نحوه فروش ملک اجاره ای (با مالیات کم و بیشترین سود)

موجودی مسکن کم است و این به معنای بالا بودن قیمت خانه است. تعداد خریداران بسیار بیشتر از تعداد خانه های موجود در بازار در بسیاری از مناطق است که بازار فروشنده را ایجاد می کند.

اگر چند سال (یا چند دهه) پیش یک ملک اجاره ای خریداری کرده اید، ممکن است تصمیم بگیرید که اکنون بهترین زمان برای فروش است تا بازده سرمایه گذاری ایده آل خود را به دست آورید.

با این حال، فروش ملک اجاره ای می تواند پیچیده تر از یک مسکن اولیه باشد. شما باید در مورد مستاجران خود، پیامدهای مالیاتی و سایر هزینه های غیرمنتظره ای که می تواند به سود شما کمک کند فکر کنید. 

خوشبختانه، تیم ما در FastExpert اینجاست تا به شما کمک کند. از این راهنما برای یادگیری نحوه فروش ملک اجاره ای استفاده کنید تا بیشترین بهره را از سرمایه گذاری خود ببرید. 

1. یک مشاور املاک با تجربه املاک سرمایه گذاری استخدام کنید

اولین گام در هنگام فروش ملک اجاره ای، استخدام مشاور املاکی است که در این نوع فروش ها تخصص دارد. با یک سرمایه گذار املاک در منطقه خود صحبت کنید و ببینید آیا آنها چند نماینده دارند که ترجیح می دهند با آنها کار کنند. همچنین می توانید استفاده کنید FastExpert برای یافتن کارگزاران املاکی که در خانه های سرمایه گذاری تخصص دارند. 

زمانی را به آن اختصاص دهید با حداقل سه مشاور املاک مصاحبه کنید قبل از اینکه بهترین را استخدام کنید سوالات خود را بپرسید در مورد انواع خانه هایی که می فروشند و نحوه بازاریابی آنها. اگر در حال حاضر در ملک اجاره ای خود مستاجر دارید، از نحوه انتقال به مالک جدید بپرسید.

این می تواند به شما در درک دانش نماینده از قوانین محلی که از اجاره کنندگان محافظت می کند کمک کند. همچنین اگر می‌خواهید از مالیات بر عایدی سرمایه اجتناب کنید، می‌توانید در مورد دانش آن‌ها درباره قانون مالیات بپرسید. 

نه تنها باید یک مشاور املاک با اطلاعات دقیق از بازار املاک و مستغلات پیدا کنید، بلکه می خواهید از مناسب بودن آنها نیز مطمئن شوید. شما احتمالا هر روز (یا حداقل چندین بار در هفته) با مشاور املاک خود صحبت خواهید کرد، بنابراین باید با آنها کنار بیایید. بد نیست یک مسکن را بر دیگری انتخاب کنید، فقط به این دلیل که آنها شخصیت بهتری دارند.

2. مالیات بر عایدی سرمایه را به طور موثر هدایت کنید

La مالیات بر درآمد سرمايه اصلی ترین چیزی است که هنگام آماده شدن برای فروش ملک سرمایه گذاری خود باید روی آن تمرکز کنید. اگر بیش از یک سال صاحب خانه هستید، مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت را پرداخت خواهید کرد. این نرخ های مالیاتی بسته به درآمد شما می تواند تا 20 درصد برسد.

نکته اصلی که باید بدانید این است که شما فقط بر روی سود حاصل از فروش خانه خود مالیات بر عایدی سرمایه می پردازید. اگر قیمت خرید 125,000 دلار بود و شما آن را به قیمت 500,000 دلار می فروشید، درآمد مشمول مالیات شما از 375,000 دلار شروع می شود.  

علاوه بر این، راه های دیگری نیز برای کاهش صورت حساب مالیاتی شما وجود دارد. تمام هزینه های خود را در رابطه با بازاریابی خانه و فروش آن - از جمله کمیسیون مسکن خود - پیگیری کنید. این هزینه ها کل سود شما را کاهش می دهد. با استفاده از همان مثال بالا، اگر شما یک کمیسیون شش درصد با فروش یک خانه 500,000 دلاری 30,000 دلار هزینه خواهد داشت. این امر سود مشمول مالیات شما را به 345,000 دلار کاهش می دهد. 

هر آیتم خطی در محاسبه پرداخت مالیات شما اهمیت دارد. این دلیل دیگری است که چرا استخدام یک مشاور املاک با تجربه یا کار با یک حسابدار مورد اعتماد می تواند به شما در صرفه جویی در هزینه کمک کند.

از صرافی 1031 برای تعویق مالیاتی استفاده کنید

راه های دیگری برای کاهش یا به تعویق انداختن صورت حساب مالیاتی شما وجود دارد. آ 1031 صرافی زمانی استفاده می شود که از سود حاصل از فروش خانه برای خرید ملک سرمایه گذاری دیگری استفاده می کنید.

به عنوان مثال، اگر می خواهید به ایالت دیگری نقل مکان کنید و سرمایه گذاری املاک اجاره ای خود را با خود ببرید، می توانید خانه را بفروشید، خانه دیگری را در شهر جدید خود خریداری کنید و از صرافی 1031 برای به تعویق انداختن مالیات استفاده کنید.

به خاطر داشته باشید که این یک تعویق است، نه یک معافیت. هنگام فروش ملک اجاره ای خود در آینده باید مالیات بر عایدی سرمایه را بپردازید. 

قوانین متعددی در 1031 Exchange وجود دارد. مطمئن شوید که یک مشاور املاک یا مشاور مالیاتی مورد اعتماد دارید تا مطمئن شوید که خرید بعدی شما واجد شرایط است.  

قبل از فروش، اجاره را اشغال کنید

راه های دیگری نیز برای جلوگیری از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه به طور کامل وجود دارد. به عنوان مثال، اگر برای فروش ملک اجاره ای خود عجله ندارید، می توانید به عنوان محل سکونت اصلی خود در آن زندگی کنید. این IRS معافیت های مالیاتی ارائه می دهد در فروش خانه هایی که حداقل دو سال از پنج سال گذشته توسط مالکان اشغال شده است. اگر ملک در حال حاضر خالی از سکنه است، می توانید نقل مکان کنید، آن را به اقامت دائم خود تبدیل کنید و سپس خانه را در دو سال بفروشید.

باید ثابت کنید که این خانه محل سکونت اصلی شماست. این معمولاً به این معنی است که گواهینامه رانندگی و سایر اسناد را برای منعکس کردن این حرکت تغییر دهید. 

این معافیت برای محافظت از مالکانی است که می خواهند نقل مکان کنند. فروشندگان خانه معمولی نیازی به نگرانی در مورد سود سرمایه ندارند زیرا آنها ملک اجاره ای سرمایه گذاری نمی فروشند.  

3. قراردادهای اجاره مستاجر را از نظر اخلاقی مدیریت کنید

یکی از متداول ترین بحث ها در مورد فروش ملک اجاره ای بر مستاجرین متمرکز است. اولین کاری که باید انجام دهید این است که تصمیم بگیرید که آیا قصد دارید خانه را با مستاجران بفروشید یا منتظر بمانید تا مستاجران فعلی خود را ترک کنند.

هنگامی که مستاجران فعلی شما متوجه می شوند که شما خانه را می فروشید، ممکن است نگران قرارداد اجاره خود باشند. آن‌ها می‌خواهند بدانند که به محض اینکه خریدار جدید مسئولیت را بر عهده بگیرد، اخراج نخواهند شد.

در حالی که نمی توانید تضمین کنید که مستاجران شما تحت مراقبت قرار می گیرند، می توانید آنها را برای یک انتقال احتمالی آماده کنید. اگر قصد دارید خانه را با اجاره‌نشینان بفروشید، در اینجا چند بهترین روش وجود دارد که باید دنبال کنید: 

• قوانین محلی مستاجر خود را مرور کنید. بدانید که چقدر باید اخطار بدهید و مستاجران شما چه حقوقی در ایالت یا شهر شما دارند. 
• در املاک اجاره ای خود به مستاجرین اطلاع دهید که قصد فروش دارید. ایالت شما ممکن است دستورالعمل های خاصی برای این موضوع داشته باشد، اما هر چه بیشتر اطلاع رسانی کنید بهتر است. 
• اطلاعیه 24 ساعته ارائه دهید هر زمان که نیاز به دسترسی به ملک داشته باشید. این شامل ورود به خانه برای انجام تعمیرات یا برنامه ریزی نمایش است. 
• در دسترس باشید تا به سؤالات مستاجران خود پاسخ دهید و تا حد امکان به روز رسانی در مورد فرآیند فروش خانه ارائه دهید. 

اگر کسی خانه را بخرد تا از آن به عنوان سکونت اصلی استفاده کند، بزرگترین مشکل ایجاد می شود. در حالی که ممکن است سرمایه‌گذار دیگری اجاره‌نامه فعال را با تعدیل‌های جزئی یا ایجاد اختلال در مستاجران شما به عهده بگیرد، خریدار که می‌خواهد در خانه زندگی کند، عوارض بیشتری را ایجاد می‌کند.

شما و خریدار باید تصمیم بگیرید که چه کسی مسئول اطمینان از خروج مستاجرین است که به تاریخ بسته شدن، قرارداد اجاره فعلی و تمایل خریدار بستگی دارد.

مستاجران قابل اعتماد را به یک نقطه فروش تبدیل کنید

اگر یک ملک تحت اشغال مستاجر را برای سرمایه گذاران دیگر بازاریابی می کنید، مستاجران قابل اعتماد خود را به عنوان نقطه فروش برجسته کنید. می توانید در مورد طول عمر مستاجران در محل صحبت کنید و سابقه پرداخت به موقع را به نمایش بگذارید.

این امر برای سرمایه گذاران املاک جذاب است زیرا آنها می توانند بلافاصله ملک را تصاحب کنند و درآمد اجاره را از مستاجران دریافت کنند. هیچ شکافی وجود نخواهد داشت که آنها نیاز به نوسازی فضا یا تلاش برای یافتن مستاجران جدید داشته باشند. 

مستاجران شما ممکن است قدردانی کنند که خانه خود را به سرمایه گذار دیگری می فروشید که آنها را در جای خود نگه می دارد. فروش خانه ممکن است اصلاً آنها را مختل نکند.

اگر در حال پایان دادن به قراردادهای اجاره هستید، قوانین محلی را بخوانید

اگر می خواهید یک خانه اجاره ای خالی بفروشید، از قانونی بودن درخواست از مستاجران خود برای نقل مکان آگاه باشید. خواندن قوانین محلی می تواند از شما و مستاجرانتان محافظت کند. حتی می توانید این قوانین را با افرادی که در حال حاضر در خانه خود هستند به اشتراک بگذارید تا آنها بدانند که شما اخلاقی و منصفانه عمل می کنید.

ابتدا به کمترین دوره نگاه کنید. ممکن است ساده‌ترین کار این باشد که اجازه دهید قبل از فروش خانه، اجاره به طور طبیعی منقضی شود. ظرف چند ماه، مستاجران شما می‌توانند نقل مکان کنند، زیرا آنها اطلاع کافی داشتند که شما اجاره‌نامه خود را تمدید نمی‌کنید.

در مرحله بعد، بند فسخ زودهنگام را بررسی کنید. ببینید آیا برای فسخ اجاره نامه به مستاجر خود مدیون هستید در حالی که دلیل آن تقصیر او نیست. اگر خانه در شرایط خوبی است، حداقل باید سپرده خود را پس بگیرند. 

یک روز آخر را برای جمع آوری اجاره بها و یک روز را برای مستاجران خود تعیین کنید. اگر مطمئن نیستید که آیا این قابل اجرا است، با یک وکیل املاک مشورت کنید. آنها می توانند به شما کمک کنند روند قانونی را که از نظر قانونی برای مستاجران شما الزام آور است، دنبال کنید.

طبیعتاً این موضوع در مورد اجاره کنندگان ماه به ماه وجود ندارد. می توانید به آنها اطلاع دهید که ماه بعد اجاره نامه آنها را تمدید نخواهید کرد و از آنها بخواهید که خارج شوند. قراردادهای اجاره برای اجاره های بلندمدت پیچیده تر هستند، مانند مدت شش و دوازده ماه.

4. اولویت بندی تعمیرات و ارتقاء

ممکن است چند ماه طول بکشد تا خانه شما برای فروش آماده شود، که به مستاجران شما زمان می دهد تا مکان جدیدی پیدا کنند - به خصوص اگر اجاره آنها در حال پایان است. این متوسط ​​​​مالک خانه 5,400 دلار برای ارتقاء خانه هزینه می کند قبل از عرضه اموال خود به بازار این معمولاً شامل هزینه های محوطه سازی، تعمیرات و ارتقاء برای مطلوبیت بیشتر ملک است. 

تعمیرات و بهبودهای مورد نیاز در ملک اجاره ای را شناسایی کنید تا برای خریداران جذاب باشد. یک بار دیگر، این تصمیمات ممکن است تحت تاثیر مستاجران شما قرار گیرد. ممکن است تصمیم به تعویض فرش و رنگ آمیزی مجدد دیوارها بگیرید، اما باید منتظر بمانید تا اجاره کنندگان فعلی خود را ترک کنند.

همچنین بازگشت سرمایه ای که با این تعمیرات حاصل می شود را در نظر بگیرید. تعویض درب گاراژ ممکن است بازدهی بالاتری نسبت به تعویض کفپوش قدیمی و قدیمی داشته باشد. یک درب ورودی جدید می تواند اولین تصور خوبی را ایجاد کند که تأثیر بیشتری نسبت به واحدهای لباسشویی جدید دارد. شما نمی خواهید برای ارتقاءهایی که ارزش خانه شما را افزایش نمی دهند، پول خرج کنید. 

انجام این تعمیرات می تواند ارزش ملک شما را افزایش دهد و خانه را مطلوب تر کند و شانس فروش سریع آن را افزایش دهد. با این حال، دلیل دیگری برای تمرکز بر تعمیرات هنگام فروش ملک اجاره ای وجود دارد: مالیات بر عایدی سرمایه.

می توانید تعمیراتی را که در خانه انجام می دهید به عنوان هزینه های ضروری که سود کلی شما را کاهش می دهد، کسر کنید. اگر 10,000 دلار خرج کنید تا خانه خود را برای فروش آماده کنید، می توانید پس از رسیدن صورت حساب مالیاتی، آن مبلغ را کسر کنید.

5. یک استراتژی قیمت گذاری واقعی و رقابتی ایجاد کنید

هنگامی که با مشاور املاک خود ملاقات می کنید، یک استراتژی قیمت گذاری برای خانه ایجاد کنید. مسکن شما باید یک را ارائه دهد تحلیل مقایسه ای بازاریابی (CMA) که اطلاعات را از املاک مشابه در منطقه شما می گیرد. نماینده شما خانه هایی را بررسی می کند که اندازه مشابهی دارند، در همان منطقه، که در دوره اخیر فروخته شده اند. این می تواند به آنها کمک کند تا ببینند خانه شما باید به چه قیمتی بفروشد. 

هر خانه منحصر به فرد است، به این معنی که قیمت خانه شما ممکن است بالاتر یا کمتر از خانه های دیگر در منطقه باشد. اگر امکاناتی مانند استخر یا گاراژ سرپوشیده داشته باشد، قیمت آن بالا می رود. با این حال، اگر خانه فرسوده باشد و نیاز به ارتقاء جدی داشته باشد، قیمت فروش تخمینی کاهش می یابد. 

همچنین می توانید قیمت فروش را بر اساس نیازهای خاص خود تعیین کنید. برخی از فروشندگان اگر بخواهند با عجله نقل مکان کنند، املاک را با قیمت های پایین تر فهرست می کنند. این استراتژی خریداران بیشتری را جذب می‌کند و مالکان می‌توانند پیشنهادهایی را انتخاب کنند که بهترین گزینه‌ها را ارائه می‌دهند - معمولاً پیشنهادات نقدی که تاریخ پایان مطلوبی را ارائه می‌دهند.

با این حال، یک مشاور املاک با تجربه می تواند به شما کمک کند تا ارزش کامل ملک خود را بدست آورید و در عین حال به شما کمک می کند تا در تیم خود حرکت کنید. آنها می توانند با صاحبان املاک اجاره ای در منطقه تماس بگیرند تا ببینند آیا آنها علاقه مند به رشد سبد سرمایه گذاری خود هستند یا خیر.

6. بازاریابی موثر ملک اجاره ای شما

فروش یک ملک اجاره ای می تواند پیچیده تر از یک خانه تحت اشغال باشد. این امر به ویژه اگر مستاجر موجود دارید یا می‌خواهید یک واحد مسکونی چند خانواده را بفروشید، صادق است. تصمیم بگیرید که آیا می‌خواهید ملک خود را به هر خریدار – اعم از سرمایه‌گذار یا شکارچی خانه – بازاریابی کنید یا به طور خاص می‌خواهید با سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات تماس بگیرید. این نحوه تبلیغ خانه خود را مشخص می کند. 

اگر می خواهید به سرمایه گذار املاک دیگری بفروشید، یک خانه باز را در نظر بگیرید. مستاجران خود را از وضعیت آگاه کنید و هزینه تمیز کردن عمیق ملک را بپردازید. این رویداد می‌تواند چندین خریداران بالقوه را به همراه داشته باشد که ممکن است بخواهند ملک اجاره‌ای دوبلکس یا تک خانواده شما را بخرند.

یک مشاور املاک با تجربه در فروش املاک اجاره ای پیدا کنید 

چه مالک یک خانه اجاره‌ای یا چند ملک سرمایه‌گذاری در آن منطقه باشید، می‌توانید به راحتی این دارایی را هنگامی که آماده هستید بفروشید. اولین قدم این است که یک مسکن را استخدام کنید که بتوانید به آن اعتماد کنید.

با استخدام نماینده ای که مالیات بر دارایی، قراردادهای اجاره و بازار اجاره را می شناسد، می توانید ملک سرمایه گذاری خود را سریع و قانونی بفروشید. آنها می توانند به طور موثری قیمت و بازار خانه شما را برای جذب خریداران مناسب داشته باشند. 

برای پیدا کردن آن نماینده املاک، به متخصصان FastExpert مراجعه کنید. می‌توانید به نمایه‌های Realtor نگاهی بیاندازید تا در مورد نمایندگان مختلف اطلاعات کسب کنید و بهترین آنها را برای حمایت از شما در کل فرآیند استخدام کنید.

مشاورین املاکی را بیابید که بازار محلی شما را می شناسند و آماده کمک به شما برای فروش خانه هستند. امروز FastExpert را امتحان کنید.

• محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
• PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
• PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
• PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
• منبع: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/