Les acheteurs de maison sont écrasés : les propriétaires sont-ils la cause ?

Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur Sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer. Rejoint aujourd'hui par le panel complet. Nous accueillons Kathy Fettke, James Dainard, Henry Washington et Jamil Damji. Et vous venez tous les quatre de rentrer de ce qui semblait être une fête très amusante que je suis très triste de manquer pour célébrer Jamil. Jamil, félicitations. Pouvez-vous dire à tout le monde ce que vous fêtiez ?

Jamil :
Absolument. Merci pour le cri. Nous avons eu la première de la deuxième saison de Triple Digit Flip et mes frères et sœurs étaient tous présents. A part toi, Dave, tu nous as manqué. Mais nous vous avions là en esprit. C'était une première phénoménale, un spectacle super amusant et les dirigeants du réseau sont sortis.
Nous avons eu le spectacle des Outlaws de Tupac et The Outlaws, comme mes héros d'enfance, et j'ai pu vivre une soirée que je n'oublierai jamais. C'était super amusant.

Dave:
C'est génial, mec. Eh bien, félicitations. C'est un grand spectacle et vous méritez certainement d'y célébrer tous vos succès.

Jamil :
Merci mon ami.

Dave:
Henry, quelle a été la chose la plus compromettante que vous ayez vue ou apprise à propos de Jamil pendant la fête ?

Jamil :
Bonne question

Henri:
Et bien, c'est drôle, quand je suis arrivé, il m'a fait signer une NDA. Je ne peux donc pas vraiment divulguer ce que j'ai fait ou ce que je n'ai pas vu. Tout ce que je peux dire, c'est que ce fut une soirée inoubliable.
Plus sérieusement, ce que j'aime dans le fait de passer du temps avec Jamil, c'est que sa nature chaleureuse, invitante et réconfortante se reflète dans tous ceux qui l'entourent. Nous sommes dans une salle remplie de centaines de personnes et tout le monde passe un bon moment, partage des informations, s'aime les uns les autres, et pouvoir créer une communauté comme celle-là n'est pas seulement un témoignage de son succès, mais un témoignage de lui en tant que personne.
Merci de m'avoir laissé être là.

Jamil :
Merci mec.

Dave:
Wow génial. Kathy, pourquoi, as-tu quelque chose de méchant à dire ?

Catherine :
J'allais dire non, non. Je suis tellement d'accord. Jamil et Pace changent tellement de vies que la salle était pleine d'espoir, de bonheur et d'optimisme de personnes qui apprenaient à investir et à changer leur vie et leur avenir de cette façon. Et il y avait tellement d’amour dans la pièce. Et j'ai peut-être pu voir Jamil faire une tentative de break dance.

Jamil :
Tu veux dire, casser le cou ?

Catherine :
Casser le cou.

Henri:
C’était un moment vraiment cool de boucler la boucle pour moi. J'avais posté une vidéo à ce sujet hier, je pense, mais un gars est venu vers moi qui m'a reconnu et m'a dit qu'il avait vu une de mes vidéos sur un défi que je rencontrais il y a longtemps, et quand je venais de commencer à investir et que je parlais Cette expérience difficile a changé sa vie, sa perspective et il savait qu'à ce moment-là, il allait réussir.
Il a ensuite fini par se connecter avec le groupe de Pace. Et pendant que sa mère luttait contre un cancer de stade quatre, il a pu gagner 90,000 XNUMX $ en un an. Et c'était juste cool de savoir que quelque chose que j'avais dit avait incité ce type à se lancer.
Il travaille ensuite avec Pace. Je ne connaissais pas Pace à l'époque. Il a probablement commencé à se connecter avec moi. Et puis maintenant, nous sommes tous dans la même pièce ensemble en même temps pour voir son succès. C'est l'impact que le partage de ces informations sur l'immobilier peut avoir sur les gens. Et le monde est plus petit qu’on ne le pense.

Jamil :
Homme.

Dave:
C'est génial. C'est génial. Wow, c'est super cool. Et félicitations pour la communauté que vous avez créée là-bas, Jamil.

Jamil :
Merci mec. Cela a été une expérience phénoménale et cela ne fait que commencer. Je vois cela comme notre quête de vie et je suis ravi de le faire jusqu'à ce qu'ils me disent d'arrêter.

Henri:
Amen.

James:
J'espère que tu vas le faire. Les fêtes sont amusantes.

Dave:
James est comme ouais, communauté. Peu importe. Je ne sais pas. Faisons plus de fêtes.

Jamil :
James avait l'une des plus belles tenues de tous les temps. C'était comme si nous avions fait un thème hip hop des années 90 parce que c'était tellement bon.

James:
Je dirai que la communauté est géniale. J'ai perdu ma carte de crédit dans la salle de bain et quelqu'un m'a retrouvé et m'a remis la carte. Je venais littéralement de l'annuler. Il dit : « James. J'ai votre carte de crédit. Et je me suis dit : « Oh, wow ! » C'était-

Jamil :
Wow.

James:
Parlez d’une bonne communauté.

Dave:
Je viens d'acheter un bateau dessus.

James:
Ouais je sais. J'en ai besoin pour les réparations du bateau.

Jamil :
Ce est tellement cool.

Dave:
Très bien, je suis content que vous ayez passé un si bon moment. J'espère que je pourrai y être l'année prochaine. Passons à l'émission d'aujourd'hui. Nous allons faire un de nos formats de répétition, je suppose, maintenant, qui est une émission par correspondance là où nous le pouvons… Chacun de nos panélistes apportera une histoire qu'il trouve intéressante et qu'il juge importante pour nos auditeurs. faire attention à.
Nous y reviendrons dans une minute. Mais d’abord, nous allons faire une petite pause. Très bien, Jamil. Vous êtes l'homme du moment. Alors commençons par vous. Quelle histoire nous avez-vous apportée aujourd’hui ?

Jamil :
Eh bien, je voulais regarder cela sous un angle et une perspective légèrement différents, car à mesure que nous avons vu l'évolution du marché immobilier et en tant qu'investisseurs, nous avons tous un point de vue spécifique et nos points de vue diffèrent bien sûr. Mais nous examinons vraiment les choses du point de vue du résultat final. Allons-nous payer plus d’argent pour nos maisons ? Allons-nous pouvoir générer des liquidités ? Le BRRRR travaille-t-il encore sur tant de choses différentes ? L’immobilier va-t-il se corriger ? Surcorrection ? Il y a beaucoup de tensions et de choses qui, en tant qu'investisseurs, nous intéressent, réfléchissent et parlent.
Hier, cependant, je fais une rencontre contextuelle dans mon bureau et une dame qui me suit sur YouTube entre et me fait un gros câlin et dit : « Je veux juste que tu saches que je t'ai regardé sur YouTube et J'ai pu conclure ma première affaire. C'était une petite affaire. J’ai gagné 2,000 2,000 $ et cela m’a permis de vivre un peu plus longtemps dans ma voiture. Et je me suis dit : « Attends une seconde. Quoi? Vous êtes venu à une rencontre et vous avez conclu votre première transaction, vous avez gagné XNUMX XNUMX dollars, mais vous vivez dans votre voiture ?
Et elle a dit : « Oui, je vis dans ma voiture. Le logement est tout simplement trop cher et je n'arrive pas à comprendre. Je n'arrive pas à comprendre ça. Juste là, j'ai eu ce moment où j'ai pensé que cette perspective était si importante à comprendre et au moins à en parler. Et voilà, je regarde des articles et je vois un article d'AZ Big Media intitulé Pourquoi les experts de l'Arizona disent que la crise croissante du logement est un cancer croissant.
Et j’avais besoin de comprendre de quoi cela parlait. Et encore une fois, nous regardons cela sous un angle différent, une perspective différente. L’itinérance ici à Phoenix, en Arizona, est devenue un problème extrêmement grave. Nous avons des villages de tentes qui surgissent un peu partout. Dans chaque quartier où vous allez, il y a des sans-abri. Ce sont juste des gens ordinaires. Ce ne sont pas seulement les personnes atteintes de maladie mentale ou de toxicomanie que vous voyez, et vous vous dites : « Je comprends qu'il y a ici un problème social bien plus important ou un problème mental ou de santé plus grave qui est à l'origine d'une partie de ces difficultés. Mais c'est comme si les mamans, les papas, juste les familles et juste les gens ordinaires qui rencontraient des difficultés, ne pouvaient pas payer leur loyer.
Et comme je vois cela et je pense que d'accord, nous entrons ou nous sommes au milieu d'une correction et des prix de l'immobilier, y a-t-il un moyen pour que cela s'améliore pour le petit gars ? En lisant l'article, je vois que la situation ne s'améliore pas pour le petit gars, car ce qui se passe actuellement, d'autant plus que nous constatons une augmentation des taux et un ralentissement de la demande, les jours sur le marché en Arizona ou à Phoenix en particulier, sont toujours de 33 jours.
33 jours de commercialisation, ce qui veut dire qu'il y a toujours de la demande. Il y a toujours de la demande. Les gens achètent encore. Oui, les prix sont déprimants. Nous sommes déjà à plus de 10 % de correction et de prix, mais cela n’a pas arrêté les échanges. Cela n’a pas empêché les investisseurs d’acheter, d’acheter et de détenir, les investisseurs d’acheter, les grands fonds spéculatifs et les groupes de capital-investissement d’acheter. Cela n'a pas empêché les propriétaires Ma et Pa d'acheter. Nous obtenons simplement tout moins cher en ce moment. C'est ça.
Parce que nous obtenons tout moins cher, alors que les gens recherchent des opportunités maintenant, parce que maintenant vous avez le petit gars qui peut venir et acheter une maison, même s'il peut acheter beaucoup moins de maison que ce qu'il aurait pu acheter, disons. il y a six mois. Mais maintenant, ils sont à la table et ils essaient. Leur offre, même si elle est probablement nettement supérieure à mon offre, mon offre est en espèces, mon offre est sûre, mon offre se termine et elle est garantie et je gagne toujours.
Je gagne toujours à la table des négociations même si mon score est nettement inférieur. Cela crée une situation encore plus problématique. Cela crée davantage une situation de sans-abri. Les stocks continuent de s'écouler et les loyers ne suivent pas la situation du logement. Les prix corrigent actuellement de 10 % ou plus à Phoenix, en Arizona. Les loyers n'ont pas changé. Ils montent toujours. C'est tout cela… Y a-t-il un ruissellement ici ? Y a-t-il un sursis pour le petit bonhomme ? Je dois adopter une perspective car encore une fois, nous tous, en tant que communauté de personnes, d’investisseurs, nous sommes tous dans le même bateau. Et nous devons avoir une discussion plus approfondie, car ce qu'ils proposent dans cet article, c'est une législation.
Ils prétendent qu'il n'y a pas de situation de marché équitable ici. Le marché ne va pas se corriger. Le marché ne permettra pas aux petites personnes ou aux acheteurs au détail d'entrer et de participer. Ce ne sera pas le cas parce que nous ne respectons pas les mêmes règles, car ce à quoi cet acheteur doit être admissible, démontrer son revenu, démontrer son crédit, je n'ai jamais à le faire.
Je n'ai pas à respecter ces règles parce que j'arrive avec de l'argent et je vais les battre à chaque fois. Ils proposent un projet de loi. Ils proposent une législation sur le contrôle des loyers, ils proposent une législation sur le nombre de maisons qu'une SARL ou une société spécifique peut acheter. Ils veulent vraiment créer, à mon avis, des réglementations qui élimineront le marché équitable ou les conditions de marché capitalistes naturelles qui, selon nous, ou pour beaucoup, doivent être présentes.
Quand vous voyez, l’Arizona est passé d’un état rouge à un état bleu. Nous avons tous vu cela se produire. Je crois qu’une loi comme celle-ci va devenir le sujet de conversation. Je veux en parler. Je veux entendre des points de vue. Je veux comprendre, eh bien, qu’en pensons-nous en tant qu’investisseurs ? Qu'en est-il du point de vue de la dame qui est venue à ma rencontre, qui vit actuellement dans sa voiture, qui participe à l'immobilier et conclut des transactions et qui fait peut-être partie du problème. C'est l'article. C'est la pensée.

Catherine :
J'aimerais commenter cela, Jamil, je me souviens que dans les années 70, je sais que beaucoup d'entre vous n'étaient pas nés, mais j'étais jeune, très jeune. Et nous étions assis à table, et c’était en 1971 lorsque Nixon nous a retiré de l’étalon-or. Et mon père a dit : « Ça va être vraiment mauvais. Cela va créer une séparation entre les nantis et les démunis, car cela permettra une plus grande création d’argent sans rien à quoi le lier. Ce qui, à l’époque, valait de l’or.
Nous savons que les politiciens aiment dépenser de l’argent. L’inflation et l’impression monétaire sont donc une taxe silencieuse. C'est une taxe que les gens ne comprennent pas et ne connaissent pas. Et cette taxe frappe surtout ceux qui ont moins d’argent parce qu’ils ont un budget limité. Quand les choses coûtent plus cher, il n’y a pas de place pour cela.
L’impression monétaire et l’inflation nuisent à la classe inférieure et créent davantage une classe à revenus inférieurs, car plus d’argent va payer pour les biens parce que plus d’argent est imprimé au lieu de taxer les gens. Cela tombe toujours, le coupable revient toujours à l'investisseur ou souvent à l'investisseur. À mon avis, ce qui doit être réglementé, et qui ne le sera peut-être jamais, c’est la Réserve fédérale qui crée cet argent et les politiciens qui veulent que cet argent reste au pouvoir parce qu’ils continuent de proposer des choses.
J'ai une opinion très tranchée à ce sujet. Cela incombe toujours aux propriétaires. Mais si vous regardez les choses de cette façon, si vous jetez des milliards de dollars d'un hélicoptère, disons, et que les gens qui récupèrent ces dollars parce qu'ils les récupèrent rapidement ou qu'ils font quelque chose avec eux, ce sont eux qui sont blâmés alors qu'en réalité ils ont simplement récupéré l'argent qui a été jeté.
La réglementation va arriver et c’est de cela que parle mon histoire. Et nous en parlerons une fois sur place. Mais j’espère que les gens prendront réellement en compte les problèmes systémiques par rapport aux mauvais investisseurs. Car en fin de compte, les locations sont également très importantes. Dans les années 70, le taux d'accession à la propriété était beaucoup plus faible. C'était 63 %. Dans les années 60, le taux d'accession à la propriété était de 66 %. Aujourd'hui, c'est plus élevé. C'est environ 70 %.

Dave:
Là, 66 %. Oui, il a augmenté au cours des deux derniers trimestres. Tout le monde dit qu’il s’agit d’un retour à une nation locataire.

Catherine :
Ouais. De plus en plus de personnes sont propriétaires de leur logement. Ce n'est pas si différent. C'est mieux que les années 70, 80 et 90. Et bien sûr, lorsque la réglementation est entrée en vigueur pour stimuler le logement et inciter davantage de personnes à acheter, c'est à ce moment-là que les choses sont devenues folles avec plus de réglementation, car bien sûr, nous savons que c'est à ce moment-là que les prêts sont devenus trop faciles et qu'il est devenu trop facile d'acheter une maison. L'accession à la propriété pour tous. Mais les gens, tout le monde a besoin d’un logement, à moins qu’ils n’aiment vivre dans leur voiture, ce que font certaines personnes.
J'ai des neveux qui aiment vivre dans leur camionnette. C'est leur choix. Mais sinon, si vous voulez une maison, soit vous la louerez, soit vous en serez propriétaire. En général, 30 à 40 % des personnes choisissent de louer pour une raison quelconque ou louent. Encore une fois, je sais que la réglementation arrive, mais j'espère que nous serons en mesure de faire passer le message sur le véritable problème.

Jamil :
Vous parlez de traiter la maladie au lieu de blâmer les symptômes ?

Catherine :
La maladie consiste à imprimer de l’argent et où va cet argent ? Et lorsque les gens se lanceront réellement et regarderont où va cet argent, je pense qu’ils seront probablement plus mécontents que lorsqu’un groupe d’investisseurs institutionnels propose des logements en location.

James:
Pour revenir à Kathy, je suis sur le marché de Seattle, où de nombreuses réglementations ont été adoptées au cours des trois ou quatre dernières années. Une chose à propos des articles de presse, c'est que je dirai qu'ils commencent à exagérer un peu plus la réglementation qu'elle ne l'est réellement. Mais le problème est que s’il s’agit d’un combat entre investisseurs et politiciens, et que cela n’a pas besoin d’être un combat, cela devrait être une solution commune. Il y a tellement de choses différentes qui pourraient se produire et rendre les maisons plus abordables.
On pourrait subventionner les constructeurs, les investisseurs sur leurs coûts de construction. Vous pourriez leur obtenir leurs permis plus rapidement. Si la ville venait me voir et me disait : « Hé, écoutez, nous voulons que vous plafonniez le loyer, mais nous allons vous pardonner à tous, peut-être un allégement fiscal, un allègement des services publics et nous allons vous donner vos permis dans deux semaines."
Ce serait une négociation équitable à ce stade. Mais le problème qui se pose souvent, ce sont les villes, qui dressent en quelque sorte des obstacles tout au long du chemin à ces investisseurs. Le permis, les coûts de construction, les honoraires. Nous avons reçu une nouvelle taxe il y a deux ans. Nous appelons cela la taxe des promoteurs à Seattle, où ils nous facturent environ 2 à 3 dollars par pied carré sur tout permis que nous obtenons pour une nouvelle construction. Ensuite, c'est censé retourner dans la communauté pour aider. Le problème est qu’il n’arrive jamais dans cette communauté.
Et puis tout cela ne nous a pas affecté en tant que développeurs. Cela signifiait simplement que nous devions payer moins maintenant. Cela a juste affecté ce vendeur qui essaie de vendre sa propriété pour ensuite emménager dans une autre… Que ce soit dans la prochaine phase de sa vie. Et donc j'aurais aimé qu'il y ait plus de communauté et de brainstorming car il existe tellement de solutions différentes qui pourraient rendre les maisons plus abordables. Nous avons constaté que le coût de la construction a augmenté de 20 à 35 % au cours des 24 derniers mois. Les coûts de remplacement sont vraiment élevés. Si vous parvenez à réduire ces coûts, vous pouvez facturer moins de loyer. Espérons qu'à un moment donné dans le futur, les gens trouveront des solutions qui aideront tout le monde, car c'est ainsi que l'on résoudra le problème. Vous ne surcorrigez pas ici et ne surcorrigez pas ici.

Henri:
Ouais, je veux m'appuyer sur cela parce que James fait valoir un argument phénoménal. Je pense que nous sommes devenus trop à l'aise dans ce pays avec cette mentalité de nous contre eux. Il y a la droite et la gauche, les démocrates, les républicains, les conservateurs, les libéraux, les propriétaires et les investisseurs contre les gens ordinaires. James a raison à 100%. Nous contre eux ne résout pas les problèmes. Je pense que lorsque vous examinez ce projet de loi, vous devez comprendre quel est le motif qui le sous-tend.
Ce n'est pas parce qu'ils disent que le motif est qu'il faut aider le petit bonhomme. Mais ce n'est pas le motif. Le motif est que je veux faire les choses que mon parti considère comme bonnes afin d'obtenir plus de voix réélu, de pouvoir continuer à vivre la vie et à faire les choses que je veux faire. Si la véritable raison est de résoudre le problème, alors il faut que ce soit ensemble.
Rien n’est résolu entre nous et eux. Les choses s’arrangent vraiment. La blessure commence vraiment à guérir lorsque nous travaillons ensemble. J'ai eu exactement la même conversation dont parle James. J'ai parlé lors d'un événement sur le logement abordable et ils m'ont invité parce que je suis le sale propriétaire et ils voulaient parler de logement abordable. C'est exactement ce que je leur ai dit : « J'ai une propriété sur laquelle je peux et je paierai moins de loyer, mais je dois quand même payer pour cela. »
Et donc si nous pouvons travailler avec la ville et trouver un moyen pour qu’elle dise : « Hé, si vous pouvez facturer moins de loyer pour ce type de propriétés, nous pouvons le faire pour vous. » Si nous pouvons y aller et travailler avec les constructeurs et faire la même chose et dire : « Hé, si vous construisez ce type de propriété dans ce quartier, nous pouvons vous accorder ce type de réductions ou de crédits ou… »
Pour que tout le monde fasse quelque chose qui s’entraide. Et puis nous pansons la blessure. De cette façon, nous ne traitons pas simplement les symptômes comme tels. Et il doit en être ainsi, avec tout ce à quoi nous sommes confrontés en tant que pays en ce moment, nous devons cesser de nous battre les uns contre les autres. Nous devons arrêter de dire : « Eh bien, cette personne ou ce groupe de personnes est mauvais et mon groupe de personnes a raison. »
Ce n'est pas à propos de ça. Nous sommes tous ensemble sur cette planète, partageant les ressources dont nous disposons et nous voulons tous vivre la meilleure vie possible. Et donc la seule façon d’y parvenir est de commencer à avoir une certaine empathie envers d’autres situations. C'est pourquoi j'aime que Jamil ait évoqué cette histoire. Il a évoqué l'histoire. Il est du côté opposé, il est du côté des investisseurs, mais il a de l'empathie et de la compréhension pour ce que vit la personne ordinaire et il est capable d'écouter quelles sont leurs difficultés.
Et donc maintenant, peut-être à petite échelle, vous et [inaudible 00:20:39] parvenez à une sorte de moyen d'améliorer la vie de chacun. Mais sans que chacun de vous soit prêt à comprendre d'où vient l'autre personne, à quoi l'autre personne doit faire face et sans pouvoir ensuite en parler d'une manière constructive et non combative, vous arrivez à de vraies solutions. Nous devons comprendre que pour que tout cela change, les propriétaires, les villes et les municipalités, les gouvernements locaux et les gouvernements nationaux doivent tous s'asseoir et essayer de déterminer ce que nous pouvons tous faire collectivement pour résoudre le problème. Pas que puis-je faire de mon côté qui plaise à mon peuple.

Catherine :
Amen.

Henri:
Oui mon gars.

Dave:
Bien dit. Eh bien, vous tous, de très bons points. Jamil, je suis d'accord. Merci d'avoir soulevé ce sujet important. C'est un problème vraiment urgent à l'heure actuelle. Il semble que nous soyons tous d’accord sur le fait qu’il s’agit d’un problème. Je pense que l'abordabilité du logement est à son plus bas niveau depuis 40 ans.
C’est la période la plus difficile depuis les années 80 pour acheter une maison. Même si, comme Kathy l'a dit, l'accession à la propriété est en hausse, mais elle est en quelque sorte menacée si nous restons à ces niveaux d'abordabilité. Le loyer augmente. Il s’agit simplement d’un impératif économique à la fois moral et sociétal à résoudre, du moins à mon avis.
Jamil, pour répondre à votre point, quelque chose ne va pas si les gens se bousculent et travaillent dur et vivent dans leur voiture. C'est un problème. Mais pour répondre à votre point, nous devons également réfléchir aux solutions qui fonctionnent réellement. En fait, je viens d'écouter un très bon podcast sur Freakonomics. Je ne sais pas si vous avez écouté ça.

Jamil :
Ouais super. J'adore ce podcast.

Dave:
C'est bien. Ouais, à propos du contrôle des loyers. Je recommande vraiment à tout le monde de l'écouter. C’est une très bonne perspective, équilibrée et impartiale, sur ce qui se passe avec le contrôle des loyers. Et bien souvent, cela ne fonctionne pas. Cela conduit en fait à des loyers plus élevés. Et je n'entrerai pas dans les détails ici, mais je pense qu'il est vraiment important, pour résoudre ce problème, de ne pas se contenter d'être réactionnaire et d'envisager de dire, d'accord, plafonnons les loyers. Cela a du sens d'un point de vue logique, mais, sur la base des données probantes, cela ne produit pas réellement ce que l'on souhaite vraiment.
Je suis curieuse, Kathy, vous avez mentionné que votre histoire concernait une réglementation qui pourrait être à venir. Je ne sais pas si elle sera au niveau national en Californie, mais pouvez-vous nous en dire un peu plus sur certaines des propositions proposées. les réglementations doivent-elles tenter de résoudre ce problème ?

Catherine :
Oui, ce sont trois démocrates de Californie qui viennent de présenter un nouveau projet de loi en octobre. C'est ce qu'on appelle la loi Stop Wall Street Landlords Act. Il s'agit d'un article de Vox, il s'intitule, si vous voulez le rechercher, Les démocrates envisagent une nouvelle législation pour régner sur les propriétaires de Wall Street. Je me souviens de 2012, juste avant que Warren Buffet ne dise : « Oh, si je pouvais acheter quelques centaines de milliers de maisons, je le ferais. » C'est à ce moment-là que Wall Street est intervenue parce qu'ils ont écouté ce qu'il disait et ont trouvé un moyen de gérer les propriétés et d'intervenir.
C’est à cette époque que les prix étaient si bas et les taux d’intérêt assez bas. J'ai dit à tous mes amis : tu dois acheter quelque chose maintenant. À quiconque en Californie qui ne possédait pas de biens immobiliers à cette époque, je me disais : « Faites-le maintenant parce que ce sera votre chance. »
Eh bien, ils ont essayé et parce qu’ils avaient des prêts FHA et tout type de prêts qui leur avaient été offerts, cela a changé comme ça. C'était en quelques semaines. Warren Buffett a dit son truc, les fonds ont afflué et c'était fou. Mes amis et ma famille qui faisaient des offres de prêts perdaient à chaque fois parce que quel vendeur voudrait vendre à un premier acheteur avec un prêt FHA qui pourrait ou non se conclure alors qu'ils pourraient obtenir une offre en espèces d'un Wall Street. ferme pour bien plus.
Il y a toujours deux, trois ou quatre faces à toute histoire lorsqu'on parle de réglementation. Personnellement, à l'époque, j'aurais adoré voir une certaine réglementation, car c'était une période incroyable où les propriétaires pouvaient garantir des prix immobiliers bas, mais ils ne pouvaient pas rivaliser.
Cela aurait été le moment idéal pour peut-être faire quelque chose qui vous donnerait 30 jours pour voir pour un premier acheteur si votre prêt se clôture pour ce que l'investisseur institutionnel paierait. Le vendeur obtiendra donc toujours l’affaire. L'investisseur peut être sur la touche si l'acheteur d'une première maison ne conclut pas, alors l'investisseur peut entrer. Je veux dire, une sorte de réglementation, je pense vraiment, aurait été bien parce que je vois maintenant mes amis 10 ans plus tard qui n’ont jamais pu accéder au marché et peuvent à peine survivre.
Certains d'entre eux ont la soixantaine, sont toujours en location et voient leur prix augmenter. Il s’agit donc d’un problème très grave, et ce depuis longtemps. La réglementation n'est pas encore entrée en vigueur. Il est probablement un peu tard, au fond. Il ne faut pas oublier que la Fed subventionnait le logement jusqu'à cette année, jusqu'en mars.
Maintenir les taux d’intérêt bas, ce qui a fait monter les prix. Encore une fois, cet article dit essentiellement que nous devons arrêter les propriétaires de Wall Street, même s'ils ne représentent que 3 % des ventes de maisons et qu'il s'agirait de fonds possédant une centaine de maisons ou plus. Entre 2021 et 2022, ce n’était que 3 %. Ils ne sont pas aussi mauvais qu’on le pense. Ils possèdent environ un peu plus de 1 % des propriétés locatives existantes. Mais sur certains marchés, ils sont très actifs et c'est sur ces marchés et je vais en mentionner certains, Atlanta, Jacksonville, Charlotte, Phoenix, Miami, et ces marchés, qu'ils ont rendu très difficile l'accès des propriétaires.
Avec cette loi, j'aime un peu… J'aime la proposition dans le sens où ils disent essentiellement que nous n'accordons peut-être pas aux investisseurs les mêmes déductions fiscales dont bénéficierait un propriétaire. Il y a peut-être un droit de transfert ou un autre type de taxe si vous êtes un investisseur institutionnel, mais ils reconnaissent également que le véritable problème est l'offre et que la meilleure réglementation ou incitation serait peut-être des crédits d'impôt.
Pour moi, cela est très évident, bien sûr. Crédits d'impôt aux personnes qui apporteront un logement abordable. Parce que chaque fois que vous accordez un incitatif fiscal, c'est là que va l'argent. Je pense donc que c'est une proposition quelque peu équilibrée. Je n'ai pas tout lu et l'article en parle juste ou peut ne pas être lu. Mais je sais que d’autres pays facturent plus d’impôts à un investisseur qu’à un propriétaire. Les impôts fonciers vont être plus élevés, il va y avoir potentiellement un droit de mutation. Ce n’est donc pas quelque chose de nouveau ou d’inhabituel et je ne vois pas du tout cela comme une mauvaise chose… Je suis un gestionnaire de fonds. Ce ne serait pas bon pour moi.
Nous avons un fonds. Nous achetons de manière agressive. Je viens de rentrer de Dallas et nous avons réservé des maisons pour environ 120,000 20 personnes qui n'en ont pas besoin… Eh bien, ils ont probablement besoin de 30,000 à 220 XNUMX personnes en cure de désintoxication et l'ARV sera d'environ XNUMX pour notre fonds chez Grow Developments.
Je peux vous dire que du point de vue d’un gestionnaire de fonds, un premier acheteur ne voudrait pas de cette maison. Vous le savez. Nous réparons les maisons. Pour mettre un acheteur d'une première maison qui a à peine les moyens de se permettre la maison au début, peut-être en faisant un prêt FHA de 3 % d'acompte, maintenant ils ont une maison qui est à peine habitable ? Il faut des investisseurs. Je pense que cette voix doit être là aussi, que les investisseurs comme moi entrent, prennent ces vieilles maisons et les récupèrent. Nous avons le capital parce que nous le collectons pour l'acheter, le réparer et en faire un endroit vraiment agréable, propre et sûr pour une location. Il y a des gens qui ont besoin de cette location.

Jamil :
Et vous devez être incité à le faire.

Catherine :
Vous devez être incité. Donc, si nous étions trop imposés et s'il y avait des droits de mutation trop élevés, nous ne le ferions probablement pas parce que, honnêtement, dans un fonds de location unifamilial, l'écart n'est pas énorme de toute façon. Ce ne sont pas des rendements de 20, 30 ou 40 % que vous voyez. Je ne sais pas si vous voyez cela quelque part, mais les palmes vont rapporter plus d'argent.
Pour l'achat et la conservation de fonds d'investisseurs, les marges sont assez minces. Si vous voulez des entreprises comme la mienne, la mienne est définitivement plus petite que ces grandes. Il faut des incitatifs pour pouvoir créer des logements propres et sûrs. Le logement vieillit. Quelqu’un disait que la Terre aimait dévorer les logements. Si vous quittez une maison très longtemps, elle tombera dans le sol et Mère Nature la mangera. Ce sera. Après 20, 30, 40 ans, ces maisons ne se portent plus aussi bien. Ils ont besoin d’un investissement constant.

Dave:
27.5, non?

Catherine :
Ouais. Appréciation. C'est un article intéressant. Je le lirais certainement et le vérifierais. Une autre chose avec laquelle je suis d'accord, c'est qu'il ne faut pas subventionner l'investisseur si ce n'est pas nécessaire. Comme je l'ai dit, d'accord, subventionnez l'investisseur qui tente de créer des logements abordables. Je pense vous l'avoir dit, dans notre projet Park City, nous devions apporter 30 % de prix abordables et nous sommes très heureux de le faire.
Mais lorsque les coûts ont augmenté et que la construction de cette maison coûte le double, ils ne nous laissent pas la vendre plus cher parce qu'elle doit rester abordable. Nous perdons environ 400,000 XNUMX $ par propriété sur ce qu'il nous en coûte pour construire ces logements abordables. Pourquoi devrais-je faire ça ? Il semble que cela devrait être un... Il s'agit d'une incitation gouvernementale à cela, car cela nuit également à nos investisseurs. Si les prix augmentent, nous devons manger cela.

Dave:
Je pense que c'est un très bon point et je suis d'accord avec une grande partie de ce que vous dites. Mais juste pour extrapoler cela et voir comment cela a un impact, à long terme, sur la question de savoir si l'exigence selon laquelle les promoteurs disposent de logements abordables a du sens pour beaucoup de gens, moi y compris au niveau superficiel.
Mais ensuite, vous devez penser que vous êtes maintenant dans cette énigme et que, malheureusement, vous perdez de l’argent, vos investisseurs vont en souffrir. Cela signifie que vous êtes probablement moins susceptible de faire quelque chose comme ça à l’avenir. Et c'est ainsi qu'il arrive, même si le gouvernement essaie de créer davantage de logements abordables, si cela n'est pas fait avec tact et en laissant une certaine flexibilité et en rejoignant le point de James selon lequel vous travaillez ensemble en tant que partenaires pour que quelque chose fonctionne réellement. à long terme, cela pourrait en fait avoir certains effets négatifs et en quelque sorte le contraire de ce qui est prévu.

Catherine :
Je ne pouvais pas être plus d'accord. Nous ne ferons plus jamais cela parce que qui aurait pu prédire, qui aurait pu… Le gouvernement nous dit que nous ne pouvons pas envoyer nos travailleurs travailler, mais nous payons toujours les frais généraux, puis les coûts doublent et nous allons au comté et dites : « Vous nous avez dit que nous ne pouvions vendre ces maisons que pour 350,000 800,000 $. Leur construction nous coûte XNUMX XNUMX euros. Y a-t-il une flexibilité ? Et la réponse est non. Ils ne le feront pas.

James:
La seule réponse est de ne pas le construire.

Dave:
Oui.

James:
C'est comme si, d'accord. À ce stade, cela se transforme en parking.

Catherine :
Et cela ne va pas aider les pompiers et les enseignants qui en ont besoin.

Henri:
Et puis nous facturons un loyer pour le stationnement.

James:
Une chose que je veux mentionner, c'est que lorsque je lis ces articles, j'entends ceci : qu'en est-il de ces hedge funds qui ont acheté beaucoup de maisons et j'ai vendu beaucoup de propriétés de hedge funds et les hedge funds n'ont pas fait d'inventaire dès le début. acheteur de maison à temps. Ils n'ont pris l'inventaire d'aucun acheteur de maison, en particulier auprès d'un acheteur de maison à bas prix, car ils avaient besoin de beaucoup de travail.
Ils créent un inventaire. Ce sont des carcasses. Ce sont des maisons qui ne sont pas habitables. Ils ont besoin de capitaux pour les réparer. Et aucun propriétaire ne partira… Le gouvernement doit le faire, si c'est ce qu'il veut faire, alors il doit venir avec des équipes de construction et des programmes d'acompte nul et du financement de la construction, puis vous, le gouvernement, réparez les propriétés.
Parce que ce n'est pas un inventaire. L'inventaire ne part pas parce qu'il n'a jamais été un inventaire.

Jamil :
Bon point.

James:
Il est créé par ces sociétés d'investissement et tout le monde se plaint du fait qu'elles consomment tout le produit en ce moment ou au cours des deux dernières années. Nous avions besoin de ces acheteurs en 2008, 09, 10 et 11. L’inventaire était énorme et inutilisable à l’époque. Et la seule raison pour laquelle cela a été consommé, c'est parce que ces gros fonds sont entrés sur les marchés et ont acheté la terre la plus sale et ont restauré ces propriétés.
Nous ne savons pas ce qui serait arrivé à ce marché et combien de temps nous aurions été au plus bas sans ces entreprises. Il y a toujours des concessions mutuelles dans les deux cas, mais je pense que c'est une vision à courte vue car ils créent des stocks et des logements. Il s'agit de savoir comment contrôler les coûts et, à ce stade, ce n'est qu'une question de politique.

Catherine :
Ouais. Je suis curieux de savoir ce que vous pensez, car l'un des commentaires faits dans cet article était au minimum que les investisseurs ne devraient pas être subventionnés pour les logements locatifs. Ce que je veux dire par là, c'est que beaucoup de ces gros fonds ont obtenu des prêts à faible taux d'intérêt soutenus par Fanny et Freddy.
Ce sont des prêts du gouvernement. Fanny et Freddy ont été créés pour aider les personnes, les particuliers et les personnes à faible revenu à acheter une maison. C'est pourquoi nous avons des prêts garantis par le gouvernement. Pourquoi ces hedge funds ont-ils obtenu cela ? Je peux donc être d'accord. Encore une fois, j'adore ce qu'a dit Henry : travaillons ensemble vers un objectif commun. Je pense que personne ne veut que les familles vivent dans leur voiture à moins que… Encore une fois, à moins qu’ils ne le veuillent. Comme je l'ai dit, mes neveux gagnent beaucoup d'argent et ils adorent vivre dans leur camionnette. Encore une fois, à moins qu’ils ne le veuillent.

Dave:
D'accord. Eh bien, c'est une excellente conversation à tous. Merci. C’est un sujet important et probablement qui reviendra davantage dans un avenir proche. Je vais certainement en lire davantage à ce sujet. Merci Jamil et Kathy d'avoir partagé ces histoires avec nous. Très bien, passons à une conversation différente sur le marché immobilier. Henry, on dirait que tu nous as apporté un type d'histoire différent. Qu'est-ce que tu as?

Henri:
Oui, j'aime cet article parce que l'article lui-même reflète en quelque sorte ce qui se passe dans la vraie vie. Le titre est donc le suivant : les économistes disent qu'une récession immobilière aux États-Unis est déjà arrivée, elle est déjà là. Et ce qu'ils disent, c'est que l'indice du marché immobilier nous dit essentiellement qu'il est tombé à 33 et que tout ce qui est inférieur à 50 est synonyme de problèmes, car il se situe sur une échelle de cent points. Et donc ce qu’ils disent est basé sur cet indice du marché immobilier, que le marché immobilier est déjà en récession. Le pays est en récession depuis le milieu de l'été.
Mais cela et l’indice ont diminué pendant 11 mois consécutifs. L’article lui-même est donc un titre effrayant, mais en fin de compte, cet indice était basé sur ce que disent les constructeurs d’habitations. Et le marché pour un constructeur de maisons est différent de celui d'un investisseur traditionnel ou du marché d'un premier acheteur de maison, quelqu'un qui ne cherche pas à acheter pour investir mais à acheter pour vivre.
Il continue ensuite en disant que les taux d'intérêt sont élevés et que la même maison va maintenant vous coûter 1,000 7 $ de plus par mois qu'il y a trois mois, ce qui est tout à fait vrai. Mais cela veut aussi dire que les taux d’intérêt dépassent les 6.3 %, mais ils sont légèrement redescendus à environ XNUMX % ce mois-ci. Et donc cet article en lui-même ressemble à un tour de montagnes russes. Quand je lis l'article, je ne sais pas trop comment je me sens, j'ai juste l'impression de monter et de descendre. Donc c'est bien et ceci est mauvais et ceci est bien et ceci est mauvais. C’est le reflet de ce que ressentent en ce moment le premier investisseur, le nouvel investisseur, l’acheteur d’une première maison. Parce qu'ils se demandent : "Est-ce que je peux entrer ?" "Non, je n'entre pas."
C'est élevé. Ce que je veux que les gens comprennent, c’est que nous ne pouvons prendre des décisions dès maintenant que sur la base de ce que nous savons actuellement. Mais ce que je sais en tant qu’investisseur, c’est que le marché immobilier est un cycle. Il y aura un moment où les prix seront vraiment bas, comme c’est le cas actuellement. Vous êtes en mesure de négocier un prix inférieur. Cela vaut pour les acheteurs d’une première maison et pour les investisseurs, car il y a moins d’acheteurs qu’il y a quelques mois. Cela vous donne la possibilité d'acheter à moindre coût, mais il y aura aussi un moment sur le marché où les prix seront élevés, mais peut-être que le coût d'emprunt sera plus faible, ce qui signifie A, que vous pouvez vous permettre davantage et B. … Il est donc plus facile pour vous d'y entrer, d'acheter quelque chose et de pouvoir vous offrir une maison, peut-être à un prix plus élevé.
Ce qui est important, c'est de comprendre ce que le marché vous donne en ce moment. Je pense avoir déjà utilisé cette analogie, mais dans le sport, on dit que vous prenez ce que la défense vous donne. Il y aura toujours une opportunité, quel que soit le type de cycle de marché dans lequel nous nous trouvons. Si vous regardez ce qui se passe actuellement en ce moment, je veux que les gens puissent se concentrer sur, d'accord, qu'est-ce que ce marché m'offre comme opportunité ?
Cette opportunité correspond-elle à mes objectifs financiers ? Si votre objectif financier est d’acheter une propriété et de la conserver à long terme afin de créer des flux de trésorerie et de créer de la richesse grâce aux capitaux propres, c’est le moment idéal pour acheter une propriété à prix réduit. Oui, l'argent coûte plus cher, mais vous bénéficiez d'une remise plus importante. Cela se compense donc quelque peu en fonction de la remise. Si telle est votre stratégie, c'est génial.
Si votre stratégie consiste à échanger, à acheter une propriété, à la réparer puis à la vendre dans un court laps de temps, le marché ne vous l'offre pas vraiment si vous êtes inexpérimenté. Si vous êtes expérimenté et que vous avez mis en place des processus et des systèmes pour vous aider à trouver ces propriétés à prix réduit, à les rénover très rapidement, à les remettre sur le marché et à les vendre très rapidement, alors vous pouvez probablement adopter cette stratégie.
Mais si vous êtes simplement un investisseur normal qui effectue cette première, deuxième, troisième, quatrième, cinquième transaction, le trading n'est pas aussi facile en ce moment. C'est mieux pour un investisseur plus expérimenté. Il vous suffit donc de comprendre ce que le marché me dit en ce moment, à savoir qu'il s'agit d'une opportunité et cette opportunité correspond-elle à mes objectifs financiers ?

Catherine :
Je ne pourrais pas être plus d’accord, Henry. C'était de si bons points. Comme vous le savez, je reviens tout juste de Phoenix et il y avait la conférence IMN sur la location d'une famille unifamiliale. C'est leur 10e année et vous y aviez toutes sortes d'investisseurs acheteurs et détenteurs. Lors de la séance d'ouverture, ils ont donné ces très bonnes statistiques de John Burns que je veux juste partager et qui soutiennent ce que vous avez dit. Ils ont dit qu'à l'heure actuelle, il y avait une baisse de 57 % du nombre d'iBuyers. Donc si iBuyers vous dérangeait, il y en a 57 % de moins.
C'est énorme en soi. Il y a une baisse de 27 % des achats sur les fonds qui sont les plus importants, une centaine de logements ou plus. Et ce qui était super intéressant, ils ont dit qu’ils ne savaient pas vraiment pourquoi, mais ils pensent savoir pourquoi. Mais dans le type de 9 à 100 unités qu'ils n'ont pas refusées, ils achètent, puis les débutants, il y a une baisse de 22% parce qu'ils n'ont peut-être pas l'expérience comme vous l'avez dit et ne savent pas comment obtenir le offres.
L’interprétation était que ces gros fonds, ces gros investisseurs, sont en quelque sorte en difficulté en ce moment parce que beaucoup d’entre eux se sont tournés vers la construction de nouvelles maisons à louer. D'énormes développements de nouvelles maisons et les conditions ont changé. Leurs coûts de construction ont augmenté, comme je le sais et comme vous le savez. Leur coût d'emprunt a augmenté, puis le financement final a augmenté. Leurs plans ne fonctionnent donc pas comme prévu. On s’attend donc à de nombreuses retombées à cet égard. Et puis ceux qui achèteraient des lots dispersés comme nous le faisons ou des maisons dispersées, achetant simplement des maisons et essentiellement un modèle de fonds BRRR, achetant, réparant, récupérant notre argent et le refaisant dans le fonds, il faut être agile. Il faut vraiment connaître son marché. Il faut être un investisseur vraiment expert.
Vous ne pouvez pas être un investisseur aux gants blancs de Wall Street et faire cela. Il est temps. Je ne saurais trop insister sur ce que Henry vient de dire, à savoir que c'est le moment pour nous, pour les gens qui peuvent être agiles et qui peuvent aller là-bas et acheter ce que personne d'autre ne veut et le réparer tout en le gardant abordable pour quelqu'un et fournir un logement sûr et abordable. C'est notre tour, c'est notre jeu. Les grands joueurs sont absents parce qu'ils ne savent pas comment gérer un match comme celui-là.

James:
Les grands ont… Ils ne peuvent pas s’adapter et c’est…

Jamil :
Ils avancent trop lentement.

James:
Ils avancent trop lentement, leur bâton est trop lourd. Même nous, et nous ne sommes en aucun cas grands par rapport aux fonds, mais à mesure que vous développez vos entreprises, à mesure que le marché évolue, nous avons dû réduire cela et devenir agiles. Nous ne pouvons pas avoir… Plus vous avez de corps et plus vous avez de personnes ne veut pas dire que c'est plus efficace. Cela signifie simplement que cela devient davantage axé sur les processus. Mais cela ne signifie pas que vos processus sont, comme vous l'avez dit, agiles et que vous devez réduire les coûts.
Changer de maison n’est pas une chose facile. Ce n’est pas quelque chose… Vous pouvez construire une maison beaucoup plus facilement que retourner une maison. Lors de la construction d'une maison, vous obtenez des plans, vous travaillez avec des sous-traitants professionnels, ils soumissionnent pour les plans et vous pouvez ensuite les planifier en conséquence. Ces vieilles maisons que l’on déchire, déchirent et tout d’un coup, il y a des murs pourris, des choses tombent, il y a des cadavres dans… Qui sait ce qui se passe à l’intérieur de ces murs. Et il faut être capable de pivoter.

Henri:
Des cadavres partout.

Jamil :
Au fait, seulement dans le nord-ouest du Pacifique, les gars.

James:
Les choses arrivent et c'est ce qui arrive, c'est qu'ils ne peuvent pas s'adapter. Et c’est là que je pense que nous pourrions voir apparaître un cimetière d’immeubles de placement. J'y reviens sans cesse parce que si vous ne pouvez pas vous ajuster et contrôler vos coûts, si vous bénéficiez d'une réduction de 10 % sur votre construction, vos valeurs et votre durée totale, cela se transforme en un gros chiffre si c'est un gros chiffre. propriété. Et il faut savoir s’ajuster et s’adapter. Je sais que j'ai orienté toutes mes activités vers des domaines où nous sommes beaucoup plus agiles, beaucoup plus petits, et où il y a beaucoup plus de ninjas qui entrent et sortent. Quelle que soit l'activité, nous entrons et sortons. Vous devez le faire en étant agile.

Jamil :
Ce qui est intéressant, c'est que mon entreprise, Keyglee, est un grossiste national. Je peux donc voir à quoi cela ressemble du point de vue de l'investisseur, quel est le volume des transactions et quelle est la demande. Maintenant, ce qui est drôle, c'est que beaucoup de mes concurrents, lorsque les gros fonds achetaient beaucoup de maisons, les iBuyers, les institutions qui possèdent une centaine de maisons ou plus achetaient, la plupart de mes concurrents se concentraient directement sur eux.
Ils ont dit : « Oh, ces petits investisseurs familiaux qui achètent des gars qui réparent des palmes, ils ne nous paient pas assez. Ils ne ferment pas assez vite, ils ne paient pas trop cher. Alors concentrons-nous uniquement sur ces institutions. Et ils n’ont pas réussi à créer ou à entretenir des relations avec le petit papa et maman. Notre modèle économique n’a jamais changé.
Nous sommes restés avec le petit père et mère tout au long du processus, quand vous regardez notre volume d'échanges, je regarde les grossistes et il y a un cimetière de grossistes parce qu'ils ont tous fait des erreurs en déplaçant leurs activités vers les fonds où nous sommes restés avec l'homme et le père et notre volume, même si nous avons plongé, nous avons eu quelques mois où les choses allaient un peu… Nous avons dû pivoter et comprendre. Mais encore une fois, grâce à notre agilité et à notre capacité à nous adapter, nos volumes ont augmenté et nous les écrasons.
Vous pouvez voir cette exigence dont vous savez que les gars parlent quand Kathy dit que c'est notre temps, c'est notre temps et les gens qui sont au courant qui le comprennent, ils entrent et font en sorte que cela se réalise.

Dave:
D'accord. Eh bien, bonne conversation. Cela a été vraiment fascinant. Merci d'avoir amené cet Henry. James, qu'est-ce que tu nous as apporté ?

James:
J'ai publié un article parce que je pense qu'il est important d'examiner ce type d'articles sur les bébés clics, mais il dit que d'après Fortune, une baisse des prix de 20 %, sept modèles de prévision penchent vers un krach. Voici ce que proposent les 13 autres modèles du marché 2023. La raison pour laquelle j’aime cet article est qu’il vous donne une bonne perspective de tous types de secteurs. On parle de Wells Fargo, de JP Morgan, ils donnent leurs prédictions. Il y a Moody Analytics avec John Burns.
Ils ont leurs prédictions, puis vous avez les Zillows et les Redfins qui sont tous là aussi. Et dans cet article, vous pouvez cliquer sur chacun d’eux et lire leur point de vue sur la façon dont ils ont élaboré les analyses. La seule chose que je n’aime pas, c’est cet appât à clics, n’est-ce pas ? Les gens essaient d’amener les gens à télécharger des trucs, baisse de 20 %. C'est la peur. Si vous lisez vraiment l’intégralité de l’article, seules deux personnes ont fait référence à ce numéro. La plupart d’entre eux sont nettement inférieurs, dans une fourchette de 5 à 10 %, en baisse.

Dave:
Puis-je deviner qui sont ces 20 % ?

James:
Ouais. Qui pensez-vous?

Dave:
Ivy Zelman?

James:
Non, ce n'en était pas un.

Dave:
Ivy Zelman et Moody Analytics

James:
En fait non, non. Maugrey ne l'était pas. John Burns était le plus négatif. 22% en fait.

Dave:
Ouais, ils sont plutôt baissiers.

James:
Oui. Moody était d'environ 10%.

Dave:
John Burns est un gars intelligent.

Catherine :
Et il a généralement raison.

James:
Je connais.

Dave:
Vous voudrez peut-être prendre celui-là au sérieux.

James:
Et je suis peut-être d'accord avec lui parce qu'il y a cette statistique qui… Parfois, je dois me souvenir du bon sens. Il y a toutes ces données, il y a toutes ces opinions, comme Henry le disait aussi, ces montagnes russes, mais parfois cela relève du simple bon sens. Il est indiqué 20 % de crête à baisse.
Les prix des maisons reviendront aux niveaux du 21 octobre avec une baisse de 10 %. Ils seront en baisse de 20 % et seront toujours aux niveaux de 2021 fin février. Tout tourne autour de cette course massive. C’est donc comme si la plupart des gains réalisés en 2021 en représentaient une grande partie. Et donc, ce à quoi l'article fait vraiment référence, c'est que nous n'entrerons pas dans 2008 parce qu'ils ne pensent pas qu'il y aura cette crise hypothécaire et toutes ces choses qui se passent avec l'économie. Ils pensent simplement que tout se dégonfle à l’envers.
En ce moment, j’en suis fermement convaincu. Je ne pense pas que nous nous dirigeons vers une chute libre comme celle de 2008. En 2008, les lumières se sont éteintes et nous sommes tous restés assis dans le noir pendant un an. Comment pouvons-nous relancer cela ? Cela va simplement dégonfler les choses et cela va faire un peu mal en arrivant à la porte des choses que vous avez achetées en 2021 ou en 22. Mais ça ira mieux et il faudra juste s’adapter.
La raison pour laquelle j’aime fouiller dans toutes ces statistiques et toutes ces prédictions est que nous intégrons cela dans notre souscription. Nous pouvons toujours acheter en toute sécurité si nous ne le faisons pas… Il n'y a rien de mal à prédire que le marché pourrait baisser un peu, mais il faut le faire de manière intelligente car je suis un investisseur actif, je ne peux pas être effrayé. . C'est irréaliste.
Une grande partie de la baisse de 20 %, je pense un peu, nous avons déjà vu une grande partie de cette baisse et je pense que nous sommes probablement encore en dérapage de 5 % par rapport à là où nous en sommes parce que nous avons déjà vu ce 10. Je sais à Seattle, j'en ai vu 20% et c'est exactement ce que c'est. Mais cela me permet de continuer à acheter. Je peux intégrer cela dans mes analyses pendant que je souscris, j'examine les choses. Je me dis : « D'accord, si je pense que le marché est encore un peu risqué, je ne pousse tout simplement pas les valeurs. » Il n'y a rien de mal à cela. Et vous pouvez toujours effectuer ces achats et conclure des transactions.
Je pense qu'il est très important que les investisseurs établissent ce qu'ils pensent personnellement. Ce que je pense sera différent de Henry, Kathy et Jamil, nous allons l'acheter différemment. Nous allons mener nos activités différemment, mais nous effectuons les bonnes recherches à partir de toute notre expérience et nous l'intégrons dans ce que nous faisons sur notre marché spécifique.
Parce que Jamil est à Phoenix, je suis à Seattle, ce sont des marchés différents. Nous faisons également des choses différentes. Et donc vous devez vraiment vous limiter à ce que vous voulez faire sur ce marché en transition ? Recherchez ensuite ces informations et vous pourrez vous protéger. Il y a beaucoup de très bons achats en ce moment. Ces articles ne me dérangent pas vraiment car ils effraient les gens. Nous achetons beaucoup de… Nous avons acheté plus de propriétés et il s'agit de types de propriétés très différents, mais nous avons acheté plus de propriétés au cours des 90 derniers jours qu'au cours des six premiers mois de l'année.
C'est un produit complètement différent. Mais les opportunités existent, il faut vraiment, en tant qu'investisseur, écouter tout le monde, et ensuite, il faut les interpréter et vraiment comprendre ce que l'on veut faire. L’un d’eux est Redfin, ou je pense que c’était Zillow, qui prévoyait une baisse de 0.1. Et donc, sur la base de ce que je sais des iBuyers, je vais dans la direction opposée ou selon ce qu'ils recommandent. S'ils disent 1 %, je pense que c'est entre cinq et 6 %. Mais je pense qu'il est vraiment important que les gens interprètent ces informations et les intègrent ensuite dans leur propre pratique quotidienne sur votre marché. Parce que ce que vous faites est différent sur chaque marché. Et donc, même si le logement pourrait chuter de 20 %, cela ne vous affecterait peut-être pas du tout. Alors faites vraiment attention à ces gros titres et creusez. Ne vous contentez pas de prêter attention au clic effrayant

Dave:
Appât. Ouais, je veux dire, quand il s'agit de prévisions, j'ai l'impression qu'il y a essentiellement deux choses que vous devriez considérer lorsque vous lisez ce genre de choses. Tout d’abord, quel est le modèle économique prévu par les gens ? Êtes-vous Zillow, Redfin ou la Mortgage Bankers Association ? Parce que vous avez probablement tout intérêt à prédire les choses dans un sens. Mais je pense qu’il existe de nombreuses prévisions de très bonne réputation. Pour moi, tout dépend des taux hypothécaires. Si vous pensez que les taux hypothécaires vont rester au-dessus de 7 %, les prix pourraient chuter de 20 %. Personnellement, je ne crois pas que les taux hypothécaires vont rester aussi élevés.
Je pense qu'il y a un groupe différent de personnes qui disent que les taux hypothécaires vont se situer entre les cinq premiers et les six premiers l'année prochaine, et que vous assisterez alors probablement à des baisses à un chiffre. Personnellement, je fais partie de ce camp, nous en avons probablement tous longuement parlé, mais je pense que c'est en grande partie pour cela que vous voyez ces choses différenciantes.
Parce que si les taux hypothécaires restent élevés ou vont de 8 à 20 %, il va y avoir un krach, à mon avis, de l’ordre de 6.3 %. Mais nous avons déjà vu les taux hypothécaires descendre à XNUMX %. Les rendements obligataires continuent de baisser. S’ils restent là où ils sont actuellement, les taux hypothécaires atteindront les cinq l’année prochaine. Je pense donc que ce sont juste des choses que vous devriez surveiller. Si vous voulez comprendre qui a raison ici, il suffit de regarder les taux hypothécaires : plus ils montent, plus le risque de krach est élevé. Une dernière pensée ? Jamil, Henry, Kathy ?

Catherine :
Les dernières réflexions d'IMN étaient que la location est 30 % plus abordable dans la plupart des endroits que la possession de la même maison. Les fondamentaux sont donc très solides pour être propriétaire à l’heure actuelle.

Dave:
Ouais. Génial. J'aime cette friandise. Mettez ça sur Instagram. D'accord. Eh bien, merci beaucoup à tous d'être ici. On apprécie ça. J'ai eu beaucoup de plaisir. Et nous nous reverrons la prochaine fois.
Si vous écoutez ceci, nous apprécions toujours une bonne critique ou le partage de ce contenu. Si vous aussi pensez que c'était l'un des meilleurs shows de l'année, dites-le à tous vos proches sur Instagram ou simplement dans la rue. Dites à tout le monde que c’est le meilleur épisode et qu’ils devraient aller l’écouter. Merci beaucoup à tous d'avoir écouté. On se verra la prochaine fois pour On The Market.
On The Market est créé par moi, Dave Meyer et Kailyn Bennett, produit par Kailyn Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media, recherché par Pooja Jindal et un grand merci à toute l'équipe de Bigger Pockets. Eh bien, le contenu de l'émission sur le marché n'est que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier de manière indépendante les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.