Les unités de cohabitation aident les investisseurs à générer des rendements plus élevés - Voici ce que vous devez savoir

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Avant la pandémie, le co-living comme solution de logement était déjà gagner en popularité car l'urbanisation a fait augmenter les loyers dans les grandes villes. Maintenant, le concept de vivre dans des logements avec des espaces communs fait son retour après que la pandémie a laissé un crise de l'abordabilité locative ainsi que  épidémie de solitude dans son sillage.  

Au début de cette année, le plus grand opérateur de cohabitation en Amérique du Nord, Common, a annoncé une fusion avec Habyt, le plus grand opérateur de co-living pour l'Europe et l'Asie. Le résultat est un leader mondial du coliving qui exploitera 30,000 XNUMX unités dans le monde, dont beaucoup sont des espaces de coliving. On estime qu'il y avait 74,000 XNUMX chambres à coucher au total soit à louer ou en développement aux États-Unis en 2022. Fin 2019, la société d'investissement immobilier CBRE a constaté qu'il y avait environ Lits 5,000 dans seulement environ 150 communautés de cohabitation à travers le pays. C'est une tendance qui s'accélère rapidement, et recherche montre il peut avoir du pouvoir.

Qu'est-ce que le co-living ? 

La cohabitation a toujours été un moyen d'économiser de l'argent sur le loyer - des groupes d'amis, en particulier des jeunes célibataires, louent souvent des espaces partagés pour économiser de l'argent sur leurs frais de logement mensuels. Mais les espaces de cohabitation modernes sont différents. Les bâtiments construits ou rénovés avec l'intention de personnes non apparentées partageant le même espace de vie sont souvent dotés d'équipements haut de gamme. Pensez à la décoration et au mobilier haut de gamme, aux studios de fitness et de yoga, aux vastes espaces de coworking et aux avantages tels que les services de nettoyage et le Wi-Fi haut débit. Les gens vivent généralement dans des chambres individuelles et meublées, mais partagent des espaces communs comme les cuisines, les salles de bains, les buanderies et les espaces de vie. 

Il existe des variations dans la façon dont ces espaces sont exploités. Certaines entreprises, comme Extérieur, utilisez un modèle d'adhésion, où les nomades numériques peuvent réserver des espaces pour aussi peu que trois nuits. D'autres, comme Bungalow, fonctionne comme une plateforme technologique qui met en relation des colocataires à la recherche d'un logement dans les grandes villes et leur sous-loue des logements. Des entreprises comme Commun offre une combinaison d'unités privées avec des espaces de coworking et d'unités partagées avec des chambres privées. 

La popularité croissante des espaces de cohabitation a également créé un marché pour les unités en copropriété. Par exemple, le Copropriété Co. à Denver permet aux acheteurs de maison d'acheter une part d'une unité avec une chambre et une salle de bain privées. C'est une façon pour les particuliers de commencer à constituer une valeur nette pour une fraction du coût typique d'achat d'une maison en ville. Certains promoteurs appliquent également le concept de cohabitation à la propriété unifamiliale en construisant communautés avec une maison commune et d'autres commodités et offrant des programmes conçus pour favoriser la communauté. 

Une solution à deux problèmes distincts

Montée en flèche des loyers 

Le ratio loyer/revenu aux États-Unis est maintenant 30%, une augmentation par rapport à 27.2 % en 2019. Dans certaines villes, le problème est bien pire : à New York, le ratio est de 68.5 % et à Miami, il est de 41.6 %. Les loyers élevés font qu'il est difficile pour les résidents de payer des prix élevés pour l'essence et l'épicerie et de mettre de côté suffisamment d'économies pour espérer devenir propriétaires. 

La flambée des prix des loyers, qui a frappé Croissance de 17.1% d'une année sur l'autre à son apogée en février 2022, était principalement due à un inventaire limité et à une forte demande pour plus d'espace pendant la pandémie. Dans certaines villes en plein essor pandémiques, comme Austin, au Texas, les loyers plus que doublé dans l'année. 

Le marché locatif commence à se refroidir – les loyers moyens nationaux demandés sont en baisse, selon Zillow. L'inventaire multifamilial devrait augmentation en 2023 aussi. Mais les loyers restent élevés à 8.4% de plus qu'à la même période l'an dernier, et les appartements sont toujours hors de portée pour de nombreux résidents des zones urbaines. En 2022, il y avait 16 % de sans-abrisme chronique en plus qu'il n'y en avait en 2020. Étant donné que l'espace limité par rapport au nombre de résidents à la recherche d'un appartement est une partie importante du problème, la cohabitation est une solution naturelle. 

Même avant la pandémie, les gouvernements locaux examinaient la perspective d'espaces de vie partagés comme une solution potentielle aux loyers inabordables. À travers PartagéNYC, le département de la préservation et du développement du logement de la ville de New York a sélectionné trois propositions de développements de logements partagés avec différents modèles conçus pour fournir des logements aux résidents à faible revenu. Et à San Jose, en Californie, les législateurs ajusté le code de zonage local pour inclure la cohabitation, permettant à un nouveau développement de 800 unités de commencer la construction. 

Pendant des décennies aux États-Unis, les pensions a empêché l'itinérance pour les travailleurs urbains à faible revenu. Dans les années 1960, on estime qu'il y avait environ 2 millions d'unités « à occupation simple », similaires dans leur concept aux unités de cohabitation modernes. L'Alliance nationale pour mettre fin à l'itinérance considère le retour du logement partagé comme une solution qui mettrait fin à l'itinérance pour la plupart des gens. La plupart des espaces de cohabitation modernes se louent à un prix légèrement inférieur au prix du marché, mais il existe une opportunité pour les développements multifamiliaux qui utilisent un modèle de cohabitation pour mettre sur le marché des unités encore plus abordables. 

L'épidémie de solitude

Les locataires qui choisissent la cohabitation peuvent en avoir plus pour leur argent - des équipements d'appartements de luxe à des prix de location inférieurs à ceux du marché - mais ce n'est pas la principale raison pour laquelle la plupart des gens louent une unité de cohabitation moderne, selon un enquête co-organisé par le laboratoire de recherche et de design d'IKEA. Les répondants ont déclaré que le meilleur avantage de la cohabitation était la possibilité d'interaction sociale. 

Les espaces de cohabitation offrent de nombreuses possibilités de développement communautaire grâce à la fois à des interactions fortuites et à une programmation intentionnelle. Les nomades numériques peuvent prendre un moment pour socialiser au "refroidisseur d'eau", tout comme les employés qui travaillent dans les bureaux. Les familles peuvent obtenir de l'aide pour élever leurs enfants. Les personnes âgées seules peuvent se rassembler pour les repas. Et tout le monde peut avoir quelqu'un à appeler s'il est blessé ou s'il a besoin d'aide. Il y a des avantages supplémentaires pour les greffés qui peuvent avoir besoin de se déplacer rapidement sans soutien - non seulement la cohabitation offre un accès plus facile aux espaces meublés, mais elle offre également un cercle social instantané. Certaines entreprises de colocation travaillent même pour placer des colocataires ayant des intérêts communs. 

C'est une sorte de bouffée d'air frais pour le pourcentage étonnant d'Américains qui vivent une "série solitude". UN rapport de la Harvard Graduate School of Education évalue le chiffre à 36% de tous les Américains, dont 51% de mères avec de jeunes enfants et 61% de jeunes adultes. L'isolement social peut augmenter votre risque de plusieurs problèmes de santé graves et est un facteur de risque qui rivalise même avec le tabagisme en matière de décès prématuré. La solitude est corrélée à des taux plus élevés d'anxiété, de dépression et même de suicide. 

Problèmes avec le modèle de cohabitation

Certaines entreprises de cohabitation n'ont pas encore résolu les problèmes opérationnels. Par exemple, les résidents des espaces de cohabitation de Common se plaindre de conditions insalubres, de mauvaise sécurité, d'hostilité entre colocataires et de mauvaise communication de la part de l'équipe de soutien. Résidents des propriétés Bungalow à New York rapporté trouver des étrangers dans leurs chambres, qui n'étaient pas verrouillées en raison de la législation locale. Ils se sont également plaints d'une mauvaise communication et de résiliations soudaines de bail, qualifiant l'opération d'"arnaque".

Les plaintes attirent l'attention des législateurs locaux, qui pourraient réagir en réprimant cette forme de logement locatif plutôt qu'en assouplissant la réglementation pour la rendre plus viable. Par exemple, autoriser les serrures sur les chambres louées individuellement à New York pourrait résoudre en partie le problème, mais si les plaintes des locataires indiquent d'autres pratiques déloyales, le modèle de cohabitation pourrait être complètement interdit dans la ville. 

Mais dans certaines villes, comme Philadelphie et Minneapolis, les législateurs sont embrassement l'idée de location de « chambre individuelle », apportant une législation pour autoriser les unités dans les zones multifamiliales et commerciales. 

Une nouvelle classe d'actifs pour les investisseurs

Le co-living n'est pas qu'une solution à la solitude et aux loyers inabordables. C'est aussi une classe d'actifs émergente pour les investisseurs immobiliers. Malgré quelques problèmes avec le modèle commercial de cohabitation, les entreprises de cohabitation rapportent généralement des revenus locatifs plus élevés par pied carré que les modèles de location traditionnels. Par exemple, à New York, les revenus des unités de cohabitation seraient de 40% à 50% plus élevé que les loyers traditionnels des appartements. 

A rapport des étudiants du MIT suggèrent également que les immeubles de cohabitation devraient être plus résistants en période de ralentissement économique que les logements multifamiliaux traditionnels. En effet, pendant la pandémie de COVID-19, les espaces de cohabitation ont continué de gagner une prime de 23.2 % par pied carré par rapport aux loyers par pied carré pour les studios traditionnels sur des marchés comparables, selon un article de la société de services immobiliers Cushman & Wakefield. 

Le rapport du MIT indique également que la cohabitation est sur le point d'être plus largement acceptée, tant par les législateurs que par le grand public. Les premiers signes montrent que la cohabitation deviendra une "classe d'actifs fondamentale dans l'immobilier résidentiel", indique le rapport. Bien que le modèle en soit encore à ses balbutiements et s'accompagne de quelques maux de tête potentiels, il peut devenir une alternative bienvenue aux locations multifamiliales traditionnelles à long terme pour certains investisseurs, en particulier dans les zones urbaines où les prix des logements rendent plus difficile la génération de flux de trésorerie positifs.

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.