Mida teeb elamumajanduse ja linnaarengu osakond (HUD)?

Selles artiklis

. USA elamumajanduse ja linnaarenduse osakond (HUD) on föderaalne valitsusasutus, mis aitab inimestel saada ligipääsu taskukohasele eluasemele. Enamik ameeriklasi seostab HUD-i riikliku eluasemeabi ja madala sissetulekuga perede abistamisega. Kuid HUD-programmid aitavad ka üksikisikutel kvalifitseeruda FHA laenud, teha kodu parendusi ja jõustada õiglase eluaseme seadusi üleriigiliselt. 

Paljud kinnisvarainvestorid kaaluvad oma portfelli laiendamiseks HUD-kodude ostmist. HUD-ga suletud kodusid müüakse sageli alla turuväärtuse, mis võimaldab teil kasumi saamiseks taastusravi ja kinnisvara ümber pöörata. 

HUD-i eluasemeprogrammid on aga ka suurepärane võimalus peredele oma esimene kodu soetada. Sellised skeemid nagu "Hea naabri programm" või "HUD $ 100 dollari programm" pakuvad madala sissetulekuga peredele kodu ostmiseks väga taskukohaseid rahastamisvõimalusi.

See artikkel uurib, mida on vaja HUD-kodu ostmiseks ja kas seda tüüpi eluase võib olla kasumlik. Samuti saate teada suletud HUD-vara ostmise plusse ja miinuseid.

Mis on HUD Home

A HUD koju on arestitud kinnisvara, mis on arestitud majaomanikelt, kes jätsid oma FHA (Federal Housing Administration) laenu maksmata. HUD-kodud võivad olla mis tahes tüüpi kinnisvara – traditsiooniline kodu, kahekorruseline või isegi järelkäru. FHA maksab ülejäänud hüpoteegi ja HUD paneb kinnisvara eluasemeturule. 

Kinnisvaraturule tulevad HUD-kodud müüakse "nagu on". Seetõttu ei saa te oodata kinnisvara uuendamist, renoveerimist ega remonti. Lisaks, kuna eelmised kinnisvaraomanikud kannatasid rahalistes raskustes, võib vara olla lagunenud. Kuid need kodud on tavaliselt selle piirkonna odavaimad. 

HUD programmid

HUD-programmid said alguse 1965. aastal, kui president Lyndon B. Johnson asutas agentuuri. Selle missiooniks on "luua tugevad, jätkusuutlikud, kaasavad kogukonnad ja kvaliteetsed taskukohased kodud kõigile." Selle eesmärgi saavutamiseks viib HUD läbi erinevaid programme, et tagada taskukohane üürikorter ning aidata peredel nautida rahalist kindlustunnet ja paremat elukvaliteeti.

Siin on mõned erinevatest HUD-i eluasemeprogrammidest, mille eesmärk on pakkuda rahalist abi kõigile, kes soovivad kodu osta või rentida.

Eluaseme valiku vautšeri programm

Tavaliselt kutsutakse 8. jagu korpus, see programm pakub üüriabi madala sissetulekuga peredele, puuetega inimestele või vanematele inimestele. Üürileandjad, kes üürivad 8. jao üürnikele, peavad tagama, et kinnisvara vastab minimaalsetele tervise- ja ohutusstandarditele või ületab neid. Lisaks saavad üürnikud hüpoteegi tasumiseks vautšereid. 

Section 8 eluaseme saamiseks peab perekond vastama konkreetsetele kriteeriumidele. Nende hulka kuuluvad pere suurusel põhinev mediaansissetulek, hea üüriajalugu, karistusregistri puudumine ja HUD-i korterite või kodude heakskiidetud nimekirjast valimine. 

Seejärel kiidab kohalik avalik eluasemeamet heaks jaotise 8 taotlejad. 

Föderaalsed eluasemeabi laenud

FHA pakub hüpoteegi- ja laenukindlustust inimestele, kes muidu ei pruugi tavaliste hüpoteeklaenureeglite kohaselt kvalifitseeruda. Otse laenu pakkumise asemel kaitseb FHA heakskiidetud laenuandjaid finantsriskide eest, kui majaomanik jätab hüpoteeklaenu tasumata. FHA võib aga need kinnisvarad välja jätta, mis muutuvad seejärel HUD-kodudeks.

Siin on mõned kriteeriumid FHA laenu saamiseks:

• võla ja sissetulekute suhe on alla 43%
• 580% sissemakse krediidiskoor peab olema vähemalt 3.5
• 500% sissemakse jaoks on krediidiskoor vahemikus 579–10
• Maksa Hüpoteeklaenu kindlustusmakse (MIP)
• Olemas töötõend ja püsiv sissetulek
• Elage kodus peamise elukohana

Ühenduse arendustoetused (CDBG)

HUD-programmid aitavad tagada ka turvalise eluaseme ja õiglased elamisvõimalused. Näiteks CDBG programm annab kogukondadele rahalist abi elamute ja mitteeluhoonete taastamiseks ja parandamiseks. Lisaks aitavad toetused parandada kommunaalteenuseid ning parandada juurdepääsu tööhõivele ja avalikele teenustele.

HOME investeerimispartnerluste programm

. programm KODU pakub föderaalseid vahendeid üürnike ja majaomanike eluaseme parandamiseks. See programm on mõeldud spetsiaalselt peredele, kelle kombineeritud sissetulek jääb alla piirkonna keskmise pere sissetuleku taseme.

Näiteks võib madala sissetulekuga majaomanik saada raha oma kodu remondiks või taastamiseks, et see ilmastikukindlus või hädapärast remonti teha. Või saavad pered taotleda üürnikupõhist üüriabi, mis aitab tasuda eluasemekulusid või tasuda üürikinnisvara tagatisraha. 

Õiglase eluaseme seadus

. Õiglase eluaseme seadus on HUD programm, mis tagab, et eluasemepakkujad ei saaks diskrimineerimise alusel kellelegi eluaset keelata. Seetõttu ei saa üürileandjad ahistada, keelduda müümast või rentimast ega muuta eluaset kättesaamatuks järgmiste tegurite tõttu: 

• vanus
• Sooline identiteet
• Seksuaalne orientatsioon
• Religioon
• Rahvuslik päritolu
• Perekonnaseis
• Rass
• Värv
• Puue

Õiglase eluaseme seadus kehtib ühtviisi nii kodu müüvatele majaomanikele kui ka korterit üürivatele üürileandjatele. 

Kuidas osta HUD-i kodu

HUD-kodu ostmine võib olla suurepärane viis kinnisvara osas hea tehingu tegemiseks. Neid suletud kodusid müüakse sageli soodushindadega, muutes need potentsiaalsetele investoritele ja majaomanikele atraktiivseks.

Siiski tekib küsimus: kuidas saate HUD-i kodu osta?

Nagu iga kinnisvara ostmise puhul, algab ostuprotsess nõuetekohase hoolsusega. Seetõttu on ülioluline uurida oma sihtturgu, analüüsida müügihindu ja arvutada remondijärgsed väärtused (ARV). Lisaks oleks kõige parem teada saada HUD-kodu ostmisega seotud tasud.

Järgmine samm on tagada rahaliste vahendite olemasolu. Seega, kui te ei saa teha kodu kohta sularahapakkumist, peate saama hüpoteegi eelkinnituse. See samm annab teile teada, kui palju saate HUD-i kinnisvarale pakkumist lubada.

Siin on vajalikud sammud, kui hakkate HUD-i eluasemeprogrammi raames kodu otsima:

• Otsige müüdavaid HUD-maju: . HUD veebisait loetleb erinevad föderaalasutused, millel on müüa kinnisvara. Seal saate otsida kodusid osariigi või sihtnumbri järgi. Pidage meeles, et enne kinnisvarainvesteeringu ostupakkumise esitamist peate ootama, kuni esialgne noteerimisperiood lõpeb. 
• Leidke HUD-i heakskiidetud kinnisvaramaakler: HUD aktsepteerib kinnisvara pakkumisi ainult litsentsitud agentidelt või maakleritelt. Seetõttu on oluline leida HUD-i ostuprotsessis kogemustega agent.
• Pakkumise kohta teabe koostamine: Järgmine samm on kogu pakkumisteabe kogumine. See hõlmab tähtaega, kes on pakkumiskõlbulik, ja seda, kas see on määratud "omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks".
• Planeerige kinnisvara ülevaatus: Võimalusel korraldage vara seisukorra kontrollimiseks koduinspektor. HUD-kodusid müüakse "sel kujul" ja need võivad vajada põhjalikku remonti. Kui pakkumiseelne ülevaatus on võimatu, veenduge, et teie pakkumine sisaldaks kodu ülevaatust.
• Esitage oma pakkumine: Tehke soovitud kinnisvarale pakkumine koos oma kinnisvaramaakleri või maakleriga. Kui teie pakkumine on võitnud, on teil tavaliselt tehingu sõlmimiseks aega 30–60 päeva. 

Kes kvalifitseerub HUD-kodu saamiseks?

Igaüks võib kvalifitseeruda HUD-kodu ostmiseks. Omanik-kasutajatest ostjad saavad aga pakkumisprotsessis eelisjärjekorras. Seetõttu on pakkumisprotsessi esimesed 30 päeva reserveeritud omanikest elanikele – see tähendab, et kodu peab olema teie peamine elukoht 12 kuu jooksul. Lisaks ei saanud te viimase 24 kuu jooksul HUD-kodu ostnud.

Pärast esialgse 30-päevase pakkumisprotsessi möödumist ei kehti müügitingimused enam ainult omanike kasutuses. Pärast seda on pakkumine avatud kõigile, sealhulgas fix-and-flip investoritele või investoritele, kes ostavad üüripinda.

Kuidas leida HUD-kodusid

Ainus viis HUD-i eluasemekava alusel müüdavate kinnisvara leidmiseks on aadressil HUDHomestore.gov veebisait. Sait võimaldab teil filtreerida tulemusi, et leida HUD-i sulgemisi osariigi, sihtnumbri, kinnisvara suuruse, hinna ja ostja tüübi alusel. Neid sulgemisomadusi ei leia MLS-i ega muude kinnisvara veebisaitidelt. 

Kuidas rahastada HUD-kodu

HUD-kodu on võimalik osta traditsioonilise rahastamise kaudu, kas traditsioonilise hüpoteegi, FHA laenu, VA laenu, FHA203(k) laenu või sularaha kaudu. HUD-korterite jaoks on aga mitmeid täiendavaid rahastamisvõimalusi. Siin on kõige levinumad:

• Hea naabernaaber programm: See programm aitab kvalifitseeritud riigiteenistujatel – õpetajatel, politseinikel, tuletõrjujatel ja meditsiinitehnikutel – osta kodu 50-protsendilise allahindlusega. Siiski tuleb täita teatud kriteeriumid. Näiteks peavad taotlejad elama kinnisvaras vähemalt kolm aastat.
• Ühe dollari programm: See stiimul aitab madala sissetulekuga peredel osta kodu 1 dollari eest. Abikõlblikud kodud peavad olema turul olnud vähemalt kuus kuud.
• 100 dollari allahindlusprogramm: Madala sissetulekuga omanikust ostjad saavad osta kodu 100-dollarise sissemaksega. 
• Eluasemevaliku vautšeriprogramm: Madala sissetulekuga pered võivad taotleda Section 8 eluaset, et saada rahalist abi, mis aitab muuta hüpoteegimaksed taskukohasemaks. 

HUD-kodu ostmise plussid ja miinused

Oletame, et kaalute HUD-kodu ostmist. Millised on peamised tegurid, mis aitavad otsustada, kas see on rahaliselt mõttekas? Siin on HUD-i vara ostmise eelised ja puudused. 

Plusse

1. HUD-kodu ostmine on odavam

HUD-kodude kõige olulisem eelis on nende hind. Tavaliselt müüakse neid kinnisvara alla oma turuväärtuse. See võib muuta need atraktiivsemaks võimaluseks investoritele või peredele, kes otsivad taskukohast eluaset. 

2. Madalam sissemakse

HUD-kodu ostmine FHA laenuga tähendab, et teie sissemakse võib olla kuni 3.5% ostuhinnast. Seetõttu on tüüpiline sissemakse vahemikus $ 500 kuni $ 2,000, mitte tavaline 20%. Lisaks võite kvalifitseeruda 100-dollarise sissemakseprogrammi jaoks. 

3. Abi sulgemiskulude osas

Paljudel juhtudel saavad HUD-i koduostjad sulgemiskulude abi. See võib aidata tasuda ülekandemakse, salvestustasusid ja muid seotud kulusid. 

4. Vähem konkurentsi HUD-i eluasemeturul

HUD-kodu ostmise eeliseks on ka väiksem konkurents. Edukas pakkuja on see, kes teenib elamumajanduse ja linnaarengu osakonnale suurimat puhaskasumit. See ei põhine ettenägematutel asjaoludel, rahastamisel ega sissemakse suurusel.

Miinused

1. HUD-kodud müüdi nähtamatuks

HUD-maja pakkumise tegemisel ei saa te kunagi osta võtmed kätte kinnisvara. Kinnisvarad müüakse "nagu on" ja nende kinnisvara üle läbirääkimisi ei peeta. Isegi kinnisvara ülevaatuse korral võib tekkida palju seninägematuid remondi- ja taastusraviprobleeme. 

2. Kasutusreeglid ja müügipiirangud

Kui ostate HUD-kodu "omanik-elanikuna", kehtib teile kaks piirangut. Esiteks peate kinnisvaras elama vähemalt ühe aasta. Teiseks ei saa te kahe aasta jooksul teist HUD-maja osta. Võib-olla pole see suur probleem, kuid sellega tasub arvestada.

3. Rahaauku ostmise oht

Levinud probleem HUD-i sulgemisega on see, et võõrutusravi arved võivad olla suured. Kuna eelmine majaomanik ei suutnud hüpoteeki maksta, on maja tõenäoliselt halvas seisukorras. Lisaks võib sulgemisprotsess võtta kaua aega, mis tähendab, et see võib olla tühi olnud mitu kuud või aastaid.

4. Kasutage HUD-i heakskiidetud kinnisvaramaaklerit

HUDHomestore'i veebisaidil loetletud kodu ostmine piirab kasutatava agendi tüüpi. Pakkumise esitamiseks peab kinnisvaramaakler või maakler olema HUD-i heakskiiduga. 

5. Piiratud HUD elamufond

Võrreldes MLS-iga on arestitud müügil suhteliselt vähe. Näiteks on paljudes osariikides müügis vähem kui kümme kinnisvara. Kinnistute puudumine võib muuta sobiva kodu leidmise keeruliseks.

HUD Home KKK

Mis on HUD-i peamised funktsioonid ja eesmärk?

Eluaseme- ja linnaarengu osakonna eesmärk on luua tugevad, jätkusuutlikud, kaasavad kogukonnad ja kvaliteetsed taskukohased kodud kõigile. Erinevate programmide kaudu püüab HUD suurendada koduomanike arvu, toetada kogukonna arengut ja suurendada juurdepääsu taskukohasele eluasemele, mis ei sisalda diskrimineerimist.

HUD teeb selle eesmärgi saavutamiseks koostööd riigi- ja kohalike omavalitsuste, riiklike eluasemeagentuuride ja mittetulundusühingutega.

Kes kvalifitseerub HUD-kodu saamiseks?

HUD-i kodu ostmisel on kaks kriteeriumi jagatud omanikeks ja investoriteks. Esimesed 30 pakkumispäeva on avatud ainult ostjatele, kes kohustuvad viibima kinnisvaras 12 kuud. See hõlmab ostjaid, kes ostavad kodu HUD-programmi kaudu.

HUD-i pakkumisprotsessi teine ​​etapp algab juhul, kui esialgses etapis ei ole laekunud ühtegi edukat pakkumist. Igaüks võib kvalifitseeruda pakkuma HUD-kodule, mis on noteeritud üle kuu. 

Mida HUDi sekretär teeb?

Elamumajanduse ja linnaarengu osakonna (HUD) sekretär nõustab presidenti elamumajandusega seotud küsimustes. Lisaks algatab sekretär poliitikaid ja reegleid ning jälgib programme, et edendada agentuuri missiooni muuta taskukohased eluasemed (üür ja kodu) kättesaadavaks kõigile, eriti madala sissetulekuga peredele.

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.