Uue kavandatava maksuplaani eesmärk on kaotada 1031 vahetust

President Bideni ettepaneku 2024. eelarveaasta eelarve püüab edendada tervishoiu ja hariduse laiendatud juurdepääsu ja paremat taskukohasust, vähendades samal ajal madala sissetulekuga perede makse ja vähendades eelarvepuudujääki, kuid kavandatav rahastamine tuleneb jõukate inimeste maksude tõstmisest ja kinnisvarainvestorite olulise maksusoodustuse kaotamisest. tõenäoliselt lükatakse tagasi paljud kongressis otse. 

Sõltuvalt teie poliitikast võib teil olla maksude osas erinevaid lahendusi. Paljud võivad arvata, et maksuseadustiku muutmine jõukatele vähem soodsaks on keerulisem, kui arvate. Sel juhul võib Bideni ettepanek tahtmatult kahjustada keskklassi perekondi, näitavad uuringud.

Käesolevas artiklis vaadeldakse, kuidas see maksuseadustiku ettepanek võiks mõjutada eelkõige kinnisvarainvestoreid.

Maksude tõstmine rikastele

Kavandatav eelarve tõstaks jõukate ameeriklaste makse mitmel viisil. Näiteks oleks see:

• Suurendada kapitali kasvutulu maksumäära 20%-lt 39.6%-le inimestele, kes teenivad igal aastal vähemalt 1 miljon dollarit
• Tõsta Obamacare’i maksumäära 3.8%-lt 5%-le inimestele, kelle sissetulek on vähemalt 400,000 XNUMX dollarit
• Makske vähemalt 25% maksumäära kõige jõukamatele 0.01% või leibkondadele, kelle väärtus on 100 miljonit dollarit või rohkem
• Vähemalt 37 39.6 dollarit teenivate inimeste isikliku tulu maksumäära tõstmine 400,000%-lt XNUMX%-le, tühistades varasema maksukärbe 
• Piirake Roth IRA kontode maksimaalset panust inimestele, kes teenivad vähemalt 400,000 XNUMX dollarit
• Eemaldab surma korral pärimise aluse suurendamise, mõjutades realiseerimata kapitalikasumit, mis on suurem kui 5 miljonit dollarit (10 miljonit dollarit ühiste esitajate puhul) 

Oluline on märkida, et kuigi kõrgeima 1% efektiivne maksumäär on alates 1970. aastatest langenud, on see siiski rohkem kui kaheksa korda kõrgem Maksufondi andmetel madalam tuluteenija keskmine efektiivne maksumäär. Aga kuna föderaalvalitsus kulutas $ 1.38 triljonit rohkem kui see 2022. aastal tulu kogus, pole üllatav, et poliitikakujundajad kaaluvad jõukate maksumäärade tõstmist, eriti kuna varanduslikud erinevused olid väiksemad aastatel, mil kõrgepalgalised maksid rohkem. uurimistöö kummutab väidet, et maksude langetamine parandab majandust ja valitsus kogub vähem tulu kui maksumäärad on madalamad, võib maksumäärade tõstmine vähemalt mõne maksumaksja jaoks olla hädavajalik.

Kapitali kasvutulu maksude tõstmisel üle künnise on siiski mõned soovimatud tagajärjed. Näiteks võivad majaomanikud, kes teenivad palju vähem kui 1 miljon dollarit või isegi 400,000 XNUMX dollarit aastas, jääda jänni maksuarvega kodu müümine kuumal turul, kus miljon dollarit maksev kodu ei ole mõis – see on keskmise hinnaga ühepereelamu. Näiteks San Francisco kodu keskmine hind on umbes $ 1.3 miljonit, isegi pärast eelmise aasta langust. Isegi kui peamiste elukohtade kapitalikasum on välistatud, võib majaomanik, kes ostis kinnisvara 20 aastat tagasi kuumal turul, potentsiaalselt saada müügiaastal kõrgema kursi tõttu. See võib muuta sarnase kodu pakkumise tänaste kõrgete hüpoteeklaenude intressimääradega kolijatele raskeks. 

Kui palju inimesi sellesse kategooriasse kuulub, pole selge. Kuid tasub küsida, kas teatud erandid võivad olla vajalikud ja kas kapitali kasvutulu maksu tõstmine on parim viis föderaalvalitsuse eesmärkide saavutamiseks. Näiteks kriitikud ütlevad kapitali kasvutulu maksumäära tõstmist takistab säästmist. Kongressi eelarvebüroo hinnangul a tarbimismaks, mis soodustaks säästmist üle kulutuste, mõjutaks kõige rohkem puudujääki, kuid see aitaks ka ebaproportsionaalselt suur mõju madala sissetulekuga inimesed. Ei ole lihtsat lahendust. 

1031 vahetuse kõrvaldamine

Kavandatava eelarve teine ​​aspekt on selle kaotamine 1031 "sarnast tüüpi" vahetust kinnisvarainvestoritele, mis on tegutsenud alates 1921. aastast. Maksuseadustiku paragrahv 1031 lubab üksikisikutel kinnisvarainvesteeringult kapitali kasvutulu maksu tasumist edasi lükata, kasutades müügist saadavat tulu samaväärse samaväärse või suurema väärtusega kinnisvara ostmiseks. A Faktileht Valge Maja võrdleb maksusoodustust "valitsuse tähtajatu intressivaba laenuga" ja liigitab selle kui "raiskavad kulutused eriintressidele". 

Tundub, et valitseb eksiarvamus, et kinnisvarainvestorid on niigi jõukad ja täitmatult ahned ning väldivad õiglase maksumäära maksmist, kasutades samal ajal oma üürnikke suurema tulu saamiseks. Võib-olla põlistab poliitiliste algatuste kujundamine stereotüüpi, kuid enamikul juhtudel on see ilmselgelt vale. 1031 "lünk" ei too kasu ainult jõukatele – see toob kasu kinnisvarainvestoritele kõigilt elualadelt. 

Ema-ja-popi majaomanikud omavad 41% kõigist üüripindadest ja peaaegu 73% kõigist kahe kuni nelja korteriga hoonetest. Need ei ole inimesed, kes teenivad aastas miljon dollarit – üürileandjate hinnanguline keskmine aastane sissetulek on $97,000. Kuigi kinnisvara peetakse sageli ülirikaste eelistatud investeerimisvahendiks, on see ka igapäevaste inimeste jaoks vahend pensionisääste suurendamiseks ja piisavalt säästmiseks, et oma lapsed ülikooli õppima saata. Väikesed tehingud odavate kinnisvaraobjektide jaoks moodustavad enamiku sarnastest vahetustest. 

Lisaks teadustöö näitab, et sarnases vahetusmaksusoodustuses pole midagi raiskavat – see mängib olulist rolli majandustegevuse ergutamisel ja kogukondade taaselustamisel ning lisas $ 97.4 miljardit USA 2021. aasta SKP väärtuses. Sarnased vahetused muudavad investeeringud tõhusamaks, luues sadu tuhandeid uued töökohad. Samuti muudavad need investoritele elujõuliseks vabade äripindade muutmise kortermajadeks, mida on praeguse eluasemepuuduse ajal oluline soodustada. Riiklik kinnisvaramaaklerite liit pakub mõnda neist anekdootlikud näited sellest, kuidas 1031 börsi on võimaldanud investoritel kogukondi noorendada. 

Kriitikud väidavad, et 1031 vahetuse eemaldamine vähendaks föderaalset tulu, süvendaks eluasemepuudust ja tooks kaasa üürnike eluasemekvaliteedi languse, kuna kinnisvaraomanikel oleks vähem stiimulit oma kortereid uute köökide ja vannitubadega täiendada. Samuti võivad ettevõtted olla ebasoodsad kolima hoonetesse, mis vastavad paremini ettevõtte ja töötajate vajadustele. Kuigi on võimalik, et piirangute seadmine 1031 börsile võib olla kasulik, oleks nende täielikul kaotamisel majandusele tõenäoliselt negatiivne mõju, näitavad uuringud. 

Loosung

Sotsiaalprogrammide rahastamiseks on jõukate maksude tõstmine tugev argument. See ei pruugi olla ainus viis parandada majanduslikku liikuvust, tuua inimesi vaesusest välja ja vähendada jõukuse lõhet, kuid see on potentsiaalne lahendus – isegi mõned märkimisväärsed miljardärid on ideed välja astunud.

Kuid maksusüsteemi reformimise käigus peavad poliitikakujundajad olema ettevaatlikud, et pakutud lahendused ei kahjustaks tahtmatult madala sissetulekuga ja keskklassi perekondi ja kogukondi või kinnisvarainvestoriid, kes panustavad majandusse positiivselt.

Kas pole kindel, kuidas oma kinnisvaraäris mahaarvamisi maksimeerida? sisse Raamat maksustrateegiate kohta nutikale kinnisvarainvestorile, jagavad CPA-d Amanda Han ja Matthew MacFarland praktilist teavet, mida vajate mitte ainult sel aastal maksude tasumiseks, vaid ka käimasoleva strateegia ettevalmistamiseks, mis muudab teie järgmise maksuhooaja palju lihtsamaks.

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.