La baisse des taux hypothécaires devrait stimuler les ventes de maisons, selon Fannie Mae

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La baisse des taux hypothécaires devrait stimuler les ventes de logements et inciter davantage de propriétaires à refinancer en 2024, mais il faudra peut-être des années pour que les ventes de logements et les prêts hypothécaires reviennent aux niveaux observés avant la pandémie, ont déclaré jeudi les économistes de Fannie Mae.

Dans leurs dernières prévisions, les économistes de Fannie Mae sont beaucoup plus optimistes qu'il y a un mois et pensent que les taux hypothécaires disposent d'une marge supplémentaire pour baisser, prévoyant que les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans seront disponibles à moins de 6 % d'ici la fin de l'année.

La baisse des taux hypothécaires pourrait convaincre davantage de propriétaires de mettre leur maison sur le marché et augmenter les ventes de maisons neuves et existantes de 4 % cette année et de 13 % supplémentaires en 2025, prévoit Fannie Mae. Le volume des refinancements hypothécaires pourrait presque doubler pour atteindre 490 milliards de dollars, ce qui apporterait un soulagement aux prêteurs hypothécaires en difficulté.

"Le déclin de l'inflation et le pivotement de la Fed qui en résulte pour signaler de futures baisses de taux nous amènent à croire que les ventes de logements et les montages de prêts hypothécaires ont probablement atteint leur plus bas niveau au second semestre 2023 et qu'une amélioration progressive est maintenant en cours", a déclaré l'économiste en chef de Fannie Mae, Doug Duncan. un déclaration. « Nous nous attendons à ce que les taux hypothécaires descendent en dessous de 6 % d’ici la fin de l’année 2024 et que les constructeurs d’habitations continuent d’ajouter de nouvelles offres, ce qui devrait tous deux faciliter l’abordabilité. »

Les prévisionnistes de Fannie Mae ont également reculé par rapport aux précédentes estimations selon lesquelles les États-Unis connaîtraient probablement une récession cette année. Cependant, dans commentaire accompagnant leurs dernières prévisions, les économistes de Fannie Mae ont déclaré qu’ils s’attendaient toujours à une croissance inférieure à la tendance et que l’économie « reste exposée à un risque de récession plus élevé que la normale en 2024 ».

Plus de marge pour que les taux hypothécaires baissent

Le mois dernier Fannie Mae économistes prédisions Les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans s'élèveraient toujours en moyenne à 6.5 % au quatrième trimestre 2024 et à 6.1 % au quatrième trimestre 4.

Avec les décideurs de la Fed signalisation en décembre qu’ils prévoient de réduire les fonds fédéraux à court terme à trois reprises cette année, les taux hypothécaires sont déjà descendus presque au niveau où Fannie Mae pensait qu’ils seraient d’ici la fin de l’année.

Cela explique en partie pourquoi les dernières prévisions de Fannie Mae prévoient désormais que les taux hypothécaires chuteront à une moyenne de 5.8 % au cours des trois derniers mois de cette année, et à 5.5 % au cours du quatrième trimestre 4. Cela place Fannie Mae en ligne avec les prévisions du 2025 décembre. par la Mortgage Bankers Association, qui n'a pas publié ses prévisions de janvier.

"Suite au "pivot" de la Fed en décembre, à l'anticipation d'une politique plus accommodante et à la récente baisse des taux d'intérêt, nos prévisions de taux hypothécaires ont été révisées à la baisse de manière significative ce mois-ci", ont déclaré jeudi les économistes de Fannie Mae.

Les marchés à terme suivis par le Outil CME FedWatch montrent que les investisseurs parient que la Fed réduira les fonds fédéraux à court terme cinq ou six fois en 2024, ce qui entraînerait une baisse des taux à court terme de 1.25 à 1.5 point de pourcentage.

« Même si nous pensons que les marchés financiers ont peut-être pris de l'avance sur l'ampleur des baisses de taux de la Réserve fédérale cette année (nous prévoyons actuellement des baisses de 100 points de base en 2024), les perspectives tant pour les taux à court terme que pour les taux hypothécaires sont désormais nettement plus faibles. que ce que nous avions prévu précédemment », ont déclaré les économistes de Fannie Mae.

Les ventes de maisons devraient atteindre leur plus bas niveau en 2023

Fannie Mae s'attend à ce que la baisse des taux hypothécaires contribue à stimuler les ventes de logements neufs de près de 8 % en 2024, à 726,000 3.1, et les ventes de logements existants de 4.238 %, à 1.2 millions. Le mois dernier, les économistes de Fannie Mae prévoyaient que les ventes de logements neufs diminueraient de 2024 % en 673,000, à 1 4.119, et que les ventes de logements existants augmenteraient de moins de XNUMX %, à XNUMX millions.

"Les ventes de logements existants se sont déroulées largement comme prévu en novembre", ont déclaré les économistes de Fannie Mae. "Notre révision de nos prévisions s'explique en grande partie par la baisse prévue des taux d'intérêt et par la suppression de notre appel à la récession."

Mais même les prévisions les plus optimistes représenteraient « un rythme relativement lent des ventes de logements existants, car l’abordabilité et le manque d’offre restent des défis pour le marché », ont déclaré les économistes de Fannie Mae.

Avec environ 90 pour cent des prêts hypothécaires en cours soutenus par Fannie Mae ayant des taux d’intérêt inférieurs à 6 pour cent, des taux plus bas aideront certains propriétaires, mais pas tous, à se sentir moins liés au faible taux de leur prêt hypothécaire existant.

« Même à moins de 6 %, nous pensons que les taux auront encore un long chemin à parcourir afin de réduire de manière significative « l’effet de blocage » ressenti par les propriétaires qui ont refinancé ou acheté pendant la pandémie », a déclaré Duncan.

La bonne nouvelle est que les économistes de Fannie Mae s’attendent à ce que le rythme des ventes de logements affiche des gains annuels chaque trimestre cette année et l’année prochaine, à mesure que les taux hypothécaires baissent et que l’appréciation des prix se calme.

"Cependant, un rétablissement complet du taux de vente d'avant la pandémie devrait prendre des années, car l'accessibilité au logement reste extrêmement limitée par rapport aux normes historiques par rapport aux revenus des ménages", ont déclaré les prévisionnistes de Fannie Mae.

L’appréciation annuelle des prix de l’immobilier devrait ralentir

Après avoir chuté à 2.6 % au deuxième trimestre 2, les prix de l’immobilier ont fait preuve d’une vigueur surprenante au second semestre. L'appréciation annuelle des prix des logements a bondi à 2023 % au cours des trois derniers mois de l'année, alors que les taux hypothécaires ont reculé par rapport aux sommets de 7.1.

Les économistes de Fannie Mae s’attendent à ce que la baisse des taux hypothécaires continue de soutenir les prix de l’immobilier, mais que l’appréciation annuelle des prix de l’immobilier commencera à se calmer au deuxième trimestre 2 et chutera à 2024 % d’ici la fin de l’année. D’ici le quatrième trimestre 3.2, Fannie Mae prévoit que l’appréciation annuelle des prix de l’immobilier sera essentiellement stable, à 4 %.

"Même si la modération des taux hypothécaires à l'avenir contribuera à soutenir les prix de l'immobilier, l'abordabilité restera toujours un défi historique", ont déclaré les économistes de Fannie Mae. "Combinée au ralentissement du marché du travail, nous considérons que la capacité des acheteurs de maison à continuer de faire monter les prix est plus limitée."

Alors que les loyers devraient ralentir ou baisser sur certains marchés, la location pourrait paraître plus attrayante pour certains acheteurs potentiels.

"Nous pensons que le ralentissement, voire la baisse des loyers multifamiliaux dans une grande partie du pays rendra également le calcul du loyer par rapport à l'achat comparativement plus favorable à la location d'unités multifamiliales, réduisant ainsi la pression à la hausse sur les prix des maisons unifamiliales", ont déclaré les économistes de Fannie Mae.

Le volume des achats de prêts hypothécaires et de refinancement devrait augmenter

« Avec l’attente d’une hausse des ventes de maisons, d’une modération des taux hypothécaires, d’une dérive à la baisse de la part en espèces des ventes de maisons et d’une croissance positive continue des prix des maisons, nous prévoyons que le volume en dollars du montage de prêts hypothécaires unifamiliaux augmentera de manière significative en 2024, bien qu’à partir d’un niveau déprimé. niveau de départ », ont déclaré les économistes de Fannie Mae.

Fannie Mae prévoit que le volume des refinancements augmentera de 99 % en 2024, pour atteindre 490 milliards de dollars, et de 53 % supplémentaires en 2025, pour atteindre 752 milliards de dollars.

Bien que ce niveau d’activité soit dérisoire par rapport aux 2.67 2021 milliards de dollars refinancés par les prêteurs en 246, alors que les taux étaient encore proches de leurs plus bas historiques, il pourrait donner un coup de pouce bien nécessaire aux prêteurs qui ont vu le volume de refinancement diminuer à seulement XNUMX milliards de dollars l’année dernière.

Les prêts à l’achat devraient désormais croître de 19 % en 2024, pour atteindre 1.487 14 milliards de dollars, suivis d’une croissance de 2025 % en 1.689, pour atteindre XNUMX XNUMX milliards de dollars.

Les prévisions de Fannie Mae sont élaborées par le groupe de recherche économique et stratégique (ESR), une équipe de huit économistes et analystes économiques. Outre Duncan, les membres du groupe ESR sont Fannie Mae, économiste en chef adjoint, Mark Palim ; les directeurs économiques Eric Brescia et Nick Embrey ; et les analystes économiques Nathaniel Drake, Richard Goyette, Daniel Schoshinski et Ryan Gavin.

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• La source: https://www.inman.com/2024/01/18/falling-mortgage-rates-should-boost-home-sales-fannie-mae/