Comment déterminer la juste valeur marchande de votre maison

Comment déterminer la juste valeur marchande de votre maison

Horodatage: 1 octobre 2023 6h27
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Peut-être avez-vous récemment commandé une évaluation de votre maison. Ou peut-être souhaitez-vous mieux comprendre la valeur actuelle de votre maison. Saviez-vous qu'une évaluation pourrait ne pas vous donner la juste valeur marchande de votre maison ?

Alors, que vaut réellement votre maison sur le marché actuel ?

Déterminer la juste valeur marchande d’une maison nécessite plus que de simples estimations en ligne. La valeur d'une maison change constamment en fonction de l'emplacement, des améliorations, des tendances du quartier et, surtout, des conditions du marché.

Connaître la juste valeur marchande de votre maison fournit des informations essentielles, que vous envisagiez de vendre, d'acheter une autre propriété ou que vous souhaitiez simplement évaluer votre investissement.

Qu’est-ce que la juste valeur marchande (JVM) ?

Selon l’IRS, « la juste valeur marchande (JVM) est le prix auquel une propriété se vendrait sur le marché libre. Il s’agit du prix qui serait convenu entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n’étant tenu d’agir et tous deux ayant une connaissance raisonnable des faits pertinents.

La détermination de la JVM d’une propriété est une partie importante des transactions immobilières des acheteurs et des vendeurs.

Pour les vendeurs, connaître la JVM d'une propriété permet de fixer un prix demandé optimal qui attirera des offres équitables et maximisera le prix de vente. Évaluer une propriété avec précision en fonction de la JVM permet d’éviter la sous-vente et de laisser de l’argent sur la table.

Pour les acheteurs, comprendre la JVM leur permet de prendre des décisions éclairées concernant les propriétés et d’éviter de payer trop cher. Les acheteurs peuvent évaluer si le prix demandé d'une propriété correspond à sa valeur marchande objective ou si les vendeurs surévaluent. Connaître la JVM donne aux acheteurs plus de poids dans les négociations.

Toutefois, connaître la juste valeur marchande d’une propriété est également important pour les propriétaires. Cela les aide à évaluer l’appréciation de leur investissement, le montant de leurs capitaux propres et à prendre des décisions stratégiques.

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, vous obtenez toujours une évaluation, mais ces chiffres sont souvent dépassés ou trop conservateurs. Vous voulez savoir approximativement combien se vendrait votre maison si vous choisissiez de la mettre en vente dans les conditions actuelles du marché.

À quoi sert la juste valeur marchande ?

La juste valeur marchande est utilisée dans plus de situations que la simple vente d’une maison. La JVM a un impact sur diverses questions financières en dehors d'une transaction, notamment :

  • Implications en matière d'assurance
    Les polices d'assurance habitation s'appuient souvent sur la JVM pour déterminer les taux d'assurance. La JVM aide à estimer le « coût de remplacement » de la maison, c'est-à-dire ce qu'il en coûterait pour reconstruire la maison si des événements comme un incendie ou une inondation l'endommageaient. Ce coût de remplacement est basé sur la JVM actuelle, et non sur le prix d'achat initial, qui pourrait être obsolète et sans rapport avec les conditions actuelles du marché. La JVM aide les assureurs à évaluer la valeur actuelle de la maison et à fixer les primes en conséquence.
  • Évaluations de l'impôt foncier
    Les gouvernements locaux évaluent la JVM de votre maison et appliquent un taux d'imposition spécifique pour déterminer votre facture annuelle de taxe foncière. Par exemple, si votre maison a une JVM de 300,000 3 $ et que le taux d'impôt foncier de votre comté est de 9,000 %, votre impôt foncier annuel serait de XNUMX XNUMX $. Assurez-vous de vérifier le taux d'imposition de votre juridiction locale et la fréquence des réévaluations, car cela varie considérablement selon l'État et le comté.
  • Contextes juridiques
    Qu'il s'agisse d'un règlement de divorce, de demandes de dommages-intérêts pour des biens privés ou de partage des biens entre héritiers, la JVM constitue une mesure standardisée pour empêcher qu'une partie ne profite indûment de l'autre. Il sert de terrain neutre pour attribuer des valeurs aux actifs partagés, simplifiant ainsi les négociations et les conflits potentiels.
  • Autres considérations fiscales
    Au-delà des impôts fonciers, la JVM influence également d’autres formes de fiscalité liées à l’immobilier, telles que les droits de succession, de donation et de succession. Dans les cas où un bien est hérité ou donné, l'impôt à payer est calculé sur la base de la JVM du logement au moment du transfert, quelle que soit la manière dont le nouveau propriétaire est entré en possession du bien.

La différence entre la JVM et une évaluation de maison

À première vue, la juste valeur marchande et une évaluation semblent interchangeables : deux estimations de la valeur d’une maison. Mais il existe quelques différences essentielles.

La juste valeur marchande correspond au prix auquel la maison se vendrait actuellement sur un marché libre entre un acheteur et un vendeur prêts à l'emploi. Cela représente ce que le marché général paierait. En comparaison, la valeur estimative découle d’une évaluation professionnelle de la valeur de la maison dans un but spécifique. Le plus souvent, une évaluation est effectuée par un évaluateur agréé pour obtenir un prêt hypothécaire ou refinancer un prêt. La valeur estimative fournit une évaluation unique correspondant aux caractéristiques existantes de la maison et est basée sur des ventes comparables récentes.

La valeur estimative n’est pas utilisée à des fins d’assurance ou fiscales ; c'est là que la FMV entre en jeu. Les prêteurs ont besoin d’évaluations pour atténuer les risques sur la propriété. Mais seule la juste valeur marchande peut répondre à la question de savoir ce qu'un acheteur devrait payer pour la maison d'un vendeur, quel montant devrait être payé en droits de donation ou encore le coût de l'assurance.

Comment calculer la juste valeur marchande ?

Contrairement au calcul des frais ou des taxes, il n’existe pas de formule unique pour déterminer la juste valeur marchande (JVM) d’une maison.

Étant donné que la JVM dépend fortement des fluctuations du marché (offre et demande), la façon la plus précise de calculer la JVM serait d'inscrire la propriété sur le marché libre, de recevoir des offres et de négocier un contrat. Mais ce n’est pas réaliste si vous n’envisagez pas réellement de vendre.

Alors, comment calculer exactement la juste valeur marchande d’une propriété ? Il existe quatre façons typiques de calculer la JVM :

  • Vendre sur le marché libre.
    Comme mentionné, la JVM représente la valeur réaliste sur laquelle un vendeur et un acheteur s'entendraient dans le cadre d'une transaction immobilière. La cotation sur le marché est la manière la plus réaliste de prendre en compte les conditions actuelles du marché.
  • Un prix au pied carré.
    Lorsque vous examinez les ventes récentes de propriétés dans la même zone, de qualité et de taille similaires, vous pouvez diviser leur prix de vente par taille pour obtenir un prix au pied carré. Ensuite, appliquez ce taux à la propriété en question pour obtenir une JVM estimée.
  • Une analyse comparative du marché.
    Compilez une liste de propriétés similaires (au moins 3 à 5) et leur prix de vente obtenu pour estimer la JVM de votre propriété. La meilleure façon d’obtenir une analyse comparative précise du marché est de travailler avec un agent immobilier possédant l’expérience et les données à évaluer. Connectez-vous avec un agent immobilier local avec Expert Rapide.
  • Une évaluation professionnelle.
    Même si ce n'est peut-être pas l'itinéraire le moins cher, comme les évaluations coûtent généralement environ 500 $, une évaluation peut fournir une opinion impartiale sur la valeur.
  • Obtenez une estimation en ligne.
    Une plate-forme en ligne assistée par l'IA comme Zestimate de Zillow peut fournir un chiffre approximatif pour la JVM. Cependant, pour évaluer avec précision la JVM, il faut examiner les spécificités de la propriété et les données du marché.

Comment la JVM est-elle déterminée ?

Déterminer avec précision la juste valeur marchande (JVM) d’une propriété nécessite une analyse multidimensionnelle par des professionnels de l’immobilier et de l’évaluation.

Lors de la détermination de la JVM, les agents immobiliers ou les évaluateurs utiliseront :

  • Ventes comparables récentes de maisons similaires à proximité pour fournir une base de référence pour la JVM.
  • Les détails spécifiques de la propriété en question incluent l'emplacement, l'attrait extérieur, les rénovations, les écoles et autres commodités.
  • Conditions actuelles du marché immobilier. Dans un marché très vendeur, les tendances de la JVM sont plus élevées en raison de la forte demande. Dans un marché d'acheteurs calme, les valeurs ont tendance à baisser en raison d'une demande réduite.

Cette approche utilise des faits et une expertise pour éliminer les biais de tarification et estimer la véritable valeur marchande.

Qu'est-ce qu'une analyse comparative de marché ?

Une analyse comparative de marché (CMA) consiste à ce qu'un agent immobilier examine 3 à 5 ventes récentes de maisons similaires à proximité pour aider à déterminer un prix d'inscription recommandé pour un vendeur ou une JVM. L'agent effectue des ajustements monétaires en fonction de la façon dont les maisons comparables diffèrent de la maison en question en termes de taille, d'améliorations, d'état, etc.

Les prix de vente ajustés sont calculés en moyenne pour évaluer la valeur marchande actuelle.

Facteurs influençant la juste valeur marchande

Déterminer la juste valeur marchande d'une maison est à la fois un art et une science – un mélange de facteurs objectifs et subjectifs. De nombreux facteurs ont une incidence sur la juste valeur marchande d’une maison.

Localisation

L'emplacement reste l'une des principales influences sur la valeur d'une propriété. Les emplacements souhaitables à proximité des commodités et des zones à faible criminalité ont des valeurs plus élevées. L’accessibilité aux emplois, aux écoles, aux transports en commun, aux magasins et aux loisirs augmente également la JVM.

Âge et condition

Les maisons bien entretenues, dotées de systèmes et de finitions modernes, conservent mieux leur valeur. L’usure ou les caractéristiques obsolètes ou défectueuses qui nécessitent des rénovations diminuent la JVM.

Les conditions du marché

Les conditions du marché ont un impact significatif sur la JVM. Sur un marché favorable aux vendeurs, les tendances de valeur augmentent lorsque la demande des acheteurs est élevée. Sur les marchés acheteurs où la demande est faible, les valeurs baissent. Les conditions macroéconomiques et les taux d’intérêt ont un impact considérable sur les conditions du marché. La dynamique locale de l’offre et de la demande affecte directement la valeur des propriétés individuelles.

Ventes comparables récentes

Les ventes comparables fournissent des points de données cruciaux pour déterminer la JVM. Les prix de vente de maisons similaires à proximité, ajustés pour tenir compte des différences, révèlent ce que paient actuellement les acheteurs.

Fonctionnalités et mises à niveau uniques

Les rénovations, les touches personnalisées, les piscines et les appareils haut de gamme peuvent augmenter la JVM. Les fonctionnalités récréatives des dépendances commandent également des prix plus élevés. Leur impact sur le prix peut être difficile à comprendre, c'est pourquoi il est judicieux d'obtenir l'aide d'un professionnel pour estimer la JVM d'une maison présentant des caractéristiques uniques.

Taille du lot et convivialité

La terre a de la valeur en elle-même. Les terrains plus grands permettent plus d’espace fonctionnel et d’intimité, augmentant ainsi la valeur. Des formes ou une topographie étranges peuvent limiter la convivialité, diminuant ainsi la JVM. L'accès et la visibilité sont également des attributs importants du lot.

Quels défis ou erreurs surviennent lors de l’évaluation de la juste valeur marchande ?

Des faux pas peuvent survenir lors des évaluations de la JVM, conduisant à des évaluations incorrectes. Même les professionnels de l’immobilier expérimentés peuvent tomber dans des pièges courants.

Certains défis spécifiques qui peuvent perturber la juste valeur marchande comprennent :

  • S'appuyer uniquement sur l'émotion plutôt que sur des données objectives.
  • Utiliser des ventes comparables obsolètes qui ne reflètent pas le marché actuel.
  • Effectuer des ajustements généraux plutôt que des analyses de l’état spécifiques à la propriété.
  • Ne pas vérifier les détails et caractéristiques de propriétés comparables.
  • Ignorer les tendances dominantes du marché en matière de valeurs à la hausse ou à la baisse.
  • En supposant que tous les facteurs sont égaux parmi des propriétés comparables.

Quand réévaluer la juste valeur marchande de votre maison

Même si la valeur d'une maison a tendance à s'apprécier avec le temps, certains événements et situations peuvent justifier une réévaluation de la juste valeur marchande (JVM) actuelle de votre propriété :

  • Vous vous préparez à vendre votre maison – Le calcul de la JVM à jour de votre maison à l'aide de ventes comparables récentes vous aide à fixer le prix et à la commercialiser de manière compétitive. Cela implique généralement une analyse comparative du marché réalisée par un agent et/ou une évaluation professionnelle.
  • Vous refinancez votre prêt hypothécaire – Les prêteurs exigeront une évaluation pour s’assurer que la valeur de votre maison supporte toujours le montant du prêt refinancé.
  • Vous avez effectué des améliorations ou des rénovations importantes – Des améliorations majeures comme l’ajout d’une piscine, d’une chambre ou d’une cuisine rénovée peuvent augmenter la JVM et méritent d’être réévaluées.
  • Vous remarquez une dégradation des conditions des propriétés à proximité – Les facteurs nuisant à l’attrait du quartier, comme l’augmentation de la criminalité, le fléau ou les développements bruyants, peuvent avoir un impact négatif sur la JVM.
  • Obtenir une nouvelle assurance habitation. Il est important d'avoir une JVM à jour lorsque vous recherchez une nouvelle assurance habitation pour vous assurer que vous êtes adéquatement couvert.
  • Les valeurs du marché local augmentent ou diminuent – Garder le pouls des tendances immobilières vous aide à comprendre si la valeur de votre maison évolue avec le marché.
  • Vous avez besoin d’une évaluation précise à des fins juridiques – Des situations telles que la séparation des biens lors d’un divorce ou après le décès d’un membre de la famille nécessitent des estimations de JVM actuelles.

Revérifier la juste valeur marchande de votre maison fournit un aperçu utile de sa situation actuelle et de sa valeur nette. Il vous permet de prendre des décisions éclairées en tant que propriétaire et investisseur immobilier.

Fluctuations du marché

Les changements sur le marché immobilier local peuvent avoir un impact significatif sur la juste valeur marchande (JVM) d'une maison individuelle. Lorsque la demande augmente rapidement sur un marché en plein essor, la JVM peut rapidement dépasser une évaluation récente.

À l’inverse, un marché en ralentissement avec une demande réduite peut faire baisser la JVM. Surveillez les conditions du marché et les indicateurs tels que les prix de vente médians, les jours de présence sur le marché et les ratios liste/vente pour suivre les tendances du marché.

Après des rénovations majeures

La réalisation d'améliorations ou de rénovations majeures affecte directement la juste valeur marchande de votre maison, idéalement en l'augmentant. L'ajout d'une chambre, la rénovation de la cuisine ou des salles de bains, la finition d'un sous-sol, l'installation d'une piscine ou d'autres améliorations importantes peuvent augmenter considérablement la JVM. Une fois les travaux terminés, faites réévaluer la valeur de votre maison pour documenter la nouvelle valeur plus élevée de votre investissement dans la propriété.

Développements de quartier

Les changements dans votre voisinage immédiat peuvent également avoir une incidence positive ou négative sur la juste valeur marchande de votre maison. À proximité, de nouvelles constructions, des écoles, des parcs, des transports en commun et des commodités recherchées peuvent rendre le quartier plus attrayant et augmenter sa valeur. Cependant, l'augmentation de la criminalité, les saisies, les développements bruyants ou les problèmes environnementaux peuvent affecter négativement la JVM. Restez au courant des changements de superficie qui peuvent nécessiter de revoir la valeur de votre maison.

Faites votre propre analyse de marché mais ayez des attentes réalistes

Le suivi des ventes comparables récentes peut fournir un aperçu général des tendances du marché et de la fourchette de valeur estimée de votre maison. Cependant, une approche DIY a ses limites et est souvent inutilisable à des fins officielles. La mise à jour la plus précise nécessite de travailler avec des professionnels de l’immobilier et de l’évaluation. Attendez-vous à ce que les estimations de la JVM à faire soi-même soient utiles mais non définitives.

Un agent immobilier peut vous aider avec la juste valeur marchande

Même si vous pouvez consulter les données du marché par vous-même, un partenariat avec un agent immobilier présente des avantages significatifs. Un agent évalue avec précision la juste valeur marchande (JVM) de votre maison avec :

  • Accès aux données MLS
    Les agents peuvent accéder à des informations détaillées sur les ventes comparables récentes non accessibles au public. Cela inclut des détails sur les fonctionnalités, les mises à niveau, la superficie, les jours sur le marché, etc.
  • Point de vue objectif
    Les agents s'appuient sur des données, et non sur des émotions, pour recommander des prix. Ils ne sont pas attachés émotionnellement à la valeur de votre maison.
  • Expérience
    Les agents analysent régulièrement les ventes et déterminent les prix d'inscription. Ils correspondent à ce que les acheteurs locaux sont prêts à payer.
  • Une expertise du marché à jour
    Les agents à temps plein sont à l’écoute des dernières évolutions du marché qui ont un impact sur les valeurs.
  • RMR détaillée
    Les agents peuvent fournir un rapport d’analyse de marché comparatif approfondi détaillant les ajustements apportés aux compositions récentes.
  • Connexions avec les évaluateurs
    Les agents consultent souvent des évaluateurs et peuvent recommander ceux avec lesquels ils travaillent régulièrement.

Bien que l'évaluation DIY ait sa place, un partenariat avec un agent immobilier local expérimenté fournit une aide immense pour évaluer avec précision la juste valeur marchande actuelle de votre maison. Leur expertise et leurs outils conduisent à une stratégie de tarification solide.

Trouvez un meilleur agent de retraitement avec FastExpert

Déterminer la juste valeur marchande de votre maison nécessite de l'expérience, des connaissances du marché et des données auxquelles vous n'avez peut-être pas accès par vous-même. Pour obtenir l’évaluation la plus précise de la valeur réelle de votre maison, associez-vous à un agent immobilier local de premier plan.

Le bon agent fournira une analyse comparative détaillée du marché, ajustant les ventes récentes de maisons similaires pour évaluer la valeur de votre propriété. Ils peuvent accéder aux données MLS sur les dernières cotations et intégrer les évolutions du marché dans leur valorisation. S'appuyer sur l'expertise d'un agent élimine les conjectures et les émotions de l'équation.

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