نظر: این پرونده دادگاه عالی از کالیفرنیا می تواند کمبود مسکن را در همه جا کاهش دهد

نظر: این پرونده دادگاه عالی از کالیفرنیا می تواند کمبود مسکن را در همه جا کاهش دهد

تمبر زمان: 8 ژانویه 2024، 6:00 صبح
گره منبع: 3053944

در 9 ژانویه، دادگاه عالی ایالات متحده به این موضوع رسیدگی خواهد کرد مورد جورج شیتز کالیفرنیایی، که درخواست مجوز ساخت یک خانه تولیدی در زمین خود در الدورادو کرد و با هزینه 23,420 دلاری کاهش ترافیک مواجه شد. شیتز با اعتراض به عدم ارتباط بین مقدار دلار و تأثیر واقعی خانواده اش بر ترافیک در منطقه، هزینه را پرداخت کرد اما به سیستم قانونی مراجعه کرد. شیتز در مقابل شهرستان الدورادو، کالیفرنیا، تنها به بخش کوچکی از بحران مسکن در ایالت می پردازد. با این وجود، برای میلیون ها نفری که نمی توانند خانه های مقرون به صرفه را در اینجا و در بسیاری از ایالت های دیگر پیدا کنند، مهم است.

زمانی که «هزینه‌های تأثیرگذاری» از افزایش هزینه‌هایی که یک شهر یا شهرستان به دلیل یک خانه جدید یا توسعه متحمل می‌شود حذف شود، این هزینه‌ها می‌تواند بیشتر از ارائه یک صورت‌حساب ناعادلانه به کسی باشد – همچنین می‌تواند ساخت و ساز مسکن را کاهش دهد. در کشوری که کمبود خانه منجر به قیمت‌های بسیار بالا شده است، این موضوع بیش از آن چیزی که فکر می‌کنید اهمیت دارد.

البته توسعه دهندگان باید سهم خود را بپردازند. اگر هزینه های ساخت و ساز نتواند هزینه های افزایش خدمات عمومی مورد نیاز توسعه جدید را پوشش دهد، مقامات منتخب و رای دهندگان به ابزارهای دیگری برای پوشش یا اجتناب از این هزینه ها روی می آورند. آنها ممکن است محدودیت‌های رشد یا سایر سیاست‌های منطقه‌بندی انحصاری را برای جلوگیری از ساخت خانه‌های جدید به جای پذیرش پروژه‌هایی که منجر به مالیات‌های بالاتر یا خدمات تخریب‌شده می‌شوند، اعمال کنند.

زمانی که محلات قوانینی مانند منطقه بندی تک خانواده، الزامات حداقل اندازه زمین و الزامات زیبایی شناختی را اتخاذ می کنند که تضمین می کند تنها مسکن های گران قیمت، که مالیات بر دارایی بالاتری را ایجاد می کنند، می توانند ساخته شوند، شواهد فراگیر این اتفاق را می بینیم.

تعرفه‌های تاثیرگذاری به‌درستی تعیین‌شده راهی را برای توسعه یافتن راه‌اندازی می‌کند و فشار سیاسی علیه رشد ضروری را کاهش می‌دهد. مطالعات محلی نشان داده اند که هزینه های تعیین شده مناسب با آنها مرتبط است افزایش ساخت و ساز در مناطق حومه شهر

اما زمانی که کارمزدها به طور خودسرانه در سطوح بالا تعیین می‌شوند، باعث ایجاد انگیزه در ساخت خانه‌های جدید می‌شوند و به چالش‌های مقرون‌به‌صرفه مسکن در کشور می‌افزایند و باعث فشار برای اجاره‌کنندگان و خریداران خانه‌های جدید می‌شوند.

در سال 2013، دادگاه عالی اعلام کرد که تمام هزینه های مجوز باید یک ارتباط اساسی با تأثیر واقعی یک توسعه بر خدمات شهری یا شهرستانی داشته باشد، و یک برچسب قیمت تقریباً متناسب داشته باشد. این به طور معقولی خطر این که هزینه ها توسعه را خفه کنند کاهش می دهد.

در برخی از ایالت‌ها، مانند فلوریدا، رویه قضایی از این هم فراتر می‌رود و مستلزم آن است که هزینه‌ها فقط زیرساخت‌هایی را تأمین کنند که توسعه‌های خاصی را که برای آنها وضع شده است تأمین کند. نه تصادفی، فلوریدا جمعیت خود را دیده است رشد بیش از دو برابر سریعتر از کشور است به عنوان یک کل، منعکس کننده آن است باز بودن به خانه های جدید و قیمت نسبتاً منصفانه در مقایسه با بسیاری از نقاط کشور.

اما در ایالت‌های دیگر، از جمله کالیفرنیا، مریلند، واشنگتن و آریزونا، دادگاه‌ها استثنایی از اصل تناسب دیوان عالی تعیین کرده‌اند که در صورتی که توسط قانون تعیین شده باشد، هزینه‌های بالاتری را مجاز می‌دانند. مورد شیتز آزمایش خواهد کرد که آیا این استثنا بر اساس قانون اساسی است یا خیر.

بخشی از منطق این جداسازی این است که رای دهندگان در برابر ارزیابی های بیش از حد در صندوق های رای چاره ای دارند. در تئوری، آنها می توانند قانونگذارانی که مسئول هستند رای دهند.

با این حال، هر ادعایی مبنی بر اینکه رای دهندگان می توانند و در واقع این کار را انجام دهند مشکوک است. سازندگان مسکن سهم کمی از هر رای دهنده ای هستند. خریداران یا اجاره‌کنندگان خانه در آینده - کسانی که به شهرداری‌ها برای ایجاد انگیزه، نه دلسرد، نیاز دارند - حتی ممکن است در زمان تعیین هزینه‌ها رای ندهند یا در حوزه قضایی زندگی نکنند. از سوی دیگر، افرادی که رأی می‌دهند احتمالاً کسانی هستند که قبلاً خانه‌هایی در نزدیکی خود دارند، و تمایل دارند در برابر رشد مقاومت کنند: اگر هزینه‌های بالا عرضه مسکن را پایین نگه دارد، ارزش دارایی آنها افزایش می‌یابد.

بحران قیمت مسکن واقعی است. به طور خاص کالیفرنیایی ها باید محاسبات ساده عرضه و تقاضا را درک کنند که بی خانمانی را تشدید می کند و باعث می شود هفت شهر (یا منطقه مترو) در این ایالت در بین 10 شهر گران ترین کشور قرار بگیرند. بر اساس US News and World Report. وقتی و در جایی که دادگاه‌های ایالتی به سیاستمداران محلی اجازه می‌دهند تا به ثروتمندترین رای دهندگان خود رسیدگی کنند، هزینه‌های گزافی را دریافت کنند و در غیر این صورت خانه‌های جدید را ترک نکنند، وضعیت بهبود نخواهد یافت.

انتظار می‌رود دادگاه عالی در نیمه اول سال 2024 حکمی درباره هزینه‌های شهرستان الدورادو صادر کند. این پرونده حقوقی مبنی بر اینکه همه هزینه‌های تاثیر، صرف نظر از اینکه چه کسی آنها را تعیین می‌کند، باید مشمول شرایط یکسان باشند، قوی است. و در طول بحران مسکن در سراسر کشور، شکایت اقتصادی علیه رویه‌های دولتی و محلی که مقرون به صرفه بودن مسکن را بدتر می‌کند و مانع از تولید مسکن مورد نیاز می‌شود، قوی‌تر است.

چارلز گاردنر وکیل و پژوهشگر مرکز مرکاتوس در دانشگاه جورج میسون است. امیلی همیلتون مدیر پروژه شهری Mercatus است.

تمبر زمان:

بیشتر از La Times re