Vous avez sans doute entendu parler de la hausse massive des taux d’intérêt. Depuis début 2022, les taux d’intérêt ont augmenté dans tous les aspects de nos vies. Les CD, les comptes d’épargne, les prêts automobiles et les cartes de crédit ont tous connu de fortes augmentations de taux d’intérêt au cours des 20 derniers mois.
Des personnes qui achètent une maison à propriétés commerciales En difficulté, les taux d’intérêt ont eu un impact majeur sur les investisseurs immobiliers. Avec la hausse des taux, nous avons entendu parler du prochain krach immobilier qui écraserait le marché immobilier. Je ne suis pas ici pour parler de ce crash potentiel puisque je ne pense pas que cela se produira.
Les taux d’intérêt ont également augmenté sur les HELOC. Selon Bankrate, ils sont passés d'une moyenne de 4.24 % en janvier 2022 à un peu plus de 10 % en novembre 2023. Il s'agit d'une augmentation drastique en si peu de temps. La Réserve fédérale a augmenté ses taux d’intérêt 11 fois depuis début 2022, rendant un HELOC moins attractif qu’auparavant.
Ici, je vais donner un aperçu de l’impact des taux d’intérêt élevés sur les HELOC. Les investisseurs immobiliers doivent prendre en compte plusieurs éléments en plus des taux d’intérêt plus élevés.
Qu’est-ce qu’un HELOC ?
A HELOC signifie marge de crédit sur valeur domiciliaire. Il s’agit d’une ligne de crédit renouvelable que les propriétaires peuvent obtenir auprès de la plupart des prêteurs si vous disposez de la valeur nette de votre maison. Un HELOC est similaire à une carte de crédit, où vous pouvez l'utiliser encore et encore. Chaque fois que vous effectuez un paiement, vous disposez de plus de crédit que vous pouvez utiliser.
La plupart des HELOC ont des taux d’intérêt variables. Si vous avez un HELOC depuis plus de deux ans, vous avez vu le taux passer de 3 % à 5 % à quelque part entre 8 % et 10 %.
Certains prêteurs proposent un taux d’intérêt fixe, ce qui vous permet de bloquer le taux d’intérêt pour une période spécifique. Un taux d’intérêt fixe n’est peut-être pas la meilleure option puisque les taux d’intérêt sont élevés à l’heure actuelle, mais c’est certainement un élément à considérer si vous pensez que les taux d’intérêt continueront d’augmenter.
Valeur nette immobilière disponible
Selon CNBC, les Américains disposaient de 30 2023 milliards de dollars de valeur nette immobilière en septembre 200,000, ce qui équivaut à environ 80 XNUMX dollars de valeur nette exploitable par propriétaire. La plupart des prêteurs offrent un ratio prêt/valeur de XNUMX % (RPV) rapport HELOC. Même si vous ne pourrez peut-être pas exploiter la totalité de la valeur nette de votre maison, vous pouvez toujours accéder à près de six chiffres.
Cela représente beaucoup d’argent que les gens peuvent exploiter. En fait, si vous êtes un investisseur immobilier ou si vous souhaitez commencer à acheter un bien immobilier, utiliser un HELOC peut être un excellent moyen de faire évoluer votre portefeuille immobilier tout en utilisant le équité chez vous et en laissant de l'argent liquide dans votre poche.
En raison de la valeur nette élevée des maisons et des taux d'intérêt élevés, il peut être facile de faire des achats importants et de ne pas être en mesure d'effectuer les paiements. Il est donc important d'utiliser un HELOC avec prudence. Je ne suis pas favorable à ce qu'un HELOC l'utilise comme une carte de crédit. Cependant, si vous utilisez un HELOC, ma recommandation est d’acheter quelque chose qui génère des revenus qui réduiront le HELOC au fil du temps : plus de biens immobiliers.
Effets des taux d’intérêt élevés sur les HELOC
Des conditions plus strictes
Il n’était pas rare que les prêteurs, généralement locaux, proposent un HELOC LTV de 90 % ou plus. En fait, il y a à peine deux ans, j'ai vu certains prêteurs proposer des LTV de 95 à 100 %. Ce LTV plus élevé vous a donné plus de pouvoir d’emprunt.
Certains prêteurs ont même proposé des options d’intérêt uniquement pour les HELOC. De nombreux prêteurs proposent également des taux d’intérêt de lancement. Certains d’entre eux étaient aussi bas que 0.99 % pendant six mois pour vous inciter à les utiliser comme prêteur.
Cependant, en raison de la hausse des taux d’intérêt, les prêteurs ont resserré leurs conditions. La plupart des prêteurs n'offrent plus d'option d'intérêt uniquement et ont réduit le LTV à 80 %. Certains prêteurs ont même complètement supprimé la période de lancement des taux d’intérêt. Et il existe d’autres prêteurs qui n’offrent pas du tout d’options HELOC.
Les HELOC varient considérablement selon les prêteurs, et ce sont des généralisations. Si vous cherchez à obtenir un HELOC, contactez trois à sept prêteurs différents et évaluez toutes les options.
Augmentation des coûts d’emprunt et des mensualités
Nous examinerons un exemple dans la section suivante, mais je tiens à mentionner que les taux d'intérêt plus élevés sur les HELOC signifient qu'il sera plus coûteux d'utiliser un HELOC (ou tout autre crédit, d'ailleurs).
Lorsque vous cherchez à obtenir un HELOC, gardez à l’esprit qu’il ne s’agit pas d’un paiement mensuel fixe comme un paiement typique. hypothéquer ou un prêt automobile. C'est comme une carte de crédit, où il variera chaque mois en fonction du solde impayé.
Outre le fait que le solde impayé peut changer chaque mois, une fluctuation du taux d’intérêt pourrait avoir un impact sur le montant du paiement et augmenter le coût de l’emprunt. Votre paiement mensuel peut augmenter ou diminuer, mais le coût des intérêts est un élément à garder à l’esprit lorsque vous recherchez votre prochaine propriété.
Facteur d'abordabilité
Les HELOC deviennent moins abordables qu’ils ne l’étaient il y a à peine deux ans, mais cela ne veut pas dire qu’ils ne sont plus une option. Cela signifie simplement tenir compte des changements d’intérêt. Des taux d’intérêt plus élevés signifient évidemment que vous payez plus d’intérêts.
Voici un exemple de l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les HELOC. Disons que vous avez un HELOC de 100,000 50,000 $. Si vous utilisez un HELOC comme mise de fonds pour une maison unifamiliale et que vous devez emprunter 2022 4.25 $ pour la mise de fonds et les frais de clôture, au début de XNUMX, votre taux d'intérêt était de XNUMX %.
Ainsi, début 2022, voici les chiffres :
- L’équilibre : $50,000
- Taux d'intérêt: 4.25%
- Paiement des intérêts annuels : $2,125
Puis, fin 2023, voici les chiffres :
- L’équilibre : $50,000
- Taux d'intérêt: 10%
- Paiement des intérêts annuels : $5,000
Le paiement des intérêts aurait augmenté de près de 3,000 240 $ par an, soit environ XNUMX $ par mois.
Cela ne fait en aucun cas de cet exemple un facteur décisif. Cela signifie simplement que cet investissement générerait moins de flux de trésorerie qu’il y a deux ans.
Bien sûr, si vous utilisez plus de 50,000 XNUMX $, la hausse des taux d’intérêt peut signifier que vous ne pourrez pas vous permettre d’acquérir un immeuble de placement. Quand je souscris plusieurs familles ainsi que auto-stockage accords, j’ai tendance à être conservateur. Je gonfle généralement légèrement les taux d’intérêt pour tenir compte des changements dans les taux d’intérêt. En général, c'est une bonne pratique de souscrire de manière prudente.
Impact sur la valeur nette du logement
Nous constatons que certains marchés et classes d’actifs sont touchés par les actions en raison des taux d’intérêt élevés. Par exemple, les prix médians des logements à Austin, au Texas ; Salt Lake City; Seattle ; et Boise, Idaho, ont chuté de 3 à 5 % en valeur. Cela est dû à une demande moindre. Les propriétés restent plus longtemps sur le marché et les vendeurs offrent des concessions que nous n'avons pas vues depuis de nombreuses années.
Lorsque la valeur des maisons diminue, la valeur nette diminue également. Bien que ce ne soit pas une préoccupation majeure, il faut en être conscient lorsque l’on recherche un HELOC. En gardant à l’esprit les pourcentages ci-dessus, cela signifierait qu’une maison évaluée à 600,000 25,000 $ coûterait environ XNUMX XNUMX $ de moins, ce qui réduirait le montant que vous pourriez obtenir sur un HELOC.
Tarifs variables et tarifs fixes
Si vous envisagez simplement d'obtenir un HELOC, les taux d'intérêt sont d'environ 10 %. Un taux variable est le plus courant parmi les prêteurs HELOC. La bonne nouvelle avec un HELOC est que lorsque les taux d’intérêt baissent, le taux d’intérêt sur le HELOC baissera également.
Cependant, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’un taux d’intérêt variable qu’il augmentera dès que la Fed apportera un changement. Certains prêteurs modifieront les taux d’intérêt mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Il est important de demander aux prêteurs à quelle fréquence le taux pourrait changer.
Pour les HELOC à taux fixe, vous serez bloqué sur le taux d’intérêt qui vous est proposé lorsque vous demanderez un HELOC. Cependant, lorsque les taux d’intérêt redescendent, vous pourriez avoir un taux d’intérêt plus élevé que ce que le marché offre à ce moment-là.
Vérifiez auprès d’un prêteur pour savoir combien de temps ce taux d’intérêt sera bloqué. Il se peut qu’il ne s’agisse pas de toute la période de prélèvement. De plus, vous pourrez peut-être refinancer un HELOC lorsque les taux d’intérêt baissent, de sorte que vous ne serez pas toujours bloqué par un taux d’intérêt plus élevé.
Réflexions finales
Vous vous demandez peut-être pourquoi vous utiliseriez un HELOC alors que les taux d’intérêt sont si élevés. Même si les taux d’intérêt ont eu un impact sur les HELOC, envisagez l’alternative :
- Avez-vous le capital pour investir dans l'immobilier ?
- Voulez-vous utiliser une carte de crédit et payer un taux d'intérêt de plus de 20 % ou près de 30 % de frais d'avance de fonds ?
- Utilisez-vous un prêteur d'argent dur qui offre 10 % d'intérêt et quelques points à chaque fois ?
- Voulez-vous attendre que les taux d’intérêt baissent ?
- Comment un HELOC peut-il encore m'aider à faire évoluer mon portefeuille ?
Pour moi, les taux d’intérêt plus élevés ne sont pas une grande préoccupation puisque j’achète des propriétés avec des flux de trésorerie qui remboursent le solde HELOC et me permettent de commencer à constituer des capitaux propres dans les propriétés. Cela m'a aidé à acheter plusieurs propriétés que je n'aurais pas pu acheter si j'avais simplement économisé pour elles.
Les HELOC, lorsqu’ils sont utilisés correctement, constituent une stratégie très puissante pour développer votre portefeuille immobilier. Ils nous ont permis d’élargir notre portefeuille quelles que soient les variations des taux d’intérêt.
Si je peux accéder à une propriété maintenant en utilisant des taux d’intérêt plus élevés, cela signifie simplement que lorsque les taux d’intérêt baisseront, les propriétés auront un meilleur flux de trésorerie. Je vois Les HELOC comme un excellent outil pour m'aider à atteindre mon objectif final.
Considérez toutes vos options et prenez la meilleure décision pour vous, votre famille et votre entreprise.
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