pont Prévisions du marché du logement 2023 sonner comme ça, "Le ciel tombe! Vendez tout ! Les maisons valent 1 $ l'année prochaine ! C'est comme en 2008 ! Regardez les antécédents de ceux qui font des prédictions comme celle-ci. Voici les mêmes prévisionnistes pour qui ont prédit un accident arrivera à un moment donné au cours des dix dernières années. Maintenant, avec une bouffée de peur dans l'air, les journalistes immobiliers traditionnels feront tout ce qu'ils peuvent pour vous convaincre que nous avons une répétition de 2008. Cependant, c'est loin de la vérité.
Mais comment pourrions-nous prévoir le marché du logement en 2023 sans données ? Et là où il y a des données, il y a David Meyer, vice-président des données et de l'analyse chez BiggerPockets et hôte du Sur le marché podcast. Dave et son équipe ont récemment publié "Le rapport sur l'état de l'investissement immobilier 2023," qui donne toutes les données sur le marché du logement dont vous avez besoin investir avec succès en 2023. Dans ce document, Dave partage comment l' marché du logement 2022 Flipped une fois que la Fed a relevé les taux, comment l'offre et la demande ont été affectées, et ce à quoi nous pouvons nous attendre pour 2023.
Dave passera également en revue trois stratégies d'investissement il se sent plus approprié pour investir en 2023, Y compris un façon complètement passive d'investir, une combinaison de flux de trésorerie et d'appréciation, et comment les acheteurs peuvent profiter de ce marché pour obtenir des offres à un prix très avantageux. Bien que nous ne puissions pas prédire l'avenir, nous pouvons vous donner notre meilleur aperçu de ce que vous pouvez faire pour créer de la richesse en 2023. Alors désactivez les prévisions de peur traditionnelles et syntonisez les vraies nouvelles conçues pour vous enrichir !
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David:
Il s'agit de l'émission 718 du podcast BiggerPockets.
Dave:
Si vous êtes dans un marché où les salaires n'augmentent pas, il y a juste une limite psychologique à ce que les gens vont payer pour le loyer. Cela ne peut être que X pourcentage. Habituellement, c'est 30% de leurs revenus qui peuvent être loués, et je suis donc tout à fait d'accord que dans une ville hybride ou en appréciation, la croissance des loyers va augmenter. Je ne sais pas si cela signifie nécessairement qu'ils atteindront un jour les flux de trésorerie que ces villes aux flux de trésorerie ont tendance à soutenir, mais personnellement, je pense que c'est le meilleur pari parce que vous ne pariez pas uniquement sur les flux de trésorerie ou simplement sur l'appréciation ou juste la croissance des loyers.
Vous obtenez un peu de tout. Vous ne savez pas lequel des trois est le plus performant, mais quoi qu'il arrive, vous en bénéficiez.
David:
Que se passe-t-il, tout le monde ? Voici David Greene, votre hôte du podcast BiggerPockets Real Estate ici aujourd'hui avec l'un de mes co-animateurs préférés, nul autre que le propre vice-président de l'analyse de Biggerpockets, Dave Meyer avec une émission fantastique pour vous. Tout d'abord, Dave, comment allez-vous aujourd'hui ?
Dave:
Je le fais bien. J'ai passé un très bon moment à enregistrer cet épisode. Je pense que les gens ont beaucoup à attendre.
David:
Vous vous débrouillez bien, parce que si vous écoutez jusqu'à la fin de l'émission, vous allez voir exactement pourquoi c'était une émission fantastique sur un sujet très difficile que tous nos concurrents évitent, parce qu'ils ne Je ne veux pas parler de ce qui va se passer en 2023 à part crier. Le ciel nous tombe sur la tête, ou faites comme si de rien n'était, et donnez-moi simplement votre argent pour que je puisse vous apprendre à investir dans l'immobilier. Ici, nous ne parlons pas de cette vie.
Dave:
Absolument pas, et peut-être aurions-nous dû en parler lors du salon, mais je pense que les gens évitent la notion de risque. Ils voient qu'il y a un risque sur le marché, et c'est vrai. Je crois qu'il y a un risque sur le marché, mais le risque est le contrepoids à la récompense. Vous devez donc comprendre les risques afin de pouvoir récolter les fruits et les opportunités qui s'offrent à vous. Je pense que lors de l'émission, nous en avons vraiment parlé. Nous avons parlé très précisément des risques et de certaines des façons d'atténuer les risques et de tirer parti des opportunités qui pourraient se présenter au cours de l'année à venir.
David:
C'est exactement ça. Donc, si vous avez été curieux, si vous avez été frustré, si vous vouliez simplement comprendre ce qui se passe sur le marché du logement en ce moment, c'est une émission qui vous apportera une tonne de clarté . Si vous écoutez jusqu'à la fin, nous allons en fait aborder trois stratégies qui, selon nous, fonctionneront indépendamment de ce que fait le marché en ces temps incertains en 2023. Avant d'aborder l'émission d'aujourd'hui, j'ai un rapide pourboire pour vous. Rendez-vous sur bigpockets.com/report et téléchargez le rapport Dave ROE.
Une grande partie des informations de l'émission d'aujourd'hui en sortait, et vous pouvez l'obtenir gratuitement si vous êtes membre de BiggerPockets. Dave, avez-vous quelque chose à dire avant que nous intervenions ?
Dave:
Non, allez voir le rapport. J'y ai passé beaucoup de temps.
David:
Allez soutenir Dave et laissez-nous un commentaire dans la vidéo YouTube pour nous dire ce que vous avez pensé de ce rapport. Montrez-lui un peu d'amour. Si vous aimez cette émission, veuillez nous laisser une critique cinq étoiles partout où vous écoutez des podcasts. Les gars, honnêtement, c'est très, très important. Nous sommes actuellement le premier salon de l'immobilier dans le monde entier. Nous voulons rester ainsi, mais nous ne pouvons pas le faire sans votre aide. Donc, qu'il s'agisse d'Apple Podcast, Spotify, Stitcher, où que vous écoutiez un podcast, veuillez prendre une seconde rapide et faire savoir au monde à quel point vous aimez ce podcast afin que nous puissions rester numéro un. Très bien, passons à l'interview.
Dave, vous avez écrit un rapport sur le marché immobilier. Parlez-nous un peu de cela.
Dave:
Je l'ai fait. C'est un état complet de l'investissement immobilier pour 2023. Je l'ai écrit parce qu'il se passe tellement de choses en ce moment. Nous ne sommes pas et n'avons pas été dans un marché du logement normal depuis plusieurs années. Je commence le rapport en passant en revue tous les différents facteurs et variables qui vont avoir un impact sur le marché du logement en ce moment, puis je parle de certaines des meilleures stratégies que vous pouvez utiliser en 2023 pour profiter de ce que je pense personnellement va être des opportunités dans l'année à venir, et posez simplement quelques questions sur le marché 2023 parce que nous aimons tous évidemment faire des prévisions, et devinez ce qui va se passer, mais il y a des questions sans réponse qui, je pense, seront le facteur X pour le marché du logement de 2023 que nous ne savons pas encore vraiment comment il va se dérouler.
David:
Je dirais que dans ma courte carrière, investir dans l'immobilier… Eh bien, je dis court. Comparé à certaines personnes, c'est long, mais je ne suis pas encore un vieil homme. C'est le marché le plus compliqué que j'aie jamais vu. Il y a beaucoup plus de facteurs concurrents qui influencent ce que nous voyons. Est-ce que cela ressemble à ce que vous avez remarqué, et est-ce que cela est couvert en partie dans le rapport?
Dave:
Absolument. Lorsque vous regardez le marché du logement dans le temps au cours des 80 dernières années ou partout où nous disposons de données fiables assez bonnes, le marché du logement est généralement assez prévisible. Il évolue par cycles, mais pendant, disons, sept ou huit ans sur 10, il augmente de 2 à 4 %, un peu juste au-dessus du rythme de l'inflation. C'est un état assez stable et pas si excitant. Au cours des 15 dernières années environ, les choses sont devenues un peu plus intéressantes, et il y a eu un peu plus de boom du boom au cours des deux dernières années.
Au cours des trois dernières années en particulier, comme tous ceux qui écoutent cela le savent probablement, c'est devenu fou. Cela ne signifie pas que les gens agissent nécessairement de manière irrationnelle, ou que nous sommes totalement déconnectés des fondamentaux. Dans mon esprit, ce qui s'est passé au cours des deux dernières années, ce sont les variables et les facteurs qui ont toujours un impact sur le marché du logement se sont tous alignés dans cette tempête parfaite pour faire grimper les prix du logement. Maintenant, nous commençons en quelque sorte à voir cela se détendre et revenir à un marché du logement plus équilibré et honnêtement plus normal.
David:
Cela semble fou. Cela semble vraiment négatif. Nous avons cette surcorrection, mais je pense que si vous considérez la folie que nous avons eue au cours des huit dernières années dans la chaleur du marché, et que vous la mettez dans son contexte, je ne pense pas que ce soit une surcorrection aussi importante comme le disent les gens, mais c'est certainement comme ça quand on le compare à des augmentations de prix de 20% étant la norme dans certaines villes. Maintenant, vous avez mentionné que certains leviers du marché de l'habitation influent sur son rendement. Pouvez-vous me dire ce que vous entendez par là ?
Dave:
Bien sûr. Je pense qu'en général, il existe différentes variables, et ce sont principalement des indicateurs macroéconomiques qui ont plus d'impact sur les prix des logements que d'autres. Il y a des milliers de choses, et chaque marché du logement individuel fonctionne différemment. Mais lorsque vous parlez du marché du logement au niveau national, tout se résume en réalité à quelques éléments. Les gens veulent souvent, honnêtement, même trop simplifier les choses et dire : « Les taux hypothécaires augmentent, donc les prix baissent ». Heureusement, ce n'est pas si simple. Il y a plus d'indicateurs. Il y a plus de choses qui comptent vraiment, et cela ne devrait pas être surprenant.
Ces leviers sont des choses comme l'offre et la demande. De toute évidence, les prix, dans un sens économique, se résument toujours à l'offre et à la demande, mais si vous extrapolez cela un peu plus, nous devons vraiment examiner des choses comme l'abordabilité, les stocks, la pénurie de logements aux États-Unis, l'inflation bien sûr, et des choses comme les taux hypothécaires. Pour moi, ce sont les principaux éléments qui ont eu un impact sur le marché en 22 et qui continueront d'avoir un impact en 23, mais d'une manière légèrement différente parce que la façon dont ces variables interagissent les unes avec les autres a changé.
David:
Maintenant, nous sommes sortis de l'une des plus grandes récessions de l'histoire de notre pays juste avant cette explosion. Donc, d'après vous, quel impact cette grande récession a-t-elle eu sur l'espace des constructeurs de maisons au cours des 10 dernières années ?
Dave:
Je veux dire, d'après l'estimation de presque tout le monde, les États-Unis ont une énorme pénurie de logements. Les prévisions varient considérablement entre trois millions et demi et sept millions d'unités de logement. Lorsque vous parlez d'économie, cela signifie simplement une pénurie d'approvisionnement, n'est-ce pas ? Il n'y a pas assez de logements aux États-Unis pour les gens, et cela est largement attribué à ce qui s'est passé pendant et après la grande récession financière. Fondamentalement, des tonnes de constructeurs viennent de fermer leurs portes en 2008. C'était difficile là-bas et les gens cherchaient du travail. Commerces fermés.
Les gens qui travaillaient dans la construction se sont retrouvés dans d'autres industries, et donc nous voyons, si vous regardez le graphique, et je l'ai mis dans le rapport, c'est assez surprenant. Vous pouvez simplement voir que la construction est tombée d'une falaise de 2008 à 2010. Nous avons lentement reconstruit notre chemin, et c'est maintenant à un assez bon niveau. Mais ces huit années, ou, comme vous l'avez dit, de 2010 à 2018, nous étions bien en deçà des taux de construction auxquels nous devrions être. Donc, cela a créé ces conditions où il n'y avait pas assez de maisons.
Cela a coïncidé avec le début vers 2020, lorsque la génération Y, qui constitue désormais le groupe démographique le plus important de tous les États-Unis, a atteint son âge maximal d'achat d'une maison. Nous avons ces confluences de facteurs où il y a une tonne de personnes qui veulent des maisons, et des millénaires qui fondent des familles, commencent à avoir des enfants, et pas assez de maisons. C'est un scénario parfait pour que les prix augmentent. Ce n'est qu'un exemple de la façon dont ces différentes forces macroéconomiques travaillent ensemble ou ont travaillé ensemble pendant la pandémie pour faire monter les prix.
David:
Maintenant, si vous voulez en savoir plus sur les choses dont Dave parle et sur les petits détails qui rendent cela si excitant, vous pouvez télécharger le rapport gratuitement sur bigpockets.com/report et voir ces données par vous-même. Maintenant, nous allons continuer à parler du contenu du rapport, mais si vous voulez réellement arrêter le podcast et le vérifier ou l'obtenir après la fin du podcast, rendez-vous sur bigpockets.com/report. Maintenant, je pense que ce que vous mentionnez à propos de l'offre et des problèmes d'offre joue, à mon avis, c'est peut-être le plus grand levier dans tout ce drame des prix de l'immobilier et d'essayer de les comprendre.
J'en parlais justement hier quand quelqu'un m'a dit : "Eh bien, David, si les taux continuent d'augmenter, est-ce que tu vois les prix chuter ?" J'ai dit: "Je ne les vois pas chuter, car leur approvisionnement est tellement restreint." Si vous êtes propriétaire et que vous avez un taux d'intérêt de 3 % et que vous pourriez vendre votre maison et obtenir un taux d'intérêt de 7 %, à moins que vous ne deviez déménager, vous n'allez probablement pas le faire, surtout avec votre maison vaut moins maintenant qu'elle ne valait avant. Vous allez attendre. Donc, parce que nous ne voyons pas un tas d'approvisionnement inonder le marché, nous ne voyons pas cet effondrement des prix, et c'est ce que nous avons vu lors de la dernière fois que nous avons eu un effondrement.
Il y avait tellement d'approvisionnement. Il y avait bien plus de propriétés que les gens ne pouvaient se permettre d'acheter ou même ne voulaient acheter, ce qui a entraîné la forte baisse des prix. C'est, je pense, ce qui est déroutant pour les gens qui se disent : « Quoi ? Nous allons en récession. Les prix ne devraient-ils pas baisser comme ils l'ont fait la dernière fois ? » Que pensez-vous de comparer l'environnement dans lequel nous nous trouvons actuellement à la dernière fois où nous avons vu l'immobilier s'effondrer ?
Dave:
C'est un excellent point, et il y a beaucoup à cela. Au sujet de l'offre, je dirai d'abord qu'il existe deux bons indicateurs de l'offre. L'un est cet indicateur à long terme, et c'est ce que j'ai déjà mentionné, qu'il n'y a tout simplement pas assez de logements aux États-Unis. Pour moi, je suis biaisé, car je suis un investisseur immobilier. C'est ce qui indique une appréciation à long terme de l'immobilier. Peu importe ce qui se passera en 2023 ou 2024, parce qu'on ne sait pas ce qui va se passer, pour moi, le fait qu'il y a beaucoup de gens qui veulent des maisons, et qu'il n'y en a pas beaucoup, c'est de bon augure pour prix de l'immobilier au cours des 10 à XNUMX prochaines années.
Lorsque vous parlez de ce qui se passe à court terme, j'aime regarder une mesure appelée inventaire, qui correspond essentiellement au nombre de maisons actuellement sur le marché. Pour vous, ça n'explose pas. C'est définitivement en hausse par rapport à ce que nous étions en 2020 et 2021, mais pas de la manière où cela signale un crash. Juste pour expliquer cela à tous ceux qui écoutent, je pense que l'inventaire est l'un des sinon le meilleur indicateur de la performance à court terme du marché du logement, car il mesure l'offre et la demande. Il ne s'agit pas seulement du nombre de maisons mises en vente. C'est ce qu'on appelle les nouvelles inscriptions.
L'inventaire est une mesure du nombre de maisons mises en vente et de la rapidité avec laquelle elles sortent du marché. Ainsi, lorsque vous voyez les stocks commencer à monter en flèche, cela signale un changement significatif vers un marché d'acheteurs, où les prix vont probablement baisser. Nous avons vu qu'au cours des six derniers mois, les stocks ont augmenté. Mais en fait, David, je regardais juste cette semaine. Je ne sais pas si vous connaissez ce type, Mike Simonson. Il vient d'Altos Research. C'est un gros gars de l'immobilier. L'inventaire a chuté la semaine dernière. Il baisse maintenant, donc ce n'est pas comme si les stocks montaient en flèche, et tout d'un coup, nous voyons que les choses restent sur le marché bien plus longtemps qu'elles ne l'étaient avant la pandémie.
Ils reviennent juste aux niveaux pré-pandémiques. À l'heure actuelle, les choses pourraient changer au cours des six prochains mois. Mais pour le moment, nous enregistrons cela en janvier 2023. Les choses sont assez stables en termes d'inventaire, et c'est une grande différence par rapport à ce qui s'est passé en 2008. Je mentionnerai également que la principale plus grande différence entre maintenant et 2008 est les normes de crédit. Ce n'est pas mon domaine d'expertise, mais j'ai beaucoup lu à ce sujet. Fondamentalement, les banques ne sont pas autorisées à accorder les prêts risqués fous qu'elles ont faits en 2008.
Les gens ne sont pas défaillants en ce moment. Les gens paient leurs hypothèques à temps, et cela met vraiment un filet de sécurité sur les prix, car ce qui fait vraiment chuter un marché comme un fou, c'est la vente forcée. Lorsque les gens sont obligés de vendre, parce qu'ils ne peuvent pas faire leurs paiements, c'est ce qui fait chuter le marché. À l'heure actuelle, rien n'indique que cela se produise.
David:
C'est important à noter. J'utilisais l'analogie hier lorsque je parlais à mes responsables commerciaux qui posaient les mêmes questions. Mon point de vue est que nous sommes un semi-remorque descendant une colline. Maintenant, tout le monde sait que vous n'êtes pas censé utiliser vos freins lorsque vous descendez une pente, car vos plaquettes de frein s'usent. Vous êtes censé passer à une vitesse inférieure. Mais s'il s'agissait d'une véritable récession, nous ne serions pas en train de dégringoler. Nous irions à plat. Si l'économie était en difficulté, les gens ne pouvaient pas acheter de maisons. Ils ne pouvaient pas effectuer leurs paiements. Ils souffraient. Avec le marché du travail, tu verrais pour vendre.
Nous sommes dans un marché où nous ralentissons artificiellement les choses en augmentant les taux. C'est comme utiliser vos freins quand vous descendez cette colline. Si nous retirons le pied de ce frein, les prix des maisons augmenteront. Vous verriez des transactions se produire en plus grand nombre. Vous verriez des jours sur le marché commencer à redescendre. Il est important de noter qu'il ne s'agit pas d'une récession basée sur des problèmes fondamentaux de notre économie en ce moment, du moins. Qui sait si ChatGPT change tout cela. Nous perdons tous nos emplois, mais j'ai dit quelque chose de fou. C'est absolument quelque chose que le gouvernement a choisi de faire pour tenter de ralentir l'inflation et la hausse des prix des maisons.
Maintenant, c'est quelque chose dont les investisseurs immobiliers doivent être conscients, la décision que prend la Fed, la décision que prend le gouvernement. Ces facteurs macroéconomiques jouent un rôle énorme dans la valeur de votre investissement ou à quoi ressembleront les flux de trésorerie lorsque vous l'achèterez. Parlez-moi un peu des types de marchés créés à la suite des fluctuations des stocks bas ou élevés que vous avez mentionnées.
Dave:
Fondamentalement, l'inventaire, je pense, est vraiment bon à regarder sur votre marché local, car il se comporte vraiment différemment selon les marchés. Souvent et dans le rapport, j'utilise différents exemples, mais je pense que de manière générale, les endroits du Midwest et du Nord-Est se portent relativement « bien ». Tout le monde a une définition du bien. Certaines personnes veulent voir le marché du logement s'effondrer. Je dirai juste que les prix sont stables à Chicago, Philadelphie, Boston, Indianapolis. Si vous les regardez et que vous voulez comprendre ce qui se passe sur votre marché, si les stocks restent stables et sont toujours inférieurs aux niveaux d'avant la pandémie, vous pourriez probablement vous attendre à ce que le marché du logement dans cette région soit relativement stable ou peut-être même croître modestement au cours de la prochaine année.
Lorsque vous commencez à voir les niveaux des stocks dépasser les niveaux d'avant la pandémie, cela, pour moi, est un signal que les prix vont probablement baisser sur ce marché. Vous voyez cela franchement dans de nombreuses villes en plein essor de la pandémie comme Boise, Reno, Austin, Denver, où j'investis. Ces marchés connaissent davantage une correction, car ils sont simplement montés trop haut. Ils viennent d'atteindre un niveau, et c'est un autre indicateur important d'abordabilité qui n'est tout simplement pas durable, des gens dont les salaires, leurs salaires ne peuvent pas soutenir les prix que nous avons vus dans certaines de ces villes en plein essor.
Je recommande vraiment si les gens veulent regarder leurs marchés individuels et comprendre ce qui se passe, regarder l'inventaire et les jours sur le marché sont deux façons très simples que vous pouvez commencer à comprendre comme : « Êtes-vous sur un marché de vendeurs ? Êtes-vous dans un marché d'acheteurs ? » Juste pour plus de clarté, parce que je pense que les gens confondent beaucoup cela, le marché de l'acheteur signifie souvent que c'est le bon moment pour acheter. Je sais que c'est déroutant parce que les gens voient les prix baisser, mais cela signifie que vous avez traditionnellement plus d'influence. Le marché des acheteurs signifie que les acheteurs ont le pouvoir. Le marché du vendeur signifie que les vendeurs ont le pouvoir.
Donc, nous quittons une époque à l'échelle nationale où les vendeurs avaient tout le pouvoir, n'est-ce pas ? Nous vendons ça tous les… Je veux dire, vous feriez probablement face à ça tous les jours, David. Les vendeurs pourraient en gros dire : « Je veux tout, sans concessions, ton premier-né. Donnez-moi votre voiture et votre alliance », et les gens le faisaient. Maintenant, c'est un scénario différent où les acheteurs peuvent être un peu plus sélectifs et négocier. Encore une fois, les jours d'inventaire du marché sont de bons moyens de savoir où se trouve votre marché dans un marché équilibré, un marché de vendeurs ou un marché d'acheteurs.
David:
C'est un excellent point. Je pense que ce qui distingue nos podcasts des autres, c'est que nous ne comptons pas uniquement sur le facteur peur pour obtenir des clics. Maintenant, il est facile de dire aux gens : « Pendant un marché de vendeurs, vous ne devriez pas acheter parce que le vendeur a tout le pouvoir. N'achetez pas. Mais la raison pour laquelle il s'agit d'un marché de vendeurs est généralement que les prix augmentent si rapidement, ou que les loyers augmentent si rapidement, ou que vos options alternatives à l'immobilier sont si sombres que c'est clairement la meilleure option. Ainsi, plus de vos concurrents y inondent. Cela crée le marché du vendeur.
Ensuite, à l'inverse, il est facile d'intervenir et de dire: «Eh bien, c'est un marché d'acheteurs, ou désolé, les prix baissent, vous ne devriez donc pas acheter. Vous devriez attendre le fond, même s'il s'agit d'un marché d'acheteurs. Cela pourrait être un meilleur moment pour acheter, et vous devez donc être conscient des deux marchés. Il y a une stratégie qui fonctionne dans l'un ou l'autre, et il y a des avantages et des inconvénients. Acheter sur un marché de vendeurs est très difficile. Vous allez abandonner beaucoup de choses que vous ni… Parfois, une inspection, vous devez abandonner. Cependant, vous obtenez l'avantage de l'explosion du prix de l'actif.
Dans un marché d'acheteurs, vous achetez peut-être à une époque où les prix pourraient baisser. Théoriquement, nous ne savons jamais où se trouve le fond, mais vous gagnez des périodes de diligence raisonnable, les vendeurs paient beaucoup de frais de clôture, obtenez la crème de l'inventaire sur lequel vous ne pouviez même pas mettre la main avant à moins d'avoir 1.2 million en argent pour aller concourir. Il y a des avantages et des inconvénients dans les deux cas, et nous essayons vraiment d'apporter une image complète ici plutôt que de simplement créer un titre qui dit: «Achetez maintenant ou attendez. Le krach du siècle arrive. Ensuite, nous avons vu ce genre de choses pendant huit ans. Il n'est jamais venu.
Dave:
Ils auront raison un jour s'ils continuent à le dire. Ils auront raison un jour.
David:
C'est un bon point. Une horloge cassée a raison deux fois par jour. N'est-ce pas ainsi que ça se passe ?
Dave:
Exactement.
David:
Votre point de vue là-dessus est ce que je pense que les gens devraient regarder plutôt que simplement « Dis-moi quoi faire ». Est-ce un achat ou est-ce une vente ? » Il s'agit de comprendre les facteurs qui influencent le prix, puis la bonne décision se fera généralement connaître. Nous avons couvert le côté de l'offre en parlant des stocks, en surveillant les stocks, en comprenant pourquoi les prix ne chutent pas en ce moment, c'est qu'il n'y a pas beaucoup d'offre, mais le côté de la demande est également important. L'immobilier est intéressant, car la demande est un peu plus compliquée qu'elle ne le serait dans autre chose comme peut-être les cartes Pokémon.
Pouvez-vous me parler un peu de la demande et de son fonctionnement dans l'immobilier en particulier ?
Dave:
La demande en immobilier est composée de deux choses. Je pense que les gens pensent souvent que la demande correspond au nombre de personnes qui veulent acheter une maison. Ce n'est pas. C'est combien de personnes veulent acheter une maison et combien de personnes peuvent se permettre d'acheter une maison. Ce sont deux… Ils influencent tous les deux la demande, mais ils se comportent de manière différente. Je pense que le plus grand exemple, David, nous sommes tous les deux des millénaires. Je pense que pendant des années, vous voyez ces experts à la télévision dire : « Les milléniaux ne veulent pas acheter de maisons. Ils n'achètent pas de maisons. C'est comme si leurs données ne le montraient pas. Cela montre qu'ils ne pouvaient pas se permettre d'acheter des maisons, puis à la seconde où ils pouvaient se permettre d'acheter des maisons provoquées par les faibles taux d'intérêt pendant la pandémie, ils ont sauté sur le marché du logement comme des fous.
Ainsi, la demande n'est pas aussi simple que les gens ne veulent pas acheter de maisons. Je pense que les principales choses qui stimulent la demande et qui le feront, je l'ai déjà dit, c'est que les milléniaux atteignent des années de formation familiale maximale. C'est une chose forte. Les gens sous-estiment vraiment, je pense, l'impact de la démographie, mais c'est super, super important. Nous voyons la génération la plus nombreuse au pays atteindre l'âge maximal de l'achat d'une maison, ce qui va augmenter la demande. Comme je viens de le dire, avec des taux d'intérêt bas de 2020 à mi-2022, les gens deviennent fous sur ce marché.
Maintenant, cette demande démographique durera probablement encore trois à cinq ans si vous regardez simplement la démographie des États-Unis, mais ce qui a changé et le facteur le plus important qui a changé entre le milieu de 2022 et aujourd'hui est ce facteur d'abordabilité. La seconde moitié de la demande correspond au nombre de personnes pouvant se permettre d'acheter une maison. Avec les taux hypothécaires qui augmentent aussi rapidement qu'ils l'ont fait, c'est tout simplement l'abordabilité complètement érodée. Nous avons vu essentiellement le marché du logement réagir à ce facteur unique plus qu'à toute autre chose, car si les gens n'ont pas les moyens d'acheter une maison, cela retire toute la demande du marché, et cela tempère vraiment les prix, ou peut même envoyer des prix descendant vers l'arrière.
C'est vraiment ce qui s'est passé avec la demande. Franchement, peut-être que je m'avance ici, mon opinion sur ce qui va se passer sur le marché du logement au cours de la prochaine année, deux ans, trois ans, est une question d'abordabilité et si elle se redresse. Cela revient vraiment, à mon avis, à ce que l'abordabilité s'améliore? C'est à ce moment-là que le marché du logement atteindra un creux et recommencera à croître.
David:
C'est un point de nuance si puissant que vous faites. La demande a deux têtes en matière d'immobilier. Vous devez être disposé, et vous devez être capable. Classiquement, capable a été le problème. Même si vous vouliez acheter une maison, vous ne pouviez tout simplement pas parce que les prix augmentaient plus vite que vous ne pouviez suivre, ou vous ne vouliez pas être en concurrence avec 11 autres offres, ou annuler vos éventualités, alors vous venez de dire , "Hé, je suis sorti. Je ne vais pas faire ça. Lorsque vous êtes dans un très, très mauvais marché, c'est quand le côté volontaire est parti.
Les gens ne veulent pas acheter une maison. C'est ce que nous avons vu en 2010. Beaucoup de gens étaient incapables d'acheter une maison, mais beaucoup d'entre eux le pouvaient. Ils ne voulaient tout simplement pas. Je me souviens qu'en 2010, personne ne considérait l'immobilier comme l'achat d'un bien. C'est difficile si quelqu'un n'était pas là à l'époque. Ils considéraient cela comme s'ils s'attachaient à un ancrage de 30 ans appelé hypothèque. Si vous disiez : « J'ai acheté une maison », je dirais : « Oh mon Dieu, tu dois faire ce paiement pendant les 30 prochaines années. Pourquoi ferais-tu ça?" C'est drôle, Dave, parce que ma première maison, mon hypothèque était de 900 $. C'était encore considéré comme une condamnation à mort. Pourquoi voudriez-vous vous lier à 900 $ ?
Personne n'était disposé à acheter des maisons, et il y avait tellement d'offre qui a provoqué cette chute des prix. C'est ce que nous surveillons lorsque nous examinons ce que fait le marché, c'est-à-dire l'offre disponible, ce que nous avons couvert, puis la demande. Il y a deux éléments. Vous devez être prêt à acheter une maison, et vous devez être en mesure d'acheter une maison par opposition à beaucoup d'autres choses qui n'impliquent pas de financement, comme l'exemple de carte Pokémon que j'ai donné. C'est juste, "Êtes-vous prêt à l'acheter, n'est-ce pas?" La plupart des gens peuvent se permettre de payer 30 $.
Je ne connais pas grand chose aux cartes Pokémon. Ensuite, j'en ai acheté à mon neveu pour Noël, et il était super excité à ce sujet. Ce n'est pas une chose où vous devez être en mesure de les acheter avec de l'immobilier.
Dave:
Une grande partie de la possibilité d'acheter un bien immobilier est hors de notre contrôle, car la plupart des gens utilisent l'effet de levier, utilisent la dette pour financer l'immobilier. Ainsi, le taux d'un prêt hypothécaire a vraiment un impact sur ce que vous pouvez vous permettre, et cela a eu un impact positif sur les gens pendant la pandémie, car les gens pouvaient tout à coup se permettre beaucoup plus. Maintenant que nous sommes revenus à… En fait, c'est élevé par rapport à où nous étions, mais nous avons raison en ce qui concerne la moyenne historique des taux hypothécaires. Maintenant que nous sommes revenus à un taux hypothécaire plus normal en termes historiques, cela a un impact négatif sur l'abordabilité.
Lorsque vous parlez d'acheter une carte Pokémon ou un bon vin ou quoi que ce soit d'autre, vous utilisez simplement l'équité. Vous ne tirez généralement pas parti de ces achats, alors c'est vraiment à vous de dire : « Avez-vous cet argent sur votre compte bancaire ? Ensuite, vous pouvez aller l'acheter. Il existe d'autres exemples d'actifs à effet de levier, mais l'immobilier est probablement le plus grand exemple d'actif à effet de levier, et c'est vraiment le cas. C'est pourquoi l'immobilier est vraiment sensible aux taux d'intérêt, car cela a vraiment, vraiment un impact sur votre capacité à acheter des immeubles de placement ou des résidents principaux.
David:
Maintenant, en ce qui concerne les taux et la Fed, pouvez-vous nous dire un peu comment ces décisions sont prises, puis comment cela finit par affecter l'accessibilité ?
Dave:
Oh mon Dieu, mon sujet préféré. Fondamentalement, comme nous le savons tous, l'inflation est très élevée. C'est un énorme problème pour l'économie. Cela érode notre pouvoir d'achat. Tout le monde le déteste. Les investisseurs immobiliers le détestent un peu moins, car l'immobilier est une fantastique couverture contre l'inflation, mais cela craint toujours pour tout le monde. La Fed prend essentiellement des décisions pour essayer de combattre l'inflation. Ils le font en augmentant le taux des fonds fédéraux. C'est la seule chose qu'ils peuvent contrôler. C'est bizarre, mais c'est essentiellement le taux auquel les banques se prêtent les unes aux autres.
L'idée derrière l'augmentation du taux des fonds fédéraux est que s'il devient plus cher d'emprunter de l'argent, moins de gens le font. Quand il y a moins de gens qui empruntent de l'argent, moins d'argent circule dans l'économie. C'est aussi ce qu'on appelle la masse monétaire, et ils essaient donc de réduire la masse monétaire parce que nous l'avons vu devenir fou. Au cours des deux dernières années, il y a une mesure de la masse monétaire appelée M2. Fondamentalement, nous avons vu cela exploser, et cela s'est produit pour plusieurs raisons. L'une était due aux faibles taux d'intérêt, mais l'autre était due à l'impression monétaire. Nous avons introduit beaucoup d'argent frais dans le système, et ils ne sont donc pas en mesure de retirer cet argent du système.
Ce qu'ils peuvent faire, c'est augmenter les taux d'intérêt et essayer de l'obtenir en circulant moins dans l'économie. Si moins de gens empruntent de l'argent, l'argent reste à la banque, ou il reste dans votre compte d'épargne, ou vous en faites moins. Cela aide à calmer l'inflation, du moins en termes traditionnels. C'est ce que la Fed essaie de faire. Évidemment, début janvier 2023, l'inflation est toujours très élevée, mais la tendance semble commencer à baisser. Maintenant, le taux des fonds fédéraux ne contrôle pas directement les taux hypothécaires, mais il influence les taux hypothécaires. Ainsi, nous avons vu les taux hypothécaires passer de…
Au début de 2022, ils sont, je pense, en dessous ou juste autour de 3 %. Maintenant, à partir de cet enregistrement, ils sont à environ 6.2 %, donc ils ont plus que doublé. Cela augmente considérablement la quantité de… Cela diminue considérablement l'abordabilité, devrais-je dire. Nous avons vu une époque où, au début de la pandémie, l'abordabilité était à des niveaux presque records. Les gens pouvaient se permettre n'importe quoi à un point où maintenant, l'abordabilité est à son plus bas depuis 40 ans. Il s'agit de l'immobilier le moins abordable depuis les années 1980, et les implications en sont évidentes. Si vous ne pouvez pas vous le permettre, vous n'allez pas l'acheter, il y a donc moins de demande sur le marché.
David:
C'est vraiment très bien. Maintenant, pour récapituler ici, jusqu'à présent, nous avons couvert les leviers du marché du logement, ce qui fait monter ou descendre les prix, l'offre et les stocks et comment vous pouvez les suivre, la demande et la capacité, la nuance de ce qui affecte la demande ainsi que l'hypothèque les taux et l'inflation, qui sont tous des ingrédients du gâteau du marché immobilier, devrais-je dire, que vous surveillez. Vous rajoutez de la farine. Vous ajoutez plus d'œufs. Vous ajoutez plus de sucre. Vous allez obtenir un gâteau au goût différent. C'est ce que nous essayons tous de comprendre lorsque nous essayons de prédire comment les choses se passent.
Maintenant, avant de passer à ce qui fonctionne dans un marché incertain comme celui-ci, ma dernière question pour vous est que ce qui doit se passer pour que l'abordabilité soit à nouveau rééquilibrée pour qu'investir dans l'immobilier soit quelque chose qui peut enthousiasmer les gens et en fait possible?
Dave:
Tout d'abord, je pense toujours que l'investissement immobilier est possible et passionnant. Vous devez être un peu créatif, ce dont nous parlerons dans une seconde. Je pense que ce qui s'est passé, c'est essentiellement pendant deux ans, chaque variable, tous les leviers dont nous avons parlé pointaient simplement dans une direction pour les prix, et c'était à la hausse. Maintenant, nous sommes à un point où nous devons rééquilibrer, et les choses ont changé. L'abordabilité a diminué au point où les prix vont probablement, à mon avis, baisser un peu en 2023. Ce qui doit changer pour l'abordabilité est l'une des trois choses.
L'abordabilité est un facteur de trois choses différentes. L'un est bien sûr le prix des logements, et donc si les prix baissent, cela améliore l'abordabilité. La deuxième chose est la croissance des salaires. Si les gens gagnent plus d'argent, les choses commencent à devenir plus abordables. Nous constatons déjà que la croissance des salaires commence à décliner, et je ne pense pas que ce sera un facteur majeur sur le marché du logement. Le troisième est les taux hypothécaires, n'est-ce pas? Si les taux hypothécaires baissent, l'abordabilité remontera. Ce sont les principaux facteurs que je vais au moins examiner au cours des deux prochains mois.
Les taux hypothécaires sont déjà redescendus de leur sommet. Ils pourraient remonter, mais en octobre, novembre, ils sont dans les sept bas. Maintenant, ils sont dans les six bas. L'abordabilité commence déjà à s'améliorer un peu. C'est probablement le problème. Si vous devez examiner une chose pour comprendre le marché du logement en 2023, l'abordabilité est la chose que je recommanderais.
David:
l'abordabilité est, comme vous l'avez mentionné, une combinaison du prix par rapport au versement hypothécaire. Ce n'est pas aussi simple que l'un ou l'autre.
Dave:
Exactement.
David:
Juste drôle parce que lorsque les taux baissaient, tout le monde se plaignait du fait que les maisons étaient inabordables, parce que les gens pouvaient se permettre de les payer plus cher, alors les prix continuaient. Puis, lorsque les prix ont finalement baissé, les gens se sont plaints que les taux d'intérêt étaient trop élevés, mais ce sont les deux faces d'une même médaille. Vous ne pouvez généralement pas avoir l'un sans l'autre, tout comme l'offre et la demande. Très bien, passons à trois choses qui fonctionnent dans un marché incertain comme celui-ci. Quel est votre premier conseil pour les stratégies dont les gens peuvent profiter, ou où ils peuvent gagner de l'argent même lorsque nous ne savons pas ce qui va se passer avec le marché ?
Dave:
Eh bien, l'une des choses qui me passionne le plus, et je cherche en fait à investir dans les deux prochaines semaines ici, c'est le prêt privé. Lorsque vous êtes dans un environnement de taux d'intérêt élevés, c'est la banque qui facture ces taux d'intérêt élevés. Donc, si vous pouvez devenir la banque, c'est une proposition assez excitante. Il y a probablement beaucoup de flippers qui veulent de l'argent. Il y a probablement des syndicateurs qui ont besoin de prêts relais. Il y a des gens qui ont besoin d'hypothèques, et il y a donc des possibilités d'être un prêteur privé. Je ne suis pas un expert en la matière. David, je ne sais pas si Dave Van Horn, le troisième Dave. On devrait peut-être l'avoir une fois.
David:
Trois D
Dave:
C'est un vrai expert en la matière. J'ai oublié le nom de son livre, Note Investing. BiggerPockets a un livre. Vérifiez cela. Je pense que le prêt privé est une option vraiment intéressante en ce moment, parce que si la dette est chère, c'est mauvais pour l'emprunteur, mais c'est parfois bon pour le prêteur. C'est quelque chose que j'examine au moins en 2023. Avez-vous déjà fait des prêts privés ?
David:
J'ai quelques notes par l'intermédiaire de la société de Dave en fait, la PPR Note Company je crois qu'elle s'appelle. C'est un concept similaire à ce que vous dites. Ce principe s'applique aux prêts privés, mais il s'applique également à l'épargne. Tu as été puni pour avoir sauvé les huit dernières années environ. L'inflation était bien plus élevée que ce que vous pouviez obtenir avec votre argent à la banque. Cela contribue à alimenter la hausse des prix des actifs parce que vous vous dites : « Eh bien, j'ai 100,000 20 $ à la banque, ce qui me rapporte un demi pour cent alors que l'inflation est à Dieu sait ce que c'est, probablement de 30 % à XNUMX % si vous regardez les prix de la nourriture et de l'essence et de l'immobilier et des trucs comme ça.
Je dois le mettre quelque part. Où vais-je le mettre ? Eh bien, je vais probablement le mettre dans l'immobilier, parce que c'est ce qui augmente le plus, n'est-ce pas ? Mais lorsque nous voyons les taux augmenter, même s'ils ralentissent, les prix des actifs augmentent. Mec, il fut un temps, je me souviens, quand je travaillais dans des restaurants où je gagnais 6.5% de mon argent que je mettais à la banque, et ce n'était même pas sur un CD. Ainsi, des stratégies comme les prêts privés, simplement économiser votre argent à un certain moment deviennent possibles lorsque nous obtenons enfin des taux à des niveaux plus sains.
Dave:
En fait, je viens d'écrire un blog à ce sujet dans BiggerPockets et je pense que nous atteignons un point où les taux d'épargne sont à nouveau attractifs. Dans mon compte d'épargne à haut rendement, je peux obtenir près de 4 % en ce moment. Je sais que l'inflation sort demain, mais le mois dernier, je pense qu'elle était à 7.1 %, n'est-ce pas ? Les gens disent: "Les 7.1% sont supérieurs à 4%." Oui, c'est vrai, mais 7.1 % sont rétrospectifs. C'est ce qui s'est passé l'année dernière. Si vous regardez le taux mensuel, il est en moyenne d'environ 0.2 % au cours des cinq derniers mois. Donc, si vous extrapolez cela, et personne ne sait ce qui va se passer, mais si vous extrapolez simplement cela, vous pouvez imaginer que l'inflation dans un an pourrait se situer entre 2 % et 3 %.
Donc, si vous gagnez 4 % sur votre argent pour la première fois depuis des années, votre taux d'épargne peut en fait ne pas vous rapporter un excellent rendement, mais au moins plus d'argent que l'inflation ne vous en ronge. Personnellement, au moins je place l'argent… Je cherche des opportunités dans l'immobilier, mais je prends l'argent que j'ai, en le plaçant soit sur un marché monétaire, soit sur un compte d'épargne à haut rendement, car au moins vous peut gagner 1% à 2% de rendements réels sur votre argent par opposition aux dernières années où si vous placiez votre argent dans un compte d'épargne, vous perdiez 6% ou 7% au minimum.
David:
Vous n'aviez même pas cette option lorsque les taux étaient très bas, et cela alimentait cette grosse course que nous avions. Maintenant, sans investir spécifiquement, vous réalisez un profit sur les intérêts provenant de la note, mais c'est négligeable par rapport à combien d'argent vous gagnez lorsque la note est remboursée tôt. En règle générale, ce que vous faites, c'est que vous achetez un billet à prix réduit dans ces cas. J'ai acheté une note. Disons que j'ai peut-être payé 50,000 75,000 $, et que le solde du billet était de 80,000 300 $ ou 400 XNUMX $, et que je reçois mes XNUMX $, XNUMX $ par mois provenant de ce billet, donc il y a un retour sur l'argent que j'ai payé.
Il est amorti, donc vous allez obtenir plus que ce que vous avez dépensé, mais vous gagnez vraiment lorsque cette personne vend ou refinance sa propriété, et vous êtes remboursé des 80,000 XNUMX $ alors que vous n'aviez dépensé qu'un plus petit pourcentage pour la note. La partie difficile est contrairement à l'immobilier, vous n'avez pas le contrôle. Ce n'est pas comme un atout. Je peux y aller, et je peux acheter, et je peux le réparer pour qu'il ait plus de valeur. Je choisis à quel moment du marché je vais le vendre. Vous êtes à la merci de l'autre personne, donc la stratégie consiste simplement à avoir toutes ces petites notes qui sont là-bas. Contrairement à un jack in the box, vous ne savez pas quand il va éclater, mais à un certain moment, il va éclater.
Alors boum, vous avez une note pop off. Vous réalisez un bénéfice. Soit vous achetez un billet plus gros qui génère plus de liquidités, soit vous investissez dans quelque chose de différent, ce que j'avais prévu de faire beaucoup plus lorsque je l'ai acheté. Ensuite, nous avons vu ce qui s'est passé avec le marché du logement. C'était comme: "Oh non, tout va bien, mettez-moi les fers au feu comme je peux car ce marché augmente." Je pense que c'est un bon conseil, différentes stratégies autour de l'immobilier, mais pas nécessairement juste le posséder. La deuxième chose que je vois que vous avez mentionnée, ce sont les villes hybrides. Commençons par ce que tu entends par hybride ?
Dave:
Si vous regardez en arrière, les différents marchés du logement fonctionnent vraiment différemment. Traditionnellement, avant la pandémie, ce que vous avez vu, c'est que certains marchés étaient excellents pour les flux de trésorerie, mais ils n'appréciaient pas vraiment beaucoup. D'autres marchés étaient excellents pour l'appréciation, mais ils n'avaient pas beaucoup de liquidités. Ce sont les deux extrémités du spectre, mais il y en a qui obtiennent une appréciation modeste et des flux de trésorerie modestes, ce qui, personnellement, m'intéresse vraiment. Je pense que c'est le meilleur conser… C'est prudent dans le sens où vous avez un bon flux de trésorerie, un flux de trésorerie solide, pas un flux de trésorerie incroyable, mais un flux de trésorerie solide pour que vous puissiez toujours payer votre hypothèque.
Il n'y a aucun risque de défaut. Vous pouvez tenir bon. Il n'y a rien. Aucun risque là-dedans. Mais en même temps, c'est une appréciation, donc vous obtenez toujours une partie des opportunités de hausse que vous obtenez sur des marchés comme la Californie ou Seattle. Ce n'est pas tant que ça, mais vous obtenez un peu de chacun. Je pense que ces marchés vont particulièrement bien se porter, car bon nombre de ces marchés hybrides ont tendance à être des villes plus abordables. Mon thème dans une grande partie de ce dont je parle aujourd'hui, c'est que l'abordabilité domine le marché du logement. Je pense que les marchés qui sont plus abordables vont bien performer par rapport aux autres marchés au cours des deux prochaines années.
Je pense que certaines de ces villes hybrides sont vraiment intéressantes. Je veux juste avertir les personnes qui se sont lancées dans l'immobilier au cours des dernières années que ce que nous avons vu au cours des dernières années est si atypique à bien des égards, mais ce dont je parle en ce moment, c'est de l'appréciation. Nous avons vu toutes les appréciations du marché, les grands marchés, les petits marchés, les marchés ruraux, les marchés urbains, les marchés de banlieue, tout. Pourquoi pas? Ce n'est pas normal. Normalement, certains marchés montent. Les autres marchés restent stables. Certains marchés baissent.
Je crois personnellement que nous allons revenir à cette dynamique sur le long terme. Je ne sais pas si ce sera ce mois-ci ou l'année prochaine, mais je pense que c'est normal pour le marché du logement. Je pense qu'on va y revenir. Donc, je regarderais les marchés où nous voyons des liquidités et une certaine appréciation avant la pandémie. Ce sont des villes tertiaires comme Birmingham, Alabama ou Madison, Wisconsin ou des endroits comme celui-ci qui ont une forte croissance démographique de la demande, mais qui offrent toujours des flux de trésorerie. Je pense qu'ils vont surpasser les autres marchés au cours des deux prochaines années. Ce n'est que mon avis, mais c'est ce que je regarde.
David:
Si quelqu'un veut identifier des villes comme celle-ci, quelles données devrait-il rechercher ?
Dave:
Je pense que la chose numéro un est que si vous voulez regarder les flux de trésorerie, vous pouvez regarder une mesure appelée le ratio loyer/prix. Vous divisez simplement le loyer mensuel par le prix d'achat. S'il est proche de 1 %, vous vous en sortez très bien. Vous avez probablement entendu parler de la règle du 1 %. Je pense que c'est un peu dépassé personnellement, et que s'attendre à un accord qui respecte la règle des 1% va probablement vous faire plus de mal que de bien, car vous allez attendre éternellement à la recherche d'une licorne mythique. Non pas que cela ne puisse pas exister, mais comme je viens de le dire, ces transactions à 1% se produisent souvent sur des marchés qui ne s'apprécient pas. Je pense que pour moi, ça n'en vaut pas la peine.
Je préférerais voir quelque chose qui a un rapport loyer/prix de 0.7 ou 0.8, mais un marché qui s'apprécie. C'est ce que j'entends par une ville hybride. Le rapport loyer/prix est bon. Ensuite pour l'appréciation, c'est difficile à prévoir, mais le plus important est très simple, la croissance démographique. Y aura-t-il de la demande, ou plus de personnes s'y déplaçant que de départs ? Deuxièmement, la croissance économique, vous pouvez considérer cela en termes de croissance des salaires ou de croissance de l'emploi, mais si les gens s'y installent et qu'ils sont de plus en plus payés, les prix des actifs vont augmenter.
David:
Nous parlons souvent d'appréciation et de flux de trésorerie comme s'il s'agissait de forces opposées comme le Yin et le Yang. Êtes-vous un investisseur d'appréciation ou êtes-vous un investisseur de flux de trésorerie ? Mais en termes pratiques, pour ceux d'entre nous qui possèdent des biens immobiliers, nous réalisons qu'ils ne s'excluent pas mutuellement, que souvent, les flux de trésorerie s'apprécient à mesure que les loyers augmentent. Que pensez-vous de l'idée que certains marchés connaîtront des augmentations de loyer, tout comme la valeur de l'actif augmentera ?
Dave:
Personnellement, je… je suis d'accord. Il existe de grands marchés qui ont un flux de trésorerie de 1 %. Je n'y investirais pas, car personnellement, je travaille à plein temps. Je ne dépends pas entièrement de mon flux de trésorerie pour mon style de vie. Mais aussi, c'est tout simplement trop risqué pour moi, car ces marchés ont tendance à avoir une population en déclin ou une faible croissance économique. C'est, pour moi, risqué. Je sais que les gens disent que les flux de trésorerie sont une bonne couverture contre le risque, mais je pense que certains… Mais si votre grande valeur diminue, alors je ne pense pas que les flux de trésorerie vont compenser cela. Je pense que c'est super important.
Personnellement, je déconseillerais aux gens de supposer que les loyers vont augmenter au moins cette année ou l'année prochaine. Je pense juste que nous avons eu ce qu'ils appellent en finance ou en économie un peu d'avance, où c'est comme si les prix des loyers augmentaient généralement de quelques points de pourcentage par an. Ils sont devenus fous ces dernières années, et cela a peut-être pris toute la croissance des loyers pour les deux ou trois prochaines années, et l'a simplement fait avancer jusqu'en 2021 ou 2022, par exemple.
David:
Très possible.
Dave:
Ma recommandation est de souscrire à un accord en supposant que les flux de trésorerie n'augmenteront pas pendant un an ou deux. Si cela se produit, ce qui pourrait arriver, c'est juste de la sauce en plus, mais je pense que la chose prudente à faire est de présumer que les flux de trésorerie seront probablement assez doux… Je veux dire, la croissance des loyers, excusez-moi, va probablement être assez doux pour les deux prochaines années. Mais si vous le conservez pendant cinq ans, sept ans, alors je prévoirais probablement une certaine croissance des loyers.
David:
Eh bien, lorsque vous décidez où acheter, pensez-vous qu'il est raisonnable de s'attendre à ce que les loyers d'une ville hybride augmentent plus qu'un marché de flux de trésorerie, un marché du Midwest qui ne s'apprécie pas ?
Dave:
Ah oui, 100 %. Je veux dire, si vous voyez une ville qui connaît une croissance économique, je veux dire, regardez simplement la croissance des salaires. Si les salaires augmentent, si de bons emplois arrivent dans cette ville, ce sont quelques-uns des meilleurs indicateurs.
David:
Les gens peuvent payer plus parce qu'il y a une demande sur le marché locatif, tout comme sur le marché de l'accession à la propriété. Même idée.
Dave:
Exactement. Si vous êtes dans un marché où les salaires n'augmentent pas, il n'y a pas de limite légale, mais il y a juste une limite psychologique à ce que les gens vont payer pour le loyer. Cela ne peut être que X pourcentage. Habituellement, c'est 30 % de leurs revenus qui peuvent être loués. Si vous êtes bien au-dessus de cela et si les salaires n'augmentent pas, cela ne soutient pas la croissance des loyers. Donc, je suis tout à fait d'accord que dans une ville hybride ou en appréciation, la croissance des loyers augmentera. Je ne sais pas si cela signifie nécessairement que vous atteindrez jamais le flux de trésorerie que ces villes à flux de trésorerie ont tendance à soutenir.
Mais personnellement, je pense que c'est le meilleur pari parce que vous ne pariez pas uniquement sur les flux de trésorerie ou simplement sur l'appréciation ou simplement sur la croissance des loyers. Vous obtenez un peu de tout, et vous ne savez pas lequel des trois pourrait être le plus performant. Mais quoi qu'il arrive, vous en profitez.
David:
Eh bien, c'est ce que je voulais souligner pour les personnes qui sont peut-être de nouveaux investisseurs, qui sont inexpérimentées sur certains de ces marchés de flux de trésorerie où les entreprises clés en main ont tendance à opérer, et les gourous qui vous vendent un cours, ils sont généralement, " Flux de trésorerie, quittez votre emploi. Obtenez une petite amie. Ne soyez pas un perdant. Vous avez besoin de liquidités, et ils régleront tous vos problèmes. Ensuite, ils vous poussent vers certains de ces marchés où les loyers n'augmentent presque jamais. Depuis 10 ans, c'est la même chose. Par rapport à si vous aviez investi dans Denver il y a peut-être 10 ans, cela aurait peut-être été un flux de trésorerie modeste lorsque vous l'avez acheté, mais 10 ans de croissance des loyers, et ça marche vraiment, vraiment bien.
Nous ne voulons pas dire qu'il va augmenter, mais vous pouvez absolument vous mettre dans une position où il est plus susceptible d'augmenter en entrant dans l'un de ces marchés qui connaissent une croissance des salaires, des entreprises qui s'installent, une croissance démographique sans parier complètement toute la ferme sur l'investissement dans un marché en appréciation sauvage que vous saignez de l'argent. Il existe une façon responsable de le faire. Je pense que c'est un très bon conseil judicieux que vous donnez ici.
Dave:
Je veux dire, c'est probablement un tout autre spectacle, mais Dieu, mec, tu sais combien de locations il faut pour devenir financièrement libre ? Je sais que beaucoup d'investisseurs immobiliers se disent : « Oh ouais, quitte ton emploi. Achetez trois locations et soyez libre financièrement. C'est juste un non-sens absolu. La façon d'y penser est la façon dont vous gagnez de l'argent et des flux de trésorerie en investissant, c'est que vous avez besoin de X dollars investis à un taux de rendement Y pour un flux de trésorerie Z égal.
David:
Tout comme nous examinons tous les autres véhicules d'investissement financier lorsque nous nous disons : "De combien avez-vous besoin dans votre 401k à quel retour à la retraite ?"
Dave:
Exactement, et vous pouvez donc choisir d'être un investisseur en flux de trésorerie et dire : "Je vais investir 100,000 11 $ à 11,000 % de cash sur le rendement en espèces." Super, ça te rapporte 6 2 $ par an. Je ne peux pas vivre de ça. Si vous voulez bâtir sur le long terme et que vous dites : « Je vais gagner 6 % de rendement en espèces, mais grâce à l'appréciation et à un bon travail, je vais avoir 120,000 millions de dollars investis à un XNUMX% cash on cash return », alors vous gagnez XNUMX XNUMX $ par an. Je pense que les gens deviennent obsédés par cette idée de retour sur investissement sans penser au montant du principal que vous mettez dans vos investissements est tout aussi important, sinon plus, que le retour sur investissement. C'est juste mon coup de gueule.
David:
Nous n'irons pas trop loin dans cette voie, mais je vais taquiner les gens, c'est cette petite idée. C'est l'une des raisons pour lesquelles j'encourage les gens à adopter la méthode BRRRR ou à acheter et à apprécier les marchés, car votre propriété peut créer un capital pour vous, tout comme vous l'avez gagné dans votre travail. Vous pouvez créer deux sources de capital. Nous l'appelons simplement l'équité lorsqu'elle se trouve dans une propriété. Nous l'appelons capital lorsqu'il se trouve dans notre compte bancaire, mais c'est la même énergie. Vous commencez votre carrière en utilisant des méthodes comme celle-là, puis plus tard dans votre carrière, vous passez à des marchés à flux de trésorerie plus élevés qui sont un peu plus stables, puis vous faites exactement ce que vous venez de décrire.
Il s'agit de choses assez intéressantes dans lesquelles nous entrons lorsque nous prévoyons simplement de parler du marché.
Dave:
J'aime cette conversation. C'est marrant!
David:
D'accord, le dernier sujet dont je veux vous parler est l'achat en profondeur. Qu'entendez-vous par acheter en profondeur ?
Dave:
Je veux dire, acheter en profondeur signifie simplement acheter en dessous de la valeur marchande. Je ne sais pas pour vous, David, mais pendant les huit premières années de ma carrière d'investisseur immobilier, je n'ai même jamais offert au prix demandé. Je proposerais toujours moins que le prix demandé. Ce n'est que ces dernières années qu'il est devenu normal pour vous d'offrir au-dessus du prix demandé et de continuer à prier.
David:
Tellement vrai. Vous entendez des agents dire des choses comme s'ils avaient payé la totalité de la demande, et je ris comme: "C'est une affaire ici." La demande complète ne veut rien dire, mais ils fonctionnent à partir de l'ancien paradigme où personne ne paie le prix demandé.
Dave:
Totalement. Au début, vous essaieriez toujours de nickeler un peu le vendeur, voyez tout ce que vous pouvez obtenir. Je pense que nous sommes de retour dans un environnement où c'est possible. Pas sur tous les marchés, pas dans toutes les classes d'actifs, mais nous sommes sur un marché où vous pouvez acheter en dessous du prix demandé. Je pense que c'est juste un bon moyen de se couvrir. Si vous pensez que votre marché pourrait baisser de 5 %, essayez de trouver une propriété qui se situe 5 % en dessous. J'investis à Denver, et il a déjà baissé de près de 10 % à Denver. C'est l'un de ces leaders du marché en termes de baisse de prix.
Je pense qu'il pourrait encore baisser de 5 %. Ainsi, lorsque je fais une offre en ce moment, je vais offrir 5 % en dessous de la demande. Comme ça, si ça tombe, je vais bien. Cela me donne un peu de coussin. C'est ce que je veux dire par acheter en profondeur. Il va juste en dessous du prix demandé pour vous donner un peu de coussin. Je dirai aussi que je pense vraiment que le timing du marché est difficile, et s'il se situe entre 1% et 2%, ne vous inquiétez pas trop. J'ai acheté ma première propriété en 2010. Le marché du logement a atteint un creux en 2011, 18 mois après mon achat ou quelque chose comme ça.
Pensez-vous que j'ai déjà pensé à cela, que ma propriété a baissé de 1% avant de commencer à remonter? Pas une fois. Les gens me disent à quel point ils sont jaloux que j'aie acheté en 2010. Ce qu'ils ne voient pas, c'est que la valeur de ma propriété a en fait baissé de 1 % ou 2 % avant qu'elle ne commence à croître comme elle l'a fait au cours des deux derniers mois. Je pense qu'il est vraiment important d'acheter en profondeur, mais je ne serais pas obsédé par le fait d'essayer d'atteindre exactement le bas du marché. C'est littéralement impossible à faire. Mais si vous pensez que le marché va baisser de 5% ou 10%, essayez d'obtenir des concessions du vendeur pour vous mettre plus à l'aise.
David:
C'est un conseil incroyablement judicieux. Quand j'ai acheté ma première propriété, c'était fin 2009, donc je n'en étais même pas à 2010. Puis ça a encore baissé. J'étais comme, « Je suis tellement stupide. J'aurais dû attendre. Tout le monde disait : "Pourquoi avez-vous acheté un bien immobilier ?" Dans ma tête, je l'imaginais descendant jusqu'à zéro. Puis un an plus tard, ça a commencé à monter, puis ça a explosé. C'est marrant. J'ai payé 195 pour cette maison qui est probablement tombée à 185, et je me suis donné des coups de pied. Maintenant, ça vaut 525 ou plus. Cela n'a pas d'importance.
Dave:
Exactement.
David:
Cela n'a pas d'importance, n'est-ce pas ? C'est votre ego qui essaie d'être plus intelligent que vous ne l'êtes, et vous y arrivez. C'était une propriété pour laquelle j'étais sous contrat au 215, et j'y suis allé pour obtenir des concessions de vendeur, et je l'ai obtenu au 195. C'est exactement ce que les gens devraient faire sur ce marché d'acheteurs. Si la maison est sur le marché depuis trois jours, elle suscite beaucoup d'intérêt. Peut-être que vous n'utilisez pas la stratégie, mais je recherche des maisons avec des jours élevés sur le marché, des photos de mauvaise qualité. J'enseigne littéralement aux gens comment cibler des choses dans le MLS qui ont été ignorées par d'autres personnes, écrire des offres très agressives, puis évaluer en fonction de la contre-offre à quel point ce vendeur est sérieux et comment nous pouvons conclure un accord.
Lors de l'échange 1031 que j'ai conclu il y a quelques mois, je pense avoir acheté 17 ou 18 propriétés, mais seulement 12 ou 13 d'entre elles ont été échangées. De ces 12 ou 13, j'ai fait plus d'un million de dollars en capitaux propres sur la base du prix d'expertise par rapport à ce que j'ai payé. C'était juste cette stratégie de, « Je suis sur la MLS. Je ne fais rien de fou », mais je ne vais pas après la maison avec les belles photos de la liste prises professionnellement par un très bon agent immobilier. Je recherche les personnes qui ont payé une commission de 1% à leur agent immobilier. Ils ont pris quelques photos avec leur iPhone XNUMX.
Ça a l'air terrible. Il est assis là depuis longtemps. Je veux dire, littéralement, Dave, certains d'entre eux avaient des téléchargements à l'envers. Les photos de la salle de bain ont été téléchargées à l'envers pour que vous puissiez dire à Zillow : "Quatre personnes ont regardé ça, et personne ne l'a sauvegardé."
Dave:
Ce sont ceux que vous voulez.
David:
C'est exactement ça. Donc, acheter en profondeur, je me réfère à l'achat d'actions. Même idée. Ne pensez pas simplement que vous devez payer le prix demandé comme vous le faisiez auparavant. Explorer. Rédigez une offre très basse et attendez de voir. Je dis aux gens : « Une offre devrait être comme un coup. S'ils acceptent votre première offre sur ce marché, vous avez probablement écrit trop haut. » Vous ne devriez pas assommer les gens avec une offre. C'est un coup, et tu attends de voir comment tu as défendu ? Êtes-vous faible? Je n'irai pas trop loin dans les détails, mais l'une des offres en particulier était cotée à 1.6 million, avait baissé son prix jusqu'à 1.2 million.
Je suis entré et j'ai écrit une offre à 1 million de dollars 50 avec environ 50,000 1 $ de frais de clôture. C'était environ 50,000 million même. Il m'a répliqué en acceptant mon accord, mais il n'a simplement pas accepté la différence de coût de clôture de 10,000 1.2 $. Je savais que s'il me riait aussi fort, il voulait vendre cette maison. J'ai tout l'effet de levier ici. Je vais obtenir ce marché. J'ai fini par tenir bon, et il est quand même revenu et a dit: "D'accord, je vais aussi vous donner le coût de clôture." Maintenant, s'il m'avait contré à peut-être XNUMX XNUMX $ de moins que son XNUMX, je laisserais tomber. Ce n'est pas un acheteur motivé.
Vous ne pourriez jamais utiliser de telles stratégies au cours des huit dernières années. Ils n'existaient tout simplement pas. C'est un excellent point. Si vous craignez que le marché continue de chuter, allez-y et rédigez une offre plus agressive que celle que vous auriez normalement faite, et couvrez-vous de cette façon.
Dave:
Vous n'avez rien à perdre. Je pense que les gens se disent : "Oh mon Dieu, ils vont le rejeter." C'est comme "Et alors ?" De toute évidence, vous ne voulez pas simplement faire des choses qui n'ont aucun sens, mais si vous pensez que votre offre est juste et raisonnable, autant essayer. Voir s'ils sont d'accord.
David:
Ensuite, l'autre chose, le conseil que je donnerai aux gens, c'est de ne pas supposer qu'un coup de poing va assommer quelqu'un. Beaucoup de ces propriétés dont nous parlons, j'ai écrit une offre. Ils ont dit non. J'ai fait revenir mon agent immobilier une semaine ou deux plus tard, et c'était peut-être le cas. Une semaine ou deux plus tard, c'était comme "jouons au ballon". Ensuite, cela a commencé la négociation proprement dite. Les vendeurs paniquent tout comme les acheteurs paniquent. Tout le monde flippe sur ce marché, et vous voulez juste trouver le bon type de monstre qui correspond à vos intérêts.
Dave, je vais nous amener à conclure cette chose en vous demandant la seule chose que nous hésitons toujours à faire, mais tout le monde veut savoir, quelles sont vos prévisions pour 2023 ?
Dave:
C'est vraiment difficile, mais ce dont je suis sûr, c'est que nous allons probablement voir une continuation des conditions actuelles du marché au moins jusqu'au premier semestre 2023. Je pense juste qu'en ce moment, il y a encore tellement d'incertitude. Allons-nous assister à une récession ? À quel point cela va-t-il devenir mauvais ? Le chômage va-t-il augmenter ? Que va faire la Fed ? Il y a tout simplement trop de questions en ce moment, et jusqu'à ce qu'il y ait une certaine confiance dans ces grandes questions économiques, je pense que nous allons voir, comme vous l'avez dit, des gens paniquer un peu et ne pas vraiment avoir assez de stabilité pour que le marché trouve son pied.
Je pense que la seconde moitié de l'année est vraiment le facteur X. Je pense qu'il y a différents scénarios qui peuvent se jouer. Je vais vous donner trois scénarios différents. Le premier est s'il y a une récession mondiale, ce que la plupart des économistes pensent qu'il y aura des gens... Je n'entrerai pas dans les détails, mais s'il y a une récession mondiale qui tend à exercer une pression à la baisse sur les taux hypothécaires, les gens affluent vers le gouvernement américain. les obligations qui font baisser les rendements, les taux hypothécaires suivent les rendements, et vous voyez donc un scénario où les taux hypothécaires pourraient baisser plus qu'ils ne le sont actuellement. Si les taux hypothécaires baissent encore plus qu'ils ne le sont actuellement, je pense personnellement que le marché du logement va probablement toucher le fond dans un an, fin 2023, début 2024, et recommencer à croître.
L'autre scénario est que la Fed réalise miraculeusement un atterrissage en douceur et que les taux hypothécaires pourraient baisser. C'est un autre scénario où je vois le marché toucher le fond vers la fin de 2023, début 24, ou l'inflation continue d'augmenter, le chômage devient fou, mais les taux hypothécaires pour une raison quelconque ne baissent pas. Ensuite, dans ce scénario, si les taux hypothécaires restent au-dessus de 6.5 %, au-dessus de 7 % pendant longtemps, je pense que nous allons probablement subir une correction de deux ans. Tout '23 et '24 sera comme ça. Dans ce cas, nous pourrions voir des baisses à deux chiffres sur le marché national du logement, mais c'est encore difficile à dire.
Je pense que deux des trois scénarios dans mon esprit indiquent une correction sur un an où nous allons voir des baisses de prix à un chiffre. J'ai dit que je pense que ce sera négatif entre 3% et 8% au niveau national si les taux hypothécaires restent élevés. J'ai dit ceci. Tout est question d'abordabilité. Donc, si l'abordabilité ne s'améliore pas, les taux hypothécaires restent élevés. Au cours du second semestre de cette année, c'est à ce moment-là que je pense que nous verrons des baisses nationales de 10%, 15%, et pas de creux à la fin de 24, peut-être même au début de 25.
David:
C'est une réponse remarquablement bien pensée et articulée pour quelqu'un qui ne voulait pas faire de prédiction, alors merci. Merci pour ça. J'aime la façon dont vous fournissez les informations sur lesquelles vous vous basez plutôt que de simplement jeter quelque chose là-bas. Parce que plus l'information change, plus la prédiction change. Quelque chose dont les gens doivent se souvenir, ces choses ne sont pas gravées dans le marbre.
Dave:
Totalement. Les gens disent : "Tu as dit ça, et tu n'en as pas tenu compte." C'est comme "Je ne suis pas une diseuse de bonne aventure". Je me dis simplement : « Je regarde cette information. Voici comment je l'interprète. Je ne sais pas ce qui va se passer, mais je pense que ces trois scénarios, je ne connais pas la probabilité de chacun d'eux, mais je pense que cela dépendra vraiment des taux hypothécaires et de l'abordabilité, et quand nous verrons le fond . Je dirai simplement… Puis-je simplement ajouter une chose à ce sujet, c'est que traditionnellement, dans les récessions, on dit que le logement est le premier entré et le premier sorti, où parce que les taux hypothécaires augmentent et que l'immobilier est un actif à effet de levier, les prix tendent décliner en premier. C'est ce qui crée la récession.
Nous voyons cela en ce moment, n'est-ce pas? Les tarifs ont augmenté. Le logement est en récession, et nous commençons donc à voir que cela commence à se répercuter sur le reste de l'économie. Mais comme je l'ai dit, lorsque l'hypothèque… Lorsque nous entrons en récession officielle ou quoi que ce soit, les taux hypothécaires ont tendance à baisser. Cela incite les gens à revenir sur le marché du logement. Cela crée énormément d'activité économique et nous sort d'une récession. C'est juste intéressant de voir que la récession n'est bonne pour personne. Je ne suis pas en faveur de cela, mais si vous le voyez, c'est souvent la première étape, et les marchés du logement commencent à se redresser. Donc, c'est autre chose que de simplement regarder ça.
David:
C'est pourquoi vous ne pouvez pas chronométrer le fond, car vous ne savez pas quand cela va se produire. Au moment où vous voyez cela apparaître dans les données, cela a déjà commencé et le bas est déjà en train de monter.
Dave:
C'est déjà arrivé.
David:
Excellent point. Très bien, nous avons donc une assez bonne prévision du marché pour 2023. Nous avons une très bonne compréhension des éléments qui affectent les prix de l'immobilier. Ce serait les leviers sur lesquels les gens tirent pour faire monter et descendre les prix, l'offre, et vous pouvez mesurer cela par l'inventaire, puis la demande, qui est un monstre à deux têtes à la fois désireux d'acheter une propriété et capable d'acheter une propriété. Nous avons parlé des taux hypothécaires et de l'inflation et de toute la complexité que cela a créée dans ce marché insensé mais magnifique dans lequel nous aimons investir. Nous avons également parlé des moyens de gagner de l'argent en 2023, peu importe ce que fait le marché. .
Le prêt privé et l'achat de billets sont un moyen pour les gens de gagner de l'argent dans l'immobilier. Vous recherchez ces villes hybrides où vous n'êtes pas… Vous n'avez pas de risque asymétrique dans les deux sens d'une propriété à flux de trésorerie qui n'augmente jamais en loyer ou en valeur, ainsi qu'un marché spéculatif que vous espérez juste monter et perdre le contrôle et acheter en profondeur, en comprenant qu'il s'agit d'un marché d'acheteurs, et cela signifie que vous avez le contrôle. Donc, vous êtes un imbécile si vous ne l'utilisez pas. Utilisez le contrôle pour essayer d'aller là-bas et obtenez la meilleure offre possible plutôt que de vous soucier de choses que vous ne pouvez pas contrôler, comme lorsque le marché va toucher le fond.
Dave, merci beaucoup de m'avoir rejoint. J'adore quand vous venez pour ces choses, et nous pouvons aider à donner un sens à la folie émotionnelle que nous ressentons généralement lorsque les gens ne savent pas à quoi s'attendre. Y a-t-il un dernier mot que vous voudriez laisser à nos auditeurs avant que je vous laisse partir d'ici ?
Dave:
Non, cela a été très amusant. Mais si vous voulez d'autres recommandations sur la façon de gagner de l'argent en 2023, ou pour comprendre cela en détail, j'encourage tout le monde à télécharger le rapport que j'ai écrit. C'est gratuit. Vous pouvez simplement le faire sur bigpockets.com/report.
David:
Très bien, bigpockets.com/report. Vérifiez-le. Si vous pensiez que Dave avait l'air intelligent, attendez de les lire. Il a l'air encore plus intelligent quand vous lisez là-bas. Ensuite, vous avez écrit un livre avec J Scott sur un sujet similaire à celui-ci. Peux-tu brancher ça très vite avant qu'on parte ?
Dave:
Bien sûr. J et moi, si vous ne le savez pas, J est un excellent investisseur prolifique. Lui et moi avons écrit un livre intitulé Real Estate by the Numbers. Tout tourne autour des mathématiques, des chiffres et des formules dont vous avez besoin pour devenir un excellent investisseur immobilier. Je sais que si les gens pensent que cela semble intimidant, ce n'est pas le cas. Les mathématiques derrière l'investissement immobilier ne sont pas très difficiles. Vous avez juste besoin de comprendre quelques cadres simples, et c'est ce que nous avons décrit. Le but est de vous aider à analyser les transactions comme un expert. Donc, si vous voulez être en mesure d'analyser les offres de manière prudente, en particulier en 2023, et de comprendre les hypothèses à faire, ce genre de choses, vous devriez le vérifier.
David:
Oui, allez voir ça aussi. Si vous êtes un nerd, ou si vous voulez être aussi intelligent qu'un nerd sans être un nerd, ce livre est fait pour vous. D'accord, Dave, merci beaucoup de m'avoir rejoint aujourd'hui. Je vais vous laisser sortir d'ici et faire des recherches supplémentaires pour aider la communauté BiggerPockets à comprendre ce qui se passe sur le marché. C'est David Greene pour Dave, le renégat du gentleman, Meyer signant.
Je suis un professionnel. Regarde juste. Regardez comme je suis doué pour dire les choses.
Dave:
C'est Ron Bourgogne. Il lira tout ce que vous mettrez sur le prompteur.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Constat 2023 n'est pas un marché du logement "normal" et les détails menant à l'état actuel
- La « leviers » qui affectent les prix des maisons et pourquoi 2023 n'est PAS la même chose que 2008
- Vendeur vs. marchés d'acheteurs et où les prix devraient le plus baisser
- Demande des acheteurs et comment l'inabordabilité a poussé la plupart des acheteurs à rester les bras croisés
- Taux hypothécaire des augmentations et comment la Fed utilise des taux élevés pour lutter contre l'inflation
- La trois stratégies qui fonctionnent dans le marché du logement d'aujourd'hui et comment investir pendant que d'autres restent sur la touche
- Prévisions du marché du logement 2023 et quand nous pourrions potentiellement voir les prix des maisons baisser
- Et So Beaucoup plus!
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