پل پیش بینی بازار مسکن در سال 2023 اینجوری صدا کن "آسمون داره میاد پایین! همه چیز را بفروش! خانه ها در سال آینده 1 دلار ارزش خواهند داشت! این دقیقاً مانند سال 2008 است!» به کارنامه کسانی که چنین پیش بینی می کنند نگاه کنید. اینها هستند همین پیش بینی ها که یک تصادف را پیش بینی کرده اند در مقطعی اتفاق خواهد افتاد در طول ده سال گذشته. اکنون، با بوی ترس در هوا، روزنامه نگاران اصلی املاک و مستغلات هر کاری که می توانند انجام می دهند تا شما را متقاعد کنند که ما شاهد تکرار سال 2008 هستیم. با این حال، این دور از واقعیت است.
اما چگونه میتوانیم بازار مسکن 2023 را بدون دادهها پیشبینی کنیم؟ و جایی که داده وجود دارد، وجود دارد دیو مایر، معاون داده و تجزیه و تحلیل در BiggerPockets و میزبان از در فروشگاه پادکست دیو و تیمش اخیراً "گزارش وضعیت سرمایه گذاری املاک و مستغلات در سال 2023،" که می دهد تمام داده های بازار مسکن که شما نیاز دارید برای سرمایه گذاری موفقیت آمیز در سال 2023. دیو در آن به اشتراک می گذارد چگونه بازار مسکن 2022 تلنگر هنگامی که فدرال رزرو نرخ بهره را افزایش داد، چگونه عرضه و تقاضا تحت تاثیر قرار گرفته است، و آنچه می توانیم برای سال 2023 انتظار داشته باشیم.
دیو نیز به این موضوع میپردازد سه استراتژی سرمایه گذاری او احساس می کند مناسب تر هستند برای سرمایه گذاری در سال 2023، از جمله روشی کاملا منفعل برای سرمایه گذاری، یک ترکیب جریان نقدی و قدردانی و اینکه خریداران چگونه می توانند از این بازار استفاده کنید برای دریافت معاملات با تخفیف زیاد در حالی که نمیتوانیم آینده را پیشبینی کنیم، میتوانیم بهترین بینش خود را در مورد کارهایی که میتوانید انجام دهید به شما ارائه دهیم ساخت ثروت در سال 2023. بنابراین جریان اصلی پیشبینی ترس را خاموش کنید و اخبار واقعی را که برای ثروتمندتر کردن شما طراحی شده است، تنظیم کنید!
اینجا کلیک کنید برای گوش دادن به پادکست های اپل
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 718 است.
دیو:
اگر در بازاری هستید که دستمزدها در آن بالا نمی رود، فقط یک محدودیت روانی برای آنچه مردم برای اجاره پرداخت می کنند وجود دارد. فقط می تواند X درصد باشد. معمولاً 30 درصد درآمد آنها میتواند برای اجاره باشد، و بنابراین من کاملاً موافقم که در یک شهر ترکیبی یا در حال افزایش، رشد اجاره بها بالا میرود. من نمی دانم که آیا این لزوماً به این معنی است که آنها هرگز به جریان نقدی خواهند رسید که این شهرهای دارای جریان نقدینگی تمایل دارند از آن حمایت کنند، اما شخصاً فکر می کنم که این بهترین شرط بندی است زیرا شما فقط روی جریان نقدی یا فقط قدردانی یا قدردانی شرط بندی نمی کنید. فقط رشد اجاره
شما کمی از همه چیز بدست می آورید. شما نمی دانید کدام یک از این سه ممکن است بهترین عملکرد را داشته باشد، اما هر اتفاقی بیفتد، شما سود می برید.
دیوید:
چه خبر است، همه؟ این دیوید گرین، میزبان پادکست BiggerPockets Real Estate امروز در اینجا با یکی از میزبانان مشترک مورد علاقه من است، کسی نیست جز معاونت تجزیه و تحلیل خود Biggerpockets، دیو مایر با نمایشی فوق العاده برای شما. اول از همه، دیو، امروز چطوری؟
دیو:
من اوضاع ام خوبه. با ضبط این قسمت خیلی لذت بردم. من فکر می کنم مردم چیزهای زیادی برای انتظار دارند.
دیوید:
شما عالی عمل می کنید، زیرا اگر بچه ها تا پایان برنامه گوش دهید، دقیقاً خواهید دید که چرا این یک برنامه فوق العاده درباره موضوعی بسیار دشوار بود که همه رقبای ما از آن اجتناب می کنند، زیرا آنها این کار را نمی کنند. من نمی خواهم در مورد آنچه قرار است در سال 2023 اتفاق بیفتد صحبت کنیم به غیر از جیغ زدن. آسمان در حال سقوط است، یا وانمود کنید که هیچ اتفاقی نمی افتد، و فقط پول خود را به من بدهید تا بتوانم به شما یاد بدهم که چگونه در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید. در اینجا، ما در مورد آن زندگی نیستیم.
دیو:
مطلقاً نه، و شاید باید در این مورد در این نمایشگاه صحبت میکردیم، اما فکر میکنم مردم از مفهوم ریسک دوری میکنند. آنها می بینند که ریسک در بازار وجود دارد و این درست است. من معتقدم ریسک در بازار وجود دارد، اما ریسک تعادلی برای پاداش است. بنابراین، باید ریسکها را درک کنید تا بتوانید از پاداش و فرصتهایی که در بیرون وجود دارد، بهره ببرید. فکر می کنم در نمایش، ما واقعاً در مورد آن صحبت کردیم. ما به طور خاص در مورد خطرات و برخی از راههایی که میتوانید ریسکها را کاهش دهید و از فرصتهایی که ممکن است در سال آینده ارائه میشوند، استفاده کنید، صحبت کردیم.
دیوید:
دقیقا همینطوره. بنابراین اگر کنجکاو بوده اید، اگر ناامید شده اید، اگر فقط می خواهید بفهمید در حال حاضر در بازار مسکن چه اتفاقی می افتد، این نمایشی است که وضوح زیادی را برای شما به ارمغان می آورد. . اگر تا انتها گوش کنید، ما در واقع به سه استراتژی می پردازیم که هر دو معتقدیم بدون توجه به آنچه بازار در این زمان های نامشخص در سال 2023 انجام می دهد، کار می کنند. نکته برای شما به biggerpockets.com/report بروید و گزارش Dave ROE را دانلود کنید.
بسیاری از اطلاعات نمایش امروز از آن بیرون می آمدند، و اگر عضو BiggerPockets هستید، می توانید آن را به صورت رایگان دریافت کنید. دیو، قبل از اینکه وارد شویم، چیزی میخواهی بگویی؟
دیو:
نه، برو گزارش را بررسی کن. من زمان زیادی را صرف آن کردم.
دیوید:
از دیو حمایت کنید و در ویدیوی یوتیوب برای ما نظر بگذارید و نظر خود را درباره این گزارش به ما بگویید. به او کمی عشق نشان دهید. اگر این نمایش را دوست دارید، لطفاً هرجا که به پادکست گوش می دهید، یک بررسی پنج ستاره برای ما بگذارید. بچه ها راستش این خیلی خیلی مهمه. ما در حال حاضر برترین نمایشگاه املاک و مستغلات در کل جهان هستیم. ما می خواهیم همینطور بمانیم، اما بدون کمک شما نمی توانیم این کار را انجام دهیم. بنابراین، چه پادکست اپل، چه اسپاتیفای، چه استیچر، هر جا که به پادکست گوش میدهید، لطفاً کمی وقت بگذارید و به دنیا اطلاع دهید که چقدر این پادکست را دوست دارید تا ما بتوانیم شماره یک باقی بمانیم. خوب، بیایید وارد مصاحبه شویم.
دیو، تو گزارشی در مورد بازار املاک نوشتی. کمی در مورد آن برایمان بگویید.
دیو:
من کردم. این یک وضعیت کامل و جامع از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای سال 2023 است. من آن را نوشتم زیرا در حال حاضر چیزهای زیادی در حال انجام است. ما در چند سال گذشته در بازار مسکن معمولی نبوده و نبوده ایم. من گزارش را با بررسی تمام عوامل و متغیرهای مختلفی که در حال حاضر بر بازار مسکن تأثیر میگذارند شروع میکنم و سپس در مورد برخی از بهترین استراتژیهایی صحبت میکنم که میتوانید در سال 2023 برای استفاده از آنچه که شخصاً فکر میکنم استفاده کنید. در سال آینده فرصت هایی داشته باشید و فقط چند سوال در مورد بازار 2023 مطرح کنید زیرا همه ما بدیهی است که دوست داریم پیش بینی کنیم و حدس بزنیم که چه اتفاقی می افتد، اما برخی از سوالات بدون پاسخ وجود دارند که فکر می کنم فاکتور X برای آنها خواهد بود. بازار مسکن 2023 که ما هنوز واقعاً نمی دانیم چگونه خواهد بود.
دیوید:
میتوانم بگویم در کار کوتاهمدت سرمایهگذاری در املاک و مستغلات... خوب، من میگویم کوتاه. در مقایسه با برخی افراد، طولانی است، اما من هنوز پیرمرد نشده ام. این پیچیده ترین بازاری است که می توانم بگویم که تا به حال دیده ام. این عوامل رقابتی بسیار بیشتری دارد که بر آنچه می بینیم تأثیر می گذارد. آیا این مشابه چیزی است که شما متوجه شده اید، و آیا برخی از آن ها در گزارش پوشش داده شده است؟
دیو:
کاملا. وقتی به بازار مسکن در 80 سال گذشته و یا هر جا که داده های قابل اعتماد خوبی در اختیار داریم نگاه می کنید، بازار مسکن معمولاً قابل پیش بینی است. به صورت چرخهای حرکت میکند، اما مثلاً برای هفت یا هشت سال از هر 10 سال، 2 تا 4 درصد افزایش مییابد که کمی بالاتر از سرعت تورم است. این وضعیت کاملاً ثابت است و آنقدرها هیجان انگیز نیست. در 15 سال گذشته یا بیشتر، همه چیز کمی جالبتر شده است، و در چند سال گذشته کمی رشد کرده است.
مخصوصاً در سه سال گذشته، همانطور که همه کسانی که به این گوش می دهند احتمالاً می دانند، دیوانه شده است. این بدان معنا نیست که مردم لزوماً غیرمنطقی عمل می کنند، یا اینکه ما کاملاً از اصول بنیادی فاصله گرفته ایم. به نظر من، آنچه در طول دو سال گذشته اتفاق افتاده است، متغیرها و عواملی است که همیشه بر بازار مسکن تأثیر میگذارند، همگی در این طوفان بینقص همسو شدهاند تا قیمت مسکن را بالا ببرند. اکنون، ما به نوعی شروع به دیدن آن کرده ایم و به بازار مسکن متعادل تر و صادقانه تر بازگشته ایم.
دیوید:
این دیوانه به نظر می رسد. واقعا منفی به نظر می رسد. ما این تصحیح بیش از حد را داریم، اما من فکر میکنم وقتی دیوانگی را که در هشت سال گذشته در مورد داغ بودن بازار داشتیم در نظر میگیریم و آن را در چارچوب آن قرار میدهیم، فکر نمیکنم این تصحیح بیش از حد باشد. همانطور که مردم می گویند، اما مطمئناً وقتی آن را با افزایش 20 درصدی قیمت که در برخی شهرها عادی است مقایسه می کنید، احساس می کنید. اکنون اشاره کردید که اهرم هایی در بازار مسکن وجود دارد که بر عملکرد آن تأثیر می گذارد. میشه بگید منظورتون از اون چیه؟
دیو:
مطمئن. من فکر می کنم به طور کلی، متغیرهای مختلفی وجود دارد و اینها عمدتاً شاخص های کلان اقتصادی هستند که بیش از سایرین بر قیمت مسکن تأثیر می گذارند. هزاران چیز وجود دارد، و هر بازار مسکن فردی عملکرد متفاوتی دارد. اما وقتی در مورد بازار مسکن در سطح ملی صحبت می کنید، واقعاً همه چیز به چند چیز برمی گردد. مردم اغلب می خواهند صادقانه آن را حتی بیش از حد ساده کنند و بگویند: "نرخ وام مسکن در حال افزایش است، بنابراین قیمت ها کاهش می یابد." خوشبختانه، به این سادگی نیست. شاخص های بیشتری وجود دارد. چیزهای بیشتری وجود دارد که واقعاً مهم هستند، و نباید تعجب آور باشد.
این اهرم ها چیزهایی مانند عرضه و تقاضا هستند. بدیهی است که قیمتگذاری در یک مفهوم اقتصادی همیشه به عرضه و تقاضا بستگی دارد، اما اگر شما آن را کمی بیشتر تعمیم دهید، ما باید واقعاً به مواردی مانند مقرون به صرفه بودن، موجودی، کمبود مسکن در ایالات متحده، البته تورم نگاه کنیم. و چیزهایی مانند نرخ وام مسکن. آنها برای من عمدهترین چیزهایی بودند که در سال 22 بر بازار تأثیر گذاشتند و در سال 23 نیز به تأثیر خود ادامه خواهند داد، اما فقط به روشی متفاوت، زیرا نحوه تعامل این متغیرها با یکدیگر تغییر کرده است.
دیوید:
اکنون، درست قبل از وقوع این انفجار، از یکی از بزرگترین رکودهای تاریخ کشورمان خارج شده ایم. بنابراین، از برداشت شما، آن رکود بزرگ چه تأثیری در فضای سازندگان خانه در 10 سال گذشته داشته است؟
دیو:
منظورم این است که طبق برآورد تقریباً همه، ایالات متحده کمبود زیادی در واحدهای مسکونی دارد. پیش بینی ها به طور قابل توجهی بین سه و نیم تا هفت میلیون واحد مسکونی متفاوت است. وقتی در مورد اقتصاد صحبت می کنید، این فقط به معنای کمبود عرضه است، درست است؟ واحدهای مسکونی کافی در ایالات متحده برای مردم وجود ندارد، و این تا حد زیادی به آنچه در طول و پس از رکود مالی بزرگ رخ داد نسبت داده می شود. اساساً در سال 2008 هزاران نفر از سازنده ها از کار افتادند. اوضاع در آنجا سخت بود و مردم به دنبال شغل بودند. مشاغل تعطیل شدند.
افرادی که در ساختوساز کار میکردند به صنایع دیگر رفتند، و بنابراین میبینیم، اگر به نمودار نگاه کنید، و من این را در گزارش قرار دهم، نمودار بسیار شگفتانگیز است. شما فقط میتوانید ببینید که ساختوساز از سال 2008 تا 2010 از صخره سقوط کرده است. اما در آن هشت سال، یا همانطور که شما گفتید، از سال 2010 تا 2018، ما بسیار کمتر از نرخ ساختمانی بودیم که باید در آن باشیم. بنابراین، این شرایط را در جایی ایجاد کرد که خانه های کافی وجود نداشت.
این مصادف بود با زمانی که از حدود سال 2020 شروع شد، زمانی که هزاره ها، که اکنون بزرگترین گروه جمعیتی در کل ایالات متحده هستند، به اوج سن خرید خانه رسیدند. ما این تلاقی عوامل را داریم که در آن تعداد زیادی از مردم خواهان خانه هستند، و هزاره هایی که خانواده تشکیل می دهند، شروع به بچه دار شدن می کنند و خانه کافی ندارند. این یک سناریوی عالی برای افزایش قیمت است. این فقط نمونهای از این است که چگونه این نیروهای مختلف کلان اقتصادی با هم کار میکنند یا در طول همهگیری با هم کار میکنند تا قیمتها را بالا ببرند.
دیوید:
اکنون، اگر میخواهید در مورد چیزهایی که دیو در مورد آن صحبت میکند، و جزئیات نابغهای که این موضوع را بسیار هیجانانگیز میکند، بیشتر بشنوید، میتوانید گزارش را به صورت رایگان در biggerpockets.com/report دانلود کنید و خودتان این دادهها را ببینید. اکنون، ما به صحبت در مورد آنچه در گزارش است ادامه میدهیم، اما اگر واقعاً میخواهید پادکست را متوقف کنید و آن را بررسی کنید یا بعد از پایان پادکست آن را دریافت کنید، لطفاً به biggerpockets.com/report بروید. حالا، فکر میکنم آنچه در مورد عرضه و مسائل مربوط به عرضه ذکر میکنید، به نظر من، شاید بزرگترین اهرم در کل این درام قیمتهای املاک و تلاش برای درک آنها باشد.
من همین دیروز داشتم در مورد این صحبت می کردم که یکی گفت: "خب، دیوید، اگر نرخ ها همچنان بالا می رود، آیا می بینی قیمت ها به شدت کاهش می یابد؟" من گفتم: "من نمی بینم که آنها سقوط کنند، زیرا آنها یک منبع محدود هستند." اگر صاحب خانه هستید و نرخ بهره 3 درصد دارید و می توانید خانه خود را بفروشید و نرخ بهره 7 درصد دریافت کنید، مگر اینکه مجبور به نقل مکان شوید، احتمالاً این کار را نخواهید کرد، به خصوص با ارزش خانه در حال حاضر کمتر از آنچه قبلا بود. قراره صبر کنی بنابراین از آنجایی که ما شاهد هجوم دسته ای از عرضه به بازار نیستیم، شاهد این سقوط قیمت ها نیستیم، و این همان چیزی است که در آخرین باری که سقوط داشتیم مشاهده کردیم.
عرضه بسیار زیاد بود. املاک بسیار بیشتر از آن چیزی بود که مردم می توانستند بخرند یا حتی می خواستند بخرند، که به کاهش شدید قیمت ها منجر شد. من فکر می کنم این چیزی است که برای افرادی گیج کننده است که می گویند: «چی؟ ما وارد رکود می شویم. آیا نباید مانند دفعه قبل قیمت ها کاهش یابد؟» نظر شما در مورد مقایسه محیطی که اکنون در آن هستیم با آخرین باری که شاهد سقوط املاک و مستغلات بودیم چیست؟
دیو:
این یک نکته عالی است و چیزهای زیادی در آن وجود دارد. من فقط در مورد عرضه اول می گویم که دو شاخص خوب عرضه وجود دارد. یکی از این شاخصهای بلندمدت است، و این همان چیزی است که قبلاً به آن اشاره کردم، این است که واحدهای مسکونی به اندازه کافی در ایالات متحده وجود ندارد. این چیزی است که به قدردانی طولانی مدت برای املاک و مستغلات اشاره می کند. صرف نظر از اینکه در سال 2023 یا 2024 چه اتفاقی می افتد، زیرا ما نمی دانیم چه اتفاقی قرار است بیفتد، برای من، این واقعیت که افراد زیادی خانه می خواهند و خانه های زیادی وجود ندارد، نوید خوبی برای من است. قیمت گذاری املاک و مستغلات طی پنج تا 10 سال آینده
وقتی در مورد آنچه در کوتاه مدت اتفاق می افتد صحبت می کنید، من دوست دارم به معیاری به نام موجودی نگاه کنم، که اساساً تعداد خانه های موجود در بازار در حال حاضر است. به نظر شما، در حال انفجار نیست. قطعاً از جایی که در سالهای 2020 و 2021 بودیم، بالاتر است، اما نه به اندازهای که نشان دهنده سقوط باشد. فقط برای توضیح این موضوع برای همه افرادی که گوش می دهند، به نظر من موجودی، اگر نگوییم بهترین شاخص عملکرد کوتاه مدت بازار مسکن است، زیرا عرضه و تقاضا را اندازه گیری می کند. این فقط چند خانه برای فروش نیست. این چیزی است که به عنوان لیست های جدید شناخته می شود.
موجودی اندازه گیری تعداد خانه هایی است که برای فروش گذاشته شده اند و با چه سرعتی از بازار خارج می شوند. بنابراین وقتی مشاهده میکنید که موجودیها شروع به افزایش میکنند، این نشاندهنده تغییر قابل توجهی به سمت بازار خریدار است، جایی که قیمتها احتمالاً پایین میآیند. ما شاهد بوده ایم که در شش ماه گذشته این موجودی در حال افزایش است. اما در واقع، دیوید، من فقط این هفته نگاه می کردم. نمی دانم این مرد، مایک سیمونسون را می شناسید یا نه. او از Altos Research است. او یک مرد بزرگ املاک و مستغلات است. موجودی کالا هفته گذشته کاهش یافت. اکنون رو به کاهش است، بنابراین اینطور نیست که موجودی در حال افزایش سرسام آور باشد، و به طور ناگهانی، ما می بینیم که چیزها بیشتر از زمان قبل از همه گیری در بازار باقی می مانند.
آنها فقط به سطح قبل از همه گیری باز می گردند. در حال حاضر، همه چیز ممکن است طی شش ماه آینده تغییر کند. اما در حال حاضر، ما این را در ژانویه 2023 ثبت می کنیم. اوضاع از نظر موجودی بسیار پایدار است، و این تفاوت بزرگی با آنچه در سال 2008 اتفاق افتاد است. همچنین اشاره می کنم که بزرگترین تفاوت بین اکنون و 2008 استانداردهای اعتباری است. این حوزه تخصص من نیست، اما در این مورد زیاد مطالعه کردم. اساساً بانکها اجازه ندارند وامهای مخاطرهآمیز دیوانهواری را که در سال 2008 داده بودند، بدهند.
مردم در حال حاضر قصور ندارند. مردم وامهای مسکن خود را به موقع پرداخت میکنند، و این واقعاً قیمتها را عقبنشینی میکند، زیرا چیزی که واقعاً باعث میشود یک بازار دیوانهوار به پایینتر برسد، فروش اجباری است. وقتی مردم مجبور به فروش میشوند، زیرا نمیتوانند پرداختهای خود را انجام دهند، این همان چیزی است که بازار را با مشکل مواجه میکند. در حال حاضر، هیچ نشانه ای از وقوع آن وجود ندارد.
دیوید:
توجه به این مهم است. دیروز وقتی با رهبران فروش خود صحبت می کردم که سؤالات مشابهی را می پرسیدند، از قیاس استفاده می کردم. برداشت من از آن این است که ما یک کامیون نیمه کامیون هستیم که از یک تپه پایین می آید. اکنون، همه میدانند که وقتی از تپه در حال رانندگی هستید، قرار نیست فقط از ترمز استفاده کنید، زیرا لنتهای ترمز شما فرسوده میشوند. شما قرار است به یک دنده پایین تر تغییر دهید. اما اگر این یک رکود واقعی بود، ما به سراشیبی نمی رفتیم. ما صاف می رویم. اگر اقتصاد دچار مشکل بود، مردم نمی توانستند خانه بخرند. آنها نتوانستند پرداخت های خود را انجام دهند. رنج می کشیدند. با بازار کار، برای فروش می بینید.
ما در بازاری هستیم که به طور مصنوعی با افزایش نرخ ها سرعت را کاهش می دهیم. وقتی از این تپه پایین می روید مانند استفاده از ترمز است. اگر پایمان را از آن ترمز برداریم، شاهد افزایش قیمت خانه خواهید بود. تراکنش ها را در تعداد بیشتری مشاهده خواهید کرد. می بینید که روزهای بازار شروع به کاهش می کنند. نکته مهم این است که حداقل در حال حاضر رکود اقتصادی مبتنی بر مشکلات اساسی در اقتصاد ما نیست. چه کسی می داند که آیا ChatGPT همه اینها را تغییر می دهد یا خیر. همه ما شغل خود را از دست می دهیم، اما من یک چیز دیوانه وار گفتم. این کاملاً کاری است که دولت به خاطر تلاش برای کاهش تورم و افزایش قیمت مسکن انتخاب کرده است.
اکنون، این چیزی است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید از آن آگاه باشند، تصمیمی که فدرال رزرو می گیرد، تصمیمی که دولت می گیرد. این عوامل اقتصاد کلان نقش بسیار زیادی در ارزش سرمایه گذاری شما و یا اینکه اعداد و ارقام جریان وجوه نقد هنگام خرید آن چگونه خواهند بود، ایفا می کنند. کمی در مورد اینکه چه نوع بازارهایی در نتیجه نوسانات موجودی کم یا زیاد که شما نام بردید، به من بگویید.
دیو:
اساساً، من فکر میکنم موجودی در بازار محلی شما واقعاً خوب است، زیرا در بازارهای مختلف واقعاً متفاوت رفتار میکند. اغلب و در گزارش، از مثالهای مختلفی استفاده میکنم، اما فکر میکنم به طور کلی، مکانهایی در غرب میانه و شمال شرق نسبتاً «خوب» هستند. هرکسی تعریفی از چاه دارد. برخی از مردم می خواهند شاهد سقوط بازار مسکن باشند. من فقط می گویم که قیمت ها در شیکاگو، فیلادلفیا، بوستون، ایندیاناپولیس ثابت است. اگر به آنها نگاه کنید و میخواهید بفهمید در بازار شما چه اتفاقی میافتد، اگر موجودی کالا ثابت بماند و همچنان پایینتر از سطح قبل از همهگیری باشد، احتمالاً میتوانید انتظار داشته باشید که بازار مسکن در آن منطقه یا نسبتاً ثابت باشد یا شاید حتی در سال آینده به طور متوسط رشد کند.
هنگامی که سطح موجودی کالا را از سطح قبل از همه گیری بالاتر می بینید، به نظر من این نشانه ای است که احتمالاً قیمت ها در آن بازار کاهش می یابد. شما صراحتاً این را در بسیاری از شهرهای پررونق ناشی از بیماری همه گیر مانند بویز، رنو، آستین، دنور، جایی که من سرمایه گذاری می کنم، مشاهده می کنید. این بازارها بیشتر شاهد اصلاح هستند، زیرا فقط خیلی بالا رفته اند. آنها بهتازگی به سطحی رسیدهاند، و این یکی دیگر از شاخصهای مهم استطاعت است که پایدار نیست، افرادی که حقوق و دستمزدشان نمیتواند قیمتهایی را که در برخی از این شهرهای پررونق دیدهایم، حفظ کند.
من واقعاً توصیه میکنم اگر مردم میخواهند به بازارهای فردی خود نگاه کنند و بفهمند چه اتفاقی میافتد، نگاه کردن به موجودی کالا و روزهای موجود در بازار دو راه واقعاً آسان است که میتوانید شروع به درک آنها کنید مانند: «آیا در بازار فروشنده هستید؟ آیا در بازار خریدار هستید؟» فقط برای وضوح، چون فکر میکنم مردم در واقع این موضوع را زیاد اشتباه میگیرند، بازار خریدار به این معنی است که اغلب زمان خوبی برای خرید است. من می دانم که این گیج کننده است زیرا مردم می بینند که قیمت ها کاهش می یابد، اما این بدان معناست که شما به طور سنتی اهرم بیشتری دارید. بازار خریداران یعنی خریداران قدرت دارند. بازار فروشنده یعنی فروشندگان قدرت را دارند.
بنابراین، ما زمانی را در مقیاس ملی ترک می کنیم که در آن فروشندگان تمام قدرت را داشتند، درست است؟ ما این را هر روز می فروشیم... منظورم این است که شما احتمالاً هر روز با این موضوع سروکار دارید، دیوید. فروشندگان اساساً می توانند اینگونه باشند: "من همه چیز را می خواهم، بدون هیچ امتیازی، فرزند اول شما. ماشین و حلقه ازدواجت را به من بده» و مردم این کار را می کردند. اکنون، این یک سناریوی متفاوت است که در آن خریداران میتوانند کمی انتخابکنندهتر باشند و مذاکره کنند. مجدداً، روزها در موجودی بازار، راههای خوبی برای تشخیص اینکه بازار شما در بازار متعادل، بازار فروشنده یا بازار خریدار است.
دیوید:
این یک نکته عالی است. من فکر میکنم چیزی که پادکستهای ما را از سایر پادکستها متمایز میکند این است که برای دریافت کلیک فقط به عامل ترس تکیه نمیکنیم. اکنون، به راحتی می توان به مردم گفت: «در طول بازار فروشنده، شما نباید خرید کنید، زیرا فروشنده تمام قدرت را دارد. فقط نخر.» اما دلیل اینکه بازار فروشندگان است معمولاً به این دلیل است که قیمت ها به سرعت در حال افزایش هستند، یا اجاره ها به سرعت در حال افزایش هستند، یا گزینه های جایگزین شما برای املاک و مستغلات آنقدر تیره و تار هستند که به وضوح بهترین گزینه است. بنابراین، بیشتر رقابت شما به آنجا سرازیر می شود. که بازار فروشنده را ایجاد می کند.
سپس برعکس، آسان است که وارد شوید و بگویید: «خب، این بازار خریدار است، یا متأسفیم، قیمتها در حال کاهش است، بنابراین شما نباید خرید کنید. شما باید منتظر پایین باشید، حتی اگر بازار خریدار باشد. این زمان می تواند زمان بهتری برای خرید باشد و بنابراین باید از هر دو بازار آگاه باشید. یک استراتژی وجود دارد که در هر یک از آنها کار می کند، و مزایا و معایب دارد. خرید در بازار فروشنده بسیار دشوار است. قرار است از خیلی چیزها چشم پوشی کنید که نه ... گاهی اوقات باید از یک بازرسی صرف نظر کنید. با این حال، شما در حال افزایش قیمت دارایی هستید.
در بازار خریدار، ممکن است در زمانی خرید کنید که قیمتها کاهش پیدا کند. از نظر تئوری، ما هرگز نمی دانیم که پایین کجاست، اما شما در حال به دست آوردن دوره های بررسی دقیق هستید، فروشندگان هزینه های زیادی را می پردازند، موجودی محصول را دریافت می کنید که قبلاً حتی نمی توانستید به آن دست پیدا کنید، مگر اینکه 1.2 میلیون دلار داشته باشید. پول نقد برای رفتن به رقابت مزایا و معایبی برای هر دو وجود دارد، و ما واقعاً سعی میکنیم تصویر کامل را در اینجا بیاوریم نه اینکه فقط عنوانی بسازیم که میگوید: «اکنون بخر یا صبر کن. سقوط قرن در راه است.» سپس ما آن چیزها را برای هشت سال دیدیم. هرگز نیامد.
دیو:
اگر آن را ادامه دهند، روزی حق خواهند داشت. روزی حق خواهند داشت
دیوید:
نکته خوبی است. ساعت شکسته دو بار در روز راست است. اینطور نیست؟
دیو:
دقیقا.
دیوید:
برداشت شما از این موضوع همان چیزی است که من فکر می کنم مردم باید به آن نگاه کنند، به جای این که فقط «به من بگو چه کار کنم. این خرید است یا فروش؟» فاکتورهایی را که بر قیمت تأثیر میگذارند درک میکند، و سپس تصمیم درست معمولاً خود را نشان میدهد. ما طرف عرضه را پوشش داده ایم و در مورد موجودی صحبت می کنیم، نظارت بر موجودی، درک این موضوع که چرا قیمت ها در حال حاضر کاهش نمی یابد، زیرا عرضه زیادی وجود ندارد، اما طرف تقاضا نیز مهم است. املاک و مستغلات جالب است، زیرا تقاضا کمی پیچیده تر از چیزی است که ممکن است در کارت های پوکمون باشد.
آیا می توانید کمی در مورد تقاضا و نحوه عملکرد آن در املاک و مستغلات به من بگویید؟
دیو:
تقاضا در املاک و مستغلات از دو چیز تشکیل شده است. من فکر میکنم مردم اغلب فکر میکنند تقاضا این است که چند نفر میخواهند خانه بخرند. این نیست. این که چند نفر می خواهند خانه بخرند و چند نفر می توانند خانه بخرند. این دو... هر دو بر تقاضا تأثیر می گذارند، اما به شیوه های متفاوتی رفتار می کنند. فکر می کنم بزرگترین مثال، دیوید، ما هر دو هزاره هستیم. فکر میکنم سالها، شما این کارشناسان را در تلویزیون میبینید که میگویند: «هزارهها نمیخواهند خانه بخرند. آنها خانه نمی خرند.» مثل این است که داده های آنها این را نشان نمی دهد. این نشان میدهد که آنها قادر به خرید خانه نبودند، و بعد از آن که توانستند خانههایی بخرند که ناشی از نرخهای بهره پایین در همهگیری بود، دیوانهوار به بازار مسکن پریدند.
بنابراین، تقاضا به این سادگی نیست که مردم مایل به خرید خانه نباشند. من فکر می کنم که مهمترین چیزهایی که باعث تقاضا و اراده می شود، قبلاً گفتم، این است که هزاره ها در حال رسیدن به اوج سال های تشکیل خانواده هستند. این یک چیز قوی است. من فکر میکنم مردم واقعاً تأثیر جمعیتشناسی را دستکم میگیرند، اما این بسیار مهم است. ما شاهد ورود بزرگترین نسل در کشور به اوج سن خرید خانه هستیم، بنابراین این امر تقاضا را افزایش می دهد. همانطور که گفتم، با نرخ های بهره پایین از سال 2020 تا اواسط سال 2022، مردم دیوانه وار وارد این بازار می شوند.
اکنون، اگر فقط به جمعیت ایالات متحده نگاه کنید، این تقاضای جمعیتی احتمالاً سه تا پنج سال دیگر ادامه خواهد داشت، اما آنچه تغییر کرده است و بزرگترین عاملی که از اواسط سال 2022 تا کنون تغییر کرده است، این عامل مقرون به صرفه است. نیمه دوم تقاضا این است که چند نفر می توانند خانه بخرند. با افزایش نرخهای وام مسکن به همان سرعتی که انجام میشود، این امر بهطور کامل مقرونبهصرفه را از بین میبرد. ما اساساً شاهد بودهایم که بازار مسکن بیش از هر چیز به این عامل واحد واکنش نشان میدهد، زیرا اگر مردم توانایی خرید مسکن را نداشته باشند، تمام تقاضا را از بازار خارج میکند و واقعاً قیمتها را کاهش میدهد یا حتی میتواند قیمتها را ارسال کند. پایین رفتن به سمت عقب
این واقعاً چیزی است که در مورد تقاضا اتفاق افتاده است. صادقانه بگویم، شاید من در اینجا پیشرفت می کنم، نظر من در مورد آنچه قرار است در بازار مسکن طی یک سال، دو سال، سه سال آینده اتفاق بیفتد، همه چیز به مقرون به صرفه بودن و بهبود آن است. واقعاً به نظر من، آیا مقرون به صرفه بودن بهبود می یابد؟ در آن زمان است که بازار مسکن به پایین ترین سطح خود می رسد و دوباره شروع به رشد می کند.
دیوید:
این نکته بسیار مهمی است که شما به آن اشاره می کنید. وقتی صحبت از املاک و مستغلات می شود، تقاضا دو سر دارد. شما باید تمایل داشته باشید و باید بتوانید. به طور متعارف، توانایی مشکل بوده است. حتی اگر میخواستید خانه بخرید، نمیتوانید چون قیمتها سریعتر از آنچه که میتوانید بالا میرفتند، یا نمیخواستید با 11 پیشنهاد دیگر رقابت کنید یا موارد احتمالی خود را تکان دهید، نمیتوانید، بنابراین فقط گفتید. "هی، من بیرون هستم. من این کار را نمیکنم.» وقتی در یک بازار واقعاً بد هستید، زمانی است که طرف مایل از بین رفته باشد.
مردم نمی خواهند خانه بخرند. این همان چیزی بود که در سال 2010 دیدیم. بسیاری از مردم قادر به خرید خانه نبودند، اما بسیاری از آنها می توانستند. آنها فقط نمی خواستند. به یاد دارم در سال 2010، هیچ کس به املاک و مستغلات مانند خرید یک دارایی نگاه نمی کرد. این سخت است اگر کسی در آن زمان در اطراف نبود. آنها به این موضوع نگاه میکردند که خود را به یک لنگر 30 ساله به نام وام مسکن میبندند. اگر میگویید «خانهای خریدم»، میگویم: «اوه خدای من، باید این مبلغ را برای 30 سال آینده بپردازی. چرا این کار را می کنی؟» این خنده دار است، دیو، زیرا اولین خانه من، وام مسکن من 900 دلار بود. که هنوز حکم اعدام تلقی می شد. چرا همیشه می خواهید خود را به 900 دلار گره بزنید؟
هیچ کس حاضر به خرید خانه نبود و عرضه آنقدر زیاد بود که باعث افت شدید قیمت ها شد. این چیزی است که ما نظارت می کنیم وقتی به آنچه بازار انجام می دهد نظارت می کنیم این است که چقدر عرضه وجود دارد، که پوشش داده ایم و سپس چقدر تقاضا وجود دارد. دو جزء در آن وجود دارد. باید مایل به خرید خانه باشید، و باید بتوانید خانه بخرید، برخلاف بسیاری از چیزهای دیگر که نیازی به تامین مالی ندارند، مانند مثال کارت پوکمون که گفتم. فقط این است: "آیا حاضری آن را بخری، درست است؟" اکثر مردم توانایی پرداخت 30 دلار را دارند.
من در مورد کارت های پوکمون چیز زیادی نمی دانم. سپس برای کریسمس مقداری برای برادرزاده ام خریدم و او در مورد آن بسیار هیجان زده بود. این موضوعی نیست که بتوانید آنها را با املاک و مستغلات بخرید.
دیو:
بسیاری از توانایی خرید ملک خارج از کنترل ما است، زیرا اکثر مردم از اهرم مالی استفاده می کنند، از بدهی برای تامین مالی املاک و مستغلات استفاده می کنند. بنابراین، نرخ وام مسکن واقعاً بر توانایی شما تأثیر میگذارد، و این تأثیر مثبتی بر مردم در طول همهگیری داشت، زیرا مردم بهطور ناگهانی میتوانستند هزینههای بیشتری را بپردازند. اکنون که به… در واقع، در مقایسه با جایی که بودیم، بالاست، اما در مورد میانگین تاریخی نرخ وام مسکن حق با ماست. اکنون که از نظر تاریخی به نرخ عادیتر وام مسکن بازگشتهایم، این امر بر مقرون به صرفه بودن تأثیر منفی گذاشته است.
وقتی در مورد خرید یک کارت پوکمون یا شراب خوب یا هر چیز دیگری صحبت می کنید، فقط از سهام استفاده می کنید. شما معمولاً از آن خریدها استفاده نمی کنید، بنابراین واقعاً به شما بستگی دارد که بخواهید، «آیا آن پول را در حساب بانکی خود دارید؟ سپس می توانید آن را بخرید.» نمونه های دیگری از دارایی های اهرمی وجود دارد، اما املاک و مستغلات احتمالاً بزرگترین نمونه از دارایی های اهرمی هستند و واقعاً همینطور است. به همین دلیل است که املاک و مستغلات واقعاً به نرخهای بهره حساس هستند، زیرا واقعاً بر میزان توانایی شما برای خرید املاک سرمایهگذاری یا ساکنان اصلی تأثیر میگذارد.
دیوید:
اکنون، وقتی نوبت به نرخها و فدرال رزرو میرسد، میتوانید کمی در مورد نحوه اتخاذ این تصمیمها به ما توضیح دهید، و سپس چگونه این تصمیمها در نهایت بر قیمت استطاعت تأثیر میگذارد؟
دیو:
اوه پسر، موضوع مورد علاقه من. اساسا، همانطور که همه ما می دانیم، تورم واقعا بالا است. این یک مشکل بزرگ برای اقتصاد است. قدرت خرج کردن ما را از بین می برد. همه از آن متنفرند. سرمایه گذاران املاک و مستغلات کمی کمتر از آن متنفرند، زیرا املاک و مستغلات یک محافظ فوق العاده در برابر تورم است، اما هنوز هم برای همه بد است. فدرال رزرو اساسا در حال اتخاذ تصمیمات برای مبارزه با تورم است. آنها این کار را با افزایش نرخ وجوه فدرال انجام می دهند. این تنها چیزی است که می توانند کنترل کنند. بد است، اما اساساً نرخی است که بانک ها به یکدیگر وام می دهند.
ایده افزایش نرخ وجوه فدرال این است که اگر قرض گرفتن پول گرانتر شود، افراد کمتری این کار را انجام میدهند. وقتی افراد کمتری هستند که پول قرض می کنند، پول کمتری در اقتصاد در گردش است. این به عنوان عرضه پولی نیز شناخته می شود، و بنابراین آنها سعی می کنند عرضه پولی را کاهش دهند زیرا ما شاهد دیوانه شدن آن بوده ایم. طی چند سال گذشته، معیاری از عرضه پولی به نام M2 وجود دارد. اساساً، ما شاهد انفجار آن بودهایم، و این به چند دلیل اتفاق افتاد. یکی به دلیل نرخ بهره پایین بود، اما دیگری به دلیل چاپ پول. ما مقدار زیادی پول جدید وارد سیستم کردهایم، و بنابراین آنها نمیتوانند آن پول را از سیستم خارج کنند.
کاری که آنها می توانند انجام دهند این است که نرخ بهره را افزایش دهند و سعی کنند آن را از گردش کمتر در اقتصاد به دست آورند. اگر افراد کمتری پول قرض میکنند، پول در بانک میماند یا در حساب پسانداز شما میماند یا کمتر با آن کار میکنید. این حداقل در شرایط سنتی به کاهش تورم کمک می کند. این چیزی است که فدرال رزرو در تلاش است انجام دهد. بدیهی است که از اوایل ژانویه 2023، تورم هنوز بسیار بالاست، اما به نظر می رسد این روند در حال کاهش است. اکنون، نرخ وجوه فدرال مستقیماً نرخ وام مسکن را کنترل نمی کند، اما بر نرخ وام مسکن تأثیر می گذارد. بنابراین، ما شاهد کاهش نرخ وام مسکن از…
در ابتدای سال 2022، فکر میکنم آنها کمتر یا درست حدود 3 درصد هستند. در حال حاضر از این ضبط، آنها در حدود 6.2٪ هستند، بنابراین آنها بیش از دو برابر شده اند. این به طور قابل توجهی مقدار… باید بگویم که به طور قابل توجهی مقرون به صرفه بودن را کاهش می دهد. ما زمانی را دیدهایم که در آغاز همهگیری، قیمتدهی تقریباً در بالاترین حد خود بود. مردم میتوانستند هر چیزی را بخرند تا جایی که در حال حاضر، قیمت به پایینترین حد در 40 سال گذشته رسیده است. این کمهزینهترین املاک و مستغلات از دهه 1980 است، و پیامدهای آن واضح است. اگر توانایی پرداخت آن را ندارید، قصد خرید آن را ندارید، بنابراین تقاضای کمتری در بازار وجود دارد.
دیوید:
این واقعاً خوب است. اکنون، برای جمعبندی در اینجا، تا کنون، اهرمهای بازار مسکن، عواملی که باعث افزایش یا کاهش قیمتها میشوند، عرضه و موجودی کالا و نحوه ردیابی آنها، تقاضا و توانایی، تفاوتهای ظریف بر تقاضا و همچنین وام مسکن را پوشش دادهایم. نرخ ها و تورم که همه از مواد تشکیل دهنده کیک بازار املاک هستند، باید بگویم که شما نظارت کنید. آرد بیشتری اضافه می کنید. تخم مرغ های بیشتری اضافه می کنید. شکر بیشتری اضافه می کنید. شما یک کیک با طعم متفاوت خواهید داشت. این همان چیزی است که همه ما در تلاشیم تا زمانی که میخواهیم پیشبینی کنیم اوضاع چگونه پیش میرود، بفهمیم.
اکنون، قبل از اینکه به آنچه در بازار نامشخصی مانند این بازار کار می کند، بپردازیم، آخرین سوال من از شما این است که آنچه باید اتفاق بیفتد تا قیمت مقرون به صرفه دوباره متعادل شود و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، چیزی است که مردم می توانند در مورد آن هیجان زده شوند و در واقع. ممکن است؟
دیو:
اول از همه، من هنوز فکر می کنم سرمایه گذاری در املاک ممکن است و هیجان انگیز است. شما باید کمی خلاق باشید، که در یک ثانیه در مورد آن صحبت خواهیم کرد. من فکر می کنم آنچه اتفاق افتاده اساساً برای دو سال است، هر متغیر منفرد، همه اهرم هایی که در مورد آنها صحبت کردیم فقط به یک جهت برای قیمت ها اشاره می کردند و آن بالا بود. اکنون، ما در نقطهای هستیم که نیاز به تعادل مجدد داریم و همه چیز تغییر کرده است. مقرون به صرفه بودن به حدی کاهش یافته است که به نظر من احتمالاً قیمت ها در سال 2023 اندکی کاهش می یابد. آنچه برای مقرون به صرفه بودن باید تغییر کند یکی از سه چیز است.
مقرون به صرفه بودن عامل سه چیز متفاوت است. البته یکی از آنها قیمت مسکن است، و بنابراین اگر قیمت ها کاهش یابد، این امر مقرون به صرفه بودن را بهبود می بخشد. نکته دوم افزایش دستمزد است. اگر مردم پول بیشتری به دست آورند، همه چیز مقرون به صرفه تر می شود. ما در حال حاضر شاهد شروع کاهش رشد دستمزدها هستیم و من فکر نمیکنم که این عامل اصلی در بازار مسکن باشد. سوم نرخ وام مسکن، حقوق؟ اگر نرخ وام مسکن کاهش یابد، مقرون به صرفه بودن دوباره افزایش می یابد. اینها عوامل اصلی هستند که حداقل تا چند ماه آینده به آنها نگاه خواهم کرد.
نرخ های وام مسکن در حال حاضر از اوج خود پایین آمده است. آنها می توانند دوباره به بالا برگردند، اما در ماه اکتبر، نوامبر، آنها در رتبه های هفتگانه قرار دارند. حالا آنها در رده ششم پایین هستند. مقرون به صرفه بودن در حال حاضر شروع به بهبود کمی کرده است. احتمالا موضوع همین است اگر برای درک بازار مسکن در سال 2023 می خواهید به یک چیز نگاه کنید، مقرون به صرفه بودن چیزی است که من توصیه می کنم.
دیوید:
همانطور که اشاره کردید مقرون به صرفه بودن ترکیبی از قیمت در مقابل پرداخت وام مسکن است. این به سادگی یکی یا دیگری نیست.
دیو:
دقیقا.
دیوید:
خنده دار است زیرا زمانی که نرخ ها کاهش می یافت، همه از مقرون به صرفه بودن خانه ها شاکی بودند، زیرا مردم می توانستند هزینه بیشتری برای آنها بپردازند، بنابراین قیمت ها همچنان ادامه داشت. سپس وقتی قیمتها بالاخره پایین آمد، مردم شکایت کردند که نرخهای بهره بسیار بالاست، اما هر دو روی یک سکه هستند. شما معمولا نمی توانید یکی را بدون دیگری داشته باشید، درست مانند عرضه و تقاضا. بسیار خوب، بیایید به سه موردی برویم که در بازار نامشخصی مانند این کار می کنند. اولین توصیه شما برای استراتژیهایی که مردم میتوانند از آنها استفاده کنند، یا جایی که میتوانند حتی زمانی که مطمئن نیستیم با بازار چه اتفاقی میافتد، درآمد کسب کنند، چیست؟
دیو:
خوب، یکی از چیزهایی که من در مورد آن بسیار هیجان زده هستم، و در واقع به دنبال سرمایه گذاری در چند هفته آینده در اینجا هستم، وام دادن خصوصی است. وقتی در محیطی با نرخ بهره بالا هستید، این بانک است که این نرخ های بهره بالا را اعمال می کند. بنابراین، اگر بتوانید بانک شوید، این یک پیشنهاد بسیار هیجان انگیز است. احتمالاً باله های زیادی وجود دارند که پول می خواهند. احتمالا سندیکاهایی وجود دارند که به وام های پل نیاز دارند. افرادی هستند که به وام مسکن نیاز دارند و بنابراین فرصت هایی برای وام دهنده خصوصی وجود دارد. من در این زمینه متخصص نیستم. دیوید، نمیدانم دیو ون هورن، دیو سوم است یا نه. شاید باید یک بار او را داشته باشیم.
دیوید:
سه دی.
دیو:
او یک متخصص واقعی در این مورد است. یادم میرود اسم کتابش، سرمایهگذاری توجه داشته باشد. BiggerPockets یک کتاب دارد. آن را بررسی کنید. من فکر می کنم وام خصوصی در حال حاضر گزینه بسیار جالبی است، زیرا اگر بدهی گران باشد، برای وام گیرنده بد است، اما گاهی اوقات برای وام دهنده خوب است. این چیزی است که من حداقل در سال 2023 به دنبال آن هستم. آیا تا به حال وام خصوصی انجام داده اید؟
دیوید:
من چند یادداشت از طریق شرکت دیو دارم، شرکت PPR Note که فکر میکنم به آن میگویند. این یک مفهوم مشابه چیزی است که شما می گویید. این اصل برای وامدهی خصوصی صدق میکند، اما صرفاً به پسانداز نیز میپردازد. شما به خاطر صرفه جویی در هشت سال گذشته مجازات شدید. تورم بسیار بالاتر از آن چیزی بود که با پول خود در بانک به دست آورید. این به افزایش قیمت داراییها کمک میکند، زیرا شما میگویید: «خب، من 100,000 دلار در بانک گرفتم، نیم درصد درآمد کسب کردم، در حالی که تورم آن را خدا میداند، احتمالاً در واقع بین 20 تا 30 درصد است. قیمت مواد غذایی و بنزین و املاک و مواردی از این دست.»
باید یه جایی بذارمش کجا قراره بذارمش؟ خوب، من احتمالاً آن را در املاک و مستغلات قرار خواهم داد، زیرا این چیزی است که بیشتر از همه بالا می رود، درست است؟ اما وقتی می بینیم که نرخ ها بالاتر می رود، حتی اگر کند شود، قیمت دارایی ها بالا می رود. یادم میآید زمانی در رستورانهایی کار میکردم که 6.5 درصد از پولم را در بانک میگذاشتم، و این حتی در یک سیدی هم نبود. بنابراین، استراتژیهایی مانند وامدهی خصوصی، صرفهجویی در پول خود در یک نقطه خاص زمانی امکانپذیر میشوند که در نهایت نرخها را به سطوح سالمتر برسانیم.
دیو:
من در واقع یک وبلاگ در مورد این موضوع در BiggerPockets نوشتم که فکر می کنم به نقطه ای می رسیم که نرخ پس انداز دوباره جذاب است. در حساب پس انداز پربازده خود، می توانم تقریباً 4٪ را در حال حاضر دریافت کنم. میدونم تورم فردا میاد ولی تا ماه قبل فکر کنم 7.1% بود درسته؟ مردم میگویند: «۷.۱ درصد بالاتر از ۴ درصد است». بله، این درست است، اما 7.1٪ به عقب نگاه می کنند. این چیزی است که سال گذشته اتفاق افتاد. اگر به نرخ ماهانه نگاه کنید، میانگین آن در پنج ماه گذشته حدود 4٪ است. بنابراین، اگر شما آن را برون یابی کنید، و هیچ کس نمی داند که چه اتفاقی می افتد، اما اگر فقط آن را برون یابی کنید، می توانید تصور کنید که تورم یک سال بعد ممکن است چیزی بین 7.1٪ تا 0.2٪ باشد.
بنابراین، اگر برای اولین بار در سالهای اخیر 4 درصد از پول خود را به دست میآورید، نرخ پسانداز شما در واقع میتواند سود چندانی برای شما به ارمغان بیاورد، اما حداقل پول بیشتری نسبت به تورم دارد. شخصاً، حداقل پول را می گذارم... من به دنبال فرصت هایی در املاک و مستغلات هستم، اما پولی را که دارم می گیرم، آنها را در بازار پول یا یک حساب پس انداز با بازده بالا می گذارم، زیرا حداقل شما می توانید 1٪ تا 2٪ بازده واقعی پول خود را به دست آورید، برخلاف چند سال گذشته که اگر پول خود را در یک حساب پس انداز قرار دهید، حداقل 6٪ یا 7٪ ضرر کرده اید.
دیوید:
شما حتی زمانی که نرخها بسیار پایین بود، این را به عنوان یک گزینه نداشتید، و این به این کار بزرگی که داشتیم دامن میزد. اکنون، بدون سرمایهگذاری خاص، از سودی که از اسکناس میآید، سود میکنید، اما در مقایسه با میزان پولی که در زمانی که اسکناس زود پرداخت میشود، ناچیز است. به طور معمول، کاری که شما انجام می دهید این است که در این موارد یک اسکناس تخفیف خریداری می کنید. من یک یادداشت خریدم. فرض کنید من 50,000 دلار پرداخت کردم و موجودی اسکناس 75,000 یا 80,000 دلار بود و من 300،400 دلار در ماه از آن اسکناس دریافت میکنم، بنابراین پولی که پرداخت کردم بازگشتی دارد.
مستهلک شده است، بنابراین شما بیشتر از آنچه که پرداخت کرده اید، دریافت خواهید کرد، اما زمانی که آن شخص دارایی خود را بفروشد یا سرمایه گذاری مجدد کند، واقعاً برنده خواهید شد، و 80,000 دلار به شما بازپرداخت می شود، در حالی که فقط درصد کمتری را برای اسکناس خرج کرده اید. بخش سخت این است که برخلاف املاک و مستغلات، کنترلی ندارید. مثل یک دارایی نیست من می توانم وارد آنجا شوم، می توانم بخرم، و می توانم آن را درست کنم تا ارزش بیشتری داشته باشد. من انتخاب می کنم که در چه نقطه ای از بازار آن را بفروشم. شما تحت الحمایه طرف مقابل هستید، بنابراین استراتژی این است که همه این یادداشتهای کوچک را داشته باشید. بر خلاف جک در جعبه، شما نمی دانید چه زمانی قرار است پاپ شود، اما در یک نقطه خاص، این اتفاق می افتد.
سپس بوم، شما یک یادداشت پاپ کردن دارید. شما سود می کنید. شما یا می روید یک اسکناس بزرگتر بخرید که جریان نقدی بیشتری داشته باشد، یا می روید روی چیز متفاوتی سرمایه گذاری می کنید، چیزی که در زمان خریدم برای انجام آن بیشتر برنامه ریزی کرده بودم. بعد دیدیم که چه اتفاقی برای بازار مسکن افتاد. مثل این بود: "اوه نه، همه چیز جلوتر است، تا جایی که می توانم برای من اتو در آتش بیاور زیرا این بازار در حال افزایش است." من فکر می کنم این توصیه عالی است، استراتژی های مختلف پیرامون املاک و مستغلات، اما نه لزوماً فقط داشتن آن. دومین موردی که شما به آن اشاره کردید، شهرهای هیبریدی هستند. بیایید با این شروع کنیم که منظور شما از ترکیبی چیست؟
دیو:
اگر از نظر تاریخی به گذشته نگاه کنید، بازارهای مختلف مسکن واقعاً متفاوت عمل می کنند. بهطور سنتی، قبل از همهگیری، چیزی که دیدید این بود که بازارهای خاصی برای جریان نقدی عالی بودند، اما واقعاً ارزش زیادی نداشتند. سایر بازارها برای قدردانی عالی بودند، اما جریان نقدی چندانی نداشتند. اینها دو انتهای طیف هستند، اما برخی هستند که قدردانی متوسط و جریان نقدی متوسطی دارند، که شخصاً من واقعاً به آنها علاقه مند هستم. من فکر میکنم که این بهترین راه حل است... این محافظهکارانه است، به گونهای که شما جریان نقدی خوب، جریان نقدی جامد، نه جریان نقدی شگفتانگیز، بلکه جریان نقدی جامد دارید تا همیشه بتوانید وام مسکن خود را پرداخت کنید.
خطر نکول وجود ندارد. می توانید نگه دارید. چیزی نیست. هیچ خطری وجود ندارد. اما در عین حال، این قدردانی است، بنابراین شما هنوز هم بخشی از فرصت های مثبتی را که در بازارهایی مانند کالیفرنیا یا سیاتل به دست می آورید، به دست می آورید. این خیلی زیاد نیست، اما شما مقدار کمی از هر کدام را دریافت می کنید. فکر میکنم این بازارها بهویژه خوب عمل خواهند کرد، زیرا بسیاری از این بازارهای ترکیبی معمولاً شهرهای مقرون به صرفهتری هستند. موضوع من در بسیاری از مواردی که امروز درباره آن صحبت می کنم این است که مقرون به صرفه بودن، تسلط بر بازار مسکن است. من فکر می کنم، بازارهایی که مقرون به صرفه تر هستند، نسبت به سایر بازارها در چند سال آینده عملکرد خوبی خواهند داشت.
من فکر می کنم برخی از این شهرهای ترکیبی واقعا جالب هستند. من فقط میخواهم به افرادی که در چند سال گذشته وارد املاک و مستغلات شدهاند هشدار دهم که آنچه در چند سال گذشته دیدهایم از بسیاری جهات غیرعادی است، اما چیزی که در حال حاضر درباره آن صحبت میکنم قدردانی است. ما هر قدر بازار، بازارهای بزرگ، بازارهای کوچک، بازارهای روستایی، بازارهای شهری، بازارهای حومه شهر و همه چیز را دیدهایم. چرا که نه؟ این طبیعی نیست. به طور معمول، برخی از بازارها بالا می روند. سایر بازارها ثابت می مانند. برخی از بازارها کاهش می یابد.
من شخصا معتقدم که در درازمدت به این پویایی باز خواهیم گشت. نمیدانم این ماه میشود یا سال آینده، اما فکر میکنم این برای بازار مسکن طبیعی است. من فکر می کنم که ما به آن باز خواهیم گشت. بنابراین، من به بازارهایی نگاه میکنم که شاهد برخی نمایشهای نقدی و مقداری قدردانی قبل از همهگیری هستیم. اینها شهرهای درجه سوم مانند بیرمنگام، آلاباما یا مدیسون، ویسکانسین یا مکان هایی مانند این هستند که رشد جمعیتی زیادی دارند، اما همچنان جریان نقدینگی دارند. من فکر می کنم آنها در چند سال آینده بهتر از سایر بازارها خواهند بود. این فقط نظر من است، اما این چیزی است که من به آن نگاه می کنم.
دیوید:
اگر کسی بخواهد شهرهایی مانند این را شناسایی کند، باید به دنبال چه داده هایی باشد؟
دیو:
من فکر می کنم نکته شماره یک این است که اگر می خواهید به جریان نقدی نگاه کنید، می توانید به معیاری به نام نسبت اجاره به قیمت نگاه کنید. شما فقط اجاره ماهانه را بر قیمت خرید تقسیم کنید. اگر نزدیک به 1٪ باشد، واقعاً خوب عمل می کنید. احتمالاً قانون 1% را شنیده اید. من فکر میکنم که شخصاً کمی قدیمی است، و انتظار معاملهای که قانون 1% را رعایت میکند، احتمالاً بیش از آنکه مفید باشد، به شما آسیب میزند، زیرا برای همیشه منتظر یک اسب شاخدار افسانهای خواهید بود. نه اینکه نمی تواند وجود داشته باشد، اما همانطور که من در مورد آن صحبت کردم، آن معاملات 1٪ اغلب در بازارهایی اتفاق می افتد که ارزش آنها را ندارند. به نظر من، این ارزشش را ندارد.
من ترجیح می دهم چیزی را ببینم که نسبت اجاره به قیمت 0.7 یا 0.8 باشد، اما بازاری در حال افزایش است. منظور من از یک شهر هیبریدی همین است. نسبت اجاره به قیمت خوب است سپس برای قدردانی، پیش بینی آن دشوار است، اما مهم ترین چیزها بسیار ساده است، رشد جمعیت. آیا تقاضا وجود خواهد داشت یا افراد بیشتری نسبت به ترک آنجا حرکت می کنند؟ دوم، رشد اقتصادی، میتوانید از نظر رشد دستمزد یا رشد شغل به این موضوع نگاه کنید، اما اگر مردم به آنجا نقل مکان کنند و حقوق بیشتری دریافت کنند، قیمت داراییها افزایش خواهد یافت.
دیوید:
ما اغلب در مورد قدردانی و جریان نقدی صحبت می کنیم که گویی نیروهای متضاد مانند یین و یانگ هستند. آیا شما یک سرمایه گذار قدردانی هستید یا یک سرمایه گذار جریان نقدی هستید؟ اما از نظر عملی، برای آن دسته از ما که دارای املاک و مستغلات هستیم، متوجه میشویم که آنها در واقع متقابل نیستند، و در بسیاری از مواقع، با افزایش اجارهها، جریان نقدینگی افزایش مییابد. نظر شما در مورد این ایده که بازارهای خاصی مانند ارزش دارایی افزایش اجاره خواهند داشت، چیست؟
دیو:
من شخصا… موافقم. بازارهای بزرگی وجود دارند که 1% جریان نقدی دارند. من روی آنها سرمایه گذاری نمی کنم، زیرا شخصاً تمام وقت کار می کنم. من برای سبک زندگی خود به طور کامل به جریان نقدینگی خود متکی نیستم. اما همچنین، برای من بسیار خطرناک است، زیرا این بازارها تمایل به کاهش جمعیت دارند یا رشد اقتصادی زیادی ندارند. این برای من خطرناک است. من میدانم که مردم میگویند جریان نقدی پوشش خوبی در برابر ریسک است، اما من فکر میکنم برخی... اما اگر ارزش عظیم شما در حال کاهش است، فکر نمیکنم جریان نقدی آن را جبران کند. به نظر من این فوق العاده مهم است.
من شخصاً به مردم هشدار میدهم که حداقل امسال یا سال آینده افزایش اجارهبها را نپذیرند. من فقط فکر می کنم که ما چیزی را که آنها در امور مالی یا اقتصادی می نامند کمی کشش رو به جلو داشتیم، جایی که قیمت اجاره معمولاً چند درصد در سال افزایش می یابد. آنها در چند سال گذشته دیوانه شدند، و این ممکن است تمام رشد اجاره بها را برای دو یا سه سال آینده بگیرد و مثلاً آن را به سال 2021 یا 2022 بکشاند.
دیوید:
بسیار ممکن است.
دیو:
توصیه من این است که با این فرض که جریان نقدی برای یکی دو سال آینده افزایش نمی یابد، قراردادی را پذیره نویسی کنید. اگر این اتفاق بیفتد، که ممکن است، این فقط یک سس است، اما من فکر میکنم کار محافظهکارانه این است که فرض کنیم جریان نقدی احتمالاً بسیار ملایم خواهد بود... منظورم این است که رشد اجارهبها، ببخشید، احتمالاً خواهد بود. زیبا برای چند سال آینده اما اگر پنج سال، هفت سال آن را حفظ کنید، احتمالاً رشد اجارهبها را به طور قطع پیشبینی میکنم.
دیوید:
خوب، وقتی تصمیم می گیرید کجا بخرید، آیا فکر می کنید منطقی است که انتظار داشته باشید اجاره بهای یک شهر ترکیبی بیشتر از بازار جریان نقدی، بازار بی ارزش غرب میانه افزایش یابد؟
دیو:
اوه بله، 100٪. منظورم این است که اگر شهری را می بینید که رشد اقتصادی دارد، منظورم این است که فقط به رشد دستمزد نگاه کنید. اگر دستمزدها بالا می رود، اگر مشاغل خوبی به آن شهر می آید، اینها برخی از بهترین شاخص ها هستند.
دیوید:
مردم میتوانند بیشتر بپردازند زیرا تقاضا در بازار اجاره وجود دارد، درست مانند بازار مالکیت خانه. همین ایده
دیو:
دقیقا. اگر در بازاری هستید که دستمزدها در آن بالا نمی رود، هیچ محدودیت قانونی وجود ندارد، اما فقط یک محدودیت روانی برای آنچه مردم برای اجاره پرداخت می کنند وجود دارد. فقط می تواند X درصد باشد. معمولاً 30 درصد از درآمد آنها می تواند برای اجاره باشد. اگر خیلی بالاتر از آن هستید و اگر دستمزدها افزایش نمییابد، از رشد اجاره حمایت نمیکند. بنابراین، من کاملا موافقم که در یک شهر ترکیبی یا در حال افزایش، رشد اجاره بها افزایش می یابد. نمی دانم آیا این لزوماً به این معنی است که شما هرگز به جریان نقدی خواهید رسید که این شهرهای دارای جریان نقدینگی تمایل دارند از آن حمایت کنند.
اما شخصاً، من فکر میکنم که این بهترین شرط است، زیرا شما فقط روی جریان نقدی یا فقط قدردانی یا فقط رشد اجارهبها شرطبندی نمیکنید. شما کمی از همه چیز به دست می آورید، و نمی دانید کدام یک از این سه ممکن است بهترین عملکرد را داشته باشد. اما هر اتفاقی بیفتد از آن سود می برید.
دیوید:
خوب، این چیزی است که من میخواستم برای افرادی که احتمالاً سرمایهگذاران جدیدتری هستند، که در برخی از این بازارهای جریان نقدی که شرکتهای کلید در دست تمایل به فعالیت دارند، بیتجربه هستند، و متخصصانی که دوره آموزشی را به شما میفروشند، آنها را برجسته کنم. جریان نقدی، کار خود را رها کنید. دوست دختر بگیر بازنده نباش شما به جریان نقدی نیاز دارید و آنها همه مشکلات شما را برطرف می کنند.» سپس آنها شما را به سمت برخی از بازارهایی که اجاره بها هرگز بالا نمی رود هل می دهند. در 10 سال گذشته، آنها همینطور بوده اند. در مقابل اگر 10 سال پیش در دنور سرمایهگذاری میکردید، ممکن بود وقتی آن را خریدید جریان نقدی متوسطی داشت، اما 10 سال رشد اجارهبها، و واقعاً بسیار خوب عمل میکند.
ما نمیخواهیم بگوییم که فرض کنید قرار است افزایش یابد، اما شما میتوانید کاملاً خود را در موقعیتی قرار دهید که با رفتن به یکی از این بازارها که دارای رشد دستمزد، شرکتها و رشد جمعیت است، احتمال افزایش آن بیشتر است. بدون اینکه کل مزرعه را کاملاً بر روی سرمایه گذاری در بازارهای وحشی قدردانی شرط بندی کنید که در حال از بین رفتن پول هستید. یک راه مسئولانه برای انجام آن وجود دارد. من فکر میکنم این یک توصیه خوب است که شما در اینجا میدهید.
دیو:
منظورم این است که این احتمالاً یک نمایش دیگر است، اما خدای من، می دانید چقدر اجاره نیاز است تا از نظر مالی آزاد شوید؟ من میدانم که بسیاری از سرمایهگذاران املاک و مستغلات میگویند: «اوه، بله، فقط شغل خود را رها کنید. سه اجاره بخرید و از نظر مالی آزاد باشید.» این فقط مزخرف مطلق است. روشی که در مورد آن فکر میکنید، نحوه کسب درآمد و جریان نقدی در سرمایهگذاری این است که شما به X دلار سرمایهگذاری شده با نرخ بازده Y نیاز دارید تا با جریان نقدی Z برابر باشد.
دیوید:
همانطور که به هر وسیله سرمایه گذاری مالی دیگری نگاه می کنیم وقتی می گوییم: "در چه میزان بازگشتی برای بازنشستگی به 401k خود نیاز دارید؟"
دیو:
دقیقاً، و بنابراین شما می توانید انتخاب کنید که یک سرمایه گذار جریان نقدی باشید و بگویید: "من 100,000 دلار با 11٪ وجه نقد در بازده نقدی سرمایه گذاری خواهم کرد." عالی است، این برای شما 11,000 دلار در سال درآمد دارد. من نمی توانم با آن زندگی کنم. اگر میخواهید در بلندمدت بسازید، و میگویید: «من 6 درصد پول نقد در بازده نقدی دریافت خواهم کرد، اما از طریق قدردانی و کار در یک شغل خوب، 2 میلیون دلار در یک کار سرمایهگذاری خواهم کرد. 6% پول نقد در بازگشت نقدی، پس شما سالانه 120,000 دلار درآمد دارید. من فکر میکنم که مردم بدون اینکه به میزان اصلی سرمایهگذاریهای خود فکر کنند، وسواس زیادی به این ایده بازده نقدی دریافت میکنند، اگر نگوییم مهمتر از بازده نقدی است. این فقط فحش منه
دیوید:
ما در آن راه خیلی دور نمی رویم، اما من مردم را اذیت خواهم کرد، که همین ایده کوچک است. این یکی از دلایلی است که من مردم را به چیزهایی مانند روش BRRRR یا خرید و قدردانی از بازار تشویق میکنم، زیرا دارایی شما میتواند سرمایهای را برای شما ایجاد کند که دقیقاً همان چیزی است که در شغل خود به دست آوردهاید. شما می توانید دو منبع سرمایه در حال ایجاد داشته باشید. ما فقط وقتی آن را در یک دارایی قرار می دهیم آن را سهام می نامیم. وقتی در حساب بانکی ما باشد به آن سرمایه می گوییم، اما همان انرژی است. شما کار خود را با استفاده از روشهایی مانند آن شروع میکنید، و سپس بعداً در حرفهتان، به بازارهای با جریان نقدی بالاتری که کمی پایدارتر هستند، منتقل میشوید و سپس دقیقاً همان کاری را انجام میدهید که توضیح دادید.
این چیزهای بسیار عمیق و باحالی است که وقتی فقط در مورد بازار صحبت می کنیم به آن می پردازیم.
دیو:
من این گفتگو را دوست دارم. این جالبه.
دیوید:
بسیار خوب، آخرین موضوعی که می خواهم از شما بپرسم خرید عمیق است. منظور شما از خرید عمیق چیست؟
دیو:
منظورم این است که خرید عمیق فقط به معنای خرید زیر ارزش بازار است. من در مورد شما اطلاعاتی ندارم، دیوید، اما در هشت سال اول زندگی حرفه ای ام در زمینه سرمایه گذاری املاک و مستغلات، هرگز حتی به قیمت پیشنهادی پیشنهاد ندادم. من همیشه کمتر از قیمت درخواستی پیشنهاد می کنم. فقط در سالهای اخیر عادی شده است که شما بالاتر از قیمت پیشنهادی ارائه دهید و همچنان دعا کنید.
دیوید:
آره واقعا. شما می شنوید که نمایندگان چیزهایی می گویند مانند آنها تمام پول را درخواست کرده اند، و من می خندم: "این یک معامله است." درخواست کامل هیچ معنایی ندارد، اما آنها از الگوی قدیمی که در آن هیچ کس بهای درخواستی را پرداخت نمی کند، عمل می کنند.
دیو:
کاملا. در ابتدا، شما همیشه سعی میکردید و نیکل کنید و فروشنده را کمی کم کنید، هر چه میتوانید تهیه کنید، ببینید. من فکر می کنم ما به محیطی بازگشته ایم که در آن امکان پذیر است. نه در هر بازاری، نه در هر طبقه دارایی، اما ما در بازاری هستیم که در زیر می توانید خرید کنید. من فکر می کنم این فقط یک راه خوب برای محافظت است. اگر فکر می کنید بازار شما ممکن است 5 درصد کاهش یابد، سعی کنید ملکی را پیدا کنید که 5 درصد پایین تر است. من در دنور سرمایه گذاری می کنم، و در حال حاضر تقریباً 10٪ در دنور کاهش یافته است. این یکی از آن رهبران بازار از نظر کاهش قیمت است.
من فکر می کنم ممکن است 5 درصد دیگر کاهش یابد. بنابراین، وقتی پیشنهادی را در حال حاضر ارائه میکنم، 5 درصد زیر درخواست را ارائه میدهم. به این ترتیب اگر پایین بیاید، من خوب هستم. کمی کوسن به من می دهد. منظور من از خرید عمیق همین است. این فقط از قیمت درخواستی پایین تر می رود تا کمی بالشتک به خودتان بدهید. همچنین میگویم که واقعاً فکر میکنم زمانبندی بازار کار سختی است، و اگر بین 1 تا 2 درصد است، زیاد نگران آن نباشید. من اولین ملک خود را در سال 2010 خریدم. بازار مسکن در سال 2011، 18 ماه پس از خرید یا چیزی شبیه به آن، به پایین ترین سطح خود رسید.
آیا فکر می کنید من تا به حال به این فکر کرده ام که دارایی من قبل از شروع به افزایش 1٪ کاهش یافته است؟ نه یکبار. مردم به من می گویند که چقدر نسبت به خریدم در سال 2010 حسادت می کنند. چیزی که آنها نمی بینند این است که ارزش ملک من در واقع 1٪ یا 2٪ کاهش یافته است، قبل از اینکه شروع به رشد کند، مانند طی چند ماه گذشته. من فکر میکنم خرید عمیق واقعاً مهم است، اما در مورد تلاش برای رساندن آن دقیقاً به انتهای بازار وسواس ندارم. انجام آن به معنای واقعی کلمه غیرممکن است. اما اگر فکر میکنید بازار 5 یا 10 درصد کاهش مییابد، سعی کنید امتیازاتی را از فروشنده بگیرید تا راحتتر باشید.
دیوید:
این توصیه فوق العاده درستی است. وقتی اولین ملکم را خریدم، پایان سال 2009 بود، بنابراین در سال 2010 هم نبودم. سپس کاهش یافت. گفتم: «من خیلی خنگم. باید صبر می کردم.» همه می گفتند: "چرا املاک خریدی؟" در ذهنم، آن را به صفر رساندم. سپس یک سال بعد، شروع به بالا رفتن کرد و سپس منفجر شد. جالبه. من برای اون خونه 195 دادم که احتمالا به 185 افتاد و داشتم به خودم لگد میزدم. اکنون، ارزش آن 525 یا بیشتر است. فقط مهم نیست.
دیو:
دقیقا.
دیوید:
این مهم نیست، درست است؟ این نفس شماست که تلاش میکند باهوشتر از آنچه هستید باشید، و در حال انجام آن هستید. این ملکی بود که با 215 قرارداد داشتم، و برای گرفتن امتیازات فروشنده به آنجا رفتم و آن را با قیمت 195 گرفتم. این دقیقاً همان کاری است که مردم باید در این بازار خریدار انجام دهند. اگر خانه سه روز در بازار باشد، علاقه زیادی به آن می شود. شاید نتوانید از این استراتژی استفاده کنید، اما من به دنبال خانههایی با روزهای پرفروش در بازار، عکسهای فهرست ضعیف میگردم. من به معنای واقعی کلمه به مردم آموزش می دهم که چگونه مواردی را در MLS هدف قرار دهند که توسط افراد دیگر به اشتراک گذاشته شده است، پیشنهادات بسیار تهاجمی بنویسم، و سپس بر اساس پیشنهاد پیشخوان می سنجیم که فروشنده چقدر جدی است و چگونه می توانیم با هم معامله کنیم.
در صرافی 1031 که چند ماه پیش بستهام، فکر میکنم 17 یا 18 ملک خریدم، اما فقط 12 یا 13 مورد از آنها از طریق بورس انجام شد. از آن 12 یا 13، من بیش از یک میلیون دلار حقوق صاحبان سهام را بر اساس قیمت ارزیابی در مقابل آنچه پرداخت کردم، به دست آوردم. فقط این استراتژی بود: «من در MLS هستم. من هیچ کار دیوانهواری انجام نمیدهم، اما با عکسهای فهرستبندی زیبا که بهطور حرفهای توسط یک مسکن واقعا خوب گرفته شده است، دنبال خانه نمیروم. من به دنبال افرادی هستم که 1٪ کمیسیون به مشاور املاک خود پرداخت کرده اند. آنها با آیفون هفت خود چند عکس گرفتند.
وحشتناک به نظر می رسد. مدت زیادی آنجا نشسته است. منظورم به معنای واقعی کلمه دیو است، برخی از آنها آپلودهای وارونه داشتند. عکسهای حمام وارونه آپلود شدهاند که میتوانید به Zillow’s بگویید: «چهار نفر به این موضوع نگاه کردهاند و هیچکس آن را ذخیره نکرده است».
دیو:
آنهایی هستند که شما می خواهید.
دیوید:
دقیقا همینطوره. بنابراین خرید عمیق، من به عنوان خرید سهام اشاره می کنم. همین ایده فقط فکر نکنید که باید مانند گذشته بهای درخواستی را بپردازید. کاوش کنید. یک پیشنهاد بسیار کم بنویسید و منتظر بمانید و ببینید. من به مردم می گویم: «پیشنهاد باید مانند ضربه زدن باشد. اگر اولین پیشنهاد شما را در این بازار بپذیرند، احتمالاً خیلی بالا نوشته اید.» شما نباید با یک پیشنهاد مردم را از بین ببرید. این یک حمله است، و شما صبر می کنید و می بینید که چگونه دفاع کردید؟ آیا شما ضعیف هستید؟ من زیاد وارد آن نمی شوم، اما یکی از معاملات به طور خاص به قیمت 1.6 میلیون لیست شده بود، قیمت آن را تا 1.2 میلیون کاهش داد.
من رفتم و پیشنهادی به مبلغ 1 میلیون و 50 دلار با حدود 50,000 دلار هزینه بسته شدن نوشتم. حتی حدود 1 میلیون بود. او با قبول معامله من مخالفت کرد، اما فقط با تفاوت هزینه بسته شدن 50,000 دلار موافقت نکرد. می دانستم اگر اینقدر با من مقابله کند، می خواهد این خانه را بفروشد. من تمام اهرم ها را اینجا دارم. من قصد دارم این معامله را بگیرم. من در نهایت صبر کردم، و او همچنان برگشت و گفت: "خوب، من هزینه بسته شدن را هم به شما می دهم." حالا، اگر او با من با شاید 10,000 دلار تخفیف از 1.2 خود مقابله می کرد، من آن را رها می کردم. این یک خریدار با انگیزه نیست.
در هشت سال گذشته هرگز نمی توانستید از چنین استراتژی هایی استفاده کنید. آنها فقط وجود نداشتند. این یک نکته عالی است. اگر نگران افت بازار هستید، کافی است به آنجا بروید و پیشنهادی تهاجمیتر از آنچه که معمولاً دارید بنویسید و به این ترتیب خود را پوشش دهید.
دیو:
چیزی برای از دست دادن نداری من فکر میکنم مردم اینطور هستند، "اوه خدای من، آنها آن را رد خواهند کرد." مثل "خب چی؟" بدیهی است که شما نمی خواهید فقط کارهایی انجام دهید که بی معنی هستند، اما اگر فکر می کنید پیشنهاد شما منصفانه و معقول است، ممکن است سعی کنید. ببین موافقند یا نه
دیوید:
سپس نکته دیگر، نصیحتی که به مردم خواهم داد این است که تصور نکنند با یک مشت، کسی را ناک اوت می کند. بسیاری از این املاک که در مورد آنها صحبت می کنیم، من یک پیشنهاد نوشتم. گفتند نه. من یک یا دو هفته بعد از مشاور املاک خواستم به عقب برگردد و شاید هم همینطور بود. یک یا دو هفته بعد از آن، مثل این بود که "بیا توپ بازی کنیم." سپس مذاکرات واقعی آغاز شد. فروشندگان هم مثل خریداران عصبانی هستند. همه در این بازار عصبانی هستند، و شما فقط می خواهید نوع عجیبی را برای مطابقت با علایق خود پیدا کنید.
دیو، من میخواهم ما را به جمعبندی این موضوع راهنمایی کنم و از شما تنها چیزی را بپرسم که ما همیشه در انجام آن تردید داریم، اما همه میخواهند بدانند، پیشبینیهای شما برای سال 2023 چیست؟
دیو:
واقعاً سخت است، اما چیزی که من در مورد آن مطمئن هستم این است که احتمالاً شاهد ادامه شرایط فعلی بازار حداقل تا نیمه اول سال 2023 خواهیم بود. من فقط در حال حاضر فکر می کنم، هنوز ابهامات زیادی وجود دارد. آیا شاهد رکود خواهیم بود؟ چقدر قرار است بد شود؟ آیا بیکاری افزایش می یابد؟ فدرال رزرو قرار است چه کند؟ در حال حاضر سوالات بسیار زیادی وجود دارد، و تا زمانی که در مورد این سوالات بزرگ اقتصادی اطمینان حاصل نشود، فکر می کنم همانطور که شما گفتید، خواهیم دید که مردم کمی عصبانی می شوند و واقعاً ثبات کافی برای بازار ندارند. پایه
نیمه دوم سال، به نظر من، واقعاً فاکتور X است. من فکر می کنم سناریوهای مختلفی وجود دارد که می تواند انجام شود. من به شما سه سناریو مختلف می دهم. اولین مورد این است که اگر یک رکود جهانی وجود داشته باشد، که اکثر اقتصاددانان معتقدند مردم وجود خواهند داشت... من به جزئیات این موضوع نمی پردازم، اما اگر یک رکود جهانی وجود داشته باشد که تمایل به ایجاد فشار نزولی بر نرخ وام مسکن داشته باشد، مردم به سمت دولت ایالات متحده هجوم می آورند. اوراق قرضه ای که بازدهی را پایین می آورد، نرخ وام مسکن بازدهی را دنبال می کند، و بنابراین شما سناریویی را مشاهده می کنید که در آن نرخ وام مسکن می تواند بیش از آنچه اکنون است کاهش یابد. اگر نرخهای وام مسکن حتی بیشتر از الان کاهش پیدا کند، من شخصاً معتقدم که بازار مسکن احتمالاً یک سال بعد، پایان سال 2023، ابتدای سال 2024 به پایینتر خواهد رفت و دوباره شروع به رشد خواهد کرد.
سناریوی دیگر این است که فدرال رزرو به طور معجزه آسایی به یک فرود نرم دست می یابد و نرخ های وام مسکن می تواند کاهش یابد. این سناریوی دیگری است که در آن می بینم بازار در اواخر سال 2023، اوایل سال 24 به پایین می رود، یا تورم همچنان بالا می رود، بیکاری دیوانه می شود، اما نرخ وام مسکن به دلایلی کاهش نمی یابد. سپس در آن سناریو، اگر نرخهای وام مسکن برای مدت طولانی بالای 6.5 درصد، بالای 7 درصد باقی بماند، فکر میکنم احتمالاً در آستانه اصلاح دو ساله هستیم. تمام سال های 23 و 24 اینگونه خواهد بود. در این صورت، ممکن است شاهد کاهش دو رقمی در بازار مسکن ملی باشیم، اما هنوز گفتن آن سخت است.
فکر میکنم دو سناریو از سه سناریویی که در ذهن من وجود دارد به اصلاح یک ساله اشاره دارد که در آن شاهد کاهش قیمت تک رقمی خواهیم بود. من گفته ام که فکر می کنم اگر نرخ وام مسکن بالا بماند، در سطح ملی بین 3 تا 8 درصد منفی خواهد بود. من این را گفته ام همه چیز در مورد مقرون به صرفه بودن است. بنابراین اگر مقرون به صرفه بودن بهبود نیابد، نرخ وام مسکن بالا می ماند. در نیمه دوم سال جاری، در آن زمان است که فکر میکنم شاهد کاهش 10 درصدی، 15 درصدی در سطح ملی باشیم، و تا پایان سال 24، شاید حتی اوایل سال 25 به پایان نرسد.
دیوید:
برای کسی که نمیخواهد پیشبینی کند، این یک پاسخ کاملاً فکر شده و واضح است، بنابراین از شما متشکرم. بابت آن تشکر می کنم. من از نحوه ارائه اطلاعاتی که بر اساس آن ها استفاده می کنید، خوشم می آید نه اینکه فقط چیزی را بیرون بیاورید. زیرا با تغییر اطلاعات، پیش بینی نیز تغییر خواهد کرد. چیزی که مردم باید به خاطر بسپارند، این چیزها در سنگ نیست.
دیو:
کاملا. مردم اینگونه می گویند: «تو این را گفتی و این را در نظر نگرفتی». مثل این است که "من فالگیر نیستم." من فقط می گویم، "من به این اطلاعات نگاه می کنم. در اینجا من چگونه آن را تفسیر می کنم." نمیدانم قرار است چه اتفاقی بیفتد، اما فکر میکنم این سه سناریو، احتمال هر کدام از آنها را نمیدانم، اما فکر میکنم که واقعاً به نرخ وام مسکن و مقرون به صرفه بودن کاهش مییابد، و وقتی آن را به پایین میبینیم . فقط می گویم... آیا می توانم فقط یک چیز دیگر در مورد آن بگویم این است که به طور سنتی در رکود، می گویند مسکن اولین ورود و خروج است، جایی که چون نرخ وام مسکن بالا می رود و املاک و مستغلات یک دارایی اهرمی است، قیمت ها تمایل دارند. اول کاهش یابد این همان چیزی است که باعث ایجاد رکود می شود.
ما در حال حاضر آن را می بینیم، درست است؟ نرخ ها بالا رفت مسکن در یک رکود است، و بنابراین ما شروع به مشاهده آن داریم که در بقیه اقتصاد موج می زند. اما همانطور که گفتم، وقتی وام مسکن... وقتی وارد رکود رسمی می شویم یا هر چیز دیگری، نرخ وام مسکن کاهش می یابد. این باعث می شود مردم دوباره به بازار مسکن بپرند. این باعث ایجاد حجم عظیمی از فعالیت های اقتصادی می شود و ما را از رکود خارج می کند. فقط جالب است که ببینیم رکود برای کسی خوب نیست. من دنبال آن نیستم، اما اگر آن را می بینید، اغلب اولین قدم است و بازار مسکن شروع به بهبود می کند. بنابراین، فقط نگاه کردن به آن چیز دیگری است.
دیوید:
به همین دلیل است که نمیتوانید زمان پایانی را تعیین کنید، زیرا نمیدانید چه زمانی قرار است این اتفاق بیفتد. وقتی می بینید که در داده ها نشان داده می شود، از قبل شروع شده است، و پایین در راه بالا است.
دیو:
قبلاً اتفاق افتاده است.
دیوید:
نکته عالی بسیار خوب، بنابراین ما یک پیشبینی نسبتاً خوب بازار برای سال 2023 داریم. ما درک بسیار خوبی از چیزهایی داریم که بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر میگذارند. این اهرمهایی است که مردم برای بالا و پایین بردن قیمتها، عرضه میکشند، و شما میتوانید آن را با موجودی و سپس تقاضا اندازهگیری کنید، که هیولایی دو سر برای خرید ملک و توانایی خرید است. یک ملک ما در مورد نرخ وام مسکن و تورم و همه پیچیدگیهایی که در این بازار دیوانهکننده اما زیبا ایجاد میشود صحبت کردهایم. همچنین درباره روشهایی صحبت کردهایم که میتوانید در سال 2023 بدون توجه به آنچه بازار انجام میدهد، درآمد کسب کنید. .
وام دادن خصوصی و خرید اسکناس یکی از راه هایی است که مردم می توانند انتظار کسب درآمد در املاک و مستغلات را داشته باشند. در جستجوی این شهرهای ترکیبی که در آنها نیستید... شما ریسک نامتقارن در هر دو جهت ملکی که جریان نقدینگی دارد و هرگز در اجاره یا ارزش آن افزایش نمییابد، و همچنین بازار سوداگرانهای که فقط امیدوارید افزایش پیدا کند، ندارید. از دست دادن کنترل، و خرید عمیق، درک اینکه این بازار یک خریدار است، و این بدان معناست که شما کنترل را در اختیار دارید. بنابراین، اگر از آن استفاده نکنید، احمق هستید. از کنترل استفاده کنید و سعی کنید به آنجا بروید و بهترین معامله ای را که می توانید بدست آورید، به جای نگرانی در مورد چیزهایی که نمی توانید کنترل کنید، مانند زمانی که بازار در حال سقوط است.
دیو، از اینکه به من ملحق شدید بسیار متشکرم. من دوست دارم وقتی برای این چیزها می آیی، و ما می توانیم کمک کنیم تا کمی از جنون عاطفی که معمولاً وقتی مردم نمی دانند چه انتظاری داشته باشند احساس می کنیم. آیا آخرین کلمه ای وجود دارد که بخواهید قبل از اینکه به شما اجازه دهم از اینجا بروید، شنوندگان ما را با آنها رها کنید؟
دیو:
نه، این خیلی سرگرم کننده بوده است. اما اگر توصیههای دیگری در مورد نحوه کسب درآمد در سال 2023 میخواهید، یا اینکه این موضوع را با جزئیات کامل درک کنید، همه را تشویق میکنم گزارشی را که من نوشتم دانلود کنند. رایگان است. شما فقط می توانید این کار را در biggerpockets.com/report انجام دهید.
دیوید:
بسیار خوب، biggerpockets.com/report. آن را بررسی کنید. اگر فکر می کردید دیو باهوش به نظر می رسد، صبر کنید تا آنها را بخوانید. وقتی در آنجا مطالعه می کنید، او حتی باهوش تر به نظر می رسد. سپس با جی اسکات کتابی در مورد موضوعی مشابه با این موضوع نوشتید. آیا می توانید قبل از رفتن ما آنقدر سریع وصل کنید؟
دیو:
مطمئن. من و جی، اگر نمیدانید، جی سرمایهگذار بسیار خوبی است. من و او کتابی نوشتیم به نام املاک و مستغلات. همه چیز در مورد ریاضیات و اعداد و فرمول هایی است که برای تبدیل شدن به یک سرمایه گذار عالی املاک و مستغلات به آنها نیاز دارید. می دانم اگر مردم فکر می کنند که ترسناک به نظر می رسد، اینطور نیست. ریاضی پشت سرمایه گذاری املاک و مستغلات خیلی سخت نیست. شما فقط باید چند چارچوب ساده را درک کنید، و این همان چیزی است که ما آن را تشریح کردیم. تمام هدف این است که به شما کمک کند معاملات را مانند یک متخصص تجزیه و تحلیل کنید. بنابراین، اگر می خواهید بتوانید معاملات را به طور محافظه کارانه تجزیه و تحلیل کنید، به خصوص در سال 2023، و درک کنید که چه فرضیاتی باید انجام دهید، باید آن را بررسی کنید.
دیوید:
بله، آن را هم بررسی کنید. اگر ادم هستید، یا میخواهید به اندازه یک ادم باهوش باشید، این کتاب برای شماست. بسیار خوب، دیو، از اینکه امروز به من ملحق شدید بسیار متشکرم. من به شما اجازه خواهم داد که از اینجا خارج شوید و تحقیقات بیشتری را برای کمک به جامعه BiggerPockets در درک آنچه در بازار میگذرد انجام دهید. این دیوید گرین برای دیو است، مرتد نجیب زاده، که مایر امضا می کند.
من یک حرفه ای هستم فقط تماشا کن ببین چقدر در گفتن چیزها خوب هستم.
دیو:
او ران بورگوندی است. او هر چیزی را که روی تله پرومتر قرار دهید می خواند.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- چرا 2023 یک بازار مسکن "عادی" نیست و جزئیات منتهی به وضعیت امروز
- La «اهرمهایی» که بر قیمت مسکن تأثیر میگذارند و چرا سال 2023 با 2008 یکسان نیست
- فروشنده در مقابل بازارهای خریدار و جایی که بیشتر انتظار می رود قیمت ها کاهش یابد
- تقاضای خریدار خانه و اینکه چقدر مقرون به صرفه نبودن باعث شده اکثر خریداران روی دستشان بنشینند
- سود وام مسکن را افزایش می دهد و اینکه چگونه فدرال رزرو از نرخ های بالا برای مبارزه با تورم استفاده می کند
- La سه استراتژی که در بازار مسکن امروز کار می کند و چگونه سرمایه گذاری کنیم در حالی که دیگران در حاشیه نشسته اند
- پیش بینی بازار مسکن در سال 2023 و زمانی که ما به طور بالقوه میتوانیم قیمت خانه را پایینتر ببینیم
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب های ذکر شده در این قسمت
ارتباط با دیو:
آیا میخواهید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ ما را بررسی کنید صفحه حامی!
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- سال 15
- ٪۱۰۰
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- بالاتر
- مطلق
- کاملا
- پذیرفتن
- حساب
- فعالیت
- واقعا
- مزیت - فایده - سود - منفعت
- نصیحت
- اثر
- موثر بر
- مقرون به صرفه
- پس از
- عواقب بعدی
- در برابر
- عاملان
- مهاجم
- پیش
- AIR
- آلاباما
- هم راستا
- معرفی
- قبلا
- جایگزین
- همیشه
- شگفت انگیز
- مقدار
- علم تجزیه و تحلیل
- تحلیل
- لنگر
- و
- دیگر
- پاسخ
- هر کس
- هر جا
- جدا
- اپل
- قدردانی
- قدردانی
- تقدیر
- محدوده
- دور و بر
- دارایی
- کلاس دارایی
- دارایی
- جالب
- آستین
- نویسنده
- میانگین
- اجتناب از
- به عقب
- backstop
- بد
- برج میزان
- توپ
- بانک
- حساب بانکی
- بانک
- مستقر
- اساسا
- خرس
- بازار خرس
- خوشگل
- زیرا
- شدن
- شود
- تبدیل شدن به
- قبل از
- شروع
- پشت سر
- بودن
- باور
- در زیر
- سود
- بهترین
- شرط
- بهتر
- ورزش ها
- میان
- بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- بیرمنگام
- بیت
- خون ریزی
- بلاگ
- سهام
- کتاب
- رونق
- مرز
- امانت گرفتن
- قرض گرفتن
- بوستون
- پایین
- خریداری شده
- جعبه
- بریج
- به ارمغان بیاورد
- شکسته
- آورده
- ساختن
- سازنده
- سازندگان
- بنا
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- مجسمه نیم تنه
- خرید
- خریداران
- خریداری کردن
- با اعداد
- کیک
- کالیفرنیا
- صدا
- نام
- می توانید دریافت کنید
- نمی توان
- سرمایه
- ماشین
- کارت
- کارت ها
- کاریابی
- مورد
- موارد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- علت
- ایجاد می شود
- علل
- CD
- قرن
- معین
- قطعا
- تغییر دادن
- تبادل
- شارژ
- GPT چت
- بررسی
- شیکاگو
- کودک
- را انتخاب کنید
- برگزیده
- کریسمس
- در گردش
- شهرستانها
- شهر:
- وضوح
- کلاس
- به وضوح
- ساعت
- بسته
- بسته
- سکه
- مبارزه با
- ترکیب
- بیا
- راحت
- آینده
- توضیح
- کمیسیون
- انجمن
- شرکت
- شرکت
- مقايسه كردن
- مقایسه
- مقایسه
- رقابت
- رقابت
- رقابت
- به طور کامل
- پیچیدگی
- بغرنج
- اجزاء
- مرکب
- جامع
- مفهوم
- شرایط
- اعتماد به نفس
- مطمئن
- گیج کننده
- منفی
- محافظه کار
- در نظر بگیرید
- در نظر گرفته
- ساخت و ساز
- زمینه
- ادامه
- ادامه دادن
- قرارداد
- کنترل
- گفتگو
- متقاعد کردن
- سرد
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- مقابله با
- کشور
- کشور
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- پوشش داده شده
- سقوط
- سقوط کرد
- کرم
- ایجاد
- ایجاد شده
- ایجاد
- خالق
- اعتبار
- محصول
- کنجکاو
- جاری
- در حال حاضر
- چرخه
- داده ها
- دیو
- داود
- روز
- روز
- مقدار
- معاملات
- مرگ
- بدهی
- تصمیم
- تصمیم گیری
- کاهش
- کاهش می یابد
- رو به کاهش است
- کاهش
- عمیق
- به طور پیش فرض
- قطعا
- تقاضا
- جمعیتی
- جمعیت
- دنور
- شرح داده شده
- طراحی
- جزئیات
- جزئیات
- DID
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- رقمی
- سخت کوشی
- جهت
- مستقیما
- تخفیف
- نمایش دادن
- نمی کند
- عمل
- دلار
- آیا
- دو برابر
- مضاعف
- پایین
- دانلود
- پایین
- درام
- رانندگی
- کاهش یافته است
- رها کردن
- در طی
- پویا
- هر
- در اوایل
- کسب درآمد
- به دست آورده
- سود
- اقتصادی
- رشد اقتصادی
- اقتصاد (Economics)
- اقتصاددانان
- اقتصاد
- تخم مرغ
- هر دو
- تشویق
- به پایان می رسد
- انرژی
- کافی
- وارد
- تمام
- به طور کامل
- محیط
- به همان اندازه
- انصاف
- به خصوص
- املاک
- اتر (ETH)
- حتی
- تا کنون
- هر
- هر روز
- هر کس
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- مثال ها
- عالی
- تبادل
- برانگیخته
- مهیج
- انحصاری
- انتظار
- انتظار می رود
- منتظر
- گران
- کارشناس
- تخصص
- توضیح دهید
- اکتشاف
- عوامل
- منصفانه
- منصفانه
- سقوط
- خانواده
- خانواده
- خارق العاده
- مزرعه
- FAST
- سریعتر
- محبوب
- ترس
- تغذیه
- فدرال
- نرخ بودجه دولتی
- کمی از
- شکل
- سرانجام
- سرمایه گذاری
- مالی
- به لحاظ مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پایان
- آتش
- نام خانوادگی
- بار اول
- رفع
- صاف
- جریان
- در حال جریان
- غذا
- پا
- نیروهای
- پیش بینی
- برای همیشه
- تشکیل
- خوشبختانه
- ثروت
- به جلو
- یافت
- چارچوب
- رایگان
- از جانب
- نا امید
- سوخت
- کامل
- سرگرمی
- اساسی
- اصول
- بودجه
- خنده دار
- آینده
- به دست آوردن
- GAS
- چرخ دنده
- عموما
- نسل
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- می دهد
- دادن
- جهانی
- رکود جهانی
- Go
- خوب
- می رود
- رفتن
- خوب
- افرین
- دولت
- گراف
- بزرگ
- بیشتر
- گروه
- شدن
- در حال رشد
- رشد
- مرد
- نیم
- دست ها
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- سخت
- متنفرم
- داشتن
- سر
- سر
- سالم
- شنیده
- پرچین
- کمک
- کمک می کند
- اینجا کلیک نمایید
- ناامید کننده
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- نماد
- اوج
- تاریخی
- به لحاظ تاریخی
- تاریخ
- اصابت
- نگه داشتن
- برگزاری
- صفحه اصلی
- خانه
- امید
- میزبان
- HOT
- خانه
- خانه
- مسکن
- بازار مسکن
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- بزرگ
- ترکیبی
- من می خواهم
- اندیشه
- شناسایی
- تأثیر
- نهفته
- اثرات
- پیامدهای
- مهم
- غیر ممکن
- بهبود
- را بهبود می بخشد
- in
- از جمله
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- افزایش
- بطور باور نکردنی
- شاخص
- شاخص ها
- فرد
- لوازم
- تورم
- نفوذ
- تأثیرگذار
- اطلاعات
- اینسان
- بینش
- دستورالعمل
- تعامل
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- علاقه مند
- جالب
- منافع
- مصاحبه
- ارعاب
- معرفی
- فهرست
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- وسیله نقلیه سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- شامل
- آیفون
- مسائل
- IT
- خود
- آیتونز
- جک
- ژانویه
- کار
- شغل ها
- پیوستن
- روزنامه نگاران
- پرش
- فقط یکی
- نگاه داشتن
- بچه ها
- نوع
- ضربه زدن
- دانستن
- شناخته شده
- فرود
- تا حد زیادی
- بزرگترین
- نام
- پارسال
- خنده
- رهبری
- رهبران
- برجسته
- یادگیری
- ترک کردن
- ترک
- رهبری
- قانونی
- وام دادن
- وام دهنده
- امانت دادن
- سطح
- سطح
- قدرت نفوذ
- بهره برداری
- LG
- زندگی
- سبک زندگی
- احتمالا
- محدود
- ذکر شده
- استماع
- فهرست
- لیست
- کوچک
- زنده
- وام
- محلی
- طولانی
- مدت زمان طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- مطالب
- از دست دادن
- شکست
- خیلی
- عشق
- کم
- M2
- اقتصاد کلان
- ساخته
- اصلی
- مسیر اصلی
- عمده
- ساخت
- پول را
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- بسیاری
- بسیاری از مردم
- بازار
- شرایط بازار
- سقوط بازار
- اطلاعات بازار
- بازارها
- مسابقه
- ریاضی
- ماده
- به معنی
- اندازه
- معیارهای
- ملاقات
- عضو
- ذکر شده
- روش
- روش
- متری
- مایر
- نیمه
- قدرت
- وای
- میلیون
- میلیون دلار
- ذهن
- حد اقل
- کاهش
- MLS
- پولی
- پول
- بازار پول
- چاپ پول
- مانیتور
- نظارت بر
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- رهن
- وام مسکن
- اکثر
- انگیزه
- حرکت
- حرکت می کند
- متحرک
- متقابلا
- ملی
- نزدیک
- لزوما
- نیاز
- نیازهای
- منفی
- منفی است
- جدید
- اخبار
- بعد
- نیکل
- طبیعی
- به طور معمول
- یادداشت
- نوامبر
- نیسان
- عدد
- تعداد
- واضح
- اکتبر
- ارائه
- ارائه شده
- پیشنهادات
- رسمی
- خوب
- قدیمی
- ONE
- کار
- عملیاتی
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- فرصت
- مخالف
- گزینه
- گزینه
- دیگر
- دیگران
- مشخص شده
- بهتر از
- خود
- مالکیت
- سرعت
- پرداخت
- بیماری همه گیر
- نمونه
- بخش
- ویژه
- ویژه
- شریک
- گذشت
- غیر فعال
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- کشور
- اوج
- مردم
- در صد
- درصد
- کامل
- انجام دادن
- کارایی
- انجام می دهد
- دوره ها
- شخص
- شخصا
- فیلادلفیا
- تصویر
- تصاویر
- قطعه
- اماکن
- برنامه
- برنامه ریزی
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- افتادن
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه
- گوگل
- فقیر
- پاپ
- جمعیت
- جمعیت
- موقعیت
- ممکن
- بالقوه
- قدرت
- قوی
- عملی
- پیش بینی
- قابل پیش بینی
- پیش بینی
- پیش گویی
- پیش بینی
- در حال حاضر
- فشار
- زیبا
- قیمت
- قیمت
- قیمت گذاری
- اصلی
- اصلی
- اصل
- خصوصی
- احتمال
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- حرفه ای
- حرفه ای
- سود
- املاک
- ویژگی
- پیشنهاد
- مثبت
- ارائه
- کشد
- مشت
- خرید
- خرید
- فشار
- قرار دادن
- قرار می دهد
- قرار دادن
- سوال
- سوالات
- سریع
- به سرعت
- بالا بردن
- مطرح شده
- بالا بردن
- نرخ
- نرخ
- رتبه
- نسبت
- رسیدن به
- رسیده
- واکنش نشان می دهند
- خواندن
- مطالعه
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- تحقق بخشیدن
- مسکن
- دلیل
- معقول
- دلایل
- تعادل دوباره
- خلاصه
- اخیر
- تازه
- بحران اقتصادی
- توصیه
- توصیه
- توصیه
- رکورد
- ضبط
- بهبود یافتن
- بهبود می یابد
- كاهش دادن
- بدون در نظر گرفتن
- نسبتا
- منتشر شد
- قابل اعتماد
- به یاد داشته باشید
- رنو
- اجاره
- اجاره
- تکرار
- گزارش
- نشان دادن
- تحقیق
- ساکنان
- مسئوليت
- REST
- رستوران ها
- نتیجه
- برگشت
- بازده
- این فایل نقد می نویسید:
- پاداش
- حقوق
- حلقه
- موج دار شدن
- طلوع
- طلوع
- خطر
- خطرات
- خطرناک
- جاده
- نقش
- RON
- ریشه
- دور
- قانون
- دویدن
- روستایی
- سعید
- دلیل
- حقوق
- فروش
- حراجی
- همان
- صرفه جویی کردن
- پس انداز
- حساب پس انداز
- مقیاس
- سناریوها
- بی نهایت
- سیاتل
- دوم
- ثانیه
- مشاهده
- به نظر می رسد
- انتخابی
- فروش
- فروشندگان
- فروش
- فروش
- حس
- حساس
- جمله
- جدی
- تنظیم
- مجموعه
- هفت
- چند
- سهام
- تغییر
- کوتاه
- کوتاه مدت
- کمبود
- باید
- نشان
- نشان می دهد
- طرف
- امضاء
- سیگنال
- سیگنال
- قابل توجه
- به طور قابل توجهی
- امضای
- مشابه
- ساده
- پس از
- تنها
- نشسته
- شش
- شش ماه
- کمی متفاوت
- کند
- کند شدن
- به آرامی
- کوچک
- کوچکتر
- هوشمند
- دقیق
- So
- تا حالا
- نرم
- جامد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- تاحدی
- یک جایی
- صدا
- صدای
- منابع
- فضا
- صحبت کردن
- به طور خاص
- طیف
- هزینه
- صرف
- سنبله
- حامیان
- Spotify
- ثبات
- پایدار
- استانداردهای
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- دولت
- ایالات
- ماندن
- ثابت
- بخار
- گام
- هنوز
- STONE
- توقف
- طوفان
- استراتژی ها
- استراتژی
- قوی
- تلاش
- موفقیت
- چنین
- ناگهانی
- مبتلا
- فوق العاده
- عرضه
- عرضه و تقاضا
- پشتیبانی
- مفروض
- تعجب آور
- اطراف
- قابل تحمل
- نوسان
- سیستم
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- هدف
- تیم
- ده
- قوانین و مقررات
- سومین
- La
- فدرال رزرو
- آینده
- نمودار
- اطلاعات
- دولت
- جهان
- شان
- موضوع
- خودشان
- آنجا.
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- سوم
- این هفته
- در این سال
- فکر
- هزاران نفر
- سه
- از طریق
- سراسر
- پرتاب
- TIE
- زمان
- زمان خرید
- بار
- زمان
- نوک
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- فردا
- تن
- لحن
- هم
- بالا
- موضوع
- کاملا
- طرف
- شهرها
- مسیر
- پیگردی
- سنتی
- به طور سنتی
- معاملات
- رونوشت
- انتقال
- روند
- درست
- دور زدن
- tv
- انواع
- به طور معمول
- ما
- دولت ایالات متحده
- در نهایت
- مردد
- تردید
- زیر
- فهمیدن
- درک
- بی کاری
- تکشاخ
- متحد
- ایالات متحده
- واحد
- آپلود شده
- بالا
- شهری
- us
- استفاده کنید
- معمولا
- ارزش
- وسیع
- وسیله نقلیه
- در مقابل
- تصویری
- حق الزحمه
- مزد
- صبر کنيد
- خواسته
- میخواهم
- تماشا کردن
- راه
- ثروت
- عروسی
- هفته
- هفته
- چی
- چه
- که
- در حین
- WHO
- وحشی
- اراده
- مایل
- پیروزی
- شراب
- ویسکانسین
- در داخل
- بدون
- کلمات
- مهاجرت کاری
- همکاری
- مشغول به کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- نگران
- با ارزش
- خواهد بود
- پیچیده
- نوشتن
- کتبی
- X
- سال
- سال
- بازده
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر