برای یک سال گذشته ، املاک تجاری دارد بوده است ناامید کننده برادر بزرگ خواص اجاره ایاست. مانند قیمت مسکن افزایش یافت، قیمت املاک تجاری کاهش یافت. وقتی اولیه نرخ وام بالا بود، نرخ وام مسکن تجاری حتی بالاتر بود. با نرخهای شغلی بیسابقه در زمینه هایی مانند دفتر و اتکای کمتر به خرده فروشی، بسیاری از آنها سرمایه گذاران فکر می کردند که املاک تجاری یک طبقه دارایی در حال مرگ است. اما آنها کاملاً درست نبودند.
سرمایه گذاران دوست دارند کیم هاپکینز پر رونق بود موفقیت املاک تجاری، حتی در زمان قرنطینه و همه گیری. سس مخفی کیم به سبد معاملات املاک تجاری با جریان نقد بالا او خوش شانس نبود - همه چیز در او بود. "جعبه خرید." کیم فقط املاکی را میخرد که نمی توان تعطیل کرد، در بازارهایی که در آن رونق خواهند گرفت، با تعداد زیادی مشتری در این نزدیکی. و امروز، او فرمول دقیق خود را با ما به اشتراک می گذارد!
اما این همه ماجرا نیست. کیم است در حال حاضر بحث انجام یک معامله دیگر قبل از پایان سال است. این ملک روی کاغذ شبیه خانهای به نظر میرسید، اما همانطور که او در اعماق آن حفر شده است اموال ممکن است ارزش قیمت را نداشته باشد. از مسائل لوله کشی به اعداد بیش از حد درآمدکیم از دیوید و راب به عنوان مربی استفاده می کند تا به او کمک کند تصمیم بگیرد آیا این معامله ارزش انجام دادن دارد یا خیر.
اینجا کلیک کنید برای گوش دادن به پادکست های اپل
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیوید:
این پادکست BiggerPockets است. چه خبره همه این دیوید گرین، میزبان پادکست املاک و مستغلات BiggerPockets است، اینجا مثل همیشه همراه با میزبان و دوست خوب من، راب عباسولو است. راب، امروز چطوری؟
غارت:
خیلی خوبه دوست من خیلی خوب. همسرم امروز از پاریس برمی گردد. من در پنج روز گذشته بابای مجرد بودم و هر دو بچهام را تماشا میکردم، بنابراین برای دوباره خوابیدن هیجانزده هستم. خیلی هیجان زده
دیوید:
میتوانم تصور کنم. و ممنون از اینکه بدون خواب اما اطلاعات زیادی و اوقات خوشی به من پیوستید در برنامه امروز.
غارت:
درست است، بله. امروز یک نمایش عالی برای همه در اینجا در نظر گرفته ایم. قرار است با کیم هاپکینز، که یک سرمایهگذار املاک تجاری است، صحبت کنیم، موسیقی ترسناکی که امروز در حال انجام معاملات در این بازار است، بله، درست است، در سال 2023. امروز میشنویم درباره معاملهای که کیم روی آن کار میکند، انواع معاملات املاک تجاری امروز، خطرات مرتبط با این استراتژی و اینکه چگونه خود را درگیر ترشی نشوید.
دیوید:
همه اینها و بیشتر. این یک نمایش قاتل است. بریم سراغ کیم
غارت:
کیم، به نمایش خوش آمدی.
کیم:
هی، راب هی دیوید از اینکه من را دارید متشکرم
غارت:
آره خوشحالم از داشتنت بنابراین، اگر من آن را به درستی درک کرده باشم، اکنون 10 سال است که در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرده اید و از طریق تجارت املاکی که شما و همسرتان با هم اداره می کنید، صاحب 15 ملک هستید. چند سوال سریع برای اینکه شنوندگان ما متوجه شوند که شما به عنوان یک سرمایه گذار چه کسی هستید. اول اینجا، شما در چند بازار هستید؟
کیم:
بیایید اینجا را ببینیم. ما اورگان، واشنگتن، یوتا، تگزاس، آریزونا، کالیفرنیا و فلوریدا داریم، بنابراین هفت.
غارت:
خوب، پس فقط چند تا اینجا.
کیم:
برخی از آنها اجارههای کوتاهمدت هستند که وقتی از ایالتی به ایالت دیگر نقل مکان کردیم، آنها را رها کردیم.
دیوید:
اکنون شما در حال سرمایه گذاری در املاک تجاری کوچک مانند موقعیت های مادر و پاپ هستید. چه چیزی شما را به آن جذب کرد؟
کیم:
واقعاً این یک روند حذف بود. بنابراین ما نمیخواستیم توالتها را تعمیر کنیم و مستاجرهایی داشته باشیم که افراد باشند، بنابراین نمیخواهیم چند خانواده داشته باشیم. ما املاک تک مستاجر را نمیخواستیم زیرا خطر شما را افزایش میدهد. اگر مستاجر در یک ملک مستاجر بیرون رفت، تمام است. بدون درآمد. ما بهبود مستاجر، TI، هزینهای که اغلب با دفتر کار مرتبط است، نمیخواستیم. و به این ترتیب ما را با چند مستاجر رها کرد و از آنجا، خرده فروشی صنعتی و محله کوچک چند مستاجر را انتخاب کردیم.
غارت:
بنابراین فکر میکنید چه نوع معاملات املاک تجاری امروز واقعاً برای شما مفید است؟ شما در ابتدای این مطلب اشاره کردید که هیچ بازار بدی وجود ندارد، فقط معاملات بد وجود دارد. بنابراین کمی از آنچه در یک ملک به دنبال آن هستید، آنچه باعث سرمایه گذاری خوب می شود، همه چیزهای خوب را به ما ارائه دهید.
کیم:
آره. جعبه خرید ما تک طبقه است، البته چند مستاجر. ما می خواهیم مستاجران در سمت کوچکتر باشند، حدود 2,000 فوت مربع برای هر مستأجر هدف ما است. هیچ مستاجری بیش از 30 درصد فضا را اشغال نمی کند. ما به دنبال املاکی هستیم که زیاد خودکار ندارند زیرا کثیف هستند. ما به دنبال املاک بدون رستوران زیاد هستیم زیرا کثیف هستند. و بنابراین این چیزی است که ما در حال حاضر هدف قرار داده ایم. و سپس ما به دنبال یک نرخ سقفی 7 درصدی هستیم، هرچند که در این مرحله واقعاً باید افزایش یابد، زیرا با نرخ بهره در کجا هستیم. در این مرحله واقعاً با شرایط وام شما مرتبط است.
غارت:
آیا می توانم یک سوال روشن کننده سریع از شما بپرسم؟ وقتی گفتید مکانهای خودرو و رستورانها کثیف هستند، منظورتان این است که از نظر فیزیکی کثیف هستند و بنابراین فرسودگی در این نوع فضاها بسیار بدتر است؟
کیم:
بله، دقیقاً منظورم همین است. بنابراین به نظر می رسد مستاجران خودرو با مسائل زیست محیطی زیادی همراه هستند. آنها همچنین تمایل دارند تعداد زیادی اتومبیل غیرفعال را در ملک پارک کنند. و بعد رستورانها، بعداً میتوانیم وارد این موضوع شویم، این موضوع به معامله فعلی که ما به آن نگاه میکنیم بسیار مرتبط است، اما همین موضوع. رستوران ها، به خصوص اگر در حال سرخ کردن غذا و چیزهایی از این قبیل هستند، واقعاً می توانند ملک شما را به هم بریزند.
دیوید:
همچنین تصور میکنم که رستورانها و تعمیرگاههای خودرو احتمالاً به بهبود مستاجر بیشتری نیاز دارند. آنها از شما می خواهند که مقداری پول بیاورید تا بتوانند یک جک ماشین بزرگ قرار دهند یا نقشه طبقه را جابجا کنند. آیا متوجه شده اید که چنین است؟ از آنجا که قبلاً اشاره کردید، سعی میکنید با اجتناب از دفتر از آن جلوگیری کنید.
کیم:
بله دقیقا همینطوره به همین دلیل است که من قطعا صنعت چند مستاجر را بالاتر از خرده فروشی چند مستاجر قرار می دهم. آنها درخواست های TI بیشتری خواهند داشت. با صنعتی چند مستاجر، ما حتی مجبور نیستیم چیز را رنگ کنیم. مثل این است که در حال حاضر یک فضای تعمیر و نگهداری کم است، و پس از آن مستاجران نیز بسیار کم تعمیر و نگهداری هستند. اگر توالتشان کار نمی کند هرگز با شما تماس نمی گیرند. فقط درستش میکنن
غارت:
به همین دلیل است که کراس فیتها هرگز AC در خود ندارند، حتی اگر هوا در بیرون صد درجه باشد. مثل این است که میخواهی اینجا سرخ کنم؟ آیا این ایده است؟
کیم:
به همین دلیل است که آنها Big Ass Fan را می سازند. آیا نام آن شرکت را شنیده اید؟
دیوید:
تنها سرخ کردنی که انجام می شود این است که در کراس فیت زمانی که گرم هستید باشد، نه در رستوران، زیرا کیم اجازه سرخ کردن در هیچ یک از واحدهایش را نمی دهد.
غارت:
سرخ کردن ممنوع
دیوید:
با این حال، نکته خوبی را مطرح میکنید، زیرا سرمایهگذاران اغلب برای بالاترین بازده بازگشت سرمایه که میتوانند به دست آورند حریص میشوند یا در این فضا، به دنبال بالاترین نرخ سقفی هستند که میتوانند به دست آورند. و وقتی فقط به آن اعداد نگاه می کنید، به این واقعیت فکر نمی کنید که برای به دست آوردن آن نرخ سقف بالاتر، شاید باید 200,000 دلار برای تجهیز این واحد هزینه کنید تا مستاجر جدید شما بتواند وارد شود و سپس چه زمانی کسب و کار آنها بعد از سه سال شکست می خورد یا تصمیم می گیرند که دیگر نمی خواهند آن مکان را از شما اجاره کنند، آنها می روند و اکنون باید پول خرج کنید تا از شر 200,000 دلاری که خرج کرده اید خلاص شوید و پول بیشتری خرج کنید تا آن را تعمیر کنید. مستاجر بعدی و به این ترتیب که نرخ سقف بالاتری ارائه می شود تا کسی را به جایی که واقعاً قصد دارد درآمد کمتری کسب کند، جلب کند.
چیزهای زیادی در املاک و مستغلات وجود دارد که پول شما را می گیرد. این چیزی بیش از وام مسکن، مالیات و بیمه است. من دوست دارم که شما به آن اشاره می کنید. شما در واقع به یک معنا به دنبال این هستید که چگونه یک کسب و کار ناب را در اینجا اداره کنید، نه اینکه فقط حریص باشید و به دنبال بیشترین نرخی باشید که می توانید دریافت کنید.
وقتی میخواهید این معاملات را ارزیابی کنید، امروز به چه چیزی نگاه میکنید؟ شما اشاره کرده اید که نمی خواهید وارد فضای اداری شوید، اما آیا نرخ سقفی وجود دارد که به طور خاص آن را هدف قرار داده اید؟ آیا اندازه واحدی وجود دارد که به دنبال آن هستید؟ جعبه خرید شما چه شکلی است؟
کیم:
ما واقعاً با اعداد پیشرو هستیم. بنابراین می توانید نرخ سقف تبلیغاتی 7.5٪ داشته باشید، اما وقتی وارد آن می شوید، مداد نیست. آنها از اعداد حرفه ای استفاده می کنند. جای خالی به اندازه کافی بزرگ ندارند. بنابراین ما در حال حاضر واقعاً با اعداد پیشرو هستیم. ما در این دور آخر چندین بازار را هدف قرار دادیم. ما بازار خاصی را انتخاب نکردیم. ما به دنبال معاملاتی هستیم که مداد با اعداد. هیچ گمانه زنی وجود ندارد. ما به دنبال معامله ای نیستیم که فقط با این ارزش افزوده معنا پیدا کند. تنها زمانی منطقی است که به این رانت های بازار برسید. تنها زمانی منطقی است که بتوانید با این نرخ بفروشید. هیچ کدام از آن ها. ما بسیاری از موارد را دیدهایم که در حال حاضر افرادی را که دارای ارزش افزوده بودند، میکشاند. و بنابراین ما به دنبال معاملاتی هستیم که مداد در حال حاضر، بازده نقدی 7٪ امیدواریم.
اما نظر دیگری که می خواهم بگویم این است که ما مالیات را نیز در نظر می گیریم. و من می دانم که بسیاری از مردم می گویند، "اوه، معامله ای برای مالیات انجام نده." و من موافقم. هرگز معامله بدی برای مالیات انجام ندهید، اما این چیزی است که می توانید در نظر بگیرید. بنابراین، برای مثال، اگر قرار است چند صد هزار دلار مالیات دریافت کنید و امسال معامله ای در دست دارید که تنها 6 درصد پول نقد در بازده نقدی است و فکر می کنید، "خوب، شاید بعد از آن سال، من یک معامله با 7٪ پول نقد در بازگشت نقدی پیدا خواهم کرد، باید در نظر داشته باشید که ... فرض کنید 300,000 دلار صورتحساب مالیاتی داشتید. اگر مجبور به پرداخت مالیات باشید، 300,000 دلار کمتر برای سرمایه گذاری در آن معامله در سال آینده خواهید داشت. میبینی چی میگم؟ بنابراین بازده سال آینده باید بسیار بالاتر باشد تا منطقی باشد. بنابراین ما مالیات را نیز در نظر می گیریم. بنابراین در حال حاضر، ما نسبت به سال آینده نسبت به شماره بازگشت نقدی کمی ملایمتر هستیم زیرا این مالیاتها را باید در نظر بگیریم.
غارت:
خوب، این چیزی است که من همیشه به مردم می گویم، زیرا به طور کلی به نظر می رسد ... این چیزی است که دیوید در طول چند سال گذشته به من آموخت که پول نقد در بازده نقدی واقعاً دقیقاً شبیه یکی از آن معیارها است. این یکی از چهار معیار بزرگ هنگام در نظر گرفتن سرمایه گذاری در املاک است. شما مزایای مالیاتی خود را دریافت کردید. شما پرداخت بدهی خود، قدردانی و پول نقد خود را در بازگشت نقد دریافت کردید. و بنابراین در ظاهر، 7٪ وجه نقد در بازده نقدی ممکن است برای بسیاری از سرمایه گذاران کوچک به نظر برسد، اما وقتی مزایای مالیاتی واقعی تفکیک هزینه، استهلاک پاداش، استهلاک سریع، همه چیزهای خوب را در نظر بگیرید، واقعاً می تواند تغییر کند. نمایه بازگشت سرمایه گذاری
کیم:
آره. و همچنین، برای اضافه کردن به آن، فقط به این نکته اشاره میکنم که 7 درصد نقدینگی ما به صورت غیرجنسی و بدون ارزش افزوده است. این بدان معنا نیست که ما امیدواریم در چهار سال یا سه سال یا هر چیز دیگری به اینجا برسیم، اما اکنون این معامله منطقی است.
دیوید:
این یک نکته عالی است. خیلی ها هم این اشتباه را می کنند. آنها فقط یک معامله را در سال اول ارزیابی می کنند و به این موضوع نگاه نمی کنند، خوب، این قرار است در سال پنجم چگونه باشد؟ شما میتوانید هر سال چیزی را با یک جزء ارزش افزوده یا با قیمتهای اجاره پنج یا 6 درصدی یا چیزی بخرید، و آن 6 درصد پول نقد در بازده نقدی اکنون 17 درصد بازده نقدی است. و اغلب وقتی مردم می گویند، "خب، چگونه این بازده های کلان را به دست می آورید"، پاسخ خوب است، آن را پنج سال پیش خریداری کنید. و برعکس، املاکی را نخرید که در طول زمان بهبود نمییابند، زیرا به این نتیجه رسیدهاید، اوه، به جای 6 درصد بازده، هشت درصد است. این بهترین است و تا 8 سال آینده 30 درصد بازدهی دارد.
غارت:
همانطور که کمی به این موضوع می پردازیم، کمی در مورد بزرگترین خطرات برای املاک تجاری و املاک و مستغلات به طور کلی که امروز می بینید به ما بگویید زیرا این خطری است که به نظر می رسد کمی در حال تغییر است.
کیم:
آره من فکر میکنم خطر در حال حاضر این است که هیچکس نمیداند آینده چه چیزی در انتظارش است. و بنابراین ما نمی دانیم که نرخ بهره به کجا می رود. اگر آنها پایین بیایند، امیدواریم که بتوانید وامی دریافت کنید که جریمه پیش پرداخت و بازپرداخت ندارد، اما چگونه می دانید چه زمانی باید آن دکمه را فشار دهید؟ و اگر آنها بالا رفتند و شما وام کوتاه مدت دریافت کرده اید به دلیل داشتن نرخ سود بالا، اکنون در مشکل هستید. بنابراین خطرات زیادی در مورد اینکه به کجا میرویم و این مستاجرین چگونه میروند وجود دارد.
خواص صنعتی ما در طول کووید بسیار خوب بود. آنها در دوران رکود به خوبی عمل کردند، از این دست. اما خرده فروشی چند مستاجر، مطمئن نیستم که چقدر خوب عمل خواهند کرد. این واقعاً به بازاری که در آن هستید و ماهیت تجارت بستگی دارد. اگر یکی از مستاجران خود یک استودیوی پیلاتس دارید، اگر زمان سخت شود، آیا مردم به پیلاتس نیاز دارند؟ من نمی دانم. بستگی به مردم دارد. بستگی دارد به …
غارت:
داستان در بخش صنعتی چیست؟ چون شما گفتید که کمی بیشتر بود، حدس میزنم در طول همهگیری محافظت شده است. چرا اینطور است؟ آیا به این دلیل است که آن خدمات فقط همیشه مورد نیاز است؟ آیا این فقط انواع مشاغل است؟
کیم:
آره در واقع، بنابراین خرده فروشی های صنعتی و محله ای در طول همه گیری بسیار خوب تقویت شدند. بنابراین برای صنعتی، بله، ما تمام 130 مستأجر تجاری خود را بررسی کردیم و مشخص کردیم که کدام یک ضروری هستند. آیا آن گفتگو در مورد مشاغل ضروری، به ویژه در اورگان و کالیفرنیا را به خاطر دارید؟
دیوید:
آه بله.
غارت:
آره.
کیم:
و همه آنها ضروری بودند، بنابراین همه آنها به کار خود ادامه دادند. در واقع، من فکر می کنم تنها موردی که مشکل داشت کراس فیت ما بود، اما آنها نیز تحت پوشش قرار گرفتند، زیرا همه گیری معمولی کراس فیت واقعاً ما را آزار نمی دهد. بنابراین بله، آن مستاجران در طول کووید واقعا خوب عمل کردند. اگر مشکلی داشتند، اگر میگفتند برای پرداخت اجاره بها مشکل خواهند داشت، ما فقط مدارک درخواست صندوق محرک دولتی PPP را برایشان میفرستیم و به آنها میگوییم: «این را پر کنید و بعد از پر کردن به ما اطلاع دهید. " و بیشتر اوقات، آنها هرگز پاسخ نمیدهند و دوباره شروع به پرداخت اجاره میکنند.
در حال حاضر، خرده فروشی محله نیز در طول همه گیری به طرز شگفت انگیزی خوب عمل کرده است. اگر به گزارشهای مربوط به خردهفروشی نگاه کنید، چیز دیگری خواهید دید، اما دلیل آن این است که آنها خردهفروشیهای محله کوچک را با مستاجران خردهفروشی بزرگتر گروهبندی میکنند و آنها انواع محصول کاملاً متفاوت هستند. بنابراین فروشگاه مشروب شما، CPA شما، شرکت بیمه شما، این افراد همه باید در تجارت بمانند، و بنابراین در طول همه گیری نیز خوب عمل کردند.
غارت:
بنابراین شما اشاره کردید که جنبه صنعتی چیزها ممکن است کمی پرشدهتر باشد یا حدس میزنم کسبوکارهای قویتر برای تحمل روزهای سخت، اما سپس در فضای خردهفروشی نیز اشاره کردید که شاید یک استودیو پیلاتس کاملاً عایق نباشد. آیا یک نوع نمایه مستاجر یا یک نوع مستاجر وجود دارد که دوست داشته باشید در آن فضاهایی که باعث می شود کمی احساس امنیت کنید تا مطمئن شوید که مکان شما همیشه اجاره ای است؟
کیم:
نوع مستاجر مستاجر بیش از حد محلی شما خواهد بود، بنابراین شما فردی را می خواهید که مردم کمتر از یک مایل به سمت آن رانندگی کنند. من با سالن های ناخن مشکلی ندارم زیرا آنها بیش از حد محلی هستند. بنابراین این اولین چیز است، این است که نوع مستاجر مستاجر بیش از حد محلی است که از آن نوع نیست که مردم مجبور باشند مسافت طولانی را به آنجا برسانند.
و سپس بازار در این مورد اهمیت دارد. بنابراین اگر من یک استودیوی پیلاتس داشته باشم که در یک بازار ثالث قرار دارد، حتی اگر یک ملک صنعتی در بازار سوم داشته باشم، در حال حاضر خطرات زیادی را به همراه خواهد داشت. شما چیزی می خواهید که پر شود، به این معنی که آن را در چوب نیست. و اگر یک استودیوی پیلاتس دارید، ملکی که ما در حال حاضر به آن نگاه می کنیم، مشتریان استودیو پیلاتس ماشین های زیباتری نسبت به من رانندگی می کنند. البته، یک شوخی املاک و مستغلات وجود دارد که همه ما با تویوتاهای کارکرده رانندگی میکنیم، اما با این حال، همه آنها ماشینهای زیباتری نسبت به من رانندگی میکنند، بنابراین من بیشتر احساس اطمینان میکنم که در دوران رکود، آنها خوب خواهند شد.
غارت:
منطقی است، منطقی است. و آیا کارهای دیگری برای کاهش ریسک از نظر تثبیت پرتفوی خود یا وارد شدن به یک معامله جدید وجود دارد؟
کیم:
آره بنابراین از نظر پورتفولیوی موجود، وقتی اصلاح میکنیم، تمام سهام را بیرون نمیکشیم. بنابراین ما این مکنده ها را دم نمی کنیم. ما سهام زیادی را در معامله باقی می گذاریم زیرا از یک طرف، اگر تمام سهام را بیرون بکشید، فوق العاده است، می توانید دوباره آن را سرمایه گذاری کنید، بنابراین من کاملاً این دیدگاه را می بینم. اما از سوی دیگر، اکنون شما این قیمت ارزیابی شده بالای ملک خود را دارید و اگر بازار کاهش یابد، اکنون ممکن است با مشکل مواجه شوید زیرا اگر تمام سهام خود را بیرون بکشید، پرداخت بدهی شما افزایش یافته است. و بنابراین، ما چندین ملک را مجدداً بررسی کردیم، یک یا دو سال پیش، زمانی که نرخها عالی بود و تعداد زیادی را در معامله باقی گذاشتیم، چندین مورد از املاک موجود در مجموعه خود را مجدداً تأمین مالی کردیم. بنابراین LTV ما در سراسر مجموعه ما بسیار کم است. این مانند 50، 60٪ وام ما به ارزش است.
و سپس همان کار با معاملاتی که اکنون انجام می دهیم. من نمی گویم که این کاملاً انتخاب ماست، اما وام به ارزش، ما در حال حاضر از اهرم بسیار کم استفاده می کنیم، بسیار کمتر از همیشه، فکر می کنم. ما 60% وام به ارزش این آخرین ملک داریم. و البته، اگر نمیخواهید اهرم مالی پایینی انجام دهید، گزینه دیگر شما این است که به دنبال تامین مالی فروشنده باشید. پس این نیز گزینه بسیار خوبی است.
دیوید:
آره روشی برای جنون گرفتن واقعی بدهی کمتر با املاک تجاری وجود دارد و به معماری تامین مالی مربوط می شود. بنابراین در مورد ملک مسکونی، معمولاً وام با نرخ ثابت برای عمر وام، معمولاً 30 سال، دریافت می کنید. شما نیازی به نگرانی در مورد نیاز به تامین مالی مجدد ندارید. اگر نرخ ها به جایی که منطقی است کاهش یابد، می توانید مجدداً سرمایه گذاری کنید. اما با وام های تجاری، آنها در برنامه های پرداخت بالن هستند و بنابراین شما مجبور خواهید بود آن را مجدداً تامین مالی کنید.
بنابراین، اگر موجودی وام بالایی دارید و نرخ 3 درصد دریافت کرده اید، ممکن است برای شما منطقی باشد، اما اگر نرخ ها به 6 درصد یا 7 درصد جهش کنند و در 80 درصد ارزش وام گیر کرده باشید، چه اتفاقی می افتد؟ این می تواند فاجعه بار باشد. بنابراین حفظ مانده وام کمتر در املاک تجاری، حتی زمانی که نرخها پایین است، همچنان یک حرکت هوشمندانه و یک مانور دفاعی است زیرا نمیدانید نرخها به کجا میروند. و اگر آنها خیلی بالا بروند و مانده وام بالایی داشته باشید، می توانید در آنجا گیر کنید.
من فکر می کنم بسیاری از مردم این را در مورد ملک تجاری می شنوند و می روند، این احمقانه است. چرا هرگز این کار را انجام می دهید؟ چرا نمی خواهید مقدار پولی که از معامله برداشت می کنید را به حداکثر برسانید و مورد بعدی را بخرید؟ به این دلیل است که نرخ ها ثابت نیستند.
غارت:
آره همیشه می شنوید که می گویند: «این کار بدون مالیات است. این بدهی معاف از مالیات است.» و مثل این است که می خواهید مقداری از سهام خود را در آنجا نگه دارید. به این ترتیب، اگر زمانی ملک خود را بفروشید، در واقع با یک چک دستمزد کنار میروید، من همیشه به آن فکر میکنم. اما اکنون که درک درستی از آنچه کیم در بازارهای املاک و مستغلات تجاری می بیند داریم، می خواهیم وارد معامله ای شویم که او به تازگی آن را تکمیل کرده است. اما قبل از آن، ما یک استراحت سریع خواهیم داشت.
دیوید:
سلام و به پادکست BiggerPockets Real Estate خوش آمدید. ما با یک چکمه روی زمین، کیم هاپکینز، سرمایهگذار نشستهایم و در مورد تمام املاک تجاری صحبت میکنیم. ما در شرف انجام معامله ای هستیم که او در حال حاضر انجام می دهد. پس بیایید نگاهی به پشت پرده بیندازیم. کیم، این معامله کجاست؟
کیم:
این معامله در زادگاه فعلی من در فینیکس، آریزونا واقع شده است.
غارت:
و چرا این بازار را انتخاب کردید؟
کیم:
ما این بازار را انتخاب کردیم چون معامله ای پیدا کردیم، راب.
غارت:
خوب. عاشقشم.
کیم:
ما تقریباً در حدود 10 بازار مختلف هر معاملهای را که میتوانستیم جستجو کردیم، و اینجاست که یکی را پیدا کردیم.
غارت:
به اندازه کافی برای من خوب است. این چه نوع املاک تجاری است؟
کیم:
این یک مرکز خرده فروشی محله است.
دیوید:
و قیمت خرید ملک چقدر بوده است؟
کیم:
قیمت خرید در قرارداد 5.4 میلیون است.
غارت:
در حال حاضر چند مستاجر در این ملک هستند و آیا جای خالی وجود دارد؟
کیم:
بنابراین این یک سوال عالی است. حدود 20 مستاجر در ملک هستند و من می گویم که ما برای این ملک قیمت های کلیدی پرداخت می کردیم. برای ما تبلیغ شد که صد در صد مستاجران در اجاره بازار هستند. اما به محض عقد قرارداد متوجه شدیم که دو مستاجر متخلف و یک واحد خالی است.
دیوید:
به نظر می رسد این روزها همه چیز را فیلتر می کنند، حتی نحوه تبلیغ معاملات. آیا می خواهید بگویید که این یک فرمت حرفه ای بسیار فیلتر شده بود که شما به آن نگاه می کردید؟ آره.
کیم:
این فرمت حرفه ای تا زمانی که وارد جزئیات نشدید بسیار قابل اینستاگرام بود.
غارت:
باشه. بنابراین من می خواهم کمی به عقب برگردم زیرا از شما پرسیدیم که چرا این معامله را پیدا کردید. شما گفتید به این دلیل است که معامله را در آنجا پیدا کردید، اما چرا این معامله را به طور خاص انتخاب کردید؟ چه چیزی در آن شما را جذب کرد؟
کیم:
بنابراین اول از همه، در یک مکان فوق العاده است. بنابراین پر شده است، به این معنی که در میله ها بیرون نیست. این در یک منطقه بسیار مرفه، حتی بهتر از مرفه، منطقه ای بسیار ثروتمند از ققنوس است، که دقیقا همان چیزی است که شما می خواهید. خانههایی را میبینید که دور آن واژگون میشوند، همان خانههای بزرگ در زمینهای کوچک که سفید و سیاه هستند، روند کنونی. بنابراین هزاران خانه در اطراف آن واژگون می شوند. این در کنار برادران هلندی است که من احساس می کنم در انتخاب املاک بهتر از ما است. و بنابراین یک مکان عالی است. این شماره یک بود.
شماره دو این است که آن را مداد. همیشه، همیشه، همیشه با اعداد پیشرو باشید. و بنابراین نرخ سقف معقول بود. فرم پرو در واقع بر اساس آنچه در آن زمان می دانستیم بسیار منصفانه بود، و بنابراین بازدهی خوبی داشت. بنابراین من می گویم این دو دلیل اصلی بودند.
دیوید:
من دوست دارم که ما هنوز مداد را می بینیم. فکر میکنید تا چه زمانی میتوانیم از این موضوع خلاص شویم قبل از اینکه نسل بعدی تعجب کند، چرا ما مدام این چیزها را مداد میگوییم؟
غارت:
حدس می زنم تا زمانی که از مداد استفاده می کنیم.
کیم:
از آنجا که صفحه Google عجیب به نظر می رسد.
دیوید:
آیا هنوز از آنها استفاده می کنند؟
غارت:
هوش مصنوعی خارج شد
کیم:
صفحهگسترده شد، ممکن است اشتباه باشد.
دیوید:
خیلی خوب. حالا در این معامله، کیم، آیا به جعبه خرید خود پایبند بودی یا مانور خلاقانه ای وجود داشت که باید اتفاق می افتاد؟
کیم:
در حال حاضر کمی دردناک است. فکر میکنم در ابتدا آن را گفتم، اما جعبه خرید ما شامل ساختهشده در سال 1980 یا بعد از آن است. ممکن است آن را فراموش کرده باشم. اما یکی از معیارهای جعبه خرید ما در سال 1980 یا پس از آن ساخته شده است. ما یک استثنا قائل شدیم. استثنا قائل شدیم. این ساختمان در اواخر دهه 1970 ساخته شد، اما مالک فعلی آن را خرید و ارزش زیادی به آن افزود. آنها یک تن توانبخشی انجام دادند. سقف را دوباره درست کردند. آنها تمام ویترین ها را از نو ساختند. پارکینگ ها را دوباره درست کردند. کسی میخواهد حدس بزند که چه چیزی ممکن است در آن بازسازیها گم شده باشم؟
غارت:
آه، توالت، فاضلاب، لوله ها.
کیم:
وای. شما چیزهایی را که من دیده ام ندیده اید. این ویدیوهای حوزه فاضلاب شبیه بدترین کولونوسکوپی هستند که تا به حال دیده اید.
دیوید:
شما به نکته فوق العاده ای اشاره می کنید، کیم، زیرا بسیاری از سرمایه گذاران به این واقعیت فکر نمی کنند که پس از رفتن چیزی به توالت، باید به جایی برود و راهی وجود دارد که از ملک شما به خطوط معمولاً شهر می رسد. ، و قرار است دوربینی را در آن قرار دهید و ببینید چه شکلی هستند. بنابراین من ریشههای درختان را دیدهام که در لولههای واقعی رشد میکنند و در آنجا گرفتگی ایجاد میکنند، و سپس بچهای یک حیوان عروسکی را در توالت میریزد و در آنجا گیر میکند و این محاصره را ایجاد میکند که تعمیر آن میتواند فوقالعاده گران باشد، به خصوص اگر باید بتن یا آسفالت پارکینگ را سوراخ کنید، سپس باید متوجه شوید که در چه قسمتی از لوله بوده است. آیا این مشکل از این معامله خاص برای شما بود؟
کیم:
آره بنابراین ما برخلاف یکی از معیارهای معامله خود حرکت کردیم. و لوله ها قدیمی هستند. آنها زندگی محدودی دارند. آنها چدن هستند و در پایان عمر خود هستند. پس این قطعا برای ما مشکل ساز است.
غارت:
باشه. من سوالات زیادی در این مورد دارم، اما اشکالی ندارد. ما می توانیم به صورت آفلاین در مورد فاضلاب در این مورد صحبت کنیم.
کیم:
اوه برو دنبالش من دوست دارم در مورد این معامله صحبت کنم. امیدوارم این تماس مخفیانه یک مربی خصوصی باشد، زیرا سؤالاتی در مورد اینکه آیا باید به جلو حرکت کنیم یا خیر، داشتم.
غارت:
بنابراین، وقتی این اتفاق میافتد، آیا این یکی از مواردی است که باید به آن ضربه بزنید، زیرا معمولاً، مثلاً در یک Airbnb یا در یک اجاره بلندمدت، اگر آب خاموش شود، باید آنها را در یک هتل یا خودتان قرار دهید. باید آن را کشف کنم اما به نظر می رسد که این یک بازسازی بسیار عظیم زیرزمینی در کل ملک است. بنابراین آیا در حین انجام این تعمیرات باید مشاغل را تعطیل کنید؟
کیم:
آره. من چیزهای زیادی در مورد فاضلاب یاد گرفتم که واقعاً نمی خواستم بدانم و هنوز هم نمی دانم، اما اساساً لوله ها کاری را انجام می دهند که کانالینگ نامیده می شود، جایی که ته آن اساساً فرسایش می یابد. و بنابراین پایین زمین است. و اگر به زودی آن را بگیرید، می توانید کاری را انجام دهید که به آن خط لوله می گویند که در آن اپوکسی را در لوله ها می دمید و آن را خط می کشید و اساساً لوله های PVC را در داخل لوله های چدنی قدیمی ایجاد می کنید. و این فوق العاده است زیرا شما می توانید این کار را در تئوری بدون مزاحمت برای هیچ یک از مستاجران انجام دهید. از طرف دیگر، برای این ملک، مانند هزینه صد هزار دلاری است، بنابراین شما واقعاً می خواهید بدانید که باید انجام شود.
و من فکر می کنم شما می توانید حدس بزنید. اگر کسی را دارید که خط لوله است و بیرون می آید تا لوله های شما را بررسی کند، درست مثل این است که یک بازرس سقف داشته باشید که سقف ها را انجام می دهد، فکر می کنید آنها چه خواهند گفت؟ درست. باید دیروز انجام می شد بنابراین، تصمیم سختی است که منتظر بمانید یا نه، زیرا اگر بیش از حد صبر کنید، لولهها ممکن است فرو بریزند و سپس، همانطور که گفتید، مجبور به حفاری در زمین شوید و مزاحم مستاجرین شوید. این یک مشکل بزرگ است.
غارت:
وای. پس لطفاً به من بگویید، آیا توانستید در مورد هر گونه امتیاز، اعتبار قیمت خرید و هر چیزی با فروشنده مذاکره کنید؟
کیم:
آره بنابراین، فقط برای جمع بندی، دو موضوع این لوله ها هستند و بعد موضوع دیگر، این مستاجران متخلف هستند. و معمولاً، این مسئله مهمی نیست. من در واقع نمی توانم آخرین ملکی را که خریدم را به یاد بیاورم که در آن چند مستأجر متخلف وجود نداشتند که به محض عقد قرارداد به شکلی جادویی ظاهر شدند. مسئله در اینجا این است که ما در حال پرداخت قیمت کلید در دست برای این ملک هستیم. این بازدهی مشابه ملکی که سال گذشته خریدیم ندارد. به ما گفتند که کاملا سالم است و صد در صد اشغال است و همه مستاجران در حال پرداخت اجاره بازار هستند. و بنابراین آن درآمد از دست رفته در سال اول، چیزی نیست که ما مجبور به خوردن آن باشیم. این برای ما به عنوان کلید در دست تبلیغ شد، نه ارزش افزوده.
دیوید:
بنابراین هنگامی که کولون پشتیبان ملک را کشف کردید، چگونه از آن اطلاعات برای بازگشت به فروشنده و تلاش برای مذاکره موقعیت بهتر برای خود استفاده کردید؟
کیم:
آره بنابراین ما از فروشنده درخواست تماس تلفنی کردیم. اگر نترسیدم به شما دروغ میگفتم، اما همه دوستانم که مانند فروشندههای کاتکو هستند، میگفتند: «باید یک تماس تلفنی بخواهید. شما نمی توانید این زباله های ایمیل را انجام دهید. باید یک تماس تلفنی بخواهید.» بنابراین من به معنای واقعی کلمه دوباره خواندم، هرگز تفاوت را تقسیم نکردم، و از او تماس تلفنی خواستم و او گفت نه.
غارت:
او می داند که باید امتیازاتی بدهد. او احتمالاً از مذاکره می ترسد زیرا او کسی است که هیچ قدرتی ندارد.
کیم:
او نمی خواست با من صحبت کند. و بنابراین کاری که ما معمولاً انجام میدهیم، نمیدانم که آیا این همان کاری است که شما بچهها در مورد شما نیز انجام میدهید یا نه، اما کاری که ما معمولاً انجام میدهیم ارسال یک ایمیل طولانی با تعداد زیادی اعداد است که توضیح میدهد چرا فکر میکنیم شایسته این اعتبار هستیم. و من فقط احساس کردم که اینجا به اندازه کافی به خانه نمی رسد. این تاثیر کافی نخواهد بود. بنابراین من یک کار جدید انجام دادم. من یک ارائه انجام دادم، مانند یک ارائه صفحه Google، و سپس یک ویدیوی Loom را انجام دادم، و از طریق ارائه قدم زدم. و بنابراین من برای او پیوندی به ویدیوی Loom فرستادم، نه حتی ارائه، بنابراین او مجبور شد به صدای من گوش دهد، و من راه افتادم و نشان دادم که این بزهکاری ها دقیقاً چه تأثیری بر درآمد ما در سال اول خواهد داشت. و سپس هزینه فاضلاب را نیز بررسی کردم و تمام مدل ها را به او نشان دادم، فیلم هایی را که از محدوده فاضلاب گرفتیم به او نشان دادم و درخواست اعتبار خود را درخواست کردم.
غارت:
من فکر می کنم که آن تماس تلفنی مانند 90٪ از مشکلات در املاک و مستغلات را حل کرد. واقعا دیشب داشتم به این موضوع فکر می کردم. همه به شدت می ترسند که تلفن را بردارند و در واقع مذاکره کنند، همانطور که ما در آن روز، در روزگار من، و من در شرایطی داشتم که در حال مذاکره با مشاور املاکی بودم که اتفاقاً همسر او بود. فروشنده من چند گزینه را ارائه دادم و در نهایت او فقط با من تماس گرفت، او میگوید: «خیلی خب. میخوای چیکار کنی؟" و من اینطور گفتم، "خب، در پیشنهاد شما، در واقع جریان نقدی ندارد، و من سعی می کنم معامله ای را تنظیم کنم که در واقع برای من جریان نقدی داشته باشد." و ما در واقع به توافق رسیدیم. خیلی خوبه چون میدونم صحبت کردن با فروشنده خیلی اعصاب خردکنه. شکستن سد مسکن همیشه یک تجربه اعصاب خردکن است، اما به نظر من بسیار مهم است.
کیم:
آره خب من سعی کردم من در نهایت ویدیوی Loom را به جای آن ارسال کردم، اما سعی کردم یک تماس تلفنی داشته باشم و فکر میکنم ویدیوی Loom در رتبه دوم قرار گرفت.
غارت:
و خب چه اتفاقی افتاد؟ گفت بله؟ آیا او پول را به شما پس داد؟
کیم:
بنابراین او یک هفته و نیم روی آن نشست و در نهایت در حالی که در تعطیلات بودیم با او پیگیری کردیم و او گفت نه. گفت فکر می کنم خودش می تواند بزه ها را درست کند. او فکر نمی کرد که فاضلاب مشکل بزرگی باشد. و بنابراین او گفت که هیچ اعتباری به ما نمی دهد، بنابراین ما در نهایت از معامله خارج شدیم.
غارت:
آیا نزدیک بود که بگویید، "به هر حال بیایید این کار را انجام دهیم" یا از همان ابتدا روی آن مصمم بودید؟
کیم:
خوب، این دقیقاً جایی نیست که داستان به پایان می رسد. بنابراین از معامله خارج شدیم. ما پول جدی خود را پس گرفتیم. ما همه چیزها را به وام دهنده گفتیم، به طور کامل انجام شد، برای جابجایی جن در خانه و خرید کریسمس، چیزهای مهم در این زمان از سال. ما از معامله خارج شدیم. و سپس دو روز پیش در واقع، دلال با ما، دلال فروشنده تماس گرفت، و او گفت که حاضر است صد هزار دلار اعتبار ارائه دهد. من در ابتدا نگفتم، اما ما 350,000 دلار تخفیف خواستیم.
غارت:
350,000 دلار تخفیف یا 350,000 دلار اعتبار؟
کیم:
350,000 دلار تخفیف از قیمت خرید چیزی است که ما درخواست کردیم.
غارت:
خیلی سریع به امروز بروید، یک تماس تلفنی از دلال دریافت می کنید و آنها می گویند: "هی، فروشنده می خواهد دوباره وارد شود. او صد هزار دلار از قیمت خرید به شما می دهد." عالیه، باشه و سپس؟
کیم:
بنابراین ما گفتیم: "خیلی متشکرم، اما اگر 200 شد با ما تماس بگیرید."
غارت:
و آیا او با شما تماس گرفته است؟ آیا او با شما تماس گرفته است؟
کیم:
یک ساعت پیش گفته شد و تا 130 است.
غارت:
باشه. هی، این پیشرفت است. آیا این عدد نهایی است؟ مدام در حال تغییر است.
کیم:
خوب، ما میتوانیم همین الان او را با بلندگو صدا کنیم، اما…
غارت:
این اولین مورد در تاریخ BiggerPockets خواهد بود. من واقعاً آن را دوست دارم، اما خوب. خوب، پس 130. پس کجایی؟ برای این چه می خواهید؟
کیم:
من روی حصار هستم، صادقانه با شما.
دیوید:
با وجود اینکه در حال مصاحبه با شما هستیم، آیا می توانیم در این مورد با شما صحبت کنیم؟
کیم:
بله، من آن را دوست دارم. صورت حساب را بعداً برای من ارسال کنید.
دیوید:
چون احساس می کنم در میانه مذاکره هستیم. ما در مورد معامله ای که برای پنج سال پیش انجام شده است نمی شنویم. در اینجا افکار من چیست. اگر نرخ ها کاهش یابد یا پایین تر بماند، فروشنده احساس می کند که مجبور نیستم به او پول بدهم. میرم یه خریدار دیگه بگیرم اما اگر افزایش نرخ دیگری را مشاهده کردید، چیزی که کسی حاضر است برای آن ملک بپردازد تغییر می کند زیرا اکنون تمام اعدادی که در برگه اکسل قرار داده اید تغییر می کند و این بدان معنی است که احتمال آمدن او بیشتر است. به عقب برگردید و بگویید، "خوب، شما می توانید 200,000 خود را داشته باشید"، اما در آن مرحله، نرخی را که می خواستید ندارید، بنابراین احتمالاً حتی بیشتر هم خواهد شد. آیا این موضوع از طریق دلالهایی مانند «هی، به آن شخص اطلاع دهید که ما آن را با 200,000 دلار تخفیف با این نرخ میخریم، اما اگر نرخها بالا برود، او باید برای من پول بپردازد تا نرخ پایینتری دریافت کنم. یا بعداً تخفیف بیشتری خواهد داشت.»
کیم:
آره بنابراین نرخ ما قفل است و یکی از موارد احتمالی ما این است که قبل از پایان سال تعطیل می کنیم زیرا می خواهیم از حذف مالیاتی که قبلاً در مورد آن صحبت کردم استفاده کنیم. اما ما این نکته را به او رساندیم -
غارت:
80٪؟
کیم:
آره ما به او این نکته را گفتهایم که اگر نرخها بالا برود، او برای یافتن خریدار دیگری مشکل خواهد داشت.
غارت:
فکر می کنم الان برای پیدا کردن خریدار مشکل دارد. او به شما زنگ زد، درست است؟ اگر او با شما تماس گرفت و سعی کرد دوباره این مشکل را برطرف کند، احتمالاً شما این کار را کرده اید.
کیم:
آره من فکر می کنم موضوعی که در اینجا متوجه شدم این است که ما به دو ویژگی متفاوت نگاه می کنیم. بنابراین فروشنده به ملکی نگاه می کند که به قیمتی عالی خریده است. این ملک در وضعیت بدی قرار داشت. به شدت به عشق نیاز داشت. ملک عملاً خالی بود، ویران بود، همه آن چیزها. و بنابراین او به این ملکی که به قیمت عالی خریده نگاه می کند. او همچنین آن را به صورت نقدی در اختیار دارد، بنابراین خطر بسیار کمتری وجود دارد. و بنابراین دیدگاه او این است که مشکل شما چیست؟ چند جای خالی هست بخشی از انجام تجارت است. شما فقط آن را پر کنید. چه کسی اهمیت می دهد که 20,000 دلار TI برای بازسازی این واحد هزینه شود؟ معامله بزرگ. چون او در قطار آبگوشت نشسته است.
اما ما به این ملک نگاه می کنیم که در آن قیمت حق بیمه پرداخت کرده ایم. بازده برای شروع عالی نبود، اما ما با آن مشکلی نداشتیم زیرا اصول اولیه را برآورده می کرد. این بازده عالی نبود، اما اصول اولیه، مشکل مالیاتی ما را برطرف میکند، و ما فکر میکردیم چیزی به ما تحویل داده میشود که تعمیر و نگهداری بسیار پایینی دارد. اکنون ما در جایی نشسته ایم که برای بستن این معامله قبل از پایان سال عجله داریم. و صادقانه بگویم، این یک عامل بزرگ برای ما است. ما به کیفیت زندگی خود علاقه مندیم. ما در مورد نرخ ساعتی شما چقدر است؟ نه چقدر در سال درآمد دارید؟ در حال حاضر کار زیادی است. بنابراین ما در اواسط تعطیلات این ملک را تعطیل می کنیم و سپس همه این مشکلات را به ارث می بریم.
غارت:
این فکر من است، و دیوید، اگر مخالفت کردی، میتوانی به من بگو. من فکر می کنم او فقط بر اساس جایی که شما در آن هستید و این واقعیت که آنها با شما تماس گرفته اند، کمی بیشتر از آن 130 بالاتر خواهد رفت. اما من فکر نمیکنم که اگر در نهایت به آن رسیدید، آن صد را بگیرید و فرض کنید 50 بگیرید و آن را از قیمت خرید کم کنید، زیرا فکر نمیکنم این در کلی وام ماهانه شما مهم باشد. من فکر می کنم آنچه که برای شما مهم است دریافت 150,000 دلار اعتبار است تا زمانی که با بانکداری کار کنید. برای اعتبارات شما محدودیتی وجود دارد. و دیوید، شما می توانید در این مورد صحبت کنید، اما من آن را به عنوان اعتبار در نظر می گیرم تا بتوانید آن پول را در پیش پرداخت خود پس انداز کنید و از آن برای پرداخت آن هزینه عظیم استفاده کنید. و سپس در آن نقطه، شما اکنون به معامله ای که در ابتدا تحلیل می کردید نگاه می کنید. من اینگونه به آن برخورد می کنم. نظرت چیه دیوید؟
دیوید:
تامین مالی تجاری ممکن است اجازه ندهد که این اتفاق بیفتد، مانند تامین مالی مسکونی، زیرا شما با وام های منطبق سر و کار دارید. قوانین کاملاً واضح هستند که فروشنده چقدر می تواند در هزینه بسته شدن خریدار سهیم باشد. ممکن است در فضای تجاری یکسان عمل نکند. وقتی آن را از قیمت خرید حذف می کنند، واقعاً تأثیر زیادی ندارد. شما فقط کمی پول کمتر قرض می کنید.
کیم:
خوب، ما مقدار وام خود را یکسان نگه می داریم، بنابراین آن پول را به عنوان پول نقد در بانک پس انداز می کنیم. ما قرار خواهیم داد... اگر او به ما اعتبار 200,000 دلاری بدهد یا قیمت خرید را کاهش دهد، ما 200,000 دلار کمتر خواهیم پرداخت.
دیوید:
آره پس در موقعیت شما هم همینطور خواهد بود. اگر او وارد شود و تغییرات را برای شما ایجاد کند چه؟
کیم:
اگر بخواهد با فاضلاب سر و کار داشته باشد، خیلی به آن علاقه دارم. سوال این است که آیا او می تواند این کار را پس از نزدیک انجام دهد؟ آیا ما به او اعتماد داریم؟
غارت:
این کمی سخت می شود زیرا فروشندگانی هستند که این ریسک را نمی کنند زیرا معامله همیشه ممکن است از بین برود. در مورد، این معامله قبلاً به همین دلیل از بین رفت. و سپس شما همیشه می توانید قراردادی داشته باشید که او را وادار به انجام آن بعد کند. اما این همیشه به خودی خود یک خطر است. بنابراین در هر دو صورت کار سختی است.
کیم:
آره و احساس میکنم میخواهم مطمئن شوم که واقعاً به اصولی که قبلاً در مورد آن صحبت کردیم گوش میدهم. من میخواهم مطمئن شوم که در مورد جذب مستاجران به بازار اجاره گمانهزنی نمیکنم. و مسئله دیگر این است که ما در واقع قصد داشتیم این ملک را از آنجایی که در شهر ما است، خود مدیریت کنیم. و آیا ما آن سردرد را می خواهیم؟ آیا ما می خواهیم آن را به عهده بگیریم؟ لیزینگ را هم انجام می دهیم. و فقط عدم اطمینان در مورد اینکه بازار به کجا می رود. آیا ما نگران مستأجر پیلاتس هستیم؟ آیا ما نگران این مستاجران متخلف هستیم؟ آیا میتوانیم فضا را دوباره آزاد کنیم؟ پس من دارم سرما میخورم
دیوید:
من نمی دانم که شما اشتباه می کنید. من فکر میکنم در این موقعیت با توجه به مسیری که بازار پیش میرود، احتمال اینکه اوضاع در فضای تجاری نرم شود و سپس تنگ شود، بیشتر است. بنابراین شما آن را در کنار خود دارید. و شاید فینیکس کمی از این موضوع منزوی شده باشد و بنابراین فروشنده متوجه نمی شود که املاک تجاری زیادی وجود خواهند داشت که با قیمت های بسیار رقابتی تر از آنچه ما دیده ایم وارد بازار می شوند زیرا نرخ ها خیلی بلند. و با شروع سررسید این پرداختهای بالونی، تامین مالی مجدد گزینهای نخواهد بود، و بسیاری از این املاک چیزی است که مردم برای خرید آن پول جمع میکنند، بنابراین باید آن را بفروشند تا سرمایهگذاران خود را بازپرداخت کنند.
من فکر میکنم که اکنون شاهد ورود موجودیهای بیشتری به بازار نسبت به قبل خواهیم بود. و بنابراین زمان برای یافتن معامله در کنار شماست. زمان برای بخش مالیات به نفع شما نیست. پس این واقعاً همان چیزی است که باید وزن کنید. آیا ارزش آن را دارد که برای خرید معامله بهتر از مالیات استفاده کنید یا خیر؟ اما من واقعاً از شما سپاسگزارم که جزئیات این داستان را به اشتراک می گذارید زیرا این املاک واقعی است. این دقیقاً همان چیزی است که اتفاق می افتد. این را به من گفتند و بعد معلوم شد که اینطور است و بعد من این را گفتم و بعد آن ها گفتند و داستان همیشه در حال تغییر است.
غارت:
این چیزی است که من می گویم. فکر میکنم تا زمانی که میتوانم اطمینان حاصل کنم که مالک آن را قبل یا بلافاصله پس از بسته شدن تعمیر میکند، به جلو حرکت کنم.
کیم:
جالب هست. من آن ایده را دوست دارم.
غارت:
چون از نظر من همان معامله است. اگر او قرار است هزینه آن را از طریق این امتیاز، از طریق این اعتبار پرداخت کند، هر طور که شما می خواهید آن را برش دهید، در واقع همان معامله است. فقط باید مطمئن شوید که تعمیر انجام شده است.
کیم:
جالب هست. آره و معمولاً، ما به دنبال … چیزی که می گوییم، معمولاً به دنبال مشکلاتی هستیم که با فروشنده برطرف می شوند. بنابراین یک صورت درآمد به من بدهید که در تمام طول روز روی یک دستمال نوشته شده باشد. من هیچ مشکلی ندارم که با فروشنده برطرف شود، اما اینها همه مشکلاتی است که با فروشنده برطرف نمی شود. به محض بستن به ما می چسبند. پس این تردید ماست.
دیوید:
خوب، من فکر می کنم شما کار درست را انجام می دهید. به اسلحه خود بچسبید اگر مجبورید مالیات خود را متحمل شوید و این کار منطقی تر از خرید ملک است، این کار را انجام دهید. اما من همچنین به این موضوع نگاه میکردم که اگر من در موقعیت شما بودم، اگر مجبور باشم 70 گرند بیشتر از آنچه میخواستم بپردازم، آیا به طور کلی سود مالیاتی آن 70 گرند را جبران میکند؟ بنابراین حتی اگر معامله ممکن است آن چیزی نباشد که شما میخواستید، تصویر بزرگ، این امر منطقیتر است. و اگر اینطور است، پس فقط از خود بپرسید، فرض کنید مزایای مالیاتی شما 40 کلان بوده است، اما شما 70 گرند خود را جدا از جایی که می خواهید داشته باشید، خواهید داشت، بنابراین احساس می کنید که در کل 30 کل هستید. آیا این ملک در چنین موقعیت مکانی عالی و دارای چنین دارایی بزرگی است که آن 30 گراند ارزش آن را دارد؟ یا با تجربه و دانش و کاری که انجام میدهی، کیم، آیا میتوانی معامله بهتری پیدا کنی که بتوانی آن پول را از جای دیگری پس بگیری؟
غارت:
باشه همه اگر میخواهید بهروزرسانی درباره این داستان بشنوید و این روند را دنبال کنید، حتماً کیم را در تمام رسانههای اجتماعی او دنبال کنید. کیم، مردم کجا می توانند شما را پیدا کنند و به روز رسانی و نتیجه گیری آبدار حماسه را دریافت کنند؟
کیم:
آره بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد کارهایی که انجام می دهیم و در لیست ما برای به روز رسانی ها و فرصت ها قرار می گیرند، آنها می توانند به وب سایت ما که ironpeakproperties.com است مراجعه کنند. من را در لینکدین زیر نظر کیم هاپکینز دنبال کنید. و سپس در اینستاگرام به عنوان MoneyPlusHappy. و هی، شاید باید این را به رأی بگذاریم. اگر این را می شنوید، ادامه دهید و فکر کنید که ما باید با این معامله چه کنیم.
غارت:
خیلی خوب. اگر در حال تماشای آن در YouTube هستید، در نظرات YouTube نظر دهید. نظر خود را با ما در میان بگذارید.
دیوید:
خیلی خوب، کیم، خیلی خوب است که شما اینجا هستید. خیلی ممنون که داستان خود را با ما به اشتراک گذاشتید. من خودم روی سوزن و سوزن نشسته ام و منتظر شنیدن این داستان هستم، بنابراین کنجکاو خواهم بود که خودم را بشنوم. اما ما به شما اجازه می دهیم برای امروز از اینجا بروید. خیلی ممنون از حضور در برنامه
کیم:
خیلی ممنون از اینکه من را دارید بچه ها
دیوید:
این دیوید گرین برای راب است، شلوارش را از Kohl's، Abasolo در حال خروج فرستاد.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- مال کیم سرمایه گذاری در املاک تجاری "جعبه خرید" او برای خرید املاک سودآور استفاده می کند
- نرخ سقف توضیح داده شده است و چرا باید هنگام خرید املاک بزرگ این را درست انجام دهید
- La باد شده”فرم پیشنهادیکارگزاران اعداد سعی خواهند کرد شما را متقاعد کنند (اینها را دنبال نکنید!)
- انواع املاک تجاری که هستند مقاوم در برابر قفل و همیشه باز بمان
- La خطرات قابل توجهی برای املاک تجاری در سال 2024 و دو کسب و کار که هرگز نباید آنها را اجاره کنید
- A معامله زنده شیرجه عمیق با یک قرارداد فعلی، کیم در حال بحث در مورد خرید است
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
ارتباط با کیم:
آیا علاقه مندید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک .
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- ٪۱۰۰
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- بالاتر
- AC
- تسریع شد
- حساب
- در میان
- واقعی
- واقعا
- اضافه کردن
- اضافه
- مزیت - فایده - سود - منفعت
- اثر
- پس از
- بعد از آن
- از نو
- در برابر
- پیش
- پیش
- Airbnb
- معرفی
- اجازه دادن
- مجاز
- در امتداد
- قبلا
- همچنین
- هر چند
- همیشه
- am
- مقدار
- an
- تجزیه و تحلیل
- و
- حیوان
- دیگر
- پاسخ
- هر
- دیگر
- هر کس
- هر چیزی
- جدا
- اپل
- کاربرد
- قدردانی
- تقدیر
- روش
- معماری
- هستند
- محدوده
- مناطق
- آریزونا
- دور و بر
- AS
- پرسیدن
- دارایی
- مرتبط است
- At
- مجذوب
- نویسنده
- خودکار
- اجتناب از
- اجتناب از
- دور
- به عقب
- حمایت کرد
- بد
- برج میزان
- بانک
- بانکداری
- سد
- مستقر
- اساسی
- اساسا
- BE
- زیرا
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- شروع
- شروع
- پشت سر
- بودن
- سود
- مزایای
- بهترین
- بهتر
- موقعیت بهتر
- بزرگ
- تصویر بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- لایحه
- بیت
- سیاه پوست
- فوت
- جایزه
- چکمه های
- مرز
- امانت گرفتن
- هر دو
- پایین
- خریداری شده
- جعبه
- شکستن
- به ارمغان بیاورد
- دلال
- کارگزاران
- برادر
- بنا
- ساخته
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- اما
- دکمه
- خرید
- خریدار..
- خریداری کردن
- خریداری می کند
- by
- کالیفرنیا
- صدا
- نام
- دوربین
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- کلاه لبه دار
- ماشین
- اتومبیل
- مورد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- مصیبت بار
- کشتی
- مرکز
- تغییر دادن
- تبادل
- متغیر
- آهک
- انتخاب
- را انتخاب کنید
- را انتخاب
- کریسمس
- واضح
- نزدیک
- نزدیک
- بسته
- میزبان مشترک
- مربیگری
- سرد
- سقوط - فروپاشی - اضمحلال
- COM
- بیا
- آینده
- توضیح
- نظرات
- تجاری
- املاک تجاری
- ارتباط
- شرکت
- رقابتی
- تکمیل شده
- به طور کامل
- جزء
- امتیاز
- نتیجه
- بتون
- مطمئن
- در نظر بگیرید
- با توجه به
- قرارداد
- کمک
- گفتگو
- متقابلا
- متقاعد کردن
- اصلاح
- به درستی
- هزینه
- میتوانست
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- پوشش داده شده
- کاوید
- CPA
- ایجاد
- ایجاد
- ایجاد
- خالق
- اعتبار
- اعتبار
- ضوابط
- بازی رایانه
- کنجکاو
- جاری
- در حال حاضر
- پرده
- مشتریان
- داود
- روز
- روز
- مقدار
- معامله
- معاملات
- بحث
- بدهی
- تصمیم گیری
- تصمیم
- عمیق
- دفاعی
- قطعا
- بستگی دارد
- استهلاک
- سزاوار
- جزئیات
- DID
- تفاوت
- مختلف
- DIG
- تخفیف
- نمایش دادن
- فاصله
- شیرجه رفتن
- do
- میکند
- نمی کند
- عمل
- دلار
- دلار
- انجام شده
- آیا
- پایین
- راندن
- رانندگی
- قطره
- دو
- در طی
- هلندی
- مرگ
- هر
- پیش از آن
- زمین
- خوردن
- به طور موثر
- هر دو
- جن
- دیگر
- پست الکترونیک
- پایان
- به پایان رسید
- به پایان می رسد
- کافی
- تمام
- به طور کامل
- محیطی
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- ضروری است
- املاک
- اتر (ETH)
- ارزیابی
- حتی
- تا کنون
- هر
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- اکسل
- استثنا
- برانگیخته
- موجود
- گران
- تجربه
- توضیح داده شده
- توضیح می دهد
- خیلی
- واقعیت
- عامل
- نتواند
- منصفانه
- سقوط
- پنکه
- خارق العاده
- احساس
- پا
- خطا
- کمی از
- شکل
- پر کردن
- پر شده
- فیلترها برای تصفیه آب
- نهایی
- سرانجام
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پیدا کردن
- نام خانوادگی
- پنج
- رفع
- ثابت
- ثابت
- طبقه
- فلوریدا
- جریان
- جریانها
- به دنبال
- به دنبال
- غذا
- برای
- فراموش
- فرمول
- چهارم
- به جلو
- یافت
- چهار
- رایگان
- دوست
- دوستان
- از جانب
- صندوق
- اصول
- آینده
- دروازه
- سوالات عمومی
- نسل
- دریافت کنید
- گرفتن
- غول
- دادن
- داده
- می دهد
- Go
- هدف
- می رود
- رفتن
- رفته
- خوب
- گوگل
- کردم
- دولت
- بزرگ
- بزرگ
- حریص
- زمین
- گروه
- در حال رشد
- اسلحه ها
- مرد
- بود
- نیم
- دست
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- سخت
- آیا
- داشتن
- he
- به رهبری
- شنیدن
- شنیده
- شنوایی
- کمک
- او
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- بالاترین
- خیلی
- او را
- خود
- خود را
- تاریخ
- اصابت
- ضربه زدن
- نگه داشتن
- تعطیلات
- صفحه اصلی
- صادق
- صادقانه
- امید
- خوشبختانه
- امید
- هاپکینز
- میزبان
- HOT
- هتل
- ساعت
- خانه
- خانه
- مسکن
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- صد
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- if
- تصور کنید
- بلافاصله
- تأثیر
- مهم
- بهبود
- ارتقاء
- بهبود
- in
- شامل
- درآمد
- افزایش
- بطور باور نکردنی
- افراد
- صنعتی
- اطلاعات
- در ابتدا
- داخل
- اینستگرام
- در عوض
- دستورالعمل
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- علاقه مند
- به
- فهرست
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- جدا شده
- موضوع
- مسائل
- IT
- خود
- آیتونز
- جک
- پیوستن
- JPG
- پرش
- تنها
- نگاه داشتن
- نگهداری
- نگه داشته شد
- پا زدن
- بچه
- بچه ها
- قاتل
- کیم
- نوع
- دانستن
- دانش
- می داند
- بزرگ
- بزرگتر
- نام
- پارسال
- در آخر
- دیر
- بعد
- رهبری
- برجسته
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- اجاره دادن
- دروغ گویی
- ترک کردن
- ترک
- ترک کرد
- وام دهنده
- نرم
- کمتر
- اجازه
- قدرت نفوذ
- LG
- زندگی
- پسندیدن
- احتمالا
- محدود
- لاین
- خطوط
- ارتباط دادن
- لینک
- فهرست
- کوچک
- وام
- وام
- واقع شده
- محل
- قفل کردن
- قفل شده
- طولانی
- دراز مدت
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- پارچه
- از دست رفته
- خیلی
- مقدار زیادی
- عشق
- کم
- کاهش
- LTV
- ساخته
- اصلی
- نگهداری
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- بسیاری
- علامت گذاری شده
- بازار
- بازارها
- عظیم
- ماده
- بیشینه ساختن
- ممکن است..
- شاید
- me
- متوسط
- به معنی
- دیدار
- ذکر شده
- روش
- متریک
- متوسط
- قدرت
- میلیون
- گم
- اشتباه
- کاهش
- مدل
- مادر
- لحظه
- پول
- ماهیانه
- بیش
- رهن
- اکثر
- حرکت
- به جلو حرکت کن
- نقل مکان کرد
- متحرک
- بسیار
- چندگانه
- موسیقی
- باید
- my
- yo mismo
- طبیعت
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- هرگز
- جدید
- بعد
- شب
- نه
- هیچ
- اکنون
- عدد
- تعداد
- اشغال می کند
- of
- خاموش
- ارائه
- ارائه شده
- دفتر
- آنلاین نیست.
- غالبا
- اغلب اوقات
- oh
- خوب
- قدیمی
- on
- یک بار
- ONE
- آنهایی که
- فقط
- باز کن
- عملیاتی
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- مخالف
- گزینه
- گزینه
- or
- سفارش
- اورگان
- دیگر
- در غیر این صورت
- ما
- خارج
- خارج از
- روی
- به طور کلی
- خود
- مالک
- مالک است
- پرداخت
- دردناک
- رنگ
- بیماری همه گیر
- مقاله
- کاغذ کاری
- پاریس
- پارک
- پارکینگ
- بخش
- ویژه
- شریک
- گذشته
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- مداد
- مردم
- برای
- در صد
- کامل
- عنقا
- تلفن
- تماس تلفنی
- از نظر جسمی
- انتخاب کنید
- پس مانده
- تصویر
- پین
- لوله
- لوله های
- محل
- اماکن
- برنامه
- برنامه ریزی
- برنامه ریزی
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازیکن
- نقش
- لطفا
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه مشاهده
- پاپ
- مقام
- موقعیت
- قدرت
- PPP
- عملا
- حق بیمه
- ارائه
- ارائه شده
- زیبا
- قیمت
- قیمت
- اصلی
- از اصول
- خصوصی
- در هر
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- روند
- محصول
- مشخصات
- مفید
- پیشرفت
- املاک
- ویژگی
- محفوظ
- کشیدن
- خرید
- قرار دادن
- قرار دادن
- کیفیت
- سوال
- سوالات
- سریع
- کاملا
- رتبه بندی
- نرخ
- نرخ
- رتبه
- رسیدن به
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازارهای املاک و مستغلات
- زندگی واقعی
- تحقق بخشیدن
- متوجه
- واقعا
- مسکن
- دلیل
- معقول
- دلایل
- خلاصه
- بحران اقتصادی
- Refi
- توانبخشی
- سرمایه گذاری مجدد
- نسبی
- مربوط
- اعتماد
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- اجاره
- تعمیر
- گزارش ها
- نشان دادن
- درخواست
- درخواست
- نیاز
- مسکونی
- پاسخ
- رستوران
- رستوران ها
- خرده فروشی
- برگشت
- بازده
- خلاص شدن از شر
- راست
- خطر
- خطرات
- دستبرد زدن
- ROI
- سقف
- ریشه
- دور
- قوانین
- دویدن
- هجوم بردن
- امن تر
- حماسه
- سعید
- همان
- ذخیره
- صرفه جویی کردن
- گفتن
- گفته
- می ترسم
- حوزه
- دوم
- ثانیه
- راز
- دیدن
- مشاهده
- به نظر می رسد
- به نظر می رسد
- مشاهده گردید
- فروش
- فروشندگان
- ارسال
- در حال ارسال
- حس
- فرستاده
- به طور جدی
- خدمات
- هفت
- چند
- شکل
- اشتراک
- او
- ورق
- انتقال
- حمل
- خريد كردن
- مغازه ها
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نشان داد
- نمایش
- بسته
- خاموش
- طرف
- قابل توجه
- امضای
- پس از
- تنها
- نشسته
- وضعیت
- شرایط
- اندازه
- خواب
- تکه
- کوچک
- کوچکتر
- هوشمند
- So
- آگاهی
- فروخته شده
- جامد
- حل شد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- یک جایی
- بزودی
- فضا
- فضاها
- گوینده
- خاص
- به طور خاص
- حدس و گمان
- خرج کردن
- صرف
- انشعاب
- حامیان
- مربع
- شروع
- دولت
- بیانیه
- ماندن
- چوب
- هنوز
- محرک
- opbevare
- داستان
- استراتژی
- ضربه
- استودیو
- چنین
- مفروض
- مطمئن
- سطح
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- هدف قرار
- هدف گذاری
- تدریس کرد
- مالیات
- عوارض
- گفتن
- مستاجر
- تمایل
- قوانین و مقررات
- سومین
- وابسته به تکزاس
- نسبت به
- تشکر
- با تشکر
- که
- La
- آینده
- شان
- آنها
- سپس
- نظریه
- آنجا.
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر می کنم
- تفکر
- این
- در این سال
- کسانی که
- اگر چه؟
- فکر
- هزار
- سه
- رشد
- پر رونق
- از طریق
- بدین ترتیب
- گره خورده است
- زمان
- بار
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- توالت
- گفته شده
- تن
- لحن
- هم
- در زمان
- کاملا
- سخت
- قطار
- رونوشت
- دگرگون کردن
- درخت
- روند
- سعی
- زحمت
- اعتماد
- امتحان
- تلاش
- تبدیل
- زندانبان
- تبدیل
- دو
- نوع
- انواع
- نوعی
- به طور معمول
- تردید
- کشف
- زیر
- فهمیدن
- درک
- واحد
- واحد
- تا
- بروزرسانی
- به روز رسانی
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- استفاده
- با استفاده از
- معمولا
- یوتا
- مرخصی
- ارزش
- بسیار
- تصویری
- فیلم های
- چشم انداز
- صدا
- رای
- صبر کنيد
- منتظر
- راه رفتن
- راه می رفت
- راه رفتن
- می خواهم
- خواسته
- می خواهد
- بود
- واشنگتن
- تماشای
- آب
- مسیر..
- we
- سایت اینترنتی
- هفته
- وزن کن
- خوش آمد
- خوب
- رفت
- بود
- چی
- چه شده است
- چه زمانی
- چه
- که
- در حین
- سفید
- WHO
- تمام
- چرا
- زن
- اراده
- مایل
- با
- بدون
- مهاجرت کاری
- کارگر
- با این نسخهها کار
- نگران
- نگرانی
- بدتر
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- بله
- دیروز
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت