Le mois dernier, YIMBY Law, un groupe de défense à but non lucratif en faveur du logement, a poursuivi la ville de Los Angeles au nom d'un promoteur privé cherchant à construire un immeuble d'habitation de 360 logements à Canoga Park. Ces appartements seraient réservés aux locataires qui répondent à la définition fédérale de revenus faibles à modérés à Los Angeles Le projet a été soumis sous la direction du maire Karen Bass' Directive exécutive 1, destiné à accélérer considérablement le processus d’approbation et d’autorisation pour les projets de logements 100 % abordables. Mais récemment, la ville a révoqué l'éligibilité du bâtiment Canoga Park à ce programme suite à plaintes de propriétaires unifamiliaux.
Cette volte-face s’inscrit dans une tendance. L'année dernière, le bureau du maire a modifié l'ED1 pour protéger les zones unifamiliales du développement rationalisé - après huit de ces demandes, y compris la proposition de Canoga Park, ont déjà été soumises. Ces propositions se sont ensuite vu refuser l’éligibilité à l’ED1. Certains projets ont fait appel ; un le refus a été annulé, mais le conseil municipal a rejeté un appel pour le projet Canoga.
Sans ED1, ces projets sont confrontés à un processus d'approbation discrétionnaire qui peut impliquer de longs examens environnementaux et d'autres retards susceptibles de les empêcher de se réaliser. Cette tournure des événements pourrait coûter cher à la ville plus de 1,100 XNUMX appartements abordables.
Basse annoncée ED1 comme éloignant «l'hôtel de ville de son approche traditionnelle axée sur le processus et la remplaçant par une nouvelle approche axée sur les solutions, les résultats et la rapidité». L'intention déclarée du maire a reçu un élan remarquable via la loi d'État AB 2334, adoptée en 2022, autorisant des incitations aux promoteurs pour des projets 100 % abordables, y compris des augmentations substantielles des limites de hauteur et de la densité autorisée (le nombre d'unités de logement sur une parcelle de terrain d'une taille donnée). ) dans « zones à très faible circulation de véhicules » où le développement résidentiel limité a réduit le trafic. L’idée est que ces zones puissent plus facilement accueillir tout trafic supplémentaire résultant de l’augmentation de la densité résidentielle.
Les économies potentielles réalisées grâce à ED1 et AB 2334 ont encouragé les promoteurs privés à produire des logements à long terme soumis à des restrictions de revenus – et surtout, sans dépendre du financement public. Si les plus de 1,100 1 appartements actuellement retenus par la rationalisation de l’EDXNUMX étaient construits selon le parcours standard subventionné par l’État, pour un coût typique d’environ XNUMX XNUMX $600,000 XNUMX par unité, ils pourraient nécessiter jusqu’à 660,000,000 XNUMX XNUMX $ de financement public. Les alternatives financées par le secteur privé sont une aubaine pour les gouvernements locaux, régionaux et étatiques qui cherchent depuis des années à stimuler la production de ce qu'on appelle le logement « manquant » qui est abordable pour les ménages de la classe ouvrière et des revenus moyens.
Pourtant, ces progrès sont aujourd’hui remis en question, au moment même où la puissance de ces réformes complémentaires de la ville et de l’État commence à émerger. Le procès concernant le bâtiment de Canoga Park pourrait éventuellement aboutir à la construction d'un ou de plusieurs des projets interrompus, et le l'État a suggéré que la ville a commis une erreur en révoquant leur éligibilité ED1. Mais même si ces projets étaient approuvés, puisque ED1 exclut désormais les quartiers unifamiliaux qui représentent environ les trois quarts des terrains résidentiels à Los Angeles, ils marqueraient la fin plutôt que le début d’un développement similaire.
Certains habitants de ces quartiers estiment que c'est tout à fait juste. Selon le conseiller Bob Blumenfield, pour les propriétaires concernés par les nouveaux appartements, « la valeur de leur propriété va être réduite de moitié, ils vont avoir une grande ombre sur leur logement ».
Il se trouve que je peux parler personnellement de ces préoccupations. Je suis propriétaire et résident d'une unité dans un petit complexe de condominiums en rangée du côté ouest, situé juste en face d'un projet en cours de conversion d'une maison unifamiliale en un immeuble d'appartements à logements multiples.
Mes voisins et ma famille perdent beaucoup de soleil tout au long de la journée à cause du nouveau bâtiment. Notre rue est depuis si longtemps un chantier de construction cacophonique et désordonné qu'il est difficile de se rappeler à quoi elle ressemblait avant.
Mais je sais que c’est à cela que ressemble la résolution de la crise du logement : une seule parcelle qui abritait auparavant une famille est transformée en appartements pour peut-être 15 à 25 personnes, avec des unités réservées aux ménages à faible revenu. Comme celles des projets contestés ED1, ces unités abordables ne nécessiteront pas de financement public.
Il n’y a tout simplement aucun moyen de résoudre notre crise du logement sans jeter de l’ombre sur certaines zones résidentielles unifamiliales. Nous devrons peut-être également augmenter la circulation dans certains quartiers, tout en fournissant davantage de logements dans l'ouest de Los Angeles, riche en emplois. pourrait à terme réduire trafic en permettant aux gens de vivre plus près de leur lieu de travail. Quant à la valeur des propriétés, plusieurs études ont montré que les logements sociaux ne les réduisent pas substantiellement, notamment dans les quartiers chers, et souvent des augmentations le point de vue de .
Certaines circonscriptions s’opposeront toujours au développement. Les décideurs politiques locaux qui souhaitent sérieusement résoudre notre double crise de logement abordable et de sans-abrisme doivent examiner attentivement le capital politique qu’ils sont prêts à dépenser pour créer des politiques efficaces face à de telles objections.
Si nous ne pouvons pas construire des projets entièrement abordables qui n’épuisent pas les caisses de l’État, même aux abords des terrains réservés aux résidences unifamiliales, alors Angelenos devrait se préparer à une crise permanente du logement.
Mais si cela semble être une mauvaise direction pour la ville, Bass et le conseil municipal devraient s'engager pleinement à protéger et à étendre les politiques innovantes telles que l'ED1 originale, sans exclusions catégoriques pour les quartiers unifamiliaux, et l'AB 2334. Des mécanismes qui convainquent les promoteurs privés pour produire une offre de logements abordables à long terme ce qui est aussi proche d'un déjeuner gratuit sur cette crise que Los Angeles est susceptible d'en obtenir.
Jason Ward est économiste à Rand Corp. et le co-directeur du Frontière Centre sur le logement et l'itinérance.
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- La source: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1
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