernent les capitaux propres, d’accord ? Le premier que je viens de décrire est ce que j’appelle les actions d’appréciation du marché. Il s’agit de choisir un marché qui est plus susceptible de s’apprécier que les autres marchés. Ce n’est pas une spéculation, ce n’est pas une supposition. Il s’agit d’utiliser l’éducation et les faits pour prendre une décision éclairée.
Le prochain est ce que j’appelle l’équité naturelle. Il ne s’agit que d’inflation combinée au remboursement de votre prêt. Cela se produira, peu importe ce que vous achetez, mais il peut être utile de synchroniser le marché. Lorsque vous achetez sur des marchés où vous êtes plus susceptible de constater des pressions inflationnistes, vous avez plus de chances de gagner de l’argent dans l’immobilier. Ainsi, lorsque je vois l’inflation s’accélérer, je consacre plus de temps et d’argent à l’immobilier qu’à mes entreprises. Si je vois l’inflation ralentir, je serais moins enclin à devenir fou en achetant de l’immobilier et je serais plus enclin à investir de l’argent dans des entreprises ou d’autres projets. Quand je dis investir de l’argent, je veux dire y consacrer du temps et de l’énergie.
Une autre façon de constituer des capitaux propres dans l’immobilier est d’acheter ce que j’appelle acheter des capitaux propres, et cela ne fait que faire une bonne affaire. C’est acheter moins que la valeur marchande. Donc, si vous recherchez un actif d’un million de dollars et que vous pouvez l’obtenir pour 825,000 175,000 $, vous venez d’acheter des capitaux propres d’une valeur de XNUMX XNUMX $. L’accord lui-même joue donc un rôle à cet égard. Et puis la quatrième façon dont je parle de créer de l’équité est de forcer l’équité. Ce serait quelque chose comme une valeur ajoutée. Vous y allez et vous allez l’améliorer esthétiquement ou vous allez y ajouter des pieds carrés. Vous allez faire quelque chose pour donner plus de valeur à la propriété.
Maintenant, je ne recherche pas les offres qui contiennent l'un de ces éléments, même si je peux acheter une offre qui contient l'un de ces éléments si elle en contient beaucoup, si je peux ajouter une tonne de valeur, si c'est un super chaud marché. Peut-être que j'achète sur un marché très chaud, j'achète une propriété clé en main parce que je crois que l'appréciation du marché va compenser le manque de valeur ajoutée car il n'y a rien à ajouter, n'est-ce pas ? Ou peut-être en face. Je vais entrer dans un marché qui, à mon avis, ne va pas beaucoup se développer et je n’en tire même pas grand-chose, mais je vois qu’il y a tellement de valeur que je peux ajouter à la propriété qui en vaut la peine. Mais en général, je recherche un peu les quatre. Je ne me souviens pas du cinquième qui me vient à l’esprit. Je devrais peut-être y réfléchir.
Mais c’est comme ça que je veux que tu penses. « Comment puis-je ajouter de la valeur à ces propriétés qui va me constituer des capitaux propres si je n’ai pas besoin de flux de trésorerie tout de suite ? Cela ne veut pas dire que les flux de trésorerie n’ont pas d’importance. Cela signifie que vous vous concentrez sur vos capitaux propres et que vous les convertissez ensuite en flux de trésorerie. Il est beaucoup plus facile de constituer un demi-million de dollars de capitaux propres et d'investir ensuite cet argent pour obtenir des flux de trésorerie que d'essayer d'économiser 500,000 40 $ et de les investir pour obtenir des flux de trésorerie. Cela pourrait vous prendre 500,000 ans pour économiser 2009 2013 $. C'est beaucoup d'argent. Vous pouvez construire cela sur trois à cinq ans si vous utilisez les méthodes que je viens de décrire pour créer des capitaux propres, puis les améliorer vous-même. Donc la première chose que je ferais serait de me lancer sur des marchés comme la Californie. Et je l'ai acheté au bon moment. C'était juste une stupide chance. J’ai obtenu beaucoup d’actions naturelles parce que j’ai commencé à en acheter entre XNUMX et XNUMX, puis nous avons mis en place des mesures d’assouplissement quantitatif, et boum, le marché s’est envolé.
Et puis je l'ai acheté sur un grand marché. La Californie a augmenté plus que les autres marchés. J'ai aussi bien acheté. Je les ai achetés à une valeur inférieure à leur valeur marchande et je suis donc arrivé avec des capitaux propres. Ce que je n’ai pas fait en Californie, c’est que je n’ai pas imposé l’équité. Je n’ai pas acheté de propriétés pour ensuite les rénover parce que je ne comprenais pas très bien l’immobilier. Je ne comprenais pas la construction, je ne savais pas comment considérer une propriété et en avoir une vision comme ce que je peux faire actuellement. C’est donc une chose que je changerais, c’est que si j’allais là où vous en êtes avec mes yeux maintenant, je regarderais ces quatre choses et je verrais comment chacune d’entre elles s’applique. C'est ce que nous appelons les lunettes Greene. Lorsque vous regardez l’immobilier à mes yeux, vous recherchez ces quatre choses.
Je n’aime pas les multiples maisons sur un même marché parce que cela donne une illusion de sécurité, du genre : « Eh bien, je l’ai réparti sur trois maisons ». C’est juste que souvent vous achetez trois problèmes au lieu d’une bonne affaire, n’est-ce pas ? Vous n’entendez parler d’aucun investisseur, du moins dans toute ma carrière, qui ait gagné beaucoup d’argent en achetant des biens immobiliers bon marché et en obtenant une grande partie. Ça ne marche pas. C’est comme aller au marché aux puces, oui, vous pouvez en acheter beaucoup, pas des Nike, mais des Bike. Vous pouvez acheter beaucoup de chaussures Bikey parce qu'elles sont bon marché, mais elles se désagrègent très rapidement et vous donnent des ampoules et vous souhaiteriez ne jamais les acheter et ensuite vous ne voulez jamais les porter et vous essayez de vous en débarrasser. les dès que vous le pouvez et le prochain meunier arrive et ils les achètent.
Ce que vous entendez lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier, ce sont les trois règles : emplacement, emplacement, emplacement. Il y a une raison pour laquelle tous les points blancs salés disent tous la même chose. Ils ont acheté le bon endroit. Vous voyez Warren Buffet donner les mêmes conseils en matière d’actions. Il ne cherche pas à décrocher l’affaire du siècle. Il cherche à acheter les meilleures entreprises, ce qui équivaudrait à une localisation dans l’immobilier, et il cherche à acheter davantage lorsque le marché est en baisse, ce qui équivaudrait à une appréciation naturelle ou à l’inflation et au remboursement des prêts dans notre monde. Il utilise les mêmes principes dont je parle maintenant, mais il les applique en bourse.
Eh bien, sur le marché immobilier, voici comment cela fonctionne. Vous parlez de flux de trésorerie, bien sûr que vous le voulez, bien sûr que vous devriez le vouloir. Nous devrions tous vouloir cela. Ce que je veux vous conseiller, c’est que vous n’en avez pas besoin jusqu’à la retraite. Vous n’avez pas besoin de liquidités jusqu’à ce que vous ne puissiez plus travailler ou que vous ne vouliez plus travailler. Donc, si vous pouvez retarder cela, si vous pouvez laisser la propriété constituer une valeur nette pour vous, et disons que vous achetez une propriété d'un million de dollars pour 825,000 1.2, cela monte à 825,000 ou peut-être deux propriétés qui valent un million que vous payez au total 1.2 1031. et ils montent à 2, puis le marché s'étale et vous les vendez en 1.67 dans un nouveau projet de rénovation, vous passez par une propriété d'une valeur de 2.4 millions de dollars et les obtenez tous les deux pour XNUMX, puis ils montent à XNUMX, vous ' Nous créons en fait de l'équité à chaque rotation de cette boule de neige qui descend une colline.
Et puis, lorsque vous avez ces capitaux propres, investissez-les dans les flux de trésorerie, puis étudiez votre scénario et décidez : « Est-ce que je veux continuer à investir ? Est-ce que je veux me détendre ? Est-ce que je veux quitter mon emploi ? Quelle est ma prochaine étape ? » Nous avons beaucoup plus d’options si vous suivez la route que je vous propose maintenant, et que la plupart des gens ne voient pas. Je vois les choses un peu différemment, c'est pourquoi vous êtes ici pour l'épisode Seeing Greene.
Et je viens de me rappeler que je fais un épisode de Seeing Greene, alors maintenant le feu est vert derrière moi. Je jure que les gens comme moi font les choses les plus stupides sur les choses les plus stupides, comme si je pouvais donner une réponse brillante à certaines questions et que les gens disaient : « Esprit époustouflé », mais je ne me souviens pas d'avoir allumé ma lumière verte avant d'enregistrer. C'est très courant pour moi. Je dois mettre mes clés et mon portefeuille dans mon téléphone au même endroit car si je ne le fais pas, je quitterai la maison sans l’un d’eux. Je suis terrible pour ça. Alors si jamais vous faites des erreurs, si jamais vous faites des choses distraites, si jamais vous vous en voulez pour avoir fait quelque chose que vous pensez ne pas devriez-vous faire, laissez-moi un commentaire. Dites-moi, quelles sont les choses que vous faites que personne ne connaît ou qui vous font vous sentir si stupide et que vous pouvez partager avec nous ? Et voyons si d’autres personnes font les mêmes erreurs.
Je sais que je recevrai un commentaire de quelqu'un qui dit : « Comment suis-je censé savoir qu'il s'agit d'un épisode de Seeing Greene si la lumière est bleue derrière la tête de David ? Nous les recevons de temps en temps lorsque j'oublie de le faire, même si le titre dira Seeing Greene, et je commencerai le show-off en le disant Seeing Greene. Il y a toujours quelqu’un qui dit : « Je suis confus. Est-ce voir du vert ou voir du bleu ? » Que dois-je faire à propos de cette lumière ?
Très bien, notre prochaine question est une vidéo de Justin Pack à New York.
Justin:
Salut David, merci beaucoup d'avoir créé ce podcast. J'apprécie vraiment le fait que vous preniez tous le temps de répondre à nos questions et de nous aider, les débutants. Vous dites donc toujours que le piratage de maison est une excellente stratégie pour commencer. Eh bien, j’ai franchi la première étape et j’ai réussi à pirater la maison. J'ai pu vivre à très bas prix en louant ma maison par pièces. C'est une maison unifamiliale à Dallas que j'ai achetée en 2019. J'ai maintenant loué toutes les pièces et j'ai quitté la maison. Le problème est que la propriété n’est pas rentable, perdant un peu plus de 200 $ par mois en dépenses une fois que tout a été pris en compte, mais je n’ai toujours pas fait la transition vers le fait de ne plus payer les services publics, Internet et ces autres choses là-bas. J'ai donc maintenant près de 100,000 XNUMX $ de valeur nette dans la propriété après l'apparition de la pandémie, et je cherche à trouver des moyens de rendre la propriété plus rentable ou de déterminer si je dois la vendre. Dis moi ce que tu penses. Merci.
David:
Justin. Bonne chose, mec. C’est une excellente question et vous me donnez une tribune pour me plaindre de l’immobilier d’une manière à laquelle j’ai rarement l’occasion. J’apprécie donc que vous m’ayez remercié d’avoir réalisé l’émission, mais je tiens à vous remercier, ainsi que tous les autres auditeurs que nous avons, d’avoir posé d’excellentes questions, car nous n’aurions pas cette émission sans elle. Et croyez-moi, beaucoup de gens sont dans la même situation et sont aux prises avec la même situation, alors ils vont adorer entendre ceci.
Très bien, décomposons cela un peu. Lorsque j’ai commencé à investir, j’ai eu cette pensée. C'était comme en 2007 et j'essayais de savoir ce que je pouvais acheter, et je parlais à des agents et je me disais : « Oui, je veux une propriété qui rapportera plus d'argent que ce qu'il en coûte pour la posséder. Et ils se moquaient de moi en disant : « L’immobilier ne fonctionne pas comme ça. Vous n’achetez pas une propriété qui rapporte chaque mois plus d’argent que ce qu’elle coûte, du moins pas lorsque vous l’achetez pour la première fois. C’était au plus fort de l’explosion du marché, et bien sûr, rien n’allait générer des flux de trésorerie à ce moment-là. Et je n’ai pas appuyé sur la gâchette. Je suis content, car en attendant, j’ai eu une meilleure opportunité.
Mais j’ai réalisé quelque chose à ce moment-là. Dans un sens, ils avaient raison. L’immobilier ne génère des flux de trésorerie que si vous obtenez une offre incroyable ou si vous achetez à un moment incroyable ou s’il n’y a pas assez de concurrence pour les actifs, vous avez une opportunité incroyable ou si vous attendez. D'accord? Maintenant, je sais que cela va ressembler à un blasphème en matière d’immobilier pour les investisseurs en flux de trésorerie, alors écoutez-moi. Quand vous regardez d’autres pays, comme l’Australie, l’Europe, l’Amérique du Sud, leurs biens immobiliers ne génèrent pas de liquidités lorsque vous les achetez.
C'est fou. C’est une sorte de phénomène américain. Personne qui achète à Toronto n’obtient des liquidités. Très peu de personnes qui investissent dans la plupart des régions canadiennes obtiennent des flux de trésorerie. En fait, les seuls domaines qui génèrent généralement des flux de trésorerie à tout moment sont ceux où la gestion est un fardeau. En fait, vous devez en faire un travail pour gérer la propriété et gérer les locataires. Ce n'est pas un revenu passif. Nous nous sommes habitués à cela parce que nous sommes sortis d’un tel krach de notre économie et de notre immobilier que personne ne voulait posséder ces actifs et personne ne voulait acheter. Nous nous sommes donc retrouvés avec beaucoup plus de locataires. Et puis nous avons également associé cela à un boom économique après le krach, où tout le monde gagne plus d’argent et où les salaires ont augmenté. La valeur de ces actifs augmentait. L’inflation était endémique. Nous avions cette combinaison parfaite de possibilités d'achat de biens immobiliers à des prix incroyablement bas, puis l'économie a explosé par la suite. Vous avez le meilleur des deux mondes. Le résultat est que les flux de trésorerie sont devenus la norme.
Et donc, en tant qu'investisseurs, nous parcourrions simplement Zillow en examinant chaque maison et en nous disant : « Qu'est-ce qui a le meilleur flux de trésorerie ? Et c'était génial. J'ai sauté dedans avec les deux pieds, non ? Je travaillais cent heures par semaine comme flic, économisant autant d’argent que possible parce que je me sentais comme Super Mario quand il touche la fleur et qu’il est invincible et que tout ce que je touche meurt, c’est ce que je faisais. Je me dis : « Mec, je vais à un sprint mort et j’achète autant de biens immobiliers que possible. » Les taux étaient bas, la valeur des propriétés était faible, tout était fluide. Je pouvais acheter sur les meilleurs marchés et je pouvais générer des liquidités, et j'obtenais une appréciation. Je me disais : « Tout était génial », et tout s’est arrêté brutalement une fois que nous avons commencé à augmenter les taux, et maintenant nous sommes tous frustrés. « Je n’arrive pas à gagner de l’argent. Je fais quelque chose de mal. Je fais une erreur. Je suis mauvais dans ce domaine. Peut-être que je devrais aller faire autre chose. Non, c'est en fait normal.
Rien en Australie ne va générer des liquidités. Rien au Canada ne va générer des liquidités. Rien en Europe, les flux de trésorerie. En fait, si vous allez dans d’autres régions du monde, vous n’obtenez pas de prêts FHA. Vous ne mettez pas 3.5 % sur un actif. En fait, personne n'accorde de prêts sur 30 ans à un taux fixe de 3 % ou 4 %. Personne n’accorde de prêts à taux fixe sur 30 ans, nulle part. Vous ne feriez pas ça. Vous ne prêteriez pas votre propre argent à 4 % pendant 30 ans fixes. Cela n’arrive que parce que notre gouvernement finance ces prêts. Nous avons tout un système créé pour maintenir les taux d'intérêt bas, et je n'entrerai pas dans les détails pour le moment, mais c'est pourquoi j'ai lancé The One Brokerage, c'est parce que j'étais fasciné par le fonctionnement des prêts et je voulais en savoir plus. à ce sujet et être en mesure d'aider les gens à acheter un bien immobilier auprès de prêteurs en qui ils peuvent avoir confiance. Mais j’ai réalisé : « Oh mon Dieu, c’est fou. »
Si vous allez en Égypte, ils vont vous demander de verser 50 % d’acompte et il y aura un paiement forfaitaire dans deux ou trois ans, d’accord ? C’est presque comme un prêt à la construction. De nombreuses personnes dans d’autres pays paient leur maison en espèces, c’est pourquoi les maisons sont transmises de génération en génération. Vous ne pouvez pas l'acheter. D'accord? C’est donc un petit aperçu de la difficulté de l’investissement immobilier dans d’autres endroits.
Voici ce que j'ai appris en 2007. Même si j'ai payé des prix ridiculement élevés pour ce bien immobilier et que je perdais de l'argent chaque mois, quand on regarde le loyer qui augmente avec le temps, votre hypothèque restant la même au fil du temps, le capital étant remboursé au fur et à mesure du temps. dette au fil du temps, je l'ai mis dans un graphique et j'ai vu qu'il y avait un seuil de rentabilité à environ sept ans où je perdrais de l'argent chaque année et à sept ans, je commencerais à gagner de l'argent. Et puis j’ai dit : « D’accord, combien d’argent aurai-je perdu en sept ans ? Et maintenant que je gagne de l’argent, combien de temps vais-je devoir attendre avant d’être remboursé de l’argent que j’ai perdu ? » Et vers neuf ans environ, j’ai remarqué : « D’accord, j’ai maintenant atteint le seuil de rentabilité en termes de flux de trésorerie. » C’est avant de rembourser le prêt. C’est avant d’obtenir une quelconque appréciation. Cela est uniquement dû à la hausse des loyers.
Et j'ai réalisé : « Eh bien, si je dois posséder cet actif pendant 30 ans, 40 ans, 50 ans, et que je dois juste attendre neuf ans avant d'atteindre le seuil de rentabilité, ce n'est pas la fin du monde, surtout si le le locataire rembourse l'hypothèque pour moi. Ainsi, lorsque je l’ai examiné dans une perspective de 30 ans et que j’ai analysé les chiffres, j’ai vu : « Il n’y a rien qui s’en rapproche même. Je dois juste être capable de passer neuf ans à perdre de l’argent, et ensuite je suis en or. Maintenant, s'il te plaît, arrête de crier. Ne criez pas sur votre téléphone. Ne criez pas sur votre ordinateur. Je sais ce que tu penses, comme : « Ne fais jamais ça. » Je ne vous dis pas d’aller le faire. Je dis qu’il est logique de le faire si vous adoptez une approche à long terme. Lorsque nous adoptons une approche à court terme, lorsque nous disons : « Je veux quitter mon emploi tout de suite, je dois trouver un duplex pour pouvoir le faire. J'ai besoin d'argent en ce moment. Je veux acheter une Tesla maintenant. J'ai besoin d'une gratification immédiate », l'immobilier devient très frustrant.
Je n’ai pratiquement aucune transaction qui m’a rapporté beaucoup d’argent dès le départ, mais je n’ai aucune transaction qui ne me rapporte pas d’argent après les avoir possédées pendant un certain temps. Et j’ai appris que la gratification différée est vraiment le secret de la création de richesse ainsi que de l’investissement immobilier. Les offres que j'ai achetées, j'en ai une en tête en ce moment, d'accord ? C'est cette cabane de 8,000 XNUMX pieds carrés que j'ai achetée dans les Smokey Mountains. Il appartenait à un dirigeant de Coca-Cola ou de Pepsi, je les confonds, mais il était responsable du développement des repas à valeur ajoutée dans les fast-foods. Il les a donc amenés à vendre plus de sodas, car un soda accompagnait chaque repas lorsqu'ils préparaient les repas à valeur ajoutée.
Il a construit cet endroit incroyablement immense, d'accord ? Je l'ai acheté et ça me rapporte de l'argent. Il se porte bien car il peut accueillir entre 30 et 40 personnes. C’est très unique. J’ai tendance à acheter des biens immobiliers qui ne tombent pas dans un modèle à l’emporte-pièce, et c’est pourquoi. Mais quand vous regardez combien je peux facturer par nuit sur cette propriété, certaines de mes autres cabines coûtent peut-être 200, 300 $ la nuit. C'est comme les trucs bon marché, d'accord ? Donc, si j'obtiens une augmentation de 10 % en un an, ce qui serait vraiment bien, j'augmente de 20 à 30 dollars par nuit. Mais dans ces endroits chers, où je peux peut-être facturer 1,500 10 $ la nuit, une augmentation de 150 % équivaut à XNUMX $ la nuit.
Maintenant, multipliez 20 $ par nuit par quelque soit le nombre, 200 jours par an, ou 150 fois 200 jours par an, et l'année suivante, j'obtiens une augmentation hypothétique de 10 % sur les 1,500 150, qui sont maintenant devenus à 10, donc J'obtiens une augmentation de 1,650 % sur les 165 XNUMX. D'accord, maintenant mes loyers augmentent de XNUMX $ la nuit. Cela commence à augmenter de façon exponentielle parce que j’ai acheté des biens immobiliers plus chers sur des marchés qui n’ont pas immédiatement pris… Cela ne m’a pas généré une tonne de flux de trésorerie dès le départ, mais cela va croître pour générer beaucoup plus de flux de trésorerie.
C’est ce principe que je voulais souligner. Maintenant, je veux ramener cela à votre scénario spécifique, mon homme. Vous perdez de l’argent en ce moment, mais vous avez gagné cent mille dollars de capitaux propres, donc vous n’avez pas perdu d’argent, d’accord ? Vous devez passer de nombreux mois à perdre 200 $ par mois avant d’atteindre le seuil de rentabilité avec les 100,000 200 $ de capitaux propres dont vous disposez. La question n’est donc pas : « Dois-je vendre cette chose immédiatement et ne pas perdre les 200 $ par mois ? à moins que vos finances ne soient dans une position où vous ne pouvez pas encaisser ce coup. Si vous vivez d'un chèque de paie à l'autre, XNUMX $ par mois sont dévastateurs.
Si vous ne trouvez pas une journée d'heure supplémentaire ou un travail secondaire… Je veux dire, je connais des serveurs qui gagnent 200 dollars la nuit et travaillent par équipe dans un restaurant, d'accord ? Et si tu me disais : « David, tu dois travailler une fois par semaine. » Non, une fois par mois au restaurant pour ne pas perdre d'argent sur cette opération immobilière. Vous allez perdre 200 dollars par mois avec cette transaction, mais vous allez gagner 200 dollars par mois au restaurant. Seriez-vous prêt à travailler une fois par mois pendant les 30 prochaines années pour qu'une propriété soit entièrement remboursée et appréciée ? En fait, il ne serait même pas nécessaire que ce soit avant 30 ans, car à un moment donné, les loyers vont rattraper leur retard. C’est une évidence, oui, faites-le. D'accord?
La raison pour laquelle vous vous sentez mal est peut-être due à votre ego. Vous regardez d’autres investisseurs qui gagnent de l’argent. Vous regardez votre bilan chaque mois et vous dites : « Eh bien, je perds de l’argent. Je le fais mal. Peut être pas. C’est peut-être ainsi que l’immobilier a toujours fonctionné au fil du temps. Ce sont les gens prêts à perdre à court terme pour gagner de l’argent à long terme qui ont fonctionné.
Maintenant, j'espère que ça ne restera pas ainsi, mais je me prépare à une réalité où l'âge d'or où vous vous contentez de chercher des pommes, vous mettez simplement votre bouche dedans et vous ressortez et vous espérez que votre pomme est plus grosse que les autres pommes, mais tu as toujours une pomme, ça pourrait être fini. Je ne sais pas. Je ne sais pas, mais je sais que nous avons maintenu les taux d’intérêt très bas pendant très longtemps. Et si vous vouliez une maison, vous deviez payer trop cher. Vous ne pouviez pas obtenir d’inspections. Vous vous êtes lancé dans une guerre d’enchères, vous étiez très mal à l’aise, vous ne saviez pas avec quoi vous alliez vous retrouver et c’était risqué. Et je sais que ce n’était pas sain non plus, même si vous aviez des liquidités dès le départ.
Maintenant que nous laissons les taux d’intérêt atteindre des niveaux plus traditionnellement normaux, nous paniquons tous en disant : « Ce n’est pas ainsi que fonctionne l’immobilier ». Il se peut que nous devions accepter que ce soit la nouvelle norme. Et l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement devient important. Pourquoi? Parce que c’est là que les loyers augmentent. Lorsque vous achetez dans le meilleur emplacement ou dans la meilleure propriété, les loyers augmentent partout et vous sortez plus rapidement de ce trou. Vous sortez plus rapidement du trou de la perte d’argent.
Maintenant, je ne dis à personne ici, allez acheter des propriétés qui perdent de l'argent, d'accord ? Si vous pouviez l’éviter, évitez-le. Je dis, Justin, que tu n'es peut-être pas dans la pire situation qui soit. Il se peut que ce soit votre ego ou le fait que vous vous compariez aux offres des autres qui vous fait vous sentir mal à ce sujet. D'accord? C'est Dallas, au Texas. C'est l'un des marchés les plus chauds du pays. Si je devais choisir un marché dans lequel investir mon argent au cours des 15 ou 20 prochaines années, Dallas, au Texas, figurerait parmi mes trois premiers. C'est un marché génial. Vous allez continuer à l’écraser à la fois dans la croissance des loyers et dans l’achat de croissance des actions à Dallas. C’est un excellent endroit pour garer votre argent. Cela va croître plus rapidement que si vous trouviez un endroit où les flux de trésorerie s'élevaient à 200 dollars, mais qui stagnait à partir de ce moment-là. Je ne pense pas que ce soit un mauvais investissement.
Maintenant, c'est un trois lits, trois salles de bain et demie, d'accord ? Et si vous aviez juste cinq lits et trois salles de bain et demie ? Pourriez-vous vendre cette propriété, transférer cet argent dans une autre propriété de cinq chambres à Dallas, au Texas ? Cela pourrait résoudre votre problème de trésorerie immédiatement et vous obtiendrez plus d’appréciation, d’accord ? Vous avez tout fait correctement. Vous venez d'acheter une maison un peu trop petite. Si vous aviez juste deux chambres supplémentaires, peut-être même une chambre supplémentaire, vous n’auriez pas de flux de trésorerie négatif. C’est donc un problème facile à résoudre. Vendez-le, déplacez vos capitaux propres dans une autre transaction comportant plus de chambres. Boum, votre trésorerie est positive. Gardez-le sur ce marché à long terme, n’est-ce pas ? Vous voulez planter un arbre à Dallas, il suffit de le déraciner, et d'en planter un autre également à Dallas.
Mais même si vous ne le pouvez pas, pour une raison quelconque, cela ne signifie pas que vous avez fait une mauvaise affaire. Vous allez gagner beaucoup d’argent avec cette transaction. Abandonnez l’attente selon laquelle l’immobilier est censé être la pilule magique qui résout tous vos problèmes dès le premier jour. Tu vas très bien, mec. Et tu as beaucoup appris de cet accord, d'accord ? Vous devriez doubler vos investissements immobiliers. Vous êtes la personne qui devrait investir davantage, acheter plus de propriétés et faire mieux avec tout le monde. Faites juste un petit ajustement. Lorsque vous courez devant une pièce, vous avez besoin de plus de pièces. C'est aussi simple que ça, non ? Si vous vendez des voitures, vendez des voitures plus chères.
Parfois, il y a une toute petite chose que nous pouvons modifier et qui fait une énorme différence dans les rendements que nous obtenons. Pour vous, dès que je vois que vous avez acheté une maison de trois chambres et trois salles de bain et demie, je pense juste que j'aurais aimé que l'équipe de David Greene le représente parce que nous ne vous aurions pas laissé acheter une maison de trois chambres. Nous aurions recherché une maison de cinq chambres qui aurait également la possibilité d’encadrer une autre chambre à partir d’un salon et d’en faire six chambres, et vous gagneriez alors beaucoup d’argent.
Mais je vais vous le dire, le flux de trésorerie de cette propriété sera dérisoire par rapport à l’argent que vous gagnez en remboursant votre prêt et en laissant la valeur augmenter avec le temps. Merci beaucoup pour votre question. C'était vraiment très bon. Accrochez-vous, Dallas. Les loyers vont continuer à augmenter tandis que le reste des pays ne suivent pas le rythme, car c’est un endroit idéal pour investir et où de nombreuses personnes s’installent. Envoyez-moi une autre question si vous souhaitez en savoir plus sur ce que vous pourriez faire pour vendre cette propriété, de quoi vous devez parler à l'agent, où vous devriez l'inscrire et où vous pourriez investir l'argent dans une nouvelle propriété.
Très bien, tout le monde, merci d'avoir soumis ces questions. Je l'aime. En fait, j’ai parlé beaucoup plus longtemps que d’habitude sur certains d’entre eux parce que je suis tellement excité par ces questions. Et je sais que beaucoup d’entre vous aiment l’immobilier, tout comme moi, et vous êtes vraiment frustrés. Il est très difficile de trouver un endroit où placer son argent pendant une longue période. Vous avez réussi simplement en surmontant la peur d’investir et nous nous disions : « Faites-le. Fais-le c'est tout. Faites-le », et tout le monde a bien fait. Il ne s’agit pas seulement de surmonter la peur. Maintenant, vous devez surmonter la peur et vous devez être prêt à prendre quelques morceaux et vous devez rechercher très durement un accord. C’est une période plus difficile pour investir que toutes celles que j’ai connues. Dans le même temps, le potentiel est probablement plus grand qu’il ne l’a jamais été. D'accord?
J'ai acheté beaucoup de biens immobiliers récemment et je sais que lorsque les taux baisseront, ces transactions qui me ressemblaient seront immédiatement incroyables. Et au fil du temps, avec l’inflation, je veux qu’un portefeuille d’une valeur de 50 millions de dollars augmente, par opposition à un portefeuille d’une valeur de 15 millions de dollars qui augmente avec le temps. D'accord. Lors de ce segment de l'émission, nous allons partager certains des commentaires sur YouTube, et je souhaite partager vos commentaires. Alors, si vous le souhaitez, rendez-vous dans la section commentaires de la page YouTube de BiggerPockets et dites-moi ce que vous pensez de l'émission. C'est marrant? Aimez-vous? Êtes-vous ennuyé que j'oublie toujours de mettre le feu vert, ou est-ce que l'humour interrompt le spectacle ? Fais-moi savoir.
Notre premier commentaire vient de Susan Owen. "David Greene, merci pour cet épisode qui est mon préféré en deux ans d'écoute." Cela vient de l'épisode 723 que nous avons réalisé. "J'apprécie vraiment les conseils que vous avez donnés au vétéran dans cet épisode." Eh bien, merci Susan et merci à tous les anciens combattants qui ont servi notre pays et servi vos compatriotes américains avec ce que vous avez fait. Respect à vous.
Le prochain vient de Lexi York. "J'aime à quel point il le garde réel!" Avec un point d'exclamation. C'est assez réel. « Trop d’influenceurs sur les réseaux sociaux prêchent de fausses nouvelles et induisent les gens en erreur. » Merci, Lexi. Ce n’est pas quelque chose que tu obtiendras de moi. Lorsque le marché a explosé et que l’inflation a décollé, je disais aux gens : « Vous devez acheter. Vous devez mettre votre argent quelque part. Et maintenant que cela a ralenti, je dis aux gens : « Prenez votre temps et choisissez un accord, mais attendez. Donnez-vous une longue piste de ce bien immobilier que vous achetez. Ne vous attendez pas à ce qu’il fonctionne immédiatement. Hé, si nous pouvions prendre neuf mois pour faire grandir un bébé dans l'utérus et que nous pouvions attendre aussi longtemps pour avoir la joie d'avoir un enfant, vous pourriez attendre quelques années avant que vos propriétés génèrent des flux de trésorerie très élevés.
D'accord. Et d'OmarKansas1 : « Oui ! Je suis ravi que vous ayez écouté le podcast de Nate Bargatze. Je t'aimais bien avant, mais tu as juste grimpé de nombreux niveaux dans mon livre, en le voyant à Vegas samedi. Merci pour cela, OmarKansas. J'adore Nate Bargatze. C’est un comédien hilarant. Découvrez ses émissions Netflix. C'est là que nous avons eu l'idée de lire les commentaires parce que j'écoutais son podcast et les auditeurs disaient les trucs les plus drôles et il essayait de les lire dans l'émission. C'était très drôle. C'est pourquoi nous faisons cela ici. Alors merci pour ça.
Et si tu vois Nate au spectacle, dis-lui de venir chez nous. Nous voulons que Nate participe au podcast BiggerPockets et découvre son histoire. S'il investit dans l'immobilier, dans quoi il investit, ou s'il fait simplement des blagues pour gagner sa vie et n'a aucune idée de quoi faire avec l'argent, allez lui parler de BiggerPockets et voyez s'il viendrait à notre émission. Nous serions ravis de l’avoir.
Très bien, si vous ne le saviez pas avant de continuer, il y a une nouvelle émission YouTube à laquelle je ferai partie, d'accord ? C'est sur la chaîne YouTube BiggerPockets. Nous allons parler de personnes qui souhaitent faire carrière dans l’immobilier plutôt que de simplement devenir investisseur à temps plein. Avez-vous une question sur la manière d'évoluer dans votre emploi actuel ? Vous souhaitez travailler dans l'immobilier ou vous souhaitez maximiser vos revenus ? Nous créons une toute nouvelle émission YouTube sur l'utilisation de votre W2 pour commencer à investir et accroître votre patrimoine. Utilisez bigpockets.com/david et choisissez la question relative à l'emploi sur le formulaire, d'accord ? Donc, si vous voulez participer à cette émission, rendez-vous sur bigpockets.com/david. Vous soumettez votre question, nous essayons de vous joindre. Si vous souhaitez participer à cette émission, allez au même endroit, bigpockets.com/david et cliquez simplement sur la case qui dit Job Question, et nous pourrons répondre à votre question sur l'autre podcast.
C’est donc pour les gens qui aiment l’immobilier, mais qui ne sont pas prêts à se lancer à pieds joints, à quitter leur emploi et à essayer de réussir en tant que grossiste. D'accord? Parfois, gagner plus d’argent avec votre W2 est une bonne chose. Parfois, démarrer une entreprise est une bonne chose. Et je suppose que si vous y réfléchissez, devenir grossiste est la manière de démarrer une entreprise. Il ne s’agit pas simplement de devenir un investisseur immobilier à plein temps et de vivre des revenus locatifs. C'est ce que j'ai fait. Donc, si vous aimez l'immobilier, si vous aimez travailler, si vous aimez gagner de l'argent et si vous aimez l'excellence, allez sur BiggerPockets.com/david et laissez-moi une question là-bas.
D'accord. Notre prochain clip vidéo vient de Brian Lucy dans le Colorado.
Brian:
Ma question est la suivante : j'ai actuellement quelques accords sur notre contrat et j'aimerais obtenir du financement pour l'un d'entre eux en particulier, mais j'ai essayé de trouver des prêteurs privés auxquels je peux faire appel pour financer la propriété. J'essaie de savoir comment je procéderais pour contrôler les personnes que je trouve sur Facebook. Je fais partie de plusieurs groupes sur Facebook et je veux m'assurer que ces personnes sont légitimes et ne me feront pas perdre mon argent, car j'ai déjà eu cette situation une fois et c'était beaucoup d'argent. . Je me demande donc comment procéder pour contrôler les prêteurs privés afin de savoir s’ils sont des prêteurs légitimes. J'ai eu un gars qui m'a dit de lui envoyer de l'argent avant la fermeture afin de faire des démarches administratives. J'apprécie toute aide que vous pourriez m'aider avec cela. Merci beaucoup, David. J'adore le spectacle. Merci.
David:
Très bien, Brian, merci pour cette question. Tout d’abord, je suis vraiment désolé d’apprendre que quelqu’un vous a scanné. Il y a beaucoup d’arnaques. Il y a des gens avec de faux comptes Instagram qui disent qu’ils sont moi, alors que ce n’est pas le cas. En fait, je suis nerveux à ce sujet parce que je pense que les gens vont envoyer des liens qui semblent venir de moi pour inciter les gens à s'inscrire à des choses que je fais et ce ne sera pas moi. Vous devez donc être très très prudent en vérifiant les lieux avant d’envoyer de l’argent.
Une façon que j'ai recommandée aux gens de faire attention à cela est de me demander un mémo vocal si vous pensez que c'est moi qui vous demande quelque chose, comme : « Hé, pouvez-vous m'envoyer une vidéo ? Pouvez-vous m'envoyer un mémo vocal ? Vous savez à quoi ressemble ma voix, ce serait plus difficile à reproduire. Maintenant, en ce qui concerne la façon dont cela s'est produit avec un prêteur privé, cela devrait être fait par l'intermédiaire d'une société de titres. D'accord, l'argent devrait aller à la société de titre et ils ne devraient rien en libérer tant qu'il ne s'agit pas d'un séquestre. C’est comme ça que j’éviterais cela, c’est que si vous envoyez simplement de l’argent entre des personnes que vous ne connaissez pas, il n’y a pas de système immunitaire là-bas. Il n’y a aucune protection pour vous. J'essaie donc d'éviter cela.
Mais franchement, je n’ai jamais eu de problème à ce que quelqu’un m’arnaque parce que j’ai seulement emprunté de l’argent à des personnes que je connaissais ou qui me connaissaient. Je ne leur demande rien. Il n’y a pas de « Envoyez-moi cet argent moyennant des frais administratifs avant de vous donner une grande partie de mon argent. » Cela ne devrait tout simplement pas arriver, d'accord ? S'il doit y avoir des frais de clôture de la part de ce prêteur privé, ils doivent être effectués par l'intermédiaire d'une société de titres et ils doivent financer la partie de l'argent qu'ils vous prêtent sur le compte séquestre, puis vous pouvez financer vos frais d'administration ou autre. ils vous facturent sur ce compte séquestre, et la société de titre ne peut leur débloquer vos fonds qu'après avoir obtenu leurs fonds pour vous.
Vous voulez avoir un tiers neutre qui va vous protéger si vous ne connaissez pas la personne. Je suis vraiment désolé que cela se soit produit, mais merci de partager cela avec notre public afin que davantage de personnes ne se fassent pas arnaquer, car je peux voir qu'à l'avenir, il sera si facile de créer des profils sur les réseaux sociaux. C'est si facile de prétendre être quelqu'un d'autre. Cette fraude électronique va devenir de plus en plus répandue.
D'accord. Notre dernière question vient de Heather Cha de la Bay Area. Heather déclare : « Je suis enfin à un stade où je m’engage à investir mais je dois regarder hors de l’État. Je regarde actuellement Dallas, Indianapolis, Atlanta et Jacksonville. Je recherche spécifiquement des locations à long terme et j'ai près de 800 points de crédit avec de l'argent économisé et aucune dette. En tant qu’investisseur immobilier amateur pour la première fois, recommandez-vous de trouver quelque chose qui n’a pas besoin de rénovation ? J'ai loué toute ma vie, donc je n'ai vraiment aucune expérience de travail avec des entrepreneurs puisque je cherche vraiment un endroit hors de l'État. J’ai le stress supplémentaire de ne pas être proche du marché que j’examine. Merci pour votre temps.
Très bien, eh bien, tout d’abord, Heather, si vous êtes dans la Bay Area, contactez-moi. Vous ne savez jamais quand vous avez besoin d’aide immobilière en Californie, et je vous accompagne quand cela arrive. Mais s’il s’agit d’investissement à distance, consultez le livre que j’ai écrit sur ce sujet. Et oui, franchement, si vous n’avez pas d’expérience en investissement immobilier, si vous ne connaissez pas la construction ou si vous ne travaillez pas avec des entrepreneurs, ne vous lancez pas dans un projet à l’extérieur de l’État. C’est l’un des moyens les plus rapides pour commettre de grosses erreurs et perdre beaucoup d’argent. En fait, les gens qui concluent des contrats à l’extérieur de l’État et qui nécessitent des rénovations du premier coup, s’ils ne perdent pas d’argent, ont simplement de la chance. Ça arrive tout le temps. D'accord?
Je ne veux donc pas que vous achetiez un projet qui nécessite des rénovations autres que de petites choses qu’un bricoleur peut gérer, et votre agent a des références et il peut superviser le projet pour vous si vous n’êtes pas là. Au lieu de cela, je me concentrerais sur l’achat d’une location de vacances et la ferais gérer par une entreprise qui a réellement de l’expérience dans ce domaine. Je peux vous mettre en contact avec une société de gestion immobilière que j'utilise si vous êtes dans la région de Jacksonville. Ils font des locations à court terme. J’essaie de me souvenir du nom de la ville où beaucoup de gens se portent très bien. Cela ne me vient pas à l'esprit pour le moment, mais si vous me contactez, d'autant plus que vous êtes originaire de la Bay Area, je ferai de mon mieux pour vous mettre en contact avec les gens. Je serai heureux de vous soutenir et de chercher des moyens par lesquels vous pouvez me soutenir.
Très bien, tout le monde. C'est notre spectacle. Je veux savoir dans les commentaires, est-ce que j'ai parlé longtemps ? Aimes-tu quand je parle plus longtemps ? Êtes-vous d’accord avec des émissions qui durent un peu plus longtemps ? Voulez-vous que cela soit super, très serré parce que vous avez un emploi du temps ? Faites-moi savoir quand sera la chronologie, si vous souhaitez des émissions plus longues ou plus courtes, ainsi que ce que vous pensez de certaines des diatribes que j'ai faites. Est-ce que cela vous a été bénéfique ? Avez-vous découvert les principes de l’immobilier ? Ou voulez-vous simplement entrer dans le vif du sujet ? Nous lisons ces commentaires et ajustons notre approche en fonction de ce que vous dites. Merci encore pour votre temps d'écoute. Je sais que l'attention coûte cher et que vous pourriez apprendre de n'importe qui, donc j'apprécie vraiment que vous soyez ici pour apprendre de moi et de nous chez BiggerPockets.
Si vous souhaitez me suivre et en savoir plus sur ce que je fais, vous pouvez aller sur davidgreene24.com, ou vous pouvez me suivre sur les réseaux sociaux @DavidGreene24 sur Twitter, Instagram, YouTube, peu importe ce dont vous avez envie, vous pouvez retrouve-moi partout. Je vais organiser une retraite à Scottsdale dans la propriété que Rob et moi avons achetée. Donc, si vous aimez vous fixer des objectifs, vérifiez-les sur davidgreene24.com/retreats. Et aussi, les gars, si vous ignorez les publicités BiggerPockets, arrêtez de faire ça. Écoutez-les parce que je diffuse des publicités sur le podcast BiggerPockets et je veux que vous entendiez parler de certains des produits que vous pouvez obtenir de moi et où je peux vous aider. Donc, si vous êtes comme moi et que parfois vous sautez les publicités, ne le faites pas, car il y a des œufs de Pâques dedans. Vous entendrez peut-être ma voix sensuelle, profonde et douce, vous parler de certaines des choses que je vis, de la manière dont nous pouvons nous rencontrer en personne et de la manière dont je peux vous aider à atteindre vos objectifs. Merci encore. Si vous avez une minute, écoutez une autre vidéo BiggerPockets. Et si vous ne le faites pas, je vous verrai au prochain.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- L’« âge d’or » de la trésorerie et pourquoi cela pourrait enfin être terminé en 2023
- Comment pivoter lorsque vous ne trouvez pas d’« accord » sur le marché immobilier actuel
- Flux de trésorerie vs appréciation marchés et qui fait un meilleur pari à long terme
- Que faire lorsque votre la propriété locative n'est pas rentable et comment savoir que ça vaut la peine d'être vendu
- Vetting prêteurs privés et pourquoi vous ne devriez JAMAIS envoyer d'argent à quelqu'un
- Rénovations hors de l'État et les cures de désintoxication et pourquoi les investisseurs immobiliers débutants devraient s'en tenir à l'écart
- Gratification différée et pourquoi c'est le véritable chemin vers la création de richesse
- Et So Beaucoup plus!
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Livre mentionné dans l'émission :
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