Litige sur le cannabis à Los Angeles : le locataire de cannabis l'emporte

Litige sur le cannabis à Los Angeles : le locataire de cannabis l'emporte

Horodatage: 21 décembre 2022 10h00
Nœud source: 1782321

Les litiges liés au cannabis se multiplient à mesure que l'industrie mûrit. Récemment, nous avons vu une poursuite liée à fausse pub, mais nous assistons également à des litiges commerciaux plus traditionnels concernant des problèmes de partenariat et des ruptures de contrat. À Los Angeles, l'abrogation de la proposition D et la mise en œuvre de Mesurer M causé beaucoup de luttes intestines dans l'industrie, dont certaines ont conduit à litige. En particulier, la ruée initiale vers les biens immobiliers éligibles dans la ville a conduit de nombreux propriétaires à louer au plus offrant. De cette ruée surgissent maintenant davantage de litiges propriétaires/locataires liés au cannabis.

Le litige sur le cannabis de CJ World

Dans le cas d' CJ World c. 147-151 W. 25th St LLC (qui a été consolidé avec 147-151 W. 25th St. LLC contre GRG Collective), les allégations entre les parties portaient sur l'octroi de licences de phase II dans la ville de Los Angeles. Plus précisément, le demandeur CJ World a allégué que 147-151 W. 25th St. LLC (le « propriétaire ») :

. . . a vu une opportunité de presque doubler le loyer mensuel [qu'il] percevait de [son] locataire de longue date, CJWorld-LA ("CJ World"), une entreprise de culture de cannabis. Cette opportunité s'est présentée sous la forme de Downtown Natural Caregivers, Inc. ("DNC"), une entreprise de cannabis concurrente qui a approché [le propriétaire] pour louer la propriété pour sa propre opération de culture.

Fondamentalement, CJ World, un préexistant Phase II cultivateur à Los Angeles, a allégué que son propriétaire avait loué la propriété de CJ World à DNC, un "dispensaire de marijuana médicale existant" de phase I ("EMMD"), qui était prêt à payer plus de loyer. Dans le cadre de la mesure M, les EMMD étaient autorisés à demander des licences avant les candidats non détaillants, comme CJ World. Et le 23 octobre 2018, DNC a obtenu l'approbation temporaire du Department of Cannabis Regulation (« DCR ») de Los Angeles sur le site de CJ World, tandis que CJ World détenait toujours un bail pour cultiver sur cette propriété. CJ World était représenté par Arash Sadate ainsi que Moulins à Brie of Mills Sadat Dowlat LLP.

Réclamations de CJ World en matière de litiges liés au cannabis

À LA, il n'est pas rare de rencontrer des situations où plusieurs exploitants de cannabis prétendent avoir loué le même emplacement dans le but d'obtenir une licence d'approbation annuelle de la ville. Ce qui est moins habituel, c'est de voir un litige lié au cannabis faire l'objet d'un procès à ce sujet. Dans son cas, CJ World a fait valoir que :

  • Le propriétaire et DNC ​​ont travaillé ensemble pour forcer illégalement CJ World à quitter les lieux loués avant l'expiration de la durée du bail afin que le propriétaire puisse relouer la propriété à un loyer nettement plus élevé. Et que cette conduite comprenait :
    • le propriétaire loue secrètement la propriété à DNC sans en informer CJ World (le «bail secret»);
    • Faire des déclarations fausses et trompeuses à la ville de Los Angeles et à l'État de Californie pour permettre à DNC d'obtenir une approbation temporaire pour cultiver sur la propriété, empêchant ainsi CJ World d'obtenir une telle approbation ;
    • Dépôt d'une action en détention illégale sans fondement et infructueuse contre CJ World, que le propriétaire a finalement abandonnée ; et
    • Après que les efforts d'expulsion du propriétaire se soient avérés infructueux, il a changé les serrures de la propriété sans le consentement ou la connaissance de CJ World et sans ordonnance du tribunal.

Dans son mémoire, CJ World a supposé que le propriétaire :

. . . agissant de concert avec DNC conformément à un contrat de location signé et attesté par une correspondance écrite, a privé CJ World de la possibilité d'obtenir l'approbation de la ville pour cultiver du cannabis sur la propriété en vertu d'un cadre réglementaire nouvellement promulgué, puis a tenté d'expulser CJ World sur la base qu'il fonctionnait illégalement.

Aie. CJ World a inévitablement dû demander à la DCR de relocaliser ses opérations. Après sa relocalisation réussie, il a finalement reçu une approbation temporaire en tant que candidat de la phase II à son nouvel emplacement.

Éduquer la Cour sur le cannabis

En toute transparence, j'ai été embauché par l'avocat de CJ World en tant qu'expert dans ce cas. Mon travail consistait à éduquer le jury sur la mesure M, les phases de licence de LA (en particulier la phase II) et l'état de l'application contre les opérateurs de cannabis en 2018. C'est probablement l'une des premières fois qu'un expert prend position ouvertement. tribunal et a été admis à décrire le régime de licences de Los Angeles pour la phase I et la phase II (la mesure M n'était même pas une loi avant mars 2017).

Ce qui est formidable ici, c'est que les tribunaux et les jurys vont en apprendre de plus en plus sur les lois et les règles en matière de cannabis à mesure que les litiges liés au cannabis augmentent. J'étais heureux d'avoir eu l'expérience, et encore plus heureux d'avoir fait partie d'un effort gagnant.

CJ World l'emporte au procès

Rappelons que les parties se poursuivaient dans cette affaire consolidée. Alors que CJ World avait une longue liste de réclamations contre le propriétaire, le propriétaire a affirmé que CJ World avait violé son bail en ne payant pas le loyer au mois de septembre 2019.

Le jury a conclu que CJ World avait violé son bail pour non-paiement du loyer de septembre et a accordé au propriétaire 17,500 0 $, mais XNUMX $ pour les autres dommages réclamés par le propriétaire. En ce qui concerne les réclamations de CJ World, le jury a conclu que le propriétaire et ses dirigeants avaient commis une fraude, une rupture de contrat écrit, une violation de l'engagement implicite de bonne foi et d'utilisation équitable, une violation de l'engagement implicite de jouissance paisible, une expulsion injustifiée et une intrusion dans les biens mobiliers. . Concernant les dommages, le jury a accordé à CJ World ce qui suit :

  • Plantes perdues : 20,250.00 XNUMX $
  • Manque à gagner : 337,609.00 XNUMX $
  • Détresse émotionnelle : 30,000.00 XNUMX $

Quelle est la prochaine étape pour les litiges liés au cannabis ?

Sans aucun doute, d'autres litiges liés au cannabis se profilent à l'horizon. Les exploitants de cannabis n'ont plus peur de faire valoir leurs droits en audience publique (tribunal d'état, de toute façon) compte tenu de la façon dont soufflent les vents politiques. Et les tribunaux d'État sont enclins à entendre ces affaires étant donné la légalisation au niveau de l'État. En conséquence, je suis convaincu que nous verrons plus de plaignants comme CJ World émerger à Los Angeles et au-delà.

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