La flambée rapide des prix que de nombreux marchés du logement ont connue pendant la pandémie est ralentir, et de nombreux économistes s'attendent à une correction du marché du logement. La bonne nouvelle est que le marché du logement ne devrait pas s'effondrer. La mauvaise nouvelle est que le marché du logement entre dans une nouvelle ère qui ne profitera probablement à personne en particulier.
Les maisons répertoriées en 2023 peuvent rester plus longtemps sur le marché, et les vendeurs peuvent ne pas réaliser les mêmes bénéfices qu'il y a six mois. Pendant ce temps, même si les acheteurs peuvent obtenir un prix inférieur pour une maison sur certains marchés, les taux d'intérêt élevés nuisent à l'abordabilité. Les agents sont déjà mal du ralentissement de l'activité de vente, et les investisseurs devront s'adapter à de nouvelles conditions qui rendent certaines stratégies d'investissement impraticables. Personne ne gagne. Cependant, tout le monde peut être conscient des prévisions de logement et ajuster ses plans pour obtenir les meilleurs résultats possibles dans une situation difficile.
L'impact sur les vendeurs
Le marché évolue déjà
Les vendeurs peuvent être conscients que la mise en vente signifiera un processus plus long et des versements hypothécaires plus élevés sur une nouvelle maison, mais les gens doivent encore déménager. Inventaire a commencé à augmenter, entraînant une concurrence moindre, bien que les stocks soient encore serrés par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. Le rapport des prix de vente au catalogue est également en baisse - le temps des offres multiples au-dessus de la demande est révolu. Et le nombre médian de jours qu'une maison reste sur le marché a été en hausse depuis juin. Bien que les tendances varient d'un marché à l'autre, nombre d'entre eux se tournent vers le mains de l'acheteur.
Les vendeurs sont toujours prêts à réaliser des bénéfices
Les prix des maisons existantes ont grimpé en flèche pendant la pandémie. Entre décembre 2019 et juin 2022, les prix des maisons Rose 45%, le plus grand bond depuis l'élaboration de l'indice national des prix des maisons aux États-Unis. Les marchés qui ont connu les hausses les plus rapides sont ralentir le plus vite, mais même les prévisions immobilières les plus sombres prédisent une baisse de jusqu'à% 30 sur les marchés les plus surévalués – pas assez pour effacer les gains de capitaux propres que la plupart des propriétaires ont connus, bien que certaines personnes puissent perdre de l'argent à cause d'un mauvais timing.
Certaines familles pourraient gagner jusqu'à 1 million de dollars en gains en capital non imposés si la loi More Homes on the Market Act, approuvée par la National Association of Realtors, est adoptée. La législation doublerait le seuil d'exclusion des gains en capital, qui est maintenant de 250,000 500,000 $ pour les déclarants célibataires et de XNUMX XNUMX $ pour les couples mariés. La loi peut encourager les propriétaires auparavant hésitants à réduire leurs effectifs, selon le NAR.
Mais c'est une période difficile pour les familles qui s'agrandissent de déménager dans une maison plus grande. Les vendeurs qui ont acheté leur maison pendant le boom de l'achat de maisons, lorsque les taux d'intérêt étaient bas, peuvent faire face à des paiements hypothécaires inabordables s'ils essaient d'échanger. Le paiement mensuel d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans pour un maison à prix médian a plus que doublé depuis le deuxième trimestre de 2020, sur la base des nouveaux taux hypothécaires et des prix élevés.
Timing Is Everything
Diverses entreprises, dont Morgan Stanley, Moody's Analytics et Capital Economics, ont ont révisé leurs prévisions de logements pour 2023 pour prédire des baisses encore plus fortes que celles initialement estimées. Les experts les plus optimistes ne s'attendent qu'à une augmentation modeste des prix - par exemple, l'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, affirme que les prix pourraient hausse de 1 % sur tous les marchés l'année prochaine. Le moment de la baisse des prix et de la reprise du marché du logement est encore imprévisible. Pourtant, cela pourrait faire la différence entre de maigres bénéfices et d'énormes gains en capital pour les vendeurs.
Vendre signifie désormais faire face à des paiements moins abordables pour une nouvelle maison. Mais attendre jusqu'à la fin de 2023 pourrait aggraver la situation des vendeurs : les taux hypothécaires pourraient rester élevés, tandis que les prix des logements pourraient baisser. Tenir jusqu'à la fin de 2025 ou 2026 est probablement la meilleure option, en particulier pour les vendeurs de prêts hypothécaires à taux fixe, car la plupart des experts s'attendent à ce que le marché rebondisse d'ici là. Mais tout le monde n'aura pas la possibilité d'attendre.
L'impact sur les acheteurs
Pression d'abordabilité sur le marché actuel
Les acheteurs potentiels sont confrontés à plusieurs défis dans le marché actuel. Grâce à l'inflation, les revenus sont mis à rude épreuve. Des prix à l'épicerie et des loyers qui devraient continuer à grimper jusqu'en 2023 font qu'il est difficile pour les gens d'épargner. La maison au prix médian, qui est maintenant de 454,900 XNUMX $, est devenue hors de portée pour ménages à revenu médian. Les taux hypothécaires ont légèrement baissé, mais il est peu probable qu'ils baissent davantage et pourraient même remonter puisque la lutte de la Fed pour maîtriser l'inflation se poursuit. Aux taux actuels, les versements hypothécaires sur une maison au prix médian consommeraient 38 % des revenus mensuels d'un ménage à revenu médian.
Une correction du logement pourrait apporter un soulagement limité
Si les prix chutent comme de nombreux économistes s'y attendent, les acheteurs pourraient être en mesure de conclure de meilleures affaires en 2023 ou 2024 et de réaliser des gains d'appréciation en 2025 ou 2026. Mais les prévisions ne sont pas exactes et les experts ne sont pas d'accord sur le moment où les prix atteindront le plus bas. Et il est difficile de déterminer quand les taux hypothécaires vont baisser. L'inflation a résisté aux efforts de la Fed.
Même avec un allégement modéré des prix, l'abordabilité restera un problème pour les acheteurs potentiels. Pour que les versements hypothécaires reviennent à 18 % du revenu du ménage, ce qui a toujours été typique pour les acheteurs de maison, les prix devraient baisser de 39 %, Washington Post rapports. C'est une correction de prix plus importante que ce à quoi tout le monde s'attend.
Les stratégies de financement évoluent
En 2021, demander un prêt hypothécaire traditionnel à taux fixe de 30 ans était une évidence. Les acheteurs pourraient bénéficier de taux historiquement bas. Maintenant, une hypothèque traditionnelle signifie être enfermé dans un taux d'intérêt plus élevé. Maintenant que les acheteurs comptent sur le refinancement une fois que les taux d'intérêt auront baissé, ils poursuivent des stratégies de financement qu'ils ont peut-être jugées trop risquées par le passé.
Par exemple, les prêts hypothécaires à taux variable sont devenir plus populaire, même s'ils s'accompagnent de mensualités imprévisibles une fois la période de taux fixe terminée. Cette incertitude a peut-être dissuadé les demandeurs d'hypothèque dans le passé, mais les ARM représentaient 12.8% des demandes de crédit immobilier dès la deuxième semaine d'octobre, contre seulement 3.1 % au début de l'année. Les taux ARM n'ont pas augmenté autant que les taux hypothécaires fixes, permettant aux acheteurs de maison d'accéder à des mensualités hypothécaires plus faibles, du moins pendant la phase à taux fixe du prêt.
Il peut également y avoir des opportunités pour les acheteurs d'utiliser d'autres options de financement créatives qui n'auraient peut-être pas de sens ou n'étaient pas disponibles sur un marché différent. Par exemple, les vendeurs peuvent être disposés à offrir un financement propriétaire, qui peut être plus accessible aux acheteurs à faible revenu avec une faible mise de fonds ou à ceux dont le crédit est faible. Avec le financement du propriétaire ou du vendeur, le vendeur devient le prêteur, conservant l'acte jusqu'à ce que l'acheteur ait payé la maison avec intérêt. Financement vendeur peut être risqué parce qu'il n'est pas assujetti aux mêmes protections pour les consommateurs qu'un prêt hypothécaire traditionnel, mais il peut souvent se traduire par des modalités plus souples et des économies de coûts au fil du temps.
L'impact sur les agents
Pas assez d'affaires
En 2021, sur 47 millions d'Américains quitté leur emploi volontairement. Beaucoup se sont sentis pris au piège des emplois peu rémunérés sans possibilités d'évolution. Cela s'appelle maintenant La grande démission, et bien que les contrôles de relance pendant la pandémie aient pu être un facteur de motivation pour les gens à trouver de nouvelles carrières, certains experts disent que la tendance se poursuit depuis une décennie. Les gens recherchent de meilleures façons de vivre et de gagner de l'argent dans des emplois qui offrent un meilleur salaire et plus de flexibilité. Cette tendance s'est heurtée à une forte demande dans le secteur du logement, ce qui a poussé davantage de personnes à devenir des agents immobiliers.
Le nombre d'agents immobiliers américains atteint un sommet dans 2021, et maintenant il n'y a plus assez d'affaires pour tout le monde. L'activité de vente est en baisse presque 30%. Les agents sont passés de trop d'appels téléphoniques de clients potentiels à frapper aux portes des propriétaires confrontés à une saisie, dans l'espoir d'acquérir de nouvelles annonces et de gagner des commissions.
Se différencier et se développer pour survivre
Des licenciements généralisés dans le secteur du logement et la baisse des ventes ont conduit de nombreux agents immobiliers à poursuivre les bousculades secondaires jusqu'à ce que l'activité de vente rebondisse. Ceux qui espèrent rester dans le jeu devront s'adapter. Une plus grande concurrence entre les agents nécessite des stratégies de marketing plus agressives, y compris le marketing des médias sociaux. Les agents immobiliers peuvent également avoir besoin d'élargir la zone ou le prix dans lequel ils travaillent ou même de se déplacer vers un nouveau marché où il y a plus de demande. Le travail de conseil en immobilier peut être une option pour certains, tandis que d'autres moins expérimentés peuvent abandonner complètement l'industrie. Les agents peuvent également profiter de notre Programme d'agent en vedette pour des pistes d'investisseurs cohérentes !
L'impact sur les investisseurs
L'argent est roi
Les taux hypothécaires élevés compriment les marges des transactions d'investissement pour les investisseurs qui dépendent du financement. Si les taux d'intérêt étaient toujours à 3.25 %, les investisseurs pourraient obtenir près de 40 % de flux de trésorerie supplémentaires sur un bien locatif à prix médian qui respecte la règle des 1 %, un bien qui peut capter 1 % du prix d'achat en loyer mensuel. Les taux hypothécaires élevés laissent moins de place aux problèmes d'inoccupation, aux problèmes d'entretien et à d'autres choses qui peuvent mal tourner avec un immeuble de placement. À moins que les investisseurs n'aient les réserves nécessaires pour acheter des propriétés en espèces, ils se tourneront vers un segment plus restreint de propriétés pouvant atteindre le rendement qu'ils recherchent.
Le bon moment peut maximiser vos retours
Comme pour tout investissement, il est préférable d'acheter une propriété lorsque les prix sont au plus bas et de vendre lorsque les prix sont élevés. La valeur des maisons en 2023 n'est pas prévisible, mais est susceptible de chuter, atteignant un creux en 2024 ou 2025. Parfois, les investisseurs peuvent utiliser l'attente d'une baisse des prix à leur avantage. La concurrence des acheteurs diminuant, les maisons restent sur le marché plus longtemps. Il n'est plus déraisonnable d'offrir un prix inférieur à celui demandé, surtout dans marchés où les baisses de prix sont fréquentes.
Cependant, l'incertitude des valeurs futures des maisons rend également certaines stratégies d'investissement risquées. Une opération réussie de réparation et d'inversion nécessite une rénovation rapide. Mais le marché immobilier est déjà en perte de vitesse. Les investisseurs qui acquièrent une propriété à réparer maintenant pourraient envisager une baisse de la valeur de leur maison lorsqu'ils essaieront de revendre dans quelques mois.
Choisir la bonne stratégie est plus important que jamais
L'immobilier est toujours un excellent investissement, mais certaines stratégies deviennent moins viables. ça devient moins cher à louer qu'à acheter sur la plupart des marchés, ce qui rend difficile pour les investisseurs d'obtenir des flux de trésorerie positifs d'une location à long terme. Tout comme les agents doivent s'adapter en regardant d'autres marchés, les investisseurs peuvent avoir besoin d'investir à longue distance s'ils espèrent la stabilité d'une location à long terme.
Pendant ce temps, le marché de la location courte durée devient saturé. En 2021, la demande de locations Airbnb était élevée, encourageant les investisseurs à entrer sur le marché en tant qu'hôtes. Le nombre de locations disponibles sur la plateforme 23.2% en hausse au cours de l'année se terminant en septembre 2022. Maintenant, il y a une offre excédentaire massive de propriétés Airbnb par rapport à la demande des consommateurs, ce qui entraîne une baisse des taux d'occupation.
Mais un nombre croissant de nomades numériques peut créer une demande de locations à moyen terme sur certains marchés. Avec une location à moyen terme, l'investisseur meuble la propriété, paie les services publics et loue l'unité pendant un à six mois à la fois. La location à moyen terme est la boucle d'or des stratégies d'investissement immobilier, elle offre une plus grande stabilité qu'une location à court terme et un potentiel de trésorerie plus élevé qu'une location à long terme. Cependant, cela ne fonctionne que sur le bon marché. Une zone urbaine dynamique qui abrite également des employeurs qui font appel à des professionnels itinérants offrira probablement le plus d'opportunités aux investisseurs.
Chacun doit s'adapter
Pour obtenir les meilleurs résultats de votre transaction immobilière, vous devrez faire attention à l'évolution du marché et vous adapter en conséquence. C'est vrai pour les acheteurs, les vendeurs, les agents et les investisseurs. Avec la bonne stratégie et un peu de patience, n'importe qui peut résister à la correction immobilière prévue - il peut même y avoir des opportunités d'en profiter.
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