Derrière les chiffres multifamiliaux : le logement abordable à New York attire beaucoup d'argent

Derrière les chiffres multifamiliaux : le logement abordable à New York attire beaucoup d'argent

Horodatage: 28 septembre 2023 2:32 PM
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Les logements abordables représentaient environ 43 % des 3.91 milliards de dollars de ventes multifamiliales de la ville de New York au deuxième trimestre 2, selon le rapport de revue du trimestre multifamilial du deuxième trimestre 2 d'Ariel Property Advisors.

De grands investisseurs motivés par leur mission, notamment Nuveen, The Vistria Group, Tredway et Asland Capital Partners, en association avec Goldman Sachs, ont réalisé d'importantes acquisitions de logements abordables dans les arrondissements au deuxième trimestre, ce qui a contribué à l'augmentation significative du volume en dollars. En plus de préserver et de produire des logements abordables, les investissements dans cette classe d’actifs sont attrayants car ils offrent un accès à des capitaux dédiés, des opportunités de création de valeur, des incitations fiscales foncières, un financement d’agence et une échelle, qui ont tous contribué à leur croissance substantielle.

Les investisseurs motivés par leur mission intensifient leurs efforts

Nuveen est l’un des plus grands gestionnaires institutionnels de logements abordables du pays et a récemment pris la décision stratégique d’acheter à New York. Nuveen gère plus de 1.1 6.4 milliards de dollars d'actifs, dont 161 milliards de dollars sont composés de 32,000 investissements dans des logements abordables avec environ 60 XNUMX unités qui servent principalement les résidents à faible revenu gagnant XNUMX % du revenu médian de la région (AMI) ou moins.

L'acquisition par Nuveen d'une participation partielle d'un portefeuille abordable auprès d'Omni Holding Company pour un montant estimé à 956 millions de dollars a été la plus grande transaction multifamiliale à New York au deuxième trimestre et a représenté près de 60 % du volume en dollars investi dans le logement abordable au cours de cette période. L'accord comprenait 72 propriétés (lots fiscaux) réparties sur 5,900 66 unités dans le Bronx (21 % des unités), Brooklyn (10 % des unités), Queens (2 % des unités) et Northern Manhattan (XNUMX % des unités). unités).

« Notre objectif est d'investir de manière significative dans la préservation et l'expansion de logements abordables de haute qualité afin de soutenir le bien-être des résidents aux prises avec un loyer élevé au sein des communautés locales », a déclaré Pamela West, gestionnaire de portefeuille principale de l'investissement d'impact chez Nuveen Real Estate dans un Annonce d'entreprise. « Grâce à la transaction Omni, nous pouvons développer et gérer des propriétés à travers les États-Unis et obtenir les résultats souhaités pour les résidents et les investisseurs. »

Le Groupe Visria, une société d'investissement privée qui s'est aventurée sur le marché du logement abordable de la ville de New York pour la première fois en juin en réalisant un investissement de 174 millions de dollars dans un portefeuille de 1,290 XNUMX unités réparties dans cinq immeubles à loyer stabilisé ; quatre dans le Bronx et un dans le nord de Manhattan. La transaction a été financée par un prêt accordé par Freddie Mac à Keybank.

Eleonora Bershadskaya, directrice de l'immobilier du groupe Vistria, qui était panéliste lors du récent congrès d'Ariel Property Advisors. Événement Café et tarifs plafonds, a déclaré que l'acquisition était attrayante car les bâtiments ont subi d'importantes améliorations au cours de la dernière décennie et bénéficient d'un abattement fiscal au titre de l'article 11, qui sera en vigueur pour les 30 prochaines années.

"L'un des facteurs les plus importants était le niveau d'accessibilité qui persisterait pendant longtemps dans l'ensemble du portefeuille, en particulier dans le Bronx, qui a connu une croissance des loyers assez significative au cours des cinq dernières années", a déclaré Bershadskaya. « De plus, il existe des opportunités de développement dans l'arrondissement, donc disposer d'un havre de paix abordable dans ce quartier était important pour nous, tant du point de vue de l'impact que du point de vue financier.

Le groupe Vistria, qui a élargi l'année dernière son orientation vers les secteurs de la santé, des solutions de connaissances et d'apprentissage et des services financiers pour inclure des logements multifamiliaux abordables, à revenus mixtes et pour travailleurs à l'échelle nationale, adopte une vision à long terme lors de l'acquisition d'actifs de logements abordables alors qu'il cherche à répondre à un double objectif.

« Premièrement, il est extrêmement important pour nous de contribuer à résoudre la crise du logement abordable dans ce pays », a déclaré Bershadskaya. "Deuxièmement, financièrement, cela a également du sens, car lorsque nous offrons ce niveau d'abordabilité, nous avons une base de locataires solide avec un faible taux de rotation et un taux d'occupation élevé, ce qui se traduit par un coût inférieur et une meilleure rentabilité pour l'actif."

Tredway, un important promoteur-propriétaire-exploitant de logements abordables basé à New York, s'est associé à Gilbane Development Company et ELH Mgmt en mai pour acquérir le Sea Park Portfolio, un portefeuille de logements abordables composé de trois anciens immeubles d'ascenseurs Mitchell Lama avec un total de 818 unités et une parcelle de 89,357 XNUMX pieds carrés. Conseillers immobiliers Ariel organisé la vente de 150 millions de dollars (156 $/SF).

Les bâtiments multifamiliaux comprennent 589 unités destinées aux ménages ayant un revenu annuel maximum de 60 pour cent de l'AMI, 159 unités destinées à ceux ayant un revenu maximum de 50 pour cent de l'AMI et 65 logements destinés aux ménages gagnant jusqu'à 80 pour cent de l'AMI. L'AMI 2023 pour la région de New York est de 127,100 100 $ pour une famille de trois personnes (XNUMX % AMI). Les divers accords réglementaires conclus sur chaque propriété sont un mélange d'unités avec bons d'achat de la New York City Housing Authority (NYCHA) et du Département de la préservation et du développement du logement (HPD) de la ville de New York, d'unités sans bons d'achat et d'unités au taux du marché.

Tredway et ses partenaires prévoient de se lancer dans une réhabilitation de plusieurs millions de dollars de l'ensemble du complexe Sea Park, axée sur l'amélioration de la qualité de vie ainsi que sur le renforcement de sa résilience et l'amélioration de l'efficacité énergétique de la propriété. Parmi les unités, 90 appartements seront réservés aux anciens résidents sans abri et trois seront réservés aux concierges. L'équipe de développement a également l'intention de construire 250 nouvelles unités de logements abordables holistiques sur le site pour les personnes âgées.

"Nous sommes heureux de protéger, préserver et produire de nouvelles maisons abordables à Sea Park, un cadre qui augmentera l'accès aux opportunités pour tous les résidents actuels et futurs", a déclaré Will Blodgett, PDG et fondateur de Tredway, dans le annonce de l'entreprise. «Les investissements que nous réalisons mèneront à une communauté plus abordable, connectée, diversifiée, saine et dynamique et favoriseront la stabilité économique pour les milliers de New-Yorkais qui habitent Sea Park et le quartier plus large de Coney Island.»

Asland Capital Partenaires, une société d'investissement immobilier privée spécialisée dans les investissements multifamiliaux et mixtes, s'est associée au Groupe d'investissement urbain dans les Gestion d'actifs Goldman Sachs pour lancer le Fonds pour le logement durable Asland. En juin, Asland et Goldman Sachs ont annoncé la première acquisition du Asland Sustainable Housing Fund par l’Asland Sustainable Housing Fund. Portefeuille Heighliner, un portefeuille de logements abordables situé dans l'Upper Manhattan et le Bronx, qui comprend cinq actifs, 334 unités résidentielles et plusieurs détaillants axés sur la communauté s'étendant sur près de 250,000 45.2 pieds carrés. Ariel Property Advisors a organisé la transaction de XNUMX millions de dollars.

Asland et Goldman Sachs ont développé une stratégie globale pour assurer la durabilité financière et physique à long terme des actifs du portefeuille Heighliner qui comprend la gestion de la maintenance différée, la mise en œuvre d'améliorations durables et la fourniture de services aux résidents tels que le haut débit gratuit et la technologie de renforcement du crédit. En échange du maintien de l'accessibilité, le portefeuille bénéficiera d'une exonération de taxe foncière à long terme.

« Nous sommes ravis d'avoir acquis avec succès le portefeuille Heighliner et de poursuivre notre mission de préservation du logement abordable », a déclaré James H. Simmons, III, fondateur et PDG d'Asland Capital Partners, dans un article d'annonce dans Citybiz. « Grâce à notre collaboration stratégique avec Goldman Sachs, le Département de la préservation et du développement du logement (HPD) de la ville de New York et la New York City Housing Development Corporation (HDC), nous sommes confiants dans notre capacité à améliorer la qualité de vie de nos résidents tout en garantissant la viabilité à long terme de ces propriétés précieuses.

Cette transaction du portefeuille Heighliner représente l'investissement de démarrage dans une stratégie plus large pour l'Asland Sustainable Housing Fund, qui vise à déployer un montant initial de 250 millions de dollars vers les acquisitions Core Plus de la section 8, la préservation du crédit d'impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC), et les revenus mixtes. transactions, avec un mandat national et un accent initial sur la ville de New York.

Moteurs du logement abordable

La demande accrue de logements abordables illustre à quel point les sources de capitaux motivées par une mission sont de plus en plus attirées vers ce secteur en raison de ses fondamentaux solides et de ses incitations, notamment :

  • Satisfaire le double objectif des investisseurs : intégrer la réussite financière à la responsabilité sociale.
  • Incitations fiscales foncières et, dans certains cas, subventions.
  • Possibilités de valeur ajoutée en termes d'augmentation des loyers, en particulier avec les locataires bénéficiant d'un bon dont les loyers sont liés au Loyer équitable du marché du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) calendrier pour chaque taille d’unité.
  • La capacité de tirer parti des prêteurs d'agences (Fannie Mae, Freddie Mac et HUD) et des programmes municipaux proposés par HPD et HDC constitue un avantage distinctif compte tenu de l'examen minutieux auquel les banques régionales sont confrontées depuis la fermeture de Signature Bank plus tôt cette année. En conséquence, le financement est devenu difficile pour certaines transactions multifamiliales, en particulier pour les actifs à loyer stabilisé.

Mon partenaire Victor Sozio a résumé ainsi l'attrait du logement abordable : « Non seulement le logement abordable continue d'attirer des capitaux aux fins de la CRA (Community Reinvestment Act), des capitaux destinés au logement abordable, mais il existe toujours des outils avec lesquels travailler pour ajouter valeur tout en atteignant les objectifs des agences respectives qui régissent et restreignent ces propriétés.

En revanche, les immeubles à loyer stabilisé, qui ne représentaient que 10 % des ventes multifamiliales du deuxième trimestre, connaissent les prix les plus bas depuis près de deux décennies, car la loi sur la stabilité du logement et la protection des locataires (HSTPA) de 2019 a éliminé la possibilité d'augmenter de manière adéquate les loyers. pour couvrir la hausse des dépenses et la rénovation des logements vacants.

À quoi s'attendre

Une législation récente, associée à un engagement de la ville à préserver l'abordabilité, a créé d'importantes opportunités d'investissement dans le logement abordable, qui se traduiront par des rendements stables pour les investisseurs et de meilleures conditions de vie pour les locataires de logements à faible revenu. Nous nous attendons à ce que cette tendance persiste car la demande des investisseurs reste robuste pour ce sous-segment multifamilial.

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