Plus d'une décennie après qu'un effondrement des prêts hypothécaires aux États-Unis ait menacé de détruire le système financier international, un investisseur « Big Short » voit une fois de plus un désastre financier se préparer sur le marché immobilier.
Dave Burt, PDG de la société de recherche en investissement DeltaTerra Capital, qui vise à aider les clients à gérer le risque climatique, était l'un des rares sceptiques à avoir reconnu que le marché du logement était au bord de l'effondrement en 2007.
Il a aidé deux des protagonistes du best-seller de Michael Lewis « The Big Short » à parier contre le marché hypothécaire à l’approche de la crise financière mondiale de 2008. Il s’est avéré qu’ils avaient raison et on estime qu’ils ont gagné des millions.
Maintenant, Burt pense qu'un risque climatique négligé pourrait voir l'histoire se répéter.
"Je suis toujours à l'affût de ces gros problèmes systémiques et il y a plusieurs raisons à cela", a déclaré Burt à CNBC par vidéoconférence.
"Professionnellement, si quelque chose est mal évalué, alors en tant qu'investisseur, ce qui a été mon travail pendant la majeure partie de ma carrière, votre principale opportunité d'ajouter de la valeur est d'identifier quelque chose qui est soit trop bon marché à acheter pour vos clients, soit quelque chose qui l'est trop. cher à vendre pour votre client", a-t-il déclaré.
"D'un point de vue personnel, et cela repose en partie sur ce point de vue professionnel, j'ai vu quand cela tourne mal, à quel point cela peut avoir un impact sur les économies et la société et sur nos plus vulnérables. Et je pense vraiment à l'après-mondialisation. période de crise financière ici aux États-Unis de 2008 à 2012, où il y a eu d'énormes souffrances humaines. »
Finalement, vous allez atteindre un point de basculement local ou national où il y aura une sorte de bulle qui éclatera.Jérémy PorterResponsable des implications climatiques chez First Street Foundation
Burt a déclaré que les recherches de DeltaTerra Capital suggèrent que 20 % des foyers américains sont « significativement exposés » à un problème de tarification erronée en raison du risque d'inondation. Si cela se réalise, il a averti que les conséquences pourraient ressembler à la correction extraordinaire observée lors de la crise financière mondiale.
"Nous considérons ce problème de révision des prix comme représentant peut-être un quart de la taille et de l'ampleur de la [crise financière mondiale] dans son ensemble, mais bien sûr très, très dommageable au sein des communautés exposées", a déclaré Burt.
Ses commentaires surviennent à un moment où le marché du logement connaît actuellement un changement fondamental majeur en raison de la hausse des taux hypothécaires et alors que les banques centrales mondiales poursuivent la lutte contre l'inflation en augmentant les taux d'intérêt.
À son tour, Burt dit que certaines fissures commencent à apparaître dans les termes du coût de l'assurance. Il a noté la reprise en Floride de Ouragan Ian était un problème qu'il surveille de près, notamment parce que cette onde de tempête a exposé un cauchemar d'assurance contre les inondations pour les propriétaires.
"Vont-ils devenir des gouffres cette année ? Je n'en suis pas sûr", a déclaré Burt. "Mais une observation des données fondamentales les plus fréquentes sur les ventes de maisons et les stocks de maisons indique que les choses vont définitivement au sud pour ces propriétés exposées."
Le marché immobilier américain surévalué ?
Alors que la plupart des investisseurs restent sceptiques quant à l'impact des risques climatiques sur leurs portefeuilles, une étude récente a averti que le marché immobilier américain pourrait être surévalué d'environ 200 milliards de dollars en raison de risques d'inondation non évalués.
L'analyse a été publiée à la mi-février dans la revue Les changements climatiques Nature. Rédigée par des chercheurs de l'Environmental Defense Fund, de la First Street Foundation et de la Réserve fédérale américaine, entre autres, l'étude a modélisé les changements au niveau des propriétés en matière de risque d'inondation aux États-Unis au cours des trois prochaines décennies et a averti que les ménages à faible revenu étaient particulièrement vulnérables. à la dévaluation de la valeur de la maison.
"La principale raison pour laquelle cela est important de notre point de vue est que le risque climatique n'est pas pris en compte dans le marché immobilier", a déclaré à CNBC Jeremy Porter, responsable des implications climatiques à la First Street Foundation.
"Les coûts actuels ou les évaluations des maisons ne tiennent pas compte de la réalisation de ce risque réel d'inondation, et cela ne tient pas compte du fait que nous avons une énorme surévaluation attachée aux propriétés à travers le pays."
Porter a averti que, comme les gens continuent de ne pas disposer d'informations suffisantes sur les risques climatiques lors de l'achat de leur maison, le danger persiste que les ménages perdent une part importante de la valeur de leur propriété du jour au lendemain.
"Il n'est pas exagéré de dire que vous avez atteint un point critique", a déclaré Porter. "Cela peut se faire communauté par communauté. Il peut s'agir d'un point de basculement plus important que vous atteindrez à travers le pays sur le marché immobilier. Mais finalement, vous allez atteindre un point de basculement local ou national où il y aura une sorte de point de basculement. de bulle qui éclate."
À l'heure actuelle, l'étude indique que près de 15 millions de propriétés américaines sont confrontées à une probabilité annuelle d'inondation de 1%, les dommages annuels attendus aux propriétés résidentielles devant dépasser 32 milliards de dollars.
Il a également averti que la fréquence et la gravité croissantes des inondations au milieu de l'aggravation de l'urgence climatique pourraient voir le nombre de propriétés américaines exposées aux inondations augmenter de 11 % et les pertes annuelles moyennes bondir d'au moins 26 % d'ici 2050.
"Lorsque vous achetez une maison, l'une des considérations les plus importantes est le coût d'entretien de cette maison et je pense que de nombreuses décisions importantes sont prises sur cette base", a déclaré Burt.
"En fin de compte, jusqu'à ce que les gens disposent de bonnes informations sur ce à quoi ressembleront ces coûts liés au climat, nous créons de nouveaux problèmes chaque jour. Je pense que c'est vraiment le nœud du problème."
Réfléchissant aux conclusions de l'étude, Jesse Gourevitch, chercheur postdoctoral au Fonds de défense de l'environnement, a déclaré à CNBC que la surévaluation était plus répandue parmi les propriétaires fonciers à faible revenu.
Il a ajouté que « si une déflation des prix devait se produire, cela pourrait élargir les écarts de richesse aux États-Unis et exacerber les inégalités ».
Un autre risque important, a déclaré Gourevitch, serait probablement les effets potentiellement néfastes sur les recettes fiscales des gouvernements locaux, car le total des municipalités dépend généralement en grande partie des impôts fonciers. "Et le fait de lier cela à un actif physique exposé au changement climatique introduit, je pense, de nombreux risques pour la stabilité de ce flux de revenus", a déclaré Gourevitch.
« Une crise humanitaire »
Loin d'être un problème national, Burt a souligné que les risques climatiques associés au marché immobilier américain posaient un problème majeur pour les pays du monde entier.
"Je pense que lorsque vous commencez à réfléchir à ces problèmes à l'échelle mondiale, vous commencez à penser aux implications plus larges du fait que les pays les plus exposés se trouvent souvent aussi les plus pauvres", a déclaré Burt.
"Il s'agit davantage d'une crise humanitaire lorsque l'on commence à considérer la situation dans une perspective mondiale."
Munich Re, la plus grande compagnie de réassurance au monde, observée de fortes pertes économiques en 2022, la crise climatique ayant provoqué des événements météorologiques extrêmes, tels que l'ouragan Ian aux États-Unis et des inondations apocalyptiques au Pakistan. La réassurance fait référence à l'assurance pour les compagnies d'assurance.
Il a estimé que ces pertes s'élevaient à 270 milliards de dollars l'année dernière, dont environ 120 milliards de dollars étaient couverts par les assurances. Le total des sinistres assurés poursuit la tendance des sinistres élevés des dernières années.
"En fin de compte, quelqu'un doit payer pour ces pertes croissantes", a déclaré à CNBC Ernst Rauch, climatologue et géoscientifique en chef chez Munich Re. "Peu importe qu'il soit assuré ou non, il s'agit d'un fardeau économique croissant."
Un domaine particulièrement préoccupant, a déclaré Rauch, était les crues soudaines. Il s'agit d'un type spécifique d'inondation dans lequel la pluie tombe si rapidement que le sol sous-jacent ne peut pas l'évacuer assez rapidement.
Il a cité le inondations excessives observées en Allemagne en 2021 qui a fait déborder les rivières pour dévaster des villes à travers l'Allemagne de l'Ouest, la Belgique, l'Autriche et certaines parties des Pays-Bas, de la Suisse et du Luxembourg.
Rauch a déclaré que la fréquence croissante de ces types de précipitations extrêmes locales ou régionales était encore sous-estimée. "Peu importe que nous parlions d'un propriétaire typique en Allemagne ou dans d'autres parties du monde", a-t-il ajouté.
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- La source: https://www.cnbc.com/2023/04/06/a-big-short-investor-sees-disaster-brewing-in-housing-markets.html
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