Prêt FHA 203(k) : les prêts de réhabilitation expliqués

Dans cet article

Les logements en rénovation peuvent être transformés en lieux de vie fantastiques. Ils peuvent aussi coûter cher. En plus de votre prêt hypothécaire, vous devrez souvent payer de votre poche les réparations ou obtenir un prêt à court terme à taux d’intérêt élevé. Et si vous pouviez combiner l’achat de votre maison et le coût des rénovations en un seul prêt ? Avec un prêt de réadaptation FHA 203(k), vous pouvez ! 

Les prêts FHA 203(k) (également appelés prêts hypothécaires de rénovation) vous permettent d'acheter ou de refinancer une maison en combinant l'hypothèque et les réparations en un seul prêt avec un seul versement hypothécaire mensuel. 

Cet article expliquera le fonctionnement des prêts de réadaptation FHA 203(k), leurs exigences ainsi que les avantages et les inconvénients d'en obtenir un. 

Qu'est-ce qu'un prêt de réadaptation FHA 203(k) ?

Être admissible à un prêt conventionnel peut être difficile si vous achetez une maison nécessitant de sérieuses réparations. Les prêteurs hypothécaires hésitent souvent à approuver un prêt pour ce type de logements, laissant les acheteurs chercher d’autres sources de revenus, comme des prêts d’argent dur ou des prêts privés. 

Les prêts de réadaptation résolvent ce problème car les coûts de rénovation sont intégrés au prêt. Vous pouvez emprunter jusqu'à 110 % de la valeur future de votre maison ou du prix d'achat plus les frais de réparation, selon le montant le moins élevé, à condition que cela respecte les limites de prêt FHA de votre région. Par exemple, si le prix d'achat de votre maison est de 300,000 25,000 $ et nécessite 203 325,000 $ de rénovations, vous pouvez obtenir un prêt de réadaptation FHA XNUMX XNUMX pour XNUMX XNUMX $. 

Vous pouvez également refinancer votre maison avec un prêt de réadaptation, à condition que vous prévoyiez au moins 5,000 XNUMX $ en rénovations. Vous n’avez même pas besoin d’un prêt FHA actuel pour le faire !

Comment fonctionne un prêt FHA 203(k) ?

Obtenir un prêt de réadaptation FHA 203(k) est similaire à tout autre prêt immobilier, mais avec quelques étapes supplémentaires. 

1. Magasinez

Tous les prêteurs ne sont pas autorisés à offrir des prêts FHA 203(k). Obtenez des devis de quelques prêteurs qui le peuvent et déterminez qui peut vous proposer la meilleure offre. Ensuite, demandez un prêt et obtenez une lettre de pré-approbation par leur intermédiaire.

2. Trouver une propriété

Trouvez une maison que vous souhaitez réparer et faites savoir au vendeur que vous bénéficiez d'un prêt de réadaptation FHA 203 (k) dans votre lettre d'offre. 

3. Travaillez avec un consultant

Envisagez de travailler avec un consultant FHA 203(k), surtout si vos coûts de rénovation devraient dépasser 30,000 XNUMX $. Un consultant peut obtenir des propositions détaillées d’entrepreneurs professionnels, y compris des estimations de coûts et l’étendue des travaux requis. 

4. Travailler avec un entrepreneur

Vous ne pouvez pas rénover la propriété vous-même pour obtenir l’approbation d’un prêt FHA 203(k). Vous devez embaucher un entrepreneur professionnel. Si vous ne travaillez pas avec un consultant, votre entrepreneur doit rédiger une proposition détaillée décrivant l'étendue des travaux et le coût approximatif.

5. Obtenez une évaluation de votre maison

Votre prêteur émet une évaluation de la maison pour déterminer la valeur de la propriété. Contrairement à une évaluation de maison standard, vous recevrez un rapport sur la valeur estimative avant et après les rénovations.

6. La clôture et la construction

Vous pouvez finaliser la transaction à condition que l’évaluation de la maison corresponde au prêt proposé. Une fois cela fait, les entrepreneurs peuvent commencer à rénover votre nouvelle maison. Votre prêteur vous guidera tout au long de ce processus, car il implique également de recevoir des offres d'entrepreneurs agréés et certains documents supplémentaires. Cependant, c'est pour cela que votre prêteur agréé 203k est là : pour vous aider à transformer votre rénovation en un chez-soi.  

Types de prêts FHA 203(k)

Il existe deux types de prêts FHA 203(k) : limités et standard. Voici les distinctions entre eux :

Prêts 203(k) limités	Prêts standard 203(k)
Plafond à 35,000 XNUMX $ pour les rénovations domiciliaires	Nécessite un minimum de 5,000 XNUMX $ pour les rénovations domiciliaires
Principalement pour les réparations non structurelles et non luxueuses, comme le remplacement du toit, la rénovation de cuisines et de salles de bains, les améliorations de CVC, etc.	Cela peut inclure certaines modifications structurelles, comme la transformation d'une maison en duplex, une meilleure accessibilité pour une personne handicapée, des projets d'aménagement paysager plus importants, etc.
Plus facile à obtenir et moins de paperasse	Moins courant et plus de paperasse

Que ne pouvez-vous pas faire avec un prêt de 203 XNUMX $

Quel que soit le type de prêt 203(k) vous obtenez, certaines restrictions s’appliquent aux prêts limités et standard. Premièrement, les projets de construction ne peuvent pas prendre plus de six mois. Assurez-vous de travailler avec des entrepreneurs qui comprennent vos délais et peuvent les respecter. Vous ne pouvez pas non plus ajouter des équipements de luxe comme des piscines ou des courts de tennis. La seule restriction principale concerne les petits projets d’aménagement paysager. Les grands projets d’aménagement paysager sont acceptables.

Conditions requises pour un prêt de réadaptation FHA 203k()

Comme vous l'avez peut-être supposé, les prêts FHA 203(k) sont une sous-catégorie des prêts hypothécaires FHA et ont donc des exigences similaires, notamment :

• Vous devez vivre à la maison. Les prêts FHA 203(k) ne sont pas destinés maison retournée.
• Vous devez être citoyen américain ou résident permanent légal. 
• Acompte minimum de 3.5% du total cumulé du prix d'achat et des frais de rénovation.
• Un pointage de crédit minimum de 580. Dans certains cas, vous pouvez obtenir un prêt si votre pointage de crédit est compris entre 500 et 579 si vous versez 10 % d'acompte, mais c'est moins probable. 
• Un ratio d’endettement inférieur à 43 %. En d’autres termes, si votre revenu avant impôts est de 4,000 1,720 $ par mois, vos factures ne peuvent pas dépasser XNUMX XNUMX $. 
• Vous ne pouvez pas dépasser les limites de prêt FHA 203(k) dans votre région. 

Avantages et inconvénients d'un prêt FHA 203(k)

Chaque prêt a des avantages et des inconvénients, et les prêts de réadaptation FHA 203(k) ne sont pas différents. 

Avantages du prêt de réadaptation FHA 203 (k)

• Vous pouvez combiner votre prix d’achat avec des réparations domiciliaires et profiter d’une maison récemment rénovée.
• Exigences de mise de fonds et de cote de crédit inférieures à celles d’un prêt conventionnel.
• Des taux d’intérêt inférieurs à ceux des autres types de prêts à la rénovation domiciliaire.
• Un moyen rapide de créer des capitaux propres. Le prix des maisons en difficulté est souvent bien inférieur à celui de leurs homologues non en difficulté. 
• Généralement moins de concurrence pour une propriété.

Avantages du prêt de réadaptation FHA 203 (k)

• Vous ne pouvez pas obtenir l’approbation d’un prêt si vous recherchez un immeuble de placement.
• Vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
• Cela nécessite plus de paperasse qu’un prêt ordinaire et prend plus de temps à clôturer.
• En règle générale, les prêts de réadaptation sont de 0.75 % à 1 % plus élevés que votre prêt hypothécaire FHA standard.  
• Vous devrez déterminer quelles réparations doivent être effectuées et déterminer si vous disposez du budget pour celles-ci, ce qui nécessite plus de travail. De plus, des entrepreneurs agréés sont tenus d'effectuer les travaux. Vous ne pouvez pas bricoler et économiser sur les coûts. 

FHA 203(k) Prêts de réadaptation par rapport aux prêts conventionnels

Les prêts FHA 203(k) et les prêts conventionnels se chevauchent dans une certaine mesure. Ils sont tous deux utilisés pour les résidences principales, nécessitent des ratios d’endettement similaires et vous pouvez obtenir des prêts à terme (15, 20 et 30 ans) en utilisant les deux. Il existe cependant quelques différences clés entre ces types de prêts :

	Prêts FHA 203(k)	Prêts conventionnels
Mise de Fonds	Au moins 3.5 %	Minimum 5 % (généralement)
PMI	Requis	Non obligatoire si vous versez 20 % d'acompte
Minimums de cote de crédit(D'habitude)	580	620
Contributions maximales du vendeur aux frais de clôture	6%	9 % si vous mettez 20 % d'acompte
Pour quoi vous pouvez utiliser le prêt	Résidence principale	Résidence principale ou secondaire et immeubles de rapport

Utiliser un prêt de 203 XNUMX pour refinancer votre prêt existant

Le refinancement en un prêt de 203 203 $ pour aider à financer des rénovations domiciliaires est un excellent moyen de réaliser les rénovations que vous souhaitez effectuer. Vous n’avez même pas besoin d’un prêt FHA existant pour le faire ! Comme pour les prêts de réadaptation réguliers de XNUMX XNUMX, vous pouvez choisir entre un prêt limité ou standard et devez répondre à leurs exigences. 

Vous pouvez refinancer jusqu'à 96.5 % de votre prêt hypothécaire total si votre pointage de crédit est de 580 ou plus. Cependant, un prêteur hypothécaire peut avoir des exigences plus strictes à respecter. Faites vos recherches avant de refinancer avec un prêt de 203 XNUMX $ pour voir si cela vous convient. 

Alternatives au prêt FHA 203(k)

Heureusement, les prêts immobiliers ne manquent pas si vous souhaitez acheter un logement à rénover. Voici quelques-unes de vos autres options :

• Prêt HomeStyle de Fannie Mae – Fonctionne de manière similaire à un prêt FHA 203(k), mais comporte des exigences plus strictes, notamment une cote de crédit minimale de 680 et un ratio dette/revenu maximum de 36 %.
• Refinancement de l'encaissement – Si vous disposez déjà de la valeur nette de votre maison, vous pourrez peut-être encaisser un pourcentage pour payer les rénovations. 
• Prêt sur valeur domiciliaire – Vous pouvez obtenir une deuxième hypothèque et recevoir une somme forfaitaire basée sur la valeur de votre maison.
• Marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) – Semblable à un prêt sur valeur domiciliaire, mais fonctionne comme une marge de crédit. 

Les prêts de réadaptation FHA 203(k) en valent-ils la peine ?

Honnêtement, tout dépend de votre situation. Les prêts de réadaptation FHA 203(k) sont un excellent moyen de constituer une valeur nette, car la valeur de votre maison augmente rapidement. De plus, ils sont pratiques car vous n'avez pas besoin de contracter un prêt supplémentaire, qui aura probablement un taux d'intérêt plus élevé et vous obligera à le rembourser plus rapidement. 

Cependant, les investisseurs immobiliers ne peuvent pas utiliser ces prêts, et il existe certaines restrictions quant à ce que vous pouvez améliorer. De plus, le taux d'intérêt plus élevé (même s'il n'est que de 75 % à 1 %) s'additionnera vraiment si vous ne refinancez pas. 

Cela dit, les prêts FHA 203(k) constituent un excellent moyen de constituer des capitaux propres et peuvent aider les aspirants acheteurs à transformer les rénovations en maison. Souvent, c'est ce qui compte en fin de compte. 

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.