چگونه ارزش پس از تعمیر خانه خود را پیدا کنید

اینجا را کلیک کنید تا فهرست راهنمای آژانس املاک ما را مرور کنید و با نمایندگان دارای رتبه برتر در منطقه خود تماس بگیرید!

ARV مخفف "ارزش پس از تعمیر" است که ارزش تخمینی ملک پس از بازسازی است. این تخمین یک حدس تحصیل شده خوب تحقیق شده درباره ارزش یک خانه پس از بازسازی و تعمیر است.

این رقم مهم می تواند به محاسبه اینکه آیا خرید خانه از نظر مالی ارزش دارد یا خیر کمک کند. همچنین اینکه خانه را چقدر باید بازسازی کرد و خانه را با حداکثر قیمت باید خریداری کرد تا جایی برای سود و هزینه های غیرمنتظره وجود داشته باشد.

ارزش پس از تعمیر یا ARV به چه معناست؟

ARV به چه معناست؟ را تعریف ساده ARV ارزش تخمینی یک خانه پس از تعمیر است. ارزش، قیمت مورد انتظار است - برخلاف ارزش فعلی خانه - که یک خانه ممکن است به آن بفروشد. پس از ارتقاء و تعمیر وضعیت فعلی، فروش قابل مقایسه (comps) را تعیین می کند.

ARV توسط:

• سرمایه گذاران املاک و مستغلات
• باله های خانه
• وام دهندگان
• خریداران بالقوه خانه

معنی املاک و مستغلات ARV تعیین می کند که آیا یک خانه ارزش خرید با قیمتی خاص را دارد که هزینه تعمیرات و هزینه های مربوط به املاک و مستغلات محلی را در نظر می گیرد. ارزش واقعی هر ملک پس از انجام فروش مشخص می شود. بنابراین بهترین اطلاعات در مورد مقدار دلاری که یک ملک خاص ممکن است بفروشد این است که به خانه‌های اطراف که اخیراً فروخته شده‌اند نگاه کنید.

کامپوزیت ها را می توان با نگاه کردن به سرویس فهرست چندگانه (MLS) پیدا کرد. ارزیابان و نمایندگان املاک و مستغلات می توانند برای دیدن خانه های اخیراً فروخته شده در همان منطقه با ملک مورد نظر، به MLS مراجعه کنند. آنها مطمئن می شوند که خانه هایی را که مشابه هستند یا مشابه خواهند بود، در مورد خانه ای که هنوز بازسازی نشده است، مقایسه می کنند.

فروش خانه هایی با ساختمان، سن و سبک مشابه و تعداد اتاق خواب، حمام و متراژ مشابه برای به دست آوردن میانگین قیمت فروش مقایسه می شود. نمایندگان فروش خانه های قابل مقایسه در 90 روز گذشته را بررسی می کنند تا تصویر لحظه ای از بازار را دریافت کنند.

ارزش پس از تعمیر در مقابل ارزش پس از بازسازی در مقابل ARV

در حالی که تفاوت های جزئی در اصطلاحات "تعمیر" و "نوسازی" وجود دارد، آنها اغلب در مورد ARV به جای یکدیگر استفاده می شوند. از نظر فنی، بازسازی ها شامل تعمیرات می شود، اما شامل ارتقاء و به روز رسانی نیز می شود.

تعمیرات، به طور دقیق، نواحی شکسته را تعمیر می کند. به عنوان مثال، اگر سقف نشتی داشته باشد، نیاز به تعمیر دارد. با این حال، ارزش پس از تعمیر و ارزش پس از بازسازی به طور کلی به همان اصطلاح ARV اشاره دارد.

به روز رسانی های یک خانه ممکن است شامل تجدید رنگ، حذف زیبایی های قدیمی و قدیمی و بازسازی آشپزخانه ها و حمام با کفپوش و وسایل قدیمی به عنوان مثال، آشپزخانه ای با وسایل قدیمی و چراغ های قدیمی لزوماً نیازی به تعمیر ندارد، اما می تواند از به روز رسانی برای گنجاندن لوازم و وسایل مدرن تر استفاده کند.

نحوه محاسبه ارزش پس از تعمیر

محاسبه دقیق ARV مستلزم دانستن چند عدد است. به موارد زیر نیاز خواهید داشت:

• برآورد هزینه های بازسازی
• ارزشی که بازسازی ها اضافه خواهند کرد
• یا ارزش فعلی خانه یا قیمت مورد انتظار بر اساس فروش قابل مقایسه

روش بررسی ARV می تواند به این بستگی داشته باشد که آیا در حال حاضر صاحب خانه هستید و نیاز به تعمیر دارید یا در نظر دارید خانه ای برای بازسازی بخرید. اگر صاحب خانه هستید، می توانید آن را برای یافتن ارزش فعلی ارزیابی کنید. سپس، می‌توانید ارزش بازسازی‌ها را برای دریافت ARV اضافه کنید:

ARV = ارزش فعلی + ارزش بازسازی

با کار با یک ارزیاب می توانید هم ارزش فعلی خانه و هم ارزش بازسازی را پیدا کنید. ارزیابان ارزش فعلی را به شما می دهند و نحوه تعیین آن را فهرست می کنند. 

به عنوان مثال، یک ارزیاب ممکن است تخمین بزند که جایگزینی یک سقف قدیمی ارزشی معادل 5,000 دلار دارد. این به شما می گوید که ارزش تعمیر سقف 5,000 دلار است. این لزوماً به این معنی نیست که هزینه بازسازی 5,000 دلار خواهد بود، بلکه ارزش آن بازسازی ارزش کلی خانه را 5,000 دلار افزایش می دهد. تعمیر واقعی ممکن است بیشتر یا کمتر از این مبلغ 5,000 دلار هزینه داشته باشد.

>> پاسخ های نماینده: اگر با ارزیابی خانه مخالفم چه کنم؟

از طرف دیگر، ممکن است شما یک سرمایه گذار یا باله سوار باشید که به دنبال خرید خانه ای است که نیاز به بازسازی دارد. برای این محاسبه ARV، باید کامپوس و متراژ ملک را بدانید:

ARV = میانگین قیمت فوت مربع املاک قابل مقایسه × فوت مربع ملک

ARV چگونه کار می کند

مفهوم ARV ساده است. ارزش یک خانه بعد از تعمیر است. دریافت یک ARV دقیق ضروری است، در غیر این صورت ممکن است خانه بازسازی شده خود را با قیمتی کمتر از آنچه که برنامه ریزی کرده بودید بفروشید و سود کمتری را به همراه داشته باشید.

محاسبه ARV صحیح ممکن است نیاز به استخدام یک ارزیاب یا استفاده از تخصص یک مشاور املاک و مستغلات آشنا با بازار محلی داشته باشد و بتواند به MLS نگاه کند. کمپ های محلی را ببینید.

ارزیابی ارزش نوسازی

تخمین ارزش بازسازی‌ها می‌تواند یک جنبه دشوار و در عین حال مهم برای تعیین چگونگی تعیین ARV باشد. برآورد هزینه های نوسازی زمانی که هزینه های مصالح و نیروی کار در نوسان است یا حتی همانطور که اخیراً دیده ایم ممکن است دشوار باشد. به طور پیوسته افزایش یابد. به همین دلیل است که ممکن است مجبور شوید بهترین حدس بزنید که یک بازسازی خاص چقدر ارزش فعلی یک خانه را بر اساس بازار املاک و مستغلات محلی افزایش می دهد.

بسیاری از انواع مختلف بازسازی را می توان در یک خانه تکمیل کرد. خانه ها ممکن است نیاز داشته باشند:

• تعمیر یا تعویض سقف
• اضافات فوت مربع
• آشپزخانه و حمام جدید
• لوازم مدرن
• تعمیرات سازه مانند تعمیر فونداسیون
• به روز رسانی رنگ و لوازم آرایشی

اینها تنها چند نمونه از نوسازی های احتمالی است که همه آنها به ملک خاص و سطح خرابی آن بستگی دارد. 

بازسازی چقدر ارزش خانه را افزایش می دهد؟ پاسخ به این سوال به نوسازی خاص و بازار املاک و مستغلات محلی بستگی دارد. 

هزینه بازسازی به طور کامل جبران نمی شود، اما برخی از بازسازی ها را می توان با آن جبران کرد بیش از٪ 90مانند نصب درب پارکینگ جدید.

برخی از بازسازی ها ممکن است بازده کمتری نسبت به سایرین داشته باشند و حتی ممکن است برای ارزش خانه مضر باشند. تعدادی وجود دارد تعمیرات و بازسازی هایی که ممکن است ارزش انجام دادن نداشته باشند، چه آنها بسیار پرهزینه هستند و هیچ شانسی برای بازگشت سرمایه (ROI) ندارند یا تلاش بیش از حد بدون سود زیاد - در صورت وجود.

برای تخمین ROI خود باید توانایی انجام بازسازی ها را با قیمت مناسب در نظر بگیرید. در غیر این صورت، اگر بخواهید بازسازی و سرمایه گذاری کلی شما در خانه به نتیجه برسد، ممکن است تعمیرات بسیار گران باشد. این یکی از دلایلی است که چرا سرمایه گذاران و باله سواران از قانون 70 درصد استفاده می کنند.

قانون 70 درصد

سرمایه گذاران، وام دهندگان، و باله ها به طور کلی دوست دارند از آن استفاده کنند قانون 70٪ هنگام سرمایه گذاری، وام دادن پول، یا خرید خانه ای که نیاز به بازسازی گسترده دارد. قانون 70٪ به این معنی است که شما پیشنهاد ARV را در 70٪ (0.70) منهای هزینه های تعمیر مورد انتظار ارائه می دهید.

به عنوان مثال، ARV یک خانه 100,000 دلار است و تعمیرات مورد انتظار 20,000 دلار هزینه خواهد داشت. در آن مثال، ARV را در 0.70 ضرب می کنید و 70,000 دلار به دست می آورید:

100,000×0.70 دلار = 70,000 دلار

در مرحله بعد، هزینه های تعمیر مورد انتظار را از آن عدد کم کنید تا 50,000 دلار به دست آورید، که باید بالاترین مبلغی باشد که برای این ملک خاص ارائه می دهید:

70,000 تا 20,000 دلار = 50,000 دلار

این فرض می‌کند که از قانون 70 درصد استفاده می‌کنید، که شرایط بازار ممکن است همیشه از آن پشتیبانی نکند.

این قانون یک منطقه حائل را تضمین می کند که می تواند در هنگام فروش خانه در برابر هزینه های غیرمنتظره بالای بازسازی یا قیمت پایین ارزیابی یا خرید مقاومت کند.

>> پاسخ های نماینده: اثرات تبدیل گاراژ به گلخانه؟

قانون 70 درصد به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا سودی را که می خواهند از سرمایه گذاری به دست آورند در عین حال که هزینه های بسته شدن و هزینه های غیرمنتظره یا در نهایت قیمت فروش پایین پس از آنها را پوشش دهند، لحاظ کنند. خانه را بازسازی کنید و به بازار عرضه کنید.

این قانون توسط بانک ها نیز استفاده می شود و وام دهندگان پول سخت که برای خرید و بازسازی یک ملک به باله ها پول قرض می دهند. اگر اموال را نتوان با 70 درصد ARV یا کمتر خریداری کرد، ممکن است پولی برای خرید قرض ندهند.

یک وام گیرنده می تواند با محاسبه ARV و ضرب آن عدد در ۷۰ درصد تعیین کند که چقدر می تواند برای وام نوسازی یا ساخت و ساز وام بگیرد.

چند مثال: ارزش های قبل و بعد از بازسازی خانه

بخش‌های بالا نحوه عملکرد ARV، ارزیابی ارزش بازسازی‌ها و استفاده از قانون 70% برای محدود کردن پیشنهاد یا پیشنهاد بالقوه در ملک را شرح می‌دهد. همانطور که در مثال های فرضی زیر نشان داده شده است، می توان آن جزئیات را در چشم انداز قرار داد.

مثال اول

خانه ای که نیاز به کار زیاد دارد ممکن است در بازار فهرست شود. از آنجایی که نیاز به تعمیرات گسترده دارد، قیمت خانه 180,000 دلار ذکر شده است، که کمتر از خانه های موجود در این محله است. این ارزش قبل از بازسازی است.

اگر شما یا نماینده‌تان به شرکت‌های محلی نگاه کنید و متوجه شوید که خانه‌های مشابه در شرایط خوب حدود 300,000 دلار به فروش می‌رسند، آنگاه این عدد ARV است.

اگر از قانون 70% استفاده می کنید، ARV را در 70% ضرب می کنید و 210,000 دلار دریافت می کنید:

300,000 دلار × 0.7 = 210,000 دلار

مرحله بعدی محاسبه دقیق کل هزینه های مورد انتظار بازسازی است. این خانه ممکن است به یک سقف جدید نیاز داشته باشد که قیمت آن 10,000 دلار خواهد بود و یک آشپزخانه جدید که تخمین زده می شود قیمت آن 20,000 دلار باشد. هزینه کل تعمیرات 30,000 دلار برآورد شده است.

شما تعیین کرده اید که برای تعمیرات به 30,000 دلار نیاز دارید، بنابراین باید آن را از 70٪ ARV کم کنید:

210,000-30,000 دلار = 180,000 دلار

در این مثال، هنگام استفاده از قانون 70 درصد، فهرست قیمت دقیقاً روی پول است و ممکن است فروشنده پیشنهادی برای قیمت درخواستی دریافت کند.

مثال دو

در مثالی دیگر، یک خانه به شدت آسیب دیده ممکن است در یک محله مشابه به قیمت 250,000 دلار فهرست شود. کامپوزیت ها حدود 300,000 دلار هستند که این عدد را به ARV تبدیل می کند. هزینه بازسازی 100,000 دلار برآورد شده است. با استفاده از قانون 70%، 210,000 دلار دریافت خواهید کرد:

300,000 دلار × 0.7 = 210,000 دلار

پس از کسر هزینه های تعمیر، 110,000 دلار برای شما باقی می ماند که بالاترین مبلغی است که در آن خانه خاص ارائه می دهید:

210,000-100,000 دلار = 110,000 دلار

زمانی که بالاترین قیمت پیشنهادی شما کمتر از قیمت درخواستی است، باید مذاکره کنید تا خریدار پیشنهاد کمتری را بپذیرد، یا ممکن است بخواهید ملک را واگذار کنید.

مواردی که هنگام محاسبه ARV باید در نظر داشت

برخی از نکات کلیدی را در مورد چگونگی تعیین ARV در هنگام یافتن، تعمیر و فروش ملک بازسازی شده در نظر بگیرید:

• دانستن نحوه محاسبه ARV به درک ویژگی های یک ویژگی ختم می شود.
• اگر بتوانید به طور دقیق نحوه برآورد بازسازی خانه را بیابید، ممکن است شانس بیشتری برای ماندن در بودجه کمتر داشته باشید.
• قانون 70 درصد ممکن است فقط گاهی در برخی بازارها کارساز باشد، بنابراین ممکن است لازم باشد پیشنهاد خود را برای دریافت ملک تنظیم کنید.
• ARV تنها یک تخمین فعلی است، زیرا ارزش خانه ممکن است تا زمان فروش تغییر کند.
• تخمین بیش از حد ARV می‌تواند باعث ایجاد فضای کمتری برای خطا در هنگام نوسازی و کاهش حاشیه سود شود.
• برخی از بازسازی ها ممکن است پرهزینه باشد و برخی ممکن است به ارزش خانه لطمه بزنند.

نظرات نهایی در مورد ARV

محاسبه ARV ملک می تواند به شما در تصمیم گیری در مورد خرید خانه ای که نیاز به تعمیرات گسترده دارد کمک کند. اگر خانه تخفیف قابل توجهی دارد و از هزینه های تخمینی تعمیرات مورد نیاز مطلع هستید، باید 70٪ از ARV تخمینی خانه را پیشنهاد دهید. به این ترتیب، می توانید مطمئن باشید که هنگام فروش خانه، فضای کافی برای هزینه های غیرمنتظره و همچنین سود وجود دارد.

عوامل مهمی که باید بدانید عبارتند از:

• فروش قابل مقایسه محلی
• میزان آسیب و آنچه نیاز به تعمیر دارد
• برآورد هزینه های تعمیرات و ارزش بازسازی

دانستن ARV تنها یکی از بسیاری از جنبه های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. چه سرمایه گذار، چه صاحب خانه باشید، به یک پلت فرم ساده نیاز دارید تا بهترین نمایندگان را بیابید تا به شما در محاسبه ARV املاک بالقوه کمک کند و در نهایت به شما کمک کند خانه بازسازی شده خود را بفروشید.

شما می توانید به سرعت بهترین مشاوران املاک محلی را پیدا کنید در FastExpert برای کمک به شما در فروش خانه - و به شما کمک می کند تا بیشترین ارزش را برای تلاش های گسترده خود در بازسازی داشته باشید.

• محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
• پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
• منبع: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/