نمایش پیشنهادی مخاطب: اجاره 3 واحدی با پرچم قرمز در مقابل تعمیر و تلنگر گران قیمت

دیو:
هی همه. به بازار خوش آمدید. من میزبان شما هستم، دیو مایر، امروز کتی، جمیل، جیمز و هنری به او پیوستند. از دیدن شما بچه ها خوشحالم اولین باری است که از زمانی که با هم در دنور هستیم، همه با هم برگشتیم.

کتی:
از دیدنت عالیه من برای نمایش امروز هیجان زده هستم. آیا دو معامله زنده می شنوید؟

جمیل:
احساس کنید امروز قرار است کوین اولری خود را مجسم کنم.

دیو:
جمیل، برداشتی از کوین اولری برای ما داری؟ اگر به این گوش می دهید، او فقط چهره بسیار زشتی از خود نشان داده است.

جمیل:
آره، و هق هق زدم.

دیو:
ما این کار را انجام خواهیم داد. ما امروز یک قالب جدید را انجام می دهیم که در آن چند شنونده به ما ملحق می شوند. هرکدام در حال انجام یک معامله هستند، و ما در حین صحبت کردن با آنچه که شما در حال گوش دادن به آن هستید، در مورد آنچه که آنها واقعاً از سر می گذرانند یاد خواهیم گرفت. این باید بینش بسیار خوبی در مورد انواع معاملات موجود در بازار به شما بدهد و اینکه چگونه افرادی مانند شما با شرایط بازار تطبیق می‌دهند و همچنان معاملات خوبی انجام می‌دهند. نظر شما درباره گفتگوهای امروز ما با مت و مایکل چیست؟

جمیل:
باور نکردنی

کتی:
اوه، خیلی سرگرم کننده بود

جیمز:
این واقعیت که این بچه‌ها بعد از آن در آنجا هستند، بسیار بد و بد است، و یکی از آنها در خانه‌ای افتاد. پس کمی حسودم

کتی:
و من فقط دوست داشتم نکات و راه حل های همه را بشنوم. احساس می‌کردم در 45 دقیقه گذشته آموزش پیشرفته‌ای کسب کرده‌ام.

هنری:
بله، دوستان، قلم‌ها و کاغذها، یادداشت بردارید زیرا توصیه‌های بسیار خوبی در مورد چگونگی چرخش معامله می‌شنوید و توصیه‌های خوبی در مورد نحوه مذاکره و صحبت با فروشندگان می‌دهید. چیزهای فوق‌العاده‌ای وجود دارد که بتوان به آن گوش داد، و من فقط یک آدم نادان هستم، بنابراین شنیدن معاملات مردم و صحبت کردن در مورد آنها و شنیدن پیشنهادات مردم برای نحوه انجام این معاملات مانند موسیقی برای گوش من است، مرد. من عاشق این چیزها هستم

دیو:
باشه عالیه خوب، با آن، ما وارد آن می شویم، اما ابتدا یک استراحت سریع انجام می دهیم.
مایکل یه، به On the Market خوش آمدید. ممنون که اینجا هستید

مایکل:
از حضور من متشکرم، دیو. من خیلی هیجان زده هستم که اینجا هستم.

دیو:
خب عالیه وارد آن شویم. آیا می توانید با معرفی خود به مخاطبان شروع کنید و کمی از تجربه خود در زمینه املاک و مستغلات به ما بگویید؟

مایکل:
مطمئن. نام من مایکل یه است و من یک کشیش هستم که در حال انتقال از خدمت به فضای املاک و مستغلات هستم. من حدود شش یا هفت ماه پیش در املاک و مستغلات شروع کردم. من Kiyosaki Kool-Aid را نوشیدم و آن سفر را شروع کردم و فقط هر روز در BiggerPockets شروع به نوشیدن کردم. فکر می‌کنم حداقل صد ساعت از مطالب BiggerPockets را گوش کرده‌ام. و من با این شخص به نام هنری، هنری واشنگتن برخورد کردم و داستان او را شنیدم و او داشت نوعی کلاس مغز متفکر ارائه می‌داد، و من می‌گفتم: "من باید بخشی از آن باشم." و من این کار را کردم، و آن حدود شش یا هفت ماه پیش بود، و اکنون در بازار هستم. این شگفت انگیز است.

دیو:
این عالیه خوب، ما خوشحالیم که شما را اینجا داریم و دوست داریم در مورد معامله ای که باید با ما به اشتراک بگذارید بشنویم.

مایکل:
حتما، حتما، حتما بنابراین ملک در سنت کلود، فلوریدا است، که درست خارج از اورلاندو است. ما در مرکز فلوریدا هستیم و تریپلکس نیست، اما سه واحد دارد. این یک واحد خانوادگی است که دارای سه واحد است. این یک واحد اصلی دارد که یک سه اتاق خواب، دو حمام، یک استودیو، و همچنین یک سوئیت مادرشوهر، همه در پشت، همه در یک ملک است. من آن را برای توانبخشی 240 خریدم، فقط برای اینکه سرعتش را بالا ببرم تا بتوانم آن را اجاره کنم. فقط حدود 15 هزار یا بیشتر است. ARV 400 است. طبق گفته Rentometer، من باید چیزی در محدوده 3300 دلار در ماه بین این سه واحد دریافت کنم.

کتی:
نمره.

دیو:
آره بله، من نمی دانم چرا در این مورد به مشاوره نیاز دارید. فقط به نظر می رسد که شما فقط باید این را بخرید. اما قبل از اینکه به این یکی بپردازیم، می توانید فقط کمی در مورد بازار به ما بگویید؟

مایکل:
بله، فلوریدا به طور کلی در حال حاضر یک بازار واقعاً بسیار داغ است، اما فلوریدا مرکزی به طور کلی، به نوعی یک اسب تیره است. واضح است که منطقه جذاب تامپا است، اما فلوریدا مرکزی، همه همیشه به دیزنی فکر می‌کنند، اما فلوریدا مرکزی در واقع، از آن‌چه من می‌دانم، بازار فلوریدا به‌طور مداوم بالا و پایین‌های بسیار شدید را تجربه کرده است و نوسانات زیادی داشته است. اما از بین بازارهای فلوریدا، ظاهراً طبق آنچه دیگر افراد املاک و مستغلات به من می‌گویند، مرکز فلوریدا پایدارترین بازار در بین تمام بازارهای فلوریدا بوده است. پس من اینجا زندگی میکنم از آنجایی که برای اولین بار سرمایه گذار هستم و از این قبیل، تمام تلاشم را می کنم. من می خواهم ملک را ببینم، می خواهم بتوانم دستم را روی آن بگذارم، از این جور چیزها. بنابراین ابتدا شروع به سرمایه گذاری در اینجا کردم.

دیو:
عالیه. و قبل از اینکه آن را به بقیه پانل برگردانم، آخرین سوال این است که چگونه این معامله را پیدا کردید؟

مایکل:
بنابراین از طریق یک عمده‌فروش، عمده‌فروشی که من با او رابطه داشته‌ام، به او قول داده‌ام که اگر معامله را قبل از اینکه آن را در ایمیل منتشر کند، مقداری پول به او بدهم. و ببین، یک روز او فقط با من تماس می گیرد، او می گوید: "مایک، باید همین الان بیایی و این را بگیری." و من انجام دادم.

کتی:
صحبت های پول

مایکل:
بله خانم.

جیمز:
خوب، من می دانم اولین توصیه من چیست، این است که ملک را به من بفروشم. اعداد در این به نظر بسیار قوی هستند. هی، مایکل، آیا قبلاً در این ملک بسته ای یا…

مایکل:
بله بله. در واقع هفته گذشته آن را بستم.

جیمز:
و ساختار معامله تا زمان بسته شدن چگونه بود؟ آیا آن را با تامین مالی منطبق با پول سخت تنظیم کردید؟ آیا وام توانبخشی دریافت کردید یا چگونه قرارداد را بسته اید؟

مایکل:
بنابراین من پول سختی گرفتم زیرا عمده فروش گفت که باید دو هفته دیگر تعطیل کنیم. بنابراین بله، من ادامه دادم و پول سختی را انجام دادم و پیمانکارم می‌گوید که بازتوانی نباید بیش از سه هفته یا بیشتر طول بکشد، بنابراین ما به صورت معمولی بیرون خواهیم آمد. من قبلاً کارهای اداری را برای انجام وام های معمولی برای این ملک آغاز کرده ام، بنابراین امیدوارم تا آوریل آماده و راه اندازی شویم.

جیمز:
سپس می خواهید آن را اجاره کوتاه مدت یا میان مدت اجاره کنید یا با اجاره بلندمدت بروید یا مخلوطی بین این دو انجام می دهید؟

مایکل:
ما با اجاره بلندمدت پیش می رویم. در این تجارت، روابط همه چیز است. و دقیقاً معلوم شد که پیمانکار من مردی را می‌شناخت که واقعاً نیاز داشت به یک فضا نقل مکان کند و فضا برای او کاملاً عالی بود. و بنابراین تصمیم گرفت که هر سه واحد را اجاره کند. و بنابراین من در حال حاضر چک های اعتباری خود را بر روی او انجام می دهم و چیزهای دیگری را انجام می دهم، اما به نظر می رسد که این یک راه حل است.

جیمز:
و سپس بر اساس وام دهندگانی که با آنها صحبت می کنید یا کدام وام دهندگان را امتحان می کنید، هدف نهایی چیست؟ بنابراین وقتی در حال خرید هستیم، می‌دانم که وقتی خانه‌های اجاره‌ای برای خانواده‌های مجردی می‌خرم، بسیاری از اوقات برای جریان نقدینگی بالا مانند این معامله یا با نوعی موقعیت سهام با رشد صعودی خرید می‌کنم. اما برای من، همیشه به این فکر می‌کنم که چقدر پول نقد برای قفل کردن معامله باید داشته باشم یا باید با نوع دیگری از وام‌دهنده‌ها برای بازگرداندن اهرم‌های مالی استفاده کنم؟ آیا می‌خواهید برنامه‌ریزی کنید، آیا قصد دارید حرف اول را نزد پسر پولدارتان بگذارید؟ حدس می‌زنم 20 درصد را تقریباً پایین می‌آورید؟

مایکل:
آره یه همچین چیزی آره

جیمز:
آیا قصد دارید آن را در معامله بگذارید یا می توانید این ملک را بسوزانید و سرمایه خود را پس بگیرید؟

مایکل:
در حال حاضر، من در حال برنامه ریزی برای نگه داشتن آن در آنجا هستم، و سپس امیدوارم زمانی که نرخ های بهره به ناچار در مقطعی کاهش یافت و بخشی از پولم را پس بگیرم، دوباره از آن استفاده کنم. از این طریق اما صادقانه بگویم، متأسفانه، خود ملک، منطقه به تازگی شروع به نشان دادن نشانه هایی از فاز اول اصیل سازی کرده است. و بنابراین، من احساسات متفاوتی در مورد آن دارم، اما از دیدگاه مالک ملک، برای من عالی است. بنابراین بله، این واقعاً بیشتر از هر چیزی یک خرید سهام است.

جمیل:
مایکل، از آشنایی با شما خوشحالم. به خاطر گرفتن این معامله نیز به شما تبریک می‌گویم، هفت ماه از دروازه خارج شده‌اید و شما اقدام کرده‌اید. فوق العاده. چند سوال در مورد خروج دارم. و بنابراین شما اشاره کرده اید که ملک یک خانواده است، اما سه واحد در ملک وجود دارد که می توان آنها را اجاره داد. اکنون، تجربه من این است که وام دهندگان متعارف قبل از اینکه بخواهند ملک شما را وام بدهند، مطمئن می شوند که منطقه بندی با مورد استفاده از ملک شما مطابقت دارد. و بنابراین بلافاصله پرچم قرمزی که من دریافت می‌کنم این است که وام‌دهنده می‌آید و متوجه می‌شود که شما یک سه‌پلکس در یک خانواده دارید، آن‌ها نمی‌خواهند برای ملک وام بدهند. چگونه این وضعیت را کاهش داده اید و اگر نتوانید تامین مالی معمولی دریافت کنید، چه برنامه ای دارید؟

مایکل:
من کاملاً با شما صادق خواهم بود، جمیل، من هنوز کاملاً نمی دانم.

دیو:
به جیمز بفروش. شما قبلا می دانید. شما استراتژی خروج دیگری دارید.

مایکل:
شما بروید. بله، من با شما روراست خواهم بود، من تا این حد پیش از این فکر نکرده بودم. من همین هفته گذشته آن را بستم و فقط سعی می کنم به همه اینها رسیدگی کنم. اما از آنچه که من درک می کنم، وام دهنده من، وام دهنده معمولی من، به نظر می رسد که مشکلی نخواهد بود. من با شما صادق خواهم بود. من در مورد آن چیزی که شما پیشنهاد دادید فکر نکردم.

کتی:
بنابراین دقیقاً همان چیزی است که من می خواستم بپرسم آیا آن واحدها مجاز هستند؟ میدونی؟

مایکل:
بله، بله، آنها هستند.

کتی:
همه آن مناطق مجاز هستند، اما نه به صورت تریپلکس.

مایکل:
نه به عنوان یک تریپلکس، بله.

کتی:
باشه. چون می دانم که قانون فلوریدا بسیار متفاوت از قانون کالیفرنیا است، اما بسیاری از مردم نمی دانند که این واحدهای اضافی را ایجاد کرده و اجاره خواهند داد، اما تحت پوشش قرار نمی گیرند. آنها تحت پوشش بیمه نیستند، و اگر گرفتار شوید، می توانید به خاطر آن دچار دردسر بزرگی شوید.

مایکل:
بله، بله، مطمئن شدم که آنها پوشش داده شده اند، بنابراین ما خوب هستیم.

هنری:
من فکر می‌کنم فایده این است که شما در اینجا خوب انجام دادید این است که بسیاری از مردم به معامله‌ای مانند این نگاه می‌کنند و می‌گویند، "اوه، من حاضرم شماره‌های تریپلکس را بپردازم، زیرا می‌خواهم آن را مانند یک تریپلکس اجاره کنم." اما شما معامله را مانند یک خانواده واحد تجزیه و تحلیل می کنید، که در شکل واقعی آن چیزی است که واقعاً هست، و آن را بر اساس آن اعداد خریداری کردید. و بنابراین، اجاره آن به عنوان یک تریپلکس روی کیک است، که فکر می‌کنم درست از دید شما به چیزی شبیه به این نگاه می‌کنید، و بله، حق با جمیل است، می‌توانید با یک وام‌دهنده معمولی برخورد کنید که نمی‌خواهد آن را تامین مالی کند، زیرا سه واحد است. اما شما همچنین می توانید با یک وام دهنده معمولی روبرو شوید که آن را تامین مالی کند.
اولین ملکی که در خانه من هک شد، هنوز هم مالک آن هستم. این یک وام FHA است و یک خانه با یک خانه مادرشوهر پشت آن است. و وقتی داشتیم آن را می‌خریدیم، چیزی گفتند و چند عکس برایشان فرستادیم و به او گفتیم که یک خانواده مجرد هستند، اما یک سوئیت مادرشوهر پشت آن است و بعد آن را تامین کردند. بنابراین می داند که به آن وام دهنده بستگی دارد، اما او کاملاً درست می گوید. چیزی که قطعاً باید به آن فکر کرد، و این فقط به این معنی است که اگر آن وام دهنده نمی خواهد این کار را انجام دهد، به این معنی نیست که دیگری نمی خواهد.

مایکل:
کاملا.

جمیل:
مایکل یه سوال دیگه شما به بازپروری 15,000 دلاری اشاره کردید، اما یک جدول زمانی سه هفته ای را گفتید. و به طور غریزی برای من، من تجربه زیادی با پیمانکاران دارم و همیشه یاد گرفته ام که هر چیزی را که به شما می گویند هزینه ای دارد را دوبرابر می کنید، و همچنین جدول زمانی را دو برابر می کنید، نه به این دلیل که آنها ناصادق هستند، بلکه به این دلیل که آنها ناصادق هستند و بنابراین وقتی این را در نظر می گیرید، چه مدت این پیمانکار را می شناسید و چه تجربه ای با او دارید؟ من فکر می کنم 15,000 دلار با در نظر گرفتن هزینه های متورم مواد امروزی بسیار کم به نظر می رسد. این روزها با 5 یا 10 یا 15,000 دلار نمی توانید کاری انجام دهید. و بنابراین من کنجکاو هستم که محدوده کار برای 15,000 دلار چگونه است؟ از آنجا که سه هفته در واقع در دنیای بازسازی زمان بسیار طولانی است، بنابراین من علاقه مند هستم که بدانم این محدوده کار چیست.

مایکل:
حتما حتما. بنابراین، به اندازه کافی جالب توجه است که پیمانکار، پیمانکار یک کشیش است.

جمیل:
اوه خوبه. باشه. بنابراین، جعبه غیر صادقانه را بررسی می کند، درست است؟

مایکل:
قطعا. بنابراین، شاید حدود چهار ماه پیش یا بیشتر از نیوجرسی به اورلاندو رسیدم، و یکی از اولین کارهایی که به عنوان کشیش انجام دادم این بود که می‌خواستم با همه کشیش‌های دیگر آن منطقه ملاقات کنم، و با این مرد آشنا شدم و معلوم شد که او پیمانکار بود گفتم: «هی، من خودم تازه وارد املاک و مستغلات شدم. می‌خواهی با هم کار کنیم؟»
"اوه بله، مطمئنا." بنابراین به نوعی ما با هم آشنا شدیم و هر روز صحبت می کنیم. ما سطحی از اعتماد به یکدیگر و همه این موارد داریم، و معاملات را با هم تجزیه و تحلیل می‌کنیم و چنین رابطه نزدیکی داریم. از نظر وسعت کار، همان‌طور که گفتم، چیزی که ما در مورد آن صحبت می‌کردیم، فقط برای سرعت بخشیدن به آن این است که در مورد رنگ صحبت می‌کنیم. ما داریم صحبت می کنیم که چند چیز قرنیز و تعدادی پیشخوان آشپزخانه را عوض کنیم. تقریباً همین است.

جمیل:
واقعا چیزهای حداقلی

مایکل:
چیزهای واقعاً حداقلی برای سرعت بخشیدن به آن.

هنری:
چه معامله ای.

مایکل:
بله، خیلی عالی است، باید بگویم، مرد. اما کارهای دیگری هم هست که ما دوست داریم انجام دهیم. حدس می‌زنم یکی از سوال‌های من از شما بچه‌ها این بود که می‌خواهم آن را در بالای بازار اجاره کنم، اما می‌توانم بگویم که در حال حاضر اینطور که هست، محیط احتمالاً مانند یک محله C پلاس است. و بنابراین بازسازی بیش از حد چقدر است؟ شما می دانید منظورم چیست؟

جمیل:
آیا محله پتانسیل رفتن به B یا B پلاس را دارد؟ زیرا اگر کامپ‌هایی دارید که B پلاس هستند، می‌توانید روی آن عدد لنگر بیاورید و سپس می‌توانید آن را بالا ببرید و کل محدوده را تغییر دهید.

مایکل:
بله، این پتانسیل را دارد، اما می‌توانم بگویم اگر بخواهم حدس بزنم، می‌توانم بگویم که احتمالاً 10 تا XNUMX سال دیگر داریم.

جیمز:
من فکر می‌کنم این یک سوال عالی است، زیرا ما ملک زیادی نیز می‌خریم که بعداً می‌توانیم آن‌ها را خریداری کنیم. در کوتاه مدت، ما می خواهیم به عنوان ملک اجاره ای نگه داریم. و برای من، وقتی به یک نمایشنامه قدردانی 10 تا XNUMX ساله نگاه می‌کنم، که هیچ ایرادی ندارد، معمولاً دوست دارم مواد ارزان‌تری قرار دهم که ماندگاری بیشتری داشته باشد، یا مواد ارزان‌تر نباشد اما ضد گلوله‌تر باشد، اما مانند LVP. انواع کفپوش های جامد، اقلام غیر قابل تخریب بیشتر، و من پول را در آنجا خرج خواهم کرد، اما من به دنبال لوازم آرایشی کامل نخواهم بود، زیرا اتفاقی که افتاده است، کاری که ما در سیاتل انجام می دادیم این است که ما به نوعی بانک زمین هستیم زیرا به عنوان تراکم در سراسر ایالات متحده تغییر می کند، مانند ایالت واشنگتن که به تازگی قانون جدیدی را تصویب کردند که بر اساس آن هیچ منطقه بندی واحد خانواده ای مجاز نیست. همه چیز مجاز است به صورت جداگانه ساخته شود و به فروش برسد.
بنابراین توصیه من، وقتی به آن معاملات نگاه می‌کنم، در واقع سعی می‌کنم وارد کنم، مطمئن شوم که می‌تواند یک جریان نقدی عالی باشد، زیرا این جریان نقدی 24 درصد پول نقد در بازده نقدی است و 20 درصد در معامله باقی می‌ماند. این یک بازگشت عالی است. شما می‌توانید از آن جریان نقدی استفاده کنید و من پیشنهاد می‌کنم حداقل‌هایی را انجام دهید که دوام داشته باشند. اما پس از اینکه به رویداد مسیر بعدی پیشرفت رسیدید، که طی 10 تا 1031 سال آینده است، سپس به بازسازی کامل بروید زیرا ممکن است بتوانید در واقع هر سه واحد را کنار بگذارید، آنها را جداگانه بفروشید، و سپس XNUMX واحد بزرگتر را بفروشید. به یک ملک بزرگتر تبدیل شود.
اما وقتی آن کاندوها را انجام می‌دهید، گاهی اوقات مجبور می‌شوید برای بهبود آن، بازسازی‌های اساسی انجام دهید، خطوط آب جدید اضافه کنید، انواع فاضلاب‌ها را انجام دهید. بنابراین به نظر من، همیشه بهترین کار این است که سبک اجاره ضد گلوله آن را دریافت کنید، منتظر آن مسیر پیشرفت باشید، سپس تخلیه کنید و سپس به دنبال قیمت بهینه بروید. زیرا اگر اکنون این کار را انجام دهید، بازار ممکن است در 10 سال آینده متفاوت به نظر برسد و سپس باید همه چیز را دوباره از نو انجام دهید. و بنابراین، اگر فکر می‌کنید این بازی پنج تا ده سال است، پس فقط به جایی برسید که می‌تواند خود را حفظ کند و با هزینه‌ها و هزینه‌های تعمیر و نگهداری از بین نخواهید رفت و سپس پنج تا ۱۰ سال دیگر به دنبال شکست بزرگ باشید. .

دیو:
مایکل، شما گفتید که می‌خواهید با دلار بالا اجاره کنید، که بدیهی است که هدف همه است، اما شما همچنین هر سه واحد را به یک مستاجر اجاره می‌دهید. آیا فکر می‌کنید این به وضعیت اجاره شما کمک می‌کند یا به دلیل فاکتور راحتی، اجاره بهای کلی خود را کاهش دادید؟

مایکل:
اجاره را فقط به خاطر فاکتور راحتی پایین آوردم. و همچنین مردی که وارد می شود یک اجاره کننده قوی است، و من فکر کردم، به جای اینکه مجبور باشیم با مدیریت سه واحد مجزا سر و کار داشته باشیم، فقط یک نفر را داشتیم، و معلوم شد که آن مرد نیز یک پیمانکار است، بنابراین او گفت که " مایل باشید کارهای بدی برای من انجام دهید، بنابراین این هم جذاب بود. بنابراین من اجاره را کمی برای او کاهش دادم.

دیو:
آیا او به سه آشپزخانه نیاز دارد یا برنامه سه واحدی چیست؟

کتی:
آره، این چیزی بود که می خواستم بپرسم.

مایکل:
در واقع، بچه های سن دانشگاه او به تازگی فارغ التحصیل شده اند و حداقل برای چند سال به جایی برای زندگی نیاز دارند. و بنابراین ایده این است که همه با هم در ملک زندگی کنند. بنابراین فکر می کنم حداقل برای چند سال خوب خواهیم بود.

دیو:
خوب، اگر بچه های دانشگاهی در آنجا زندگی می کنند، قطعاً با چیزهای ارزان تر بروید.

جمیل:
آیا نرخ اجاره با یک مستاجر ماهیانه 3,300 است یا کمتر از آن؟

مایکل:
بنابراین ما در 32 هستیم.

جمیل:
خوب، پس فقط صد دلار تخفیف. اصلا بد نیست

کتی:
چگونه برای او غربالگری کردید؟ چگونه می دانید که او مستاجر خوبی است؟

مایکل:
من او را در فرآیند RentRedi، RentRedi، نرم افزار قرار دادم. همچنین، او با یک گزارش Experian که یک ماه پیش یا بیشتر انجام شده بود، آمد و من از او خواستم صورت‌های بانکی و اظهارنامه مالیاتی سال گذشته خود را ارائه دهد. و بنابراین من همه این کارها را انجام دادم. و من هنوز به نوعی در حال بررسی مسائل دولتی هستم تا ببینم آیا ورشکستگی یا چیزی شبیه به آن وجود دارد، اما به نظر می رسد همه چیز در حال انجام است.

هنری:
من در بالای آن تماس مراجع می خواهم. بنابراین اگر او صاحبخانه قبلی داشته باشد، من با آنها تماس تلفنی می‌گیرم. من دوست دارم از صاحبخانه های گذشته بپرسم، زیرا آنها به شما گزارش می دهند. و سپس آخرین سؤالی که معمولاً از آنها می‌پرسم، همانطور که می‌گویم، یا اگر صاحبخانه است، از آنها پرسیدم، اگر فرصت داشتید دوباره به آنها اجاره می‌دهید؟ و اگر کارفرما است، اگر خوداشتغال نیست، باید با کارفرمایانش تماس بگیرید.

جمیل:
من می خواهم به آن اضافه کنم، به سراغ صاحبخانه ها برگردید زیرا آخرین صاحبخانه ممکن است فقط برای بیرون آوردن آنها دروغ بگوید.

دیو:
دقیقا.

کتی:
آره.

جیمز:
یک چیز، مایکل، که شما به آن اشاره کردید این بود که این مرد مایل است روی ملک شما کار کند. من بارها این کار را انجام داده ام. من این کار را به روش درست و به روش اشتباه انجام داده ام. یکی کلامی است مانند "هی، من به شما کمک می کنم بعداً روی این ویژگی کار کنید." و این عالی است، و این یک ژست عالی است. اما مشکل در بسیاری از مواقع است که واقعاً اتفاق نمی افتد. و بنابراین این فرصتی است که من همیشه به دنبال آن هستم. چگونه می توانم چیزها را برای کاهش هزینه های خود جمع کنم، چه ساخت و ساز، چه تعمیر و نگهداری اجاره. اگر من به یک مدیر ملک یا چیزی که در آنجا کار می کند اجاره می دهم، شاید به آنها نرخ کمتری بدهم زیرا آنها به دنبال ساختمان هستند. اما این یک فرصت عالی است برای کاهش سرعت و گفتن، "هی، من حاضرم ماهی صد دلار به شما تخفیف بدهم. بازار 3300 است، شما آن را با 3200 دریافت می کنید، اما من از شما می خواهم که این موارد نگهداری را برای مدت اجاره پوشش دهید.
و از آنجا که این می تواند صدها دلار در ماه برای شما صرفه جویی کند، که به طور قابل توجهی بر جریان نقدی شما تأثیر می گذارد. و لازم نیست آن را بزرگ بسازید، اما فقط بگویید: «هی، اگر هر یک از این 10 مورد اتفاق افتاد، حاضرید بیرون بیایید و کار را رایگان انجام دهید و من هزینه مواد را پرداخت می کنم. ” و من می‌توانم بگویم که بهتر است آن را از قبل قفل کنید زیرا بازده کلی آن، اگر او برای سه سال آنجا باشد، شما 4، 5 درصد اضافی را با جریان نقدی در جیب خود می‌گذارید زیرا اینطور نیستید. در مورد هزینه های تعمیر و نگهداری از بین می رود. بنابراین فقط آن را به صورت مکتوب بنویسید و سپس چون من آن را در جایی که می‌گویم، "هی، تو گفتی که قرار است این کارها را انجام دهی." و آنها می گویند: "بله، این صورت حساب شما است." من می گویم، "خب، حالا من بیش از حد پول می پردازم." و بنابراین این یک فرصت عالی است، به خصوص به عنوان صاحبخانه برای اولین بار، تا واقعاً شخصی را در ملک خود حبس کنید که می تواند زندگی شما را برای دو تا سه سال آینده آسان تر کند.

کتی:
اوه خدای من، نمی توانم بیشتر موافق باشم. مطمئن شوید که همه آن به صورت کتبی، قانونی است. مردم نظرات متفاوتی در مورد چیزهای جالب دارند. بنابراین من این کار را در جایی انجام دادم که به دیوارهای بنفش رسیدم. بنابراین هر کاری که آنها انجام می دهند، به نظر من، نیاز به تایید دارد. شما باید بدانید که آنها چه کار می کنند.

جیمز:
دیوارهای بنفش راه خوبی برای به حداکثر رساندن اجاره شما نیستند.

کتی:
رنگ آمیزی مجدد آن برای من چندین هزار دلار هزینه داشت زیرا رنگ آمیزی روی بنفش دشوار است.

مایکل:
اوه خدا

دیو:
خوب، مایکل، از شما برای آوردن این معامله متشکرم. آیا قبل از اینکه از اینجا خارج شوید، آخرین سؤالی برای پانل دارید؟

مایکل:
خنده دار است زیرا من یکسری سؤال داشتم و اکنون که در پایان هستیم، احساس نمی کنم برایم باقی مانده است.

دیو:
خب، این بدان معناست که ما کارمان را انجام دادیم.

مایکل:
بله شما بودید. بله شما بودید. خیلی خوشحالم که اینجا بودم خیلی ممنونم.

دیو:
البته. و تبریک. به نظر معامله خوبی میاد.

جمیل:
کاملا.

هنری:
مبارکت باشه رفیق

مایکل:
متشکرم. متشکرم.

دیو:
مت مک‌مینز، به On the Market خوش آمدید. ممنون که اینجا هستید

مت:
هی، متشکرم که مرا در اختیار داشتی، دیو.

دیو:
خوب، اجازه دهید با بیان کمی در مورد تجربه خود در املاک و مستغلات شروع کنیم.

مت:
تجربه من تا حدودی حداقل است. من یک خانه اصلی دارم که درست در ابتدای کووید خریدم، که به من کمک کرد وارد دنیای املاک و مستغلات شوم. و سپس از آن استفاده کردیم و یک ملک اجاره ای در پنساکولا، فلوریدا خریدیم، و در ابتدا به عنوان AirBNB شروع به کار کردیم و سپس پاییز آمدیم که به اجاره بلندمدت تبدیل شدیم.

دیو:
باشه عالیه. و این جایی نیست که شما زندگی می کنید. در فلوریدا؟

مت:
درست. من در اورنج کانتی، کالیفرنیا، کالیفرنیای جنوبی بزرگ شدم و در پنساکولا به کالج رفتم. بنابراین اینجاست که آشنایی با آن حوزه حاصل می شود.

دیو:
باشه عالیه بنابراین کمی در مورد معامله ای که اکنون به آن نگاه می کنید به ما بگویید.

مت:
خیلی خوب. بنابراین، این یک معامله در بازار بود که من در پنساکولا فقط با پاک کردن هر چیزی که بیش از 90 روز در بازار بود، پیدا کردم. و این یکی در واقع فقط در 40 روز بود که آن را پیدا کردم، اما متوجه شده بودم که آنها سه بار قیمت را کاهش داده اند. بنابراین برای من اینطور بود که "اوه، احتمالاً سعی می کنم از شر آن خلاص شوم، پس بیایید فقط یک پیشنهاد ارائه دهیم." و همانطور که هنری در Mastermind خود می گوید، "فقط پیشنهادات را ارائه دهید و اجازه دهید آنها انتخاب کنند که آیا آن را می خواهند یا نه." پس این کاری است که من انجام دادم. و این یکی در واقع گیر کرد. در 161 لیست شده بود. من آن را در 140 قفل کردم در حال حاضر.

دیو:
عالی. خوب، من می خواهم در مورد آن بیشتر بشنوم. قبل از انجام این کار، برای کسانی از ما که چیزی در مورد پنساکولا نمی‌دانیم، می‌توانید کمی در مورد این منطقه به ما بگویید؟

مت:
بنابراین پنساکولا، چند کالج در آنجا و ایستگاه هوایی نیروی دریایی وجود دارد. بنابراین رفت و آمد و رفت و آمد زیادی در فلوریدا وجود دارد، اما به نوعی نزدیک به سمت آلاباما است. تجزیه و تحلیل بازاری که برای شما انجام دادم فقط در طول سالها به گذشته نگاه کردم، در رکود گذشته خوب عمل کرد. در آنجا نوسان زیادی وجود نداشت. بنابراین من این را به عنوان هی، آنها احتمالا می توانند بسیار پایدار در حال حرکت به جلو در هر چیز دیگری که به سر راه آنها می رسد. و همچنین نسبت فروش به لیست بسیار خوب بود. بنابراین این جایی است که من فقط انتخاب کردم. من فقط با منطقه آشنا هستم. آنها در حال ساختن مرکز شهر هستند، بنابراین، به اعتقاد من، چیزهای خوب زیادی در راه است.

دیو:
عالی. و برنامه شما این است که آن را تغییر دهید، درست است؟

مت:
درست. برنامه من این است که کاهش 20 درصدی املاک را واقعاً برای من کاهش نمی دهد زیرا من دو ملک هستم و در حال حاضر تقریباً خشک شده ام. بنابراین من سعی می‌کنم پول کم یا صفر را از جیبم بیرون بیاورم و سعی می‌کنم اول این پول را برگردانم تا در نهایت BRRRR را شروع کنم و اجاره‌کنندگان را وارد آن کنم و از آن خارج کنم، اما از پول دیگران استفاده کنم.

جیمز:
مت، بنابراین با توجه به بودجه توانبخشی خود در این ملک، A، من قیمت این ملک را دوست دارم، 140، این برای اولین بار زمانی که ریموت را ورق می زنید عالی است، به خصوص قیمت پایین تر، بیشتر شبیه یک لوازم آرایشی به نظر می رسد. دور زدن. و من فکر می‌کنم وقتی خارج از ایالت خرید می‌کنید، نوبت‌های آرایشی عالی هستند زیرا متغیرهای کمتری در آن وجود دارد. نگرانی من در مورد این معامله این است که کمی سخت است. من فکر می‌کنم اعداد برای بسیاری از راه‌های مختلف خوب به نظر می‌رسند، اما در یک تلنگر، ممکن است کمی تنگ باشد، به‌ویژه اگر از راه دور ورق می‌زنید، زیرا اگر نمی‌توانید هزینه را به همان اندازه کنترل کنید، اگر بیش از حد خزش کند. کمی ممکن است شما می توانید نسبتا سریع به رنگ قرمز در این معامله.
علاوه بر این که اگر اهرم را جمع می کنید و به دنبال تامین مالی 100٪ هستید، این هزینه بدهی در آن نقطه از یک باله معمولی بالاتر خواهد بود. بسیاری از مواقع وقتی در حال ورق زدن هستیم، 20، 25٪ را در معامله باقی می گذاریم، که معمولاً در دوره شش تا نه ماهه در آن نقطه به ما باز می گردد. چون وقتی به اعداد تلنگر نگاه می کردم، آیا هنوز نرخ پول سخت خود را در این معامله تعیین کرده اید؟ هزینه بدهی شما در این مورد چقدر است؟ زیرا این تاثیر زیادی بر حاشیه خواهد داشت.

مت:
بنابراین تا آنجا که پول سخت است، روشی که من برای ساختار این معامله برنامه ریزی می کنم این است که پول سختی برای خرید و توانبخشی است. و سپس من یک پول خصوصی دارم که در یک جلسه املاک و مستغلات در اینجا در اورنج کانتی ملاقات کردم که مایل است پیش پرداخت و هر گونه هزینه سربار را برای آن انجام دهد. اما پول سختی که باید امروز قفل می‌کردم، به نقل از آنها حدود 12 درصد با 10 درصد کاهش خواهد بود. بنابراین در حال حاضر منتظر شنیدن از آنجا هستم و سپس این امر تعیین می کند که من در یک معامله کجا هستم.

جمیل:
مت، چه کار می کنی، W2 تمام وقتت چیست؟

مت:
من یک افسر فدرال هستم

جمیل:
اوه مرد عالی بنابراین شما در درک اینکه آیا کسی حقیقت را به شما می‌گوید کاملاً مسلط هستید. در مورد پیمانکار خود چه احساسی دارید؟ آیا نسبت به اعدادی که به شما می دهند احساس خوبی دارید، آیا فکر می کنید دامنه کار با آنچه ارائه می شود مطابقت دارد؟

مت:
من کاملاً مطمئن هستم من در حال بررسی دو مورد هستم. یکی، زمانی که من این ملک را قفل کردم برآورد من 60,000 بود. من دو پیمانکار بیرون آمدند، هر دو تا آخرین قراردادم با آنها رابطه نسبتاً خوبی دارم. یکی در 52 سالگی و دیگری در 65 سالگی وارد شد. من احساس می کنم که یکی از آنها یا من واقعاً خوب خواهم شد، اما تصمیمی در مورد آن نگرفته ام.

جمیل:
آیا دوره بازرسی خود از ملک را پشت سر گذاشته اید؟

مت:
بله، از شنبه، پس همین یک روز پیش. آره

جیمز:
پس مت، بدهی تو قطع شد، من می‌خواهم برگردم چون دارم سعی می‌کنم تلنگر را بفهمم. از آنجایی که flip همیشه بر اساس A است، من فکر می‌کنم رویکرد شما برای بهترین کاری که می‌توانید برای ایجاد سرمایه انجام دهید این است که عمده‌فروشی کنید و در حالی که می‌خواهید برای ادامه خرید املاک اجاره‌ای خود افزایش دهید، تلنگر بزنید. این یک موتور عالی است، یک موتور مالیاتی بالا است، اما واقعا کار می کند. و برای من، وقتی ما به تلنگرها نگاه می کنیم، همه چیز در مورد بازگشت نقدی است. و نگرانی من در مورد این معامله این است که فکر می کنم این معامله روی کاغذ می تواند برای چند استراتژی خروج مختلف از جمله عمده فروشی بسیار خوب عمل کند.
اما در یک معامله تلنگر، اگر هزینه ساخت و ساز شما در حال حاضر کمی بیشتر شده و بدهی شما 12٪ خواهد بود، هزینه فروش در فلوریدا چقدر است؟ آیا معمولاً ... در واشنگتن ما تقریباً 10٪ وقتی چیزی را بیرون می فروشیم پرداخت می کنیم. مالیات غیر مستقیم، هزینه های بسته شدن، هزینه های املاک و مستغلات، هزینه های خارج از کشور چقدر است؟ زیرا اگر ما در واشنگتن بودیم، حاشیه تقریباً زیر 10٪ یا زیر 10,000 به عنوان سود بود که در این معامله بالشتک زیادی نخواهد داشت. و سپس سوال دیگر من برای آن بازار خاص است، وقتی شما در آن محدوده 250 می فروشید، آیا این چیزی است که خریداران انتظار دارند هزینه بسته شدن آنها پرداخت شود؟ زیرا این چیزی است که می تواند به طور قابل توجهی بر این معامله در حاشیه تأثیر بگذارد.

مت:
سوالات عالی جیمز بنابراین صادقانه می گویم، مطمئن نیستم که در هزینه های بسته شدن حدود 6,000 تا 10 چه چیزی را تخمین زده بودم، اما احتمالاً باید در آنجا دقت لازم را انجام دهم و مطمئن شوم که دقیقاً می دانم چه چیزی در این مورد انجام می شود.

جیمز:
بله، چون وقتی در حال ورق زدن هستید، باید همه این هزینه ها را جمع کنیم، هزینه بدهی شما، هزینه ساخت و ساز، هزینه فروش شما، و سپس ببینیم آن عدد خالص چقدر است. بنابراین من قطعاً به بررسی هزینه فروش خواهم پرداخت. چون می دانم که هر شهرستان متفاوت است. من می دانم که ما در واشنگتن یک مالیات غیر مستقیم داریم، بسته به قیمت شما، می توانید 1.2٪ و هزینه فروش را بپردازید، یا اگر گران هستید، تا 3٪ را به عنوان مالیات غیر مستقیم پرداخت می کنید. و بنابراین می تواند یک اختلاف بزرگ و بزرگ در معامله ایجاد کند.

کتی:
و شما مالیات و بیمه اموال دارید و همه این چیزها هر چه بیشتر آن را نگه دارید واقعاً افزایش می یابد. من کنجکاو هستم که آیا مجبور شوید آن را نگه دارید زیرا نمی توانید آن را به آنچه می خواهید بفروشید، نمی خواهید پول خود را از دست بدهید. آیا واجد شرایط هستید، آیا می‌توانید به نرخ بلندمدت پرداخت کنید؟

مت:
آره. من قبلاً با یک وام دهنده صحبت کرده ام به عنوان یک بالقوه جریان نقدی که اگر نیاز به اجاره داشته باشم حداقل خواهد بود، اما جریان نقدی خواهد داشت. بنابراین من آن را به عنوان یک استراتژی خروج پشتیبان دارم.

جمیل:
آیا می توانید با آن سرمایه گذاری مجدد، وام دهنده پول خصوصی خود را خارج کنید؟

مت:
بله، نزدیک است، اما من می توانم آن را پوشش دهم.

جمیل:
عالی.

جیمز:
مت، چه نوع وامی راه اندازی کردی؟ چون وقتی به اعداد اجاره‌ای در این مورد نگاه می‌کردم، معمولاً می‌توانید وامی به قیمت 70، 75 درصد از ارزش دریافت کنید، که به شما وام موجودی در حدود 160، 165 در این مورد می‌دهد. شما همه درگیر 200 به علاوه هزینه های بدهی هستید. و آیا این چیزی است که شما به آن نگاه کرده اید و احساس راحتی می کنید که 30، 40 گرند را در آن معامله بگذارید؟

مت:
این قطعاً مال من نیست... بله، نمی‌توانم بگویم که با آن خیلی راحت هستم، اما به نوعی باید در آن قسمت خروجی کار کنم.

جمیل:
دقیقاً به عنوان آخرین تکنیک مذاکره، من و مت می‌دانیم که دوره بازرسی خود را پشت سر گذاشته‌اید، و این لزوماً بهترین شکل نیست برای مذاکره عمیق‌تر زمانی که دوره‌های دقت لازم را پشت سر گذاشتید، اما این اتفاق می‌افتد. و بنابراین من کنجکاو هستم که آیا، زیرا فکر می کنم شما در این معامله به 10 یا 20,000 دلار دیگر نیاز دارید. و من احساس می کنم که اگر به انگیزه فروشندگان خود نگاه کنید، در حال حاضر چقدر ریسک برای EMD دارید؟

مت:
1300.

جمیل:
بسیار خوب، پس مبلغ قابل توجهی است، اما فکر نمی‌کنم که فروشندگان شما بگویند: «هی، بیایید پول را برداریم و فرار کنیم». بنابراین مایک، من کنجکاو هستم که آیا با تلاش برای بازگشت راحت هستید، حتی اگر یک روز از بازرسی گذشته است، به عقب برگردید و بگویید: "هی، پس از نگاه کردن به شماره های من، فکر می کنم باید یک اعتبار اضافی بخواهید.» فکر می‌کنم اگر 20,000 دلار دیگر از قیمت خرید این معامله تخفیف بگیرید، در وضعیت فوق‌العاده‌ای خواهید بود. و من توصیه می کنم، حتی اگر آنها امتناع کنند، مت، حتی اگر آنها امتناع کنند، گرفتن شات همیشه ارزشش را دارد زیرا شما هنوز این حق را دارید که بگویید: "خوب، آنها رد کردند. من همچنان می روم به جلو. من نمی خواهم 1,300 دلارم را به خطر بیندازم. من می‌خواهم آن را ببندم و توافق را پیش ببریم.» اما شما همچنان حق دارید تلاش کنید و به جلو حرکت کنید. بنابراین من کنجکاو هستم، آیا این چیزی است که انجام آن راحت است؟ و اگر چنین است، من می‌توانم به شما در مورد بهترین تکنیک کمک کنم.

مت:
آره حتما راحته مهم نیست، حتما می پرسم.

هنری:
او در اجرای قانون است، البته می تواند بپرسد.

مت:
آره، رویارویی نقطه ضعف من نیست. اما بله، قطعا، و من هم از کمک قدردانی خواهم کرد. کاملا.

کتی:
جمیل، من کنجکاو هستم، آیا گزینه‌های خلاقانه‌ای وجود دارد که او ممکن است به نحوی فروشنده را برای تقسیم سودی که ممکن است به دست آورد، وارد کند، اگر آنها آن را کاهش دهند تا آنها را تشویق به انجام این کار کنند؟

جمیل:
با توجه به قیمت خرید او در اینجا، من نوآوری را انتخاب می‌کردم که در آن فروشنده مالکیت ملک را حفظ می‌کرد و مت وام‌دهنده خصوصی را وارد معامله می‌کرد، اگر بازسازی انجام می‌شد و هیچ هزینه اولیه یا وامی نداشت. هزینه های ورود به ملک سپس تنها چیزی که او دارد بازسازی است که آنجاست. و او با قیمت فروش 140 با فروشندگانش موافقت می کند، اما فقط 7,000 دلار صرفه جویی در هزینه های بسته شدن و مبدأ خواهد داشت. و برای من بسیار خلاقانه، این استراتژی استراتژیک ترین حرکت بود، زیرا او فقط وام دهنده پول خصوصی خود را به میز می آورد. او مجبور نیست 20٪ را پایین بیاورد، زیرا مجبور نیست مالکیت خود را بگیرد، وام دهنده خصوصی با 52,000 دلار هزینه نوسازی وارد می شود، آنها اکنون به قیمت 192 هستند، او به قیمت 250 می فروشد. سود دارد.

جیمز:
تنها نگرانی من این است که بدانم هزینه فروش و سپس چه کسی. در این اولین بار، بازارهای خریدار خانه واقعاً به دنبال موارد مشابه هستند. اغلب اوقات، من می دانم که در واشنگتن می توانیم ببینیم که آیا هزینه های بسته شدن پرداخت شده است یا خیر. این سه و نیم درصد در بسیاری از مواقع بلافاصله پس از معامله است، و این 50 درصد سود در مورد چیزی شبیه به این است، اما من فکر می کنم این یک راه عالی برای ساختار آن است زیرا مشکل این است که هزینه بدهی این معامله را از بین می برد. . و سپس اگر طولانی شود، می تواند به سرعت قرمز شود.

هنری:
جمیل، نظر شما برای یک عمده فروش چیه؟ بنابراین، اگر در آن مذاکره از فروشنده بخواهید پایین بیاید، اما از عمده‌فروش نیز بخواهید مقداری از هزینه‌اش را جبران کند، چه فکری می‌کنید، بنابراین حد وسطی وجود دارد؟

جمیل:
پس این از یک عمده فروش هم خریده شده است، یا او همان کسی بود که رفت، فکر کنم مستقیماً به نمایندگی رفت، درست است؟

مت:
خواهر و نماینده در بازار.

جمیل:
آره. باشه. بنابراین من فکر می کنم که می تواند یک بازی وجود داشته باشد که از نماینده بخواهیم به سمت پایین برود زیرا آنها نمایندگی دوگانه انجام دادند، مت؟ نماینده لیست نمایندگی شما را داشت؟

مت:
من از طریق نماینده خودم رفتم.

جمیل:
باشه. بنابراین من انجام نمایندگی دوگانه را دوست دارم زیرا شما اکنون نماینده لیست را در موقعیتی قرار می دهید که آنها اکنون دو برابر کمیسیون برای بازی کردن دارند. و وقتی واقعاً می‌خواهند کاری را انجام دهند، اغلب حاضرند با 3 درصد بازی کنند زیرا می‌خواهند معامله بسته شود. و بنابراین معمولاً وقتی در بازار خرید می‌کنم، همیشه مستقیماً به یک نماینده فهرست می‌روم، درخواست نمایندگی دوگانه می‌کنم، یا فقط می‌گویم: «هی، ببین، می‌توانم بدون نمایندگی وارد شوم، بیایید 3٪ را بدهم. بسته به قیمتی که می‌خواهم به خودم یا فروشنده‌هایتان برگردم و فقط برای اینکه معامله را شیرین‌تر کنم یا برای خودم و صاحب خانه منطقی‌تر کنم.» من فکر می کنم در این مثال خاص، شما یک نماینده خریدار دارید، که خوب است زیرا وظیفه امانتداری آنها در قبال شما است.
و بنابراین فکر می‌کنم که شما واقعاً باید با نماینده خریدار خود صمیمانه صحبت کنید و بگویید: «من به این اعداد نگاه می‌کنم و کمی نگران هزینه وام خود هستم. بازار." و اگرچه بازار در پنساکولا قوی است، من در فلوریدا واقعاً خوش‌بین هستم. ما فقط داده های اقتصادی در حال حاضر بهترین نیست. فدرال رزرو از افزایش بیشتر نرخ بهره خبر می دهد. و بنابراین با این گفته، هنوز ممکن است مقداری استهلاک در دارایی شما وجود داشته باشد که حساب نکرده اید. و اگر 5 یا 10 درصد دیگر در ARV خود در آن خاصیت فرو ببرید، تمام شده است. این یک واقعیت است، و من فکر می‌کنم حتی در آخر هفته و در طول هفته گذشته، شاهد آشفتگی‌های زیادی بوده‌ایم، بانک‌ها تعطیل شده‌اند، بانک‌ها در حال وقوع هستند. چیزهای زیادی وجود دارد که می توانید از آنها به عنوان شاخص های اقتصادی استفاده کنید که شما را برای حرکت رو به جلو عصبی می کند. و من فکر می کنم که اگر این موقعیت ها را به میز بیاورید، همچنین بازرس دارای مجوز را استخدام کرده اید، آیا این کار را برای دوره بازرسی خود انجام داده اید؟ آیا گزارش بازرسی انجام شده است؟

مت:
نه، من دو پیمانکار دارای مجوز بیرون آمدند و داخل ملک را حفاری کردند.

جمیل:
باشه، عالی به اندازه کافی خوب. بنابراین من نیز از آنها استفاده خواهم کرد. و من فکر می‌کنم که برای شما هوشمندانه‌تر است که از دو عدد بالاتر استفاده کنید، فقط به این دلیل که عدد بالاتر احتمالاً عدد درستی است تا عدد پایین‌تر. وقتی به دنیای قراردادها نگاه می‌کنید، من هرگز معامله‌ای کمتر از آنچه آنها گفته‌اند انجام نداده‌ام. همیشه بیشتر است، و خواهرم پیمانکار من است، من بیشتر از هر کسی در دنیا به او اعتماد دارم و هنوز هم همیشه اشتباه است. و بنابراین با این گفته، من فکر می کنم که شما یک پرونده واقعا قوی برای ارائه به نماینده خریدار خود دارید که سپس باید پرونده را به نماینده لیست ارائه دهد. بنابراین در آنجا کمی اصطکاک وجود خواهد داشت زیرا قرار است بازی تلفنی انجام دهید. و حتی می توانید به نماینده خود این حق را بدهید که ایمیل شما را فوروارد کند.
من موردی را مطرح می‌کنم، می‌گویم: «ببینید، با توجه به این پیشنهادی که من دریافت کردم، با توجه به داده‌های اقتصادی که در حال بررسی آن هستیم و با دیدن همه چیزهایی که در هفته گذشته رخ داد، من در این مورد اعتماد کمتری دارم. معامله با این قیمت و من واقعا فکر می کنم این فروشنده ها می خواهند این خانه را جابجا کنند. من واقعاً می خواهم در این قرارداد اجرا کنم، اما برای اجرا در 140 بسیار عصبی هستم."

کتی:
جمیل، آنچه را که می گویی دوست دارم، زیرا این خانه در بازار بوده و آنها می خواهند از شر آن خلاص شوند.

جمیل:
و سه کاهش قیمت داشتند. و این سیگنالی است که این افراد با انگیزه هستند.

کتی:
آنها نشانه خوبی هستند برای اینکه به عقب برگردند و بگویند که سرما می خورید و همین آخر هفته گذشته برای آنها کافی است تا بفهمند که ورشکستگی بانکی وجود دارد و به آن رسیدگی کنند. چه چیزی رو مجبوری از دست بدی؟

جیمز:
و این یکی است، من فکر می کنم نکته مهم در حال حاضر این است که بازار تغییر کرده و سرعت بازار تغییر کرده است. همه ما همه چیز را بدون هیچ بازرسی، بازرسی سریع در دو سال گذشته می نوشتیم. شما دیگر نیازی به انجام آن ندارید. و آنچه واقعاً مهم است این است که در حال آماده کردن معامله خود هستید، جدول زمانی بازرسی شما را می توان تمدید کرد. و اگر بدهی خود را قفل نکرده اید، پیشنهادات شما ثابت نیست و درک کامل هزینه را ندارید، اشکالی ندارد. می‌خواهید در آن نقطه برای تمدید امکان‌سنجی درخواست کنید، زمان بیشتری بگیرید. هرچه زمان بیشتری داشته باشید، بهتر می توانید معامله خود را آماده کنید. هرچه زمان بیشتری داشته باشید، آمادگی بیشتری داشته باشید، ریسک کمتری در معامله خواهید داشت. و بنابراین هرگز تا زمانی که تمام راه را در جایی که در مورد تامین مالی خود احساس خوبی دارید، قفل نکنید، آن را تنظیم نکنید.
زیرا همچنین، اگر آن وام دهنده ثانویه در لحظه آخر شما را وثیقه بگذارد، اگر قفل نشده باشد و تعهد کامل به آن داشته باشد، اینجاست که پول هنگفت شما می تواند در خطر باشد. و بنابراین از این امکان استفاده کنید تا اصطلاح خود را به درستی تنظیم کنید. و من فکر می کنم، مت، یک سوال من این است که این اجاره برای چه چیزی است؟ از آنجایی که فکر می‌کنم ممکن است نوع نادرستی را در این مورد ورق بزنم و شاید آن را برای شخصی مانند جمیل که خریدار و اجاره‌دهنده کامل دارد بیاورم، منظورم این است که قیمت خوبی در منطقه‌ای با رشدی است که مردم می‌توانند از عهده آن برآیند. اگر وامی به مبلغ 160,000 دارید، من به آنها نگاه می کنم، که بسیاری از مردم 40 گرند را در یک ملک اجاره ای می گذارند که ماهانه 1250 پرداخت می شود. شما ممکن است بتوانید آن را به صورت عمده فروشی کنید، که شما را به هدف خود در ساختن سرمایه و عدم پذیرش این ریسک، که کمی ناچیز است، می رساند.

مت:
آره دوستش دارم. میانه اجاره و هزینه برای آن منطقه خاص 1475 ماهانه است. بنابراین اجاره ها در آنجا قطعا قوی هستند.

جمیل:
من خوشحالم که شما را با افراد قوی در آنجا نیز مرتبط می کنم. من فکر می کنم در کنار هم، مت، اگر شما، تاریخ بسته شدن شما چه زمانی است؟

مت:
3 آوریل.

جمیل:
خوب، پس شما کمی زمان دارید. بنابراین کاری که من در این دوره انجام خواهم داد این است که یک مذاکره مجدد قوی را مطرح کنم. در ضمن، یک استراتژی خروج عمده فروشی را امتحان کنید. حتی اگر با این 5,000 دلار درآمد داشته باشید، مت، 5,000 دلار است. شما ریسک 13 را می کنید تا 5 بزرگ شوید. این یک بازگشت عالی است. شما آن را در داخل و خارج انجام می دهید، به سراغ بعدی می روید. اما من همچنین فکر می کنم که اگر در آن مذاکره مجدد موفق باشید، فرصتی برای اضافه کردن چیزهای مثبت دارید. فرض کنید می گویید این را به قیمت 145 عمده فروشی کنید و 10 یا 20,000 دلار دیگر از قیمت خرید دریافت می کنید. حالا ناگهان با ورق زدن کاغذ همان چیزی را می سازید که قرار بود در ورق زدن بسازید. و این برای من، از طرف شخصی که مدل کسب‌وکارش عمده‌فروشی است، به شما می‌گویم که بیشتر از چکش زدن به خانه‌ای هر روز هیجان‌زده‌ام می‌کند.

کتی:
من همچنین می‌پرسم که آیا تصمیم گرفتید آن را فقط خرید و نگه دارید، اگر مجبور نباشید واقعاً آن را آماده کنید و اجاره بیشتری داشته باشید، تعمیر کمتری خواهد داشت، آیا این قیمت ساخت و ساز کاهش می‌یابد؟

مت:
این یک فکر خوب است، قطعاً چیزی است که من می خواهم پس از صحبت با شما بچه ها به آن توجه کنم.

کتی:
به نظر یک اجاره عالی است. بله، این یک بازار عالی است. دینامیک زیاد بزرگترین نگرانی من در مورد آن ملک به عنوان خرید و نگهداری این است که پنساکولا آنقدر تحت تأثیر طوفان قرار گرفت که تصور می‌کنم بیمه فقط نجومی است، اما با این حال، اعداد هنوز هم می‌توانند واقعاً برای خرید و نگه داشتن سرمایه‌گذار با آن قیمت کار کنند.

مت:
نکته بسیار خوبی در این مورد

هنری:
من از صمیم قلب با جمیل موافقم. همان پیشنهاد من این بود که شاید ببینیم جمیل در آن بازار خریدار دارد یا نه، زیرا این یک نقطه خرید و نگه داشتن قیمت عالی است. نکته دیگر این است که، همانطور که شما در حال انجام این مذاکره مجدد هستید، من تمام شرکت های LLC را که صاحب خانه در محله های اطراف هستند، جمع آوری می کنم. زیرا معمولاً سرمایه گذارانی هستند که از آن به عنوان اجاره استفاده می کنند. و سپس آن لیست را بر اساس LLC که بیشترین مالکیت را دارد اولویت بندی می کنم. و سپس می‌دیدم که صاحب LLC چه کسی است و با آنها تماس می‌گرفتم و می‌گفتم، آیا این معامله را برای قیمت XYZ می‌خواهید؟ چون واضح است که آنها محله را دوست دارند، اجاره های دیگری در محله دارند و ممکن است مایل به پرداخت این قیمت باشند. و شما می توانید خریدار خود را از این طریق نیز پیدا کنید. بنابراین من امروز این کار را انجام خواهم داد.

مت:
پیشنهاد عالی، هنری متشکرم.

جمیل:
و اگر با این فرآیند آشنا نیستید، هنری احتمالاً می‌تواند شما را به صورت آفلاین نیز راهنمایی کند. من ابزاری دارم که می‌توانم در ردیابی به شما کمک کنم و شما یک افسر مجری قانون فدرال هستید، می‌دانید چگونه هر چیزی را پیدا کنید.

دیو:
باشه مت خب ممنون امیدواریم این توصیه برای شما مفید بوده باشد. از اینکه معامله را برای ما به ارمغان آوردید و همه اینها را با ما به اشتراک گذاشتید سپاسگزاریم.

جمیل:
متشکرم از خدمات شما هم من

مت:
من از آن قدردانی می کنم. ممنون رفقا. من احساس می کنم که تحصیل کرده ام، بنابراین برای آن متشکرم.

کتی:
عالی.

دیو:
بسیار خوب، خوب، از همه شما برای شرکت در آگهی تجاری کسب و کار مربیگری هنری متشکرم.

کتی:
من دوست دارم تفاوتی که او ایجاد می کند را ببینم. فقط جلسات فوق العاده

دیو:
نه، جدی، مرد، عالی بود. هر دوی آن‌ها، هم مت و هم مایکل بسیار جالب بودند، می‌دانستند در مورد چه چیزی صحبت می‌کنند، آماده بازخورد بودند. صحبت کردن با آنها عالی بود. بنابراین هنری، چه احساسی نسبت به پیوستن دانش‌آموزان به نمایش داشتید؟

هنری:
مرد، فکر کردم فوق العاده است، مرد. کمک به مردم برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آشکارا یکی از علاقه های من است. به همین دلیل است که من به طور کلی در این نمایش اینجا هستم. اما وقتی شاگردانم معاملاتی می‌گیرند و وقتی من معاملاتی می‌گیرم، هیجان‌زده‌تر می‌شوم، و بدیهی است که مایکل اولین معامله املاک و مستغلات خود را با سه واحد خانواده‌اش شکست داد. و این همان کاری است که همه دوست دارند انجام دهند. و سپس فکر می‌کنم برخی از افراد به معامله مت نگاه می‌کنند و می‌گویند: "اوه مرد، این نقطه سختی است." اما من از همه می خواهم که به این موضوع از دید دیگری نگاه کنند. کاری که مت انجام داده این است که اقدامات گسترده ای انجام داده است. او در حال یادگیری آزمایش با آتش است. و بسیاری از مردم از انجام این کار می ترسند. آنها از بیرون رفتن، تجزیه و تحلیل معاملات و ارائه پیشنهاد می ترسند.
زیرا آنها فکر می کنند که اگر خود را وارد یک معامله بد کنند، دنیا به پایان می رسد و معاملات بد لذتی ندارند. اجازه نده من آن را بیرون بگذارم. اما در پایان، اگر مت از این معامله کناره‌گیری کند، چون از ریسکی که می‌پذیرد خوشش نمی‌آید، 1,300 دلار ضرر می‌کند، اما واقعاً 1,300 دلار ضرر نمی‌کند. او 1,300 دلار برای تحصیلات باورنکردنی پرداخت کرد، برای تحصیلات بیشتر از آنچه که می توانست در کلاس کسی دریافت کند. تحصیلات بیشتری که او در Mastermind دریافت می کند. او با آتش محاکمه شد، باید برود یک معامله پیدا کند، معامله را تجزیه و تحلیل کند، با یک نماینده صحبت کند، پیشنهاد بدهد، بازرسی ها را انجام دهد، برگردد و دوباره مذاکره کند تا معامله را به جایی که الان منطقی است برساند، و سپس به چندین استراتژی خروج نگاه کنید تا سعی کنید به جایی که منطقی است بروید.
و سپس اگر اینطور نشد، پس باید از آن خارج شود. سپس او باید خارج شود و 1300 دلار از دست بدهد. خوب، مرد، بسیاری از مردم این کار را انجام نمی دهند. و از آنجایی که آنها این کار را انجام نمی دهند، خود را در موقعیتی قرار نمی گیرند که ثروت بسازند. اما مت قرار است خود را در موقعیتی بیابد که بتواند از این معامله پول دربیاورد، یا اگر این کار را نکند، به دلیل تحصیلاتی که با آن 1,300 دلار برای خودش خریده است، در معامله بعدی شکست خواهد خورد. فکر می کنم باور نکردنی است که او چنین اقدامی را انجام داده است

جیمز:
تماس با قراردادهای برابر.

هنری:
کاملاً درست است.

جمیل:
من فکر می کنم او درس های بسیار مهمی را نیز آموخت. و همانطور که گفتی، هنری، همه اینها خارق العاده است، اما چگونه می توانم قرارداد مایکل را به دست بیاورم؟

هنری:
آیا می خواهید لینک عضویت در برنامه من را به شما بدهم؟

دیو:
میخواستم بپرسم اگه میشه تخفیف بگیریم.

جیمز:
آره، جمیل، تو عمده فروش هستی. آیا قرارداد مایکل را به من می‌دهی؟

جمیل:
درست. منظورم این بود که من سعی می‌کردم او را از این موضوع خارج کنم، اما او قبلاً آن را بسته بود، بنابراین من فکر کردم، اوه.

کتی:
او بهتر است به آن اعداد عادت نکند زیرا یافتن دوباره آن ممکن است سخت باشد. اما چه کسی می داند؟

هنری:
این یک معامله فریاد است، معامله فریاد.

دیو:
برای او خوب است. خوب، از همه شما برای حضورتان متشکرم. خیلی حال داد. ما دوست داریم نظرات شما را در این مورد بشنویم. این اولین باری است که یکی از این برنامه های زنده را با چند نفر انجام می دهیم. می‌توانید هر یک از ما را در اینستاگرام پیدا کنید یا می‌توانید در انجمن‌های BiggerPockets پست بگذارید، جایی که یک فروم On the Market وجود دارد که به طور خاص آن را بررسی و بررسی می‌کنیم. پس امیدوارم همه قدر آن را بدانید. از همه شما برای گوش دادن متشکریم، و شما را برای قسمت بعدی On The Market خواهیم دید.
On The Market توسط من، Dave Meyer و Kailyn Bennett ساخته شده است، توسط Kailyn Bennett تهیه شده است، ویرایش توسط Joel Esparza و Onyx Media، توسط Puja Gendal تحقیق شده است، و از کل تیم BiggerPockets تشکر می کنم. محتوای نمایش در بازار فقط نظرات است. همه شنوندگان باید به طور مستقل نقاط داده، نظرات و استراتژی های سرمایه گذاری را تأیید کنند.