Avouons-le-frais de gestion immobilière ne sont pas bon marché. Même si vous devrez peut-être embaucher un gestionnaire immobilier si vous êtes investir hors de l'état ou sont incapables de s'autogérer votre propriété, ces coûts peuvent rapidement grignoter vos bénéfices si vous ne faites pas attention. Comment pouvez-vous vous assurer que vous obtenez des services de haute qualité à un prix équitable et garder vos frais généraux sous contrôle ?
Bienvenue dans un autre Réponse de la recrue! Si vous avez du mal à appuyer sur la gâchette faire appel à une société de gestion immobilière, nous comprenons pourquoi vous pourriez hésiter. Heureusement, Ashley et Tony sont là pour faire la lumière sur le sujet et partager leurs propres expériences avec les sociétés de gestion immobilière. Ils parlent aussi de assurer les biens pendant la phase de réhabilitation, ainsi que l'achat propriétés pré-saisies. Enfin, ils discutent paiements forfaitaires- ce qu'ils sont, comment les utiliser à votre avantage et quand il peut être risqué de obtenir un prêt ça les a !
Si vous voulez qu'Ashley et Tony répondent à une question immobilière, vous pouvez poser une question ici, poster dans le Groupe Facebook des recrues en immobilier, ou appelez-nous au Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Voici Real Estate Rookie, épisode 296.
Tony:
La société de gestion immobilière était propriétaire de sa société de maintenance. Vous ne voulez pas passer du temps à essayer d'appeler quatre plombiers différents pour obtenir un devis sur la façon de remplacer un sceau de cire. Mais lorsque nous avons recherché d'autres prix, les tarifs du gestionnaire immobilier étaient généralement plus chers, car vous devez également penser que s'ils ne vous facturent que 100 $ par unité, ce n'est pas une somme d'argent importante.
Ashley:
C'est parce que vous êtes tellement habitué à la location à court terme. [inaudible 00:00:28] les 30 %.
Tony:
Oui.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Tony:
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apporterons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Et nous sommes de retour aujourd'hui avec un autre épisode Rookie Reply où nous allons répondre à quatre questions de personnes qui font partie de notre public Rookie. Et écoutez, les gars, si vous voulez obtenir une réponse à l'une de vos questions, rendez-vous sur bigpockets.com/reply, et nous et notre équipe verrons ces questions là-bas et nous choisirons les bonnes à partager sur l'émission ici .
Ashley:
Et je passe à une tangente sur les frais de gestion immobilière et les choses que vous devez savoir sur le montant que vous pourriez réellement payer pour la gestion immobilière. Ce n'est généralement pas parce que les frais sont de 8 %, 10 % que vous allez payer pour la gestion immobilière. le pourcentage est dû au fait qu'il y aura toujours ces autres frais qui seront intégrés.
Tony:
Ouais. Nous continuons également à parler de ce qu'est un paiement forfaitaire et de la façon dont vous pouvez l'utiliser stratégiquement dans votre stratégie d'investissement immobilier. Nous parlons de la façon d'assurer la propriété lorsqu'elle est en phase de réhabilitation, puis nous parlons un peu de l'achat de pré-saisies, ce qui honnêtement, certaines personnes fondent l'ensemble de leur portefeuille immobilier strictement sur cette stratégie d'achat pré-saisie. Beaucoup de très bonnes informations dans l'épisode d'aujourd'hui.
Mais avant d'aborder les questions, je veux juste remercier quelqu'un qui nous a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcast. Et écoutez les gars, c'est littéralement deux minutes de votre vie, si vous n'avez pas encore pris ce temps, laissez-nous un avis sur Apple Podcast ou Spotify. Plus nous recevons d'avis, plus nous pouvons atteindre de personnes. Et plus nous pouvons atteindre de personnes, plus nous pouvons changer des vies, c'est ce que nous aimons faire ici au Rookie Podcast.
Mais l'avis d'aujourd'hui vient de quelqu'un du nom d'utilisateur de We Are Notes. Je ne suis pas sûr de ce que cela veut dire. Non, mais cette personne dit… Le titre de la critique dit que vous saturez mon éponge. Ce doit être l'un des titres les plus drôles que j'ai vus. Mais cette personne dit : « Je suis nouveau dans l'investissement immobilier. Je n'ai pas encore obtenu mon premier contrat, mais j'espère que cette année, j'espère que j'en aurai appris », en majuscules, « tellement de choses grâce à votre podcast. L'information est concise et pertinente, facile à écouter et à comprendre. Merci beaucoup. Continuez ce bon travail." Ash, qu'est-ce que ça fait de savoir qu'on est là-bas en train de saturer des éponges ?
Ashley:
Je vais commencer à l'utiliser tout le temps maintenant. Eh bien, merci beaucoup les gars. Nous apprécions vraiment les critiques. Et ça fait nos journées. Et Tony est content parce qu'alors je ne deviens pas grincheux sur le podcast et nous pouvons avoir une super émission en lisant vos merveilleuses critiques. Merci beaucoup les gars.
Tony:
Très bien, donc notre première question aujourd'hui vient de Blake Echobarger. Et la question de Blake est : « Comment faites-vous pour assurer vos propriétés nouvellement acquises pendant la phase de réhabilitation du processus BRRRR ? Je suis sur le point d'acheter mon premier BRRRR et mon agent State Farm dit qu'il ne peut pas assurer une propriété qui n'est pas habitée. Il ne l'assurera que lorsque la réhabilitation sera terminée et qu'un locataire sera en place. Est-ce normal ou est-ce juste un truc de State Farm ? Existe-t-il des compagnies d'assurance qui se spécialisent dans une sorte de couverture d'assurance temporaire des biens ? Merci pour toute idée. Ash, je sais que nous avons certainement une assurance sur nos propriétés locatives même pendant la phase de réhabilitation, mais qu'en est-il pour vous ? Je sais que vous avez BRRRRé beaucoup de propriétés à New York.
Ashley:
Oui, nous obtenons une assurance sur eux pendant cette phase de réhabilitation que le… Un entrepreneur pourrait glisser et tomber, alors vous voulez une assurance responsabilité là-dessus. L'endroit pourrait prendre feu pendant qu'il est en cours de réhabilitation ; tant de scénarios se produisent. Et vous voulez que cette propriété soit assurée, surtout si vous utilisez un prêteur d'argent dur. Vous devez rembourser si vous effectuez un financement, ils vous demanderont d'avoir une assurance sur la propriété.
En ce qui concerne votre agent State Farm, je vous recommande fortement de vous adresser à un courtier d'assurance qui travaille en fait avec tout un tas d'entreprises différentes. Si vous vous adressez à un agent de State Farm, il ne peut vous citer qu'une assurance pour State Farm, mais si vous allez à… C'est peut-être leur agence de nom de famille, ils sont généralement un courtier s'ils ne sont pas affiliés à une marque d'assurance , et ils pourront prendre et ils pourront vous citer.
La compagnie d'assurance que j'utilise habituellement ici à New York est Dryden Mutual pour la réhabilitation. Ils passeront et ils mettront une assurance dessus. Et puis dès que la réhabilitation sera terminée, mon courtier d'assurance sortira et re-cotera l'assurance à Dryden et à d'autres compagnies quand il sera prêt à être loué et que le locataire sera en place. Nous prendrons cette deuxième assurance. Et généralement, cela devient moins cher une fois que la réhabilitation est réellement effectuée sur la propriété. Toni, et toi ? Trouvez-vous qu'il est généralement plus coûteux d'avoir une assurance pendant le processus de réadaptation ?
Tony:
Ouais, la police d'assurance de réadaptation est définitivement plus chère parce qu'il y a plus de risques pour la compagnie d'assurance. Mais tout comme vous, Ashley, nous allons avec un courtier ici localement et elle le magasine généralement pour nous. Et honnêtement, nous récupérons généralement nos politiques en un jour. Nous lui enverrons : « Hé, nous venons d'avoir ce flip dans notre contrat. Pouvez-vous nous dire quel en sera le coût ? » Et avant la fin de la journée, elle a quelques options pour nous et dit : "Hé, je pense que cette option est la meilleure pour vous."
Et puis une fois que nous vendons, pour nous, ce sont généralement nos flips, une fois que nous vendons les flips, nous paierons d'avance la politique de cette année. Et puis disons que nous n'en utilisons que quatre ou cinq mois, nous obtiendrons un remboursement pour ce solde lorsque nous vendrons cette propriété. Ouais, Blake, je dirais que beaucoup de compagnies d'assurance prêteront… Ou ne prêteront pas, mais nous assurerons les propriétés qui sont en phase de réhabilitation, je pense que c'est juste une question d'élargissement, je ne sais pas , Je suppose qu'un plus large éventail d'options que ce seul bureau de State Farm.
Ashley:
Ouais. Et vous voulez un agent, comme l'a dit Tony, qui va vous obtenir un devis dans un délai assez rapide où vous pouvez simplement leur envoyer par e-mail les informations sur la propriété. Mais vous voulez aussi un agent qui connaît aussi ce que vous faites, alors demandez-lui : « Pour combien d'autres investisseurs assurez-vous ? Assurez-vous qu'ils vous posent des questions sur la propriété. Vous ne voulez pas d'un agent où vous envoyez simplement l'adresse, et ils vous disent : "D'accord, voici un devis". Eh bien, vous ont-ils demandé quelle était la source de chaleur ? Y a-t-il un poêle à bois ? Parce que cela pourrait aussi augmenter votre police d'assurance. Mais si la compagnie d'assurance ne sait pas qu'il y a un poêle à bois et que le poêle à bois provoque l'incendie, elle pourrait dire : « Non, vous ne nous avez jamais informés qu'il y avait un poêle à bois. Nous n'assurons pas la propriété », et maintenant vous n'avez pas de chance.
Trouvez un agent, examinez-le comme quelqu'un qui va vous poser ce genre de questions sur les différentes choses à propos de la propriété ? Parce que j'ai aussi rencontré le scénario où je suis allé et j'ai fait une offre sur une propriété, j'ai obtenu mon devis d'assurance, tout va bien, puis après la fermeture de la propriété, la compagnie d'assurance enverrait un inspecteur pour faire une inspection extérieure de la propriété. Et parfois, ils rapportaient des choses et disaient : « En fait, nous n'allons pas assurer cette propriété parce qu'elle est trop proche de la maison voisine. Et notre compagnie d'assurance ne fait pas de maisons qui ressemblent à des maisons en rangée », en un sens. Vous êtes frénétique; ils annulent votre assurance. Vous devez aller chercher une autre police d'assurance, et peut-être que c'est bien plus élevé que ce que vous avez réellement mis dans vos chiffres. Soyez très prudent avec cela. Assurez-vous de donner à votre courtier, l'agent, la compagnie d'assurance, toutes les informations que vous pouvez afin qu'il n'y ait pas de surprises comme ça.
Tony:
Et, Ash, tu soulèves un très bon point. Et c'est probablement le sujet d'un épisode entier, nous devrions probablement faire appel à un courtier d'assurance pour un épisode et simplement décomposer, hé, quelles sont certaines des erreurs que vous voyez les investisseurs débutants faire ? Parce que j'étais à une conférence il y a quelques mois et il y avait un gars sur scène qui parlait de responsabilité en ce qui concerne les locations à court terme. Et il a dit que la plupart des gens dans le secteur de la location à court terme sont sous-assurés. Et il m'a répondu : « Ils ne prennent pas le temps de lire leur police d'assurance et de reconnaître tous les risques auxquels ils sont réellement exposés, juste à côté de tout ce qui peut naturellement se produire lors d'une location à court terme.
Je pense qu'un conseil à toutes nos recrues qui écoutent est de prendre le temps de lire votre police d'assurance et de vraiment comprendre ce qui est inclus, ce qui n'est pas inclus afin que vous puissiez comprendre où vous pourriez vouloir essayer d'atténuer votre risque. Par exemple, ce gars qui était sur scène dit qu'il n'aime pas avoir de grands tapis à l'intérieur des locations à court terme parce qu'il a vu tellement de politiques être appelées lorsqu'un invité trébuche sur un tapis, son orteil attrape le bord de un tapis et ils trébuchent et tombent, et cela n'est généralement pas couvert par votre police d'assurance. Il y avait tellement d'histoires étranges comme celle-là où il se disait : "Ce sont des choses qui se sont produites dans une propriété, mais elles ne sont pas couvertes par la plupart des polices d'assurance traditionnelles." Juste quelque chose pour que les gens réfléchissent et comprennent, c'est comme ce qui est réellement inclus dans leurs politiques.
Ashley:
Cela m'a juste rappelé non seulement l'assurance, mais aussi quand je suis allé acheter des meubles, nous disions au vendeur que c'était pour une location à court terme et des choses comme ça. Et quand nous encaissons, il dit : "Nous ne pouvons pas vous fournir la couverture de garantie car c'est pour une location à court terme." Et nous sommes comme, "Quoi?" Et il dit: "Oui, nous ne fournissons pas de garantie pour cela, sauf si c'est pour votre usage personnel dans votre maison." Dès lors, nous avons appris à nous taire. Mais c'est juste certaines de ces choses auxquelles vous ne pensez pas vraiment qui se produisent.
Passons à notre prochaine question d'Ari Hader. « Qu'est-ce qu'un prêt ballon ? Est-ce que je ne paie que des intérêts chaque mois et que je rembourse la totalité du capital après un laps de temps convenu, comme après cinq ans ? Qu'est-ce qu'il y a de si bon là-dedans ? Tony, as-tu déjà fait un prêt ballon ?
Tony:
Oui, nous l'avons certainement fait. Ari, c'est vraiment, c'est un paiement forfaitaire. Le prêt est un prêt typique comme n'importe quoi d'autre, mais vous avez ce qu'on appelle le paiement forfaitaire. Et je peux vous donner quelques exemples différents. Quand j'ai acheté mon tout premier investissement immobilier, j'avais un prêt de 18 mois… Ou je pense, en fait, c'était un prêt de 12 mois d'une banque pour financer l'achat et la construction, et puis j'ai eu un paiement forfaitaire au 13 mois qui était le principal plus tout intérêt couru pendant cette période.
La façon dont fonctionne un paiement forfaitaire est pendant la durée du prêt… Et vous pouvez le mettre en place de plusieurs façons, mais la façon dont ce prêt spécifique a été mis en place était que je ne payais que les intérêts sur le solde pendant ce 12- période de mois. Dans un prêt habituel, comme lorsque vous avez un paiement de voiture ou une hypothèque, votre paiement va à la fois à votre principal et à vos paiements d'intérêts. Lorsque vous effectuez des paiements sur un paiement de voiture ou une hypothèque, un pourcentage de celui-ci est consacré à vos intérêts, qui remboursent la banque, mais un autre pourcentage augmente ensuite pour rembourser votre solde principal. Au fil du temps, si vous regardez le mois un par rapport au mois 12, après un an, vous avez remboursé une partie de votre solde principal. Et beaucoup de ces prêts qui ont des remboursements de prêt ou qui ont ces structures d'intérêts uniquement, pendant ces 12 mois, vous payez des intérêts pour que votre principal ne soit jamais diminué. Mois un, mois 12, votre solde principal est exactement le même.
Et puis à la fin de ces 12 mois, vous devez rembourser le solde du principal. Et vous avez deux façons de le faire. Soit vous pouvez sortir de votre poche, donc pour une raison quelconque, vous avez l'argent nécessaire pour rembourser ce prêt dans son intégralité, ou ce que la plupart des gens font, c'est qu'ils refinancent et obtiennent une dette fixe à long terme pour rembourser ce court -note à terme. C'est ce que nous avons fait.
L'avantage que nous avons vu, Ari, c'est que c'était beaucoup moins cher. C'était un prêt peu coûteux pendant ces 12 mois parce que vous ne payiez que les intérêts, alors que la plupart des paiements sont des hypothèques et des intérêts, donc vous payez moins pendant cette période et cela vous laisse suffisamment de temps pour mettre en place votre refinancement, comme votre long -dette à terme et obtenir ce refinancement en place. C'est ainsi que cela a fonctionné pour nous. Ash, comment ça se passe pour vous et votre entreprise ?
Ashley:
Ouais, c'est super pour le coût de possession. Pendant cette période de réadaptation ou si vous réparez la propriété avant d'aller réellement refinancer, le simple fait de ne payer que les intérêts est inférieur parce que vous ne payez que les intérêts et non les intérêts et le principe. Vous ne remboursez aucune partie du principe à ce moment-là, vous n'accumulez donc pas vraiment plus de capitaux propres par principe.
Un exemple de la première fois que j'ai fait un paiement forfaitaire était un six unités que j'achetais. C'était la première fois que je faisais du financement vendeur. Nous l'avons mis en place pour un an et nous n'avons effectué que des paiements d'intérêts à 7%, puis le paiement forfaitaire à l'année. Cela a maintenu mes paiements très bas au cours de cette année-là pendant que je faisais quelques mises à jour de la propriété, puis je suis allé refinancer avec une autre banque et j'ai remboursé le principal au vendeur à la fin de l'année.
Je pense que c'est une très bonne tactique pour négocier un accord, faire preuve de créativité lorsque vous offrez à ce vendeur un financement pour dire, d'accord, vous voulez un financement vendeur, mais cette personne ne veut pas le conserver longtemps. Ce que vous pouvez faire, c'est que même si vous ne faites pas que de l'assurance, seulement si vous effectuez des paiements de capital et d'intérêts, vous pouvez toujours l'amortir sur 30 ans afin que vous receviez toujours un paiement très bas, puis avoir juste le paiement forfaitaire peut être fixé pour la deuxième ou la troisième année.
J'ai mis en place cet accord une fois pour ce type où il s'agissait d'un paiement forfaitaire la cinquième année et d'un paiement forfaitaire la septième année, puis du montant total dû la dixième année, je pense que c'était le cas. Je pense que c'était 10 800,000 $, 200,000 50,000 $ d'avance. Et puis la cinquième année, c'était 50,000 XNUMX $ de plus, la septième année, XNUMX XNUMX $ de plus. Et évidemment, le montant que vous payez sur les intérêts, une fois qu'ils sont remboursés, va changer lorsque vous effectuez ces gros paiements pour rembourser une partie du capital.
C'est quelque chose d'autre avec lequel vous pouvez faire preuve de créativité, c'est peut-être quelqu'un qui veut prendre sa retraite, il ne veut pas prendre la somme forfaitaire maintenant, mais il a besoin de plus que ce que seraient les paiements de capital et d'intérêts. Peut-être pouvez-vous faire en sorte que l'accord fonctionne toujours et que dans deux ans, vous puissiez donner un petit montant forfaitaire important, puis plus tard un autre montant forfaitaire important. Autant de façons différentes de faire preuve de créativité en effectuant des paiements forfaitaires dans le cadre d'un prêt.
Tony:
Et, Ash, vous devriez soulever un si bon point qu'il n'y a vraiment pas de bonne ou de mauvaise façon de les configurer. Je dirais que la majorité des situations de type paiement forfaitaire que vous voyez, en particulier dans l'espace résidentiel, utilisent généralement une sorte de configuration de type intérêt uniquement, mais vous pouvez vraiment le faire comme vous le souhaitez. Et vous voyez dans l'espace commercial lorsque vous envisagez des logements multifamiliaux ou quoi que ce soit d'autre, beaucoup d'entre eux vont contracter une dette relais, mais ce sera pour trois ans. Et ils n'auront que trois ans d'intérêts, et puis ils auront ce gros paiement forfaitaire là-bas. Les termes peuvent varier. Comme Ashley, a déclaré qu'elle avait plusieurs paiements forfaitaires tout au long de la durée de son prêt, il n'y a donc vraiment pas de bonne ou de mauvaise façon de le faire.
Mais comme nous parlions de cela et de la façon dont les paiements forfaitaires peuvent entrer en jeu, vous voulez également vous assurer que vous ne vous mettez pas dans une situation délicate, je suppose. Une partie de ce qui a causé la crise financière de 2008 était que vous aviez tous ces gens sur ces hypothèques à taux ajustables qui avaient ces gros paiements ballons. Et la plupart des gens, ce qu'ils faisaient, c'était qu'ils refinançaient simplement parce que la valeur des propriétés continuait d'augmenter. Mais lorsque vous avez vu ces valeurs immobilières commencer à s'inverser, les gens n'avaient plus les fonds propres nécessaires pour refinancer, puis leurs paiements ont grimpé en flèche et ils ne pouvaient plus payer leurs prêts. Vous voulez simplement vous assurer que vous êtes toujours conservateur, je suppose, lorsque vous vous lancez dans ces paiements forfaitaires, car vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous pourriez finir par tenir le sac et ne pas être en mesure de vous le permettre.
Et je viens littéralement de lire quelque chose, je pense que c'était hier matin, à propos de l'espace de bureau et de la façon dont l'espace de bureau va être très durement touché au cours des deux prochaines années parce que vous avez tous ces espaces de bureau qui étaient sur ces notes à court terme où ils avaient peut-être 24, 36, 5 ans, et maintenant ces notes arrivent à échéance. Et parce que l'évaluation des espaces de bureau est basée sur l'occupation dans une large mesure, et que les occupations sont en baisse dans tous les domaines pour les bureaux, vous voyez les évaluations baisser. Maintenant, les gens dans ces immeubles de bureaux qui ont ces billets vont être dans une situation vraiment difficile où ils ne peuvent pas nécessairement refinancer parce que la valeur de la propriété aujourd'hui est nettement inférieure à ce qu'elle était avant. Vous voulez toujours être prudent même si vous vous dirigez vers ces situations de type dette à court terme.
Ashley:
C'est un excellent point parce que beaucoup de… Nous parlons beaucoup ici des prêts résidentiels, mais les prêts commerciaux, beaucoup d'entre eux ont un paiement forfaitaire. Vous pouvez amortir la durée du prêt sur 15, 20 ans, mais le prêt n'est fixe que pour cinq ans, et il pourrait en fait s'agir d'un paiement forfaitaire. Un autre investisseur que j'aide, je l'aide à refinancer deux propriétés en ce moment où c'était un contrat fixe de cinq ans, et il doit refinancer ce prêt après les cinq ans ; il ne se transforme même pas en un taux variable. Il fait ça en ce moment. Mais si vous deviez partir et que vous vous disiez "Je vais acheter autant que je peux maintenant", et que vous mettez toutes ces propriétés que vous achetez sur ces prêts de cinq ans, en cinq ans, tous ces prêts arriveront à échéance exactement au même moment et vous devrez tous les refinancer. Et si les taux montaient en flèche ? Et maintenant, pour chaque propriété que vous possédez, ces paiements vont être énormes.
J'ai vu beaucoup de banques l'année dernière offrir du côté commercial cinq ans, sept ans et même parfois 10 ans. Je pense qu'en tant qu'investisseur, vous devez être stratégique quant à la date d'échéance de ces prêts car il y a toutes ces différentes choses qui pourraient entrer en jeu et vous ne voulez pas être coincé avec tous ces prêts que vous devez payer pas beaucoup d'options de refinancement, que ce soit parce que votre dette par rapport au revenu est trop élevée, que vous ayez perdu votre emploi W2 et qu'il vous soit difficile d'aller refinancer, que les taux d'intérêt aient tellement augmenté ou que les exigences de prêt aient augmenté beaucoup plus strict ou vous avez des postes vacants dans l'une de vos propriétés où personne ne veut prêter ou des choses comme ça. Soyez prudent sur le plan commercial.
Cela m'a fait penser à un avantage d'un paiement forfaitaire, cependant, où j'avais travaillé avec cet investisseur sur cette affaire où le gars n'avait pas assez d'argent pour l'acompte pour acheter la propriété, alors comment il l'a mis en place était-il est allé à la banque, il a fait son prêt, mais ensuite il a fait un deuxième prêt sur la propriété qui était le financement du vendeur. Cela a fini par coûter environ 80,000 50,000 $, puis je pense qu'il a peut-être apporté 50,000 80,000 $ pour l'acompte. Et il n'a payé que les intérêts pendant, je pense que c'était sept ans, peut-être. Et puis il y aurait le paiement forfaitaire à la fin des sept ans au vendeur. L'avantage de cela, c'était que l'affaire était conclue pour le vendeur, donc à l'avenir, il recevait toujours une grosse partie de l'hypothèque que la personne obtenait, puis aussi ces XNUMX XNUMX $ qu'ils apportaient eux-mêmes. Et puis il était le vendeur finançant ces XNUMX XNUMX $ et recevant des paiements mensuels sur sept ans, puis le paiement forfaitaire a été effectué au bout de sept ans.
La banque qui avait le premier prêt a permis que cela se produise, pour qu'il ait un deuxième privilège sur la propriété parce que les chiffres avaient du sens et que le paiement mensuel était si bas que le flux de trésorerie de la propriété pouvait facilement couvrir le paiement hypothécaire à la banque et le paiement au financement du vendeur. C'est quelque chose que vous ne voyez généralement pas du côté résidentiel où la banque vous laissera aller et obtenir un deuxième privilège ou le vendeur financera l'acompte ou empruntera de l'argent pour l'acompte même s'il ne s'agit pas d'un cadeau d'un membre de la famille ou quelqu'un d'autre passer à l'acte. C'est certainement un outil, si vous optez pour le côté commercial du prêt, utilisez ce financement vendeur, faites un paiement forfaitaire afin que vous puissiez stabiliser cette propriété, avoir suffisamment de temps et vous serez en mesure de rembourser le vendeur finance chaque fois que le délai de paiement de la floraison est atteint.
Tony:
Cela fait partie de ce qui rend l'investissement immobilier si cool, c'est qu'il permet une créativité sans fin quant à la façon de conclure une affaire. Et plus nous avons de conversations avec d'autres investisseurs, plus nous voyons de structures, de leviers et de créativité. Et tant que vous et cette autre personne à l'autre bout de cet accord êtes satisfaits et que vous n'enfreignez aucune loi, évidemment, alors ça marche.
Juste une dernière chose, Ash, qui m'est venue à l'esprit alors que vous disiez que toutes vos dettes n'étaient pas exigibles à la même heure exacte et que vous étiez sur ces billets à court terme, il en va de même si vous êtes un long- propriétaire de location à terme. Si vous pouvez essayer d'échelonner vos postes vacants afin qu'ils ne se produisent pas tous en même temps, vous allez également vous faciliter la vie.
Lorsque j'ai travaillé dans cette société de location ici localement pendant une courte période après l'université et que je voyais… Ils nous donnaient des feuilles pour chaque unité vacante et disaient : « Si le locataire signe un bail de six mois, voici les tarifs par mois. S'ils ont signé un bail de sept mois, voici ce que c'est. Voici un bail de huit mois et voici ce que c'est. Et vous penseriez qu'un bail de 10 mois serait moins cher qu'un bail de six mois parce que le propriétaire vous garde dans l'unité pendant quatre mois de plus, mais vous verriez que parfois un bail de six mois sur cette unité serait 400$ ou 500$ de plus que le bail de 10 mois. Et quand j'ai demandé pourquoi, j'ai dit: "Pourquoi facturons-nous plus sur ce bail à plus long terme que sur le bail à plus court terme?" Et leur raisonnement était: «Nous avons trop d'unités qui arrivent à échéance dans ce délai de six mois, nous voulons donc essayer de réduire le nombre de personnes qui choisissent cette option et les repousser de trois ou quatre mois afin que nous puissions échelonner nos postes vacants. .” J'ai juste pensé que c'était une chose vraiment intéressante et cela m'est venu à l'esprit lorsque vous avez également mentionné l'énorme quantité de paiements forfaitaires.
Ashley:
Oui, c'est intéressant parce qu'ici à Buffalo, tout le monde essaie de faire en sorte que les baux se terminent au printemps parce que personne ne déménage en hiver. Cela se produit lorsque nous vous proposons au lieu d'un bail de 12 mois, un bail de 15 mois et vous accordons un petit rabais si vous signez pour que votre bail se termine au printemps ou au début de l'été parce que c'est à ce moment-là que la plupart des gens ont tendance déménager est au printemps. Et personne ne veut que son bail se termine en hiver parce que si quelqu'un déménage, c'est beaucoup plus difficile à remplir en hiver.
Tony:
Droite. Juste quelque chose qui m'est venu à l'esprit. Réflexions intéressantes. Très bien, donc cette question vient de Bill Hall. Et Bill dit : « J'ai une maison pour laquelle je pourrais faire une offre. C'est une pré-saisie. Le propriétaire a 19,000 XNUMX $ de retard. Ma question est la suivante : lors du calcul de cette enchère, est-ce que je mets ce chiffre avec le reste de mes dépenses ? » Je n'ai jamais acheté de pré-saisie, mais laisse-moi juste t'expliquer, et ensuite, Ash, je te passerai la parole.
Lorsqu'un acheteur de maison achète une maison et qu'il obtient un prêt hypothécaire auprès d'une banque, il conclut un contrat avec cette banque pour dire : "Je vais vous payer X dollars par mois pour les 15, 20, 25 prochains 30 ans." Et lorsqu'un acheteur de maison fait défaut ou arrête de faire des paiements, la banque entame alors le processus de saisie, et finalement, la banque peut finir par expulser cette personne de la maison, reprendre possession de la propriété, puis elle vendra cette propriété sur le marché généralement pour une perte.
Mais il y a plusieurs étapes avant que le propriétaire ne soit expulsé. Et la pré-saisie est l'étape juste avant que la banque ne commence à entamer toute la procédure judiciaire pour vous faire expulser de la maison où parfois les gens essaient de vendre pour éviter que la saisie n'atteigne leur record. Et c'est une victoire pour la banque parce que si elle peut éviter une situation de vente à découvert où elle vend sa propriété à perte, alors la banque peut évidemment se préserver également dans cette situation. C'est exactement ce que le processus de pré-forclusion est. Mais Ash, je sais que vous avez dit que vous avez acheté au moins une propriété qui était dans le processus de pré-saisie, donc je suppose que nous racontez cette histoire. Et puis avez-vous dû apporter les paiements de cette personne dus, en cours avant de pouvoir acheter la propriété ?
Ashley:
Ouais, donc on a fini par faire un sujet à traiter sur cette propriété. Si vous revenez et écoutez l'épisode de Pace Morebe sur lequel nous l'avons eu, nous en avons un peu parlé. Et puis il va évidemment plus loin dans le sujet, ce que c'est. Mais c'est essentiellement à ce moment-là que vous allez prendre en charge les remboursements du prêt de la personne. Le prêt restera à leur nom, la propriété sera cédée à votre nom, et maintenant vous êtes propriétaire de la maison et vous allez payer leur hypothèque en leur nom. Mais vous pouvez toujours acheter une pré-verrouillage sans faire l'objet d'accords où ils prennent en charge leur hypothèque.
Dans ce scénario, le propriétaire a un retard de 19,000 19,000 $. Et la question est : "Lors du calcul de cette enchère, est-ce que je mets ce chiffre avec le reste de mes dépenses ?" Si vous envisagez d'acheter cette propriété en espèces, quoi qu'il en soit, vous devrez payer ces 100,000 100,000 $, mais vous devrez également payer le solde de tout ce qui est dû sur le prêt. Juste si vous achetiez à quelqu'un qui n'avait pas d'arriérés de paiement et qui devait 19,000 50,000 $ sur sa maison lorsque vous lui avez acheté sa maison, ces 79,000 XNUMX $ devraient être remboursés. Dans ce scénario, c'est juste qu'ils ont XNUMX XNUMX $ de retard. Peut-être qu'ils doivent encore XNUMX XNUMX $. Vous auriez à payer la totalité de XNUMX XNUMX $. Peu importe si c'était en souffrance ou si c'était dû dans le futur, tout ce privilège, toute cette hypothèque devrait être remboursé quoi qu'il arrive.
La première question serait de savoir comment achetez-vous cette propriété? Vous achetez en liquide ? Utilisez-vous un prêteur d'argent dur? Bénéficiez-vous d'un financement bancaire ? Quoi qu'il en soit, vous devez vous assurer que vous comptabilisez que vous allez devoir faire une offre couvrant ces 19,000 XNUMX $, puis quel que soit le solde restant sur le prêt.
Vous pouvez faire ce qu'on appelle une vente à découvert où vous négociez réellement avec la banque quant à ce que pourrait être un prix d'achat afin que la banque n'ait pas à faire la saisie complète; ils peuvent récupérer une partie de leurs coûts. En fait, nous avons d'abord essayé de le faire avec la banque sur laquelle nous avons fini par obtenir le sujet et de payer l'hypothèque sur celui-ci. Nous avons essayé de le faire avec la banque, mais ils n'étaient pas très disposés à négocier beaucoup. Et puis cela a fini par faire le sujet et simplement prendre en charge les versements hypothécaires était une bien meilleure affaire pour nous. Et nous avons fini par payer en espèces l'argent qui était dû et nous avons obtenu que la personne soit à jour sur l'hypothèque. Et puis, chaque mois, nous avons continué à effectuer le paiement hypothécaire en leur nom. Cette personne avait également des arriérés d'impôts à payer, nous avons donc dû payer les arriérés d'impôts. Si vous y allez et que vous obtenez un financement pour une pré-saisie et qu'ils ont 19,000 20 $ en souffrance, si vous mettez 20 % de moins et que vous obtenez ensuite un prêt, une partie de ces XNUMX %, une partie du prêt serait être vers ce prix d'achat.
Lorsque vous faites votre offre, ces 19,000 19,000 $ seraient inclus. Vous ne faites pas votre offre, puis ils l'acceptent et vous fermez et vous payez le prix d'achat plus les 19,000 XNUMX $ qu'ils doivent, vous voulez que XNUMX XNUMX $ soient intégrés à tout ce pour quoi vous proposez d'acheter la propriété. Cela pourrait faire partie du prêt si vous envisagez d'acheter la propriété avec un prêt.
Mais oui, vous allez certainement calculer cela. La plupart du temps, si vous ne faites pas une vente à découvert où vous négociez avec la banque, si vous pouvez consulter les registres du comté ou PropStream ou tout autre logiciel payant qui vous donne des registres de propriété, vous pouvez vous faire une idée de quel est le solde de l'hypothèque, s'il y a quelque chose en souffrance, quel est le… Habituellement, vous ne pouvez pas obtenir un montant très précis, c'est plutôt une estimation. Sur la base de la durée des prêts qu'ils ont obtenus, de leur taux d'intérêt, voici ce que nous pensons être dû sur le prêt actuellement. Mais vous pouvez jauger et voir, d'accord, je suis intéressé par cette propriété ; Je sais que ça va en pré-verrouillage. Mais ensuite, vous regardez et voyez, d'accord, cette propriété ne vaut que 200,000 250,000 $, mais pourtant ils doivent 10,000 XNUMX $ dessus et ils sont derrière XNUMX XNUMX $ supplémentaires, ou quelque chose comme ça. Cela peut indiquer, d'accord, je vais devoir faire une vente à découvert parce que cela ne vaut pas la peine de payer beaucoup plus pour la propriété parce qu'ils ont ces privilèges qui doivent être payés. Mais si les chiffres fonctionnent et que vous obtenez toujours beaucoup, alors oui, allez-y, calculez les chiffres et assurez-vous de calculer tous les autres coûts.
Et s'il entre en pré-saisie, assurez-vous que vous cherchez à voir s'il y a d'autres privilèges ou jugements sur la propriété, comme les arriérés d'impôts. Ils ne peuvent pas payer leur prêt hypothécaire. Est-ce qu'ils surveillent aussi leurs impôts? Très important à regarder.
Tony:
Bonne panne, Ashley. Et encore une fois, il y a tellement de nuances dans l'investissement immobilier. J'ai l'impression que c'est le thème de l'émission d'aujourd'hui et je sais, d'accord, devrais-je essayer de faire ce sujet ? Dois-je le laisser aller dans une forclusion et ensuite essayer de le récupérer sur le backend ?
La deuxième transaction que j'ai jamais achetée était une vente à découvert. Et juste une mise en garde pour les gens qui écoutent est de se préparer à ce qu'une vente à découvert prenne beaucoup de temps. Mon contrat, ce deuxième contrat que j'ai acheté, je pense que des mois et des mois et des mois se sont écoulés entre le moment où j'ai soumis l'offre et le moment où ils sont revenus et ont dit oui et encore plus de mois après cela, lorsque nous avons fermé parce qu'il y avait un l'acheteur initial qui était aligné, cet acheteur a reculé. Puis la banque est venue me voir et m'a dit : « Hé, vous étiez notre deuxième offre en ligne. Voulez-vous le prendre ? » Et puis le processus de négociation a pris une éternité parce que juste parce que le vendeur accepte un montant lors d'une vente à découvert, la banque doit encore revenir en arrière et approuver ce montant également, et cela peut prendre une éternité. Vous pouvez obtenir une offre vraiment fantastique lorsque vous achetez en vente à découvert, mais préparez-vous simplement à ce que cela puisse être beaucoup de chansons et de danses avant d'arriver à la ligne d'arrivée sur celui-ci.
Ashley:
D'accord, donc notre prochaine question est de Kyle Consider. "Pour ceux d'entre vous qui possèdent des locations hors de la ville, que payez-vous généralement pour la gestion de la propriété?" Tony, tu avais tes propriétés en Louisiane. Quels étaient les frais de gestion immobilière que vous avez payés pour ceux-ci ? Parce que ceux-ci étaient hors d'état pour vous.
Tony:
C'était franchement assez cher. Je pense qu'ils l'avaient à 10 % des loyers mais avec un plafond de 100 $. Toutes les unités que j'avais là-bas, je ne payais que 100 $ par unité. Et la façon dont j'ai trouvé ma société de location à court terme était que je suis littéralement allé sur Google et j'ai tapé dans les sociétés de gestion immobilière, Shreveport, Louisiane ; un tas a surgi. J'ai appelé un groupe et j'avais une liste de questions que je voulais poser à chaque personne. Je suis presque sûr que ces questions provenaient uniquement des forums BiggerPockets. Je viens de chercher dans les formulaires pour trouver les questions à poser à un gestionnaire immobilier. Et certains ne m'ont jamais répondu, donc c'est évidemment un signe. Il y en a un couple qui m'a répondu avec qui j'ai eu des conversations téléphoniques.
Et puis quand je suis allé fermer la propriété quand je me suis envolé pour la Louisiane pour fermer, celle que j'aimais le plus, je lui ai juste demandé une tasse de café. Et il a envoyé quelqu'un de son équipe pour me rencontrer, et ils m'ont donné beaucoup d'informations sur l'économie locale, sur la ville locale, sur ce qui fonctionne bien lorsque vous réhabilitez une propriété pour obtenir les meilleures valeurs locatives. Et j'étais très ouvert et honnête avec eux que j'étais un nouvel investisseur mais je cherchais quelqu'un avec qui grandir. Et ils étaient aussi nouveaux et en pleine croissance à l'époque, donc ils en étaient contents. Mais oui, c'était un processus vraiment cool, mais c'était juste tirer parti de BiggerPockets, puis sortir et rencontrer des gens en personne qui m'ont aidé à trouver le bon.
Ashley:
Ouais. Je gère toujours mes propriétés moi-même. Et puis j'ai embauché une société de gestion immobilière il y a trois ans, et ce fut ma première expérience avec une société de gestion immobilière. Et leurs frais, parce que c'était moi et un autre investisseur, et entre nous deux qui leur apportaient nos propriétés, nous avons obtenu une remise en gros. Je crois que c'était 5.5 % pour la première année. Nous venons de signer un contrat d'un an avec eux.
Tony:
C'est plutôt bien. 5.5 % ?
Ashley:
Ouais. Et puis c'était 25 $ par immeuble par mois. Et cela couvrait les services d'urgence. S'il y avait un problème de plomberie le week-end, ils ne facturaient pas de taux d'heures supplémentaires ou quelque chose comme ça, juste tous les mois, chaque bâtiment. Le complexe d'appartements de 40 unités compte cinq bâtiments, nous avons donc été facturés 25 $ par unité chaque mois pour cette propriété, puis un duplex coûtait 25 $ de plus.
Ensuite, il y avait une redevance de location d'un mois de loyer. Et puis les frais d'entretien, je ne me souviens pas ce qu'ils étaient quand nous avons commencé, mais je crois que c'était 40 $ ou peut-être 45 $ de l'heure pour tout entretien effectué. Et puis il y avait quelques autres… Les frais d'embarquement peuvent en fait s'additionner beaucoup aussi, alors assurez-vous de demander ce que sont chaque frais depuis le jour où vous commencez jusqu'au jour où vous quittez l'embarquement, que vous quittez la propriété société de gestion.
J'ai récemment décidé de quitter ma société de gestion immobilière et de tout faire en interne. J'ai embauché mes propres agents d'entretien, j'ai embauché mon propre gestionnaire immobilier. Mais j'ai parlé avec cette autre société de gestion immobilière. Et donc je viens de consulter leur e-mail, et je vais les utiliser comme exemples, passer en revue certains de leurs tarifs également, mais avec cette première société de gestion immobilière que j'ai utilisée après la première année, la deuxième année, ils l'ont augmenté à 6.5%, je crois, les frais de gestion. Et puis je pense que l'entretien a augmenté à 50 $ de l'heure peut-être pour l'entretien. Et puis je ne pense pas qu'il y ait eu d'autres changements dans les autres frais.
Mais cette autre gestion immobilière, juste pour comparer pour la région de Buffalo, ce qu'ils m'avaient proposé, c'est que leurs frais de gestion immobilière sont de 10%, ce qui est pareil si vous n'avez pas… Si vous n'avez pas beaucoup de propriétés , si vous ne bénéficiez pas du tarif de gros, l'ancienne société de gestion immobilière facturait 10 % à d'autres personnes. Les frais de chargement sont de 895 $ par unité. Cela inclut la publicité, les visites, les sélections de locataires et la génération de documents de location. Et puis les services de maintenance sont facturés 52.50 $ de l'heure avec un minimum d'une heure et facturés par tranches de 15 minutes après la première heure. C'était juste la base de leurs frais là-bas.
Je pense que cela varie certainement d'un marché à l'autre. Et je pense à 100% que le moyen le moins cher n'est pas toujours le meilleur chemin à parcourir. Tout comme les entrepreneurs, le moins cher n'est pas toujours le meilleur. Je me demande souvent, d'accord, donc pour mes propriétés, je payais ce pourcentage très réduit là où d'autres investisseurs payaient un pourcentage beaucoup plus élevé, que 10% à 12%, évidemment leurs unités valaient plus pour l'entreprise parce qu'elles étaient payées donc beaucoup plus pour cela, alors je me demande si cela reflète un certain type de service. Mais peut-être pas du tout, mais juste quelques-unes de ces choses auxquelles penser.
Et puis aussi les services de maintenance quant à la maintenance qu'ils effectuent réellement en interne ? Une chose que j'ai souvent vue était qu'un technicien de maintenance sortait, facturait l'heure ou quoi que ce soit pour évaluer une situation, puis il était envoyé à un vrai plombier ou à des choses comme ça. Je suis facturé juste pour que quelqu'un l'examine, puis je suis facturé pour que la personne réelle vienne le réparer. Pour ce que je fais maintenant, tout faire en interne, c'est que nous avons défini des paramètres. Si une demande de maintenance arrive et qu'il s'agit d'un problème de plomberie qui n'est pas une toilette qui coule ou un robinet qui fuit, mais c'est autre chose qu'une tâche de plomberie très simple, le bon de travail est envoyé directement par e-mail à notre fournisseur de plomberie, et ils planifient, ils le règlent vers le haut, puis ils s'en vont. Je pense qu'il est très important de comprendre comment leurs systèmes et processus fonctionnent également dans tous les aspects, pas seulement la maintenance, afin que vous ne soyez pas facturé pour toutes ces petites choses parce qu'ils ont tout ce processus.
Avant de quitter la société de gestion immobilière, nous avons également commencé à embaucher nos propres employés pour effectuer les rotations en interne, car cela devient si coûteux avec la société de gestion immobilière, avec eux. Et après que nous ayons fait un roulement en interne, ils ont envoyé un technicien de maintenance pour inspecter la propriété. Et on nous a facturé qu'il vienne l'inspecter et s'assurer qu'il est prêt à louer, mais nous avions déjà embauché nos propres entrepreneurs pour le rendre prêt à louer. Et c'était juste un autre frais qu'ils nous facturaient pour gagner de l'argent. Mais sachez simplement que chaque petit frais qui peut en découler aussi. Et désolé, je sais que je continue encore et encore.
Tony:
Non, non, continue.
Ashley:
Une autre chose à faire est toute inspection récurrente. Je pense que peut-être la deuxième année dans la société de gestion immobilière, ils ont envoyé un avis à tous les propriétaires que nous exigeons maintenant que chacun fasse inspecter sa propriété, je pense que c'était semestriel. Et nous enverrons un technicien. Ça va coûter 70 $ pour l'inspection. Nous rédigerons des articles sur la maintenance préventive, ce qui, en général, semble être une excellente idée. Pour les complexes d'appartements de 40 unités, ce n'était vraiment pas une bonne idée. Ils sont passés, et ces appartements sont assez bien faits, tout comme ça, et ils passaient et nous donnaient ensuite… On nous facturait 70 $ par unité, ce qui était beaucoup quand vous avez tout un tas d'unités. Et puis aussi, ils disaient: "D'accord, ces détecteurs de fumée doivent être placés, ce GFI doit être placé", toutes choses qui sont des problèmes de sécurité. Mais le problème était qu'ils nous facturaient des tarifs de… Nous pouvions aller chez Lowe's et acheter ça. Lorsque vous remplacez 20 détecteurs de fumée, vous vous rendez chez Lowe's, la salle d'enchères de Home Depot, et vous offrez ces 20 détecteurs de fumée pour qu'ils soient bien moins chers.
Comprendre les coûts des matériaux lorsque votre société de gestion immobilière vous facture des matériaux, bénéficie-t-elle de réductions à ce sujet ? Différentes choses comme ça. Vraiment, il y a beaucoup de choses que je pourrais continuer encore et encore sur ce que j'ai appris au fil des ans sur la facturation, les frais et les coûts qui s'additionnent et sont associés aux sociétés de gestion immobilière. Et s'ils font du bon travail, cela en vaut la peine à 100%.
Tony:
Ouais, Ash, tu soulèves tellement de bons points. Mais c'est honnêtement l'une des raisons pour lesquelles les locations à long terme peuvent parfois être difficiles à rentabiliser à cause des frais qui s'accumulent de la part de vos gestionnaires immobiliers. En fait, j'ai retiré l'un de mes accords de PM. J'avais raison, c'était 100 $ par mois pour gérer la propriété. Les frais de location étaient moins chers que ce que vous avez dit. Le nôtre n'était que de 350 $. Et si je me souviens bien, ce logement se louait 1,200 1,300 $ ou 1 3 $ par mois, soit un peu plus d'XNUMX/XNUMX d'un mois de loyer.
Mais l'une des autres choses qui se sont produites, c'est que la société de gestion immobilière possédait également sa société d'entretien. Et ils nous ont toujours donné la possibilité de : « Hé, voici une citation de nous. Si vous souhaitez obtenir des devis externes, vous êtes plus que bienvenu. Mais vous êtes occupé à travailler, vous ne voulez pas passer du temps à essayer d'appeler quatre plombiers différents pour obtenir un devis sur la façon de remplacer un sceau de cire, alors dites simplement : "Hé, vous vous en occupez vous-même". nous avons constaté que lorsque nous essayions de rechercher d'autres prix, les tarifs du gestionnaire immobilier étaient généralement plus chers, mais c'était la commodité qui leur permettait d'augmenter cela. Parce que vous devez aussi penser que s'ils ne vous facturent que 100 $ par unité, ce n'est pas une somme d'argent importante.
Ashley:
C'est parce que vous êtes tellement habitué au court terme [inaudible 00:42:21] les 30 %.
Tony:
Oui, 30 %. Mais pensez simplement que si vous essayez de créer une entreprise et que chaque propriété que vous apportez ne coûte que 100 $ par unité, vous avez besoin de beaucoup pour que cela soit une entreprise prospère qui va réellement payer les factures, donc ils doivent trouver moyens de faire en sorte que cela fonctionne pour eux financièrement. Et l'autre chose qui m'est venue à l'esprit, j'ai cherché ici aussi, mon gestionnaire immobilier nous a fait avoir ce qu'ils appelaient un compte de propriétaire, qui était essentiellement une retenue ou un compte de réserve de 500 $. Et ces 500 $ servaient à couvrir toutes les dépenses, juste pour s'assurer qu'il y avait toujours de l'argent sur le compte pour couvrir toutes les dépenses éventuelles. S'ils devaient, quoi que ce soit, remplacer un détecteur de fumée ou effectuer des réparations d'entretien, ils ne voulaient pas avoir à payer cet argent. Et leur solution pour cela était de s'assurer qu'il y avait toujours au moins 500 $ sur le compte de ce propriétaire.
Et nous avions deux options pour y mettre cet argent. Nous pouvions soit simplement faire un chèque de 500 $, mettre là-dedans immédiatement, soit ils déduiraient 50 $ par mois jusqu'à ce qu'ils aient atteint ces 500 $. Pensez à si vous suivez cette voie, maintenant, non seulement vous payez 100 $ par mois pour vos frais de gestion immobilière, mais maintenant vous ajoutez également 50 $ supplémentaires par mois pendant 10 mois, alors maintenant vous payez vraiment 150 $ par mois pour votre gestion immobilière. Et disons que vous ne faites que gagner ou dites que vous n'avez de toute façon que quelques centaines de dollars de bénéfices par mois, et que 50 $ font une grande différence au cours d'une année. Lisez bien vos accords de gestion de projet et obtenez une compréhension très solide des différents coûts.
Ashley:
Et vous récupérez finalement ces 500 $. Lorsque vous quittez la société de gestion immobilière, elle vous restitue ces fonds de réserve. Vous devez le considérer comme un compte d'épargne qui ne génère aucun intérêt pour vous.
Tony:
Oui.
Ashley:
Mais c'est intéressant qu'ils vous laissent le payer sur une période de temps parce que quand nous l'avons fait, tout devait être payé… Cela faisait partie des frais d'intégration qui devaient être payés d'avance. Et c'est une bonne chose à évoquer, Tony, c'est d'y penser. D'accord, vous achetez cette propriété, vous avez versé votre argent dans l'acompte peut-être pour payer votre cure de désintoxication, et peut-être que vous êtes à court d'argent. Vous êtes-vous assuré d'avoir ces réserves pour eux?
Eh bien, merci beaucoup les gars pour avoir soumis d'excellentes questions aujourd'hui. Comme toujours, vous pouvez vous rendre sur bigpockets.com/reply et vous pouvez nous laisser une question. Ou vous pouvez glisser dans le mien et les DM de Tony chez Wealth from Rentals ou chez Tony J. Robinson. Nous vous verrons mercredi avec un invité.
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Dans cet épisode, nous couvrons
- Comment trouver le MEILLEUR société de gestion immobilière pour votre location
- Frais de gestion immobilière et comment réduire les coûts
- Pourquoi vous DEVEZ assurer votre bien pendant la phase de rééducation
- Comment l'utiliser ? paiements forfaitaires à votre avantage (et évitez plus de risques !)
- Ce que vous devez savoir avant acheter un propriété pré-saisie
- Et So Beaucoup plus!
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