سقوطی که رخ نداد: آیا بازار مسکن قبلاً پایین آمده است؟

دیو:
سلام به همه، و به On Market خوش آمدید. من میزبان شما دیو مایر هستم و امروز به تنهایی برنامه را اجرا می کنم. ما قصد داریم به سوالی بپردازیم که در چند هفته گذشته دیوانه وار در فید خبری من مطرح شده است و من به نوعی از آن شگفت زده شده ام. و بنابراین تصمیم گرفتم به این موضوع نگاه کنم، و می‌خواهم آنچه را که در مورد آن آموخته‌ام و نظراتم را در مورد آن در طول این قسمت به اشتراک بگذارم.
حالا سوالی که من در مورد آن تحقیق کردم و امروز قرار است در مورد آن صحبت کنیم این است که آیا بازار مسکن قبلاً به کف رسیده است؟ و صادقانه بگویم، در چند ماه گذشته من واقعاً فکر نمی‌کردم که حداقل تا نیمه دوم سال 2023، شاید تا سال 2024، در مورد پایین آمدن بازار مسکن صحبت کنیم. اما سرفصل‌هایی از اخبار منتشر شده است سازمان های معتبر در این مورد صحبت می کنند. فقط به عنوان مثال، مایک سیمونسن، مدیر عامل Altos Research، یک شرکت داده‌های املاک و مستغلات بسیار برجسته و بسیار معتبر، مقاله‌ای به نام آیا بازار مسکن از قبل پایین آمده است، منتشر کرد که بسیار ساده است. ما همچنین دیدیم که وال استریت ژورنال تیتری منتشر کرد که می‌گوید بازار مسکن نشانه‌هایی از ذوب شدن را نشان می‌دهد. یاهو و فورچون تیترهای خود را منتشر کردند و پرسیدند که آیا تقاضا در ماه نوامبر به پایین‌ترین حد خود رسیده است یا خیر، و گلدمن ساکس، یکی از بزرگترین بانک‌ها و برجسته‌ترین پیش‌بینی‌کننده‌های اقتصادی در کل ایالات متحده، در واقع پیش‌بینی بازار مسکن خود را برای سال 2023 به طور صعودی اصلاح کرد.
و این واقعاً قابل توجه است، زیرا اکثر پیش بینی کنندگان، حداقل در نیمه دوم سال 2022، پیش بینی های خود را پایین می آورند. زیلو همچنان انتظارات خود را به سمت پایین تنظیم می کرد. ما شاهد کاهش سایر بانک های بزرگ، سایر شرکت های املاک و مستغلات بودیم. ما شاهد کاهش سایر بانک های بزرگ، سایر شرکت های املاک و مستغلات بودیم. بنابراین این سوال چیزی است که من را مجذوب خود کرده است. آیا ما به پایین نزدیک هستیم؟ من آن را بررسی کردم و کاری که امروز می خواهم انجام دهم این است که داده هایی را که پیدا کردم با شما به اشتراک بگذارم. به این ترتیب، می‌توانید خودتان تصمیم بگیرید که آیا فکر می‌کنید بازار قبلاً به کف رسیده است، آیا قرار است دوباره رشد کند یا خیر، آیا ریسک نزولی بسیار بیشتری وجود دارد یا خیر، و من در پایان نظر خود را با شما در میان می‌گذارم، اما برای بیشتر موارد چیزی که من فقط در مورد آن صحبت خواهم کرد این است که چرا این مشاغل، چرا برخی از این شرکت های معتبر می گویند که بازار مسکن ممکن است به کف رسیده باشد.
و شما مجبور نیستید با آن موافق باشید. در پایان نظرم را به شما می گویم. اما من فقط می گویم که اساساً ایده های درستی وجود دارد که چرا آنها این را می گویند. این فقط هیاهو و تشویق برای صنعت املاک و مستغلات نیست. در واقع داده‌های اقتصادی و املاکی وجود دارد که اخیراً منتشر شده است که نشان می‌دهد شاید بدترین وضعیت پشت سر ما باشد. من نمی گویم این درست است، فقط می گویم برخی از شاخص ها وجود دارد که به آن جهت اشاره می کنند، و بنابراین ارزش درک دارد. اوضاع در حال تغییر است و من می‌خواهم به شما کمک کنم بفهمید چه چیزی تغییر کرده است، و سپس می‌توانید خودتان تصمیم بگیرید که آیا فکر می‌کنید این بدان معناست که بازار مسکن اصلاً به کف رسیده است. و باز هم در پایان نظر خود را به اشتراک می گذارم و به شما اطلاع خواهم داد که فکر می کنم احتمال دارد چه اتفاقی بیفتد.
خوب، پس این چیزی است که امروز در مورد آن صحبت خواهیم کرد. اما قبل از اینکه به این موضوع بپردازیم، می‌خواهم از همه کسانی که اخیراً در اپل یا اسپاتیفای نظری برای ما نوشتند تشکر کنم. ما از مردم خواستیم نظرات خود را بنویسند زیرا واقعاً در اینجا در بازار به ما کمک زیادی می کند، و ما نظرات شگفت انگیزی دریافت کردیم و من واقعاً از همه کسانی که برای انجام این کار وقت گذاشتند سپاسگزارم. ما قدردان آن هستیم. تک تک آنها را خواندیم. ما از بازخورد شما قدردانی می کنیم. و اگر نظری نداده‌اید اما نمایش را دوست دارید، حتی بیشتر از آنها قدردانی خواهیم کرد. بنابراین از همه شما به خاطر اینکه شنوندگان، اعضای انجمن ما هستید، سپاسگزاریم، وقتی چنین کاری را انجام می دهید کمک بزرگی به ما می کند. پس بازم ممنون ثانیاً باید برای شنیدن صحبت‌های حامی خود کمی استراحت کنیم، و سپس وارد موضوع خود می‌شویم، آیا بازار مسکن به کف رسیده است.
بسیار خوب، بنابراین وقتی شروع به بررسی این سوال کردم که آیا بازار مسکن به کف رسیده است، اساساً تحقیقات خود را در دو جنبه مختلف تقسیم کردم، سمت تقاضا و طرف عرضه. مانند همه چیزهای اقتصادی، واقعاً به عرضه و تقاضا بستگی دارد. بیایید در مورد سمت تقاضا صحبت کنیم، زیرا من اول فکر می کنم، زیرا فکر می کنم این چیزی است که رفتار بازار را در حدود شش ماه گذشته هدایت کرده است. اساساً از ماه مه یا ژوئن، زمانی که نرخ بهره و نرخ وام مسکن شروع به افزایش سرسام آور می کند، شاهد ورود بازار مسکن به سمت اصلاح بوده ایم. و این اساسا به این دلیل است که افزایش نرخ وام مسکن باعث کاهش تقاضا شده است. مردم از خرید خانه حتی با قیمت های بالا خوشحال بودند، زمانی که نرخ وام مسکن 2٪ یا 3٪ یا 4٪ بود. به سرعت تا ژوئن که آنها به 5 یا 6 درصد رسیدند، مردم دیگر توان خرید آن را نداشتند، و بنابراین از بازار مسکن خارج می شوند زیرا دیگر به دنبال خانه نیستند. این امر تقاضا را کاهش می دهد و فشار نزولی بر قیمت مسکن وارد می کند. این اساساً همان چیزی است که ما از ماه می، ژوئن 2022 شاهد آن بوده ایم.
و فقط برای ارائه یک حکایت در اینجا، در ابتدای همه گیری همه گیر، قیمت مسکن یکی از بالاترین قیمت هایی بود که در سال 2020 داشته است. خرید خانه برای مردم آسان بود، زیرا قیمت ها آنقدر بالا نرفته بود اما وام مسکن. نرخ ها بسیار پایین بود، و این همان چیزی بود که این جنون را آغاز کرد که از سال 2020 تا اواسط سال 2022 ادامه یافت. اکنون، در نیمه دوم سال 2022، ما در واقع شاهد ارزانی مسکن بودیم، و روش های مختلفی برای اندازه گیری آن وجود دارد، اما یکی از معتبرترین روش‌های اندازه‌گیری، قیمت مسکن به پایین‌ترین حد در 40 سال گذشته رسیده است. و چه اتفاقی می‌افتد وقتی این اتفاق می‌افتد، وقتی قیمت پایین می‌آید کاملاً واضح است درست است؟ مردم به تازگی از بازار خارج شده اند. و باز هم، این همان چیزی است که ما دیده ایم.
اما یک اتفاق جالب از نوامبر رخ داده است و آن این است که مقرون به صرفه بودن در واقع شروع به بهبود کرده است زیرا نرخ وام مسکن کاهش یافته است. نرخ وام مسکن، میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله، در واقع تا کنون به اوج خود رسیده است، قطعاً هنوز هم می‌توانست بالا رود، اما تا کنون در این چرخه انقباضی، در نوامبر به حدود 7.4 درصد رسیده است و اخیراً در ژانویه، به اوج خود رسید. تا 6 درصد کاهش یافت. در حال حاضر، این میزان هنوز در مقایسه با یک سال پیش دو برابر است، بنابراین اینطور نیست که به طور ناگهانی دوباره نسبتاً با نرخ های عالی وام مسکن مواجه شویم. اما در چارچوب درک اینکه آیا بازار مسکن به کف رسیده است، بخشی از فشارهای بازار مسکن برداشته شده است زیرا نرخ وام مسکن پایین آمده است. و ما قرار نیست خیلی به این موضوع نزدیک شویم، اما فقط برای اینکه بدانید، برخی از دلایل کاهش نرخ وام مسکن اساساً به این دلیل است که سرعت تورم کمی کاهش یافته است، و مردم اساساً فکر نمی کنند که فدرال رزرو به افزایش نرخ بهره ادامه خواهد داد. و همچنین ترس های رکودی زیادی وجود دارد، و زمانی که رکود می آید، نرخ وام مسکن کاهش می یابد.
و بنابراین یک عامل پیچیده از چیزها در حال وقوع است، اما چیزی که برای این گفتگو باید بدانید این است که آنها اکنون در حدود شش درصد هستند، هنوز هم فوق العاده بالا، دو برابر سال گذشته، اما کمتر از جایی که بودند. در نوامبر بودند. و این کمک کرده است که برخی، نه همه و نه حتی نزدیک به همه، اما بخشی از فشار بازار مسکن از نظر قیمت‌دهی کاهش یابد. اکنون، کمی بعد در مورد این موضوع صحبت خواهیم کرد، زیرا البته تمام این زمینه این گفتگو در مورد این است که آیا بازار مسکن به کف رسیده است یا خیر. کاملاً وجود دارد، و من فقط می خواهم در این مورد شفاف باشم، مطلقاً هیچ اطمینانی وجود ندارد که نرخ های وام مسکن در آینده ای نزدیک بالا نرود. من قصد دارم کمی در مورد سناریوهای مختلف صحبت کنم.
اما من فقط می خواهم بگویم، TLDR، به جلو تا انتها بپرید، احتمال بسیار معقولی وجود دارد که نرخ های وام مسکن دوباره بالا برود. بنابراین زمانی که به این فکر می کنید که آیا بازار به کف رسیده است، باید به آن توجه کنید. اما فقط بدانید که در حال حاضر، خانه‌ها در ژانویه و فوریه 2023 مقرون به صرفه‌تر از اکتبر، نوامبر و دسامبر 2022 هستند. بازار مسکن به کف رسیده است
اکنون، فقط برای ارائه شواهد بیشتر در مورد تأثیرگذاری این کاهش اندک در نرخ وام مسکن، چیزی به نام شاخص خرید وام مسکن انجمن بانکداران وام مسکن وجود دارد. این یک لقمه است، اجازه دهید دوباره این را بگویم. اساساً سازمانی به نام انجمن بانکداران وام مسکن وجود دارد. آن‌ها هر هفته یک نظرسنجی ارسال می‌کنند تا بفهمند چه تعداد از مردم برای وام‌های مسکن درخواست می‌کنند، هم برای بازپرداخت و هم خرید جدید. آنچه من در اینجا در مورد آن صحبت می کنم خریدهای جدید است و اساساً یک شاخص وجود دارد. و بنابراین اعداد دقیق را به شما نمی دهد، همه اینها نسبت به یکدیگر است، اما این شاخص در چند هفته گذشته بین 185 و 205 قرار داشته است.
این احتمالاً برای شما منطقی نیست مگر اینکه من به شما برخی از ارجاعات را بدهم، بنابراین اجازه دهید آن مراجع را به شما ارائه دهم. در 160 در پایان اکتبر بود. این تعداد نسبی افرادی است که در ماه اکتبر برای وام مسکن درخواست داده‌اند، 160 نفر، اکنون از 185 به 205 رسیده است. بنابراین این افزایش 10 یا 15 درصدی در تعداد افرادی است که به دنبال وام مسکن هستند. و اگر تعجب می کنید که همه اینها به چه معناست، به این معنی است که اگر افراد بیشتری به دنبال وام مسکن هستند، این به معنای تقاضای بیشتر در بازار است که می تواند فشار صعودی بر قیمت ها داشته باشد. باز هم یکی از دلایلی که چرا بازار مسکن می توانست به کف رسیده باشد. البته اکنون از طرف دیگر، یک سال پیش حدود 300 بود، و ما در 185 تا 200 هستیم، بنابراین نسبت به سال قبل به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.
اما با این وجود، تقاضا در سال 2023 افزایش یافته است. ما شاهد افزایش در شاخص درخواست خرید وام مسکن در پنج هفته از شش هفته در سال 2023 بوده‌ایم، و هیچ‌کس نمی‌گوید... نمی‌خواهم فکر کنید که می‌گویم زیاد است. تقاضا در مقایسه با سال گذشته، اما آنچه ما در اینجا در مورد آن صحبت می کنیم این نیست، بازار به اندازه سال گذشته قوی است. ما در حال صحبت در مورد این هستیم که آیا به کف رسیده است یا خیر، و این واقعیت که در سال 2023 پنج هفته از شش هفته رشد کرده است، قابل توجه است. بنابراین این فقط چیزی است که باید بدانید، این است که ما شاهد کاهش نرخ وام مسکن بوده ایم، که در واقع مردم را به بازار املاک و مستغلات بازگردانده است، تقاضای بیشتری در حال حاضر وارد بازار شده است، و احتمالاً این یکی از دلایل اصلی است. برخی از شرکت‌ها پیش‌بینی می‌کنند که بازار به کف رسیده است و احتمالاً طی دو سال آینده رشد خواهد کرد. باز هم، من شخصاً این را نمی گویم، اما این یکی از دلایل، یکی از دلایل بنیادی معتبری است که مردم ممکن است این را بگویند.
و من فقط می خواهم واضح بگویم که آنچه من در مورد آن صحبت کردم این است که تقاضا است، صحبت در مورد تقاضا است، و برخی از این شرکت ها مانند فوربس و فورچون به طور خاص گفتند که فکر می کنند تقاضا به پایین ترین حد خود رسیده است، اما ممکن است قیمت ها لزوماً به کف نرسیده باشند. و ما کمی در مورد آن صحبت خواهیم کرد، اما این می تواند درست باشد، که افراد بیشتری می توانند به بازار بازگردند، اما اگر موجودی کالا افزایش یابد، قیمت ها همچنان ممکن است کاهش یابد. ما فقط در یک دقیقه در مورد آن صحبت خواهیم کرد.
بنابراین اجازه دهید در واقع فقط در مورد موجودی و طرف عرضه صحبت کنیم، زیرا این یک نوع نیروی متقابل در اینجا است. ما شاهد هستیم که تقاضا افزایش یافته است، تقریباً به جایی که سال گذشته بود، افزایش یافته است، اما از اکتبر کمی افزایش یافته است. و برای اینکه بدانیم آیا بازار مسکن به کف رسیده است، باید بدانیم که آیا عرضه به روشی مشابه در حال افزایش است یا اینکه هنوز پایین است یا چه اتفاقی در حال وقوع است. بنابراین من در اینجا چند معیار سمت عرضه را بررسی می کنم و شما می توانید خودتان تصمیم بگیرید.
بنابراین اولین مورد لیست های فعال است. این اساساً تعداد فهرست‌هایی است که در هر زمان معین در بازار وجود دارد. و طبق گفته Redfin، لیست های فعال سالانه 20٪ افزایش یافته است. این افزایش بسیار قابل توجهی در تعداد لیست های فعال است. آنها هنوز زیر سطح 2021 هستند و بسیار پایین تر از سطح 2020 هستند. بنابراین صرفاً برای زمینه، به این معنی است که ما در زمان‌های پیش از همه‌گیری، یا حتی چند سال اول همه‌گیری، به فهرست‌های فعال نزدیک نیستیم. اما آنها از پایین ترین سطح خود در سال 2022 بالاتر رفته اند که واقعاً قابل توجه است. ما فقط در مورد این صحبت کردیم که تقاضا تقریباً نیمی از تقاضای یک سال قبل است، و حتی با وجود اینکه کمی افزایش می یابد، هنوز واقعاً بسیار پایین است. و سپس در مورد چگونگی افزایش عرضه نیز صحبت می کنیم. و این اساساً استدلال مخالف آنچه این شرکت ها می گویند است. این بحث که قیمت مسکن ادامه خواهد یافت این است که اگرچه تقاضا ممکن است کمی افزایش یابد، اما این موجودی بسیار زیاد است. و وقتی عرضه بیش از حد نسبت به تقاضا وجود داشته باشد، به این معنی است که قیمت ها کاهش می یابد. بنابراین این چیزی است که باید به آن توجه داشته باشید، این است که لیست های فعال سال به سال افزایش می یابد، اما هنوز بسیار پایین تر از جایی که قبل از همه گیری بودند.
اکنون دو معیار دیگر از عرضه وجود دارد که می‌خواهم آن‌ها را به اشتراک بگذارم، و آن‌ها روزهای بازار و ماه‌های عرضه هستند. این هر دو روش دیگر برای اندازه گیری موجودی هستند. اگر می خواهید بفهمید چگونه ماه های عرضه را خودتان محاسبه کنید، اساساً موجودی است، تعداد خانه هایی که در هر ماه در بازار هستند، تقسیم بر تعداد کل فروش خانه. ماه عرضه به این معنی است. به عبارت دیگر، اساساً چند ماه طول می کشد تا همه خانه های موجود در بازار در حال حاضر فروخته شوند؟ و فقط برای زمینه، شاهد بوده ایم که ماه ها عرضه به طور مداوم در طی دو ماه گذشته افزایش یافته است، و ما در حال نزدیک شدن هستیم، حداقل طبق گفته Redfin، این سه ماه عرضه است. اکنون، برای برخی زمینه‌ها، این میزان نسبت به سال‌های 2021 و 2022 که در حدود یک ماه یا یک ماه و نیم عرضه بودیم، بسیار افزایش یافته است. از سوی دیگر، ما هنوز پایین تر از سال 2019 هستیم که در آن ماه ها بیش از 3 درصد عرضه بود.
و دلیل اینکه من ماه‌ها عرضه را دوست دارم و فکر می‌کنم این معیار کلیدی برای تماشای آن است این است که تعادل بین عرضه و تقاضا را اندازه‌گیری می‌کند، درست است؟ بنابراین فقط نمی‌گوید، این تعداد ملک در بازار است، یا این تعداد افراد به دنبال ملک هستند. این نشان می دهد که آن املاک در واقع چقدر سریع خریدار پیدا می کنند. و هنوز هم پایین تر از سطوح 2020، سطوح 2019 است، اما اگر به نمودار نگاه کنید، من فقط آن را برای شما شرح می دهم. تقریباً مستقیماً در حال تیراندازی است. خیلی خیلی سریع بالا میره و از نظر من، این معیار بسیار مهمی است که باید تماشا کرد، زیرا حتی اگر دوباره، حتی اگر تقاضا به پایین‌ترین حد خود رسیده باشد، ما نمی‌دانیم، اما شواهدی وجود دارد که ممکن است در حال بهبود باشد.
اگر این روند عرضه و موجودی در حال افزایش باشد، فکر می‌کنم هنوز فشار نزولی زیادی روی قیمت‌گذاری وجود دارد. درست؟ ماه های عرضه از حدود 1.5 به تقریبا سه افزایش یافته است. در حدود شش ماه تقریباً دو برابر شده است و هنوز هیچ نشانه ای مبنی بر کاهش سرعت آن وجود ندارد. اگر به روزهای موجود در بازار نگاه کنید، که معیاری بسیار مشابه با ماه‌های عرضه است، هر دو سرعت خروج از بازار را اندازه‌گیری می‌کنند، اساساً دقیقاً همان چیزی را می‌بینید. در شش ماه گذشته به سرعت افزایش یافته است، هنوز پایین تر از سطح قبل از همه گیری است، اما ما شاهد افزایش بسیار قابل توجهی در موجودی هستیم.
بنابراین، وقتی همه این اطلاعات را با هم جمع می‌کنید، اساساً آنچه دارید شواهدی است که نشان می‌دهد تقاضا ممکن است در نوامبر یا دسامبر به اوج خود رسیده باشد. ما نمی دانیم. اما نشانه هایی وجود دارد که نشان می دهد حداقل در حال حاضر به پایین ترین سطح خود رسیده ایم. اما از سوی دیگر، وقتی به موجودی کالا نگاه می‌کنید که در حال حاضر یک معیار به همان اندازه اگر نه مهم‌تر است، همچنان با نرخی بالا می‌رود که به من نشان می‌دهد که بازار مسکن هنوز به پایین‌تر نرسیده است.
بنابراین من شخصاً معتقدم که خیلی زود است که به پایین بودن بازار مسکن بگوییم. من این را در ابتدا گفتم، قبل از اینکه نظرم را به اشتراک بگذارم، به نوعی می‌خواستم وارد داده‌ها شوم، اما فکر می‌کنم واقعاً دیوانه‌کننده است که بگوییم بازار مسکن با تمام اطمینان اقتصادی که هنوز وجود دارد به پایین‌ترین حد خود رسیده است. درست؟ ما هنوز نمی دانیم که فدرال رزرو قرار است چند افزایش نرخ بهره دیگر انجام دهد، نمی دانیم «نرخ پایانی» چیست. نرخ پایانی اساساً به معنای نرخ وجوه فدرال است که فدرال رزرو برای مدتی نرخ بهره را در آن نگه می دارد. ما نمی دانیم که چه چیزی قرار است باشد. ما نمی دانیم که آیا قرار است وارد رکود شویم. ما نمی دانیم که اقتصاد چقدر سریع رشد می کند یا کوچک می شود. سؤالات بسیار زیادی وجود دارد که به نظر من در حال حاضر به پایین ترین سطح بازار مسکن پاسخ داده شود.
اکنون، متوجه می‌شوم که آنها چه می‌گویند، و به همین دلیل است که به این موضوع فکر کردم، می‌دانم که اگر نرخ‌های وام مسکن در واقع به اوج خود رسیده باشد، و این یک اگر بزرگ است، اما اگر آنها در واقع به اوج خود رسیده باشند، وجود دارد اگر مردم در سال 2023 دوباره وارد بازار مسکن شوند، ممکن است موجودی کالا به سطحی برسد و بازار مسکن به کف رسیده و ما رشد کنیم. این ممکن است، اما شخصاً فکر نمی‌کنم محتمل‌ترین سناریو باشد. و من به خاطر توضیح ندادن کافی این موضوع در هنگام پیش بینی دچار مشکل می شوم، اما زمانی که شما چیزهایی را پیش بینی می کنید، واقعاً باید به احتمالات فکر کنید. موردی وجود دارد که بازار مسکن به کف رسیده است. من فقط می خواهم بگویم که شاید این یک شانس 20٪ باشد، شاید این یک شانس 25٪ باشد.
من فکر می‌کنم سناریوی به مراتب محتمل‌تر این است که در باقیمانده سال 2023، شاهد فشار نزولی بر قیمت مسکن باشیم، و شاید این احتمال 50 درصد باشد، و شاید 25 درصد احتمال وجود داشته باشد که وارد یک سقوط تمام عیار شویم که 15 درصد است. سال به سال قیمت مسکن یا بیشتر کاهش می یابد. پس اینها همه احتمالات هستند. اما من فقط می‌گویم که فکر نمی‌کنم در این مرحله سقوط بازار مسکن چندان محتمل باشد. برای من، سناریوهای واقعاً متفاوتی وجود دارد که باید در مورد آنها فکر کنیم، و شما خودتان می توانید تصمیم بگیرید که آیا فکر می کنید کدام یک معقول ترین است یا خیر. بنابراین من فقط سه یا چهار سناریو را طرح می کنم، و شما می توانید خودتان تصمیم بگیرید. زیرا اساساً، من فکر می‌کنم که متغیرهای بزرگ واقعی، دو چیزی که باید بدانیم، یکی هستند، اینکه با تورم چه اتفاقی می‌افتد و با رکود چه اتفاقی می‌افتد.
بنابراین سناریویی که ممکن است رخ دهد این است که تورم کمتری وجود داشته باشد. ما شاهد کاهش تورم در پنج، شش، هفت ماه متوالی بوده‌ایم. بنابراین، اگر تورم در آن مسیر باقی بماند و رکودی نیز وجود نداشته باشد، آن چیزها مستقل هستند. آنها لزوماً نباید با هم بروند. اما سناریوی اول این است که تورم کمتر باشد و رکودی وجود نداشته باشد، که احتمالا بهترین سناریو برای کل اقتصاد، برای کل کشور است، زیرا قدرت مخارج مردم حفظ می‌شود و رکودی وجود ندارد، بنابراین افراد کمتری شغل خود را از دست می‌دهند. ، فرصت اقتصادی بیشتری وجود دارد. این احتمالاً بهترین سناریو برای کل اقتصاد است. اما در آن محیط، نرخ ها در واقع می توانند بالا بروند. نرخ های وام مسکن می تواند افزایش یابد، زیرا اگر تورم کمتر باشد اما رکودی وجود نداشته باشد، فدرال رزرو می تواند به افزایش نرخ ادامه دهد. زیرا اگر اقتصاد در حال رشد باشد، آنها آزادی عمل بیشتری دارند، آنها اساساً بالشتک بیشتری دارند تا بدون شکستن چیزی، نرخ ها را افزایش دهند.
بنابراین بدون یک محیط رکودی، می توانید شاهد افزایش بازده اوراق باشید. این می تواند نرخ وام مسکن را بالاتر ببرد و شاید دوباره به بالای 7 درصد برسد. من شخصاً برای تصور کردن آنها مشکل دارم، به بالای هفت و نیم درصد برسم، چه رسد به 8٪، اما در مورد نرخ بهره، نرخ وام مسکن چندین بار در سال 2022 اشتباه کرده ام. بنابراین همه اینها را با کمی نمک در نظر بگیرید. ، اما چون اشتباه کرده ام، من واقعاً این موضوع را زیاد مطالعه کرده ام، و فکر می کنم این احتمالاً موردی است که بدترین سناریو برای نرخ های وام مسکن در سال 2023 این است که آنها هفت و نیم، شاید 8 درصد افزایش پیدا کنند. اما این وضعیت با وضعیت اقتصادی نسبتاً خوبی همراه است که در آن تورم کمتر و رکود وجود ندارد. بنابراین در این سناریو، فکر نمی‌کنم بازار مسکن به پایین‌ترین حد خود رسیده باشد؟ زیرا اگر نرخ وام مسکن دوباره بالا برود، باز هم به مقرون به صرفه بودن آسیب می رساند که تقاضا را از بازار خارج می کند. و بنابراین سناریوی یک، یعنی کاهش تورم بدون رکود، اگرچه برای کل اقتصاد خوب است، اما فکر می‌کنم می‌تواند فشار نزولی را بر قیمت مسکن در آینده قابل پیش‌بینی تا زمانی که نرخ‌های وام مسکن کاهش پیدا کند، حفظ کند. پس این سناریو یک است.
سناریوی دوم تورم کمتر اما با رکود است. بنابراین، دوباره شاهد کاهش تورم بوده‌ایم، این روند در حال کاهش است. و باز هم می‌خواهم برای مردم روشن کنم وقتی می‌گویم تورم پایین‌تر است، این به معنای کاهش قیمت‌ها نیست. این بدان معناست که آنها با سرعت کمتری بالا می روند، اما این چیزی است که فدرال رزرو به آن اهمیت می دهد. دیگران ممکن است بخواهند قیمت ها کاهش یابد، اما آنچه من در اینجا در مورد آن صحبت می کنم تلاش برای پیش بینی رفتار فدرال رزرو است، زیرا نرخ های وام مسکن برای بازار مسکن بسیار مهم است. و چیزی که من می گویم این است که چیزی که آنها می خواهند به آن برسند نرخ تورم 2-3٪ است. و بنابراین اگر تورم کاهش یابد و رکودی رخ دهد، که به نظر من یک سناریوی نسبتا محتمل است، این بهترین شانس برای نرخ های وام مسکن است. بنابراین برخلاف سناریوی اول، این وضعیت برای کل اقتصاد وضعیت خوبی نیست، زیرا ما وارد رکود می شویم.
اما این امر به دو دلیل بر نرخ های وام مسکن فشار نزولی وارد می کند. یکی، چون تورم کمتری وجود دارد، این امر باعث کاهش نرخ افزایش فدرال رزرو می شود. و همچنین، رکود فشار نزولی بر نرخ وام مسکن وارد می کند. من می دانم که درک این موضوع به نوعی سخت است، اما اساساً نرخ وام مسکن بر اساس بازده اوراق قرضه است. و هنگامی که یک رکود وجود دارد، مردم خواهان اوراق قرضه هستند. و هنگامی که آنها اوراق قرضه می خواهند، بازده اوراق قرضه را پایین می آورد و نرخ وام مسکن را پایین می آورد. من چند اپیزود در این مورد انجام داده ام، فعلاً قصد ندارم زیاد وارد آن شوم. اما آنچه شما باید بدانید این است که به طور کلی، زمانی که رکود اقتصادی وجود دارد، نرخ وام مسکن کاهش می یابد. بنابراین، اگر ترکیبی از تورم پایین‌تر و رکود را مشاهده کنیم، احتمالاً تا پایان سال نرخ‌های وام مسکن تا اواسط پنج‌ماهه کاهش می‌یابد، بنابراین می‌تواند حتی بیشتر هم کاهش یابد.
بنابراین این سناریو، من فکر می‌کنم این سناریویی است که افرادی که می‌گویند بازار مسکن به کف رسیده است، تصور می‌کنند. آنها شاهد کاهش تورم هستند. آنها همچنین شاهد رکودی هستند که در راه است، و این بدان معناست که فکر می‌کنند نرخ وام مسکن حتی بیشتر از این کاهش می‌یابد، و این باعث می‌شود سوخت بیشتری بر آتش بازار مسکن بیفزاید و قیمت‌ها به کف رسیده و دوباره بالا برود. اکنون، من فکر می کنم که این یک وضعیت بسیار معقول است. من نمی گویم این محتمل ترین وضعیت است، اما کاهش تورم با رکود، این دو چیز است که بسیاری از مردم فکر می کنند قرار است اتفاق بیفتد. بنابراین، من فکر می‌کنم که اساساً ایده‌های درست و بسیار معقولی وجود دارد که بازار مسکن می‌توانست به کف خود برسد. من شخصاً فکر می کنم خیلی زود است که این تماس را برقرار کنم. من حاضر نیستم بگویم که رکود اقتصادی وجود خواهد داشت یا تورم کمتری در سال جاری وجود خواهد داشت. اما افرادی که این را پیش‌بینی می‌کنند، اساساً دلایل محکمی برای بیان آن‌ها وجود دارد.
خوب، پس این سناریو یک و دو است. سناریوی سوم تورم بالاتر همراه با رکود است. بنابراین به یاد داشته باشید، سناریوی یک تورم پایین بود، بدون رکود. سناریوی دوم، تورم کم، بله رکود. سناریوی سوم، تورم بالاتری با رکود داریم. اکنون، این احتمالاً به نظر من نرخ‌های وام مسکن را نزدیک به جایی که در حال حاضر است نگه می‌دارد، زیرا تورم بالاتر به این معنی است که فدرال رزرو نرخ‌های بهره را بالاتر خواهد برد. این فشار رو به بالا بر نرخ وام مسکن وارد می کند. اما رکود، همانطور که در مورد آن صحبت کردیم، فشار نزولی بر نرخ وام مسکن وارد می کند. و بنابراین، اینها در ذهن من ممکن است بسته به شدت رکود، بسته به شدت تورم بالاتر، یکدیگر را خنثی کنند. می‌توانید ببینید که نرخ‌های وام مسکن تا حدودی نزدیک به جایی هستند که هستند.
حال، سناریوی سه ممکن است اتفاق بیفتد، اما مسیر تورم باعث نمی‌شود که این یکی از سناریوهای محتمل‌تر در حال حاضر باشد. ما شاهد کاهش تورم چندین بار، هفت ماه متوالی یا چیزی بوده ایم. و بنابراین من شخصاً فکر می‌کنم که تورم ممکن است دوباره بالا برود، اما شوک ژئوپلیتیکی دیگری به همراه خواهد داشت. مانند یک سال پیش، تورم شروع به کاهش کرد و سپس روسیه به اوکراین حمله کرد. این باعث شد که تورم به مراتب بالاتر از سایر علل تورم باشد. این فقط یک کاتالیزور دیگر بود. ما اکنون شاهد شوک طرف عرضه هستیم، سرعت چاپ بسیاری از پول کند شده است، و بنابراین شاهد کنترل تورم هستیم. اما در حال حاضر آشفتگی‌های ژئوپلیتیکی زیادی وجود دارد، و ما بالن‌ها را می‌بینیم، آنها چیزهایی را به چپ و راست شلیک می‌کنند. چه کسی می‌داند قرار است چه اتفاقی بیفتد، و اگر این روند ادامه پیدا کند، می‌تواند فشار تورمی دیگری ایجاد کند و منجر به سناریوی سه شود، که باز هم تورم بالاتر همراه با رکود است، احتمالاً نرخ‌های وام مسکن را نزدیک به جایی که الان هستند نگه می‌دارد.
بنابراین فکر می کنم اینها محتمل ترین سناریوها هستند. سه اتفاقی که ممکن است رخ دهد. من نمی دانم کدام یک قرار است اتفاق بیفتد. من شخصا فکر می کنم یکی دو مورد احتمال بیشتری دارند، زیرا تورم نشانه هایی از کاهش را نشان داده است. من فقط نمی دانم که آیا رکودی وجود دارد یا خیر، اما فقط می خواهم به صراحت بگویم که اگر رکودی وجود داشته باشد، احتمال خوبی وجود دارد که بازار مسکن نسبتاً به زودی بهبود یابد، زیرا نرخ وام مسکن احتمالاً کاهش می یابد. پایین. و من می دانم که برخی از مردم فکر می کنند، آه، وقتی رکودی وجود دارد، مردم نمی خواهند وارد بازار مسکن شوند. من شخصا معتقدم که در حال حاضر بازار مسکن واقعاً به مقرون به صرفه بودن است و اگر نرخ وام مسکن خرید را برای مردم مقرون به صرفه‌تر کند، حتی در شرایط رکود، شاهد افزایش تقاضا خواهیم بود.
پس این فقط سه سناریو هستند. شما می توانید برای خودتان تصمیم بگیرید که چه فکر می کنید. احتمالاً سناریوهای دیگری نیز وجود دارد، این سه سناریو هستند که به نظر من محتمل ترین هستند. بدیهی است که سناریوی چهارمی در اینجا وجود دارد که تورم بالاتر بدون رکود است، اما به نظر من بسیار بعید به نظر می رسد. اگر تورم دوباره شروع به افزایش کند، تقریباً مطمئناً وارد رکود خواهیم شد. من ممکن است در مورد آن اشتباه کنم، اما فکر می کنم احتمال آن بسیار کمتر است. بنابراین به نظر من هنوز هم احتمال دارد که بازار مسکن به کف رسیده باشد، اما بعید است. من شخصاً فکر می کنم، مدتی است که این را می گویم، اما فکر می کنم نیمه اول سال 2023 بیشتر به همین شکل خواهد بود. ما شاهد نوسانات زیادی در نرخ وام مسکن خواهیم بود. ما قبلاً دیده‌ایم که آن را کمی دورتر از جایی که در ژانویه بود مشاهده کرده‌ایم، و من فکر می‌کنم با این نوسان، مردم در نیمه دوم سال 2023 به همان اندازه که ممکن است مشتاقانه وارد بازار مسکن نخواهند شد. در مورد آنچه با تورم و رکود اتفاق می افتد.
بنابراین من هنوز فکر می کنم محتمل ترین سناریو این است که قیمت مسکن در سال 2023 کاهش یابد اما سقوط نکند، اما این فقط نظر من است. همانطور که همه چیز پیشرفت می کند، ما هر روز شاهد انتشار داده های جدید هستیم. و همانطور که همه چیز پیشرفت می کند، من همچنان با شما به اشتراک می گذارم که چه اتفاقی دارد می افتد تا بتوانید برای خودتان تصمیم بگیرید و من نظر خود را به اشتراک می گذارم. امیدوارم حق با من باشد، خیلی وقت ها اشتباه می کنم. اما هدف من از این نوع اپیزودها و به اشتراک گذاشتن این اطلاعات کمک به شما در درک سناریوهای مختلفی است که ممکن است اتفاق بیفتد. ممکن است فکر کنید سناریو یک محتمل‌ترین است، یا سناریوی سه محتمل‌ترین، یا هر چیزی که باشد. امید من این است که بتوانید به درک برخی از عناصر کلان اقتصادی و برخی از عناصر رفتاری آنچه در بازار مسکن و اقتصاد در حال حاضر می گذرد کمک کنید تا بتوانید تصمیمات آگاهانه خود را بگیرید.
با این کار، من می خواهم از اینجا بروم. خیلی ممنون که گوش دادید اگر بازخورد یا سؤالی در مورد نمایش دارید، همیشه می‌توانید در اینستاگرام به من مراجعه کنید، جایی که من @TheDataDeli هستم. دفعه بعد شما را برای آخرین قسمت On the Market خواهیم دید.
On the Market توسط من، دیو مایر و کایلین بنت ساخته شده است. تولید شده توسط Kailyn Bennett، ویرایش توسط Joel Esparza و Onyx Media، تحقیقات توسط Puja Gendal، و تشکر فراوان از کل تیم BiggerPockets.
محتوای نمایش در بازار فقط نظرات است. همه شنوندگان باید به طور مستقل نقاط داده، نظرات و استراتژی های سرمایه گذاری را تأیید کنند.