Comment trouver la valeur après réparation de votre maison

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ARV signifie « après réparation valeur », qui est la valeur estimée d'une propriété une fois qu'elle a été rénovée. L'estimation est une estimation bien documentée de la valeur d'une maison après les rénovations et les réparations.

Ce chiffre crucial peut aider à calculer si l'achat d'une maison en vaut la peine financièrement. En outre, combien rénover une maison et à quel prix maximum la maison doit être achetée pour laisser de la place aux bénéfices et aux coûts imprévus.

Que signifie la valeur après réparation ou ARV ?

Que signifie ARV ? Le définition ARV simple est la valeur estimée d'une maison après réparations. La valeur est le prix attendu - par opposition à la valeur actuelle de la maison - auquel une maison peut se vendre. Il tient compte des ventes comparables (coms) après que son état actuel a été amélioré et réparé.

L'ARV est utilisé par :

• Investisseurs immobiliers
• Palmes de maison
• Prêteurs
• Acheteurs potentiels

La signification immobilière ARV détermine si une maison vaut la peine d'être achetée à un prix spécifique compte tenu du coût des réparations et des prix immobiliers locaux. La valeur réelle de toute propriété est réalisée une fois la vente effectuée. Ainsi, la meilleure information sur le montant en dollars qu'une propriété particulière pourrait vendre est de regarder les maisons à proximité qui ont récemment été vendues.

Les comps peuvent être trouvés en regardant sur le Multiple Listing Service (MLS). Les évaluateurs et les agents immobiliers peuvent consulter le MLS pour voir les maisons récemment vendues dans le même secteur que la propriété en question. Ils s'assurent de comparer des maisons qui se ressemblent ou se ressembleront, dans le cas d'une maison qui n'a pas encore été rénovée.

Les ventes de maisons de construction, d'âge et de style similaires et d'un nombre similaire de chambres, de salles de bains et de pieds carrés sont comparées pour obtenir un prix de vente moyen. Les agents examineront les ventes de maisons comparables au cours des 90 derniers jours pour obtenir un aperçu du marché actuel.

Valeur après réparation vs Valeur après rénovation vs ARV

Bien qu'il existe de légères différences entre les termes « réparation » et « rénovation », ils sont le plus souvent utilisés de manière interchangeable en ce qui concerne les ARV. Techniquement, les rénovations comprennent les réparations, mais également les mises à niveau et les mises à jour.

Les réparations, à proprement parler, réparent les zones cassées. Par exemple, si le toit fuit, il devra être réparé. Cependant, la valeur après réparation et la valeur après rénovation font généralement référence au même terme ARV.

Les mises à jour d'une maison peuvent inclure le rafraîchissement de la peinture, la suppression de l'esthétique ancienne et obsolète, et rénovation de cuisines ainsi que salles de bains avec parquet et agencements anciens. Par exemple, une cuisine avec de vieux appareils et des luminaires obsolètes n'a pas nécessairement besoin d'être réparée, mais elle pourrait être mise à jour pour inclure des appareils et des luminaires plus modernes.

Comment calculer la valeur après réparation

Le calcul précis de l'ARV nécessite de connaître quelques chiffres. Vous aurez besoin des éléments suivants :

• Une estimation des coûts des rénovations
• La valeur que les rénovations ajouteront
• Soit la valeur actuelle de la maison, soit le prix prévu basé sur des ventes comparables

La façon d'envisager l'ARV peut varier selon que vous êtes actuellement propriétaire de la maison et que vous devez effectuer des réparations ou si vous envisagez d'acheter une maison à rénover. Si vous êtes propriétaire de la maison, vous pouvez l'évaluer pour trouver la valeur actuelle. Ensuite, vous pouvez ajouter la valeur des rénovations pour obtenir l'ARV :

ARV = valeur actuelle + valeur des rénovations

Vous pouvez trouver à la fois la valeur actuelle de la maison et la valeur des rénovations en travaillant avec un évaluateur. Les évaluateurs vous donneront la valeur actuelle et indiqueront comment ils l'ont déterminée. 

Par exemple, un évaluateur peut estimer que le remplacement d'un vieux toit a une valeur de 5,000 5,000 $. Cela vous indique que la valeur de la réparation du toit est de 5,000 5,000 $. Cela ne signifie pas nécessairement que le coût de la rénovation sera de 5,000 XNUMX $, mais plutôt que la valeur de cette rénovation augmentera la valeur globale de la maison de XNUMX XNUMX $. La réparation réelle peut coûter plus ou moins que ce montant de XNUMX XNUMX $.

>> RÉPONSES DE L'AGENT : Que puis-je faire si je ne suis pas d'accord avec l'évaluation de la maison ?

Alternativement, vous pouvez être un investisseur ou un flipper cherchant à acheter une maison qui a besoin de rénovations. Pour ça Calcul de la VDA, vous devez connaître les compositions et la superficie de la propriété :

ARV = prix moyen au pied carré de propriétés comparables × superficie en pieds carrés de la propriété

Comment fonctionne l'ARV

Le concept d'ARV est simple. C'est la valeur d'une maison après réparations. Il est essentiel d'obtenir un ARV précis, sinon vous risquez de vendre votre maison rénovée moins cher que prévu, en laissant moins de profit.

Le calcul de l'ARV correct peut nécessiter l'embauche d'un évaluateur ou l'utilisation de l'expertise d'un agent immobilier connaissant le marché local et capable d'examiner le MLS pour voir les compositions locales.

Évaluation de la valeur des rénovations

L'estimation de la valeur des rénovations peut être un aspect délicat mais important pour déterminer comment déterminer l'ARV. Il peut être difficile d'estimer les coûts de rénovation lorsque les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre fluctuent ou même, comme nous l'avons vu récemment, monter régulièrement. C'est pourquoi vous devrez peut-être deviner dans quelle mesure une rénovation particulière augmentera la valeur actuelle d'une maison en fonction du marché immobilier local.

De nombreux types de rénovations peuvent être réalisés sur une maison. Les maisons pourraient avoir besoin de :

• Réparation ou remplacement de toiture
• Ajouts de pieds carrés
• Nouvelles cuisines et salles de bain
• Appareils modernes
• Réparations structurelles comme la réparation des fondations
• Mises à jour de la peinture et des cosmétiques

Ce ne sont que quelques exemples de rénovations potentielles, qui dépendront toutes de la propriété particulière et de son niveau de délabrement. 

Dans quelle mesure les rénovations augmentent-elles la valeur de la maison ? La réponse à cette question dépendra de la rénovation spécifique et du marché immobilier local. 

Le coût des rénovations ne sera pas entièrement récupéré, mais certaines rénovations peuvent être récupérées en plus de 90 %, comme l'installation d'une nouvelle porte de garage.

Certaines rénovations peuvent rapporter moins que d'autres et peuvent même nuire à la valeur de la maison. Il y a quelques réparations et rénovations qui ne valent peut-être pas la peine d'être faites, s'ils sont trop coûteux sans aucune chance de retour sur investissement (ROI) ou trop d'efforts sans grand avantage - le cas échéant.

Vous devez prendre en compte la possibilité de faire effectuer les rénovations à un bon prix pour estimer votre retour sur investissement. Sinon, les réparations peuvent être d'un coût prohibitif si vous voulez que les rénovations et votre investissement global dans la maison soient rentables. C'est l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs et les flippers utilisent la règle des 70 %.

La règle des 70 %

Les investisseurs, les prêteurs et les flippers aiment généralement utiliser le Règle 70% lorsque vous investissez, prêtez de l'argent ou achetez une maison qui a besoin de rénovations importantes. La règle des 70 % signifie que vous feriez une offre de l'ARV multipliée par 70 % (0.70) moins les coûts de réparation prévus.

Par exemple, la VDA d'une maison est de 100,000 20,000 $ et les réparations prévues coûteront 0.70 70,000 $. Dans cet exemple, vous multipliez l'ARV par XNUMX et obtenez XNUMX XNUMX $ :

100,000 $ × 0.70 = 70,000 $

Ensuite, vous soustrayez les coûts de réparation prévus de ce nombre pour obtenir 50,000 XNUMX $, ce qui devrait être le montant le plus élevé que vous proposeriez pour cette propriété particulière :

70,000 20,000 $ - 50,000 XNUMX $ = XNUMX XNUMX $

Cela suppose que vous utilisez la règle des 70 %, que les conditions du marché ne prennent pas toujours en charge.

Cette règle garantit une zone tampon qui peut supporter un coût de rénovation étonnamment élevé ou un faible prix d'évaluation ou d'achat lorsque vous vendez la maison.

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La règle des 70 % permet aux investisseurs de prendre en compte le profit qu'ils souhaitent tirer de l'investissement tout en couvrant les frais de clôture et les dépenses imprévues ou un prix de vente finalement bas après avoir rénover la maison et le mettre sur le marché.

Cette règle est également utilisée par les banques et prêteurs d'argent dur qui prêtent de l'argent aux flippers pour acheter et rénover une propriété. Ils ne peuvent pas prêter d'argent pour l'achat si la propriété ne peut pas être achetée pour 70% de l'ARV ou moins.

Un emprunteur peut déterminer le montant qu'il peut emprunter pour un prêt de rénovation ou de construction en calculant l'ARV et en multipliant ce nombre par 70 %.

Quelques exemples : valeurs avant et après la rénovation de la maison

Les sections ci-dessus ont détaillé le fonctionnement de l'ARV, en évaluant la valeur des rénovations et en utilisant la règle des 70 % pour limiter l'offre ou l'offre potentielle sur la propriété. Ces détails peuvent être mis en perspective, comme le montrent les exemples hypothétiques suivants.

Exemple un

Une maison qui a besoin de beaucoup de travaux peut être inscrite sur le marché. Parce qu'elle a besoin de réparations importantes, la maison est cotée à 180,000 XNUMX $, ce qui est inférieur au prix de vente des maisons du quartier. C'est la valeur avant les rénovations.

Si vous ou votre agent regardez les comps locaux et constatez que des maisons comparables en bon état se vendent environ 300,000 XNUMX $, alors ce nombre est l'ARV.

Si vous utilisez la règle des 70 %, vous multiplieriez la VDA par 70 % et obtiendriez 210,000 XNUMX $ :

300,000 $ × 0.7 = 210,000 $

L'étape suivante consiste à calculer avec précision le total des coûts de rénovation prévus. Cette maison peut avoir besoin d'un nouveau toit, qui coûtera 10,000 20,000 $, et d'une nouvelle cuisine, dont le coût est estimé à 30,000 XNUMX $. Le total des réparations est estimé à XNUMX XNUMX $.

Vous avez déterminé que vous aurez besoin de 30,000 70 $ pour les réparations, vous devez donc soustraire ce montant de XNUMX % de l'ARV :

210,000 30,000 $ - 180,000 XNUMX $ = XNUMX XNUMX $

Dans cet exemple, le prix catalogue est juste sur l'argent lors de l'utilisation de la règle des 70 %, et le vendeur peut recevoir une offre pour le prix demandé.

Deuxième exemple

Dans un autre exemple, une maison gravement endommagée peut être répertoriée dans un quartier similaire pour 250,000 300,000 $. Les comps sont d'environ 100,000 70 $, ce qui fait de ce nombre l'ARV. Les rénovations sont estimées à 210,000 XNUMX $. En utilisant la règle des XNUMX %, vous obtiendriez XNUMX XNUMX $ :

300,000 $ × 0.7 = 210,000 $

Après soustraction des coûts de réparation, il vous reste 110,000 XNUMX $, ce qui est le montant le plus élevé que vous proposerez pour cette maison particulière :

210,000 100,000 $ - 110,000 XNUMX $ = XNUMX XNUMX $

Lorsque le prix le plus élevé que vous souhaitez offrir est inférieur au prix demandé, vous devrez négocier pour amener l'acheteur à accepter une offre inférieure, ou vous voudrez peut-être transmettre la propriété.

Choses à garder à l'esprit lors du calcul de l'ARV

Considérez quelques points clés sur la façon de déterminer l'ARV lorsqu'il s'agit de trouver, de réparer et de vendre une propriété rénovée :

• Savoir comment calculer l'ARV revient à comprendre les compositions d'une propriété.
• Si vous pouvez déterminer avec précision comment estimer une rénovation domiciliaire, vous aurez peut-être plus de chances de respecter votre budget.
• La règle des 70 % ne peut parfois fonctionner que sur certains marchés, vous devrez donc peut-être ajuster votre offre pour obtenir la propriété.
• L'ARV n'est qu'une estimation actuelle, car la valeur de la maison pourrait changer au moment de la vente.
• La surestimation de l'ARV peut réduire la marge d'erreur lors de la rénovation et réduire les marges bénéficiaires.
• Certaines rénovations peuvent être coûteuses et certaines peuvent nuire à la valeur de la maison.

Réflexions finales sur les ARV

Le calcul de l'ARV d'une propriété peut vous aider à décider de l'achat d'une maison qui nécessite des réparations importantes. Si la maison est considérablement remise et que vous connaissez les coûts estimés des réparations nécessaires, vous devez faire une offre de 70 % de l'ARV estimée de la maison. De cette façon, vous pouvez être sûr qu'il y aura suffisamment de place pour les coûts imprévus ainsi que pour les bénéfices lorsque vous vendez la maison.

Les facteurs critiques que vous devez connaître sont les suivants :

• Ventes locales comparables
• L'étendue des dégâts et ce qui doit être réparé
• Estimation des coûts des réparations et de la valeur des rénovations

Connaître l'ARV n'est qu'un des nombreux aspects de l'investissement immobilier et du retournement de maisons. Que vous soyez un investisseur, un flipper ou un propriétaire, vous aurez besoin d'une plateforme simple pour trouver les meilleurs agents pour vous aider à calculer l'ARV des propriétés potentielles et finalement vous aider à vendre votre maison rénovée.

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• La source: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/