با انتظار کاهش نرخ بهره در سال 2024، املاک و مستغلات -بخشی که به دلیل پرداخت های درآمد ثابتش محبوب است- ممکن است در سال جدید صعودی شود. The real estate sector in the S & P 500 ended 2023 with a gain of more than 8%, sharply underperforming the broad market index’s 24% advance. افزایش نرخ بهره بر این بخش از بازار فشار وارد می کند، زیرا نه تنها هزینه استقراض برای تراست های سرمایه گذاری املاک را افزایش می دهد، بلکه جذابیت دارایی را برای سرمایه گذاران جویای درآمد نسبت به خزانه داری ها کاهش می دهد. Don’t forget that last year, investors could earn yields upward of 5% just by plunking money into a certificate of deposit or stashing it in a money market fund or Treasury bills. اکنون که فدرال رزرو سه کاهش نرخ بهره را در سال 2024 انجام داده است، REITها می توانند شاهد افزایش علاقه سرمایه گذاران باشند و علاوه بر درآمد، قیمت سهام آنها را نیز افزایش دهند. “I think REIT prices will go up if we have stable rates — you will have people rotate back into the sector,” said Morningstar analyst Kevin Brown. “When rates are low, a lot of income-oriented investors see that REIT dividend as very attractive, and they are willing to take the risks associated with equity investment to have this dividend payment.” Indeed, real estate was the top sector in the fourth quarter of 2023, up 17.6%, ending with a one-month pop of nearly 8% in December alone. این تحرکات همزمان با دوره کاهش قابل توجهی برای بازدهی 10 ساله خزانه داری بود که در اوج خود در اکتبر به 5 درصد رسید و سال را کمی بیش از 3.8 درصد به پایان رساند. یک چشم تیزبین روند کار از خانه پس از کووید و بازگشت آهسته به محل کار باعث ایجاد مشکل در REIT های اداری شده است. The Kastle Systems’ ” Back to Work ” barometer, which measures office occupancy in 10 major U.S. شهرها، 51.1 درصد در دسامبر بود. 18، از 51.6٪ در هفته قبل. به گفته جفریز، هنوز مشکلاتی برای REIT های اداری در سال 2024 وجود دارد، اما انتظار می رود شرایط بهبود یابد. “While we expect [occupancy] declines across roughly half our coverage in ’24, we expect the pace of declines to slow, which should provide a tailwind for sentiment,” analyst Peter Abramowitz wrote in a Monday report. Jefferies در بخش REIT اداری بی طرف است، اما رتبه خود را در Boston Properties افزایش داده است تا از حالت توقف خرید کند. BXP 1Y mountain Boston Properties’ performance over last 12 months “We see BXP as an attractive play for relative multiple expansion vs. peers, given its status as an industry bellwether, with one of the highest-quality portfolios in the space and stability in its earnings outlook,” the firm said. Boston Properties benefits from its “modern portfolio” in the coastal office REIT industry, with the buildings having a weighted average age of 15.7 years, compared to 22.7 years for all public REITs, Jefferies said. به نوبه خود، منجر به ثبات بیشتر در چشم انداز اشغال آن می شود. Jefferies’ target price of $80 reflects 14% upside from Friday’s close. بازدهی سهام 5.4 درصد است. طبق گفته LSEG، که قبلاً Refinitiv نام داشت، سیزده نفر از 21 تحلیلگر که Boston Properties را پوشش میدهند، آن را ثابت ارزیابی میکنند، و اهداف قیمتی اجماع حدود 5 درصد کاهش را از اینجا نشان میدهند. Spotting long-term trends Even as a lower rate environment is beneficial for REITs, Morningstar’s Brown sees one corner of the sector likely to get a long-term boost from emerging demographic trends: the senior housing and health space. بر اساس گزارش مرکز ملی سرمایه گذاری مسکن و مراقبت سالمندان، نرخ اشغال مسکن سالمندان در سه ماهه سوم سال 84.4، 2023 درصد بود. That’s up more than 6 percentage points from the pandemic low of 77.8%, but it’s still off from the pre-pandemic occupancy rate of 87.1%. در عین حال، بچههای بوم به سرعت در حال پیر شدن هستند و مسنترین اعضای این گروه در سال 80 2026 ساله میشوند. “That turns into demand for these facilities,” said Brown. He predicts that over the next three to four years, demand will outpace supply, “and that will translate to occupancy being back at pre-pandemic levels — and maybe exceeding that and getting into the 90% range.” To play that trend, Brown highlighted Welltower and Ventas . “I think they will see high growth for many years to come.” Welltower, which invests in senior housing operators, pays a dividend yield of 2.7%, while Ventas yields 3.6%. JPMorgan’s Anthony Paolone upgraded his rating on Welltower to overweight from neutral in December, pointing to Welltower’s disclosure of a “significant step-up in the pace of acquisition activity, with $3B closed through October and another $3B in process.” He also raised his 2024 year-end target price to $99 from $92, suggesting upside of nearly 10% from Friday’s close. به گفته LSEG، دوازده نفر از 18 تحلیلگر که Welltower را پوشش میدهند، آن را خرید یا خرید قوی ارزیابی میکنند، و اهداف قیمتی توافقی حاکی از افزایش بیش از 3 درصدی نسبت به سطوح فعلی است. Ventas از 60% تحلیلگرانی که سهام را پوشش میدهند، رتبهبندی خرید یا خرید قوی دریافت کرده است، که میانگین قیمت هدف از اینجا 2% صعودی است. A dividend aristocrat in the spotlight For 2024, Morningstar’s Brown likes Realty Income , a triple net lease REIT. در قرارداد اجاره خالص سه گانه، مستاجران مسئول نگهداری، اجاره، مالیات بر دارایی و حق بیمه هستند. “They simply collect the rent check from their tenant, otherwise everything else about the property is on the tenant,” said Brown, noting that Realty Income’s tenants include pharmacies and gas stations. درآمد ملکی سود سهام 5.3٪ را پرداخت می کند. It is also a member of the S & P 500 Dividend Aristocrats, meaning it’s a stock that has increased its dividends in each of the past 25 consecutive years. “They are a steady rent collecting company, and that is good if we are going into a sort of potential slowdown or recession,” Brown said. تقریباً نیمی از تحلیلگرانی که درآمد ملکی را پوشش می دهند، آن را خرید یا خرید قوی ارزیابی می کنند و خواستار افزایش بیش از 5٪ در هر LSEG هستند.