Le nouveau plan fiscal proposé vise à éliminer les échanges 1031

Proposé par le président Biden Budget pour l’exercice 2024 cherche à promouvoir un accès élargi et une meilleure accessibilité aux soins de santé et à l'éducation tout en réduisant les impôts des familles à faible revenu et en réduisant le déficit, mais le financement proposé provient d'une augmentation des impôts sur les riches et de la suppression d'un allégement fiscal important pour les investisseurs immobiliers, ce qui sera probablement rejeté par de nombreux membres du Congrès. 

En fonction de votre politique, vous pourriez avoir différentes solutions en matière de taxes. Beaucoup pourraient suggérer que modifier le code des impôts pour qu’il soit moins avantageux pour les riches est plus compliqué qu’on ne le pense. Dans ce cas, la proposition de Biden pourrait involontairement nuire aux familles de la classe moyenne, suggèrent les recherches.

Cet article examine comment cette proposition de code des impôts pourrait affecter en particulier les investisseurs immobiliers.

Augmenter les impôts pour les riches

Le budget proposé augmenterait les impôts des riches Américains de plusieurs manières. Par exemple, cela permettrait :

• Augmenter le taux d'imposition des gains en capital de 20 % à 39.6 % pour les personnes gagnant au moins 1 million de dollars chaque année.
• Augmenter le taux d'imposition d'Obamacare de 3.8 % à 5 % pour les personnes ayant un revenu d'au moins 400,000 XNUMX $
• Prélever un taux d'imposition minimum de 25 % pour les 0.01 % les plus riches ou les ménages valant 100 millions de dollars ou plus
• Augmenter le taux d'imposition sur le revenu personnel de 37 % à 39.6 % pour les personnes qui gagnent au moins 400,000 XNUMX $, annulant ainsi une réduction d'impôt antérieure. 
• Imposer des restrictions sur la contribution maximale aux comptes Roth IRA pour les personnes qui gagnent au moins 400,000 XNUMX $
• Supprime la majoration des héritages au décès, affectant les gains en capital non réalisés supérieurs à 5 millions de dollars (10 millions de dollars pour les déclarants conjoints) 

Il est important de noter que même si le taux d’imposition effectif des 1 % les plus riches a diminué depuis les années 1970, il reste toujours supérieur à celui des années XNUMX. huit fois plus haut que le taux d’imposition effectif moyen pour la moitié inférieure des revenus, selon la Tax Foundation. Mais depuis que le gouvernement fédéral a dépensé $1.38 billions plus qu’il n’a collecté de recettes en 2022, il n’est pas surprenant que les décideurs politiques envisagent d’augmenter les taux d’imposition pour les riches, d’autant plus que les disparités de richesse étaient plus étroites dans les années où les hauts revenus payaient davantage. Une recherche dément l’affirmation selon laquelle la réduction des impôts améliore l’économie et que le gouvernement collecte moins de revenus Lorsque les taux d’imposition sont plus bas, il peut être essentiel d’augmenter les taux pour au moins certains contribuables.

L’augmentation de l’impôt sur les plus-values ​​au-dessus du seuil entraîne cependant certaines conséquences inattendues. Par exemple, les propriétaires qui gagnent bien moins de 1 million de dollars, voire 400,000 XNUMX dollars par an, pourraient se retrouver avec une facture fiscale pour vendre une maison sur un marché chaud, où une maison d’un million de dollars n’est pas un manoir, c’est une maison unifamiliale au prix médian. Par exemple, le prix médian des maisons à San Francisco se situe à environ 1.3 millions de dollars, même après avoir diminué l'année dernière. Même avec l'exclusion des plus-values ​​pour les résidences principales, un propriétaire qui a acheté une propriété il y a 20 ans dans ce qui est devenu un marché en plein essor pourrait potentiellement se faire payer un taux plus élevé l'année de sa vente. Cela pourrait rendre difficile pour les déménageurs d’avoir les moyens d’acquérir une maison similaire aux taux hypothécaires élevés actuels. 

On ne sait pas combien de personnes entreront dans cette catégorie. Mais il convient de se demander si certaines exceptions sont nécessaires et si l’augmentation de l’impôt sur les gains en capital est le meilleur moyen d’atteindre les objectifs du gouvernement fédéral. Par exemple, les critiques affirment qu'une augmentation du taux d'imposition des plus-values décourage l'épargne. Le Bureau du budget du Congrès estime qu'un taxe sur la consommation, ce qui encouragerait l’épargne au détriment des dépenses, aurait le plus grand impact sur la réduction du déficit – mais cela aurait également pour effet de impact disproportionné les salariés à faible revenu. Il n’y a pas de solution facile. 

Élimination de 1031 échanges

Un autre aspect du budget proposé est l'élimination de 1031 échanges "like-kind" pour les investisseurs immobiliers, qui existent depuis 1921. L'article 1031 du code des impôts permet aux particuliers de différer le paiement de l'impôt sur les plus-values ​​sur un immeuble de placement en utilisant le produit de la vente pour acheter un bien similaire de valeur égale ou supérieure. UN fiche de la Maison Blanche compare l’avantage fiscal à un « prêt indéfini sans intérêt du gouvernement » et le qualifie de « dépenses inutiles au profit d’intérêts particuliers ». 

Il semble y avoir une idée fausse selon laquelle les investisseurs immobiliers sont déjà riches et insatiables, et qu’ils évitent de payer un taux d’imposition équitable tout en exploitant leurs locataires pour obtenir davantage de revenus. Peut-être que la conception des initiatives politiques perpétue le stéréotype, mais dans la grande majorité des cas, c’est manifestement faux. La « faille » 1031 ne profite pas exclusivement aux riches : elle profite aux investisseurs immobiliers de tous horizons. 

Les propriétaires maman et papa sont propriétaires 41% de tous les biens locatifs et près de 73 % de tous les immeubles de deux à quatre logements. Il ne s’agit pas de personnes qui gagnent 1 million de dollars par an : le revenu annuel moyen estimé des propriétaires est de $97,000. Si l’immobilier est souvent présenté comme le véhicule d’investissement préféré des ultra-riches, c’est également un outil permettant aux gens ordinaires d’augmenter leur épargne-retraite et d’économiser suffisamment pour envoyer leurs enfants à l’université. Les petites transactions portant sur des propriétés bon marché constituent la majorité des échanges de même nature. 

Les inspections régulières contribuent également à la sécurité des passagers. En identifiant et en traitant les risques potentiels pour la sécurité, tels que des freins usés, un éclairage défectueux ou le remplacement du revêtement de sol, les inspections permettent de réduire le risque d'accidents et de blessures et d'améliorer la sécurité générale du service. Les inspections régulières sont un moyen concret de mettre en valeur l'engagement des prestataires de services de transport en faveur du bien-être des passagers et des conducteurs.  un article montre qu’il n’y a rien de inutile dans un allégement fiscal de change similaire : il joue un rôle important dans l’encouragement de l’activité économique et la revitalisation des communautés et a ajouté 97.4 milliard de dollars en valeur par rapport au PIB américain en 2021. Les échanges de même nature rendent les investissements plus efficaces, créant des centaines de milliers de Nouveau travail. Ils permettent également aux investisseurs de convertir des espaces commerciaux vacants en immeubles d’habitation, ce qu’il est important d’encourager dans le contexte actuel de pénurie de logements. L'Association nationale des agents immobiliers propose quelques exemples anecdotiques de la façon dont 1031 échanges ont permis aux investisseurs de rajeunir les communautés. 

Les critiques affirment que la suppression des échanges 1031 réduirait les recettes fédérales, exacerberait la pénurie de logements et entraînerait une baisse de la qualité des logements pour les locataires, car les propriétaires seraient moins incités à moderniser leurs logements avec de nouvelles cuisines et salles de bains. Les entreprises peuvent également être découragées de déménager dans des bâtiments qui répondent mieux aux besoins de l’entreprise et de leurs employés. Bien qu’il soit possible qu’il y ait un avantage à imposer des limitations aux échanges 1031, les éliminer complètement aurait probablement des effets négatifs sur l’économie, suggèrent les recherches. 

Conclusion

Il existe de solides arguments en faveur d’une augmentation des impôts des riches pour financer les programmes sociaux. Ce n’est peut-être pas le seul moyen d’améliorer la mobilité économique, de sortir les gens de la pauvreté et de réduire l’écart de richesse, mais c’est une solution potentielle, même dans certains cas. milliardaires notables se sont prononcés en faveur de l’idée.

Mais dans le processus de réforme du système fiscal, les décideurs politiques doivent veiller à ce que les solutions proposées ne nuisent pas involontairement aux familles et aux communautés à faible revenu et à la classe moyenne ou aux investisseurs immobiliers qui contribuent de manière positive à l’économie.

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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.